Studio Caruso

La Pronuncia n. 2482 del 5 febbraio 2026 della Cassazione ha stabilito che il contribuente non può fruire per la seconda volta del beneficio fiscale per l’acquisto della prima casa indipendentemente dalla natura giuridica del primo atto di acquisto.

Il motivo risiede nel fatto che la duplicazione del beneficio è espressamente vietata dalla normativa fiscale.

Immobile in donazione: si perde la prima per il secondo acquisto

Per la Cassazione è irrilevante che il primo atto di acquisto sia una donazione indiretta, qualora ad esso sia stato applicato il beneficio della imposta di registro per gli acquisti “prima casa”.

Ciò che determina l'esclusione dalla prima non è la forma dell’atto di acquisto ma l’effettiva fruizione del beneficio fiscale, la cui duplicazione è espressamente vietata dalla normativa fiscale.              

A seguit di un avviso di liquidazione le Entrate richiedeva una maggiore imposta di registro oltre alle relative sanzioni in merito a un contratto di acquisto di immobile stipulato con i benefici fiscali “prima casa”.             

Il contribuente impugnava l’atto impositivo che veniva annullato dai giudici tributari di primo grado.                  

In appello la CTR accoglieva le doglianze proposte dall’Agenzia delle entrate avverso la sentenza di primo grado E il contribuente ricorreva in Cassazione.        

L’agevolazione “prima casa” consente di ridurre le imposte indirette dovute in relazione all'acquisto di un’abitazione, come l’imposta di registro e l’Iva, in presenza di requisiti specifici.               

In particolare, per poter validamente fruire dell’agevolazione "prima casa”, l’acquirente non deve possedere, su tutto il territorio nazionale, un altro immobile acquistato con la medesima agevolazione o, se lo possiede, deve venderlo entro due anni dal nuovo acquisto agevolato. 

Il termine di decadenza è stato di un anno fino al 31 dicembre 2024, poi la legge di bilancio 2025 lo ha esteso da uno a due anni. Ossia si ha più tempo per rivendere l’immobile già posseduto senza decadere dal beneficio.

Tale termine si applica non solo agli atti di acquisto stipulati dal 1° gennaio 2025, ma anche nel caso in cui, al 31 dicembre 2024, non era ancora decorso il vecchio termine di un anno.                 

Inoltre, la casa deve trovarsi nel comune in cui l’acquirente ha la residenza o la trasferisce entro 18 mesi dall’acquisto.

Si ha ugualmente diritto alle agevolazioni quando l’immobile si trova:

• nel territorio del comune in cui l’acquirente svolge la propria attività,           
• nel territorio del comune di nascita o in quello in cui aveva la residenza o svolgeva la propria attività prima del trasferimento, se l’acquirente si è trasferito all’estero per ragioni di lavoro e ha risieduto o svolto la propria attività in Italia per almeno cinque anni.

L’agevolazione non spetta quando si acquista un’abitazione che si trova nello stesso comune in cui si ha la titolarità di altra abitazione acquistata senza usufruire dei benefici “prima casa”.

In questa situazione, per poter richiedere l’agevolazione sul nuovo acquisto è necessario prima vendere la vecchia abitazione                    

In Cassazione il contribuente sosteneva che l’acquisto agevolato della casa nel 1993 sarebbe avvenuto mediante una donazione indiretta a suo favore da parte dei genitori e non poteva, dunque, essere presa in considerazione per l’acquisto successivo, avvenuto con i benefici prima casa e oggetto dell’avviso impugnato           

Secondo la Corte il contribuente all’atto del secondo acquisto aveva già usufruito delle agevolazioni prima casa, in quanto l’atto del 1993 era stato tassato non quale atto di donazione, ma come acquisto “prima casa” con l’imposta di registro agevolata al 2%. 

La norma di favore di cui all’art. 1, nota II bis, primo comma, lettera c)  della tariffa, parte prima, allegata al Dpr n. 131/1986 esclude la possibilità di usufruire una seconda volta delle agevolazioni prima casa quando il contribuente sia già titolare di un immobile acquistato con la stessa agevolazione.

La Cassazione ha rigettato l’appello del contribuente affermando che non è possibile fruire due volte del beneficio fiscale per l’acquisto della prima casa indipendentemente dalla natura giuridica del primo atto di acquisto.

Con l’Ordinanza n. 2487 del 5 febbraio 2026 la Cassazione ha stabilito che il mancato rilascio da parte del conduttore, dell'immobile locato al momento dell’atto di compravendita, acquistato con l'agevolazione “prima casa”, comporta la decadenza dal beneficio, qualora l’acquirente non trasferisca la residenza nel Comune in cui si trova l'immobile acquistato entro 18 mesi dal rogito.

Tale casistica non costituitsce “forza maggiore”.

leggi anche Decadenza agevolazione prima casa: i comproprietari rispondono in solido             

Vediamo i dettagli della causa.

