Studio Caruso

Con la sentenza n. 2848 del 9 aprile 2026, il Consiglio di Stato introduce un importante principio innovativo in materia di condono edilizio.

La decisione supera un orientamento giurisprudenziale consolidato, ridefinendo il regime giuridico degli immobili oggetto di sanatoria e ampliando le possibilità di intervento successivo su di essi.

Condono edilizio: la piena legittimità dell’immobile sanato

La vicenda riguarda il diniego opposto da un Comune a un’istanza di sanatoria relativa a interventi edilizi eseguiti su un immobile già oggetto di condono nel 2006. Le opere, consistenti in modifiche interne e nella chiusura di una struttura già parzialmente delimitata, erano state qualificate dall’amministrazione come “nuova costruzione”, dunque non sanabile tramite SCIA in sanatoria.

Il TAR aveva confermato tale impostazione, ritenendo che un immobile condonato non potesse essere oggetto di interventi diversi dalla manutenzione ordinaria o straordinaria.

Il principio innovativo del Consiglio di Stato è che il condono attribuisce piena legittimità urbanistica potendo essere oggetto degli stessi interventi consentiti su un immobile legittimamente edificato, inclusa la ristrutturazione edilizia 

Secondo i giudici:

• il titolo in sanatoria non si limita a “tollerare” l’abuso originario; 
• ma conferisce una legittimazione piena e definitiva dell’immobile; 
• eliminando le cosiddette “zone grigie” incompatibili con il principio di certezza del diritto. 

Il Collegio richiama espressamente:

• l’art. 9-bis del Testo Unico Edilizia; 
• i principi costituzionali di tutela della proprietà (art. 42) e dell’iniziativa economica (art. 41); 
• il principio eurounitario di certezza giuridica. 

La pronuncia prende posizione contro un orientamento giurisprudenziale secondo cui:

• gli immobili condonati sarebbero utilizzabili solo per interventi manutentivi; 
• senza possibilità di realizzare nuove opere o ristrutturazioni. 

Secondo il Consiglio di Stato, tale lettura non è più sostenibile:

• il condono edilizio, una volta rilasciato, equipara l’immobile a uno legittimamente assentito; 
• pertanto, sono ammissibili interventi più ampi, purché rispettino la disciplina urbanistica vigente. 

Questo passaggio rappresenta un vero cambio di paradigma, con effetti anche sul mercato immobiliare e sulla circolazione dei beni.

Il Consiglio di Stato in merito alla qualificazione delle opere edilizie. ha chiarito che:

• interventi interni, senza aumento di volumetria o superficie; 
• realizzati su un immobile già legittimato; 

devono essere qualificati come ristrutturazione edilizia e non come nuova costruzione

Nel caso concreto:

• la volumetria era già stata assentita con il condono del 2006; 
• le opere non hanno comportato incremento del carico urbanistico; 
• pertanto, il diniego comunale risultava privo di adeguata motivazione. 

Condono e autorizzazione paesaggistica

La sentenza presenta elementi innovativi anche sotto il profilo paesaggistico.

Il Consiglio di Stato ha infatti precisato che:

• in assenza di aumento di volume o superficie; 
• per interventi interni che non alterano l’aspetto esteriore; 

non è necessaria l’autorizzazione paesaggistica, rientrando tali opere tra quelle escluse ai sensi del d.P.R. 31/2017 .Ne consegue che l’amministrazione non può bloccare il procedimento ma deve eventualmente procedere alla verifica di compatibilità, anche per escluderne la necessità. 

La decisione del Consiglio di Stato è molto importante e letteralmente stabilisce che: "pur se secondo una consolidata ma risalente giurisprudenza un immobile condonato può essere oggetto solo di interventi manutentivi e non di nuove opere, appare preferibile ritenere, sulla base dell’art. 9-bis, comma 1-bis, del d.P.R. n. 380/2001, che un immobile condonato acquisisce piena legittimità urbanistica e può essere oggetto degli stessi interventi consentiti a un immobile legittimamente assentito, ivi inclusa la ristrutturazione edilizia, posto che il rilascio del titolo in sanatoria, pur costituendo una fattispecie eccezionale di legge, alla luce del generale principio dell’ordinamento italiano ed eurounitario di certezza del diritto, che non ammette zone “grigie”…”. 

Entro il 15 dicembre gli intestatari catastali delle strutture ricettive all’aperto avevano tempo per presentare le variazioni catastali volte a escludere dalla rendita gli allestimenti mobili di pernottamento dotati di meccanismi di rotazione in funzione: case mobili o mobile home, roulotte, camper, caravan, ecc.) e tali variazioni catastali dovevano avere effetto retroattivo, a partire dal 1° gennaio 2025.

Con il Decreto Milleproroghe e la relativa Legge n 26/2026 in vigore dal 1° marzo viene prevista una proroga di tale adempimento al 15 dicembre 2026, vediamo il dettaglio.

Strutture all’aperto: istruzioni per l’aggiornamento rendite catastali

L’art. 7-quinquies del DL 113/2024 aveva fissato al 15 giugno 2025 il termine per adempiere agli aggiornamenti di questo adempimento, tuttavia, la scadenza è stata differita, a termini scaduti, al 15 dicembre 2025, dall'art 14 comma 5 del DL n 95/2025 e ora ulteriormente prorogata dal Milleproroghe 2026 al 15 dicembre 2026.

