Studio Caruso

Con la sentenza n. 2848 del 9 aprile 2026, il Consiglio di Stato introduce un importante principio innovativo in materia di condono edilizio.

La decisione supera un orientamento giurisprudenziale consolidato, ridefinendo il regime giuridico degli immobili oggetto di sanatoria e ampliando le possibilità di intervento successivo su di essi.

Condono edilizio: la piena legittimità dell’immobile sanato

La vicenda riguarda il diniego opposto da un Comune a un’istanza di sanatoria relativa a interventi edilizi eseguiti su un immobile già oggetto di condono nel 2006. Le opere, consistenti in modifiche interne e nella chiusura di una struttura già parzialmente delimitata, erano state qualificate dall’amministrazione come “nuova costruzione”, dunque non sanabile tramite SCIA in sanatoria.

Il TAR aveva confermato tale impostazione, ritenendo che un immobile condonato non potesse essere oggetto di interventi diversi dalla manutenzione ordinaria o straordinaria.

Il principio innovativo del Consiglio di Stato è che il condono attribuisce piena legittimità urbanistica potendo essere oggetto degli stessi interventi consentiti su un immobile legittimamente edificato, inclusa la ristrutturazione edilizia 

Secondo i giudici:

• il titolo in sanatoria non si limita a “tollerare” l’abuso originario; 
• ma conferisce una legittimazione piena e definitiva dell’immobile; 
• eliminando le cosiddette “zone grigie” incompatibili con il principio di certezza del diritto. 

Il Collegio richiama espressamente:

• l’art. 9-bis del Testo Unico Edilizia; 
• i principi costituzionali di tutela della proprietà (art. 42) e dell’iniziativa economica (art. 41); 
• il principio eurounitario di certezza giuridica. 

La pronuncia prende posizione contro un orientamento giurisprudenziale secondo cui:

• gli immobili condonati sarebbero utilizzabili solo per interventi manutentivi; 
• senza possibilità di realizzare nuove opere o ristrutturazioni. 

Secondo il Consiglio di Stato, tale lettura non è più sostenibile:

• il condono edilizio, una volta rilasciato, equipara l’immobile a uno legittimamente assentito; 
• pertanto, sono ammissibili interventi più ampi, purché rispettino la disciplina urbanistica vigente. 

Questo passaggio rappresenta un vero cambio di paradigma, con effetti anche sul mercato immobiliare e sulla circolazione dei beni.

Il Consiglio di Stato in merito alla qualificazione delle opere edilizie. ha chiarito che:

• interventi interni, senza aumento di volumetria o superficie; 
• realizzati su un immobile già legittimato; 

devono essere qualificati come ristrutturazione edilizia e non come nuova costruzione

Nel caso concreto:

• la volumetria era già stata assentita con il condono del 2006; 
• le opere non hanno comportato incremento del carico urbanistico; 
• pertanto, il diniego comunale risultava privo di adeguata motivazione. 

Condono e autorizzazione paesaggistica

La sentenza presenta elementi innovativi anche sotto il profilo paesaggistico.

Il Consiglio di Stato ha infatti precisato che:

• in assenza di aumento di volume o superficie; 
• per interventi interni che non alterano l’aspetto esteriore; 

non è necessaria l’autorizzazione paesaggistica, rientrando tali opere tra quelle escluse ai sensi del d.P.R. 31/2017 .Ne consegue che l’amministrazione non può bloccare il procedimento ma deve eventualmente procedere alla verifica di compatibilità, anche per escluderne la necessità. 

La decisione del Consiglio di Stato è molto importante e letteralmente stabilisce che: "pur se secondo una consolidata ma risalente giurisprudenza un immobile condonato può essere oggetto solo di interventi manutentivi e non di nuove opere, appare preferibile ritenere, sulla base dell’art. 9-bis, comma 1-bis, del d.P.R. n. 380/2001, che un immobile condonato acquisisce piena legittimità urbanistica e può essere oggetto degli stessi interventi consentiti a un immobile legittimamente assentito, ivi inclusa la ristrutturazione edilizia, posto che il rilascio del titolo in sanatoria, pur costituendo una fattispecie eccezionale di legge, alla luce del generale principio dell’ordinamento italiano ed eurounitario di certezza del diritto, che non ammette zone “grigie”…”. 

Con il provvedimento n 108991 del 2 aprile le Entrate dispongono la soppressione dei conti correnti postali provinciali utilizzati per il pagamento dei tributi catastali e ipotecari. 

A partire dal 1° giugno 2026, i versamenti delle somme dovute sono effettuati unicamente tramite modello F24. Di conseguenza è esclusa la riscossione diretta da parte degli Uffici provinciali –Territorio e l’annotazione a campione certo di tali somme.

In sintesi si mira a razionalizzare i processi di riscossione, ridurre gli oneri amministrativi e migliorare la qualità dei servizi erogati e ridurre gli adempimenti contabili a carico degli Uffici provinciali-Territorio.