Prima casa: si decade se l’inquilino non lascia l’immobile

Con un avviso di liquidazione e irrogazione delle sanzioni, relativo alla revoca dei benefici per l'acquisto della prima casa, l'Agenzia comunicava la decadenza dalla agevolazione.
Il caso ha riguardato l’acquisto di un immobile occupato da un conduttore titolare di un contratto di locazione con le agevolazioni “prima casa” e il mancato trasferimento della residenza nel Comune di acquisto per occupazione dell'immobile da parte dell’inquilino che non lo aveva lasciato tempestivamente libero.
Il contribuente riteneva la sussistenza di una causa di forza maggiore, e sia i giudici di primo che di secondo grado hanno concordato con la prospettazione dell’acquirente, censurando l’azione erariale.
L’Agenzia delle entrate proponeva quindi, ricorso per Cassazione, invocando la violazione degli articoli 1, nota II bis, lettera a), della parte I della Tariffa allegata al Tur e 2697 del codice civile, insistendo per la revoca delle agevolazioni “prima casa”, ritenute illegittimamente fruite dal beneficiario.

La Cassazione nell’accogliere il ricorso dell’ufficio, osservava che un orientamento di legittimità ritiene sussistente la forza maggiore, pronunciandosi in questi termini: “in tema di benefici fiscali cosiddetti "prima casa", la forza maggiore idonea ad impedirne la decadenza dell'acquirente di un immobile ubicato in un comune diverso da quello di sua residenza, qualora egli non abbia trasferito ivi quest'ultima nel perentorio termine di diciotto mesi dall'acquisto, deve consistere in un evento non prevedibile, che sopraggiunge inaspettato e sovrastante la volontà del contribuente di abitare nella prima casa entro il termine suddetto” (cfr Cassazione, sentenza 25437/2015). 

La suprema Corte aveva ritenuto la sussistenza della forza maggiore negli ostacoli frapposti dall'inquilina all'esecuzione per rilascio in tre diversi accessi, con differimento di circa dieci mesi nell'acquisizione del possesso dell'immobile.

Altri orientamente hanno escluso la forza maggiore in ipotesi similari.
Sul concetto di “forza maggiore” le sezioni unite si sono espresse chiarendo che: “in tema di agevolazioni tributarie”, per invocare detta esimente occorre che l’esito “derivi non da un comportamento direttamente o indirettamente ascrivibile all'acquirente, tempestivamente attivatosi, ma da una causa esterna, sopravvenuta, imprevedibile ed inevitabile, tale da configurare la forza maggiore ovvero il "factum principis", ciò rendendo inesigibile, secondo una regola generale immanente nell'ordinamento, il comportamento richiesto dalla norma nel termine da essa previsto” (cfr Cassazione, sezioni unite, 8094/2020 e anche la sentenza 12466/2021).

In definitiva, la mancata realizzazione dell'intento da cui dipende l'agevolazione deve derivare non da un comportamento direttamente o indirettamente ascrivibile all'acquirente, tempestivamente attivatosi, ma da una causa esterna, sopravvenuta, imprevedibile e inevitabile, così rendendo inesigibile, secondo una regola generale immanente nell'ordinamento, il comportamento richiesto dalla norma nel termine da essa previsto.

Per la Cassazione quindi il fatto che l'immobile fosse occupato dal conduttore era noto all'acquirente all'atto della stipula e quindi era altresì prevedibile che l'immobile stesso non sarebbe stato disponibile per trasferire la residenza, considerato il tempo ordinariamente occorrente per far valere, eventualmente, i propri diritti in giudizio.
Dunque, nel caso in questione manca il requisito dell'imprevedibilità dell'evento ostativo affinché possa affermarsi la sussistenza della forza maggiore.
Non solo: manca anche il carattere di imprevedibilità e inevitabilità tale da configurare una forza maggiore, in quanto il contratto di locazione dell'immobile – sussistente al momento del rogito – era noto al contribuente.
La suprema Corte osserva che il trasferimento poteva avvenire nel Comune in questione, anche in altra situazione abitativa, non necessariamente, quindi, nella casa oggetto dei benefici: l’articolo 1, nota II bis lettera a, parte prima della Tariffa allegata al Tur, infatti, non richiede il trasferimento nella casa acquistata, ma, appunto, nel Comune.
In definitiva, l’acquirente poteva ben evitare la decadenza dall’agevolazione con altri comportamenti, astrattamente possibili.

Con la Ordinanza n 29262/2025 la Cassazione ribadisce che il possesso nello stesso Comune di un secondo immobile non determina necessariamente la perdita della agevolazione prima casa.

Una contribuente aveva impugnato un avviso di liquidazione dell’imposta di registro con cui l’Agenzia delle Entrate aveva revocato le agevolazioni “prima casa”.
L’Ufficio aveva contestato la decadenza dal beneficio sostenendo che la contribuente, nel rogito di acquisto di un nuovo immobile aveva dichiarato di non possedere altre abitazioni nello stesso Comune, mentre in realtà risultava proprietaria esclusiva di un’altra casa ubicata nel medesimo territorio comunale.

Ritenendo la dichiarazione “mendace”, l’Agenzia aveva proceduto alla revoca delle agevolazioni e alla liquidazione di imposte maggiorate e relative sanzioni.

La Commissione Tributaria Provinciale aveva confermato la legittimità dell’avviso di liquidazione, così come la Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado che aveva ritenuto sufficiente la mera titolarità di altro immobile per configurare la decadenza dal beneficio.

La contribuente ha quindi proposto ricorso per Cassazione, deducendo due motivi di impugnazione.

