Studio Caruso

Entro il prossimo 1° gennaio occorre richiedere il CIN affitti brevi e turistici per non incorrere in eventuali sanzioni.

Il Ministero ha aggiornato le relative FAQ in data 22 novembre chiarendo ulteriormente degli aspetti di questo adempimento.

Ricordiamo che la data del 2025 è stata disposta con proroga da parte del Turismo che ha chiarito anche dal 2 gennaio iniziano a decorrere le sanzioni per:

• mancato ottenimento del CIN
• mancata esposizione e/o pubblicazione del CIN.

Per richiedere il CIN tramite la Banca Dati nazionale delle Strutture Ricettive (BDSR), ricordiamo che  è necessario accedere alla piattaforma bdsr.ministeroturismo.gov.it con SPID o CIE, poi occorre controllare i dati relativi alla struttura o locazione di propria pertinenza, e infine procedere con l’istanza.

Vediamo le motivazioni della proroga del termine

CIN Affitti brevi: da richiedere entro il 1° gennaio 2025

Il Turismo, con riferimento alla procedura per la richiesta e l’attribuzione del codice identificativo nazionale (CIN) di cui all’art. 13-ter del decreto-legge del 18 ottobre 2023, n. 145, convertito, con modificazioni, dalla legge 15 dicembre 2023, n. 191:

• in considerazione della precipua finalità della Banca Dati delle Strutture Ricettive (BDSR), volta in particolare ad assicurare la tutela della concorrenza e della trasparenza del mercato, la sicurezza del territorio e il contrasto a forme irregolari di ospitalità 
• e visto l’obiettivo di garantire sia il buon funzionamento dell’innovativo sistema di interoperabilità tra banche dati, sia l’affidabilità e la sicurezza dei portali telematici sui quali vengono pubblicati gli annunci, 

evidenzia che è emersa l’opportunità di uniformare il termine entro cui i soggetti interessati hanno l’obbligo di munirsi del CIN che deve, pertanto, intendersi fissato nella data del 1 gennaio 2025, pena l’applicazione delle sanzioni previste dalla citata norma.
L’individuazione di un termine unico è finalizzata altresì a garantire uniformità di trattamento nei confronti degli utenti finali della BDSR, ovverosia i titolari di strutture ricettive e di unità immobiliari ad uso abitativo offerti in locazione tenuti all’acquisizione del CIN.
L’uniformità del termine consente, inoltre, di agevolare le attività proprie dei gestori dei portali telematici, anche nell’ottica di un coordinamento, sin da ora, con le previsioni del recente Regolamento (UE) 2024/1028 del Parlamento europeo e del Consiglio dell’11 aprile 2024 relativo alla raccolta e alla condivisione dei dati riguardanti i servizi di locazione di alloggi a breve termine, a norma del quale “i locatori, quando offrono i propri servizi di locazione di alloggi a breve termine tramite una piattaforma online di locazione a breve termine, sono tenuti a dichiarare alla piattaforma online di locazione a breve termine se l’unità offerta è soggetta a una procedura di registrazione e, in caso affermativo, a fornire il numero di registrazione” (Capo II, art. 4 del Regolamento). 

Le piattaforme online di locazione a breve termine, difatti, costituiscono il canale principale per offrire servizi di locazione di alloggi a breve termine.
In definitiva, il termine per il conseguimento del CIN deve intendersi fissato al 1 gennaio 2025, in modo da soddisfare le suesposte esigenze e garantire, peraltro, piena uniformità di applicazione della disciplina su tutto il territorio nazionale.

CIN affitti brevi: cosa fare se non si trova la propria struttura con codice fiscale

Con una FAQ il Turismo evidenzia anche che se una volta effettuato l’accesso non si trova la propria struttura tra quelle associate al codice fiscale, occorre assicurarsi di avere già ottemperato agli obblighi di registrazione eventualmente previsti dalle amministrazioni territoriali. 

Ad esempio, se nel territorio dove si esercita l’attività è previsto il codice identificativo regionale/provinciale per quella tipologia di struttura, occorre esserne in possesso prima di richiedere il CIN.
Se, pur essendo in regola con i suddetti adempimenti, non si trova la propria struttura in BDSR, si può inviare una segnalazione tramite apposito form presente in piattaforma cliccando sul bottone “Segnala Struttura mancante”. 

