Studio Caruso

Con la Risposta n. 34/2026, l’Agenzia delle Entrate interviene sul seguente questito:

• è possibile applicare la cedolare secca alla proroga del 2025 di un contratto C/1 stipulato prima del 2019?

La risposta delle entrate è negativa, vediamo però il dettaglio del quesito del contribuente e come replica l’Amministrazione finanziaria, con implicazioni operative per consulenti e proprietari.

Cedolare secca per affitti commerciali 2019 prorogati al 2025

Il caso sottoposto all’Agenzia riguarda un immobile commerciale categoria C/1 locato con contratto stipulato il 1° agosto 2013.

Alla scadenza naturale del contratto, nel 2019, le parti hanno:

• prorogato il contratto per ulteriori 6 anni;
• esercitato l’opzione per la cedolare secca tramite modello RLI;
• applicato il regime sostitutivo previsto dalla legge di bilancio 2019.

Arrivati al 2025, in occasione di una nuova proroga, il proprietario chiede: È possibile continuare ad applicare la cedolare secca anche alla proroga 2025?

Secondo il contribuente, l’opzione esercitata nel 2019 dovrebbe ritenersi valida anche per la successiva proroga, richiamando l’art. 1, comma 59, della legge n. 145/2018 e i chiarimenti forniti con la circolare 8/E/2019.

L’art. 1, comma 59, della legge 145/2018 ha introdotto in via transitoria la cedolare secca sugli affitti commerciali, con queste caratteristiche:

• applicabile ai contratti stipulati nel 2019;
• riferita a immobili categoria C/1 (negozi e botteghe);
• superficie non superiore a 600 mq (escluse pertinenze);
• aliquota del 21%;
• applicabile solo se non vi fosse, al 15 ottobre 2018, un contratto in corso tra gli stessi soggetti per lo stesso immobile.

Si trattava dunque di un regime temporaneo e circoscritto.

Nel 2019 l’Agenzia aveva chiarito che, per evitare disparità di trattamento, si poteva assimilare a “contratto stipulato nel 2019” anche:

• un contratto precedente,
• scaduto naturalmente nel 2019,
• e prorogato nello stesso anno.

Questa assimilazione, però, era limitata all’anno 2019, cioè al periodo di vigenza del regime transitorio.

Con la Risposta n. 34/2026, l’Agenzia afferma un principio chiaro: 

• “Conseguentemente […] l’opzione per il regime facoltativo, già fruito in sede di proroga, nel 2019, di un contratto stipulato antecedentemente, non possa essere validamente esercitata in occasione di ulteriore proroga contrattuale nell’anno 2025.” 

E infine conclude:

“[…] l’Istante non può esercitare l’opzione di accesso al regime, ormai non più vigente, in occasione dell’ulteriore proroga del contratto nell’anno 2025.” 

Nel caso oggetto di interpello:

• il contratto è stato stipulato nel 2013;
• la cedolare è stata esercitata nel 2019 in sede di proroga;
• ma il regime transitorio è ormai esaurito.

Secondo l’Agenzia:

• l’assimilazione tra contratto prorogato nel 2019 e contratto stipulato nel 2019 valeva solo in costanza del regime transitorio;
• nel 2025 non è più vigente la disciplina agevolativa;
• non è possibile esercitare nuovamente l’opzione per la cedolare secca.

Di conseguenza, alla proroga del 2025 il contribuente non può continuare ad applicare il regime della cedolare secca.

• Risposta a interpello AdE 34 dell11,02.2026

La legge di bilancio 2026 contiene modifiche alla tassazione degli affitti brevi. 

In sintesi si prevede che a partire dal 2026, pur essensdo confermata l’aliquota della cedolare secca del 21% per la prima abitazione e del 26% per la seconda, si determina reddito d’impresa in caso di locazione di più di 2 appartamenti. 

Vediamo i dettagli.

Affitti brevi 2026: novità per la tassazione

Con la Legge di Bilancio 2026 scende il limite a partire dal quale si presume l’attività imprenditoriale e occorre la partita Iva.

