Studio Caruso

Come è noto nella dichiarazione dei redditi è possibile avere una detrazione per le spese sostenute per gli interessi passivi sui mutui accesi dal contribuente. Le regole variano al variare del tipo di mutuo. 

In merito ai mutui per l'acquisto della abitazione principale è bene ricordare che per abitazione principale si intende quella nella quale il contribuente o i suoi familiari dimorano abitualmente. 

Pertanto, la detrazione spetta al contribuente acquirente e intestatario del contratto di mutuo, anche se l’immobile è adibito ad abitazione principale di un suo familiare (coniuge, parenti entro il terzo grado e affini entro il secondo grado).

Detrazione interessi 2025 per mutui prima casa

Per i mutui ipotecari contratti per l’acquisto dell’unità immobiliare da adibire ad abitazione principale la detrazione spetta con riferimento agli interessi passivi e oneri accessori pagati nel corso del 2024, a prescindere dalla scadenza della rata (criterio di cassa).

Tra gli oneri accessori detraibili, a titolo di esempio, vi sono:

• la commissione spettante agli istituti di credito per la loro attività di intermediazione;
• le spese notarili che comprendono sia l’onorario del notaio per la stipula del contratto di mutuo sia le spese sostenute dal notaio per conto del cliente quali, ad esempio, l’iscrizione e la cancellazione dell’ipoteca.

Sono invece escluse dalla detrazione le spese: 

• di assicurazione dell’immobile in quanto non hanno il carattere di necessarietà rispetto al contratto di mutuo,
• inerenti l’onorario del notaio per la stipula del contratto di compravendita; 
• per imposte di registro, l’IVA e le imposte ipotecarie e catastali, connesse al trasferimento dell’immobile;
• per l’incasso delle rate di mutuo.

Interessi mutui prima casa: dove indicarli nel 730/2025

Le spese per interessi passivi sui mutui per l'acquisto della abitazione principale vanno indicati nel quadro E al rigo E7.

 La detrazione spetta su un importo massimo di 4.000,00 euro. 

Nel rigo E7: indicare gli interessi passivi, gli oneri accessori e le quote di rivalutazione dipendenti da clausole di indicizzazione per mutui ipotecari contratti per l’acquisto di immobili adibiti ad abitazione principale:

• nella colonna 1 indicare gli importi corrisposti nel 2024 e dovuti per contratti di mutuo stipulati entro il 31 dicembre 2021. L’importo indicato in colonna 1 deve comprendere gli interessi passivi sui mutui ipotecari indicati nella sezione “Oneri detraibili” (punti da 341 a 352) della Certificazione Unica con il codice onere “7”. Non possono essere indicate le spese sostenute nel 2024 che nello stesso anno sono state rimborsate dal datore di lavoro in sostituzione delle retribuzioni premiali e indicate nella sezione “Rimborsi di beni e servizi non soggetti a tassazione – art. 51 Tuir” (punti da 701 a 706) della Certificazione Unica con il codice onere 7;
• nella colonna 2 indicare gli importi pagati nel 2024 e dovuti per contratti di mutuo stipulati a partire dal 1° gennaio 2022 e l’importo degli interessi relativi ai mutui per cui dal 1° gennaio 2022 è intervenuto un accollo/subentro/rinegoziazione. In questi casi per data di stipula del mutuo è da intendersi la data di stipula del contratto di accollo/subentro/rinegoziazione/ del mutuo. L’importo indicato in colonna 2 deve comprendere gli interessi passivi sui mutui ipotecari indicati nella sezione “Oneri detraibili” (punti da 341 a 352) della Certificazione Unica con il codice onere “48”. Non possono essere indicate le spese sostenute nel 2024 che nello stesso anno sono state rimborsate dal datore di lavoro in sostituzione delle retribuzioni premiali e indicate nella sezione “Rimborsi di beni e servizi non soggetti a tassazione – art. 51 Tuir” (punti da 701 a 706) della Certificazione Unica con il codice onere 48.

Attenzione al fatto che, in caso di separazione legale, anche il coniuge separato, finché non interviene l’annotazione della sentenza di divorzio, rientra tra i familiari.