Inoltre viene chiarito che 

La segnalazione effettuata tramite piattaforma verrà reindirizzata alla Regione o Provincia autonoma competente, che effettua un’istruttoria, coinvolgendo anche l’utente ove necessario, al fine di verificare l’esistenza della struttura nella propria banca dati e la conformità dell’attività svolta alle rispettive normative regionali, delle Province autonome e locali.
Durante la fase di verifica è esclusa l’applicazione delle sanzioni di cui all’articolo 13-ter, comma 9, del decreto-legge 18 ottobre 2023, n. 145.

La verifica può dare esito:

• a) positivo: la BDSR rilascia all’utente il CIN richiesto (CIN con stato “verificato”), avvisandolo attraverso il canale comunicativo scelto dall’utente stesso al momento della richiesta;
• b) negativo: in tal caso è precluso il rilascio del CIN da parte della BDSR;
• c) nullo (nessun esito trasmesso nel termine indicato): in tal caso la BDSR rilascia all’utente il CIN richiesto (CIN con stato “non verificato”). Il CIN “non verificato” può fin da subito essere utilizzato ai fini della pubblicazione degli annunci e per l’esposizione all’esterno dello stabile. Il CIN “non verificato” resta valido fino a che la Regione o Provincia autonoma non avrà completato la verifica. Se la verifica avrà esito positivo, il CIN rimarrà lo stesso (e passerà allo stato di “verificato”). Se la verifica avrà esito negativo, perché è stata riscontrata una irregolarità, il CIN sarà revocato. 

Il 3 settembre il ministero del turismo ha pubblicato in GU l'avviso di piena operatività del BDRS il portale dove richiedere il CIN per le locazioni brevi e turistiche.

In particolare, il Ministero specifica che le disposizioni di cui all’articolo 13-ter, decreto-legge 18 ottobre 2023, n. 145 si applicano a decorrere dal 2 novembre 2024, sessantesimo giorno successivo alla pubblicazione dell’Avviso.

Per i numeri utili e assistenza leggi: CIN affitti brevi: numeri utili per assistenza

ATTENZIONE in data 22 ottobre arriva la proroga al 1° gennaio 2025 leggi qui per approfondire.

CIN affitti brevi: il decreto con le regole

Il Ministero del Turismo ha pubblicato il Decreto del 6 giugno con Disposizioni applicative per l’individuazione delle modalità di interoperabilità tra la banca dati nazionale delle strutture ricettive e degli immobili destinati a locazione breve o per finalità turistiche e le banche dati regionali e delle Province autonome delle strutture ricettive e degli immobili destinati a locazione breve o per finalità turistiche. 

Viene precisato che la BDSR stabilisce parametri omogenei e processi standardizzati a livello nazionale e rappresenta un pilastro fondamentale per la tutela del consumatore, della concorrenza e della trasparenza del mercato, facilitando la mappatura e il monitoraggio del panorama ricettivo nazionale.

CIN affitti brevi: richiesta sulla piattaforma BDSR

Attraverso la BDSR, con un processo semplificato, è possibile richiedere il Codice identificativo nazionale (CIN), da utilizzare per:

• la pubblicazione degli annunci,
• e l’esposizione all’esterno delle strutture ricettive e degli immobili in locazione breve o turistica.

Una volta effettuato l’accesso alla piattaforma tramite identità digitale, i titolari delle strutture e i locatori di immobili possono visualizzare le strutture collegate al proprio codice fiscale, integrare gli eventuali dati mancanti e ottenere il CIN.

Il processo di entrata in esercizio della BDSR si articola in due fasi: 

1. una fase sperimentale per lo sviluppo del modello di interoperabilità (terminata il 1° settembre e si attende il relativo comunicato in GU),
2. e una fase a regime.

La sperimentazione della piattaforma, iniziata con la Puglia a partire dal 3 giugno 2024, è conclusa.

La fase di avvio sperimentale nelle Regioni interessate ha consentito ai cittadini di adeguarsi agli obblighi correlati al CIN previsti dall’apposita disciplina, riportata all’art. 13-ter del decreto-legge n. 145/2023. 

Le disposizioni contenute nel decreto-legge, in ogni caso, saranno applicabili solo dopo 60 giorni dalla pubblicazione nella Gazzetta Ufficiale dell’Avviso attestante l’entrata in funzione della BDSR su scala nazionale.

E' bene evidenziare che oltre al CIN nazione per affitti brevi vi è parallelamente una Banca dati europea che da poco è stata regolamenta con l'approvazione di un provvedimento UE. In proposto leggi: Banca dati UE affitti brevi: come si coordina col CIN

CIN affitti brevi e turistici: che cos'è

La legge n 191 di conversione del DL n 145/2023 pubblicata in GU n 293/2023 collegato alla legge di bilancio 2024, ha previsto novità sul codice CIN per affitti brevi e locazioni turistiche.

