Studio Caruso

Con la Risposta n. 34/2026, l’Agenzia delle Entrate interviene sul seguente questito:

• è possibile applicare la cedolare secca alla proroga del 2025 di un contratto C/1 stipulato prima del 2019?

La risposta delle entrate è negativa, vediamo però il dettaglio del quesito del contribuente e come replica l’Amministrazione finanziaria, con implicazioni operative per consulenti e proprietari.

Cedolare secca per affitti commerciali 2019 prorogati al 2025

Il caso sottoposto all’Agenzia riguarda un immobile commerciale categoria C/1 locato con contratto stipulato il 1° agosto 2013.

Alla scadenza naturale del contratto, nel 2019, le parti hanno:

• prorogato il contratto per ulteriori 6 anni;
• esercitato l’opzione per la cedolare secca tramite modello RLI;
• applicato il regime sostitutivo previsto dalla legge di bilancio 2019.

Arrivati al 2025, in occasione di una nuova proroga, il proprietario chiede: È possibile continuare ad applicare la cedolare secca anche alla proroga 2025?

Secondo il contribuente, l’opzione esercitata nel 2019 dovrebbe ritenersi valida anche per la successiva proroga, richiamando l’art. 1, comma 59, della legge n. 145/2018 e i chiarimenti forniti con la circolare 8/E/2019.

L’art. 1, comma 59, della legge 145/2018 ha introdotto in via transitoria la cedolare secca sugli affitti commerciali, con queste caratteristiche:

• applicabile ai contratti stipulati nel 2019;
• riferita a immobili categoria C/1 (negozi e botteghe);
• superficie non superiore a 600 mq (escluse pertinenze);
• aliquota del 21%;
• applicabile solo se non vi fosse, al 15 ottobre 2018, un contratto in corso tra gli stessi soggetti per lo stesso immobile.

Si trattava dunque di un regime temporaneo e circoscritto.

Nel 2019 l’Agenzia aveva chiarito che, per evitare disparità di trattamento, si poteva assimilare a “contratto stipulato nel 2019” anche:

• un contratto precedente,
• scaduto naturalmente nel 2019,
• e prorogato nello stesso anno.

Questa assimilazione, però, era limitata all’anno 2019, cioè al periodo di vigenza del regime transitorio.

Con la Risposta n. 34/2026, l’Agenzia afferma un principio chiaro: 

• “Conseguentemente […] l’opzione per il regime facoltativo, già fruito in sede di proroga, nel 2019, di un contratto stipulato antecedentemente, non possa essere validamente esercitata in occasione di ulteriore proroga contrattuale nell’anno 2025.” 

E infine conclude:

“[…] l’Istante non può esercitare l’opzione di accesso al regime, ormai non più vigente, in occasione dell’ulteriore proroga del contratto nell’anno 2025.” 

Nel caso oggetto di interpello:

• il contratto è stato stipulato nel 2013;
• la cedolare è stata esercitata nel 2019 in sede di proroga;
• ma il regime transitorio è ormai esaurito.

Secondo l’Agenzia:

• l’assimilazione tra contratto prorogato nel 2019 e contratto stipulato nel 2019 valeva solo in costanza del regime transitorio;
• nel 2025 non è più vigente la disciplina agevolativa;
• non è possibile esercitare nuovamente l’opzione per la cedolare secca.

Di conseguenza, alla proroga del 2025 il contribuente non può continuare ad applicare il regime della cedolare secca.

• Risposta a interpello AdE 34 dell11,02.2026

La legge di bilancio 2026 contiene modifiche alla tassazione degli affitti brevi. 

In sintesi si prevede che a partire dal 2026, pur essensdo confermata l’aliquota della cedolare secca del 21% per la prima abitazione e del 26% per la seconda, si determina reddito d’impresa in caso di locazione di più di 2 appartamenti. 

Vediamo i dettagli.

Affitti brevi 2026: novità per la tassazione

Con la Legge di Bilancio 2026 scende il limite a partire dal quale si presume l’attività imprenditoriale e occorre la partita Iva.

