Studio Caruso

L’iscrizione ipotecaria può essere nulla quando le indicazioni contenute nel titolo o nella nota di iscrizione non consentono di identificare con certezza l’immobile gravato. Gli errori possono essere corretti mediante rettifica soltanto quando non producono incertezza su elementi essenziali della garanzia.

È quanto emerge dall’ordinanza della Corte di Cassazione n. 25519 del 18 settembre 2026, con la quale la Prima Sezione civile ha dichiarato inammissibile il ricorso presentato da una banca nell’ambito di una controversia relativa all’ammissione al passivo fallimentare di un credito fondiario assistito da ipoteca.

Il caso: il fabbricato non corrispondeva alla rappresentazione catastale

La vicenda prende origine dall’esclusione, nello stato passivo di una società fallita, della prelazione ipotecaria collegata ai ratei insoluti di un mutuo fondiario.

Il giudice delegato aveva rilevato un’obiettiva incertezza sull’identità dei beni gravati. Tale situazione emergeva dalla consulenza tecnica effettuata in una precedente procedura esecutiva immobiliare.

Dalla CTU risultava, in particolare, che la porzione di fabbricato indicata nell’atto di mutuo e nella nota di iscrizione era traslata e ruotata di diversi metri rispetto alla posizione risultante dalla mappa catastale.

Il fabbricato ricadeva in larga parte su una particella diversa da quella indicata nell’iscrizione; inoltre, parte del fabbricato e delle pertinenze insisteva su una strada vicinale e su altre particelle catastali. Il Tribunale aveva quindi ravvisato margini di incertezza non eliminabili mediante una semplice rettifica.

Quando gli errori nell’iscrizione ipotecaria determinano la nullità

Uno degli aspetti più rilevanti dell’ordinanza riguarda l'applicazione dell’articolo 2841 del Codice civile.

La Cassazione richiama il principio già affermato dalla giurisprudenza secondo cui non qualsiasi errore presente nella nota di iscrizione comporta l’invalidità dell’ipoteca.

La nullità può verificarsi quando omissioni, inesattezze o incertezze riguardano elementi essenziali, quali:

• l’identità del debitore o del creditore;
• l’ammontare del credito;
• l’identificazione del bene dato in garanzia.

Le inesattezze che riguardano elementi diversi e non generano una simile incertezza possono, invece, essere corrette mediante lo strumento della rettifica. Sul punto l’ordinanza richiama, tra l’altro, Cassazione n. 22534/2023 e Cassazione n. 14675/2003.

La Corte ribadisce inoltre che, considerata la natura di pubblicità costitutiva dell’iscrizione ipotecaria, quando un errore o un’incertezza nei titoli o nella nota rende incerta l’identità degli immobili gravati, può conseguire la nullità dell’iscrizione.

I confini catastali non bastano a superare l’incertezza

La banca sosteneva che il bene fosse comunque identificabile, perché nell’atto di mutuo e nella nota di iscrizione erano riportati anche i relativi confini.

La Cassazione non ha accolto l’argomento.

L’articolo 2826 c.c., osservano i giudici, nell’indicare gli elementi necessari per l’identificazione dell’immobile ai fini dell’iscrizione ipotecaria non menziona i confini.

Soprattutto, nel caso concreto, anche tenendo conto di questi ultimi, il fabbricato risultava comunque traslato e ruotato di diversi metri e insisteva in larga misura su una particella differente. Non risultava quindi chiaramente individuato il bene sul quale il creditore intendesse effettivamente iscrivere la garanzia.

Ipoteca iscritta in parte su beni altrui: la seconda ragione della decisione

C’è però un secondo profilo decisivo, il Tribunale aveva fondato il rigetto dell’opposizione su due autonome rationes decidendi:

1. l’incertezza sull’identità del bene gravato, ai sensi dell’articolo 2841 c.c.;
2. l’iscrizione dell’ipoteca almeno in parte su beni altrui, con riferimento all’articolo 2822 c.c.

La banca aveva contestato la prima ragione, ma non aveva formulato specifiche censure contro la seconda.

Per la Cassazione ciò è sufficiente a rendere irrilevante la contestazione relativa alla prima ratio: quando una decisione poggia su più ragioni autonome, ciascuna idonea da sola a sostenerla, l’impugnazione deve investire tutte le rationes decidendi.

L’identificazione del bene è una valutazione di merito

La Corte chiarisce anche un ulteriore principio processuale.

Stabilire concretamente se vi sia o meno incertezza sull’identità dell’immobile gravato costituisce un apprezzamento di fatto riservato al giudice di merito.

Quando questa valutazione è sorretta da una motivazione adeguata, la Cassazione non può procedere a una nuova lettura della documentazione catastale, delle perizie o degli altri elementi acquisiti al processo.

Per lo stesso motivo sono stati dichiarati inammissibili anche i motivi con i quali la banca cercava di ottenere una diversa valutazione della CTU e della documentazione prodotta.