In caso di divorzio, al coniuge che ha trasferito la propria dimora abituale spetta comunque la detrazione per la quota di competenza, se nell’immobile hanno la propria dimora abituale i suoi familiari.

In caso di contitolarità del contratto o di più contratti di mutuo, questo limite si riferisce all’ammontare complessivo degli interessi, oneri accessori e quote di rivalutazione sostenuti (per esempio i coniugi non fiscalmente a carico l’uno dell’altro cointestatari in parti uguali del mutuo che grava sulla abitazione principale acquistata in comproprietà possono indicare al massimo un importo di 2.000,00 euro ciascuno).

Se invece il mutuo è cointestato con il coniuge fiscalmente a carico, il coniuge che sostiene interamente la spesa può fruire della detrazione per entrambe le quote di interessi passivi.

La detrazione spetta anche se il mutuo è stato stipulato per acquistare un’ulteriore quota di proprietà dell’unità immobiliare ed è ammessa anche per i contratti di mutuo stipulati con soggetti residenti nel territorio di uno Stato membro dell’Unione europea.

La detrazione spetta a condizione che l’immobile sia adibito ad abitazione principale entro un anno dall’acquisto, e che l’acquisto sia avvenuto nell’anno antecedente o successivo al mutuo. 

Non si tiene conto delle variazioni dell’abitazione principale derivanti da ricoveri permanenti in istituti di ricovero o sanitari, a condizione che l’immobile non sia locato.

Con il Principio di Diritto n 5 del 5 dicembre le Entrate chiariscono la fruizione delle agevolazioni “Prima casa under 36” in base alle novità introdotte dal Decreto-legge 30 dicembre 2023, n. 215, convertito con legge 23 febbraio 2024 n. 18

e in scadenza il 31 dicembre 2024. A chi spetta il bonus casa under 36 e con quali atti.

Bonus casa under 36: in scadenza, le Entrate chiariscono a chi spetta

L’articolo 64, comma 6, del decreto-legge 25 maggio 2021, n. 73, convertito, con modificazioni, con la legge 23 luglio 2021, n. 106, ha previsto l’esenzione dalle imposte di registro, ipotecaria e catastale per gli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di "prime case" e per gli atti traslativi o costitutivi della nuda proprietà, dell'usufrutto, dell'uso e
dell'abitazione relativi alle stesse stipulati a favore di:

• soggetti che non hanno ancora compiuto 36 anni di età nell’anno in cui l'atto è rogato,
• e che hanno un valore ISEE non superiore a 40.000 euro annui.

Ai fini dell’agevolazione in esame, per “prime case” si intendono quelle definite ai sensi della nota II-bis all'articolo 1 della tariffa, parte prima, allegata al testo unico delle disposizioni concernenti l'imposta di registro, approvato con decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131.

A norma del comma 9 del medesimo articolo 64, l’agevolazione si applica agli atti stipulati nel periodo compreso tra la data di entrata in vigore del decreto- legge 73 del 2021 e il 31 dicembre 2023 (temine così sostituito dall’articolo 1, comma 74, della legge n. 197 del 2022).

Successivamente, l’articolo 3, comma 12-terdecies, del decreto-legge 30 dicembre 2023, n. 215, convertito con la legge 23 febbraio 2024, n. 18, ha ampliato il perimetro temporale dell’agevolazione “prima casa under 36” stabilendo che «le agevolazioni di cui all'articolo 64, commi 6, (…), del decreto-legge 25 maggio 2021, n. 73, convertito, con modificazioni, dalla legge 23 luglio 2021, n. 106, si applicano anche nei casi in cui, entro il termine indicato al comma 9 del citato articolo 64, sia stato sottoscritto e registrato il contratto preliminare di acquisto della casa di abitazione, a condizione che l'atto definitivo, anche nei casi di trasferimento della proprietà da cooperative edilizie ai soci, sia stipulato entro il 31 dicembre 2024».
La possibilità di applicare l’agevolazione in esame anche in relazione agli atti definitivi stipulati entro il 31 dicembre 2024 è subordinata alla condizione che sia stato sottoscritto e registrato il contratto preliminare di acquisto della casa di abitazione entro il termine finale di cui al citato comma 9 dell’articolo 64, ossia entro il 31 dicembre 2023 (cfr., in tal senso, Circolare n. 14/E del 18 giugno 2024).
Con il Princuipio di diritto n 5, l'ade, chiarisce che in altre parole, sulla base del tenore letterale della disposizione che ha ampliato l’ambito temporale di applicazione del beneficio, l’agevolazione “prima casa under 36” può trovare applicazione, al ricorrere delle altre condizioni previste dalla norma, in relazione agli atti definitivi stipulati entro la data del 31 dicembre 2024 anche relativi a contratti preliminari sottoscritti e registrati prima dell’entrata in vigore dell’articolo 64 del decreto-legge 73 del 2021.

