Studio Caruso

Con la Risposta a interpello n 117 del 4 giugno l'Agenzia delle Entrate ha ulterioremente chiarito un caso di agevolazione prima casa.

In particolare, un il contribuente possieda un immobile, acquistato con le agevolazioni prima casa, può acquisire una seconda abitazione nel medesimo comune e con le stesse agevolazioni soltanto se rivende la prima entro due anni. 

Prima casa: solo se l’immobile preposseduto è rivenduto entro 2 anni

I contribuenti acquistavano nel 1986 un immobile a uso abitativo tra loro adiacenti usufruendo delle agevolazioni cosiddette “prima casa” per poi acquisire, nel 2004, anche l’immobile adiacente, al fine di ampliare l’abitazione principale. 

Il secondo cquisto non ha bensficiato dell’agevolazione “prima casa” in quanto non era ancora stata emanata la circolare dell’Agenzia delle entrate n. 38/2005 che estendeva l’agevolazione a quanti avessero acquisito una ulteriore “prima casa” al fine di ampliare i propri spazi abitativi. 

I contribuenti successivamente univano le due unità immobiliari procedendo all’unificazione catastale.

Gli istanti intendono acquistare, nel comune in cui risiedono e fruendo dell’agevolazione, un’altra casa con relativa pertinenza da adibire ad abitazione principale.

Essi hanno chiesto all’Agenzia se potranno godere dell’agevolazione “prima casa” sul secondo acquisto, impegnandosi a vendere, entro due anni, l’abitazione già posseduta nello stesso comune. 

Inoltre si domanda la possibilità di accedere al credito di imposta relativo al secondo acquisto previsto dall’articolo 7 della legge n. 448/1998.

L'agenzia delle Entrate ha replicato ricordando innanzitutto le norme della agevolazione.

L’articolo 1 della Tariffa, Parte prima, del Tur (Testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta del registro, approvato con Dpr n. 131/1986) prevede l’applicazione dell’aliquota nella misura del 2% per gli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di case di abitazione di categoria catastale diversa da A/1, A/8, A/9 e gli atti traslativi o costitutivi della nuda proprietà, dell’usufrutto, dell’uso e dell’abitazione relativi alle stesse, al ricorrere delle condizioni previste nella Nota IIbis.

L'agevolazione può essere goduta alle seguenti condizioni:

a) che l’immobile sia ubicato nel territorio del comune in cui l’acquirente ha o stabilisca entro diciotto mesi dall’acquisto la propria residenza o, se diverso, in quello in cui l'acquirente svolge la propria attività […];

b) che nell’atto di acquisto l’acquirente dichiari di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l’immobile da acquistare;

c) che nell’atto di acquisto l’acquirente dichiari di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni di cui al presente articolo […]».

Il successivo comma 4bis, introdotto dall’articolo 1, comma 55, della legge n. 208/2015 e modificato dall’articolo 1, comma 116, della legge n. 207/2024 prevede, inoltre, che «L’aliquota del 2% si applica anche agli atti di acquisto per i quali l’acquirente non soddisfa il requisito di cui alla lettera c) del comma 1 e per i quali i requisiti di cui alle lettere a) e b) del medesimo comma si verificano senza tener conto dell’immobile acquistato con le agevolazioni elencate nella lettera c), a condizione che quest’ultimo immobile sia alienato entro due anni dalla data dell’atto. In mancanza di detta alienazione, all’atto di cui al periodo precedente si applica quanto previsto dal comma 4».

Pertanto, i contribuenti possono fruire nuovamente delle agevolazioni “prima casa” per l’acquisto di un’altra abitazione, nonostante siano titolari su tutto il territorio nazionale di un altro immobile precedentemente acquistato con l’agevolazione “prima casa”, a condizione che l’immobile già posseduto venga alienato entro il termine di due anni dal nuovo acquisto agevolato.

Per quanto riguarda il quesito relativo al diritto al credito d’imposta, l’articolo 7 della legge n. 448/1998 attribuisce un credito d’imposta ai contribuenti che provvedono ad acquisire, entro un anno dall’alienazione dell’immobile acquistato con le agevolazioni, un’altra casa di abitazione, sempreché anche in relazione al secondo acquisto sussistano le condizioni per beneficiare delle agevolazioni “prima casa”.

In seguito, grazie all’introduzione del comma 4bis nella Nota IIbis citata, il credito d’imposta spetta anche nelle ipotesi in cui il contribuente proceda all’acquisto, con l’agevolazione in esame, della nuova abitazione, ancor prima di rivendere la casa agevolata preposseduta (circolare n. 12/2016, paragrafo 2.1; risposte nn. 197 e 238/2005).

Tuttavia, il credito d’imposta non spetta a quanti abbiano alienato un immobile acquistato con l’aliquota ordinaria, senza fruire dell’agevolazione “prima casa”.

L’avvenuta fruizione dell’aliquota ridotta prevista dall’agevolazione “prima casa” al momento dell’acquisto precedentemente effettuato, costituisce il presupposto per l’attribuzione del credito d’imposta previsto dall’articolo 7, comma 1, della legge 448 del 1998.

Pertanto, l’Agenzia ritiene applicabile al caso di specie l’agevolazione “prima casa” per il nuovo acquisto, nello stesso comune, a condizione vendere entro il termine di due anni, l’unica abitazione già posseduta, risultante dalla fusione della porzione di abitazione acquistata con l’agevolazione (nel 1986), con la porzione di abitazione (quella contigua) acquistata senza agevolazione (nel 2004).

Il credito di imposta correlato all’agevolazione, maturerà con il futuro acquisto agevolato ma dovrà essere calcolato facendo riferimento all’imposta effettivamente versata con l’aliquota agevolata relativa alla porzione di immobile acquistato con l’agevolazione nel 1986 e non all’imposta versata in misura ordinaria per l’acquisto, senza agevolazione, della porzione corrispondente all’abitazione adiacente, acquistata nel 2004. 