Nel dettaglio si vuole introdurre un codice identificativo nazionale, CIN, per:

• locazioni turistiche,
• locazioni brevi,
• attività turistico ricettive.

Il Codice identificativo nazionale (CIN) dovrà essere assegnato, tramite apposita procedura automatizzata, dal ministero del Turismo, alle unità immobiliari ad uso abitativo oggetto di locazione per finalità turistiche, a quelle destinate alle locazioni brevi, oltre che alle strutture turistico-ricettive alberghiere ed extralberghiere.

Al ministero è affidata anche la gestione della relativa banca dati nazionale.

La nuova norma ha l’obiettivo di assicurare la tutela della concorrenza e della trasparenza del mercato, il coordinamento informativo, statistico e informatico dei dati dell’amministrazione statale, regionale e locale, oltre che la sicurezza del territorio ed il contrasto a forme irregolari di ospitalità.

Si prevede che, chiunque eserciti, direttamente o tramite intermediario, in forma imprenditoriale, l’attività di locazione per finalità turistiche o di locazioni brevi, è soggetto all’obbligo di segnalazione certificata di inizio attività (SCIA), presso lo sportello unico per le attività produttive del comune nel cui territorio è svolta l’attività.

Viene precisato che l’attività si presume svolta in forma imprenditoriale anche da chi destina alla locazione breve più di quattro immobili per ciascun periodo d’imposta.
Attenzione al fatto che, è prevista l’automatica ri-codificazione come CIN dei codici identificativi specifici già assegnati da regioni, province autonome e comuni, qualora abbiano già attivato delle procedure di attribuzione per le stesse unità immobiliari e strutture soggette al CIN.

Affitti brevi e turistici: istanza del locatore per il CIN

Ai fini dell'attribuzione del CIN, il locatore o il titolare della struttura turistico-ricettiva presenta, in via telematica, un’istanza, corredata da una dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà attestante i dati catastali dell’unità immobiliare o della struttura.
 La dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà attesta anche la sussistenza della dotazione di dispositivi per la rilevazione di gas combustibili e di monossido di carbonio funzionanti, nonché di estintori portatili a norma di legge, e quando si gestiscono le unità immobiliari nelle forme imprenditoriali come sopra definite, anche dei requisiti di sicurezza degli impianti prescritti dalla normativa statale e regionale vigente.

I termini per la presentazione dell’istanza sono differenziati in relazione ad eventuali procedimenti in corso da parte dell’ente territoriale.
 Si prevedono inoltre degli obblighi quali:

• l’esposizione del CIN all’esterno dello stabile, assicurando il rispetto di eventuali vincoli urbanistici e paesaggistici,
• la sua indicazione in ogni annuncio ovunque pubblicato e comunicato. 

L’obbligatoria indicazione negli annunci è prevista anche per i soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare e per quelli che gestiscono portali telematici.

CIN Affitti brevi: sanzioni per chi non lo possiede o non lo espone

La novità normativa riguarda, in relazione ai nuovi obblighi su indicati un regime sanzionatorio ad hoc, che non si applica qualora un fatto ivi previsto sia sanzionato dalla normativa regionale. 

Il comune nel cui territorio è ubicata la struttura turistico-ricettiva o l’unità immobiliare locata, attraverso gli organi di polizia locale, provvede alle funzioni di controllo, verifica e all’applicazione delle sanzioni amministrative.
In particolare, il titolare di una struttura turistico-ricettiva priva di CIN, nonché chiunque propone o concede in locazione, per finalità turistiche o per locazioni brevi, unità immobiliari o porzioni di esse prive di CIN, è punito con la sanzione pecuniaria da 800 a 8.000 euro, in relazione alle dimensioni della struttura o dell’immobile. 

La mancata esposizione del CIN all’esterno dello stabile è punita con la sanzione pecuniaria da 500 a 5.000 euro, in relazione alle dimensioni della struttura o dell’immobile, per ciascuna struttura o unità immobiliare per la quale è stata accertata la violazione. 

Identica sanzione pecuniaria, accompagnata dall’immediata rimozione dell’annuncio irregolare pubblicato, è prevista in caso di mancata indicazione del CIN negli annunci.

Quando l’attività è esercitata in forma imprenditoriale, è sanzionata sia l’assenza dei requisiti di sicurezza prescritti dalla normativa statale e regionale vigente, che la mancata presentazione della SCIA.