L’Agenzia delle Entrate, con la Risoluzione n 65/2025, ha illustrato le novità introdotte e gli obblighi dichiarativi per i titolari di diritti reali delle unità immobiliari interessate nonché le modalità di compilazione delle previste dichiarazioni di aggiornamento catastale.

La novità prevede che dal 1° gennaio 2025, sono infatti esclusi da questa stima gli allestimenti mobili di pernottamento dotati di meccanismi di rotazione in funzione ubicati nelle strutture ricettive all’aperto.

Inoltre, ai fini della stima diretta delle strutture ricettive all’aperto, il valore delle aree destinate al pernottamento viene aumentato, rispetto all’ordinario valore di mercato, in misura pari:

• all’85%, per le aree attrezzate per i predetti allestimenti mobili di pernottamento;
• al 55%, per le aree non attrezzate destinate al pernottamento degli ospiti.

Ciò premesso, gli intestatari delle strutture ricettive all’aperto devono presentare gli atti di aggiornamento catastale entro il 15 giugno 2025, termine prorogato al 15 dicembre e ora al 15.12.2026.

Si precisa che limitatamente all’anno 2025, per gli atti di aggiornamento catastale presentati entro tale data, le rendite rideterminate delle strutture ricettive all’aperto hanno effetto già dal 1° gennaio 2025.

Si rimanda all'articolo del Milleproroghe ora in conversione in legge per  tutti i dettagli ulteriori.

L’Agenzia delle Entrate fornisce indicazioni operative sulla rinnovazione dell’iscrizione ipotecaria nei registri immobiliari, con particolare riferimento a casi in cui sono intervenute modifiche nei soggetti o negli immobili interessati. 

Con la Risoluzione 69/E/2025, l’Agenzia ribadisce l’importanza di: 

• rispettare la conformità alla nota originaria;
• garantire una pubblicità chiara e aggiornata;
• evitare rigidità e rifiuti infondati da parte delle conservatorie.

Le Direzioni regionali sono invitate a vigilare sull’applicazione uniforme delle istruzioni fornite.

Rinnovazione ipoteca: chiarimenti dall’Agenzia su modifiche oggettive e soggettive

Con la durata media dei mutui aumentata ben oltre i 20 anni, la rinnovazione delle ipoteche è oggi un’operazione ricorrente. 

Tuttavia, sono emerse difformità operative tra le conservatorie in merito alla redazione delle note per il rinnovo e alla gestione dei casi in cui siano avvenute variazioni nel rapporto ipotecario.

L’obiettivo della risoluzione è proprio quello di offrire un quadro operativo uniforme, dando risposta a dubbi pratici spesso segnalati da notai, banche e tecnici del settore.

La base normativa si fonda su tre articoli chiave del Codice Civile:

• Art. 2847 c.c. – L’iscrizione ipotecaria dura 20 anni, salvo rinnovazione entro tale termine.
• Art. 2848 c.c. – Se il termine è scaduto, si deve procedere con nuova iscrizione, che prenderà grado dalla data della richiesta.
• Art. 2850 c.c. – Per la rinnovazione basta una nota conforme a quella originaria; può essere presentata in luogo del titolo la precedente nota di iscrizione.

 La richiesta di rinnovazione è a carico del creditore, e non può essere predisposta d’ufficio dalla conservatoria.

Iscrizione ipoteca: subentro di eredi o aventi causa nei beni ipotecati

Se i beni ipotecati sono passati per atto inter vivos o mortis causa ad altri soggetti, la nota di rinnovazione deve indicare anche questi soggetti, a condizione che la trascrizione risulti nei registri immobiliari.

Devono essere riportati:

• i dati anagrafici e fiscali dei nuovi titolari;
• il riferimento alle formalità da cui deriva il subentro;
• se possibile, le quote di proprietà, pur non essendo obbligatorie per la validità della nota

Iscrizione ipoteca: modifica del creditore ipotecario

In caso di cessione del credito garantito da ipoteca, non è obbligatorio indicare il nuovo creditore nella nota di rinnovazione. La Risoluzione n. 69/E chiarisce infatti che, a differenza di quanto previsto per il subentro nella titolarità dei beni ipotecati, non esiste una norma che imponga l’indicazione del nuovo soggetto creditore nella nota di rinnovazione.

L’Agenzia ricorda che le vicende traslative del credito ipotecario trovano pubblicità attraverso l’annotazione a margine dell’iscrizione originaria, ai sensi dell’articolo 2843 del Codice civile. Una volta eseguita tale annotazione, la nuova titolarità del credito e della relativa garanzia risulta già dai registri immobiliari.

Di conseguenza, la rinnovazione dell’ipoteca può essere validamente effettuata anche indicando il solo creditore originario, nel rispetto del principio di “conformità” alla nota dell’iscrizione iniziale richiesto dall’articolo 2850 c.c.

L’Agenzia precisa tuttavia che, in un’ottica di migliore pubblicità immobiliare, l’indicazione del nuovo creditore è comunque ammissibile e consigliabile, purché il conservatore sia in grado di conoscere formalmente l’avvenuto trasferimento del credito, così da rendere più chiara l’individuazione del soggetto legittimato all’esercizio dei diritti derivanti dall’ipoteca.

Variazioni catastali o oggettive nei beni ipotecati

Le modifiche catastali (es. frazionamenti, accorpamenti, nuovi mappali) non invalidano la nota, se questa rimane conforme a quella originaria.

Tuttavia, per garantire una più chiara individuazione dei beni, è opportuno aggiornare la descrizione catastale, includendo:

• dati vigenti al momento della rinnovazione;
• eventuali dati precedenti per continuità con la nota originale.