Quindi l'imposta di registro assolta in misura ordinaria, senza applicazione dell’agevolazione prima casa, non può concorrere alla determinazione del credito d’imposta.   

• Risposta a interpello n 117/2026

Con la Risposta a interpello n 108 del 25 maggio, l'Ade fornisce un interessante interpretazione della norma sulla agevolazione prima casa.

In sintesi si evidenzia che l’agevolazione prima casa spetta anche per l’acquisto di un fabbricato collabente censito in Catasto con la categoria F/2, se si tratta di immobile che mediante un intervento di recupero da svolgere dopo il suo acquisto, potrà essere destinato a abitazione e questa destinazione risulta realizzata entro tre anni dal rogito.

Prima casa anche per immobile fatiscente: l’ADE risponde

L’Istante ha sottoscritto nel 2024, un contratto preliminare di compravendita con il quale si è impegnato ad acquistare un fondo rustico, censito al catasto terreni, con annessa unità collabente ed area scoperta pertinenziale, censita al catasto fabbricati nella categoria catastale F/2, costituita da trulli con forno a legna, camini e cisterna.
L’Istante precisa che, nel contratto preliminare, le parti hanno stabilito che la stipula dell’atto definitivo di compravendita è fissata per il 30 giugno 2026.
Lo stesso dichiara di possedere i requisiti per fruire delle agevolazioni fiscali prima casa, ai sensi della nota II-bis posta in calce all’articolo 1 della Tariffa, Parte prima, allegata al Testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro, approvato con decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131, e chiede di sapere se può usufruire dellepredette agevolazioni fiscali prima casa in sede di stipula del contratto di compravendita avente ad oggetto l’unità immobiliare censita in categoria F/2, precisando che la pratica edilizia di ristrutturazione sarà avviata e completata entro tre anni dalla stipula del contratto definitivo e che l’immobile sarà destinato ad abitazione.
Le Entrate accordano l'incentivo, ma prima ricordano tutte le condizioni necessarie per l'agevolazione prima casa.

In particolare, le agevolazioni per l’acquisto della c.d. “prima casa” sono disciplinate dalla nota II-bis, posta in calce all’articolo 1 della Tariffa, Parte prima, allegata al TUR, che individua i requisiti di carattere oggettivo e soggettivo per la fruizione dei relativi benefici:

«ai fini dell’applicazione dell’aliquota del 2 per cento agli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di case di abitazione non di lusso e agli atti traslativi o costitutivi
della nuda proprietà, dell’usufrutto, dell’uso e dell’abitazione relativi alle stesse devono ricorrere le seguenti condizioni:
a) che l’immobile sia ubicato nel territorio del comune in cui l’acquirente ha o stabilisca entro 18 mesi dall’acquisto la propria residenza o, se diverso, in quello in cui l’acquirente svolge la propria attività (…). La dichiarazione di voler
stabilire la residenza nel comune ove è ubicato l’immobile acquistato deve essere resa, a pena di decadenza, dall’acquirente nell’atto di acquisto;
b) che nell’atto di acquisto l’acquirente dichiari di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato
l’immobile da acquistare;
c) che nell’atto di acquisto l’acquirente dichiari di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su
altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni (…)».
In ogni caso, l’acquisto deve riguardare unità immobiliari che, sulla base di criteri oggettivi, risultino astrattamente idonee al concreto soddisfacimento di esigenze abitative (cfr. risoluzione 1° agosto 2017, n. 107).
In particolare, si considerano “case di abitazione” i fabbricati censiti nel catasto dei fabbricati nella tipologia abitativa (categoria catastale A, con l’esclusione di A10, "Uffici e studi privati", e ad eccezione di A1, A8 e A9).
In merito al requisito della “destinazione abitativa”, con circolare 12 agosto 2005, n. 38, nel ribadire che deve trattarsi di un fabbricato “strutturalmente concepito per uso abitativo”, è stata riconosciuta la possibilità di applicare l’agevolazione in esame anche ai trasferimenti di fabbricati ancora in fase di costruzione all’atto dell’acquisto e ciò in linea con il consolidato orientamento della giurisprudenza di legittimità, secondo cui l’agevolazione c.d. “prima casa” compete ai fabbricati in corso di costruzione (categoria catastale F/3) destinati ad abitazione, ossia strutturalmente concepiti per uso abitativo.
Con riferimento agli immobili compresi nella categoria F/2 (unità collabenti), si tratta di fabbricati totalmente o parzialmente inagibili, caratterizzati da un notevole livello di degrado che ne determina l’incapacità di produrre ordinariamente un reddito proprio (cfr. art. 3, comma 2, del decreto ministeriale 2 gennaio 1998, n. 28).
Ciò posto, con riferimento alla fruizione dell’agevolazione “prima casa” in relazione all’acquisto di fabbricati collabenti, si fa presente che con la recente ordinanza della Corte di Cassazione del 16 febbraio 2025, n. 3913, muovendo dal precedente indirizzo relativo agli immobili in corso di costruzione, viene riconosciuto l’accesso alla richiamata agevolazione anche in caso di acquisto di un immobile collabente, di categoria catastale F/2.
In particolare, nella richiamata pronuncia viene sostenuto che “è certamente indubbio che caratteristica dei fabbricati collabenti è la loro inidoneità a soddisfare attuali esigenze abitative, in quanto immobili privi di un’attuale
utilizzabilità per il possessore, tanto che, come detto, gli stessi sono iscritti in catasto senza attribuzione di rendita (…); ciò nonostante, ritiene questa Corte che né l’assenza di attualità di destinazione ad abitazione né l’attribuzione della
categoria catastale F/2 rappresentano ostacoli alla possibilità di accesso alle agevolazioni prima casa;”.
Secondo la Corte, “Ciò che rileva, ai fini fiscali, è che l’immobile, sebbene in stato di abbandono e come tale non attualmente abitabile, sia suscettibile di essere destinato ad abitazione e risulti in tale destinazione completato nel termine
triennale di decadenza stabilito dall’art. 76 comma 2 D.P.R. n. 131/1986, per l’esercizio del potere di accertamento dell’Ufficio”.
Secondo i giudici di legittimità, pertanto, “La circostanza che il cespite presenti caratteristiche di degrado tali da esigere importanti opere edili di intervento ovvero la previa demolizione e successiva ricostruzione, se destinato a finalità abitativa, non può limitare l’accesso al beneficio fiscale, tanto più se tali benefici risultino accessibili per gli immobili ancora da ultimare; risultando rilevante solo che l’immobile sia strutturalmente destinato ad uso abitativo, non essendo richiesto che esso sia già idoneo al momento dell’acquisto (Cass. n. 3804/2003, Cass. n. 18300/2004)”.
Alla luce di tali motivazioni, l’affermazione del principio di diritto secondo cui “In materia di agevolazione prima casa (…), il beneficio può essere riconosciuto anche all’acquirente di immobile collabente, non ostandovi la classificazione del fabbricato in categoria catastale F/2, ed invece rilevando la suscettibilità dell’immobile acquistato ad essere destinato, con i dovuti interventi edilizi, all’uso abitativo”.
Tanto premesso si ritiene che l’Istante possa fruire della predetta agevolazione per l’acquisto dell’immobile collabente, censito in categoria catastale F/2, in presenza dei requisiti oggettivi e soggettivi richiesti dalla norma agevolativa e sempre che renda nell’atto le dichiarazioni previste dalla Nota II-bis.
Resta fermo che, in linea con quanto affermato dalla Corte di Cassazione, l’immobile deve risultare effettivamente destinato ad abitazione entro il termine triennale di decadenza utile per l’esercizio dell’attività accertativa.
Devono, quindi, ritenersi superate le indicazioni fornite con la risposta a interpello del 30 agosto 2019, n. 357.