Quest’ultima è punita con la sanzione pecuniaria da 2.000 a 10.000 euro, in relazione alle dimensioni della struttura o dell’immobile.
 In ogni caso, la mancanza dei dispositivi per la rilevazione di gas nonché di estintori è punita con la sanzione pecuniaria da 600 a 6.000 euro per ciascuna violazione accertata.

Inotlre, con il fine di contrastare l’evasione nel settore, all’Agenzia delle entrate e alla Guardia di finanza il compito di effettuare, con le modalità definite d’intesa, specifiche analisi del rischio orientate prioritariamente all’individuazione di soggetti da sottoporre a controllo che concedono in locazione unità immobiliari ad uso abitativo prive del CIN.
Infine si prevede che per le esigenze di contrasto dell’evasione fiscale e contributiva, le informazioni contenute nella banca dati sono rese disponibili all’amministrazione finanziaria e agli enti creditori per le finalità istituzionali.

Leggi anche: 

• CIN Locazioni brevi e turistiche: come richiederlo sulla BDRS.
• CIN affitti brevi: quali sono le sanzioni per chi non provvede?..

In tema di redditi da locazione, il locatore può optare per la cedolare secca anche nell'ipotesi in cui il conduttore concluda il contratto di locazione ad uso abitativo nell'esercizio della sua attività professionale, visto che l'esclusione di cui all' art 3, comma 6, del Dlgs n 23/2011 si riferisce esclusivamente alle locazioni di unità immobiliari ad uso abitativo effettuate dal locatore nell'esercizio di una attività d'impresa o di arti e professioni.

Questo è il principio enunciato dalla Cassazione n 12395/2024, vediamo il caso di specie.

Spetta la cedolare se l’immobile è adibito ad abitazione dell’amministratore di SAS

Una Commissione tributaria regionale riformava la prima decisione, resa sui ricorsi riuniti del contribuente, che aveva ritenuto illegittimi gli avvisi di liquidazione, con irrogazione di sanzioni, notificati dall'Agenzia delle Entrate per omesso integrale versamento dell'imposta di registro, relativamente alle annualità 2012 e 2013, in ordine al contratto di locazione, stipulato nel 2010 con una Sas, avente ad oggetto un immobile ad uso abitativo, sito in Milano, destinato al legale rappresentante della società (parte conduttrice del contratto di locazione).

La Commissione tributaria regionale, in particolare, ha ritenuto che il comma 6 dell'art. 3, D.Lgs. n. 23 del 2011 esclude l'applicazione del regime sostitutivo di tassazione (c.d. "cedolare secca") previsto dal comma 1, a favore del locatore persona fisica che non esercita attività imprenditoriale, "alle locazioni di unità immobiliari ad uso abitativo effettuate nell'esercizio di una attività d'impresa, o arti e professioni", perché in tale esclusione rientra anche l'ipotesi in cui sia il conduttore ad esercitare attività d'impresa o arti o professioni.

Il contribuente nel ricorso in Cassazione ha prospettato, in relazione all'art. 360, comma primo, n. 3, cod.proc.civ., la violazione e falsa applicazione dell'art. 3, comma 6, del D.Lgs. n. 23 del 2011, per avere la CTR erroneamente equiparato, ai fini qui considerati, i conduttori ai locatori, atteso che soltanto questi ultimi, per poter usufruire del regime della cedolare secca, non devono agire nell'esercizio di un'impresa, arte o professione. 

Deduce, altresì, che la formulazione del testo normativo non offre alcun argomento a supporto della restrittiva interpretazione fornita dall'Amministrazione finanziaria nella Circolare del 1/6/2011 n. 26/E, essendo tale limite soggettivo, al regime opzionale della "cedolare secca" sugli affitti, riferibile unicamente ai locatori.

La Cassazione, con la sentenza di cui si tratta, ha ritenuto fondato il ricorso.

Il proprietario o il titolare di un diritto reale di godimento di unità immobiliari abitative, e relative pertinenze, locate ad uso abitativo, che abbia optato per il regime della "cedolare secca", assolve il proprio obbligo tributario mediante versamento, in acconto e a saldo, della "cedolare secca", secondo le modalità definite con il Provvedimento del Direttore dell'Agenzia delle entrate del 7 aprile 2011, emesso in forza di quanto previsto dall'art. 3, comma 4, del decreto legislativo citato.

La base imponibile è determinata sulla scorta del canone di locazione annuo stabilito dalle parti ed in ragione di una aliquota del 21%.

Il locatore, che opta per tale regime tributario agevolato, non può chiedere l'aggiornamento del canone.