Dal 1° gennaio è entrato in vigore il nuovo sistema che prevede che a partire dal terzo immobile dato in locazione turistica sarà obbligatorio aprire la partita Iva, perché si presumerà l’esercizio di un’attività di impresa. 

A ciò dovrebbe aggiungersi un intervento dalle Regioni e dai Comuni che potrebbe riguardare i profili amministrativi e urbanistici.

La manovra ha mantenuto il sistema di tassazione attuale:

• sul primo immobile dato in affitto breve vi è una tassazione al 21% con la cedolare secca, 
• sul secondo immobile dato in affitto vi è una tassazione al 26%, sempre con un’imposta sostitutiva. 

Ricordiamo che l’aliquota al 26% è stata introdotta a partire dal 2024 e che era possibile optare per quella al 21% nel 730, per un solo immobile. 

L'articolo riscritto in legge di bilancio 2026 prevede che:

"Art. 7 (Modifica alla disciplina degli affitti brevi)
1. All'articolo 4 del decreto-legge 24 aprile 2017, n. 50, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 giugno 2017, n. 96, il comma 2 è sostituito dal seguente:
«2. Ai redditi derivanti dai contratti di locazione breve, in caso di opzione per l'imposta sostitutiva nella forma della cedolare secca, si applicano
le disposizioni dell'articolo 3 del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, con aliquota:
a) del 21 per cento per i redditi derivanti dai contratti di locazione breve relativi a una unità immobiliare individuata dal contribuente in sede di
dichiarazione dei redditi;
b) del 26 per cento per i redditi derivanti dai contratti di locazione breve relativi ad un ulteriore unità immobiliare oltre a quella di cui alla lettera
a);
c) del 30 per cento per i redditi derivanti dai contratti di locazione breve relativi alla terza e quarta unità immobiliare oltre a quella di cui alla
lettera b).»

Si attendono novità dagli enti locali per eventuali ulteriori interventi.

Leggi anche Cedolare secca: guida completa aggiornata al 2026 per conoscere tutte le regole di questa tassazione agevolativa sulle locazioni.

Cedolare secca: regole generali

Ricordiamo, in generale, che la cedolare secca è un regime facoltativo, che si sostanzia nel pagamento di un’imposta sostitutiva dell’Irpef e delle addizionali (per la parte derivante dal reddito dell’immobile).

Per i contratti sotto cedolare secca non vanno pagate l’imposta di registro e l’imposta di bollo, ordinariamente dovute per registrazioni, risoluzioni e proroghe dei contratti di locazione. 

La cedolare secca non sostituisce l’imposta di registro per la cessione del contratto di locazione.

La scelta per la cedolare secca implica la rinuncia alla facoltà di chiedere, per tutta la durata dell’opzione, l’aggiornamento del canone di locazione, anche se è previsto nel contratto, inclusa la variazione accertata dall’Istat dell’indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati dell’anno precedente.

Come ricorda anche l'Agenzia delle entrate è possibile optare per la cedolare secca sia alla registrazione del contratto sia negli anni successivi, in caso di affitti pluriennali. 

Quando l’opzione non viene esercitata all’inizio, la registrazione segue le regole ordinarie; in questo caso, le imposte di registro e di bollo sono dovute e non sono più rimborsabili.

Si tratta comunque di un testo di DDL in bozza che potrà nel corso della approvazione alcune variazioni.

Con l'Ordinanza n 30016 la sezione tributaria della Cassazione ha chiesto alle sezioni Unite di risolvere una questione di difformità interpretativa sulla applicazione della cedolare secca nella locazione ad uso foresteria quando il conduttore è una società.

Cedolare secca locazioni: ordinanza interlocutoria per chiarire il perimetro

Il caso nasce da contratti di locazione che una persona fisica proprietaria di immobili aveva stipulato con una Università private  “con previsione di destinazione delle unità immobiliari ad abitazione ed alloggio temporaneo a favore di soggetti legati all’Università da rapporto di lavoro e/o collaborazione”. 

