Studio Caruso

La legge di bilancio 2026 contiene modifiche alla tassazione degli affitti brevi. 

In sintesi si prevede che a partire dal 2026, pur essensdo confermata l’aliquota della cedolare secca del 21% per la prima abitazione e del 26% per la seconda, si determina reddito d’impresa in caso di locazione di più di 2 appartamenti. 

Vediamo i dettagli.

Affitti brevi 2026: novità per la tassazione

Con la Legge di Bilancio 2026 scende il limite a partire dal quale si presume l’attività imprenditoriale e occorre la partita Iva.

Dal 1° gennaio è entrato in vigore il nuovo sistema che prevede che a partire dal terzo immobile dato in locazione turistica sarà obbligatorio aprire la partita Iva, perché si presumerà l’esercizio di un’attività di impresa. 

A ciò dovrebbe aggiungersi un intervento dalle Regioni e dai Comuni che potrebbe riguardare i profili amministrativi e urbanistici.

La manovra ha mantenuto il sistema di tassazione attuale:

• sul primo immobile dato in affitto breve vi è una tassazione al 21% con la cedolare secca, 
• sul secondo immobile dato in affitto vi è una tassazione al 26%, sempre con un’imposta sostitutiva. 

Ricordiamo che l’aliquota al 26% è stata introdotta a partire dal 2024 e che era possibile optare per quella al 21% nel 730, per un solo immobile. 

L'articolo riscritto in legge di bilancio 2026 prevede che:

"Art. 7 (Modifica alla disciplina degli affitti brevi)
1. All'articolo 4 del decreto-legge 24 aprile 2017, n. 50, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 giugno 2017, n. 96, il comma 2 è sostituito dal seguente:
«2. Ai redditi derivanti dai contratti di locazione breve, in caso di opzione per l'imposta sostitutiva nella forma della cedolare secca, si applicano
le disposizioni dell'articolo 3 del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, con aliquota:
a) del 21 per cento per i redditi derivanti dai contratti di locazione breve relativi a una unità immobiliare individuata dal contribuente in sede di
dichiarazione dei redditi;
b) del 26 per cento per i redditi derivanti dai contratti di locazione breve relativi ad un ulteriore unità immobiliare oltre a quella di cui alla lettera
a);
c) del 30 per cento per i redditi derivanti dai contratti di locazione breve relativi alla terza e quarta unità immobiliare oltre a quella di cui alla
lettera b).»

Si attendono novità dagli enti locali per eventuali ulteriori interventi.

Leggi anche Cedolare secca: guida completa aggiornata al 2026 per conoscere tutte le regole di questa tassazione agevolativa sulle locazioni.

Cedolare secca: regole generali

Ricordiamo, in generale, che la cedolare secca è un regime facoltativo, che si sostanzia nel pagamento di un’imposta sostitutiva dell’Irpef e delle addizionali (per la parte derivante dal reddito dell’immobile).

Per i contratti sotto cedolare secca non vanno pagate l’imposta di registro e l’imposta di bollo, ordinariamente dovute per registrazioni, risoluzioni e proroghe dei contratti di locazione. 

La cedolare secca non sostituisce l’imposta di registro per la cessione del contratto di locazione.

La scelta per la cedolare secca implica la rinuncia alla facoltà di chiedere, per tutta la durata dell’opzione, l’aggiornamento del canone di locazione, anche se è previsto nel contratto, inclusa la variazione accertata dall’Istat dell’indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati dell’anno precedente.

Come ricorda anche l'Agenzia delle entrate è possibile optare per la cedolare secca sia alla registrazione del contratto sia negli anni successivi, in caso di affitti pluriennali. 

Quando l’opzione non viene esercitata all’inizio, la registrazione segue le regole ordinarie; in questo caso, le imposte di registro e di bollo sono dovute e non sono più rimborsabili.

Si tratta comunque di un testo di DDL in bozza che potrà nel corso della approvazione alcune variazioni.