Non è obbligatorio, ma fortemente consigliato per evitare ambiguità.

Quando si richiede una copia della nota ipotecaria originaria, da presentare in luogo del titolo per la rinnovazione (art. 2850 c.c.), l’Agenzia chiarisce che:

• è ammesso il pagamento tramite modello F24 Elide;
• sono valide anche le altre modalità previste dal provvedimento direttoriale del 28 giugno 2017.

• Risoluzione AdE 69 del 17.12.2025

Nella Legge di Bilancio 2026 spunta una norma, con emendamento, sulle case fantasma e le regole per la loro identificazione.

Il DDL sta proseguento il suo iter di approvazione definitiva ma intanto vediamo cosa contiene questa proposta che risulta tra gli emendamenti consigliati e quindi di molto probabile approvazione.

Case fantasma: le regole per identificarle

Il testo dell'emendamento in oggetto istituisce nuove regole per "trovare" gli immobili non censiti in Catasto.

Al fine di dare attuazione alla Riforma 1.12 del PNRR Riforma dell'Amministrazione fiscale, come da modifiche in corso di riprogrammazione, l'Agenzia delle entrate, sulla base di informazioni assunte mediante verifiche tecnico-amministrative, da telerilevamento anche utilizzando moderne tecnologie digitali di fotointerpretazione o da sopralluogo, provvede al monitoraggio del territorio ai fini dell'individuazione massiva dei fabbricati che non risultano dichiarati al Catasto.
Per favorire l'adempimento degli obblighi dichiarativi, ai fini dell'aggiornamento della banca dati catastale e l'emersione delle basi imponibili, l'Agenzia delle entrate, mediante apposita comunicazione, mette a disposizione degli intestatari catastali degli immobili su cui ricadono i fabbricati, gli elementi e le informazioni in suo possesso riferibili alla mancata dichiarazione dei medesimi fabbricati. 

Gli intestatari catastali possono segnalare all'Agenzia delle entrate eventuali elementi, fatti e circostanze dalla stessa non conosciuti.

Nel caso in cui l'adempimento dell'obbligo dichiarativo omesso venga eseguito prima della notifica della rendita presunta, le rendite catastali dichiarate producono effetti fiscali dalla data di ultimazione dei lavori di costruzione del fabbricato ovvero, se antecedente, dalla data in cui è comunque utilizzato.
ll'esito delle attività connesse alle comunicazioni, l'Agenzia delle entrate notifica agli intestatari catastali la richiesta di presentazione degli atti di aggiornamento catastale, da redigersi ai sensi del regolamento di cui al decreto del Ministro delle finanze 19 aprile 1994, n. 701. 

Nel caso in cui l'intestazione catastale non consenta l'individuazione dei destinatari della notifica, l'Agenzia delle entrate, con comunicati da pubblicare nella Gazzetta Ufficiale, rende noto l'elenco dei Comuni nei quali è stata accertata la presenza di fabbricati che non risultano dichiarati al catasto e provvede a pubblicizzare l'elenco delle particelle su cui insistono tali fabbricati, per i sessanta giorni successivi alla pubblicazione di ciascun comunicato, presso i Comuni interessati, gli uffici provinciali e sul proprio sito internet, con valore, per i soggetti obbligati, di notifica della richiesta di presentazione degli atti di aggiornamento catastale.
Qualora i soggetti obbligati non provvedano alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale entro sette mesi dalla data di notifica della richiesta di presentazione degli atti di aggiornamento catastale, ovvero dalla data di pubblicazione nella Gazzetta Ufficiale del comunicato di riferimento di cui al comma 3, l'Agenzia delle entrate procede d'ufficio, con le modalità definite con il provvedimento di cui al comma 10, all'attribuzione di una rendita presunta alle unità immobiliari presenti nel fabbricato e alla rappresentazione cartografica schematica dello stesso, da registrare transitoriamente in catasto con oneri, tributi e sanzioni a carico dei soggetti inadempienti.

Rendite presunte: come sono calcolate

Le rendite presunte producono effetti fiscali a decorrere dal 1° gennaio dell'anno di pubblicazione nella Gazzetta Ufficiale del comunicato di riferimento.
La rendita presunta è determinata per le unità immobiliari a destinazione residenziale mediante l'applicazione:

• della tariffa d'estimo più alta tra quelle in vigore per le categorie del gruppo A 
• e per quelle a destinazione non residenziale mediante l'applicazione della tariffa d'estimo più alta tra quelle in vigore per le categorie del gruppo C, con riferimento alla zona censuaria di ubicazione di ciascuna unità immobiliare. 

Gli elementi conoscitivi e informativi finalizzati alla determinazione della rendita presunta delle unità immobiliari, ivi compresi quelli per la rappresentazione cartografica schematica dei fabbricati in cui le stesse sono inserite, sono acquisibili anche da telerilevamento o da sopralluogo esterno.

L'Agenzia delle entrate notifica agli intestatari catastali gli atti di attribuzione delle rendite presunte. 

In caso di difficoltà a identificare i destinatari, la notifica può essere effettuata mediante pubblicazione all'albo pretorio dei Comuni dove sono ubicati gli immobili. Della pubblicazione è data notizia con comunicato da pubblicare nella Gazzetta Ufficiale, nel sito internet dell'Agenzia delle entrate, nonché presso gli uffici provinciali e i Comuni interessati. 