• Risposta ADE n 108 del 25.05.2026

Viene pubblicato in GU n 104 del 7 maggio il Decreto Legge n 66 in vigore dall'8 maggio.

Il Decreto tra le altre misure per accelerare le procedure per gli immobili occupati e gli sfratti, vediamo maggiori dettagli dal comunicato stampa del Governo.

Viene strutturato un programma di 10 miliardi articolato su tre livelli: 

1. recupero dell’edilizia residenziale pubblica esistente, 
2. sviluppo dell’housing sociale a canone calmierato 
3. attivazione di capitali privati. 

Di seguito maggiori dettagli.

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Piano casa: cosa contiene

Il Governo ha approvato il Piano Casa che viene sintetizzato dal relativo comunicato stampa.

Le misure previste dal decreto-legge poggiano su tre pilastri:

1. il primo pilastro prevede un programma straordinario di interventi per il recupero e la manutenzione del patrimonio attuale di edilizia residenziale pubblica e sovvenzionata. L’obiettivo del programma è recuperare e rendere disponibili circa 60 mila alloggi popolari, ora non assegnabili perché in condizioni non adeguate e che richiedono interventi di ristrutturazione e rifacimento degli impianti essenziali. Per l’attuazione di tali interventi si prevede un pacchetto di semplificazioni e la nomina di un Commissario straordinario che dovrà attuare il piano di recupero e manutenzione, dopo aver definito gli interventi insieme agli Enti che gestiscono gli alloggi popolari. Inoltre, si realizzerà un programma di riscatto di immobili ERP da parte degli assegnatari e la realizzazione di nuove case popolari, senza consumo di suolo, per la locazione a lunga durata con la facoltà di riscatto predefinita;
2. il secondo pilastro del Piano prevede la concentrazione, in un apposito strumento finanziario gestito da INVIMIT SGR, delle risorse di derivazione europea e nazionale che sono oggi destinate all’housing sociale e all’emergenza abitativa nei vari livelli di governo. Nell’ambito del Fondo di investimento verranno creati comparti specifici dedicati a ciascuna Regione o Provincia autonoma, in modo da garantire che le risorse vengano utilizzate per le esigenze specifiche del territorio di riferimento. Complessivamente, le risorse pubbliche messe a disposizione dell’intervento sono pari a oltre dieci miliardi di euro;
3. il terzo pilastro crea le condizioni per attivare gli investimenti privati nell’attuazione del Piano Casa, con l’obiettivo prioritario di costruire alloggi da affittare o vendere ai cittadini a prezzi calmierati. Si introducono quindi semplificazioni burocratiche e procedure rapide per gli investitori e si prevede, tra l’altro, per gli investimenti superiori al miliardo di euro, la nomina di un Commissario straordinario che dovrà rilasciare un provvedimento unico di autorizzazione. A fronte di tali semplificazioni, il privato dovrà in cambio garantire, su 100 alloggi realizzati, almeno 70 alloggi in edilizia convenzionata, da vendere o affittare a un prezzo scontato di almeno il 33% rispetto a quello di mercato. Le procedure semplificate e accelerate saranno applicate esclusivamente alla quota di alloggi di edilizia integrata, mentre sulla restante quota si continuerà ad applicare la disciplina ordinaria.

Immobili occupati e sfratti: cosa contiene il Piano Casa

Il Piano casa 2026 introduce anche misure per rendere più efficace e più rapida la liberazione degli immobili occupati abusivamente, compresi i casi di scadenza del contratto di affitto o di morosità dell’affittuario. 