La Corte ricorda infatti che l’omesso esame di singoli elementi istruttori non coincide con l’omesso esame di un fatto storico decisivo, che rappresenta invece il presupposto richiesto dall’articolo 360, primo comma, n. 5, c.p.c.

La decisione

La Cassazione ha quindi dichiarato inammissibile il ricorso della banca, lasciando ferma la decisione con la quale era stata esclusa la prelazione ipotecaria nello stato passivo.

La pronuncia richiama così l’attenzione sulla necessità che vi sia piena corrispondenza tra il bene oggetto della garanzia reale e gli elementi utilizzati per identificarlo nell’atto e nella nota di iscrizione.

Quando l’errore non riguarda un dato secondario, ma rende incerta l’identità stessa dell’immobile ipotecato, la semplice rettifica non è sufficiente e può essere compromessa la validità dell’iscrizione.

FAQ

Quando un errore nell’iscrizione ipotecaria rende nulla l’ipoteca?

Quando l’omissione, l’inesattezza o l’incertezza interessa un elemento essenziale, come l’identità del creditore o del debitore, l’ammontare del credito oppure l’identificazione dell’immobile dato in garanzia.

Gli errori catastali possono essere rettificati?

Sì, se l’errore non genera incertezza su elementi essenziali dell’iscrizione. Quando invece non è possibile individuare con certezza il bene gravato, può derivarne la nullità dell’iscrizione ipotecaria.

L’indicazione dei confini è sufficiente a identificare l’immobile?

Non necessariamente. Nel caso esaminato dalla Cassazione i confini non hanno eliminato l’incertezza, perché il fabbricato risultava materialmente traslato rispetto alla particella sulla quale era stata iscritta l’ipoteca. 

L’ipoteca volontaria concessa a garanzia dei debiti tributari oggetto di una transazione fiscale con l’Agenzia delle Entrate non è esente dall’imposta ipotecaria.

La formalità non può infatti beneficiare dell’esclusione prevista dall’articolo 1, comma 2, del d.lgs. n. 347/1990 per quelle eseguite «nell’interesse dello Stato».

È quanto emerge dall’ordinanza della Corte di Cassazione n. 24487 del 5 agosto 2026, relativa a un’ipoteca costituita nell’ambito di un accordo di ristrutturazione dei debiti ai sensi degli articoli 182-bis e 182-ter della legge fallimentare.

La questione affrontata dalla Suprema Corte riguarda, in particolare, il significato da attribuire alla parola “Stato” ai fini dell’esenzione dall’imposta ipotecaria: secondo i giudici, il riferimento normativo è allo Stato-persona e non può essere esteso all’Agenzia delle Entrate.

Il caso: un’imposta ipotecaria da oltre 500mila euro

La controversia nasce da un avviso di liquidazione con il quale l’Amministrazione finanziaria aveva richiesto il pagamento di 505.970 euro per l’omesso versamento dell’imposta ipotecaria relativa a un’iscrizione concessa a garanzia di un accordo di ristrutturazione.

La vicenda era arrivata davanti alla Commissione tributaria regionale che, con la sentenza n. 9795/2022 aveva accolto l’appello di una persona fisica e di due società per azioni e annullato l’avviso.

Il ragionamento seguito dalla CTR si fondava sull’articolo 1, comma 2, del d.lgs. n. 347/1990.

La disposizione stabilisce, tra l’altro, che «non sono soggette all’imposta le formalità eseguite nell’interesse dello Stato».

Secondo il giudice tributario regionale, la formalità ipotecaria prestata a garanzia del pagamento del debito erariale oggetto della transazione fiscale con l’Agenzia delle Entrate doveva quindi essere considerata esente, in quanto eseguita nell’interesse dello Stato.

Perché la controversia è arrivata in Cassazione

Contro questa decisione l’Agenzia delle Entrate ha presentato ricorso per Cassazione, mentre le altre parti hanno resistito con controricorso.

Il ricorso era affidato a un solo motivo: secondo l’Agenzia, la CTR aveva violato o falsamente applicato gli articoli 1, 11 e 16 del d.lgs. n. 347/1990 e gli articoli 182-bis e 182-ter della legge fallimentare, riconoscendo erroneamente l’esenzione dall’imposta.

La Cassazione ha giudicato la censura ammissibile e fondata.

Prima di affrontare il problema interpretativo, tuttavia, la Corte effettua una precisazione significativa: l’ipoteca era stata rilasciata in favore e, dunque, nell’interesse dell’Agenzia delle Entrate.

La questione decisiva diventa quindi un’altra: un’ipoteca concessa nell’interesse dell’Agenzia delle Entrate può essere considerata, ai fini dell’articolo 1 del d.lgs. n. 347/1990, una formalità eseguita «nell’interesse dello Stato»?

La risposta della Cassazione è negativa.

Agenzia delle Entrate e Stato-persona non coincidono

Il primo passaggio del ragionamento riguarda la natura dell’Agenzia delle Entrate.

La Corte ricorda che l’Agenzia non costituisce un organo dello Stato, ma è un soggetto giuridico distinto, dotato di propria personalità giuridica e non organicamente collegato al Ministero dell’Economia e delle Finanze.