L'agenzia delle Entrate nel caso di specie aveva negato l'applicazione della cedolare secca, conformemente all'orientamento prevalente che nega la tassa piatta sia quando il locatore svolga attività d'impresa, sia quando è il conduttore sia soggetto imprenditoriale.

La contribuente usciva vittoriosa dal primo contenzioso mentre nel secodno era l'agenzia ad avere ragione.

La Cassazione cui la contribuente ricorrreva, in primo luogo ha ricorda che l’art. 3 del DLgs. 23/2011 ha introdotto, in “alternativa facoltativa al regime ordinario”, la possibilità di applicare, su opzione del locatore, un’imposta sostitutiva dell’IRPEF e delle relative addizionali, nonché delle imposte di registro e di bollo sul contratto di locazione.

Successivamente ricordava le tre regole necessarie per beneficiarne:

• è il locatore a scegliere la cedolare secca,
• il contratto deve avere ad oggetto “una locazione di unità immobiliare ad uso abitativo”,
• la cedolare non si applica alle locazioni “effettuate nell’esercizio di una attività di impresa, o di arti e professioni”.

La Cassazione ricorda anche che Altri due elementi il comma 6-bis dell art 3 del DLgs. 23/2011 ammette alla cedolare secca “le unità immobiliari abitative locate nei confronti di cooperative edilizie per la locazione o enti senza scopo di lucro … purché sublocate a studenti universitari e date a disposizione dei comuni con rinuncia all’aggiornamento del canone di locazione o assegnazione”;
Inoltre ricorda anche che la ratio del regime è da individuarsi “nell’esigenza di contrastare l’evasione fiscale, applicando un regime di tassazione favorevole e di facilitare la movimentazione del mercato locatizio abitativo e con esso sostenere la conservazione del patrimonio immobiliare”.

La cassazione ricorda anche le recenti sentenza in base alle quali è stato affermato che la cedolare secca può essere applicata dal locatore anche qualora il conduttore concluda il contratto di locazione ad uso abitativo nell’esercizio della sua attività professionale.

Nell’ordinanza n. 30016/2025, tuttavia è la stessa Cassazione ad avere espresso delle perplessità su quest’ultima impostazione.
I giudici di legittimità spostano l’attenzione sulla condizione oggettiva di applicazione della cedolare secca, ponendo in dubbio la possibilità di considerare “ad uso abitativo” una locazione ad uso foresteria. 

In particolare, alla locazione ad uso abitativo è connaturale l’utilizzazione diretta del bene da parte del conduttore che, invece, con riferimento all'uso foresteria non sussiste.

Anche la sublocazione o la concessione in comodato dell’immobile, da parte del conduttore, assumono, nel caso che si osserva, una configurazione peculiare, in quanto il bene locato viene destinato ad alloggio temporaneo di dipendenti, collaboratori od ospiti, ovvero ad una finalità legata a soddisfare le esigenze produttive od organizzative legate all’esercizio dell’attività professionale o d’impresa del locatore.

In conclusione, secondo l’ordinanza, un’interpretazione sistematica suggerisce che la tassa piatta possa applicarsi solo a locazioni che intervengano tra soggetti che non esercitino entrambi attività d’impresa.
Avendo evidenziato il contrasto interpretativo, la Suprema Corte chiede l’intervento delle Sezioni Unite a cui spetterà il compito di dirimere la questione.

Con Risposta a in terpello n 146/2025 le Entrate chiariscono chi opta per il regime della cedolare secca, non dovrà applicare l’imposta di registro alla clausola penale che intende inserire nel contratto di locazione per tutelarsi da eventuali inadempimenti.

Vediamo il perchè dal chiarimento delle Entrate.

Locazione in cedolare secca: la clausola penale sconta l’imposta di registro?

Viene specificato che la penale è una clausola accessoria e non autonoma che beneficia della stessa disciplina fiscale applicata al contratto di affitto pertanto non è prevista l'imposta di registro se il contratto è sottoposto a cedolare secca.