Si interviene sulle procedure di notifica e di esecuzione dello sfratto, con una riduzione dei tempi per le esecuzioni e con l’introduzione di una procedura d’urgenza che prevede l’emissione di un decreto di rilascio dell’immobile entro 15 giorni dal ricorso.

È prevista anche una penale per il ritardo pari all’1% del canone mensile per ogni giorno di occupazione oltre il termine fissato dal giudice.

La Pronuncia n. 2482 del 5 febbraio 2026 della Cassazione ha stabilito che il contribuente non può fruire per la seconda volta del beneficio fiscale per l’acquisto della prima casa indipendentemente dalla natura giuridica del primo atto di acquisto.

Il motivo risiede nel fatto che la duplicazione del beneficio è espressamente vietata dalla normativa fiscale.

Immobile in donazione: si perde la prima per il secondo acquisto

Per la Cassazione è irrilevante che il primo atto di acquisto sia una donazione indiretta, qualora ad esso sia stato applicato il beneficio della imposta di registro per gli acquisti “prima casa”.

Ciò che determina l'esclusione dalla prima non è la forma dell’atto di acquisto ma l’effettiva fruizione del beneficio fiscale, la cui duplicazione è espressamente vietata dalla normativa fiscale.              

A seguit di un avviso di liquidazione le Entrate richiedeva una maggiore imposta di registro oltre alle relative sanzioni in merito a un contratto di acquisto di immobile stipulato con i benefici fiscali “prima casa”.             

Il contribuente impugnava l’atto impositivo che veniva annullato dai giudici tributari di primo grado.                  

In appello la CTR accoglieva le doglianze proposte dall’Agenzia delle entrate avverso la sentenza di primo grado E il contribuente ricorreva in Cassazione.        

L’agevolazione “prima casa” consente di ridurre le imposte indirette dovute in relazione all'acquisto di un’abitazione, come l’imposta di registro e l’Iva, in presenza di requisiti specifici.               

In particolare, per poter validamente fruire dell’agevolazione "prima casa”, l’acquirente non deve possedere, su tutto il territorio nazionale, un altro immobile acquistato con la medesima agevolazione o, se lo possiede, deve venderlo entro due anni dal nuovo acquisto agevolato. 

Il termine di decadenza è stato di un anno fino al 31 dicembre 2024, poi la legge di bilancio 2025 lo ha esteso da uno a due anni. Ossia si ha più tempo per rivendere l’immobile già posseduto senza decadere dal beneficio.

Tale termine si applica non solo agli atti di acquisto stipulati dal 1° gennaio 2025, ma anche nel caso in cui, al 31 dicembre 2024, non era ancora decorso il vecchio termine di un anno.                 

Inoltre, la casa deve trovarsi nel comune in cui l’acquirente ha la residenza o la trasferisce entro 18 mesi dall’acquisto.

Si ha ugualmente diritto alle agevolazioni quando l’immobile si trova:

• nel territorio del comune in cui l’acquirente svolge la propria attività,           
• nel territorio del comune di nascita o in quello in cui aveva la residenza o svolgeva la propria attività prima del trasferimento, se l’acquirente si è trasferito all’estero per ragioni di lavoro e ha risieduto o svolto la propria attività in Italia per almeno cinque anni.

L’agevolazione non spetta quando si acquista un’abitazione che si trova nello stesso comune in cui si ha la titolarità di altra abitazione acquistata senza usufruire dei benefici “prima casa”.

In questa situazione, per poter richiedere l’agevolazione sul nuovo acquisto è necessario prima vendere la vecchia abitazione                    

In Cassazione il contribuente sosteneva che l’acquisto agevolato della casa nel 1993 sarebbe avvenuto mediante una donazione indiretta a suo favore da parte dei genitori e non poteva, dunque, essere presa in considerazione per l’acquisto successivo, avvenuto con i benefici prima casa e oggetto dell’avviso impugnato           

Secondo la Corte il contribuente all’atto del secondo acquisto aveva già usufruito delle agevolazioni prima casa, in quanto l’atto del 1993 era stato tassato non quale atto di donazione, ma come acquisto “prima casa” con l’imposta di registro agevolata al 2%. 

La norma di favore di cui all’art. 1, nota II bis, primo comma, lettera c)  della tariffa, parte prima, allegata al Dpr n. 131/1986 esclude la possibilità di usufruire una seconda volta delle agevolazioni prima casa quando il contribuente sia già titolare di un immobile acquistato con la stessa agevolazione.

La Cassazione ha rigettato l’appello del contribuente affermando che non è possibile fruire due volte del beneficio fiscale per l’acquisto della prima casa indipendentemente dalla natura giuridica del primo atto di acquisto.

Con la Risposta n 297 del 26 novembre le Entrate replicano a dubbi sull'agevolazione prima casa.

In particolare, si forniscono chiarimenti per la ''prima casa'' e la modifica normativa del termine di rivendita della abitazione agevolata, ex comma 4–bis, Nota II–bis, articolo 1, Tariffa I, TUR.

Il contribuente ha venduto nel 2024 un immobile acquistato con le agevolazioni “prima casa” e intende riacquistare una nuova abitazione entro due anni, usufruendo sia delle agevolazioni fiscali sia del credito d’imposta previsto dall’art. 7 della Legge n. 448/1998.

La domanda rivolta all’Agenzia delle Entrate è: “La modifica normativa che ha esteso a due anni il termine per la rivendita post-acquisto si applica anche al caso di riacquisto post-vendita ai fini del credito d’imposta?”

L’Agenzia delle Entrate chiarisce che il termine per beneficiare del credito d’imposta sulla “prima casa” resta di un anno in caso di riacquisto dopo la vendita, nonostante la modifica normativa del 2025 che estende a due anni il termine per vendere la casa pre-posseduta.