Trascorsi sessanta giorni dalla data di pubblicazione del comunicato nella Gazzetta Ufficiale, decorrono i termini per la proposizione del ricorso dinanzi alla corte di giustizia tributaria competente. 

Le rendite presunte producono effetti fiscali a decorrere dal 1° gennaio dell'anno in cui è stata effettuata la notifica ovvero dal 1° gennaio dell'anno di pubblicazione del comunicato nella Gazzetta Ufficiale.

Per le unità immobiliari alle quali è attribuita la rendita presunta, permane l'obbligo di provvedere alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale, da redigersi ai sensi del regolamento di cui al citato decreto del Ministro delle finanze 19 aprile 1994, n. 701, i cui effetti fiscali decorrono dalla data di ultimazione dei lavori di costruzione del fabbricato ovvero, se antecedente, dalla data in cui è comunque utilizzato.

Le Entrate informano che dal 24 settembre è attivo il nuovo servizio web per le istanze di rettifica dei dati catastali.

Ricordiamo che con il Provvedimento n 161919 del 2 aprile si dava attuazione a quanto previsto dalla Riforma Fiscale per la digitalizzazione del Catasto.

In particolare, si da attuazione alle disposizioni in materia di rafforzamento dei servizi digitali, ai sensi dell’articolo 22, comma 2, del decreto legislativo 8 gennaio 2024, n. 1: modalità per la predisposizione e la presentazione delle istanze di rettifica dei dati catastali tramite il servizio “Istanza rettifica dati catastali”.

Istanza rettifica dati catastali: in arrivo il servizio online

A decorrere dal 24 settembre è disponibile, nell’area riservata dello stesso sito, il servizio “Istanza rettifica dati catastali” per la compilazione e la presentazione online delle istanze di rettifica dei dati catastali.

L’area riservata è accessibile previa autenticazione con le credenziali SPID, CIE, CNS o, nei casi previsti, con le credenziali rilasciate dall’Agenzia delle entrate.

Istanza rettifica dati catastali: modalità

Le istanze di rettifica dei dati catastali sono presentate utilizzando il servizio di cui si tratta e osservando una delle seguenti modalità alternative: 

• a) direttamente dal soggetto titolare del diritto reale sugli immobili previo accesso all’area riservata con una delle modalità indicate al punto 1.1.;
• b) da un soggetto che l’interessato ha delegato alla trasmissione dell’istanza di rettifica dei dati catastali; in tal caso il delegato, dopo aver effettuato l’accesso all’area riservata con una delle modalità indicate, trasmette l’istanza di rettifica dei dati catastali, unitamente al documento informatico contenente la delega alla trasmissione; sia l’istanza che la delega sono sottoscritti digitalmente dal delegante o, in alternativa, sottoscritti con firma autografa per consentire la trasmissione della loro copia per immagine, corredata della copia di un documento di identità in corso di validità del delegante stesso. Gli originali dei documenti cartacei trasmessi telematicamente devono essere conservati per il periodo previsto dall’art. 7 del Provvedimento del Direttore dell’Agenzia del territorio del 22 marzo 2005 pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 70 del 25 marzo 2005. 

L’applicazione “Istanza rettifica dati catastali” consente di correggere o precisare i dati catastali relativi agli immobili presenti in tutte le province del territorio nazionale ad eccezione dei territori nei quali il Catasto è gestito, su delega dello Stato, dalle Province Autonome di Trento e di Bolzano. L’aggiornamento potrà riguardare sia i dati dell’immobile come la correzione dell’indirizzo, degli identificativi catastali ecc. sia quelli dei titolari del diritto reale (errori sulle quote dei diritti reali, domande di volture non registrate, ecc.).

Istanza rettifica dati catastali: beneficiari del servizio

Il servizio può essere utilizzato dai rappresentanti di persone fisiche o dalle persone di fiducia che siano stati preventivamente abilitati con le modalità previste dal Provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle entrate prot. n. 332731 del 22 settembre 2023, secondo le modalità indicate al punto 2.1, lett. a). 

La documentazione da allegare alle istanze di rettifica dei dati catastali ne costituisce parte integrante e deve rispettare uno dei formati idonei al versamento nel sistema di conservazione dei documenti informatici dell’Agenzia delle entrate, nel rispetto delle regole tecniche di cui all’art. 71 del decreto legislativo 7 marzo 2005, n. 82 e successive modificazioni.

• Provvedimento ADE n 161919 del 2 aprile 2025

L'agenzia delle Entrate ha aggiornato la Guida 2025 relativa ai servizi agli utenti.

In particolare, le integrazioni riguardano le informazioni acquisibili sugli immobili nell’ambito catastale, delle formalità ipotecarie e dei dati cartografici.

Visure catastali online gratis: novità dalle Entrate

L'ADE evidenzia che una delle principali novità riguarda la visura catastale. 

Innnanzitutto si ricorda che la visura può essere effettuata in autonomia online, e consente di consultare e di ottenere atti e documenti catastali come:

• dati identificativi e reddituali dei beni immobili (terreni e fabbricati),
• dati anagrafici delle persone, fisiche o giuridiche, intestatarie dei beni immobili,
• dati grafici dei terreni (mappa catastale) e delle unità immobiliari urbane (planimetrie).

L’utente può ottenere gratuitamente la visura online sia dei propri immobili sia di quelli di cui non è titolare. 

Diversamente, se la richiesta è effettuata presso uno sportello, il servizio è a costo zero soltanto se relativo a immobili di cui si è intestatari.