Ai fini dell’agevolazione ‘prima casa’, la mera proprietà di un altro immobile nel medesimo Comune non comporta automaticamente la decadenza

Prima casa: quando il secondo immobile nello stesso Comune non è ostativo

La ricorrente ha denunciato la violazione dell’art. 75 del D.P.R. 445/2000 e dell’art. 1, comma 4, nota II-bis della Tariffa parte I allegata al D.P.R. 131/1986, sostenendo che il giudice di merito aveva erroneamente qualificato come mendace la dichiarazione di non possedere altri immobili.
 Secondo la contribuente, infatti, la Corte di merito non aveva svolto alcuna valutazione sull’idoneità dell’immobile già posseduto alle esigenze abitative familiari, limitandosi a valorizzare la sola esistenza formale di una diversa proprietà.

È stata poi dedotta la violazione degli artt. 101, 112 e 132 c.p.c. e degli artt. 1 e 36 del D.Lgs. 546/1992, per vizio di extrapetizione: la sentenza d’appello avrebbe introdotto un nuovo fatto (la fruizione dell’agevolazione prima casa per l’immobile preesistente) non dedotto dall’Agenzia delle Entrate nel corso del giudizio, ampliando indebitamente il thema decidendum.

La Suprema Corte ha ritenuto entrambi i motivi fondati, svolgendo un’approfondita ricostruzione del quadro normativo e giurisprudenziale in materia di agevolazioni “prima casa”.

La Corte ha precisato che, ai sensi dell’art. 1, nota II-bis, D.P.R. 131/1986, la “dichiarazione mendace” ricorre solo quando il contribuente richieda il beneficio pur mancando le condizioni soggettive o oggettive previste dalla legge.
Pertanto, non ogni erronea dichiarazione comporta automaticamente la decadenza, ma solo quella che dissimula il possesso di un immobile idoneo ad essere utilizzato come abitazione.

Richiamando una consolidata giurisprudenza  la Corte ribadisce che il requisito dell’“impossidenza di altro immobile” deve essere interpretato in senso relativo, e non assoluto: “Sussiste solo in caso di carenza di altro alloggio concretamente idoneo a sopperire ai bisogni abitativi dell’acquirente e della sua famiglia”.

L’idoneità deve essere valutata in concreto, tenendo conto di:

• dimensioni e caratteristiche dell’immobile;
• condizioni di abitabilità;
• ubicazione rispetto al luogo di lavoro e alle esigenze familiari;
• disponibilità effettiva o eventuale locazione a terzi.

Ne consegue che il mero possesso di una casa nello stesso Comune non è sufficiente per escludere l’agevolazione se l’immobile risulta inidoneo all’uso abitativo, sia per ragioni oggettive (inabitabilità) che soggettive (inadeguatezza strutturale o funzionale).

La Cassazione ha poi rilevato che la Corte di merito era incorsa in error in procedendo, avendo fondato la decisione su un elemento di fatto (l’asserita fruizione dell’agevolazione “prima casa” per l’immobile già posseduto) non allegato dall’Agenzia né dedotto in giudizio.
Tale condotta viola l’art. 112 c.p.c., che impone al giudice di decidere nei limiti del thema decidendum fissato dalle parti.

Dall’ordinanza emerge con chiarezza il seguente principio di diritto: “Ai fini dell’agevolazione ‘prima casa’, la mera proprietà di un altro immobile ubicato nel medesimo Comune non comporta automaticamente la decadenza dal beneficio, ove tale immobile non sia concretamente idoneo a soddisfare le esigenze abitative dell’acquirente e del suo nucleo familiare. La dichiarazione di impossidenza non può considerarsi mendace se riferita a un immobile inidoneo all’uso abitativo, sotto il profilo soggettivo o oggettivo.”

La Corte di Cassazione ha quindi accolto il ricorso della contribuente; cassato la sentenza impugnata; rinviato la causa, anche per le spese, alla Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado della Lombardia in diversa composizione

Con la risposta n. 273 del 2025, l’Agenzia delle Entrate torna a chiarire un tema di grande interesse per i cittadini italiani residenti all’estero: la possibilità di beneficiare delle agevolazioni fiscali per gli interventi di recupero edilizio effettuati su immobili situati in Italia.
La questione, apparentemente tecnica, tocca invece un punto cruciale: quando un soggetto non residente può considerare un’abitazione in Italia come “abitazione principale”, condizione che – dal 2025 – determina l’accesso alla misura maggiorata della detrazione IRPEF prevista per le ristrutturazioni.

Ristrutturazione prima casa per residente estero: dubbio del contribuente

Il caso nasce dall’interpello di un cittadino italiano fiscalmente residente in Svizzera, regolarmente iscritto all’AIRE, che possiede in Italia un immobile ad uso personale.
L’interessato dichiara di utilizzare l’abitazione nei periodi di soggiorno in Italia, per motivi familiari e personali, nonché per adempiere ad alcune pratiche amministrative.

Nel corso del 2025 egli ha sostenuto spese per lavori di manutenzione straordinaria, ristrutturazione edilizia e risanamento conservativo, e si chiede se possa beneficiare della detrazione IRPEF nella misura del 50%, introdotta dalla legge di bilancio 2025 (L. n. 207/2024) per gli interventi su immobili adibiti ad abitazione principale, oppure se debba applicare la misura ordinaria del 36%.