• Risposta AdE 5 del 05.12.2024 - Principio di diritto

Con Ordinanza n 26703 del 14 ottobre 2024 la Cassazione ha affermato un principio importante per i coniugi in comunione legale e l'acquisto di abitazione con agevolazione prima casa.

In particolare, i coniugi che intendono acquistare un’abitazione con le agevolazioni “prima casa”, esseno in regime di comunione legale, devono intervenire entrambi in atto, al fine di rendere le dichiarazioni previste dalla nota II-bis dell’articolo 1 della Tariffa allegata al Testo unico sull’imposta di registro, Dpr n. 131/1986. 

In base alla nota suddetta, è bene ricordare che, il beneficio fiscale in esame è subordinato al rilascio di determinate dichiarazioni che riguardano:

• la non titolarità, esclusiva o in comunione con il coniuge, dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione su altre case situate nello stesso Comune in cui si trova l’immobile da acquistare (lettera “b” della citata nota);
• la non titolarità, neppure per quote, sull’intero territorio nazionale dei diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione, nuda proprietà, su altre case di abitazione acquistate con le agevolazioni “prima casa” (lettera “c” della citata nota).

Pertanto l'agevolazione è subordinata al rilascio di tali dichiarazioni, vediamo ora il caso di specie.

Comunione legale tra coniugi: le dichiarazioni per il bonus prima casa

Un contribuente impugnava l'avviso di liquidazione notificatogli dalle Entrate poichè si disconosceva le agevolazioni fiscali IVA richieste dal medesimo quale solo acquirente in atto pubblico di un immobile nella misura del 50%, immobile rientrante nel regime di comunione legale dei beni tra coniugi:

• l'Ufficio rilevava il mancato intervento in atto del coniuge del contribuente e quindi l'omissione delle dichiarazioni previste ai fini della concessione delle agevolazioni in argomento; 
• richiedeva pertanto l'applicazione dell'IVA secondo l'aliquota ordinaria oltre a interessi e sanzioni di legge;
• il giudice di primo grado accoglieva il ricorso;
• appellava l'Agenzia delle entrate;         
• con la pronuncia gravata la CTR confermava a sentenza di primo grado.

L'Amministrazione finanziaria con atto affidato a un solo motivo di censura ricorreva in Cassazione.

La censura si incentra sulla violazione e falsa applicazione dell'art. 1 della tariffa, parte prima, allegata al D.P.R. n. 131 del 1986, c.d. TUR.

L'agenzia ritiene che la sentenza di merito abbia erroneamente ritenute applicabili le agevolazioni richieste dal contribuente per l'acquisto di un immobile in regime di comunione legale tra coniugi, anche senza l'intervento in atto di acquisto e quindi senza che siano state formulate le dichiarazioni di cui alla nota 2 bis dell'art. 1 della tariffa in argomento del coniuge dell'acquirente.