Imposte ipotecaria e catastale: dal 1° giugno con F24

Viene precisato che per quanto riguarda la gestione delle somme già versate e rimborsi, gli utenti che hanno ancora disponibilità sui conti provinciali possono usarle per 3 mesi ossia fino al 1° settembre 2026 per presentare atti di aggiornamento catastale. 

Decorso il 1° settembre, residui possono essere richiesti a rimborso entro i due mesi successivi tramite piattaforma telematica.

Le somme non richieste vengono riversate all’Erario, ma è possibile chiederne il rimborso entro i termini di prescrizione, presentando apposita istanza all’Ufficio provinciale – Territorio.

Attenzione, tutti i conti correnti postali provinciali intestati agli Uffici provinciali saranno chiusi il 30 dicembre 2026.

Dal 1° giugno 2026, quindi, tutte le somme dovute a seguito di

• avvisi di liquidazione,
• atti di contestazione,
• irrogazione di sanzioni,

dovranno essere pagate esclusivamente con F24.

I crediti ancora in carico agli Uffici e non riscossi saranno iscritti a ruolo.

Entro il 15 dicembre gli intestatari catastali delle strutture ricettive all’aperto avevano tempo per presentare le variazioni catastali volte a escludere dalla rendita gli allestimenti mobili di pernottamento dotati di meccanismi di rotazione in funzione: case mobili o mobile home, roulotte, camper, caravan, ecc.) e tali variazioni catastali dovevano avere effetto retroattivo, a partire dal 1° gennaio 2025.

Con il Decreto Milleproroghe e la relativa Legge n 26/2026 in vigore dal 1° marzo viene prevista una proroga di tale adempimento al 15 dicembre 2026, vediamo il dettaglio.

Strutture all’aperto: istruzioni per l’aggiornamento rendite catastali

L’art. 7-quinquies del DL 113/2024 aveva fissato al 15 giugno 2025 il termine per adempiere agli aggiornamenti di questo adempimento, tuttavia, la scadenza è stata differita, a termini scaduti, al 15 dicembre 2025, dall'art 14 comma 5 del DL n 95/2025 e ora ulteriormente prorogata dal Milleproroghe 2026 al 15 dicembre 2026.

L’Agenzia delle Entrate, con la Risoluzione n 65/2025, ha illustrato le novità introdotte e gli obblighi dichiarativi per i titolari di diritti reali delle unità immobiliari interessate nonché le modalità di compilazione delle previste dichiarazioni di aggiornamento catastale.

La novità prevede che dal 1° gennaio 2025, sono infatti esclusi da questa stima gli allestimenti mobili di pernottamento dotati di meccanismi di rotazione in funzione ubicati nelle strutture ricettive all’aperto.

Inoltre, ai fini della stima diretta delle strutture ricettive all’aperto, il valore delle aree destinate al pernottamento viene aumentato, rispetto all’ordinario valore di mercato, in misura pari:

• all’85%, per le aree attrezzate per i predetti allestimenti mobili di pernottamento;
• al 55%, per le aree non attrezzate destinate al pernottamento degli ospiti.

Ciò premesso, gli intestatari delle strutture ricettive all’aperto devono presentare gli atti di aggiornamento catastale entro il 15 giugno 2025, termine prorogato al 15 dicembre e ora al 15.12.2026.

Si precisa che limitatamente all’anno 2025, per gli atti di aggiornamento catastale presentati entro tale data, le rendite rideterminate delle strutture ricettive all’aperto hanno effetto già dal 1° gennaio 2025.

Si rimanda all'articolo del Milleproroghe ora in conversione in legge per  tutti i dettagli ulteriori.

L’Agenzia delle Entrate fornisce indicazioni operative sulla rinnovazione dell’iscrizione ipotecaria nei registri immobiliari, con particolare riferimento a casi in cui sono intervenute modifiche nei soggetti o negli immobili interessati. 

Con la Risoluzione 69/E/2025, l’Agenzia ribadisce l’importanza di: 

• rispettare la conformità alla nota originaria;
• garantire una pubblicità chiara e aggiornata;
• evitare rigidità e rifiuti infondati da parte delle conservatorie.

Le Direzioni regionali sono invitate a vigilare sull’applicazione uniforme delle istruzioni fornite.

Rinnovazione ipoteca: chiarimenti dall’Agenzia su modifiche oggettive e soggettive

Con la durata media dei mutui aumentata ben oltre i 20 anni, la rinnovazione delle ipoteche è oggi un’operazione ricorrente. 

Tuttavia, sono emerse difformità operative tra le conservatorie in merito alla redazione delle note per il rinnovo e alla gestione dei casi in cui siano avvenute variazioni nel rapporto ipotecario.

L’obiettivo della risoluzione è proprio quello di offrire un quadro operativo uniforme, dando risposta a dubbi pratici spesso segnalati da notai, banche e tecnici del settore.