L’Agenzia svolge i servizi di accertamento e riscossione delle entrate tributarie statali attribuitile dall’articolo 62 del d.lgs. n. 300/1999, ma non può per questo essere assimilata allo Stato-persona.

La distinzione è determinante perché, secondo la giurisprudenza richiamata nell’ordinanza, quando le norme sulle imposte di registro, catastale, ipotecaria e di bollo utilizzano, ai fini di un’esenzione, formule quali «a favore dello Stato» o «nell’interesse dello Stato», il termine Stato deve essere riferito allo Stato-persona.

La Corte esclude un’interpretazione estensiva dell’agevolazione: quando il legislatore vuole riconoscere un beneficio fiscale anche ad altri enti pubblici, deve indicarlo espressamente.

I due limiti all’esenzione dall’imposta ipotecaria

La Cassazione individua anche un secondo argomento, ricavato dalla lettura coordinata degli articoli 11 e 16 del d.lgs. n. 347/1990.

L’articolo 16 prevede, in determinate ipotesi, la prenotazione a debito dell’imposta e il successivo recupero nei confronti del debitore. 

L’articolo 11, invece, comprende tra i soggetti obbligati al pagamento anche i debitori contro i quali sia stata iscritta o rinnovata l’ipoteca.

Da queste disposizioni deriva, secondo la Corte, un “doppio limite” all’esclusione prevista per le formalità eseguite nell’interesse dello Stato.

Anche quando la formalità risponde all’interesse dello Stato alla riscossione dei tributi, quindi, l'esenzione non opera nei confronti del debitore contro il quale l’ipoteca è iscritta.

Diverso è il caso in cui lo stesso Stato sia contemporaneamente debitore dell’imposta e soggetto interessato alla formalità: in questa situazione l’esclusione trova giustificazione nell’impossibilità di far coincidere nel medesimo soggetto il debitore dell’imposta e il titolare del relativo credito.

Il precedente contrario del 2020 e l’orientamento successivo

La parte più interessante dell’ordinanza riguarda il confronto con la precedente giurisprudenza.

La stessa Cassazione riconosce espressamente che nel 2020 aveva raggiunto una conclusione opposta.

Con la sentenza n. 1899/2020 aveva infatti affermato che l’ipoteca volontaria costituita dal contribuente quale terzo datore di ipoteca, a garanzia del pagamento di debiti tributari, costituisse una formalità non soggetta a imposta perché eseguita nell’interesse dello Stato.

Questo orientamento è stato però successivamente superato. L’ordinanza n. 24487/2026 richiama infatti le pronunce nn. 21605, 21618 e 21623 del 2024 e n. 2690 del 2026, nelle quali la Cassazione è tornata sulla questione escludendo l’esenzione.

Il principio richiamato letteralmente dalla Corte è il seguente:  «In tema di imposte e tasse ipotecarie, l'iscrizione di ipoteca costituita in favore dell'agente della riscossione, ed in relazione ad una transazione fiscale, non è riconducibile all'esenzione prevista, per le formalità eseguite nell'interesse dello Stato, dal DLgs. 31 ottobre 1990, n. 347, art. 1, comma 2, in quanto detta esenzione, al di fuori delle ipotesi tassativamente previste dallo stesso legislatore, deve essere riferita esclusivamente allo Stato-persona, e non a qualsiasi soggetto che svolga attività amministrativa di accertamento, e di riscossione, dei tributi né è sussumibile sotto il generale interesse dello Stato alla riscossione dei tributi».

Applicando questi principi al caso concreto, la Cassazione ha accolto il ricorso dell’Agenzia delle Entrate e cassato la sentenza impugnata.

La causa è stata rinviata alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Sicilia, in diversa composizione, che dovrà pronunciarsi anche sulle spese del giudizio di legittimità e affrontare le questioni rimaste assorbite nella precedente decisione d’appello.

Non si tratta di una decisione innovativa in senso stretto. La conclusione raggiunta è infatti coerente con un orientamento già espresso chiaramente dalla Cassazione nelle ordinanze nn. 21605, 21618 e 21623 del 2024 e successivamente nella n. 2690/2026.

La pronuncia è comunque rilevante perché consolida il superamento del precedente contrario rappresentato dalla Cassazione n. 1899/2020.

Imposta ipotecaria su garanzia per transazioni fiscali: faq

FAQ

L’ipoteca concessa all’Agenzia delle Entrate per una transazione fiscale è esente dall’imposta ipotecaria?
No. Secondo l’orientamento seguito dalla Cassazione nell’ordinanza n. 24487/2026, non può beneficiare dell’esenzione dell’articolo 1, comma 2, del d.lgs. n. 347/1990.

Perché l’Agenzia delle Entrate non beneficia dell’esenzione prevista per lo Stato?
Perché, ai fini della disposizione agevolativa, la Cassazione interpreta il termine “Stato” come riferito allo Stato-persona. L’Agenzia delle Entrate è invece un distinto soggetto giuridico.