Il tema della cedolare secca sugli affitti a imprese è arrivato al centro del dibattito parlamentare, nel corso del question time al Senato del 25 settembre 2025

In particolare, con l'interrogazione n 3-02159 si chiedono chiarimenti, al ministro dell’Economia e delle Finanze, Giancarlo Giorgetti, sull’applicazione del regime agevolato ai contratti in cui il conduttore è un’impresa o una società. 

L'Agenzia delle Entrate ribadisce che non intende allinearsi alla Cassazione, in quanto non ne condivide gli argomenti che ammettono l’opzione per la cedolare secca qualora il conduttore sia una società che loca per dare l’immobile abitativo in uso a dipendenti o clienti.

Vediamo il dettaglio.

Cedolare secca affitti imprese: la domada in question time del 25 settembre

Nell’atto n. 3-02159 viene sottolineato che il mercato del lavoro richiede sempre più spesso che le aziende mettano a disposizione alloggi per i lavoratori fuori sede. 

Viene ricordato che la norma (d.lgs. n. 23/2011) vieta la cedolare solo quando il locatore agisce come impresa o professionista, mentre non pone alcun limite se il locatario è un soggetto economico.

Nonostante questo, l’Agenzia delle Entrate ha finora negato l’applicazione del regime agevolato quando il conduttore è un’impresa, bloccando di fatto la registrazione telematica dei contratti con il modello RLI.

Recenti sentenze della Corte di Cassazione (n. 12395/2024, n. 12076 e n. 12079/2025), hanno sancito la legittimità della cedolare secca anche quando il conduttore è una società, purché l’immobile sia destinato ad uso abitativo (ad esempio per dipendenti o collaboratori).
Alla luce di questa giurisprudenza, viene chiesto al ministro di superare la prassi restrittiva dell’Agenzia delle Entrate e di aggiornare il sistema telematico, per ridurre il contenzioso e dare una risposta al problema abitativo.

Cedolare secca affitti imprese: disaccordo tra Cassazione e Ade

Il ministro Giorgetti ha riconosciuto che la questione è oggetto di forte dibattito ricordando che la disciplina della cedolare secca, introdotta nel 2011, è stata pensata come regime opzionale per persone fisiche e che la legge esclude espressamente la possibilità di applicarla quando il locatore agisce nell’ambito di un’attività d’impresa o professionale.

Il punto controverso riguarda, però, il conduttore.
Secondo Giorgetti, l’Agenzia delle Entrate ritiene che l’estensione della cedolare a contratti stipulati da imprese non possa essere ammessa “in via interpretativa”, poiché il legislatore ha già individuato in modo tassativo le eccezioni, come nel comma 6-bis dell’articolo 3 del d.lgs. 23/2011 (che ammette l’opzione per le cooperative edilizie e gli enti non profit che sublocano a studenti universitari).

A giudizio del ministro, questa previsione conferma che la regola generale è l’esclusione della cedolare se il conduttore è un soggetto che agisce nell’attività di impresa.
Inoltre, Giorgetti ha segnalato che resta aperta la questione di come verificare la reale finalità abitativa dell’immobile nel caso in cui il contratto sia stipulato da una società.

Per queste ragioni, il ministro ha dichiarato che l’Agenzia delle Entrate valuta la possibilità di rimettere la questione alle Sezioni Unite della Cassazione, per chiarire definitivamente la portata della norma.
Sui tempi di un eventuale aggiornamento del modello RLI, non sono stati fornite rinviando a successivi approfondimenti.

La vicenda mette in luce uno scontro interpretativo sempre più netto dove si trovano:

• la Cassazione che ha affermato che la qualità del conduttore è irrilevante. L’opzione per la cedolare dipende solo dal locatore: se è un privato e l’immobile è a uso abitativo, può scegliere il regime agevolato. La ratio della legge è anche quella di facilitare l’accesso agli alloggi abitativi, esigenza che può riguardare anche imprese e cooperative che forniscono case ai dipendenti.
• l'Agenzia delle Entrate che interpreta la norma in modo restrittivo: se il conduttore è un’impresa, la cedolare non si applica. Il modello telematico RLI impedisce l’opzione in fase di registrazione. Ritiene che l’eccezione del comma 6-bis dimostri la volontà del legislatore di limitare i casi di deroga.