La base normativa si fonda su tre articoli chiave del Codice Civile:

• Art. 2847 c.c. – L’iscrizione ipotecaria dura 20 anni, salvo rinnovazione entro tale termine.
• Art. 2848 c.c. – Se il termine è scaduto, si deve procedere con nuova iscrizione, che prenderà grado dalla data della richiesta.
• Art. 2850 c.c. – Per la rinnovazione basta una nota conforme a quella originaria; può essere presentata in luogo del titolo la precedente nota di iscrizione.

 La richiesta di rinnovazione è a carico del creditore, e non può essere predisposta d’ufficio dalla conservatoria.

Iscrizione ipoteca: subentro di eredi o aventi causa nei beni ipotecati

Se i beni ipotecati sono passati per atto inter vivos o mortis causa ad altri soggetti, la nota di rinnovazione deve indicare anche questi soggetti, a condizione che la trascrizione risulti nei registri immobiliari.

Devono essere riportati:

• i dati anagrafici e fiscali dei nuovi titolari;
• il riferimento alle formalità da cui deriva il subentro;
• se possibile, le quote di proprietà, pur non essendo obbligatorie per la validità della nota

Iscrizione ipoteca: modifica del creditore ipotecario

In caso di cessione del credito garantito da ipoteca, non è obbligatorio indicare il nuovo creditore nella nota di rinnovazione. La Risoluzione n. 69/E chiarisce infatti che, a differenza di quanto previsto per il subentro nella titolarità dei beni ipotecati, non esiste una norma che imponga l’indicazione del nuovo soggetto creditore nella nota di rinnovazione.

L’Agenzia ricorda che le vicende traslative del credito ipotecario trovano pubblicità attraverso l’annotazione a margine dell’iscrizione originaria, ai sensi dell’articolo 2843 del Codice civile. Una volta eseguita tale annotazione, la nuova titolarità del credito e della relativa garanzia risulta già dai registri immobiliari.

Di conseguenza, la rinnovazione dell’ipoteca può essere validamente effettuata anche indicando il solo creditore originario, nel rispetto del principio di “conformità” alla nota dell’iscrizione iniziale richiesto dall’articolo 2850 c.c.

L’Agenzia precisa tuttavia che, in un’ottica di migliore pubblicità immobiliare, l’indicazione del nuovo creditore è comunque ammissibile e consigliabile, purché il conservatore sia in grado di conoscere formalmente l’avvenuto trasferimento del credito, così da rendere più chiara l’individuazione del soggetto legittimato all’esercizio dei diritti derivanti dall’ipoteca.

Variazioni catastali o oggettive nei beni ipotecati

Le modifiche catastali (es. frazionamenti, accorpamenti, nuovi mappali) non invalidano la nota, se questa rimane conforme a quella originaria.

Tuttavia, per garantire una più chiara individuazione dei beni, è opportuno aggiornare la descrizione catastale, includendo:

• dati vigenti al momento della rinnovazione;
• eventuali dati precedenti per continuità con la nota originale.

Non è obbligatorio, ma fortemente consigliato per evitare ambiguità.

Quando si richiede una copia della nota ipotecaria originaria, da presentare in luogo del titolo per la rinnovazione (art. 2850 c.c.), l’Agenzia chiarisce che:

• è ammesso il pagamento tramite modello F24 Elide;
• sono valide anche le altre modalità previste dal provvedimento direttoriale del 28 giugno 2017.

• Risoluzione AdE 69 del 17.12.2025

Nella Legge di Bilancio 2026 spunta una norma, con emendamento, sulle case fantasma e le regole per la loro identificazione.

Il DDL sta proseguento il suo iter di approvazione definitiva ma intanto vediamo cosa contiene questa proposta che risulta tra gli emendamenti consigliati e quindi di molto probabile approvazione.

Case fantasma: le regole per identificarle

Il testo dell'emendamento in oggetto istituisce nuove regole per "trovare" gli immobili non censiti in Catasto.

Al fine di dare attuazione alla Riforma 1.12 del PNRR Riforma dell'Amministrazione fiscale, come da modifiche in corso di riprogrammazione, l'Agenzia delle entrate, sulla base di informazioni assunte mediante verifiche tecnico-amministrative, da telerilevamento anche utilizzando moderne tecnologie digitali di fotointerpretazione o da sopralluogo, provvede al monitoraggio del territorio ai fini dell'individuazione massiva dei fabbricati che non risultano dichiarati al Catasto.
Per favorire l'adempimento degli obblighi dichiarativi, ai fini dell'aggiornamento della banca dati catastale e l'emersione delle basi imponibili, l'Agenzia delle entrate, mediante apposita comunicazione, mette a disposizione degli intestatari catastali degli immobili su cui ricadono i fabbricati, gli elementi e le informazioni in suo possesso riferibili alla mancata dichiarazione dei medesimi fabbricati. 

Gli intestatari catastali possono segnalare all'Agenzia delle entrate eventuali elementi, fatti e circostanze dalla stessa non conosciuti.