Secondo la Corte il motivo è fondato infatti questa ha già avuto modo di rilevare che "a norma dell'art. 1 della Tariffa allegata al D.P.R. n. 131 del 1986, nota II bis lett. b) e c), per il godimento delle agevolazioni fiscali c.d. "prima casa" occorre che l'acquirente dichiari in seno all'atto di acquisto di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l'immobile da acquistare, e di non averne in precedenza, fruito, neppure pro quota, in riferimento all'intero territorio nazionale; la circostanza che l'acquisto si attui per effetto del regime della comunione legale non costituisce, in assenza di specifiche disposizioni in tal senso, eccezione alla regola anzidetta" e che "nel caso d'acquisto di un fabbricato con richiesta delle agevolazioni prima casa, da parte di un soggetto coniugato in regime di comunione legale dei beni, le dichiarazioni prescritte dalla legge debbano riguardare non solo il coniuge intervenuto nell'atto ma, anche, quello non intervenuto e debbano essere necessariamente rese da quest'ultimo";

Pertanto, nel pronunciare in aperto contrasto con i principi sopra enunciati, il giudice del merito ha evidentemente commesso errore di diritto.

In accoglimento del ricorso la sentenza impugnata va cassata con rinvio alla Corte di giustizia tributaria di secondo n diversa composizione, che deciderà in applicazione delle ragioni di diritto sopra enunciato.

Il caso di specie ha riguardato un atto di assegnazione di alloggio da parte di una cooperativa edilizia in favore di due coniugi in comunione legale dei beni. 

La comunione disciplinata dagli articoli 159 e seguenti del codice civile, si caratterizza dal fatto che ricadono in comunione legale, salvo alcune eccezioni, “…gli acquisti compiuti dai due coniugi insieme o separatamente…” (articolo 177 cc). 

Pertanto, l’acquisto compiuto da un solo coniuge in regime di comunione legale, anche avente ad oggetto beni immobili, è idoneo a far acquistare la proprietà del bene ad entrambi i coniugi.

L’atto di assegnazione dell’immobile da parte della cooperativa era stato sottoscritto, quale parte acquirente, solo da uno dei coniugi, il quale aveva chiesto l’applicazione dell’agevolazione “prima casa” in relazione all’intero acquisto e, quindi, anche per la quota di spettanza del coniuge non intervenuto in atto. 

La Corte ha affermato che "nel caso d’acquisto di un fabbricato con richiesta delle agevolazioni prima casa, da parte di un soggetto coniugato in regime di comunione legale dei beni le dichiarazioni prescritte dalla legge debbano riguardare non solo il coniuge intervenuto nell’atto ma, anche, quello non intervenuto e debbano essere necessariamente rese da quest’ultimo.”.

Con una FAQ del 23 settembre l'agenzia delle entrate ha risposto ad un dubbio di un contribuente che ha acceso un mutuo per acquistare l'abitazione principale e per ristrutturarla, cosiddetto mutuo misto.

Il contratto non specifica l’importo del mutuo destinato all’acquisto dell'immobile e pertanto si domanda per quale importo possa usufruire della detrazione degli interessi passivi per l’acquisto dell'immobile.

Le entrate evidenziano che il contribuente può autocertificare l'importo del mutuo per l'acquisto della casa, vediamo come.

Mutui misti: regole di detrazione degli interessi passivi

Prima di evidenziare il chiarimento ADE, si ricorda che, l’art. 15, comma 1, lett. b), del TUIR stabilisce che, in presenza di un mutuo ipotecario contratto per l’acquisto dell’unità immobiliare da adibire ad abitazione principale e delle sue pertinenze, spetta una detrazione dall’imposta lorda pari al 19 per cento degli interessi passivi e dei relativi oneri accessori, nonché delle quote di rivalutazione dipendenti da clausole di indicizzazione. 

Per i mutui stipulati dal 1993 la detrazione spetta solo in relazione alla stipula di mutui ipotecari contratti per l’acquisto dell’unità immobiliare da adibire ad abitazione principale entro un anno dall’acquisto e delle sue pertinenze. 

L’acquisto deve avvenire nell’anno antecedente o successivo alla stipula del mutuo; ciò significa che si può prima acquistare l’immobile ed entro un anno stipulare il contratto di mutuo, oppure prima stipulare il contratto di mutuo ed entro un anno sottoscrivere il contratto di compravendita. 

La detrazione spetta solo per il periodo in cui l’immobile è utilizzato come abitazione principale. 

Il diritto alla detrazione viene meno a partire dal periodo d’imposta successivo a quello in cui l’immobile non è più utilizzato come abitazione principale; tuttavia, se il contribuente torna ad adibire l’immobile ad abitazione principale, in relazione alle rate pagate a decorrere da tale momento, può fruire nuovamente della detrazione.