Vediamo i passaggi del servizio:

• da “Risultanze catastali”, all’interno della sezione “Visure, planimetrie e ispezioni ipotecarie degli immobili”, 
• accedendo a “Visure catastali di immobili non di proprietà”, è infatti possibile ottenere senza alcun costo anche una serie di visure catastali online di immobili intestati ad altri. In particolare, sono disponibili le visure:
  • attuali per soggetto
  • attuali o storiche, di un immobile censito al Catasto Terreni o al Catasto Fabbricati, impostando la ricerca attraverso gli identificativi catastali
  • della mappa con la rappresentazione della particella censita al Catasto terreni.

Ampliate inoltre le informazioni sui fabbricati che si possono ottenere direttamente attraverso l’area di accesso libero (ossia senza necessità di credenziali), utilizzando il servizio gratuito “Consultazione rendite catastali”. 

Sono ora disponibili anche:

• l’indirizzo,
• la zona censuaria, 
• la categoria e la classe dell’immobile,
• oltre a consistenza e rendita catastale.

Ispezione ipotecaria: novità dall’Agenzia

L’Agenzia aggiunge chiarimenti e precisazioni operative per chi effettua un’ispezione ipotecaria. 

E' disponibile una funzione che permette di consultare i registri, le note (formalità che comprendono le trascrizioni, per esempio di compravendite, le iscrizioni ad esempio di ipoteche e le annotazioni, come le cancellazioni) e gli atti (titoli) con cui sono stati acquisiti/trasferiti i diritti sugli immobili e che sono depositati presso i Servizi di pubblicità immobiliare dell’Agenzia.

Servizio di consultazione della Cartografia catastale: novità dalle Entrate

L'agenzia informa del fatto che per la consultazione della cartografia catastale sono disponibili due servizi:

• “Geoportale Cartografico Catastale”, che consente la libera navigazione tra le mappe, di ricercare ogni particella partendo dall’identificativo del Catasto terreni o, viceversa, permette di determinare l’identificativo visualizzando sulla mappa la sua posizione rilevata tramite dispositivo mobile
• “Consultazione cartografia catastale – WMS”, basato sullo standard Web Map Service che, invece, consente di fruire di molti contenuti delle mappe catastali su applicazioni – ad esempio, utilizzando un software GIS (Geographic Information System) – e siti web contenenti altri dati cartografici.

Come richiedere un certificato all’ADE

La sezione della guida dedicata alle istruzioni per richiedere i certificati che rilascia l’Agenzia si arricchisce.

In particolare, sono state aggiunte le modalità per richiedere:

• i certificati ipotecari, 
• le copie delle formalità 
• e il certificato catastale.

Il certificato ipotecario è il documento che contiene l’elenco e la copia delle formalità (trascrizioni, iscrizioni di ipoteche, annotazioni) presenti nei registri immobiliari riferiti a un soggetto e a uno o più immobili, oppure che ne attesta l’assenza.

Il certificato catastale, invece, è il documento ufficiale che rappresenta i contenuti degli atti catastali e degli elaborati catastali presenti negli archivi dell’Agenzia.

Con il Provvedimento n 153452 del 27 marzo sono pubblicate le regole per le nuove volture catastali.

Con un comunicato stampa del 15 aprile si avvisa dell'avvio del nuovo servizio.

I cittadini interessati o i loro delegati possono ottenere la variazione dei dati relativi ai titolari dei beni registrati in Catasto con il nuovo servizio online “Voltura catastale web”. 

Come specificato dalle Entrate la novità punta a semplificare gli adempimenti per i contribuenti tenuti a presentare la domanda, anche tramite soggetti abilitati, per esempio in caso di successione ereditaria. 

Un secondo servizio online, attivo sempre nell’area riservata del sito dell’Agenzia, dà invece il via alla consultazione dei vecchi “registri di partita”, cioè gli schedari cartacei utilizzati in passato per identificare i beni immobili appartenenti a uno stesso proprietario, ora digitalizzati.

Vediamo chi può utilizzare il nuovo volture catastali web e come.

Voltura catastale web: attivo dal 15 aprile

Dal 15 aprile è attivo, nell’area riservata dello stesso sito, il servizio “Voltura catastale web” per la compilazione e la presentazione online delle domande di volture catastali e di versare le somme dovute.

L’area riservata è accessibile previa autenticazione con le credenziali SPID, CIE, CNS o, nei casi previsti, con le credenziali rilasciate dall’Agenzia delle entrate.

Restano ferme le restanti modalità di presentazione delle domande di volture catastali, disciplinate dall’articolo 3, comma 4, del decreto del Presidente della Repubblica 26 ottobre 1972, n. 650 e dall’articolo 3-bis del decreto legislativo 18 dicembre 1997, n. 463.

In particolare, il sistema guida l’utente nella compilazione della dichiarazione e, al termine delle operazioni, attesta la ricezione, il controllo e l’accettazione dei documenti inseriti, nonché l’avvenuto pagamento dei tributi. Il nuovo servizio sostituirà progressivamente il software “Voltura 2.0 – Telematica”, che continuerà a essere disponibile fino alla data di dismissione, che sarà comunicata successivamente.