 Ai sensi dell'art. 3, sesto comma, del D.Lgs. n. 23 del 2011 le disposizioni di cui ai commi 1, 2, 4 e 5 del presente articolo, che prevedono il descritto regime della cedolare secca, non si applicano alle locazioni di unità immobiliari ad uso abitativo effettuate nell'esercizio di una attività d'impresa o di arti e professioni.

Stante la necessità di coordinare la disposizione in esame con quelle richiamate, di cui ai precedenti commi, che attribuiscono esclusivamente al locatore la possibilità di optare per il regime tributario della cedolare secca, senza che il conduttore possa in alcun modo incidere su tale scelta, l'esclusione logicamente deve essere riferita, esclusivamente, alle locazioni di unità immobiliari effettuate dal locatore nell'esercizio della sua attività di impresa o della sua arte/professione, restando, invece, irrilevante la qualità del conduttore e la riconducibilità della locazione, laddove ad uso abitativo, alla attività professionale del conduttore (ad esempio, come avvenuto nel caso di specie, per esigenze di alloggio dei suoi dipendenti).

La circostanza che il regime tributario in esame avvantaggia anche il conduttore (in considerazione dell'esclusione dell'imposta di registro e dell'aggiornamento del canone) non può certo giustificare un'interpretazione dell'art. 3, comma 6, del D.Lgs. n. 23 del 2011, da cui derivi una riduzione dell'ambito applicativo della cedolare secca in danno del locatore, a cui è riservata la relativa scelta e che è il beneficiario principale di tale regime.

La Cassazione specifica anche l'Amministrazione finanziaria non ha poteri discrezionali nella determinazione delle imposte: di fronte alle norme tributarie, essa ed il contribuente si trovano su un piano di parità, per cui la cosiddetta interpretazione ministeriale, sia essa contenuta in circolari o risoluzioni, non costituisce mai fonte di diritto Conseguentemente, la Circolare del 1/6/2011 n. 26/E, in quanto non manifesta attività normativa, essendo atto interno della stessa Amministrazione, è destinata ad esercitare una funzione direttiva nei confronti degli uffici dipendenti ed è, altresì, inidonea ad incidere sugli elementi costitutivi del rapporto tributario.

In conclusione, il ricorso merita accoglimento in virtù del seguente principio di diritto: in tema di redditi da locazione, il locatore può optare per la cedolare secca anche nell'ipotesi in cui il conduttore concluda il contratto di locazione ad uso abitativo nell'esercizio della sua attività professionale, atteso che l'esclusione di cui all'art. 3, sesto comma, D.Lgs. n. 23 del 2011 si riferisce esclusivamente alle locazioni di unità immobiliari ad uso abitativo effettuate dal locatore nell'esercizio di una attività d'impresa o di arti e professioni.

Gli affitti di immobili a destinazione abitativa, compresi gli affitti di breve durata, i cosiddetti affitti brevi, sono sottoposti a tassazione ordinaria, oppure, dal 2011, su opzione del locatore, a una cedolare secca che sostituisce l’imposta principale, ex articolo 3 comma 2 del Decreto Legislativo 23/2011.

In entrambi i casi, la base imponibile è data dal canone percepito dal locatore in conseguenza della locazione.

Nell’anno 2024 per il primo immobile dato in locazione l’aliquota della cedolare secca è il 21%, a partire dal secondo immobile viene applicata una aliquota del 26%.

Con l’applicazione della tassazione ordinaria il reddito prodotto va invece a cumularsi con il reddito complessivo e viene sottoposto alle aliquote progressive dei diversi scaglioni Irpef, ma il legislatore prevede l’abbattimento parziale del reddito imponibile attraverso l’applicazione di una deduzione, nella misura del 5% del canone percepito a titolo di costi forfetari, ex articolo 37 comma 4-bis del TUIR; tale deduzione non è prevista per la cedolare secca, in quanto questa imposta sostitutiva non prevede la deduzione di costi neanche forfetariamente determinati.

Il regime fiscale delle locazioni brevi è stato regolato dall’articolo 4 del DL 50/2017, come convertito dalla Legge 96/2017, sulle cui modalità applicative si è profusa la prassi con la Circolare 24/E/2017 dell’Agenzia delle Entrate.

Una caratteristica della nuova disciplina è stata quella di prescrivere un nuovo adempimento a carico degli intermediari attraverso i quali si concludono i contratti di locazione breve e viene riscosso il corrispettivo: “gli intermediari che intervengono nel pagamento o incassano i canoni o i corrispettivi derivanti dai contratti di locazione breve operano all’atto del pagamento al beneficiario (locatore) una ritenuta del 21 per cento sul relativo ammontare e provvedono al versamento”.