In altri termini, l’istante chiede se la sua particolare condizione di residente estero, ma proprietario di immobile in Italia utilizzato a fini personali, possa consentirgli di fruire dell’aliquota più elevata.

Il chiarimento dell’Agenzia delle Entrate

L’Agenzia richiama la circolare n. 8/E del 19 giugno 2025, che ha fornito le istruzioni operative sulla nuova disciplina. 

In essa si precisa che per “abitazione principale” si applica la definizione dell’articolo 10, comma 3-bis, del TUIR: “È l’unità immobiliare nella quale la persona fisica che la possiede, o i suoi familiari, dimorano abitualmente.”

Si tratta, dunque, non solo di un concetto formale (residenza anagrafica), ma di una condizione di dimora abituale, da accertare in concreto.
Il beneficio della maggiorazione spetta solo se l’immobile costituisce effettivamente la dimora abituale del contribuente o dei suoi familiari, e tale destinazione deve sussistere al termine dei lavori.

Nel caso specifico, l’Agenzia richiama anche la risoluzione n. 136/E del 2008, la quale aveva già chiarito che la residenza all’estero esclude, di regola, la possibilità che l’immobile situato in Italia possa qualificarsi come abitazione principale del contribuente.

Pertanto, il cittadino residente in Svizzera, pur proprietario e utilizzatore dell’immobile durante i soggiorni in Italia, non può considerare tale immobile come la propria abitazione principale, mancando il requisito della dimora abituale in Italia.

L’Agenzia delle Entrate conclude che l’istante non può beneficiare della detrazione maggiorata del 50%, riservata agli interventi sull’abitazione principale, ma solo di quella ordinaria del 36%, a condizione che siano rispettati gli altri requisiti previsti dall’articolo 16-bis del TUIR.

Il parere, come di consueto, è reso sulla base delle dichiarazioni fornite dall’interessato e senza pregiudicare eventuali verifiche successive.

Il documento conferma un principio già espresso in precedenti prassi:

• i contribuenti non residenti non possono qualificare come “abitazione principale” un immobile situato in Italia, anche se lo utilizzano regolarmente per periodi dell’anno;
• ne consegue che le detrazioni fiscali collegate a tale condizione restano inapplicabili.

Si tratta di un aspetto da considerare attentamente da parte dei residenti AIRE che intendono effettuare lavori di ristrutturazione sul proprio immobile italiano.
L’agevolazione resta comunque fruibile nella misura ordinaria del 36%, ma non è possibile accedere all’aliquota maggiorata del 50% prevista per chi destina l’immobile ad abitazione principale.

La ratio della norma è evidente: l’intento del legislatore è quello di incentivare il recupero del patrimonio edilizio destinato a soddisfare le esigenze abitative stabili del contribuente, non le abitazioni di villeggiatura o di uso saltuario.

In sintesi: 

• il contribuente residente all’estero può beneficiare della detrazione per ristrutturazione solo nella misura del 36%;
• la maggiorazione al 50% spetta esclusivamente se l’immobile è adibito ad abitazione principale, cioè dimora abituale del titolare o dei suoi familiari;
• la residenza estera è, di per sé, ostativa al riconoscimento di tale condizione.

La Corte di Cassazione con la pronuncia n 24477 del 3 settembre ha confermato che l’agevolazione “prima casa” è esclusa anche nei casi di comunione ordinaria tra coniugi, non solo in caso di comunione legale. 

Si segna un punto sulla interpretazione della Nota II-bis dell’art. 1 della Tariffa, Parte I, allegata al DPR n. 131/1986 sulla agevolazione prima casa.

Vediamo il caso di specie.

Comproprietà casa nello stesso comune preclude la prima casa

La vicenda trae origine da un avviso di rettifica notificato dall’Agenzia delle Entrate a una contribuente che aveva acquistato un immobile chiedendo l’agevolazione prima casa.

L’Ufficio contestava la spettanza del beneficio, rilevando che essa già risultava contitolare, in comunione ordinaria con il coniuge, di un altro immobile situato nello stesso comune.

Secondo l’Agenzia, questo elemento bastava a precludere l’accesso all’agevolazione, sulla base della lett. b) della Nota II-bis del DPR n. 131/1986. 

La contribuente eccepiva che tale preclusione valesse solo per i casi di comunione legale e che, nel suo caso, il regime patrimoniale era di separazione dei beni, dunque con titolarità individuale delle quote.

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso della contribuente, sposando integralmente la tesi dell’Agenzia delle Entrate.

Secondo i giudici, la dicitura “in comunione con il coniuge” di cui alla lett. b) della Nota II-bis deve essere interpretata in senso letterale, senza limitazioni al solo caso della comunione legale.

La Corte ha enunciato il seguente principio: "In materia di agevolazione prima casa, la circostanza che l'acquirente sia già comproprietario pro-quota con il coniuge in comunione ordinaria di altra abitazione idonea nello stesso Comune preclude il riconoscimento dell'agevolazione”

Viene chiarito che, essendo la lett. b) riferita specificamente al comune in cui è situato l’immobile, non è corretto interpretarla in senso restrittivo alla sola comunione legale. 

Al contrario, tale distinzione è esplicitata solo nella lett. c) della stessa Nota, che riguarda invece la titolarità su tutto il territorio nazionale.