Dal 1° gennaio è entrato in vigore il nuovo sistema che prevede che a partire dal terzo immobile dato in locazione turistica sarà obbligatorio aprire la partita Iva, perché si presumerà l’esercizio di un’attività di impresa. 

A ciò dovrebbe aggiungersi un intervento dalle Regioni e dai Comuni che potrebbe riguardare i profili amministrativi e urbanistici.

La manovra ha mantenuto il sistema di tassazione attuale:

• sul primo immobile dato in affitto breve vi è una tassazione al 21% con la cedolare secca, 
• sul secondo immobile dato in affitto vi è una tassazione al 26%, sempre con un’imposta sostitutiva. 

Ricordiamo che l’aliquota al 26% è stata introdotta a partire dal 2024 e che era possibile optare per quella al 21% nel 730, per un solo immobile. 

L'articolo riscritto in legge di bilancio 2026 prevede che:

"Art. 7 (Modifica alla disciplina degli affitti brevi)
1. All'articolo 4 del decreto-legge 24 aprile 2017, n. 50, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 giugno 2017, n. 96, il comma 2 è sostituito dal seguente:
«2. Ai redditi derivanti dai contratti di locazione breve, in caso di opzione per l'imposta sostitutiva nella forma della cedolare secca, si applicano
le disposizioni dell'articolo 3 del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, con aliquota:
a) del 21 per cento per i redditi derivanti dai contratti di locazione breve relativi a una unità immobiliare individuata dal contribuente in sede di
dichiarazione dei redditi;
b) del 26 per cento per i redditi derivanti dai contratti di locazione breve relativi ad un ulteriore unità immobiliare oltre a quella di cui alla lettera
a);
c) del 30 per cento per i redditi derivanti dai contratti di locazione breve relativi alla terza e quarta unità immobiliare oltre a quella di cui alla
lettera b).»

Si attendono novità dagli enti locali per eventuali ulteriori interventi.

Leggi anche Cedolare secca: guida completa aggiornata al 2026 per conoscere tutte le regole di questa tassazione agevolativa sulle locazioni.

Cedolare secca: regole generali

Ricordiamo, in generale, che la cedolare secca è un regime facoltativo, che si sostanzia nel pagamento di un’imposta sostitutiva dell’Irpef e delle addizionali (per la parte derivante dal reddito dell’immobile).

Per i contratti sotto cedolare secca non vanno pagate l’imposta di registro e l’imposta di bollo, ordinariamente dovute per registrazioni, risoluzioni e proroghe dei contratti di locazione. 

La cedolare secca non sostituisce l’imposta di registro per la cessione del contratto di locazione.

La scelta per la cedolare secca implica la rinuncia alla facoltà di chiedere, per tutta la durata dell’opzione, l’aggiornamento del canone di locazione, anche se è previsto nel contratto, inclusa la variazione accertata dall’Istat dell’indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati dell’anno precedente.

Come ricorda anche l'Agenzia delle entrate è possibile optare per la cedolare secca sia alla registrazione del contratto sia negli anni successivi, in caso di affitti pluriennali. 

Quando l’opzione non viene esercitata all’inizio, la registrazione segue le regole ordinarie; in questo caso, le imposte di registro e di bollo sono dovute e non sono più rimborsabili.

Si tratta comunque di un testo di DDL in bozza che potrà nel corso della approvazione alcune variazioni.

Con l'Ordinanza n 30016 la sezione tributaria della Cassazione ha chiesto alle sezioni Unite di risolvere una questione di difformità interpretativa sulla applicazione della cedolare secca nella locazione ad uso foresteria quando il conduttore è una società.

Cedolare secca locazioni: ordinanza interlocutoria per chiarire il perimetro

Il caso nasce da contratti di locazione che una persona fisica proprietaria di immobili aveva stipulato con una Università private  “con previsione di destinazione delle unità immobiliari ad abitazione ed alloggio temporaneo a favore di soggetti legati all’Università da rapporto di lavoro e/o collaborazione”. 