Volture catastali web: chi può richiederle

Le domande di volture catastali sono presentate utilizzando il nuovo servizio osservando una delle seguenti modalità alternative:

• a) direttamente dal soggetto obbligato alla presentazione della domanda di volture previo accesso all’area riservata con una delle modalità indicate; in tal caso è necessario inviare il documento informatico contenente la domanda di volture firmato digitalmente o, in alternativa, una copia per immagine della domanda di volture cartacea,
  sottoscritta dall’interessato con firma autografa e corredata della copia di un documento di identità in corso di validità;
• b) da un soggetto che l’interessato ha delegato alla trasmissione della domanda di volture; in tal caso il delegato, dopo aver effettuato l’accesso all’area riservata con una delle modalità indicate al punto 1.1, trasmette la domanda di volture, sottoscritta dal soggetto obbligato secondo le modalità indicate al punto precedente, unitamente al documento informatico contenente la delega alla trasmissione, sottoscritto digitalmente dal delegante o, in alternativa, unitamente alla copia per immagine della delega cartacea, sottoscritta con firma autografa e corredata della copia di un documento di identità in corso di validità dello stesso delegante. Gli originali dei documenti cartacei trasmessi telematicamente devono essere conservati per il periodo previsto dall’art. 7 del Provvedimento del Direttore dell’Agenzia del territorio del 22 marzo 2005 pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 70 del 25 marzo 2005.

Il servizio di cui al punto 1.1 può essere utilizzato dai rappresentanti di persone fisiche o dalle persone di fiducia che siano stati preventivamente abilitati con le modalità previste dal Provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle entrate prot. n. 332731 del 22 settembre 2023. Le domande di volture catastali, trasmesse dal rappresentante e dalla persona di fiducia preventivamente abilitati all’utilizzo del servizio, devono essere sottoscritte dal soggetto obbligato secondo le modalità indicate al punto 2.1, lett. a), fatto salvo il caso in cui il servizio sia utilizzato dal legale rappresentante di una persona totalmente incapace di agire.

Voture catastali web: come richiederle

La documentazione da allegare alle domande di volture catastali ne costituisce parte integrante e deve rispettare uno dei formati idonei al versamento nel sistema di conservazione dei documenti informatici dell’Agenzia delle entrate, nel rispetto delle regole tecniche di cui all’art. 71 del decreto legislativo 7 marzo 2005, n. 82 e successive modificazioni.
Le domande di volture catastali sono acquisite ed esaminate dall’Ufficio Provinciale – Territorio dell’Agenzia delle entrate che ha competenza territoriale in relazione al Comune in cui sono censiti i beni immobili oggetto della dichiarazione.

Visure catastali web: come si paga

ll pagamento delle somme dovute, i cui importi sono calcolati dal servizio avviene utilizzando la piattaforma di cui all’articolo 5, comma 2, del decreto legislativo 7 marzo 2005, n. 82.

Il pagamento è altresì possibile, per i soli soggetti abilitati ai servizi di presentazione telematica degli atti di aggiornamento catastale, di cui al Provvedimento del Direttore dell’Agenzia del Territorio del 22 marzo 2005, pubblicato nella G.U. n. 70 del 25 marzo 2005, mediante l’utilizzo di somme preventivamente versate su conto corrente unico nazionale, ai sensi del Provvedimento del Direttore dell'Agenzia del Territorio del 2 marzo 2007 e del Provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle entrate prot. n. 148004 del 21 marzo 2024.

L’Agenzia delle entrate attesta, mediante apposite ricevute rese disponibili nel medesimo servizio on line, l’avvenuta ricezione, il controllo e l’accettazione dei file contenenti i dati delle volture catastali per le quali si richiede la registrazione, nonché la regolarità della dichiarazione presentata e l’avvenuto pagamento dei tributi.

Le ricevute di cui al punto 4.1 non sono prodotte se il file non è acquisito per uno dei motivi riportati nelle specifiche tecniche contenute nell’allegato di cui al punto 5.1. In questo caso nell’area riservata compare un messaggio che comunica lo scarto dell’intero file.

Si applicano, per quanto compatibili, le disposizioni del Provvedimento del Direttore dell’Agenzia del territorio del 22 marzo 2005.

I delegati sono tenuti a rilasciare tempestivamente, ai soggetti che hanno loro conferito la delega, la dichiarazione di impegno a provvedere alla presentazione delle domande di volture catastali, nonché la copia delle ricevute e delle attestazioni rese disponibili dal servizio on line.

Con un comunicato stampa di oggi 16 luglio l'ade informa del fatto che sono attivi due nuovi servizi per gli utenti Sister, la piattaforma telematica dell’Agenzia delle entrate dedicata ai professionisti abilitati e agli enti pubblici e privati. 

Vediamo i dettagli.

Mappe catastali: i nuovi servizi Ade dal 16 luglio

Sulla piattaforma in oggetto si può dal 16 luglio richiedere le visure degli stadi storici delle mappe, cioè “l’istantanea” della mappa a una data precisa, e dei fogli originali di impianto, ovvero gli esemplari unici delle mappe, come disegnati nel periodo di “formazione” del Catasto, dal 1886 al 1956. 

A questi due servizi di consultazione si aggiunge la possibilità di acquistare le immagini dei fogli originali di impianto e i file vettoriali delle mappe, anche in formato open.

Gli utenti di Sister possono adesso ottenere l’estratto di una mappa a uno specifico stadio storico, dal 2014 ad oggi. 

Nell’archivio catastale è registrata ogni singola variazione nelle geometrie delle mappe in quest’arco temporale.

L’utenza professionale, inoltre, può eseguire la ricostruzione storico-grafica delle geometrie delle particelle catastali di interesse indicando il numero della particella esistente alla data della richiesta.