Secondo i giudici di legittimità le norme fiscali agevolative, essendo eccezionali, sono soggette a stretta interpretazione, ai sensi dell’art. 14 delle disposizioni sulla legge in generale.

Non è quindi possibile ampliare il significato delle espressioni normative con interpretazioni analogiche o estensive.

Il termine “comunione con il coniuge” va preso nel suo senso ordinario, che include qualsiasi forma di contitolarità, anche se non legata al regime patrimoniale legale.

La Corte ha anche escluso che la titolarità pro-quota di un immobile in comunione ordinaria con il coniuge equivalga a inidoneità abitativa, specificando che in presenza di matrimonio in essere (quindi non in caso di separazione legale), si presume la coabitazione e l’idoneità abitativa del bene comune, a prescindere dalla quota posseduta.

Con la Risposta a interpello n 197 del 30 luglio si chiarisce l'agevolazione prima casa nel nuovo termine di due anni entro cui alienare l'immobile preposseduto.

Ricordiamo appunto che dal 1° gennaio 2025, grazie alla Legge di Bilancio 2025 (art. 1, comma 116, Legge n. 207/2024), il termine per vendere la casa pre-posseduta per mantenere l’agevolazione “prima casa” è stato esteso da uno a due anni.
Una modifica significativa che mira a semplificare il cambio della prima abitazione.

L’istante ha acquistato nel novembre 2024 una nuova “prima casa” con le agevolazioni fiscali, pur possedendo ancora un immobile acquistato con le stesse agevolazioni, impegnandosi a venderlo entro un anno.
A seguito della modifica normativa del 2025, che ha esteso tale termine da uno a due anni, chiede:

• se può beneficiare del nuovo termine biennale, anche se ha acquistato prima del 2025;
• se può mantenere il diritto al credito d’imposta per il riacquisto, vendendo l’immobile precedente entro due anni e non più entro uno.

Prima casa: nuovo termine di 2 anni per vendere e mantenere l’agevolazione

Con la novità normativa si prevede che il contribuente, già titolare di una casa acquistata con agevolazioni, possa beneficiare dell’aliquota agevolata al 2% anche se non ha ancora venduto l’immobile pre-posseduto, purché ciò avvenga entro due anni dal nuovo acquisto.

Secondo quanto chiarito dalla Risposta n. 197/2025 dell’Agenzia delle Entrate, il nuovo termine non è limitato agli atti stipulati dopo il 1° gennaio 2025, ma vale anche per gli atti stipulati nel 2024, se al 31 dicembre 2024 non è ancora decorso il termine di un anno per la vendita della prima casa.

Le entrate chiarisconono anche che l'agevolazione fiscale all'acquisto riguarda:

• l’aliquota di registro ridotta al 2% per chi acquista una prima casa;
• il credito d’imposta che spetta a chi vende la prima casa e ne riacquista una nuova entro un anno.

La normativa sul credito d’imposta (art. 7, L. 448/1998) non è stata modificata, tuttavia, l’Agenzia conferma che, in coerenza con la ratio della riforma del 2016, il credito spetta anche se il nuovo acquisto precede la vendita, a condizione che l’immobile pre-posseduto venga venduto entro due anni.

Il credito d’imposta spetta anche se si vende entro due anni (non più solo entro uno), ma solo se l’acquisto agevolato avviene prima della vendita e si rispetta la nuova finestra temporale.

Differenze tra agevolazione prima casa e credito d’imposta per riacquisto

Come è noto nella dichiarazione dei redditi è possibile avere una detrazione per le spese sostenute per gli interessi passivi sui mutui accesi dal contribuente.

In particolare, gli oneri accessori e le quote di rivalutazione corrisposti in dipendenza di mutui danno diritto ad una detrazione dall’imposta lorda nella misura del 19 per cento. 

La detrazione spetta con differenti limiti e condizioni a seconda della finalità del mutuo contratto dal contribuente.
Si tratta, in particolare, dei:

• mutui ipotecari contratti per l’acquisto dell’unità immobiliare da adibire ad abitazione principale (rigo E7);
• mutui ipotecari stipulati prima del 1993 su immobili diversi da quelli utilizzati come abitazione principale (righi da E8 a E10 codice 8);
• mutui (anche non ipotecari) contratti nel 1997 per effettuare interventi di manutenzione, restauro e ristrutturazione su tutti gli edifici compresa l’abitazione principale (righi da E8 a E10 codice 9);
• mutui ipotecari contratti a partire dal 1998 per la costruzione e la ristrutturazione edilizia di unità immobiliari da adibire ad abitazione principale (righi da E8 a E10 codice 10);
• prestiti e mutui agrari di ogni specie (righi da E8 a E10 codice 11).

In merito ai mutui per l'acquisto della abitazione principale è bene ricordare che per abitazione principale si intende quella nella quale il contribuente o i suoi familiari dimorano abitualmente. 

Pertanto, la detrazione spetta al contribuente acquirente e intestatario del contratto di mutuo, anche se l’immobile è adibito ad abitazione principale di un suo familiare (coniuge, parenti entro il terzo grado e affini entro il secondo grado).

Detrazione interessi 2025 per mutui prima casa

Per i mutui ipotecari contratti per l’acquisto dell’unità immobiliare da adibire ad abitazione principale la detrazione spetta con riferimento agli interessi passivi e oneri accessori pagati nel corso del 2024, a prescindere dalla scadenza della rata (criterio di cassa).