L'agenzia delle Entrate nel caso di specie aveva negato l'applicazione della cedolare secca, conformemente all'orientamento prevalente che nega la tassa piatta sia quando il locatore svolga attività d'impresa, sia quando è il conduttore sia soggetto imprenditoriale.

La contribuente usciva vittoriosa dal primo contenzioso mentre nel secodno era l'agenzia ad avere ragione.

La Cassazione cui la contribuente ricorrreva, in primo luogo ha ricorda che l’art. 3 del DLgs. 23/2011 ha introdotto, in “alternativa facoltativa al regime ordinario”, la possibilità di applicare, su opzione del locatore, un’imposta sostitutiva dell’IRPEF e delle relative addizionali, nonché delle imposte di registro e di bollo sul contratto di locazione.

Successivamente ricordava le tre regole necessarie per beneficiarne:

• è il locatore a scegliere la cedolare secca,
• il contratto deve avere ad oggetto “una locazione di unità immobiliare ad uso abitativo”,
• la cedolare non si applica alle locazioni “effettuate nell’esercizio di una attività di impresa, o di arti e professioni”.

La Cassazione ricorda anche che Altri due elementi il comma 6-bis dell art 3 del DLgs. 23/2011 ammette alla cedolare secca “le unità immobiliari abitative locate nei confronti di cooperative edilizie per la locazione o enti senza scopo di lucro … purché sublocate a studenti universitari e date a disposizione dei comuni con rinuncia all’aggiornamento del canone di locazione o assegnazione”;
Inoltre ricorda anche che la ratio del regime è da individuarsi “nell’esigenza di contrastare l’evasione fiscale, applicando un regime di tassazione favorevole e di facilitare la movimentazione del mercato locatizio abitativo e con esso sostenere la conservazione del patrimonio immobiliare”.

La cassazione ricorda anche le recenti sentenza in base alle quali è stato affermato che la cedolare secca può essere applicata dal locatore anche qualora il conduttore concluda il contratto di locazione ad uso abitativo nell’esercizio della sua attività professionale.

Nell’ordinanza n. 30016/2025, tuttavia è la stessa Cassazione ad avere espresso delle perplessità su quest’ultima impostazione.
I giudici di legittimità spostano l’attenzione sulla condizione oggettiva di applicazione della cedolare secca, ponendo in dubbio la possibilità di considerare “ad uso abitativo” una locazione ad uso foresteria. 

In particolare, alla locazione ad uso abitativo è connaturale l’utilizzazione diretta del bene da parte del conduttore che, invece, con riferimento all'uso foresteria non sussiste.

Anche la sublocazione o la concessione in comodato dell’immobile, da parte del conduttore, assumono, nel caso che si osserva, una configurazione peculiare, in quanto il bene locato viene destinato ad alloggio temporaneo di dipendenti, collaboratori od ospiti, ovvero ad una finalità legata a soddisfare le esigenze produttive od organizzative legate all’esercizio dell’attività professionale o d’impresa del locatore.

In conclusione, secondo l’ordinanza, un’interpretazione sistematica suggerisce che la tassa piatta possa applicarsi solo a locazioni che intervengano tra soggetti che non esercitino entrambi attività d’impresa.
Avendo evidenziato il contrasto interpretativo, la Suprema Corte chiede l’intervento delle Sezioni Unite a cui spetterà il compito di dirimere la questione.

Il Modello Redditi PF 2025 nel primo fascicolo, prevede l'indicazione della cedolare secca sulle locazioni.

In particolare, il quadro LC figura nel FASCICOLO 1 (obbligatorio per tutti i contribuenti) suddiviso in:

• FRONTESPIZIO costituito da tre facciate: la prima con i dati che identificano il dichiarante e l’informativa sulla privacy, la seconda e la terza che contengono informazioni relative al contribuente e alla dichiarazione;
• prospetto dei familiari a carico, quadri RA (redditi dei terreni), RB (redditi dei fabbricati), RC (redditi di lavoro dipendente e assimilati), RP (oneri e spese), LC (cedolare secca sulle locazioni), RN (calcolo dell’IRPEF), RV (addizionali all’IRPEF), CR (crediti d’imposta), DI (dichiarazione integrativa), RX (risultato della dichiarazione), la scheda per la scelta della destinazione dell'otto, del cinque e del due del mille dell'IRPEF.