Il Modello Redditi PF 2025 nel primo fascicolo, prevede l'indicazione della cedolare secca sulle locazioni.

In particolare, il quadro LC figura nel FASCICOLO 1 (obbligatorio per tutti i contribuenti) suddiviso in:

• FRONTESPIZIO costituito da tre facciate: la prima con i dati che identificano il dichiarante e l’informativa sulla privacy, la seconda e la terza che contengono informazioni relative al contribuente e alla dichiarazione;
• prospetto dei familiari a carico, quadri RA (redditi dei terreni), RB (redditi dei fabbricati), RC (redditi di lavoro dipendente e assimilati), RP (oneri e spese), LC (cedolare secca sulle locazioni), RN (calcolo dell’IRPEF), RV (addizionali all’IRPEF), CR (crediti d’imposta), DI (dichiarazione integrativa), RX (risultato della dichiarazione), la scheda per la scelta della destinazione dell'otto, del cinque e del due del mille dell'IRPEF.

Cedolare secca locazioni: 2025 istruzioni per il quadro LC del Modello redditi PF

Il Quadro LC, che va indicato nel frontespizio:

compare alla fine del Quadro RP, riguarda la cedolare secca sulle locazioni e si compone di due righi:

• Rigo LC1,
• Rigo LC2:

Il Rigo LC1 (Cedolare secca sulle locazioni) è riservato all’indicazione 

• dell’imposta sostitutiva con aliquota del 21 per cento o del 10 per cento, dovuta sul reddito imponibile derivante dai contratti di locazione per i quali si è optato per l’applicazione del regime della cedolare secca 
• dell’imposta sostitutiva del 26 per cento, o del 21 per cento dovuta sui contratti di locazione breve (inferiori a 30 giorni) esso si compila come segue:
  • Colonna 1 (Totale Imposta cedolare secca): indicare l’ammontare dell’imposta sostitutiva dovuta indicato nella colonna 4 del rigo RB11.
  • Colonna 2 (Totale Imposta su redditi diversi): indicare l’ammontare dell’imposta sostitutiva dovuta con aliquota pari al 21 per cento, ovvero al 26 per cento dell’importo indicato nella colonna 7 e 8 del rigo RL10 (Fascicolo 2)
  • Colonna 3 (Totale imposta complessiva): indicare la somma degli importi esposti nelle colonne 1 e 2 del presente rigo.
  • Colonna 4 (Ritenute CU locazioni brevi): indicare l’importo delle ritenute riportato nel quadro Certificazione Redditi – Locazioni brevi della Certificazione Unica 2025 al punto 20 e relative ai corrispondenti redditi di locazione indicati nel quadro RB e RL per il quale nella casella del punto 4 della CU è indicato l’anno “2024”. Se in possesso di più quadri della Certificazione Redditi – Locazioni brevi della Certificazione Unica 2025 o se sono compilati più righi dello stesso quadro (punti 20, 120, 220, 320, 420 per i quali nella casella del punto 4 è indicato l’anno “2024”) indicare la somma delle ritenute.
    Se nella CU 2025 nella relativa casella del punto 4 è indicato l’anno 2023, riportare le ritenute indicate nel punto 20, salvo che non siano già state indicate nella dichiarazione dei redditi per l’anno d’imposta 2023.
    Se nella CU 2025 nella casella del punto 4 è indicato l’anno 2025, le ritenute andranno indicate nella dichiarazione dei redditi relative all’anno d’imposta 2025.
  • Colonna 5 (Differenza): indicare la differenza degli importi esposti nelle colonne 3 e 4 del presente rigo. Se la differenza LC1 colonna 3 – LC1 colonna 4 è negativo, il risultato in valore assoluto deve essere riportato nel rigo RN33 colonna 4.