Prima casa: chiarimenti per la rivendita post acquisto e credito d’imposta

Il contribuente ha venduto nel 2024 un immobile acquistato con le agevolazioni “prima casa” e intende riacquistare una nuova abitazione entro due anni, usufruendo sia delle agevolazioni fiscali sia del credito d’imposta previsto dall’art. 7 della Legge n. 448/1998.

L’Agenzia delle Entrate chiarisce che il termine per beneficiare del credito d’imposta sulla “prima casa” resta di un anno in caso di riacquisto dopo la vendita, nonostante la modifica normativa del 2025 che estende a due anni il termine per vendere la casa pre-posseduta.

Il credito d’imposta prima casa spetta a chi vende una casa acquistata con agevolazioni e ne acquista un’altra entro un anno dalla vendita, come stabilito dall’art. 7 della Legge 448/1998.

Il beneficio consiste in un credito pari all’imposta di registro o IVA pagata sul primo acquisto, da utilizzare in compensazione al momento del secondo acquisto agevolato, entro i limiti imposti dalla legge.

La Legge di Bilancio 2025 (L. 207/2024, art. 1, comma 116) ha modificato il comma 4-bis della Nota II-bis, estendendo da uno a due anni il termine per la vendita della prima casa precedentemente posseduta, nel caso in cui il nuovo acquisto avvenga prima della vendita

Tuttavia, questa estensione riguarda solo i casi in cui si acquista prima e si vende dopo, non quelli in cui si vende prima e si acquista dopo.

Con la Risposta n. 297/2025, l’Agenzia delle Entrate nega la possibilità di estendere a due anni il termine per il riacquisto dell’abitazione ai fini del credito d’imposta e precisa che:

• la modifica del 2025 non incide sull’art. 7 della L. 448/1998, che continua a prevedere un termine di un anno per il riacquisto dopo la vendita;
• non è possibile applicare in via analogica o estensiva una norma agevolativa;
• le agevolazioni fiscali sono soggette a stretta interpretazione e non possono essere applicate oltre quanto espressamente previsto dalla legge.

• Risposta AdE 297 del 26.11.2025 - Interpello

Con la Risposta a interpello n 262 del 13 ottobre le Entrate chiariscono la Decadenza dall'agevolazione ''legge montana'', prevista dall'articolo 9, comma 2, del Decreto del Presidente della Repubblica 29 settembre 1973, n. 601, nel caso di concessione in comodato gratuito (o di affitto) di una pertinenza del maso chiuso.

Decadenza agevolazione montana: maso chiuso

Il Dpr n. 601/1973, all’articolo 9, riconosce agevolazioni fiscali per l’acquisto di fondi rustici in territori montani, a favore di coltivatori diretti e imprenditori agricoli professionali (IAP). 

L’incentivo consiste in:

• registro e ipotecaria in misura fissa;
• esenzione da imposta catastale e di bollo.

La misura pensata per favorire la permanenza e la valorizzazione dell’attività agricola in montagna, si applica anche a soggetti non iscritti alla previdenza agricola, purché si impegnino a coltivare o condurre il fondo per almeno cinque anni.

Il regime agevolato si applica solo se il soggetto acquirente:

• è coltivatore diretto o IAP iscritto alla previdenza agricola;
• oppure si impegna a coltivare personalmente il fondo per 5 anni, tramite dichiarazione inserita nell’atto.

In caso di inadempimento, come cessazione della coltivazione, alienazione del fondo o uso difforme dei beni, prima del quinquennio, il beneficiario decade dalle agevolazioni e deve versare le imposte ordinarie con sanzioni e interessi.

La Risposta n. 262 del 13 ottobre 2025 dell’Agenzia delle Entrate chiarisce un caso concreto che riguarda proprio la decadenza dall’agevolazione in caso di concessione in godimento di una pertinenza.

Nel 2024, un contribuente ha acquistato un maso chiuso, una particolare forma di compendio agricolo, beneficiando delle agevolazioni previste dalla legge montana, dichiarando nell’atto l’impegno a coltivare i terreni per cinque anni. Inoltre, ha qualificato i fabbricati del maso come pertinenze dei fondi agricoli.

Successivamente, ha manifestato l’intenzione di concedere in comodato gratuito uno degli appartamenti alla propria partner. Riteneva che ciò non compromettesse il beneficio fiscale, poiché:

• il maso comprendeva un altro alloggio destinato al conduttore;
• la partner avrebbe partecipato all’attività agricola.

L'agenzia ricorda che ai sensi dell’art. 817 del codice civile, un bene è pertinenza quando:

• è destinato in modo durevole al servizio di un altro bene (bene principale);
• esiste un rapporto funzionale effettivo e continuativo.

La pertinenza non è una mera dichiarazione, ma un giudizio di fatto, che va valutato caso per caso, anche in base alla destinazione concreta dell’immobile.

Secondo la Cassazione (sent. n. 15739/2007), per essere considerati pertinenze, i fabbricati devono avere utilità funzionale all’attività agricola, ad esempio come:

• abitazione del conduttore;
• sede operativa dell’azienda;
• locali agrituristici o magazzini agricoli.

L’Agenzia ha rilevato che la concessione a terzi, anche se gratuita, interrompe il vincolo funzionale tra fabbricato e fondo, rendendo il fabbricato non più strumentale all’attività agricola. Di conseguenza, si verifica la decadenza dall’agevolazione.

Concessione a terzi e conseguenze fiscali

Anche se l’intenzione era familiare e il fondo agricolo continua ad essere coltivato:

• l’uso del fabbricato non è più al servizio diretto dell’attività agricola;
• la partner è un soggetto terzo, quindi l’utilizzo non è conforme alla finalità agricola.