Nel caso in cui l'adempimento dell'obbligo dichiarativo omesso venga eseguito prima della notifica della rendita presunta, le rendite catastali dichiarate producono effetti fiscali dalla data di ultimazione dei lavori di costruzione del fabbricato ovvero, se antecedente, dalla data in cui è comunque utilizzato.
ll'esito delle attività connesse alle comunicazioni, l'Agenzia delle entrate notifica agli intestatari catastali la richiesta di presentazione degli atti di aggiornamento catastale, da redigersi ai sensi del regolamento di cui al decreto del Ministro delle finanze 19 aprile 1994, n. 701. 

Nel caso in cui l'intestazione catastale non consenta l'individuazione dei destinatari della notifica, l'Agenzia delle entrate, con comunicati da pubblicare nella Gazzetta Ufficiale, rende noto l'elenco dei Comuni nei quali è stata accertata la presenza di fabbricati che non risultano dichiarati al catasto e provvede a pubblicizzare l'elenco delle particelle su cui insistono tali fabbricati, per i sessanta giorni successivi alla pubblicazione di ciascun comunicato, presso i Comuni interessati, gli uffici provinciali e sul proprio sito internet, con valore, per i soggetti obbligati, di notifica della richiesta di presentazione degli atti di aggiornamento catastale.
Qualora i soggetti obbligati non provvedano alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale entro sette mesi dalla data di notifica della richiesta di presentazione degli atti di aggiornamento catastale, ovvero dalla data di pubblicazione nella Gazzetta Ufficiale del comunicato di riferimento di cui al comma 3, l'Agenzia delle entrate procede d'ufficio, con le modalità definite con il provvedimento di cui al comma 10, all'attribuzione di una rendita presunta alle unità immobiliari presenti nel fabbricato e alla rappresentazione cartografica schematica dello stesso, da registrare transitoriamente in catasto con oneri, tributi e sanzioni a carico dei soggetti inadempienti.

Rendite presunte: come sono calcolate

Le rendite presunte producono effetti fiscali a decorrere dal 1° gennaio dell'anno di pubblicazione nella Gazzetta Ufficiale del comunicato di riferimento.
La rendita presunta è determinata per le unità immobiliari a destinazione residenziale mediante l'applicazione:

• della tariffa d'estimo più alta tra quelle in vigore per le categorie del gruppo A 
• e per quelle a destinazione non residenziale mediante l'applicazione della tariffa d'estimo più alta tra quelle in vigore per le categorie del gruppo C, con riferimento alla zona censuaria di ubicazione di ciascuna unità immobiliare. 

Gli elementi conoscitivi e informativi finalizzati alla determinazione della rendita presunta delle unità immobiliari, ivi compresi quelli per la rappresentazione cartografica schematica dei fabbricati in cui le stesse sono inserite, sono acquisibili anche da telerilevamento o da sopralluogo esterno.

L'Agenzia delle entrate notifica agli intestatari catastali gli atti di attribuzione delle rendite presunte. 

In caso di difficoltà a identificare i destinatari, la notifica può essere effettuata mediante pubblicazione all'albo pretorio dei Comuni dove sono ubicati gli immobili. Della pubblicazione è data notizia con comunicato da pubblicare nella Gazzetta Ufficiale, nel sito internet dell'Agenzia delle entrate, nonché presso gli uffici provinciali e i Comuni interessati. 

Trascorsi sessanta giorni dalla data di pubblicazione del comunicato nella Gazzetta Ufficiale, decorrono i termini per la proposizione del ricorso dinanzi alla corte di giustizia tributaria competente. 

Le rendite presunte producono effetti fiscali a decorrere dal 1° gennaio dell'anno in cui è stata effettuata la notifica ovvero dal 1° gennaio dell'anno di pubblicazione del comunicato nella Gazzetta Ufficiale.

Per le unità immobiliari alle quali è attribuita la rendita presunta, permane l'obbligo di provvedere alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale, da redigersi ai sensi del regolamento di cui al citato decreto del Ministro delle finanze 19 aprile 1994, n. 701, i cui effetti fiscali decorrono dalla data di ultimazione dei lavori di costruzione del fabbricato ovvero, se antecedente, dalla data in cui è comunque utilizzato.

Le Entrate hanno pubblicato la guida aggiornata al 2025 con tutte le regole per richiedere una visura catastale dal sito ADE.

Ricordiamo che, l’Agenzia delle entrate ha attivato dal 1° febbraio 2021 la piattaforma tecnologica denominata “SIT” (Sistema Integrato del Territorio), a disposizione dei cittadini, per la visura attuale, e dei professionisti, per la visura storica (provvedimento dell’Agenzia delle entrate del 26 gennaio 2021).
Il processo di graduale trasferimento dei dati del catasto e la conversione delle applicazioni dalla vecchia alla nuova piattaforma non hanno avuto carattere esclusivamente tecnologico.

Nel tempo è migliorato l'aspetto grafico (il layout) della visura catastale e sono cambiate le modalità di predisposizione e presentazione delle domande di voltura catastale. 