  • Colonna 6 (Eccedenza dichiarazione precedente): riportare l’eventuale credito di cedolare secca che risulta dalla dichiarazione relativa ai redditi 2023, indicato nella colonna 5 del rigo RX4 del Mod. Redditi PF 2024. Se nel 2024 avete fruito dell’assistenza fiscale ed il sostituto d’imposta non ha rimborsato in tutto o in parte il credito risultante dal Modello 730-3 indicare in questo rigo il credito non rimborsato risultante al punto 94 – Sezione “Assistenza fiscale 730/2024 Dichirante” – della Certificazione Unica 2025. Se lo scorso anno è stato presentato il modello 730/2024 ed è stato chiesto di utilizzare il credito che risulta dalla dichiarazione per il pagamento dell’IMU con il
    Mod. F24, ma tale credito non è stato utilizzato del tutto o in parte, bisogna riportare in questa colonna anche l’eventuale importo del credito di cedolare secca indicato nel rigo 194 del prospetto di liquidazione Mod. 730-3 2024 (214 per il coniuge).
  • Colonna 7 (Eccedenza compensata modello F24): indicare l’importo dell’eccedenza di cedolare secca eventualmente compensata utilizzando il modello F24. Colonna 8 (Acconti versati): indicare l’ammontare degli acconti della cedolare secca versati per l’anno 2024,riportando in questa colonna:
    • l’importo indicato nel modello di pagamento F24, compilato con i codici tributo 1840 e 1841 e l’anno 2024;
    • l’importo indicato nei punti 126 e 127 – Sezione “Assistenza fiscale 730/2024 Dichirante” -, ovvero 326 e 327 – Sezione “Assistenza fiscale 730/2024 Coniuge” – della Certificazione unica 2025. Nella presente colonna va compreso anche l’importo indicato nella successiva colonna 9 “Acconti sospesi”.
  • Colonna 9 (Acconti sospesi): indicare l’importo degli acconti dovuti ma non ancora versati alla data di presentazione della dichiarazione in quanto si è goduto della sospensione dei termini sulla base di specifici provvedimenti emanati per eventi eccezionali. L’importo di questi acconti sarà versato dal contribuente con le modalità e nei termini che saranno previsti da un apposito decreto per la ripresa delle riscossioni delle somme sospese.
  • Colonna 10 (Cedolare secca trattenuta dal sostituto): riportare l’importo trattenuto dal sostituto d’imposta, indicato nella colonna 7 del rigo 99 del modello 730-3/2025. Nel caso in cui il modello 730/2025 sia stato presentato in forma congiunta e la dichiarazione integrativa è presentata dal coniuge dichiarante, in questa colonna deve essere riportato quanto indicato nella colonna 7 del rigo 119 del modello 730-3/2025.
  • Colonna 11 (Cedolare secca rimborsata dal sostituto): riportare l’importo rimborsato dal sostituto d’imposta, indicato nella colonna 5 del rigo 99 del modello 730-3/2025. Nel caso in cui il modello 730/2025 sia stato presentato in forma congiunta e la dichiarazione integrativa è presentata dal coniuge dichiarante, in questa colonna deve essere riportato quanto indicato nella colonna 5 del rigo 119 del mod. 730-3/2025. Per determinare l’imposta sostitutiva a debito o a credito effettuare la seguente operazione:
    • col. 5 (se positiva) – col. 6 + col. 7 – col. 8 – col. 10 + col. 11. Se il risultato di tale operazione è positivo (debito) riportare l’importo così ottenuto nella colonna 12; se, invece, il risultato di tale operazione è negativo (credito) riportare l’importo così ottenuto nella colonna 13.
  • Colonna 12 (Imposta a debito). L’importo risultante dall’operazione descritta in colonna 11, se positivo deve essere riportato nella presente colonna e deve essere versato con le stesse modalità ed entro gli stessi termini previsti per l’Irpef (vedi paragrafo 6 Parte I, Modalità e termini di versamento). Tale importo va riportato nella colonna 1 del rigo RX4.
  • Colonna 13 (Imposta a credito). L’importo risultante dall’operazione descritta in colonna 11, se negativo deve essere riportato nella presente colonna). Detto importo a credito e va riportato anche nella colonna 2 del rigo RX4.