Tra gli oneri accessori detraibili, a titolo di esempio, vi sono:

• la commissione spettante agli istituti di credito per la loro attività di intermediazione;
• le spese notarili che comprendono sia l’onorario del notaio per la stipula del contratto di mutuo sia le spese sostenute dal notaio per conto del cliente quali, ad esempio, l’iscrizione e la cancellazione dell’ipoteca.

Sono invece escluse dalla detrazione le spese: 

• di assicurazione dell’immobile in quanto non hanno il carattere di necessarietà rispetto al contratto di mutuo,
• inerenti l’onorario del notaio per la stipula del contratto di compravendita; 
• per imposte di registro, l’IVA e le imposte ipotecarie e catastali, connesse al trasferimento dell’immobile;
• per l’incasso delle rate di mutuo.

Interessi mutui prima casa: dove indicarli nel 730/2025

Le spese per interessi passivi sui mutui per l'acquisto della abitazione principale vanno indicati nel quadro E al rigo E7. La detrazione spetta su un importo massimo di 4.000,00 euro. 

Nel rigo E7: indicare gli interessi passivi, gli oneri accessori e le quote di rivalutazione dipendenti da clausole di indicizzazione per mutui ipotecari contratti per l’acquisto di immobili adibiti ad abitazione principale:

• nella colonna 1 indicare gli importi corrisposti nel 2024 e dovuti per contratti di mutuo stipulati entro il 31 dicembre 2021. L’importo indicato in colonna 1 deve comprendere gli interessi passivi sui mutui ipotecari indicati nella sezione “Oneri detraibili” (punti da 341 a 352) della Certificazione Unica con il codice onere “7”. Non possono essere indicate le spese sostenute nel 2024 che nello stesso anno sono state rimborsate dal datore di lavoro in sostituzione delle retribuzioni premiali e indicate nella sezione “Rimborsi di beni e servizi non soggetti a tassazione – art. 51 Tuir” (punti da 701 a 706) della Certificazione Unica con il codice onere 7;
• nella colonna 2 indicare gli importi pagati nel 2024 e dovuti per contratti di mutuo stipulati a partire dal 1° gennaio 2022 e l’importo degli interessi relativi ai mutui per cui dal 1° gennaio 2022 è intervenuto un accollo/subentro/rinegoziazione. In questi casi per data di stipula del mutuo è da intendersi la data di stipula del contratto di accollo/subentro/rinegoziazione/ del mutuo. L’importo indicato in colonna 2 deve comprendere gli interessi passivi sui mutui ipotecari indicati nella sezione “Oneri detraibili” (punti da 341 a 352) della Certificazione Unica con il codice onere “48”. Non possono essere indicate le spese sostenute nel 2024 che nello stesso anno sono state rimborsate dal datore di lavoro in sostituzione delle retribuzioni premiali e indicate nella sezione “Rimborsi di beni e servizi non soggetti a tassazione – art. 51 Tuir” (punti da 701 a 706) della Certificazione Unica con il codice onere 48.

Attenzione al fatto che, in caso di separazione legale, anche il coniuge separato, finché non interviene l’annotazione della sentenza di divorzio, rientra tra i familiari.

In caso di divorzio, al coniuge che ha trasferito la propria dimora abituale spetta comunque la detrazione per la quota di competenza, se nell’immobile hanno la propria dimora abituale i suoi familiari.

In caso di contitolarità del contratto o di più contratti di mutuo, questo limite si riferisce all’ammontare complessivo degli interessi, oneri accessori e quote di rivalutazione sostenuti (per esempio i coniugi non fiscalmente a carico l’uno dell’altro cointestatari in parti uguali del mutuo che grava sulla abitazione principale acquistata in comproprietà possono indicare al massimo un importo di 2.000,00 euro ciascuno).

Se invece il mutuo è cointestato con il coniuge fiscalmente a carico, il coniuge che sostiene interamente la spesa può fruire della detrazione per entrambe le quote di interessi passivi.

La detrazione spetta anche se il mutuo è stato stipulato per acquistare un’ulteriore quota di proprietà dell’unità immobiliare ed è ammessa anche per i contratti di mutuo stipulati con soggetti residenti nel territorio di uno Stato membro dell’Unione europea.

La detrazione spetta a condizione che l’immobile sia adibito ad abitazione principale entro un anno dall’acquisto, e che l’acquisto sia avvenuto nell’anno antecedente o successivo al mutuo. 

Non si tiene conto delle variazioni dell’abitazione principale derivanti da ricoveri permanenti in istituti di ricovero o sanitari, a condizione che l’immobile non sia locato.

Con la Risposta a interpello n 27 del 12 febbraio le entrate trattano un caso di Agevolazione ''prima casa'' con donazione della abitazione pre posseduta con clausola di premorienza.

Sinteticamente viene chiarito che la donazione con la clausola di premorienza soddisfa il requisito fissato dalla norma che regola l’agevolazione prima casa in quanto al momento dell'acquisto del nuovo immobile, il donante non risulta più proprietario dell'abitazione donata, rispettando così le condizioni necessarie per accedere al beneficio.

Vediamo il caso di specie.