Questo comportamento, pur non essendo un’alienazione formale, altera la destinazione funzionale del bene agevolato, in contrasto con l’impegno quinquennale richiesto dalla norma.

• Risposta ADE n 262/2025 Interpello

La Cassazione con la Sentenza n 24478/2025 statuisce un principio molto importante sulla pre-possidienza ai fini della agevolazione prima casa.

In particolare, un soggetto aveva acquistato un immobile con una sola camera da letto e una sala rispettivamente di 12 e 18 metri quadrati.

Alla nascita di due figli gemelli la casa è divenuta inidonea alla vita della famiglia e veniva acquistato un nuovo immobile rimanendo il primo, inidoneo post parto, di proprietà della persona.

Le Entrate hanno contestato l'agevolazione prima casa sul nuovo immobile sito nello stesso Comune, vediamo il ricordo e la decisione della Corte di Cassazione.

Abitazione inidonea: non si perde la prima casa su altro acquisto

La contestazione delle Entrate era basata sul fatto che la legge non consente di fruire del beneficio “prima casa” al contribuente già proprietario di un’abitazione sita nello stesso Comune in cui si trova l’immobile oggetto di compravendita.

La Cassazione rin contrato con tale assunto, con la sentenza in oggetto ha affermato che la proprietà di un’abitazione non idonea deve essere parificata alla situazione del contribuente che non ha la proprietà di alcuna abitazione. 

Pertanto, se il contribuente è proprietario, in un Comune, di un’abitazione inidonea, tale proprietà non impedisce di comprare un’altra abitazione con l’agevolazione prima casa a condizione: che la casa già di proprietà del contribuente e inidonea non deve esser stata acquistata con l’agevolazione. 

Non si può ottenere il beneficio fiscale effettuando un nuovo acquisto, se non vendendo la casa inidonea prima di acquistare un’altra abitazione o al massimo entro il secondo anno successivo a questo nuovo acquisto.

La cassazione in sintesi studiando il caso di specie ha statuito che il contribuente che abbia già acquistato un’abitazione con le agevolazioni “prima casa” non può ottenerle di nuovo, anche se quell’immobile è divenuto inidoneo all’uso abitativo.

Fa cccezione la prepossidenza di immobile se:

• l’immobile inidoneo non è stato acquistato con le agevolazioni “prima casa”;
• ad esempio, se è stato ereditato o ricevuto in donazione, l'inidoneità oggettiva o soggettiva può rilevare e consentire un nuovo acquisto agevolato.

Con la Risposta a interpello n 238 del 10 settembre le Entrate trattano ancora il tema della agevolazione prima casa.

Nello specifico l’Agenzia delle Entrate interviene su una questione rilevante per la prassi applicativa delle agevolazioni “prima casa”, in particolare per quanto riguarda la possibilità di fruire del credito d’imposta ex art. 7, L. 448/1998 nei casi in cui il nuovo acquisto agevolato preceda la vendita dell’immobile già posseduto. 

L’interpello si inserisce nel contesto della modifica introdotta dalla Legge di Bilancio 2025, che ha esteso da 12 a 24 mesi il termine per la rivendita dell’immobile preposseduto, ai sensi del comma 4-bis della Nota II-bis all’art. 1 della Tariffa Parte I allegata al TUR.

L'istante ha acquistato una nuova abitazione nel 2024 beneficiando dell’aliquota IVA agevolata del 4%, impegnandosi contestualmente a vendere l’immobile precedentemente acquistato con i benefici “prima casa” entro il nuovo termine biennale.

Il quesito posto alle Entrate verte sulla possibilità di utilizzare il credito d’imposta in dichiarazione (mod. 730/2025) in relazione alla precedente imposta di registro versata, includendo anche la quota relativa al figlio fiscalmente a carico.

L’Istante aveva acquistato nel 2003 un’abitazione in comproprietà al 50% con il futuro coniuge, beneficiando delle agevolazioni “prima casa” e versando un’imposta di registro di 1.000 euro. 

Dopo il decesso del coniuge nel 2011, ha ereditato un ulteriore 25% dell’immobile, mentre il restante 25% è stato devoluto al figlio minore, fiscalmente a carico. 

Nel 2024, ha effettuato un nuovo acquisto agevolato, versando IVA al 4%, impegnandosi a vendere l’immobile precedente nei termini previsti dalla legge. Il contribuente chiede di poter detrarre l’intero importo dell’imposta di registro versata nel 2003, inclusa la quota del figlio, in sede di dichiarazione dei redditi per il 2024. 

Prima casa: il credito di imposta nel caso di immobile preposseduto

L'agenzia ricorda che la modifica normativa introdotta dalla Legge di Bilancio 2025 (art. 1, co. 116, L. 207/2024) ha esteso a due anni il termine per l’alienazione dell’immobile preposseduto al fine di mantenere i benefici “prima casa”, modificando il comma 4-bis della Nota II-bis all’art. 1 della Tariffa Parte I allegata al TUR. 

Tale estensione, come chiarito anche dalla risposta n. 127/2025, si applica anche ai casi in cui il termine annuale non sia ancora scaduto al 31 dicembre 2024.

Questa disposizione consente, in deroga alla regola generale, di acquistare un nuovo immobile agevolato prima di vendere quello preposseduto, a condizione che la vendita avvenga entro due anni.

Viene anche ricordato che l’art. 7, comma 1, L. 448/1998 riconosce un credito d’imposta nei casi in cui il contribuente alieni l’immobile acquistato con le agevolazioni “prima casa” e ne acquisti un altro, sempre agevolato, entro un anno.

 Tuttavia, con la circolare 12/E del 2016 e successivi chiarimenti (inclusa la recente risposta n. 197/2025), l’Agenzia ha esteso in via interpretativa l’applicabilità del credito anche all’ipotesi inversa: riacquisto prima della vendita, a condizione che quest’ultima avvenga entro i termini previsti dal comma 4-bis, ora due anni.