Nel caso di specie il contribuente ha contratto un mutuo cosiddetto misto, dove non è distinta la parte per acquista da quella per la ristrutturazione necessario all'immobile.

In questo caso, specifica l'agenzia, premesso che la destinazione del mutuo per l’acquisto dell’abitazione potrebbe anche risultare nel contratto di compravendita dell’immobile o da altra documentazione della banca mutuante, in assenza di un documento che distingua le differenti finalità e i relativi importi, il contribuente può avvalersi di una dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà (articolo 47 del Dpr n. 445/2000).

In essa egli dovrà attestare:

• quale somma è imputabile all’acquisto dell’abitazione,
• e quale alla ristrutturazione.

Sulla base di questo documento, in presenza delle altre condizioni previste dalla legge, il contribuente potrà così richiedere la detrazione degli interessi passivi per l’acquisto dell’abitazione.

Per i mutui misti, la stessa agenzia nella Guida alle detrazioni sui mutui del 2024 le entrate hanno elencato i documenti da controllare e conservare:

• Ricevute quietanzate o certificazione annuale della banca relative alle rate di mutuo pagate nel 2023 o estratto conto bancario o postale 
• Contratto di mutuo dal quale deve risultare che il finanziamento è stato concesso per l’acquisto e per la ristrutturazione dell’immobile da adibire ad abitazione principale
• Contratto di acquisto dell’immobile per verificare sia i vincoli temporali previsti sia l’importo riportato sull’atto. Se tale importo, maggiorato di eventuali oneri correlati all’acquisto, risultasse inferiore al capitale erogato, sarà necessario riproporzionare gli interessi alla minore spesa sostenuta –
• Idonea documentazione degli oneri accessori all’acquisto sostenuti (anche in caso di riparametrazione degli interessi) 
• Autocertificazione che attesti che l’immobile acquistato è stato adibito ad abitazione principale nei termini previsti dalla norma e che tale condizione sussista anche nel 2023 e che indichi la somma imputabile all’acquisto e quella relativa alla ristrutturazione dell’abitazione principale
• Fatture relative ai lavori eseguiti al fine di rapportare, al termine dei lavori, gli interessi relativi al finanziamento per la ristrutturazione alle spese effettivamente sostenute 

L'Agenzia delle Entrate con la Risposta n 145 del 4 luglio chiariscono dettagli per un caso di cessione di immobile in favore di un terzo con agevolazione prima casa.

Nle caso di specie, il ''Promittente'' e ''Stipulante''stipulano un contratto a favore di terzo evidenziando che:

• la Stipulante, in proprio e in qualità di genitore e legale rappresentante del figlio minore (di seguito ''Terzo''), 
• con atto notarile acquistava dal coniuge Promittente e ai sensi dell'art. 1411 c.c., deviava gli effetti traslativi a favore del figlio […], la quota indivisa pari ad 1/2 (un mezzo) della piena proprietà di un appartamento.

Nel medesimo atto il Terzo richiedeva l'agevolazione c.d. ''prima casa'' di cui alla Nota II bis all'articolo 1 della Tariffa, Parte prima, allegata al d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, tramite i genitori (Promittente e Stipulante), propri rappresentanti legali.

La Stipulante intende revocare ex articolo 1411, terzo comma, del codice civile, la stipula a favore del Terzo, rimanendo, quindi, unica titolare del diritto oggetto di cessione.

Ciò posto, si chiede se, nella fattispecie, detta revoca determini una causa di decadenza dalla predetta agevolazione (''prima casa''), richiesta dal Terzo nel citato atto notarile.

