Studio Caruso

Viene pubblicato nella GU n  197 del 24 agosto il Decreto n 125/2022 recante il regolamento relativo al modello standard della fideiussione relativa al trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento su un immobile da costruire.

In particolare, con  il regolamento è determinato,  ai sensi dell'articolo 3, comma 7-bis, del decreto legislativo 20 giugno 2005, n. 122, il modello standard della fideiussione di cui all'articolo 2 del medesimo decreto legislativo.

L'arti 2 suddetto recita quanto segue: All'atto della stipula di un contratto che abbia come finalità il trasferimento  non immediato della proprietà o di altro diritto reale di godimento su un immobile da costruire o di un atto avente le medesime finalità,  ovvero in un momento precedente, il costruttore è obbligato, a pena di nullità del contratto che può essere fatta valere   unicamente  dall'acquirente,  a   procurare  il  rilascio ed a consegnare  all'acquirente una  fideiussione,  anche  secondo quanto previsto   dall'art 1938 c.c. di   importo corrispondente   alle  somme  e   al  valore  di   ogni  altro eventuale corrispettivo che  il costruttore ha riscosso e, secondo i termini e le  modalità stabilite nel  contratto, deve ancora riscuotere dall'acquirente prima del trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento. Restano comunque esclusi le somme per le quali è pattuito che debbano essere erogate da un soggetto mutuante, nonché i contributi pubblici già assistiti da autonoma garanzia.

Il regolamento specifica che la fideiussione può essere rilasciata anche  congiuntamente  da più garanti.  In tal caso le singole garanzie possono essere prestate sia con atti separati per ciascun garante e per la relativa quota, sia con unico atto che indichi i garanti e le relative quote. La suddivisione per quote opera nei rapporti interni ai garanti medesimi, fermo restando il vincolo di solidarietà nei confronti dell'acquirente dell'immobile da costruire.
Inoltre, la fideiussione deve  prevedere  l'importo  massimo  complessivo garantito, corrispondente alle  somme  e  al  valore  di ogni altro corrispettivo che il costruttore ha riscosso e quelli che, secondo  i termini  e  le  modalità  stabilite nel  contratto, deve ancora riscuotere, senza franchigie.
La fideiussione è stipulata secondo il modello standard di cui all'allegato A), di cui fa parte integrante la scheda tecnica di  cui all'allegato B). 

Attenzione al fatto che le clausole previste dalla Sezione I del modello standard possono essere modificate solo in senso più favorevole  per il  beneficiario.  

Le  clausole  previste  dalla  Sezione  II  sono derogabili  su  accordo  delle  parti,  fermi  restando  i   principi stabiliti dalla legislazione vigente in  materia  di  fideiussione  e cessione del credito. 

• Decreto n 125 del 6 giugno 2022

Con l'art 14 il DL semplificazione fiscali modifica il termine per la richiesta di registrazione degli atti in termine fisso. 

In particolare, viene modificato l’articolo 13, commi 1 e 4, e l’articolo 19, comma 1, del decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131, prevedendo che il termine per registrare le scritture private non autenticate non recanti contratti di locazione e di affitto di beni immobili viene esteso ai trenta giorni termine già vigente per: 

• registrare qualsiasi contratto di locazione o di affitto di beni immobili (articolo 17, comma 1, del Dpr 131/1986, testo unico dell’imposta di registro, in acronimo Tur); 
• effettuare la registrazione mediante modello unico informatico (articolo 4 del Dpr 308/2000); 

La nuova disciplina contenuta nel Dl 73/2022 non reca modifiche alla registrazione degli atti formati al di fuori del territorio italiano il cui termine resta fissato in sessanta giorni dalla data in cui si è verificata la formazione di tali atti.

E' bene specificare che l’allungamento del termine di registrazione incide sulla denuncia degli eventi successivi alla registrazione (di cui all’articolo 19 del Tur) che danno luogo all’applicazione di una ulteriore imposta rispetto a quella riscossa in sede di versamento dell’imposta principale, anche in questo caso, dopo il Dl 73/2022, il termine per effettuare la denuncia è aumentato da 20 a 30 giorni.

Il DL 72/2022 è entrato in vigore il 22 giugno pertanto tale modifica vale per tutti gli atti formati dal 22 giugno 2022 e in quanto norma di procedura agli atti formati in precedenza il cui termine di registrazione fosse pendente al 22 giugno. 

Ad esempio per un atto formato il 5 giugno, il cui termine di registrazione sarebbe scaduto il 25 giugno, si avrà tempo fino al 5 luglio.

In un quadro di sintesi si evidenzia che per i seguenti atti di cui al TUR viene portato a 30 giorni il precedente termine di registrazione (pari a 20 giorni):

Le Entrate con Risposta a interpello n 95/2022  si occupano di fornire chiarimenti sul trattamento della cessione del contratto preliminare per acquisto di immobile con caparra confirmatoria.

In particolare, nel caso di specie, il versamento di 50.000 euro effettuato dalla società che subentra nel preliminare a titolo gratuito, non può configurarsi come una restituzione parziale della "caparra confirmatoria" (di importo pari a 70.000 euro) versata per il  preliminare stipulato e poi ceduto, ma costituisce, in presenza dei requisiti soggettivo, oggettivo e territoriale previsti per l'applicazione del tributo, un corrispettivo rilevante ai fini Iva. 

A tal fine, dunque, non assume rilievo la terminologia adottata dall'Istante nell'allegata "Cessione di contratto preliminare di compravendita per immobili costruiti", trasmessa in sede di documentazione integrativa, secondo cui la somma di 50.000 euro costituisce un "parziale rimborso della caparra confirmatoria". 