La Cassazione aveva sempre seguito questo orientamento?
No. La sentenza n. 1899/2020 aveva riconosciuto l’esenzione in un caso analogo. Le successive pronunce del 2024 e del 2026 hanno però affermato l’orientamento contrario, oggi ribadito dall’ordinanza n. 24487/2026.

Viene pubblicato in GU n 102 del 5 maggio il Provvedimento delle Entrate del 27 aprile con le Modalità di sottoscrizione del certificato di eseguita formalità nei registri immobiliari restituito per via telematica.

Certificato di eseguita formalità registri immobiliari: novità dal 1° luglio

Dal 1° luglio 2026, il certificato di eseguita formalità che viene restituito per via telematica al richiedente sarà firmato digitalmente dal Conservatore o dal suo sostituto senza l’indicazione delle funzioni del firmatario. 

Tale modalità è stata stabilita dal Provvedimento ADE del 27 aprile 2026 a firma congiunta del direttore dell’Agenzia e del capo del dipartimento per gli Affari di giustizia del ministero della Giustizia, pubblicato ieri sulla Gazzetta ufficiale.

Un servizio interno alle procedure telematiche per la trasmissione delle formalità ipotecarie consente comunque agli utenti di verificare le qualifiche di Conservatore o di Sostituto Conservatore territorialmente competenti alla firma del documento.

Le Entrate nel regolamento, prima di specificare la nuova regola sulla sottoscrizione digitale del certificato di eseguita formalità, ricostruiscono dettagliatamente l’evoluzione normativa che ha portato alla progressiva informatizzazione delle Conservatorie dei registri immobiliari e ha regolato l’uso di sistemi telematici per la registrazione, trascrizione, iscrizione e altri adempimenti relativi agli atti immobiliari (registrazione, trascrizione, iscrizione, annotazione, voltura). 

Di fatto con il provvedimento si allinea la modalità di sottoscrizione del certificato di eseguita formalità nei registri immobiliari, restituito per via telematica, all’evoluzione normativa che ha interessato e semplificato la procedura telematica delle firme digitali.

A tal fine, prevede la sostituzione delle regole contenute nei precedenti provvedimenti interdirigenziali, eliminando la necessità di specificare, nella firma digitale, le funzioni del firmatario del certificato.

Entro il 15 dicembre gli intestatari catastali delle strutture ricettive all’aperto avevano tempo per presentare le variazioni catastali volte a escludere dalla rendita gli allestimenti mobili di pernottamento dotati di meccanismi di rotazione in funzione: case mobili o mobile home, roulotte, camper, caravan, ecc.) e tali variazioni catastali dovevano avere effetto retroattivo, a partire dal 1° gennaio 2025.

Con il Decreto Milleproroghe e la relativa Legge n 26/2026 in vigore dal 1° marzo viene prevista una proroga di tale adempimento al 15 dicembre 2026, vediamo il dettaglio.

Strutture all’aperto: istruzioni per l’aggiornamento rendite catastali

L’art. 7-quinquies del DL 113/2024 aveva fissato al 15 giugno 2025 il termine per adempiere agli aggiornamenti di questo adempimento, tuttavia, la scadenza è stata differita, a termini scaduti, al 15 dicembre 2025, dall'art 14 comma 5 del DL n 95/2025 e ora ulteriormente prorogata dal Milleproroghe 2026 al 15 dicembre 2026.

L’Agenzia delle Entrate, con la Risoluzione n 65/2025, ha illustrato le novità introdotte e gli obblighi dichiarativi per i titolari di diritti reali delle unità immobiliari interessate nonché le modalità di compilazione delle previste dichiarazioni di aggiornamento catastale.

La novità prevede che dal 1° gennaio 2025, sono infatti esclusi da questa stima gli allestimenti mobili di pernottamento dotati di meccanismi di rotazione in funzione ubicati nelle strutture ricettive all’aperto.

Inoltre, ai fini della stima diretta delle strutture ricettive all’aperto, il valore delle aree destinate al pernottamento viene aumentato, rispetto all’ordinario valore di mercato, in misura pari:

• all’85%, per le aree attrezzate per i predetti allestimenti mobili di pernottamento;
• al 55%, per le aree non attrezzate destinate al pernottamento degli ospiti.

Ciò premesso, gli intestatari delle strutture ricettive all’aperto devono presentare gli atti di aggiornamento catastale entro il 15 giugno 2025, termine prorogato al 15 dicembre e ora al 15.12.2026.

Si precisa che limitatamente all’anno 2025, per gli atti di aggiornamento catastale presentati entro tale data, le rendite rideterminate delle strutture ricettive all’aperto hanno effetto già dal 1° gennaio 2025.

Si rimanda all'articolo del Milleproroghe ora in conversione in legge per  tutti i dettagli ulteriori.

Nella Legge di Bilancio 2026 spunta una norma, con emendamento, sulle case fantasma e le regole per la loro identificazione.

Il DDL sta proseguento il suo iter di approvazione definitiva ma intanto vediamo cosa contiene questa proposta che risulta tra gli emendamenti consigliati e quindi di molto probabile approvazione.