Il diritto al credito sorge in via provvisoria con il nuovo acquisto agevolato e si consolida solo se l’alienazione dell’immobile preposseduto avviene entro i due anni. 

In mancanza, il contribuente decade dai benefici “prima casa” e perde anche il diritto al credito.

L’Agenzia ha precisato che il credito è personale e deve essere calcolato in proporzione alla quota di proprietà effettivamente posseduta e trasferita. 

Nel caso di specie, l’Istante può beneficiare del credito solo nella misura corrispondente alla propria quota del 75% (50% acquisito nel 2003 + 25% ereditato nel 2011).

La restante quota del 25%, intestata al figlio minore, non può generare credito in favore del genitore, anche se fiscalmente a carico, in quanto manca la titolarità diretta del bene.

Ai sensi dell’art. 7, co. 2, L. 448/1998, il credito può essere utilizzato in dichiarazione dei redditi successiva al riacquisto, in compensazione dell’IRPEF dovuta. Resta fermo che l’importo del credito non può superare l’imposta dovuta sul nuovo acquisto (in questo caso l’IVA al 4%).

• Risposta n 238 del 10 settembre 2025

Con la Risposta a interpello n 197 del 30 luglio si chiarisce l'agevolazione prima casa nel nuovo termine di due anni entro cui alienare l'immobile preposseduto.

Ricordiamo appunto che dal 1° gennaio 2025, grazie alla Legge di Bilancio 2025 (art. 1, comma 116, Legge n. 207/2024), il termine per vendere la casa pre-posseduta per mantenere l’agevolazione “prima casa” è stato esteso da uno a due anni.
Una modifica significativa che mira a semplificare il cambio della prima abitazione.

L’istante ha acquistato nel novembre 2024 una nuova “prima casa” con le agevolazioni fiscali, pur possedendo ancora un immobile acquistato con le stesse agevolazioni, impegnandosi a venderlo entro un anno.
A seguito della modifica normativa del 2025, che ha esteso tale termine da uno a due anni, chiede:

• se può beneficiare del nuovo termine biennale, anche se ha acquistato prima del 2025;
• se può mantenere il diritto al credito d’imposta per il riacquisto, vendendo l’immobile precedente entro due anni e non più entro uno.

Prima casa: nuovo termine di 2 anni per vendere e mantenere l’agevolazione

Con la novità normativa si prevede che il contribuente, già titolare di una casa acquistata con agevolazioni, possa beneficiare dell’aliquota agevolata al 2% anche se non ha ancora venduto l’immobile pre-posseduto, purché ciò avvenga entro due anni dal nuovo acquisto.

Secondo quanto chiarito dalla Risposta n. 197/2025 dell’Agenzia delle Entrate, il nuovo termine non è limitato agli atti stipulati dopo il 1° gennaio 2025, ma vale anche per gli atti stipulati nel 2024, se al 31 dicembre 2024 non è ancora decorso il termine di un anno per la vendita della prima casa.

Le entrate chiarisconono anche che l'agevolazione fiscale all'acquisto riguarda:

• l’aliquota di registro ridotta al 2% per chi acquista una prima casa;
• il credito d’imposta che spetta a chi vende la prima casa e ne riacquista una nuova entro un anno.

La normativa sul credito d’imposta (art. 7, L. 448/1998) non è stata modificata, tuttavia, l’Agenzia conferma che, in coerenza con la ratio della riforma del 2016, il credito spetta anche se il nuovo acquisto precede la vendita, a condizione che l’immobile pre-posseduto venga venduto entro due anni.

Il credito d’imposta spetta anche se si vende entro due anni (non più solo entro uno), ma solo se l’acquisto agevolato avviene prima della vendita e si rispetta la nuova finestra temporale.

Differenze tra agevolazione prima casa e credito d’imposta per riacquisto

Con Risposta a interpello n 234 del 2 dicembre le Entrate replicano ad una istante che:

• è stata residente in Italia dove ha svolto attività lavorativa; 
• si è trasferita all'estero per motivi di lavoro;
• è iscritta all'A.I.R.E.;
• è rientrata « temporaneamente in Italia per la necessità di collaborare nell'assistenza familiare» ove ha lavorato e lavora attualmente, con contratti a tempo determinato;
• con atto notarile di compravendita del 2023 e «successivo atto definitivo … (trascorsi i termini previsti per l'esercizio del diritto di prelazione …. )» ha acquistato una abitazione in Italia, fruendo delle agevolazioni c.d. ''prima casa'' e, a tal fine, dichiarava in atto che «l'immobile è ubicato nel Comune ove intende stabilire la propria residenza entro diciotto mesi» dall'acquisto.

Ciò premesso, l'Istante fa presente di essere interessata al mantenimento della residenza all'estero e l'iscrizione all'A.I.R.E. e, dunque, per conservare le agevolazioni in esame, chiede di poter procedere alla rettifica della dichiarazione precedentemente resa in relazione al trasferimento della residenza entro il termine di diciotto mesi dall'acquisto, tramite un atto integrativo, redatto secondo le medesime formalità giuridiche del precedente atto d'acquisto, da registrare presso lo stesso Ufficio di registrazione del suddetto atto originario.

L'Istante, in particolare, intende dichiarare il possesso dei requisiti previsti per gli acquirenti trasferiti all'estero per ragioni di lavoro e, più precisamente, che: 

• al momento della stipula del contratto di compravendita era cittadina italiana trasferita all'estero, iscritta all'AIRE dal òòòò; di essersi trasferita all'estero ove ha svolto la propria attività lavorativa; 
• che nei cinque anni precedenti il trasferimento è stata residente in Italia; 
• che l'immobile è ubicato nel comune dove risiedeva prima del trasferimento all'estero.