Bonus prima casa: le regole per averlo

L'agevolazione c.d. ''prima casa'' è disciplinata dalla Nota II bis posta in calce all'articolo 1 della Tariffa, Parte prima, allegata al decreto del Presidente della Repubblica del 26 aprile 1986, n. 131 (di seguito ''TUR'').
Tale articolo prevede l'applicazione dell'aliquota del 2 per cento per gli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di case di abitazionedi categoria catastale diversa da A/1, A/8, A/9 e agli atti traslativi o costitutivi della nuda proprietà, dell'usufrutto, dell'uso e dell'abitazione relativi alle stesse, al ricorrere delle seguenti condizioni:

• «a) che l'immobile sia ubicato nel territorio del comune in cui l'acquirente ha o stabilisca entro diciotto mesi dall'acquisto la propria residenza […]; 
• b) che nell'atto di acquisto l'acquirente dichiari di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l'immobile da acquistare;
•  c) che nell'atto di acquisto l'acquirente dichiari di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni di cui al presente
  articolo […]».

La ratio delle disposizioni agevolative richiede certezza in merito all'acquisto dell'immobile in capo al soggetto che deve dichiarare di possedere i requisiti e di essere nelle condizioni previste per fruire dell'agevolazione fin dalla stipula dell'atto,

assumendone i relativi obblighi.

In tal modo, si rende possibile anche l'esercizio dell'ordinario potere di controllo da parte degli uffici nei termini di decadenza normativamente previsti.

Nelle ipotesi di acquisto da parte di minori, la citata circolare 12 agosto 2005, n. 38/E chiarisce, inoltre, che l'agevolazione ''prima casa'' spetta anche se il bene viene acquistato da un minore non emancipato, in presenza di tutti i requisiti previsti.

Pertanto, nel caso in cui il terzo sia un minore, le dichiarazioni ai fini dell'agevolazione ''prima casa'' possono essere rese dal genitore esercente la potestà sullo stesso, per conto del minore, in qualità di legale rappresentante del figlio (nelle forme previste dall'articolo 320 del codice civile).

Bonus prima casa nel contratto in favore di un terzo: chiarimenti ADE

Con riferimento alla fattispecie rappresentata, occorre altresì richiamare la disposizione di cui all'articolo 1411 (rubricato ''Contratto a favore di terzi'') del codice civile, a norma del quale «E' valida la stipulazione a favore di un terzo, qualora lo stipulante vi abbia interesse. Salvo patto contrario, il terzo acquista il diritto contro il promittente per effetto della stipulazione. Questa però può essere revocata o modificata dallo stipulante, finché il terzo non abbia dichiarato, anche in confronto del promittente, di volerne profittare.

In caso di revoca della stipulazione o di rifiuto del terzo di profittarne, la prestazione rimane a beneficio dello stipulante, salvo che diversamente risulti dalla volontà delle parti o dalla natura del contratto».

Nelle ipotesi di acquisto immobiliare stipulato con ''contratto a favore di terzo'', dunque, il terzo consegue la titolarità dell'immobile, per effetto della stipulazione.

Tuttavia, chiariscono le entrate, fino a quando il terzo non dichiari di ''volerne profittare'' tale acquisto non è definitivo, essendo suscettibile di revoca o modifica da parte dello stipulante o di rifiuto da parte del terzo.

Ai sensi del secondo comma del citato articolo 1411 del codice civile, infatti, la dichiarazione del terzo di ''volerne profittare'' consolida l'acquisto in suo favore, impedendone la revoca o la modifica da parte dello stipulante.

Solo in tale circostanza, verificandosi la definitività dell'acquisto da parte del terzo, che con la dichiarazione di adesione rende irrevocabile/immodificabile l'acquisto, sussistono i presupposti per l'applicazione dell'agevolazione.

In altri termini, qualora il terzo intenda fruire delle agevolazioni ''prima casa'', deve rendere, contestualmente alle dichiarazioni di cui alla citata Nota II bis, anche la dichiarazione di ''voler profittare'' della stipulazione in proprio favore, in modo da rendere definitivo il proprio acquisto.

Nella fattispecie, il Terzo non ha reso la dichiarazione di ''volere profittare'' ex articolo 1411, secondo comma del codice civile e, pertanto, in capo allo stesso non sussistevano i requisiti per usufruire dell'agevolazione ''prima casa'' al momento della stipula dell'atto.

• Risposta n 145 del 4.07.2024

Con la Circolare n 14 del 18 giugno le Entrate pubblicano le regole operative per il bonus casa under 36.