La novità hanno coinvolto non solo i professionisti, ma anche i cittadini che possono autonomamente presentare istanza di voltura in caso di
successione.
La guida pubblicata ora, descrive le numerose informazioni contenute nel modello. 

L’organizzazione e l’esposizione dei dati all’interno della visura ha il fine di consentire una migliore comprensione delle variazioni intervenute, nel corso del tempo, nelle titolarità degli immobili. 

Ricordiamo anche che l’articolo 7 del decreto legislativo n. 139/2024 ha introdotto importanti innovazioni in tema di accesso telematico alle banche dati ipotecaria e catastale, attribuendo all’Agenzia delle entrate il compito di definire le regole sulla libera consultazione dei servizi. 

L’attuazione è avvenuta con il Provvedimento del 30 dicembre 2024.
Infine, si evidenzia che dal 1° gennaio 2025 sono rilasciate in esenzione dei tributi anche le visure catastali online su immobili dei quali il richiedente non risulti titolare in catasto.
Negli altri casi (visure catastali su immobili presso gli sportelli sui quali il richiedente non risulti titolare) si applica il tributo previsto dalla tabella dei tributi speciali catastali allegata allo stesso decreto legislativo n. 139/2024 (pari a 3 euro).

Visura catastale: che cos’è

La visura catastale è un documento, rilasciato dall’Ufficio Provinciale – Territorio dell’Agenzia delle entrate, che permette di acquisire molteplici informazioni relative ai beni immobili (terreni e fabbricati):

• i dati identificativi e di classamento
• i dati anagrafici delle persone, fisiche o giuridiche, intestatarie catastali
• i dati grafici dei terreni (visura della mappa) e delle unità immobiliari urbane (visura della planimetria)
• l’indirizzo (solo per le unità immobiliari urbane)
• le causali di aggiornamento e annotazione.

Inoltre, è possibile consultare:

• le monografie dei Punti Fiduciali e dei vertici della rete catastale
• l’elaborato planimetrico (elenco subalterni e rappresentazione grafica)
• gli atti di aggiornamento catastale.

Le informazioni catastali, a eccezione della consultazione delle planimetrie riservata esclusivamente agli aventi diritto sull'immobile o ai loro delegati, sono pubbliche e l’accesso è consentito a tutti, pagando i relativi tributi speciali catastali e nel rispetto della normativa vigente.

Visura catastale: come si richiede

Il servizio di consultazione di visura catastale può essere effettuato su immobili propri o di altri, vediamo le due modalità.
Il servizio “CONSULTAZIONE PERSONALE” consente di ottenere, gratuitamente e limitatamente agli immobili dei quali il richiedente risulta titolare di diritti reali:

• la visura catastale attuale (con gli intestatari catastali) o storica (senza intestatari) per immobile contenente i dati identificativi, di classamento, le causali di aggiornamento e annotazione, la superficie catastale e l’indirizzo (solo per i fabbricati)
• la visura della mappa con la rappresentazione della particella del catasto terreni
• la planimetria dell’unità immobiliare urbana
• l’ispezione ipotecaria, con l’elenco delle formalità riguardanti l’immobile selezionato, le singole note e, se disponibile, il relativo titolo, presenti nella banca dati informatizzata dei registri immobiliari.

I documenti sono forniti anche in formato pdf. Si può accedere al servizio, disponibile nell’area personale di Fisconline / Entratel, con:

•  il “Sistema Pubblico dell’Identità Digitale” (SPID)
• la Carta di Identità Elettronica (CIE)
• la Carta Nazionale Servizi (CNS)
• le credenziali dell’Agenzia delle entrate per l’accesso a Entratel / Fisconline (finoa quando saranno in uso).

Il servizio “VISURA CATASTALE” consente l’accesso telematico gratuito alle banche dati catastali anche se il richiedente non è titolare neanche in parte dell’immobile, esso consente di ottenere:

• le visure attuali per soggetto, ossia limitate agli immobili su cui il soggettocercato risulti all’attualità titolare di diritti reali (non è al momento previsto il rilascio della visura per soggetto storica)
• le visure, attuali o storiche, per immobile (censito al catasto terreni o al catasto fabbricati), impostando la ricerca attraverso gli identificativi catastali
• la visura della mappa di una particella censita al catasto terreni, impostando la ricerca attraverso gli identificativi catastali.

Si può accedere al servizio, disponibile nell’area riservata di Fisconline / Entratel, con:

• il “Sistema Pubblico dell’Identità Digitale” (SPID)
• la Carta di Identità Elettronica (CIE)
• la Carta Nazionale Servizi (CNS)
• le credenziali dell’Agenzia delle entrate per l’accesso a Entratel / Fisconline (fino a quando saranno in uso).

La ricerca è estesa a tutto il territorio nazionale, a esclusione delle province autonome di Trento e Bolzano.

I documenti sono forniti su file in formato pdf.