Case fantasma: le regole per identificarle

Il testo dell'emendamento in oggetto istituisce nuove regole per "trovare" gli immobili non censiti in Catasto.

Al fine di dare attuazione alla Riforma 1.12 del PNRR Riforma dell'Amministrazione fiscale, come da modifiche in corso di riprogrammazione, l'Agenzia delle entrate, sulla base di informazioni assunte mediante verifiche tecnico-amministrative, da telerilevamento anche utilizzando moderne tecnologie digitali di fotointerpretazione o da sopralluogo, provvede al monitoraggio del territorio ai fini dell'individuazione massiva dei fabbricati che non risultano dichiarati al Catasto.
Per favorire l'adempimento degli obblighi dichiarativi, ai fini dell'aggiornamento della banca dati catastale e l'emersione delle basi imponibili, l'Agenzia delle entrate, mediante apposita comunicazione, mette a disposizione degli intestatari catastali degli immobili su cui ricadono i fabbricati, gli elementi e le informazioni in suo possesso riferibili alla mancata dichiarazione dei medesimi fabbricati. 

Gli intestatari catastali possono segnalare all'Agenzia delle entrate eventuali elementi, fatti e circostanze dalla stessa non conosciuti.

Nel caso in cui l'adempimento dell'obbligo dichiarativo omesso venga eseguito prima della notifica della rendita presunta, le rendite catastali dichiarate producono effetti fiscali dalla data di ultimazione dei lavori di costruzione del fabbricato ovvero, se antecedente, dalla data in cui è comunque utilizzato.
ll'esito delle attività connesse alle comunicazioni, l'Agenzia delle entrate notifica agli intestatari catastali la richiesta di presentazione degli atti di aggiornamento catastale, da redigersi ai sensi del regolamento di cui al decreto del Ministro delle finanze 19 aprile 1994, n. 701. 

Nel caso in cui l'intestazione catastale non consenta l'individuazione dei destinatari della notifica, l'Agenzia delle entrate, con comunicati da pubblicare nella Gazzetta Ufficiale, rende noto l'elenco dei Comuni nei quali è stata accertata la presenza di fabbricati che non risultano dichiarati al catasto e provvede a pubblicizzare l'elenco delle particelle su cui insistono tali fabbricati, per i sessanta giorni successivi alla pubblicazione di ciascun comunicato, presso i Comuni interessati, gli uffici provinciali e sul proprio sito internet, con valore, per i soggetti obbligati, di notifica della richiesta di presentazione degli atti di aggiornamento catastale.
Qualora i soggetti obbligati non provvedano alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale entro sette mesi dalla data di notifica della richiesta di presentazione degli atti di aggiornamento catastale, ovvero dalla data di pubblicazione nella Gazzetta Ufficiale del comunicato di riferimento di cui al comma 3, l'Agenzia delle entrate procede d'ufficio, con le modalità definite con il provvedimento di cui al comma 10, all'attribuzione di una rendita presunta alle unità immobiliari presenti nel fabbricato e alla rappresentazione cartografica schematica dello stesso, da registrare transitoriamente in catasto con oneri, tributi e sanzioni a carico dei soggetti inadempienti.

Rendite presunte: come sono calcolate

Le rendite presunte producono effetti fiscali a decorrere dal 1° gennaio dell'anno di pubblicazione nella Gazzetta Ufficiale del comunicato di riferimento.
La rendita presunta è determinata per le unità immobiliari a destinazione residenziale mediante l'applicazione:

• della tariffa d'estimo più alta tra quelle in vigore per le categorie del gruppo A 
• e per quelle a destinazione non residenziale mediante l'applicazione della tariffa d'estimo più alta tra quelle in vigore per le categorie del gruppo C, con riferimento alla zona censuaria di ubicazione di ciascuna unità immobiliare. 

Gli elementi conoscitivi e informativi finalizzati alla determinazione della rendita presunta delle unità immobiliari, ivi compresi quelli per la rappresentazione cartografica schematica dei fabbricati in cui le stesse sono inserite, sono acquisibili anche da telerilevamento o da sopralluogo esterno.

L'Agenzia delle entrate notifica agli intestatari catastali gli atti di attribuzione delle rendite presunte. 

In caso di difficoltà a identificare i destinatari, la notifica può essere effettuata mediante pubblicazione all'albo pretorio dei Comuni dove sono ubicati gli immobili. Della pubblicazione è data notizia con comunicato da pubblicare nella Gazzetta Ufficiale, nel sito internet dell'Agenzia delle entrate, nonché presso gli uffici provinciali e i Comuni interessati. 

Trascorsi sessanta giorni dalla data di pubblicazione del comunicato nella Gazzetta Ufficiale, decorrono i termini per la proposizione del ricorso dinanzi alla corte di giustizia tributaria competente. 

Le rendite presunte producono effetti fiscali a decorrere dal 1° gennaio dell'anno in cui è stata effettuata la notifica ovvero dal 1° gennaio dell'anno di pubblicazione del comunicato nella Gazzetta Ufficiale.