Si forniscono vari chiarimenti utili alla sulla applicazione da parte dei relativi beneficiari.

Prima del dettaglio, ricordiamo che il Decreto Milleproroghe o Decreto n 215 del 30.12  convertito in Legge n 18 del 23 febbraio pubblicata in GU n 49 del 28 febbraio, ha previsto, tra le altre, disposizioni che prevedono la proroga dei termini per l’accesso alle agevolazioni per l’acquisto della casa di abitazione da parte dei soggetti “under 36” e il riconoscimento di un credito d’imposta, per i medesimi soggetti, con riferimento agli atti definitivi di acquisto di una casa di abitazione stipulati nel periodo compreso tra il 1° gennaio e il 29 febbraio 2024. Su qeusto credito la circolare n 14/2024 ha fornito un chiarimento.

Bonus casa under 36: confermato per preliminari entro il 31.12.2023

Le agevolazioni prima casa per gli under 36 ( per i rogiti stipulati dal 26 maggio 2021 al 31 dicembre 2023) prevedono che:

• per gli acquisti non soggetti a Iva, non sono dovute le imposte di registro, ipotecaria e catastale,
• per le compravendite soggette a Iva, oltre a non pagare le imposte di registro, ipotecaria e catastale, viene concesso un credito d’imposta di ammontare pari all’Iva pagata al venditore,
• per i finanziamenti erogati per l’acquisto, la costruzione e la ristrutturazione di immobili a uso abitativo non è dovuta l’imposta sostitutiva né l'imposta di bollo.

Con il Milleproroghe convertito in legge n 18/2024 si è previsto che, per "dare certezza ai rapporti giuridici inerenti all’acquisto della casa di abitazione" da parte di under 36 con un Isee non superiore a 40mila euro, le agevolazioni su indicate si applicano anche nei casi in cui, entro il termine del 31 dicembre 2023, sia stato sottoscritto il contratto preliminare di acquisto della casa di abitazione.

Attenzione però al fatto che, la stipula del definitivo deve essere formalizzata entro il 31 dicembre del 2024, anche in caso di trasferimento della proprietà da cooperative edilizie ai soci.

Si prevede inoltre una salvaguardia per chi abbia già stipulato il rogito tra gennaio 2024 e l’entrata in vigore della legge di conversione del Milleproroghe disponendo che potranno procedere a compensare le imposte pagate in eccesso, "secondo modalità fissate con provvedimento dell’agenzia delle Entrate".

Tali soggetti avranno diritto a un credito d’imposta pari alle imposte corrisposte in eccesso da usare nell’anno 2025:

• in diminuzione dalle imposte di registro, ipotecaria, catastale, sulle successioni e donazioni dovute sugli atti e sulle denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito;
• in diminuzione dell’IRPEF dovuta in base alla dichiarazione da presentare successivamente alla data dell’acquisto;
• in compensazione in F24 (mentre in nessun caso il credito può essere rimborsato).

Bonus casa under 36: atto integrativo per il credito di imposta

La Circolare n 14 del 18 giugno tra gli altri chiarimenti evidenzia che il credito d’imposta di cui trattasi, non è riconosciuto in via automatica agli acquirenti.

La fruizione del credito presuppone, infatti, che il contribuente renda al notaio una dichiarazione, con un atto integrativo redatto secondo le medesime formalità giuridiche dell’atto di trasferimento, in cui manifesti la volontà di avvalersi dei benefici fiscali “prima casa under 36” e dichiari di essere in possesso dei relativi requisiti richiesti dalla legge. In ordine all’atto integrativo, si ritiene che lo stesso:

• debba contenere la dichiarazione del contribuente di essere in possesso dell’attestazione ISEE in corso di validità nel 2024 o di aver già provveduto a richiederla, mediante presentazione di apposita DSU;
• possa essere stipulato anche in data successiva al 31 dicembre 2024 (ovviamente entro il termine di utilizzo del credito d’imposta);
• sia esente dall’imposta di registro, in quanto stipulato al fine di usufruire dei benefici fiscali di cui all’articolo 64, commi 6, 7 e 8, del d.l. n. 73 del 2021, a seguito dell’entrata in vigore della novella normativa in esame, in considerazione della ratio agevolativa della stessa.