La visura attuale e la visura storica

I modelli di visura attuale si differenziano, in particolare:

• per soggetto: situazione catastale relativa a un soggetto intestatario di immobili in catasto terreni o fabbricati
• per immobile di catasto fabbricati: situazione catastale relativa a un immobile urbano
•  per immobile di catasto terreni: situazione catastale relativa a un immobile rurale (terreno o fabbricato)
• per immobile di catasto terreni: situazione catastale relativa a un immobile rurale presente in catasto con più qualità colturali insistenti sulla stessa particella (dichiarato come immobile porzionato).

Si riportano, di seguito, i modelli delle visure attuali più frequenti, con la descrizione delle sezioni e dei relativi campi

La visura storica si differenzia per l’esposizione delle informazioni censuarie per periodi temporali e in base all’ordine cronologico con cui sono entrate nella banca dati. 

I modelli di visura storica si differenziano, in particolare:

• per soggetto: situazione catastale storica relativa a un soggetto intestatario di immobili in catasto terreni o fabbricati
• per immobile di catasto fabbricati: situazione catastale storica relativa a un immobile urbano.

La visura storica, sia per soggetto che per immobile, può essere richiesta in due formati differenti: analitico e sintetico.

La visura analitica utilizza il layout grafico introdotto con il passaggio alla piattaforma informatica SIT (Sistema Integrato Territorio), mentre la visura sintetica è fornita in un formato tabellare analogo a quello disponibile su Territorio Web.

Si riportano, di seguito, i modelli delle visure attuali più frequenti, con la descrizione delle sezioni e dei relativi campi.

Con la Risoluzione n 65/2025 le Entrate pubblicano chiarimenti per le espropriazioni per pubblica utilità e diritto del soggetto concessionario e gli adempimenti di pubblicità immobiliare e in ambito catastale.

Espropriazioni per pubblica utilità e diritto del concessionario

Con la Risoluzione in oggetto le Entrate chiariscono che la trascrizione dei provvedimenti di esproprio può essere effettuata solo in favore del Demanio, divenuto il nuovo proprietario, e non a favore del concessionario dell’immobile espropriato. 

Il diritto del concessionario si evidenzia nelle intestazioni catastali attraverso lo strumento degli annotamenti da richiedersi con apposita istanza. 

Una società che si occupa della gestione e della manutenzione delle strade di proprietà dello Stato e provvede agli espropri in base ad apposita convenzione, chiede se può ottenere la trascrizione dell’atto di esproprio, riconosciuto al Demanio in qualità di proprietario del bene, per il corrispondente diritto derivante dalla concessione.

L’ente richiedente rileva che la Conservatoria dei registri immobiliari, destinataria della richiesta di trascrizione, ritiene che il richiamato “uso del concessionario” possa trovare evidenza nelle intestazioni catastali, ma non anche nei registri immobiliari, poichè non riguarda un diritto reale.

L’Agenzia evidenzia che il Testo unico sugli espropri (Dpr 327/2001) indica i soggetti competenti all’emanazione degli atti del procedimento espropriativo quali:

• le amministrazioni statali, 
• le Regioni, 
• le Province,
•  i Comuni e gli altri enti pubblici

Tali disposizioni attribuiscono al beneficiario la trascrizione dell’esproprio ma non citano il soggetto a favore del quale verrà trascritta la proprietà. 

Per cui in assenza di tale indicazione il destinatario titolare dell’immobile oggetto di esproprio potrà essere solo il Demanio dello Stato.

L'articolo 23 del Testo unico sugli espropri precisa che la trascrizione a favore del concessionario non è richiesta. 

Inoltre, la stessa trascrizione avrebbe comunque finalità diverse da quelle previste per i diritti reali che devono essere opponibili a terzi in base al criterio della priorità.

L’Agenzia ritiene che non è possibile la trascrizione dei provvedimenti di esproprio, oltre che in favore del nuovo proprietario Demanio dello Stato anche a favore del concessionario degli immobili espropriati.

Viene sottolienato che la pubblicità immobiliare e il catasto rappresentano due sistemi con finalità diverse ossia:

• il sistema della trascrizione ha lo scopo principale di rendere opponibili ai terzi gli atti relativi ai diritti reali su beni immobili, 
• l’intestazione catastale risponde all’esigenza inventariale di tenere aggiornate le intestazioni dell’immobile per finalità fiscali.

Sulla base dell’atto di concessione fra lo Stato e l’ente che risulta concessionario/gestore e allo stesso tempo competente agli espropri, invece, sarà possibile richiedere il completamento dell’intestazione catastale in favore di questo ultimo ente per il corrispondente uso di cui beneficia.

Le Entrate informano che dal 24 settembre è attivo il nuovo servizio web per le istanze di rettifica dei dati catastali.

Ricordiamo che con il Provvedimento n 161919 del 2 aprile si dava attuazione a quanto previsto dalla Riforma Fiscale per la digitalizzazione del Catasto.