Le nuove funzionalità prevedono anche la possibilità di richiedere la visura dei fogli originali di impianto, cioè gli esemplari unici delle mappe, disegnati a mano e costruiti con le informazioni rilevate sul terreno dai tecnici del Catasto al momento dell’impianto del sistema cartografico.

Inoltre si rendono disponibili per l’acquisto oltre 200.000 immagini dei fogli originali di impianto delle mappe per cui è stata completata la georeferenziazione, cioè l’attribuzione di coordinate. 

Infine, si possono acquistare anche i files vettoriali delle mappe utilizzabili direttamente nei software GIS (Geographical Information System) e in un formato open, più adatto all’interscambio e all’archiviazione dei dati geometrici. 

Il canale telematico consente di consultare le banche dati per eseguire visure, ricerche catastali ed ispezioni ipotecarie, previa stipula di una convenzione con l'Agenzia. 

Con un comunicato stampa del 2 ottobre l'agenzia delle entrate informa che è attivo il servizio della ispezioni ipotecarie online anche per i documenti cartacei. 

Ricordiamo innanzitutto che l'ispezione ipotecaria permette la consultazione dei registri, delle note e dei titoli depositati presso i servizi di pubblicità immobiliare delle Entrate. Essa può avvenire recandosi presso gli uffici oppure con la consultazione on line. (Per un riepilogo delle regole del servizio on line leggi: Ispezione ipotecaria telematica: che cos'è?).

Con il servizio online, limitatamente alle informazioni archiviate in formato elettronico, è possibile ispezionare telematicamente, oltre a tutte le note di trascrizione ed iscrizione e le domande di annotazione presentate dall’inizio del periodo informatizzato (data variabile da ufficio a ufficio), anche le note di trascrizione cartacee recuperate e disponibili in formato immagine. Vediamo i dettagli.

Ispezione ipotecaria on line: anche per i documenti cartacei dal 2 ottobre

Dal 2 ottobre è possibile consultare direttamente online i documenti archiviati in formato cartaceo nei registri immobiliari.

Viene specificato che la novità è operativa in tutti i Servizi di pubblicità immobiliare dell’Agenzia delle Entrate ed è rivolta principalmente agli utenti dell’ambito professionale e commerciale quali per esempio notai, avvocati, visuristi, agenti immobiliari che potranno ottenere i documenti richiesti senza rivolgersi al front-office.

Il servizio di ispezione ipotecaria via web consente di effettuare telematicamente la ricerca:

• per soggetto (persona fisica o non fisica) 
• o per documento

ed è aperto ai titolari di convenzione ordinaria (profilo B) per l’accesso alla piattaforma telematica (Sister). 

Ispezione ipotecaria on line per i documenti cartacei: come funziona

In particolare, sono disponibili online: 

• i titoli conservati in formato cartaceo, 
• le note di trascrizione, di iscrizione
• e le domande di annotazione non digitalizzate
• e, per le ricerche, a partire dal 1957, gli elenchi individuali (repertori) delle trascrizioni a favore e contro, relative a un determinato soggetto.

Dopo aver scelto l’ufficio competente, occorre specificare il tipo di documento (nota/titolo, trascrizione, iscrizione annotazione o privilegio), il numero di registro particolare e l’anno. 

Per visualizzare i conti dei repertori occorre indicare i dati anagrafici o la denominazione del soggetto.

L’ufficio dopo aver ricevuto la richiesta preleva il documento cartaceo dal proprio archivio, lo digitalizza in formato immagine e lo rende disponibile online all’utente che lo ha richiesto, che avrà la possibilità di consultarlo per i sette giorni successivi. 

Il pagamento dei tributi dovuti, a richiesta evasa, avviene tramite prelievo in automatico sul deposito dell’utente (“castelletto”), già utilizzato per gli altri servizi di consultazione ipocatastale.

Potrebbe interessarti anche: Catasto on line: le planimetrie consultabili anche dai delegati di studio con il modello per la delega al collaboratore di studio.

Con risposta a interpello n 410 del 1 agosto le entrate forniscono chiarimenti sulla tassazione da applicare, ai fini delle imposte ipotecaria e catastale, ai decreti di esproprio con cui  é disposto il trasferimento contestuale della  proprietà di più beni immobili (appartenenti ad una o più ditte  proprietarie) in favore di un unico beneficiario (soggetto, pubblico o  privato, in cui favore è emesso il decreto di esproprio) – articolo 10 del  decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23. 

L'agenzia replica ad un istante, l'Ufficio Speciale Grandi Opere della Regione. che è chiamato a svolgere le funzioni di ''Autorità Espropriante''  ai sensi del d.P.R. 8 giugno 2001, n. 32 e che, nell'ambito dei procedimenti espropriativi per pubblica utilità di competenza, cura la repertoriazione, registrazione, trascrizione e voltura catastale degli atti conclusivi del procedimento espropriativo (ovvero del decreto di esproprio e/o dell'atto di cessione volontaria).

L'agenzia ricorda che con alcuni documenti di prassi è stato chiarito che, ai fini delle imposte di registro, ipotecarie e catastali, i decreti di esproprioche prevedono distinti trasferimenti immobiliari in capo a soggetti diversi sono qualificabili ''atti plurimi'', in quanto, pur costituendo formalmente un solo provvedimento, contengono più disposizioni negoziali che non derivano necessariamente, per la loro intrinseca natura, le une dalle altre, poiché si riferiscono a soggetti e oggetti espropriati distinti ed autonomi. 