Prima casa: spetta in caso riacquisto post donazione dell’immobile preposseduto

Nel caso in esame un contribuente, già proprietario di un'abitazione acquistata con l’agevolazione prima casa,prima di procedere ad un nuovo acquisto, ha deciso di donare la sua abitazione alla madre, inserendo nell'atto di donazione una clausola, la quale prevede che gli effetti della donazione siano risolutivi in caso di premorienza della donna. 

In caso di decesso della madre, l’immobile tornerebbe automaticamente nel patrimonio del figlio.
Grazie alla clausola, il donante ritiene di soddisfare il requisito di non possesso di un altro immobile agevolato, poiché la donazione, essendo immediatamente efficace, trasferisce la proprietà alla madre, permettendogli di dichiarare di non possedere più alcun immobile al momento dell’acquisto del nuovo.

Le Entrate prima di replicare hanno riepilogato le condizioni di accesso alla agevolazione di cui si tratta, fissate dalla Nota II-bis dell'articolo 1 del Testo unico sull’imposta di registro.

Successivamente hanno chiarito che il donatario diviene proprietario del bene, ma al suo decesso il bene rientra nel patrimonio del donante.
A parere dell’Agenzia, fermo restando il possesso degli altri requisiti e delle condizioni previste dalla norma di riferimento, il contribuente intenzionato ad un nuovo acquisto, non risultando titolare al'atto dell’acquisto di altra abitazione agevolata, può richiedere il beneficio.
Spiega l'agenzia che la donazione è immediatamente efficace, realizzando il trasferimento della titolarità dell’immobile alla madre donataria al momento della stipula dell’atto.

• Risposta AdE 27 del 12.02.2025 - Interpello

Con Risposta a interpello n 192 del giorno 4 ottobre si chiariscono dettagli su  Agevolazione ''prima casa'' – e riacquisto diritto di usufrutto (comma 4 della Nota II–bis, articolo 1, Tariffa, Parte I del TUR).

L'Istante ha acquistato un immobile abitativo, fruendo dell'agevolazione c.d. ''prima casa'' di cui alla Nota II bis all'articolo 1 del d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131.

Prima del decorso del termine di cinque anni dall'acquisto, tale immobile è stato ceduto. 

L'Istante intende, entro un anno, «rilevare, con atto notarile, l'usufrutto totale a titolo oneroso di una abitazione, sita in un comune diverso, da destinare a propria residenza e abitazione principale con piena disponibilità dell'immobile»

In sede di documentazione integrativa l'istante spiega anche che, «il riacquisto della ''prima casa'' potrà riguardare anche l'acquisizione, a titolo gratuito, del diritto di abitazione o usufrutto».

Ciò posto, domanda chiarimenti e chiede:

• se può fruire nuovamente dell'agevolazione '' prima casa'' e del credito d'imposta per il riacquisto, entro un anno, del diritto di abitazione/usufrutto sul nuovo immobile, senza incorrere nella decadenza dall'agevolazione fruita; 
• se la parte residua del credito d'imposta, dopo l'acquisto del suddetto diritto, possa essere utilizzata nella dichiarazione dei redditi, in diminuzione dell'IRPEF dovuta.

Riacquisto diritto di usufrutto: non spetta l’agevolazione prima casa

L'agenzia delle Entrate ricorda innanzitutto che il  trasferimento  dell'immobile  acquistato  fruendo dell'agevolazione ''prima casa'', prima del decorso del termine di cinque anni dalla data dell'atto di acquisto, comporta la decadenza dal regime di favore fruito. 

La perdita  del beneficio non  opera  qualora  il  contribuente, entro  un  anno dall'alienazione effettuata prima del decorso del quinquennio, proceda «all'acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione principale» 

Tale condizione, precisa l'agenzia, si realizza soltanto con l'acquisto del diritto di piena proprietà dell'immobile e non con l'acquisto del diritto di usufrutto o di abitazione sul medesimo .

Ai sensi della citata Nota II­bis, comma 1, infatti, l'agevolazione si applica «agli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di case di abitazione non di lusso e agli atti traslativi o costitutivi della nuda proprietà, dell'usufrutto, dell'uso e dell'abitazione relativi alle stesse», mentre, al fine di evitare la decadenza dall'agevolazione, occorre procedere, entro un anno dall'alienazione dell'immobile acquistato con i benefici, all'«acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione principale» (cfr. comma 4 della Nota II­bis).

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza 11 giugno 2020, n. 11221, in riferimento al medesimo comma 4 della Nota II­bis,

afferma che «A differenza della fattispecie relativa all'accesso al beneficio la norma non estende espressamente il suo ambito di applicazione anche agli acquisti di diritti reali di godimento sul bene, limitandosi a richiedere l'acquisto di un immobile da destinarsi ad abitazione principale» (cfr. anche Cassazione 3 novembre 2023, n. 30527, ove si afferma che «questa Corte ha evidenziato come la disciplina dettata per il riacquisto dell' immobile trovi la propria ratio nel fine di favorire l'acquisto della casa di proprietà [...]»

Per ''acquisto'' deve intendersi l'acquisizione del diritto di proprietà dell'abitazione, e pertanto l'acquisto del diritto reale di godimento di cui alla fattispecie in esame, non integra la fattispecie giuridica prevista dal citato comma 4 di «acquisto di altro immobile» e non rappresenta un titolo idoneo ad evitare la decadenza dall'agevolazione fruita. 