Per le unità immobiliari alle quali è attribuita la rendita presunta, permane l'obbligo di provvedere alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale, da redigersi ai sensi del regolamento di cui al citato decreto del Ministro delle finanze 19 aprile 1994, n. 701, i cui effetti fiscali decorrono dalla data di ultimazione dei lavori di costruzione del fabbricato ovvero, se antecedente, dalla data in cui è comunque utilizzato.

Dal 13 novembre è possibile consultare e scaricare le mappe del territorio italiano direttamente dal proprio pc. 

Grazie al nuovo servizio gratuito messo a disposizione dall’Agenzia delle Entrate sul sito istituzionale e rivolto a tutti i cittadini.

Il servizio funziona previo accesso con le proprie credenziali Spid, Cie o Cns, e poi è possibile selezionare i fogli di mappa di interesse e il formato desiderato, vediamo come fare.

Mappe catastali: come si consultano

Per utilizzare il nuovo servizio di “Consultazione dei fogli di mappa catastale” basta accedere all’Area riservata del sito internet dell’Agenzia delle Entrate mediante

• SPID, 
• carta di identità elettronica (CIE), 
• carta nazionale dei servizi (CNS).

Ciascun utente può scegliere tra due funzionalità:

• una permette di ottenere i file vettoriali dei fogli di mappa catastali aggiornati, in vari formati e nei diversi sistemi di riferimento; 
• l’altra, invece, consente di ottenere i file immagine degli interi fogli Originali di Impianto della mappa (vale a dire gli esemplari unici disegnati a mano al momento dell’impianto del sistema cartografico catastale) o di un loro estratto, limitato ad alcune particelle di interesse. Il servizio è attivo in tutto il territorio nazionale, ad eccezione delle zone nelle quali il Catasto è gestito dalle Province Autonome di Trento e di Bolzano.

I file vettoriali della mappa possono essere scaricati nei formati CXF, CML, DXF e anche GeoJSON (un formato open di interscambio dei dati geospaziali), con le pertinenti informazioni di metadatazione (in formato TXT). 

Le mappe sono disponibili in diversi sistemi di riferimento: Originario Catastale, Roma 40 Gauss-Boaga ed ETRF2000. 

I file immagine degli Originali di Impianto, già oggetto di georeferenziazione e di recupero di eventuali deformazioni, sono rilasciati nel formato JPG, unitamente ai dati di georeferenziazione (in formato JGW) e di metadatazione (in formato TXT). 

L'estratto dell'Originale di Impianto è rilasciato nel formato PDF.

Con la Risoluzione n 65/2025 le Entrate pubblicano chiarimenti per le espropriazioni per pubblica utilità e diritto del soggetto concessionario e gli adempimenti di pubblicità immobiliare e in ambito catastale.

Espropriazioni per pubblica utilità e diritto del concessionario

Con la Risoluzione in oggetto le Entrate chiariscono che la trascrizione dei provvedimenti di esproprio può essere effettuata solo in favore del Demanio, divenuto il nuovo proprietario, e non a favore del concessionario dell’immobile espropriato. 

Il diritto del concessionario si evidenzia nelle intestazioni catastali attraverso lo strumento degli annotamenti da richiedersi con apposita istanza. 

Una società che si occupa della gestione e della manutenzione delle strade di proprietà dello Stato e provvede agli espropri in base ad apposita convenzione, chiede se può ottenere la trascrizione dell’atto di esproprio, riconosciuto al Demanio in qualità di proprietario del bene, per il corrispondente diritto derivante dalla concessione.

L’ente richiedente rileva che la Conservatoria dei registri immobiliari, destinataria della richiesta di trascrizione, ritiene che il richiamato “uso del concessionario” possa trovare evidenza nelle intestazioni catastali, ma non anche nei registri immobiliari, poichè non riguarda un diritto reale.

L’Agenzia evidenzia che il Testo unico sugli espropri (Dpr 327/2001) indica i soggetti competenti all’emanazione degli atti del procedimento espropriativo quali:

• le amministrazioni statali, 
• le Regioni, 
• le Province,
•  i Comuni e gli altri enti pubblici

Tali disposizioni attribuiscono al beneficiario la trascrizione dell’esproprio ma non citano il soggetto a favore del quale verrà trascritta la proprietà. 

Per cui in assenza di tale indicazione il destinatario titolare dell’immobile oggetto di esproprio potrà essere solo il Demanio dello Stato.

L'articolo 23 del Testo unico sugli espropri precisa che la trascrizione a favore del concessionario non è richiesta. 

Inoltre, la stessa trascrizione avrebbe comunque finalità diverse da quelle previste per i diritti reali che devono essere opponibili a terzi in base al criterio della priorità.

L’Agenzia ritiene che non è possibile la trascrizione dei provvedimenti di esproprio, oltre che in favore del nuovo proprietario Demanio dello Stato anche a favore del concessionario degli immobili espropriati.