In particolare, si da attuazione alle disposizioni in materia di rafforzamento dei servizi digitali, ai sensi dell’articolo 22, comma 2, del decreto legislativo 8 gennaio 2024, n. 1: modalità per la predisposizione e la presentazione delle istanze di rettifica dei dati catastali tramite il servizio “Istanza rettifica dati catastali”.

Istanza rettifica dati catastali: in arrivo il servizio online

A decorrere dal 24 settembre è disponibile, nell’area riservata dello stesso sito, il servizio “Istanza rettifica dati catastali” per la compilazione e la presentazione online delle istanze di rettifica dei dati catastali.

L’area riservata è accessibile previa autenticazione con le credenziali SPID, CIE, CNS o, nei casi previsti, con le credenziali rilasciate dall’Agenzia delle entrate.

Istanza rettifica dati catastali: modalità

Le istanze di rettifica dei dati catastali sono presentate utilizzando il servizio di cui si tratta e osservando una delle seguenti modalità alternative: 

• a) direttamente dal soggetto titolare del diritto reale sugli immobili previo accesso all’area riservata con una delle modalità indicate al punto 1.1.;
• b) da un soggetto che l’interessato ha delegato alla trasmissione dell’istanza di rettifica dei dati catastali; in tal caso il delegato, dopo aver effettuato l’accesso all’area riservata con una delle modalità indicate, trasmette l’istanza di rettifica dei dati catastali, unitamente al documento informatico contenente la delega alla trasmissione; sia l’istanza che la delega sono sottoscritti digitalmente dal delegante o, in alternativa, sottoscritti con firma autografa per consentire la trasmissione della loro copia per immagine, corredata della copia di un documento di identità in corso di validità del delegante stesso. Gli originali dei documenti cartacei trasmessi telematicamente devono essere conservati per il periodo previsto dall’art. 7 del Provvedimento del Direttore dell’Agenzia del territorio del 22 marzo 2005 pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 70 del 25 marzo 2005. 

L’applicazione “Istanza rettifica dati catastali” consente di correggere o precisare i dati catastali relativi agli immobili presenti in tutte le province del territorio nazionale ad eccezione dei territori nei quali il Catasto è gestito, su delega dello Stato, dalle Province Autonome di Trento e di Bolzano. L’aggiornamento potrà riguardare sia i dati dell’immobile come la correzione dell’indirizzo, degli identificativi catastali ecc. sia quelli dei titolari del diritto reale (errori sulle quote dei diritti reali, domande di volture non registrate, ecc.).

Istanza rettifica dati catastali: beneficiari del servizio

Il servizio può essere utilizzato dai rappresentanti di persone fisiche o dalle persone di fiducia che siano stati preventivamente abilitati con le modalità previste dal Provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle entrate prot. n. 332731 del 22 settembre 2023, secondo le modalità indicate al punto 2.1, lett. a). 

La documentazione da allegare alle istanze di rettifica dei dati catastali ne costituisce parte integrante e deve rispettare uno dei formati idonei al versamento nel sistema di conservazione dei documenti informatici dell’Agenzia delle entrate, nel rispetto delle regole tecniche di cui all’art. 71 del decreto legislativo 7 marzo 2005, n. 82 e successive modificazioni.

• Provvedimento ADE n 161919 del 2 aprile 2025

Dal 1° luglio è partita la novità del deposito online degli atti di aggiornamento catastale.

Ricordiamo che in proposito le Entrate avevano fornito istruzioni con la Risoluzione n 40 del 9 giugno, vediamo tutti i dettagli.

Deposito atti frazionamento catastale: istruzioni atti per i professionisti

Con la Risoluzione in oggetto si forniscono istruzioni sull'articolo 30, comma 5-bis, del decreto del Presidente della Repubblica 6
giugno 2001, n. 380 relativo all'aggiornamento della cartografia catastale e dell’archivio censuario del Catasto Terreni con deposito telematico degli atti recanti frazionamento dei terreni presso i Comuni

Ricordiamo che l’articolo 251 del decreto legislativo n. 1/2024 ha introdotto il comma 5-bis all’articolo 30 del Dpr n. 380/2001, stabilendo che “gli adempimenti di cui al comma 5 vengono effettuati con modalità telematiche dall’Agenzia delle Entrate mediante deposito, su un’area dedicata del Portale dei Comuni, dei tipi di frazionamento ad essa presentati per via telematica dai professionisti incaricati, preliminarmente alla loro approvazione”. 

Tale modifica legislativa elimina l’onere per i professionisti di occuparsi direttamente del deposito degli atti presso il Comune e affidando questa fase all’Agenzia delle entrate.

Con l’entrata in vigore delle nuove disposizioni, il deposito telematico presso i Comuni sarà effettuato direttamente dall’Agenzia delle entrate, sostituendo l’attuale iter burocratico. 