Il Rigo LC2 Acconto cedolare secca locazioni per l’anno 2025 Nel modello REDDITI va riportato, se dovuto, l’ammontare dell’acconto relativo alla cedolare secca per l’anno 2025. Per stabilire se è dovuto o meno l’acconto relativo alla cedolare secca per l’anno 2025 occorre controllare l’importo indicato nel rigo LC1, colonna 5, “Differenza”.
Se questo importo:

• è inferiore ad euro 52, l’acconto non è dovuto
• è maggiore o uguale ad euro 52 l’acconto è dovuto nella misura del 100 per cento del suo ammontare.

Con Risposta a interpello n 91 dell'8 aprile le Entrate chiariscono che il contributo erogato dall’ente locale, per compensare la riduzione del canone di locazione in cedolare secca, può essere tassato anch’esso in base a tale regime, a condizione che il contratto rispetti i requisiti previsti.

Questa è la sintesi della risposta che inoltre fornisce istruzioni pratiche per il 730.

Contributo per riduzione canone locazione: sconta la cedolare del contratto principale

Un contribuente ha stipulato un contratto di “locazione concordato” per un immobile detenuto in comproprietà con i figli e intende richiedere il contributo del Comune di competenza destinato a sostenere i locatori che riducono il canone di locazione di almeno il 20% rispetto all'importo pattuito (art 3 del Decreto legislativo n 23/2011).

Il contributo è stato previsto in seguito a un deliberazione della Regione di riferimento.
L'istante ha assoggettato il canone di locazione al regime della cedolare secca, e domanda se questo regime possa essere applicato anche al contributo erogato dal Comune in relazione alla riduzione del canone.

L'agenzia replica positivamente vediamo il perchè.

Il contributo deve essere considerato come un reddito della stessa categoria del canone di locazione e pertanto, secondo l'Ade, può essere tassato alle stesse condizioni del contratto di locazione originario, ovvero con cedolare secca al 10%, se il contratto è di tipo concordato.
L'agenzia ricorda che tale assunto trova conforto nell’'articolo 6, comma 2, del Tuir, il quale prevede che “i proventi conseguiti in sostituzione di redditi, […], e le indennità conseguite, anche in forma assicurativa, a titolo di risarcimento di danni consistenti nella perdita di redditi, esclusi quelli dipendenti da invalidità permanente o da morte, costituiscono redditi della stessa categoria di quelli sostituiti o perduti. Gli interessi moratori e gli interessi per dilazione di pagamento costituiscono redditi della stessa categoria di quelli da cui derivano i crediti su cui tali interessi sono maturati”.

L’Amministrazione ha precisato in varie occasioni che devono essere ricondotte a tassazione le indennità corrisposte a titolo risarcitorio, sempreché le stesse abbiano una funzione sostitutiva o integrativa del reddito del percipiente. 

Sono in sostanza imponibili le somme corrisposte al fine di sostituire mancati guadagni (lucro cessante) sia presenti che futuri di colui che le percepisce. Diversamente, non assumono rilevanza reddituale le indennità risarcitorie erogate al fine di reintegrare il patrimonio del soggetto, ovvero allo scopo di risarcire la perdita economica subita dal patrimonio 

Nel caso di specie considerato che il contributo erogato a fronte della riduzione del canone di locazione in quanto conseguito in sostituzione e integrazione del minor canone percepito, costituisce reddito della stessa categoria. Pertanto, il contributo deve essere assunto ai fini della determinazione del reddito fondiario derivante da immobili locati, ai sensi dell'articolo 36 del Tuir, da determinare, in via ordinaria, secondo i criteri generali previsti dal successivo articolo 37. 

In alternativa, il contribuente potrà accedere al regime della cedolare secca, al ricorrere dei requisiti ivi previsti.

e indicare il contributo nella sezione I del quadro B, barrando la casella di colonna 11 “Cedolare secca” e inserendo, nella colonna 2 “utilizzo”, il codice 8.
Inoltre, sia nel modello 730 che nel modello Redditi PF, il contribuente dovrà compilare un solo rigo del quadro B, valorizzando il campo 6 "Canone di locazione" con l'importo calcolato, che include il contributo ricevuto.

Leggi: 730/2025: contributo del Comune per riduzione canone per maggiori dettagli.

• Risposta ADE n 91 dell'8.04.2025 Interpello