Viene sottolienato che la pubblicità immobiliare e il catasto rappresentano due sistemi con finalità diverse ossia:

• il sistema della trascrizione ha lo scopo principale di rendere opponibili ai terzi gli atti relativi ai diritti reali su beni immobili, 
• l’intestazione catastale risponde all’esigenza inventariale di tenere aggiornate le intestazioni dell’immobile per finalità fiscali.

Sulla base dell’atto di concessione fra lo Stato e l’ente che risulta concessionario/gestore e allo stesso tempo competente agli espropri, invece, sarà possibile richiedere il completamento dell’intestazione catastale in favore di questo ultimo ente per il corrispondente uso di cui beneficia.

Dal 1° luglio è partita la novità del deposito online degli atti di aggiornamento catastale.

Ricordiamo che in proposito le Entrate avevano fornito istruzioni con la Risoluzione n 40 del 9 giugno, vediamo tutti i dettagli.

Deposito atti frazionamento catastale: istruzioni atti per i professionisti

Con la Risoluzione in oggetto si forniscono istruzioni sull'articolo 30, comma 5-bis, del decreto del Presidente della Repubblica 6
giugno 2001, n. 380 relativo all'aggiornamento della cartografia catastale e dell’archivio censuario del Catasto Terreni con deposito telematico degli atti recanti frazionamento dei terreni presso i Comuni

Ricordiamo che l’articolo 251 del decreto legislativo n. 1/2024 ha introdotto il comma 5-bis all’articolo 30 del Dpr n. 380/2001, stabilendo che “gli adempimenti di cui al comma 5 vengono effettuati con modalità telematiche dall’Agenzia delle Entrate mediante deposito, su un’area dedicata del Portale dei Comuni, dei tipi di frazionamento ad essa presentati per via telematica dai professionisti incaricati, preliminarmente alla loro approvazione”. 

Tale modifica legislativa elimina l’onere per i professionisti di occuparsi direttamente del deposito degli atti presso il Comune e affidando questa fase all’Agenzia delle entrate.

Con l’entrata in vigore delle nuove disposizioni, il deposito telematico presso i Comuni sarà effettuato direttamente dall’Agenzia delle entrate, sostituendo l’attuale iter burocratico. 

I professionisti incaricati dovranno adeguarsi alle nuove modalità di dichiarazione, attraverso le seguenti operazioni:

• redazione dei Tipi di frazionamento in base alle specifiche contenute nella nuova versione 10.6.5 – APAG 2.15 della procedura Pregeo 10.
• dichiarazioni sostitutive di atto di notorietà, conformi alle mutate disposizioni normative, per attestare il corretto deposito telematico dell’atto
• trasmissione telematica all’Agenzia delle entrate, la quale, dopo approvazione, provvederà al deposito dell’atto nell’area dedicata del Portale per i Comuni e alla relativa comunicazione via Pec al Comune competente.

Ricordiamo che la nuova procedura riguarda esclusivamente gli atti di aggiornamento catastale trasmessi telematicamente e in particolare:

• Tipi di frazionamento (FR),
• Atti di aggiornamento misti (Tipi di frazionamento e Tipi Mappali – FM)
• Tipi Mappali con stralcio di corte (SC).

Per tutte le altre tipologie di atti di aggiornamento, permangono le attuali modalità di trasmissione e deposito presso i Comuni, non essendo interessate dalle nuove disposizioni.

L'agenzia informa inoltre della nuova procedura Pregeo 10 che prevede: 

• la modifica delle dichiarazioni sostitutive, conformi alla nuova procedura di deposito telematico,
• la gestione avanzata del frazionamento degli Enti urbani, con possibilità di trasferire aree anche quando sulla particella derivata è presente una costruzione,
• una patch specifica per i territori dove vige il sistema tavolare, per garantire una transizione fluida alla futura evoluzione della procedura.

Si auspica pertanto, una gestione più fluida e trasparente delle pratiche, riducendo il margine di errore e migliorando la tracciabilità delle operazioni.

• Risoluzione AdE 40 del 09.06.2025

Gli intestatari catastali delle strutture ricettive all’aperto, a decorrere dal 1° gennaio 2025, devono presentare:

• atti di aggiornamento geometrico per l'aggiornamento della mappa catastale (entro il 15 giugno che essendo domenica slitta al giorno successivo lunedì 16.)
• atti di aggiornamento del Catasto Fabbricati.

Ciò a seguito delle novità introdotte dal 1° gennaio 2025, dalla Legge di conversione del DL Omnibus, pubblicata in GU n 236 dell'8 ottobre.

In sintesi il decreto omnibus convertito con la legge 143/2024, prevede all’articolo 7-quinquies nuove modalità di censimento catastale per le strutture ricettive all’aperto, quali principalmente i campeggi censiti nella categorie speciale D/2, finalizzate al calcolo della rendita catastale.

Leggi anche Strutture all'aperto: regole per aggiornare le rendite catastali.