Gli intermediari specializzati nelle locazioni brevi, come Airbnb, tra i più famosi, applicano tale ritenuta del 21% ai corrispettivi lordi riscossi dal locatari sui canoni da versare ai locatori non professionali; ma applicano anche la commissione di intermediazione con l’IVA dovuta.

In ragione di ciò il contribuente percepisce un canone netto molto diverso da quello lordo, e può porsi il problema di quale sia il canone corretto da indicare in dichiarazione dei redditi, sul modello 730 o sul modello Redditi PF.

Il reddito da indicare sulla dichiarazione annuale

Quindi il contribuente che incassa il corrispettivo di una locazione breve per il tramite di un portale di intermediazione, percepirà un corrispettivo netto costituito dal canone lordo decurtato di commissioni (e IVA) e ritenuta del 21%.

Dato che la ritenuta costituisce solo una anticipazione d’imposta, il punto cruciale per determinare il corretto importo da esporre in dichiarazione è il trattamento da applicarsi alle commissioni di intermediazione applicate.

Come precisato dall’Agenzia delle Entrate sulla già citata Circolare 24/E/2017, “la provvigione non risulta compresa nel corrispettivo quando è addebitata direttamente dall’intermediario al conduttore” e “analogamente non è compresa nel corrispettivo quando l’intermediario l’addebita direttamente al locatore, il quale non la ribalta sul conduttore”, mentre “la provvigione concorre, invece, alla determinazione del corrispettivo lordo da assoggettare a ritenuta se è trattenuta dall’intermediario sul canone dovuto”.

Quindi, nel caso dei contratti conclusi attraverso i portali di intermediazione on line, che di solito incassano il canone dal quale decurtano la commissione dovuta, la provvigione non potrà essere decurtata dal canone lordo da sottoporre a tassazione.

Con maggiore precisione il corretto importo da esporre in dichiarazione annuale dei redditi dipenderà dal regime fiscale applicato.

Infatti, in caso di applicazione di tassazione ordinaria, il reddito imponibile sarà costituito dal canone, al lordo della commissione applicata dall’intermediario (oltre che al lordo della ritenuta), ma al netto della deduzione forfetaria del 5% a titolo di deduzione dei costi.

Diversamente, in caso di applicazione della cedolare secca, il reddito imponibile sarà costituito dal canone, al lordo della commissione applicata dall’intermediario (oltre che al lordo della ritenuta).

La disciplina fiscale per le “locazioni brevi” si applica ai contratti di locazione di immobili a uso abitativo, situati in Italia, di durata non superiore a 30 giorni e stipulati da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa.

Le regole sulla tassazione dei contratti di locazione breve si applicano anche ai contratti che prevedono la prestazione di servizi accessori, quali, per esempio, la fornitura di biancheria, la pulizia dei locali, la concessione dell’utilizzo delle utenze telefoniche o del wi-fi.

Attenzione al fatto che non sono "locazioni brevi" i contratti con i quali il locatore, oltre a mettere a disposizione l’immobile, fornisce altre prestazioni aggiuntive (per esempio, il servizio di colazione e la somministrazione di alimenti e bevande, la messa a disposizione di auto a noleggio, guide turistiche o interpreti).

In questi casi, infatti, sarebbero riconducibili a una prestazione qualificabile, sotto il profilo fiscale, come attività d’impresa, anche se svolta in maniera occasionale.

Quando nella stipula del contratto di locazione interviene un intermediario immobiliare, il decreto n. 50/2017 ha dettato nei suoi confronti precisi adempimenti, vediamoli.

Locazioni brevi 2024: regole per gli intermediari

I soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare hanno obblighi di natura informativa tutte le volte che intervengono nella stipula di un contratto di locazione breve.
Inoltre, se incassano o intercedono anche nella fase del pagamento dei canoni di locazione o dei corrispettivi, sono tenuti ad applicare una ritenuta quando versano al locatore la somma incassata.
In sintesi, gli intermediari devono:

• comunicare all’Agenzia delle Entrate i dati dei contratti di locazione breve stipulati per il loro tramite
• operare, in qualità di sostituti d’imposta, una ritenuta del 21%, da effettuarsi a titolo d’acconto sull’ammontare dei canoni e corrispettivi, ed effettuare il relativo versamento
• rilasciare la certificazione (ai sensi del Dpr 322/1998 – articolo 4).