Tale decadenza comporta anche il mancato riconoscimento del credito d'imposta di cui all'articolo 7, comma 1, della legge 23 dicembre 1998, n. 448, in quanto, come precisato con circolare 12 agosto 2005, n. 38/E, il credito d'imposta in esame non spetta, tra l'altro, se il contribuente è decaduto dall'agevolazione prima casa in relazione al precedente acquisto, in quanto ciò comporta automaticamente, oltre al recupero delle imposte ordinarie e delle sanzioni, anche il recupero del credito eventualmente fruito.

La Cassazione con l'Ordinanza n 17852 depositata a giugno ha sancito un importante criterio sulla tassazione delle plusvalenze da cessione di immobili (avvenute quindi entro i 5 anni dall'acquisto).

Il caso di specie riguarda un immobile destinato ad abitazione principale dal cedente e i suoi familiari, tale immobile è classificato in categoria A/10.

La pronuncia sinteticamente afferma che la nozione di abitazione principale è ancorata all’accertamento di una situazione di fatto, di oggettiva destinazione dell’immobile a dimora abituale, e deve essere consentito al contribuente di provare tale condizione. 

In caso di accertamento, grava su di lui tale tale onere.

Vediamo i fatti causa.

Plusvalenze da cessione su immobile A10: quando è esclusa

L'Agenzia delle entrate notificava a due persone fisiche comproprietarie di un immobile in categoria A10, due avvisi di accertamento riguardanti il presunto maggior reddito che sarebbe derivato dalla plusvalenza realizzata a seguito di una (ri)vendita infraquinquennale di un immobile in comproprietà.

La Commissione Tributaria Provinciale accoglieva parzialmente il ricorso, ritenendo fondata solo la censura relativa al mancato conteggio da parte dell'Agenzia delle Entrate delle spese documentate sostenute per l'acquisto dell'immobile successivamente ceduto, con conseguente rideterminazione della maggiore imposta dovuta.

I contribuenti proponevano appello, eccependo l'omessa motivazione in ordine alle eccezioni preliminari avanzate in primo grado, con particolare riferimento a quella di nullità della notifica degli avvisi di accertamento.

Il cuore della doglianza fatta valere dai contrbiuenti ruotava intorno all'insussistenza di una plusvalenza tassabile, dal momento che, indipendentemente dalla categoria catastale A/10, l'immobile era stato adibito ad abitazione principale della famiglia e la sua vendita non era finalizzata al perseguimento di un intento speculativo, ma era stata resa necessaria, invece, dalla situazione di crisi familiare sfociata nella separazione personale tra i coniugi.

La Commissione Tributaria Regionale, rigettate le eccezioni di nullità concernenti la notifica degli atti impositivi, accoglieva il motivo di ricorso relativo all'insussistenza di una plusvalenza tassabile, annullando gli atti impositivi originariamente impugnati.

Essa osservava che la disposizione di cui all'art. 67, comma 1, del DPR n. 917 del 1986 (TUIR), nell'escludere dalle plusvalenze tassabili le somme ottenute dalla vendita infraquinquennale di immobili adibiti ad abitazione principale, non contiene alcun riferimento alla loro categoria catastale.

Aggiungeva che l'assegnazione di un immobile ad una categoria catastale non può assumere rilevanza probatoria assoluta in ordine all'utilizzo corrispondente alla classificazione, sicché l'inclusione di un immobile in una categoria che normalmente identifica un uso diverso da quello abitativo – come appunto la categoria A/10, che identifica la destinazione ad uso ufficio o studio privato – non precludeva la possibilità di provare, da parte del contribuente, che l'immobile stesso fosse stato effettivamente adibito ad abitazione principale e, come tale, sottratto per legge all'imposizione fiscale sulla plusvalenza derivante dalla vendita prima del decorso di cinque anni dall'acquisto.

Riteneva quindi che tale prova fosse stata fornita dal contribuente attraverso la produzione dei certificati di residenza nell'immobile poi ceduto, delle copie delle fatture relative alla fornitura di gas, energia elettrica (per usi domestici) e servizio telefonico, delle copie dei bollettini di pagamento del canone RAI, della tassa rifiuti e delle quote condominiali. 

Tale documentazione veniva considerata idonea a superare la presunzione di non utilizzo a fini abitativi derivante dall'assegnazione a tale unità immobiliare della categoria catastale prevista per gli uffici e gli studi privati.

L'Agenzia delle entrate proponeva ricorso in Cassazione, ricorso respinto dalla Corte che esplicitava il seguente principio: "in caso di cessione, entro il quinquennio dall'acquisto, di un immobile classificato ad uso ufficio, ma oggettivamente classificabile anche ad altri usi abitativi, l'effettiva adibizione di esso ad abitazione principale del cedente (sul quale grava il relativo onere probatorio) o di un suo familiare, da intendersi come destinazione a dimora abituale, ove realizzatasi per la maggior parte del periodo intercorso tra l'acquisto e la cessione, è idonea ad escludere l'assoggettamento a tassazione dell'eventuale plusvalenza conseguita dal cedente, anche se tale destinazione sia avvenuta in contrasto con la classificazione catastale dell'immobile, potendosi anche in tal caso escludere l'intento speculativo dell'operazione".
Secondo la Cassazione la sentenza della CTR ha fatto corretta applicazione di tale principi