Riaccatastamento strutture ricettive all’aperto entro il 16 giugno

Dal 1 gennaio, da un lato, per le strutture che siano dotate di cosiddette case mobili, manufatti che possano essere spostati, non necessita la rappresentazione nella cartografia catastale ed il loro costo non contribuisce nel calcolo della rendita catastale; dall'altro i valori necessari alla stima della rendita catastale delle strutture ricettive all'aperto sono aumentati, rispetto ai valori di mercato ordinariamente attribuiti:

• dell'85%, per le aree attrezzate per gli allestimenti mobili suddetti,
• del 55%, per le aree non attrezzate destinate al pernottamento degli ospiti.

Gli intestatari catastali delle strutture ricettive all’aperto, a decorrere dal 1° gennaio 2025, devono presentare:

• atti di aggiornamento geometrico per l'aggiornamento della mappa catastale (entro il 15 giugno 2025)
• atti di aggiornamento del Catasto Fabbricati.

Attenzione al fatto che, in caso di mancata presentazione dei suddetti atti di aggiornamento, l’Agenzia delle entrate richiederà la presentazione ai soggetti titolari degli atti di aggiornamento, entro novanta giorni dalla data di ricevimento della richiesta.

E' prevista la redazione d’ufficio dei relativi atti di aggiornamento, con applicazione, a carico dei soggetti inadempienti, degli oneri stabiliti dal comma 339 dell'articolo 1 della legge 30 dicembre 2004, n. 311.

Infine si prevede che, per l'anno di imposta 2025, per gli atti di aggiornamento presentati entro il 15 giugno 2025, le rendite catastali rideterminate avranno effetto dal 1° gennaio 2025, in deroga a quanto stabilito dall'articolo 1, comma 745, della legge n. 160 del 2019, che, per le variazioni di rendita catastale intervenute in corso d'anno, a seguito di interventi edilizi sul fabbricato, prevede la decorrenza degli effetti a partire dalla data di ultimazione dei lavori, o, se antecedente, dalla data di utilizzo.

Le Entrate pubblicano il Provvedimento n 152840 del 27 marzo in attuazione delle disposizioni in materia di rafforzamento dei servizi digitali, ai sensi dell’articolo 22, comma 2, del decreto legislativo 8 gennaio 2024, n. 1 per le modalità per la consultazione telematica dei registri o schedari di partita tramite il servizio “Consultazione registro partite catastali”.

Con un comunicato del 15 aprile le Entrata hanno specificato che il servizio è attivo dallo scorso 9 aprile e anch’esso disponibile in area riservata sul sito delle Entrate. 

La nuova funzionalità consente di consultare i “registri di partita”, ovvero gli schedari cartacei con i nomi degli intestatari (ditte catastali) contrassegnati da un numero (numero di partita). 

Nel corso degli anni questi registri sono stati microfilmati e successivamente trasferiti su immagini digitali, che oggi vengono rese consultabili online grazie al nuovo servizio, senza la necessità di recarsi fisicamente presso gli uffici dell’Agenzia.

Benché questi registri cartacei non siano più aggiornati, poiché superati dalle attuali modalità di archiviazione dei dati catastali, la consultazione delle informazioni in essi contenute risulta particolarmente utile in caso di ricerche a ritroso nel tempo.

Registro partite catastali: in arrivo consultazione online

In dettaglio viene autorizzato il rilascio di un nuovo servizio per la consultazione degli atti catastali attraverso il canale telematico, che si chiamerà “Consultazione registro partite catastali”, sarà reso disponibile gratuitamente nell’area riservata del sito dell’Agenzia delle entrate e sarà accessibile a chiunque, mediante le credenziali Spid, Cie o Cns o, nei casi previsti, con le credenziali Entratel/Fisconline rilasciate dall’Agenzia.

Ricordiamo che i registri o schedari delle partite catastali costituiscono l’insieme delle ditte catastali contrassegnate da un numero (numero di partita), ogni ditta è costituita da uno o più intestati titolari degli stessi diritti su tutte le particelle o unità immobiliari. 

In base all’articolo 1 del Dpr n. 650/1972, i registri o schedari delle partite catastali fanno parte degli atti del Catasto e sono, pertanto, consultabili da qualsiasi soggetto ne faccia richiesta, trattandosi di documenti costitutivi del Registro Pubblico del Catasto.

Benché i registri di partita non siano più aggiornati, la consultazione delle informazioni contenute in questi registri risulta particolarmente utile quando si effettuano delle ricerche di tipo storico.

Secondo le indicazioni dell’articolo 22, comma 2, del decreto legislativo n. 1/2024, con il provvedimento in oggetto si arricchiscono i servizi digitali messi a disposizione dei contribuenti da parte dell’Agenzia delle entrate.

Il servizio “Consultazione registro partite catastali” andrà ad affiancare gli altri servizi on line attualmente disponibili per la consultazione delle informazioni contenute nella banca dati catastale, riducendo, quindi, la necessità, da parte dei cittadini o dei professionisti, di doversi recare presso gli Uffici Provinciali – Territorio.
Attraverso la nuova procedura, la consultazione dei registri di partita può essere effettuata per ciascuna delle Province del territorio nazionale (a eccezione dei territori nei quali il Catasto è gestito, su delega dello Stato, dalle Province Autonome di Trento e di Bolzano).