Per evitare ulteriori adempimenti a carico degli “intermediari” che incassano o intervengono nel pagamento dei canoni relativi ai contratti in questione, la legge di bilancio 2024 ha previsto che la ritenuta sia mantenuta nella misura del 21% e operata sempre a titolo d’acconto, indipendentemente dal regime fiscale adottato dal beneficiario.

Pertanto, entro il termine per il versamento a saldo delle imposte sui redditi il contribuente è tenuto, per ciascun periodo d’imposta, a determinare l’imposta dovuta (ordinaria o sostitutiva) e a versare l’eventuale saldo, determinato previo scomputo delle ritenute d’acconto subite.

I dati dell’imposta dovuta, delle ritenute subite e dell’imposta a saldo sono indicati nella dichiarazione dei redditi.

La comunicazione dei dati e l’effettuazione della ritenuta sono a carico dell’intermediario al quale il locatore ha affidato l’incarico, anche quando lo stesso intermediario si avvale, a sua volta, di altri intermediari.
Facciamo un esempio: l’agente immobiliare che ha ricevuto dal proprietario dell’immobile l’incarico di locarlo è tenuto a comunicare i dati del contratto ed effettuare la ritenuta, anche se inserisce l’offerta di locazione su una piattaforma online.
Infatti, in questa situazione, la piattaforma rende la prestazione di mediazione all’agente e non al proprietario dell’immobile. 

Il ricorso alla piattaforma online è, in pratica, un modo di esercitare l’attività di intermediazione nei confronti del locatore.
Sarà cura dell’agente, in questo caso, informare il gestore della piattaforma della veste in cui opera, in modo da non fargli operare la ritenuta sul canone e comunicare i dati del contratto concluso

Le modalità con le quali gli intermediari devono assolvere gli adempimenti di comunicazione e conservazione dei dati, nonché di versamento, certificazione e dichiarazione delle ritenute operate sono state individuate dal provvedimento dell’Agenzia delle entrate del 12 luglio 2017 (come successivamente modificato e integrato).
Il provvedimento prevede, inoltre, che questi adempimenti siano effettuati in base alle informazioni e ai dati forniti dai locatori o beneficiari del pagamento, cioè dalle persone che mettono a disposizione l’immobile. 

Su di loro ricadono le responsabilità nel caso abbiano fornito indicazioni non veritiere.
Gli intermediari possono, tuttavia, tener conto anche di altre informazioni in loro possesso, rilevanti ai fini fiscali.
Per esempio, possono non effettuare gli adempimenti, ritenendo che la locazione sia riconducibile all’esercizio di una attività d’impresa, quando il locatore ha comunicato loro il numero di partita Iva per la compilazione della fattura relativa alla prestazione di intermediazione.

I soggetti che intervengono nella conclusione dei contratti di locazione breve devono trasmettere all’Agenzia delle Entrate:

• nome, cognome e codice fiscale del locatore
• durata del contratto
• indirizzo dell’immobile
• importo del corrispettivo lordo.

Non tutti gli intermediari che agevolano l’incontro tra domanda e offerta di abitazione sono tenuti alla trasmissione dei dati, ma solo quelli che, oltre a tale attività, danno un supporto professionale o tecnico informatico nella fase del perfezionamento dell’accordo.

Per esempio, l’intermediario deve comunicare i dati del contratto se il conduttore ha accettato la proposta di locazione tramite l’intermediario stesso o aderendo all’offerta di locazione tramite una piattaforma online. 

Al contrario, se il locatore si avvale dell’intermediario solo per proporre l’immobile in locazione ma il conduttore comunica direttamente al locatore l’accettazione della proposta, l’intermediario non è tenuto a  comunicare i dati del contratto. In questa situazione, infatti, ha solo contribuito a mettere in contatto le parti, rimanendo estraneo alla fase di conclusione dell’accordo.

La comunicazione dei dati va effettuata entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello di conclusione del contratto.

L'agenzia delle Entrate ha pubblicato la Circolare n 10 del 10 maggio con chiarimenti sulle novità recentemente introdotte sulla tassazione con cedolare secca delle locazioni brevi.

In dettaglio il documento di prassi tratta i seguenti temi:

• Modifiche alla disciplina fiscale delle locazioni brevi articolo 1, comma 63, della legge di bilancio 2024,
• La disciplina fiscale delle locazioni brevi,
• La modifica dell’aliquota dell’imposta,
• La ritenuta operata dai soggetti intermediari e le esigenze di semplificazione,
• Gli adempimenti degli intermediari non residenti.