Vediamo i dettagli dell'interpello.

Cessione di contratto preliminare: cosa accade alla caparra confirmatoria

Due società hanno sottoscritto un contratto preliminare, una delle due ha versato all'altra la somma di euro 70.000 per l'acquisto di un immobile a titolo di caparra confirmatoria (fuori campo Iva), con obbligo di versare la residua parte di prezzo di euro 95.000 al momento della sottoscrizione del rogito. 

In seguito, l'acquirente ha ceduto, a titolo gratuito, alla società istante il contratto preliminare di compravendita.

L'istante rappresenta che a fronte della cessione è previsto solo il rimborso parziale di euro 50.000 della caparra confirmatoria a suo tempo versata dalla società. 

Ciò premesso, essa chiede di conoscere: 

• la corretta applicazione dell'imposta di registro al momento della registrazione dell'atto di cessione di preliminare a titolo gratuito, in caso quindi del solo rimborso parziale della caparra.

Le Entrate ricordano che il contratto preliminare è l'accordo con il quale le parti si obbligano reciprocamente alla stipula di un successivo contratto definitivo, indicandone sin da subito i contenuti e gli aspetti essenziali.

Il contratto produce tra le parti effetti unicamente obbligatori e non reali, non essendo idoneo a trasferire la proprietà del bene o a determinare l'obbligo di corrispondere il prezzo pattuito.

Esso deve essere registrato entro venti giorni dalla sua sottoscrizione ed è soggetto, ai sensi dell'articolo 10 della Tariffa, Parte prima, allegata al TUR, all'applicazione dell'imposta di registro nella misura fissa di euro 200.

La Nota all'articolo 10 dispone che "se il contratto preliminare prevede la dazione di somme a titolo di caparra confirmatoria si applica il precedente articolo 6 (aliquota dello 0,50%); se prevede il pagamento di acconti di prezzo non soggetti all'imposta sul valore aggiunto … si applica il precedente articolo 9". 

In sostanza, in presenza di una caparra trova applicazione l'aliquota dell'0,50 per cento, mentre nel caso di acconti di prezzo non soggetti ad Iva si applica l'aliquota del 3 per cento.

Nel caso rappresentato dall'istante, il contratto preliminare di compravendita stipulato è stato in seguito ceduto all'istante, con il consenso del promittente venditore, a fronte del pagamento della somma di euro 50.000. 

La cessione attua una successione a titolo particolare per atto tra vivi nel rapporto giuridico contrattuale, operando la sostituzione di un nuovo soggetto nella posizione giuridica, attiva o passiva, di uno degli originari contraenti.

L'istante, per effetto della cessione del contratto preliminare, "subentra" nella posizione della cedente e, quindi, anche nella clausola che ha previsto il versamento alla sottoscrizione del preliminare di una somma di euro 70.000 a titolo di caparra confirmatoria; 

la caparra, anche a seguito della cessione del contratto preliminare resta fissata nei confronti della promittente cedente nella medesima misura di euro 70.000 e con la medesima funzione.

La caparra muta la propria natura giuridica con la stipula del contratto definitivo, assumendosi quale acconto del prezzo di vendita del bene o del servizio, anche in considerazione del fatto che la dazione di una caparra confirmatoria presuppone la non contemporaneità tra la conclusione del contratto e la completa esecuzione del medesimo (cfr. risoluzione n. 197/E del 2007).  

Alla luce di ciò, si ritiene che, nel caso di specie, il versamento di 50.000 euro non possa configurarsi come una restituzione parziale della "caparra confirmatoria" a suo tempo versata per euro 70.000, ma costituisca, in presenza dei requisiti soggettivo, oggettivo e territoriale previsti per l'applicazione del tributo, un corrispettivo rilevante ai fini Iva.

A tal fine, dunque, non assume rilievo la terminologia adottata dall'Istante nell'allegata "Cessione di contratto preliminare di compravendita per immobili costruiti", trasmessa in sede di documentazione integrativa, secondo cui la somma di 50.000 euro costituisce un "parziale rimborso della caparra confirmatoria". 

Si precisa che la cessione di contratto, ai sensi dell'articolo 3, secondo comma, n. 5) del d.P.R. 26 ottobre 1972, n. 633 è una prestazione di servizi rilevante ai fini Iva; detta disposizione prevede, infatti, che "Costituiscono inoltre prestazioni di servizi, se effettuate verso corrispettivo: …. 5) le cessioni di contratto di ogni tipo e oggetto". 

Le Entrate sottolineano che la Corte di Cassazione, con sentenza 5 ottobre 2005, n. 19399, ha precisato che "la cessione della posizione giuridica di contraenza relativa ad un contratto preliminare di compravendita è una specie delle «cessioni di contratti di ogni tipo e oggetto» che l'art. 3.2, n. 5, DPR 26 ottobre 1972, n. 633, considera prestazioni di servizio, se effettuate verso corrispettivo, le quali, ai sensi dell'art. 6.3.1 dello stesso atto normativo «si considerano effettuate all'atto del pagamento del corrispettivo»". 

Ciò comporta l'obbligo per il soggetto cedente di emettere la relativa fattura con addebito di imposta.

In tal caso, l'imposta dovuta per la registrazione della cessione del contratto trova applicazione in misura fissa in virtù del principio di alternatività Iva/registro disciplinato dall'articolo 40 del TUR. 

• Risposta a interpello n 95 del 4 marzo 2022