Cedolare secca locazioni: 2025 istruzioni per il quadro LC del Modello redditi PF

Il Quadro LC, che va indicato nel frontespizio:

compare alla fine del Quadro RP, riguarda la cedolare secca sulle locazioni e si compone di due righi:

• Rigo LC1,
• Rigo LC2:

Il Rigo LC1 (Cedolare secca sulle locazioni) è riservato all’indicazione 

• dell’imposta sostitutiva con aliquota del 21 per cento o del 10 per cento, dovuta sul reddito imponibile derivante dai contratti di locazione per i quali si è optato per l’applicazione del regime della cedolare secca 
• dell’imposta sostitutiva del 26 per cento, o del 21 per cento dovuta sui contratti di locazione breve (inferiori a 30 giorni) esso si compila come segue:
  • Colonna 1 (Totale Imposta cedolare secca): indicare l’ammontare dell’imposta sostitutiva dovuta indicato nella colonna 4 del rigo RB11.
  • Colonna 2 (Totale Imposta su redditi diversi): indicare l’ammontare dell’imposta sostitutiva dovuta con aliquota pari al 21 per cento, ovvero al 26 per cento dell’importo indicato nella colonna 7 e 8 del rigo RL10 (Fascicolo 2)
  • Colonna 3 (Totale imposta complessiva): indicare la somma degli importi esposti nelle colonne 1 e 2 del presente rigo.
  • Colonna 4 (Ritenute CU locazioni brevi): indicare l’importo delle ritenute riportato nel quadro Certificazione Redditi – Locazioni brevi della Certificazione Unica 2025 al punto 20 e relative ai corrispondenti redditi di locazione indicati nel quadro RB e RL per il quale nella casella del punto 4 della CU è indicato l’anno “2024”. Se in possesso di più quadri della Certificazione Redditi – Locazioni brevi della Certificazione Unica 2025 o se sono compilati più righi dello stesso quadro (punti 20, 120, 220, 320, 420 per i quali nella casella del punto 4 è indicato l’anno “2024”) indicare la somma delle ritenute.
    Se nella CU 2025 nella relativa casella del punto 4 è indicato l’anno 2023, riportare le ritenute indicate nel punto 20, salvo che non siano già state indicate nella dichiarazione dei redditi per l’anno d’imposta 2023.
    Se nella CU 2025 nella casella del punto 4 è indicato l’anno 2025, le ritenute andranno indicate nella dichiarazione dei redditi relative all’anno d’imposta 2025.
  • Colonna 5 (Differenza): indicare la differenza degli importi esposti nelle colonne 3 e 4 del presente rigo. Se la differenza LC1 colonna 3 – LC1 colonna 4 è negativo, il risultato in valore assoluto deve essere riportato nel rigo RN33 colonna 4.
  • Colonna 6 (Eccedenza dichiarazione precedente): riportare l’eventuale credito di cedolare secca che risulta dalla dichiarazione relativa ai redditi 2023, indicato nella colonna 5 del rigo RX4 del Mod. Redditi PF 2024. Se nel 2024 avete fruito dell’assistenza fiscale ed il sostituto d’imposta non ha rimborsato in tutto o in parte il credito risultante dal Modello 730-3 indicare in questo rigo il credito non rimborsato risultante al punto 94 – Sezione “Assistenza fiscale 730/2024 Dichirante” – della Certificazione Unica 2025. Se lo scorso anno è stato presentato il modello 730/2024 ed è stato chiesto di utilizzare il credito che risulta dalla dichiarazione per il pagamento dell’IMU con il
    Mod. F24, ma tale credito non è stato utilizzato del tutto o in parte, bisogna riportare in questa colonna anche l’eventuale importo del credito di cedolare secca indicato nel rigo 194 del prospetto di liquidazione Mod. 730-3 2024 (214 per il coniuge).