I professionisti incaricati dovranno adeguarsi alle nuove modalità di dichiarazione, attraverso le seguenti operazioni:

• redazione dei Tipi di frazionamento in base alle specifiche contenute nella nuova versione 10.6.5 – APAG 2.15 della procedura Pregeo 10.
• dichiarazioni sostitutive di atto di notorietà, conformi alle mutate disposizioni normative, per attestare il corretto deposito telematico dell’atto
• trasmissione telematica all’Agenzia delle entrate, la quale, dopo approvazione, provvederà al deposito dell’atto nell’area dedicata del Portale per i Comuni e alla relativa comunicazione via Pec al Comune competente.

Ricordiamo che la nuova procedura riguarda esclusivamente gli atti di aggiornamento catastale trasmessi telematicamente e in particolare:

• Tipi di frazionamento (FR),
• Atti di aggiornamento misti (Tipi di frazionamento e Tipi Mappali – FM)
• Tipi Mappali con stralcio di corte (SC).

Per tutte le altre tipologie di atti di aggiornamento, permangono le attuali modalità di trasmissione e deposito presso i Comuni, non essendo interessate dalle nuove disposizioni.

L'agenzia informa inoltre della nuova procedura Pregeo 10 che prevede: 

• la modifica delle dichiarazioni sostitutive, conformi alla nuova procedura di deposito telematico,
• la gestione avanzata del frazionamento degli Enti urbani, con possibilità di trasferire aree anche quando sulla particella derivata è presente una costruzione,
• una patch specifica per i territori dove vige il sistema tavolare, per garantire una transizione fluida alla futura evoluzione della procedura.

Si auspica pertanto, una gestione più fluida e trasparente delle pratiche, riducendo il margine di errore e migliorando la tracciabilità delle operazioni.

• Risoluzione AdE 40 del 09.06.2025

Le Entrate pubblicano il Provvedimento n 152840 del 27 marzo in attuazione delle disposizioni in materia di rafforzamento dei servizi digitali, ai sensi dell’articolo 22, comma 2, del decreto legislativo 8 gennaio 2024, n. 1 per le modalità per la consultazione telematica dei registri o schedari di partita tramite il servizio “Consultazione registro partite catastali”.

Con un comunicato del 15 aprile le Entrata hanno specificato che il servizio è attivo dallo scorso 9 aprile e anch’esso disponibile in area riservata sul sito delle Entrate. 

La nuova funzionalità consente di consultare i “registri di partita”, ovvero gli schedari cartacei con i nomi degli intestatari (ditte catastali) contrassegnati da un numero (numero di partita). 

Nel corso degli anni questi registri sono stati microfilmati e successivamente trasferiti su immagini digitali, che oggi vengono rese consultabili online grazie al nuovo servizio, senza la necessità di recarsi fisicamente presso gli uffici dell’Agenzia.

Benché questi registri cartacei non siano più aggiornati, poiché superati dalle attuali modalità di archiviazione dei dati catastali, la consultazione delle informazioni in essi contenute risulta particolarmente utile in caso di ricerche a ritroso nel tempo.

Registro partite catastali: in arrivo consultazione online

In dettaglio viene autorizzato il rilascio di un nuovo servizio per la consultazione degli atti catastali attraverso il canale telematico, che si chiamerà “Consultazione registro partite catastali”, sarà reso disponibile gratuitamente nell’area riservata del sito dell’Agenzia delle entrate e sarà accessibile a chiunque, mediante le credenziali Spid, Cie o Cns o, nei casi previsti, con le credenziali Entratel/Fisconline rilasciate dall’Agenzia.

Ricordiamo che i registri o schedari delle partite catastali costituiscono l’insieme delle ditte catastali contrassegnate da un numero (numero di partita), ogni ditta è costituita da uno o più intestati titolari degli stessi diritti su tutte le particelle o unità immobiliari. 

In base all’articolo 1 del Dpr n. 650/1972, i registri o schedari delle partite catastali fanno parte degli atti del Catasto e sono, pertanto, consultabili da qualsiasi soggetto ne faccia richiesta, trattandosi di documenti costitutivi del Registro Pubblico del Catasto.

Benché i registri di partita non siano più aggiornati, la consultazione delle informazioni contenute in questi registri risulta particolarmente utile quando si effettuano delle ricerche di tipo storico.

Secondo le indicazioni dell’articolo 22, comma 2, del decreto legislativo n. 1/2024, con il provvedimento in oggetto si arricchiscono i servizi digitali messi a disposizione dei contribuenti da parte dell’Agenzia delle entrate.

Il servizio “Consultazione registro partite catastali” andrà ad affiancare gli altri servizi on line attualmente disponibili per la consultazione delle informazioni contenute nella banca dati catastale, riducendo, quindi, la necessità, da parte dei cittadini o dei professionisti, di doversi recare presso gli Uffici Provinciali – Territorio.
Attraverso la nuova procedura, la consultazione dei registri di partita può essere effettuata per ciascuna delle Province del territorio nazionale (a eccezione dei territori nei quali il Catasto è gestito, su delega dello Stato, dalle Province Autonome di Trento e di Bolzano).