Ad essi, pertanto, vanno applicate le imposte in relazione a quanti sono i trasferimenti posti in essere, distintamente per ciascuno. 

Per quanto concerne la misura delle imposte si fa presente che l'articolo 10 del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23 prevede, in via generale, che per gli atti a titolo oneroso traslativi o costitutivi di diritti reali immobiliari soggetti all'imposta proporzionale di registro di  cui all'articolo 1 della Tariffa, Parte prima, allegata al TUR, tutti gli atti e le formalità direttamente conseguenti posti in essere per effettuare gli adempimenti presso il catasto e i registri immobiliari sono esenti dall'imposta di bollo, dai tributi speciali catastali e dalle tasse ipotecarie e sono soggetti a ciascuna delle imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di 50 euro ciascuna (cfr. la citata circolare n. 2/E del 2014). 

Pertanto, per i trasferimenti a favore degli enti pubblici territoriali soggetti ad imposta proporzionale di registro di cui all'articolo 1 della citata Tariffa, le imposte ipotecaria e catastale devono essere applicate nella misura fissa di 50 euro ciascuna (cfr. citata circolare n. 2/E, paragrafo 1.4). 

Con riferimento ai decreti di esproprio in esame deve ritenersi che le  imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di euro 50 ciascuna debbano applicarsi  in relazione a ciascuna autonoma disposizione contenuta nel provvedimento.

In altri termini, per ogni decreto di esproprio comportante il trasferimento contestuale della  proprietà di più beni immobili in favore di  un   unico beneficiario come è l'istante ente pubblico, sono applicabili tante imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di euro 50 ciascuna, per ciascun trasferimento giuridicamente autonomo posto in essere, in quanto riferibile a soggetti e beni espropriati distinti  ed  autonomi, indipendentemente  dalla valenza che ai fini catastali viene conferita alla nozione di ''ditta proprietaria''. 

Per completezza, si sottolinea che la ''ditta'' catastale è costituita dalla/e persona/ e del proprietario o del possessore, nonché della/e persona/e che gode di diritti reali sul bene immobile iscritto in catasto. 

In altri termini è il complesso degli intestati, ed è quindi  una elencazione di tutte le persone  fisiche e giuridiche che hanno sul bene immobile  iscritto in catasto titolo di proprietà o condominio ovvero diritto reale di godimento.

Tassazione decreti esproprio: riepilogo delle norme

Le Entrate ricordano innazitutto che gli atti e i provvedimenti con i quali è disposto l'asservimento coattivo di aree  sono riconducibili, ai fini dell'imposta di registro, nell'ambito applicativodell'articolo 1  della Tariffa, Parte I, allegata al d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131 (TUR) ossia sono assoggettati a tassazione in misura  proporzionale.

Gli «atti  traslativi  a  titolo  oneroso  della  proprietà  di  beni  immobili in genere e atti traslativi o costitutivi di diritti  reali di godimento, compresi  la rinuncia pura e semplice agli stessi, i provvedimenti di espropriazione per pubblica  utilità e i trasferimenti coattivi».

In materia si richiamano, tra le altre, le risoluzioni 30  maggio 1990, n. 310163 e 22 giugno 2000, n. 92. 

Ai fini di individuare la corretta tassazione degli atti contenenti una pluralità di disposizioni occorre richiamare l'articolo 21 del TUR, il quale stabilisce che: ­ «se un atto contiene più disposizioni che non derivano necessariamente, per la  loro intrinseca natura, le une dalle altre, ciascuna di esse è soggetta ad imposta come se  fosse un atto distinto» (cfr. comma 1); ­  «se  le  disposizioni  contenute  nell'atto  derivano necessariamente,  per  la  loro  intrinseca natura, le une dalle altre, l'imposta si applica come se l'atto contenesse la  sola disposizione  che  dà  luogo alla imposizione più onerosa» (cfr. comma 2).

Al riguardo si precisa che per ''disposizione'' si intende una convenzione negoziale suscettibile di produrre effetti giuridici valutabili autonomamente, in quanto in sé compiuta nei suoi riferimenti soggettivi, oggettivi e causali.

Con la circolare 21 febbraio 2014, n. 2/E è stato precisato che si realizza un atto plurimo nel caso, ad esempio, di unico venditore che vende vari immobili, ciascuno a un  diverso acquirente; in tale ipotesi, ogni disposizione rimane assoggettata ad autonoma tassazione. 

Pertanto, ai sensi dell'articolo 21 del TUR, il principio generale a cui conformare la  tassazione, ai  fini dell'imposta di registro, è quello secondo  il  quale in presenza di un atto contenente più disposizioni, ciascuna  disposizione soggiace ad autonoma imposizione, salvo quelle derivanti necessariamente, per la loro intrinseca natura, le une  dalle altre.

Ai fini dell'applicazione delle imposte ipotecaria e catastale, si rappresenta che per  calcolo dell'imposta complessivamente dovuta per gli atti caratterizzati dalla presenza di  più disposizioni in cui ciascuna soggiace ad autonoma imposizione, con la citata circolare  n. 2/E del 2014 è stato ribadito il principio secondo cui ogni trasferimento immobiliare  è soggetto alle proprie imposte.

Con riferimento ai decreti di esproprio in esame deve ritenersi, pertanto, che le  imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di euro 50 ciascuna debbano applicarsi  in relazione a ciascuna autonoma disposizione contenuta nel provvedimento, come sopra individuata. 

• Risposta ADE n 410 01.08.2023