Agevolazione prima casa iscritto AIRE: tutte le regole

Le Entrate replicano innanzitutto riepilogando il fatto che le agevolazioni per l'acquisto della ''prima casa'' sono disciplinate dalla Nota II bis, posta in calce all'articolo 1 della Tariffa, Parte I, allegata al decreto del Presidente della Repubblica del 26 aprile 1986, n. 131 (di seguito TUR).

La fruizione dell'agevolazione è subordinata al possesso dei requisiti, di carattere oggettivo e soggettivo, stabiliti dalla citata Nota II bis.
In particolare, si rammenta che l'articolo 2, comma 1, del decreto legge 13 giugno 2023, n.69 ha modificato la Nota II bis, comma 1, lettera a) concernente l'applicazione dell'agevolazione in esame per le ipotesi di acquisto della ''prima casa'' in Italia da parte di un soggetto «trasferito all'estero per ragioni di lavoro».
Ai sensi della citata lettera a), per beneficiare dell'agevolazione in parola, occorre «che l'immobile sia ubicato nel territorio del comune in cui l'acquirente ha o stabilisca entro diciotto mesi dall'acquisto la propria residenza o, se diverso, in quello in cui l'acquirente svolge la propria attività ovvero, se l'acquirente si è trasferito all'estero per ragioni di lavoro e abbia risieduto o svolto la propria attività in Italia per almeno cinque anni, nel comune di nascita o in quello in cui aveva la residenza o svolgeva la propria attività prima del trasferimento.  La dichiarazione di voler stabilire la residenza nel comune ove è ubicato l'immobile acquistato deve essere resa, a pena di decadenza, dall'acquirente nell'atto di acquisto».
Al riguardo, la circolare del 16 febbraio 2024, n. 3/E chiarisce che «Il beneficio fiscale, in ragione dell'intervento normativo, viene pertanto ancorato a un criterio oggettivo, svincolandolo da quello della cittadinanza […]».
Pertanto, «possono accedere al beneficio fiscale in esame le persone fisiche che, contestualmente:

• si siano trasferite all'estero per ragioni di lavoro. Attesa la diversa formulazione della disposizione in commento rispetto alla versione previgente, il requisito agevolativo deve ritenersi riferibile a qualsiasi tipologia di rapporto di lavoro (non necessariamente subordinato) e deve sussistere già al momento dell'acquisto dell'immobile. Il trasferimento per ragioni di lavoro verificatosi in un momento successivo all'acquisto dell'immobile non consente, quindi, di avvalersi del beneficio fiscale in questione;
• abbiano risieduto in Italia per almeno cinque anni, o ivi svolto, per il medesimo periodo, la loro attività, anteriormente all'acquisto dell'immobile. A tal proposito si precisa che, con detto termine, si intende ricomprendere ogni tipo di attività, ivi incluse quelle svolte senza remunerazione. Si precisa che, per la verifica del requisito temporale della residenza, nonché di quello relativo all'effettivo svolgimento in Italia della propria attività, il quinquennio non deve essere necessariamente inteso in senso continuativo;
• abbiano acquistato l'immobile nel comune di nascita, ovvero in quello in cui avevano la residenza o in cui svolgevano la propria attività prima del trasferimento».

Per fruire dell'agevolazione, devono ricorrere naturalmente anche le condizioni di cui alle lettere b) (assenza di altri diritti reali vantati su immobili ubicati nello stesso comune) e c) (novità nel godimento dell'agevolazione) della Nota II bis.

Premesso quanto sopra, dunque, possono accedere al beneficio fiscale in esame, tra l'altro, le persone fisiche che, contestualmente al ricorrere dei suddetti requisiti, «siano trasferite all'estero per ragioni di lavoro» al momento dell'atto di acquisto dell'abitazione in Italia.

Come riportato sopra, infatti, il requisito del trasferimento all'estero per ragioni di lavoro «deve sussistere già al momento dell'acquisto dell'immobile».

Tale ultima circostanza assume rilievo dirimente nella fattispecie in esame, in cui, come dichiarato e qui assunto acriticamente, l'Istante è rientrato in Italia e al momento dell'acquisto dell'immobile svolgeva la propria attività lavorativa in Italia. 

Ne consegue, quindi, che ai fini del quesito in esame, non risulta integrato, al momento dell'acquisto dell'immobile, il presupposto di acquirente ''trasferito all'estero per ragioni di lavoro''.

Nel caso di specie si ritiene che l'Istante non possa procedere alla rettifica della dichiarazione precedentemente resa nell'atto di acquisto in relazione al trasferimento della residenza, entro il termine di diciotto mesi dall'acquisto, tramite un atto integrativo, redatto secondo le medesime formalità giuridiche del precedente atto d'acquisto, da registrare presso lo stesso Ufficio di registrazione del suddetto atto originario.

Il mancato rispetto dell'impegno assunto in atto a trasferire la residenza, entro diciotto mesi, nel Comune ove è ubicato l'immobile, comporta quindi la decadenza dalle agevolazioni fruite per l'acquisto della ''prima casa''.

Con la risoluzione 31 ottobre 2011, n. 105/ E, è stato chiarito che «laddove sia ancora pendente il termine di diciotto mesi per il trasferimento della residenza, l'acquirente che si trovi nelle condizioni di non poter rispettare l'impegno assunto, anche per motivi personali, possa revocare la dichiarazione di intenti formulata nell'atto di acquisto dell'immobile», presentando un'apposita istanza all'Ufficio presso il quale l'atto è stato registrato e chiedendo la riliquidazione dell'imposta assolta in sede di registrazione, senza applicazione di sanzioni.

• Risposta AdE 238 del 02.12.2024 - Interpello