  • Colonna 7 (Eccedenza compensata modello F24): indicare l’importo dell’eccedenza di cedolare secca eventualmente compensata utilizzando il modello F24. Colonna 8 (Acconti versati): indicare l’ammontare degli acconti della cedolare secca versati per l’anno 2024,riportando in questa colonna:
    • l’importo indicato nel modello di pagamento F24, compilato con i codici tributo 1840 e 1841 e l’anno 2024;
    • l’importo indicato nei punti 126 e 127 – Sezione “Assistenza fiscale 730/2024 Dichirante” -, ovvero 326 e 327 – Sezione “Assistenza fiscale 730/2024 Coniuge” – della Certificazione unica 2025. Nella presente colonna va compreso anche l’importo indicato nella successiva colonna 9 “Acconti sospesi”.
  • Colonna 9 (Acconti sospesi): indicare l’importo degli acconti dovuti ma non ancora versati alla data di presentazione della dichiarazione in quanto si è goduto della sospensione dei termini sulla base di specifici provvedimenti emanati per eventi eccezionali. L’importo di questi acconti sarà versato dal contribuente con le modalità e nei termini che saranno previsti da un apposito decreto per la ripresa delle riscossioni delle somme sospese.
  • Colonna 10 (Cedolare secca trattenuta dal sostituto): riportare l’importo trattenuto dal sostituto d’imposta, indicato nella colonna 7 del rigo 99 del modello 730-3/2025. Nel caso in cui il modello 730/2025 sia stato presentato in forma congiunta e la dichiarazione integrativa è presentata dal coniuge dichiarante, in questa colonna deve essere riportato quanto indicato nella colonna 7 del rigo 119 del modello 730-3/2025.
  • Colonna 11 (Cedolare secca rimborsata dal sostituto): riportare l’importo rimborsato dal sostituto d’imposta, indicato nella colonna 5 del rigo 99 del modello 730-3/2025. Nel caso in cui il modello 730/2025 sia stato presentato in forma congiunta e la dichiarazione integrativa è presentata dal coniuge dichiarante, in questa colonna deve essere riportato quanto indicato nella colonna 5 del rigo 119 del mod. 730-3/2025. Per determinare l’imposta sostitutiva a debito o a credito effettuare la seguente operazione:
    • col. 5 (se positiva) – col. 6 + col. 7 – col. 8 – col. 10 + col. 11. Se il risultato di tale operazione è positivo (debito) riportare l’importo così ottenuto nella colonna 12; se, invece, il risultato di tale operazione è negativo (credito) riportare l’importo così ottenuto nella colonna 13.
  • Colonna 12 (Imposta a debito). L’importo risultante dall’operazione descritta in colonna 11, se positivo deve essere riportato nella presente colonna e deve essere versato con le stesse modalità ed entro gli stessi termini previsti per l’Irpef (vedi paragrafo 6 Parte I, Modalità e termini di versamento). Tale importo va riportato nella colonna 1 del rigo RX4.
  • Colonna 13 (Imposta a credito). L’importo risultante dall’operazione descritta in colonna 11, se negativo deve essere riportato nella presente colonna). Detto importo a credito e va riportato anche nella colonna 2 del rigo RX4.

Il Rigo LC2 Acconto cedolare secca locazioni per l’anno 2025 Nel modello REDDITI va riportato, se dovuto, l’ammontare dell’acconto relativo alla cedolare secca per l’anno 2025. Per stabilire se è dovuto o meno l’acconto relativo alla cedolare secca per l’anno 2025 occorre controllare l’importo indicato nel rigo LC1, colonna 5, “Differenza”.
Se questo importo:

• è inferiore ad euro 52, l’acconto non è dovuto
• è maggiore o uguale ad euro 52 l’acconto è dovuto nella misura del 100 per cento del suo ammontare.