La stessa agenzia ha sintetizzato i principali chiarimenti nel comunicato stampa che ha annunciato la pubblicazione del documento di cui si tratta.

Locazioni brevi: 26% di cedolare sul 2° immobile per i redditi maturati dal 1.01.2024

Con la Circolare n 10 si specifica che l’aliquota dell’imposta sostitutiva della cedolare secca sarà applicata al 26% a partire dal secondo immobile dato in locazione. 

Il proprietario che mette in locazione diverse unità ha comunque la possibilità di sceglierne una per ciascun periodo d’imposta per cui fruire dell’aliquota ridotta del 21%.

La scelta andrà indicata nella dichiarazione dei redditi relativa al periodo d’imposta d’interesse. 

La nuova aliquota del 26%, precisa l'agenzia, si applica sui redditi di locazione maturati dal 1° gennaio 2024, a prescindere dalla data di stipula dei relativi contratti e dalla percezione dei canoni.

Gli intermediari, tra cui i gestori di portali telematici, che incassano o intervengono nel pagamento dei canoni relativi ai contratti di locazione dovranno operare sempre, in qualità di sostituti d’imposta, una ritenuta del 21 per cento, a titolo d’acconto sull’ammontare dei canoni, all’atto del pagamento al beneficiario, indipendentemente dal regime fiscale che quest’ultimo ha scelto. 

Il locatore dovrà determinare l’imposta (ordinaria o sostitutiva) dovuta, scomputare le ritenute d’acconto e corrispondere l’eventuale saldo entro il termine per il versamento delle imposte sui redditi.

Gli intermediari non residenti Ue ed extra-Ue che hanno una stabile organizzazione in Italia operano attraverso la stessa. 

I soggetti residenti in uno Stato membro dell’Unione europea che non hanno una stabile organizzazione in Italia possono adempiere direttamente agli obblighi o nominare un rappresentante fiscale in Italia.

I soggetti extra-Ue con una stabile organizzazione in uno Stato membro dell’Unione assolvono agli adempimenti tramite la stabile organizzazione e, in mancanza di questa, devono invece nominare un rappresentante fiscale.

Locazione breve: cosa s’intende

La Circolare n 10/2024 ricorda anche che l’articolo 4, comma 1, del d.l. n. 50 del 2017 stabilisce che «(…) si intendono per locazioni brevi i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, ovvero soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare».

• Circolare AdE 10 del 10.05.2024 - Locazioni brevi

Il MEF durante Telefisco 2024 ha chiarito che i gestori delle strutture ricettive sono tenuti a versare l'imposta di soggiorno agli enti locali anche se non è stata pagata dal cliente.

Imposta soggiorno non incassata: gestori responsabili del versamento

Ricordiamo intanto che con il Dl n 34/2020 il ruolo dei gestori delle strutture ricettive è mutato in modo radicale in quanto sono divenuti responsabili del versamento dell'imposta di soggiorno.

L’attuale normativa in materia assegna ai gestori delle strutture ricettive tanto responsabilità nel versamento dell’imposta con diritto di rivalsa sui soggetti passivi , quanto responsabilità nella presentazione della dichiarazione.

In merito alla disciplina di riferimento leggi anche: Nuovo modello di comunicazione imposta di soggiorno 2022

Nel dettaglio, il Ministero delle Finanze durante Telefisco 2024 ha chiarito che i gestori sono tenuti a versare ai Comuni le somme non pagate dal cliente.

In caso di inadempimento, sono preiste sanzioni che vanno dal 100 al 200% dell’importo dovuto per l'omessa o infedele presentazione della dichiarazione e sanzioni del 30% in caso di omesso, ritardato o parziale versamento del tributo.

Il Comune, secondo il chiarimento del MEF, può rivolgersi direttamente al gestore, pretendendo il pagamento dell’imposta e della sanzione.

Il Ministero, nella risposta durante il convegno del 1 febbraio  scorso, per avvalorare quanto affermato cita le sezioni regionali della Corte dei conti Emilia-Romagna e Lombardia e relativamente a quest'ultima secondo l'orientamento consolidato i Comuni dovrebbero emettere gli avvisi di accertamento per il recupero dell’imposta e il contenzioso sarebbe esaminato dalle corti di giustizia tributaria. 

Viene anche specificato che secondo un opposto orientamento, i Comuni dovrebbero segnalare alla Corte dei conti il mancato riversamento e attendere l’esito del giudizio per recuperare l’imposta. 

Sembrerebbe utile un intervento legislativo in modo da dirimere ogni dubbio in proposito.