Il caso di specie concende l'occasione alle Entrate per chiarire che il regime della cedolare secca esclude:

• l'applicazione dell’Irpef secondo le aliquote progressive per scaglioni di reddito, e delle relative addizionali, 
• delle imposte di registro e di bollo, 

consentendo al locatore di applicare un regime di tassazione agevolato e semplificato con aliquota fissa (21% o 10% per i contratti a canone concordato).

Ai sensi dell'art 1382 del codice civile, la clausola penale è un patto con cui le parti concordano che in caso di inadempimento o ritardo il trasgressore corrisponda all’altro una determinata prestazione, in genere una somma di denaro.

L’Agenzia ricorda la consolidata giurisprudenza di legittimità che sostiene e ribadisce l’accessorietà di tale clausola rispetto al contratto principale e pertanto giunge alla seguente conclusione:

• come avviene per il contratto di locazione che in forza dell’opzione per la cedolare secca non sconta l’imposta di Registro, ugualmente la clausola penale, accessoria alla stessa locazione, non assumerà rilievo per la medesima imposta.

Gli esperti incaricati dal ministero dell’Economia hanno preparato lo schema della norma sulla cedolare secca per i locali commerciali che la Riforma fiscale vorrebbe reintrodurre.

La domanda è se sarà possibile dal 1 gennaio 2024 e, come previsto dalla norma, dopo la consegna dei testi e delle relazioni degli esperti toccherà al Governo decidere i debutto della novità e in quale versione. Ciò che si deve verificare è di fatto la copertura finanziaria per la misura.

Le previsioni non sono rosee viste le dichiarazioni di Giorgetti a commento della NADEF.

Una delle ipotesi possibile è applicare la cedolare solo ai nuovi contratti, come è accaduto nel 2019. 

Cedolare secca locazioni commerciali: cosa prevede la Riforma fiscale

Rucordiamo che nel Disegno di Legge Delega fiscale approvato il 12 luglio 2023, dalla Camera all'art. 5 è tornata la previsione della cedolare secca per le locazioni commerciali.

Piu' precisamente viene previsto che torna:  "per i redditi dei fabbricati, la possibilità di estendere il regime della cedolare secca alle locazioni di immobili adibiti ad uso diverso da quello abitativo ove il conduttore sia un esercente un’attività d’impresa, un’arte o una professione"

La cedolare secca è il regime facoltativo, che prevede il pagamento di un’imposta sostitutiva dell’Irpef e delle addizionali oltre alla esclusione del pagamento dell’imposta di registro e dell’imposta di bollo, ordinariamente dovute per registrazioni, risoluzioni e proroghe dei contratti di locazione. 

La cedolare secca non si sostituisce all’imposta di registro per la cessione del contratto di locazione.

Possono optare per il regime della cedolare secca:

• le persone fisiche titolari del diritto di proprietà o del diritto reale di godimento (per esempio, usufrutto), 
• che non locano l’immobile nell’esercizio di attività di impresa o di arti e professioni.

L’opzione può essere esercitata, attualmente, per unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa l’A10 – uffici o studi privati) locate a uso abitativo e per le relative pertinenze, locate congiuntamente all’abitazione.

Ai sensi del del comma 59 dell'art.1 della Legge n 145/2018 l’opzione per la cedolare secca può essere fatta anche per i contratti di locazione di tipo strumentale stipulati nel 2019. 

In questo caso, i locali commerciali devono essere classificati nella categoria catastale C/1 e avere una superficie fino a 600 metri quadrati, escluse le pertinenze. 

L’aliquota applicabile è del 21%.

Nella legge delega di Riforma fiscale torna la reintroduzione di questa agevolazione per le locazioni commerciali rimasta circoscritta all'anno 2019. 

E' bene ricordare che il testo del comma 59 dell'art 1 citato nella previsione della cedolare secca sui negozi introduceva anche una norma antielusiva, infatti l'opzione era preclusa ai contratti stipulati nel 2019 se alla data 15 ottobre 2018 risultava un contratto non scaduto, tra gli stessi soggetti e per lo stesso immobile, interrotto anticipatamente rispetto alla scadenza naturale.