Detto credito d’imposta è utilizzabile soltanto nel periodo temporale compreso tra il 1° gennaio 2025 e il 31 dicembre 2025, con le modalità previste dall’articolo 64, comma 7, del d.l. n. 73 del 2021.

Ne consegue che, in caso di acquisto tra il 1° gennaio 2024 e il 29 febbraio 2024, non è ammesso il rimborso delle somme versate in eccesso, neanche in caso di mancato utilizzo del credito nel termine previsto.

Si rimanda alla Circolare n 14/2024 per gli altri chiarimenti sul bonus in oggetto.

La Legge di bilancio 2024 in vigore dal 1 gennaio prevede novità per la garanzia per i mutui prima casa.

In dettaglio, si interviene sulla disciplina del Fondo di garanzia per l’acquisto della prima casa, prorogando dal 31 dicembre 2023 al 31 dicembre 2024 la possibilità di usufruire della garanzia massima dell'80%, a valere sul Fondo medesimo, sulla quota capitale dei mutui destinati alle categorie prioritarie, aventi specifici requisiti di reddito ed età.

Attenzione al fatto che, al Fondo di garanzia sono assegnati ulteriori 282 milioni per l’anno 2024.

Nel corso dell’esame in sede referente sono stati introdotti alcuni commi che prevedono l’inclusione tra le categorie prioritarie di “famiglie numerose” che rispettino determinate condizioni anagrafiche e reddituali.

In relazione alle domande presentate da tali famiglie sono dettate specifiche disposizioni concernenti, tra l’altro, la misura massima della garanzia concedibile a valere sul Fondo e la misura dell’accantonamento di un coefficiente di rischio.

Fondo garanzia mutui prima casa: le agevolazioni 2024

Si propone di modificare l'articolo 64, comma 3, del decreto-legge n. 73 del 2021. In particolare, si proroga al 31 dicembre 2024 il regime speciale introdotto dal richiamato articolo 64, ai sensi del quale la misura massima della garanzia rilasciata dal Fondo di garanzia per la prima casa è stata elevata, per le categorie prioritarie, dal 50 fino all’80 per cento della quota capitale, qualora in possesso di un indicatore della situazione economica equivalente (ISEE) non superiore a 40 mila euro annui e per mutui di importo superiore all’80 per cento del prezzo dell’immobile, compreso di oneri accessori. Le categorie prioritarie sono:

• le giovani coppie, 
• i nuclei familiari monogenitoriali con figli minori, 
• i conduttori di alloggi IACP 
• e i giovani di età inferiore ai 36 anni, 

in possesso di ISEE non superiore a 40.000 euro annui, richiedenti un mutuo superiore all’80% dell’immobile, ivi compresi gli oneri accessori.

Nel corso dell’esame in sede referente sono state introdotti disposizioni aggiuntive, prevedendo che, per l’anno 2024, siano incluse tra le categorie aventi priorità i nuclei familiari che:

• a) includono tre figli di età inferiore a 21 anni e ISEE non superiore a 40.000 euro annui;
• b) includono quattro figli di età inferiore a 21 anni e ISEE non superiore a 45.000 euro annui;
• c) includono cinque o più figli di età inferiore a 21 anni e ISEE non superiore a 50.000 euro annui.

Leggi anche Fondo Garanzia Mutui Prima casa: guida completa per tutti i dettagli della agevolazione.

Domani 31 ottobre riprendono a decorrere i termini per l'agevolazione prima casa, a meno di ulteriori proroghe che in passato, è bene sottolinearlo, sono arrivate anche dopo la scadenza.

Prima di dettagliare cosa riguardano, riepiloghiamo le sospensioni e le proroghe avvicendatesi nel tempo.

Agevolazione prima casa: le sospensioni

L'art 24 del DL n 23/2020 aveva disposto la sospensione dei termini in materia di prima casa dal 23.02.2020 al 31.12.2020; successivamente con la conversione del DL n 183/2020, il termine finale era stato spostato al 31.12.2021.

L'art 3 comma 5 septies del DL n 228/2022 lo aveva ulteriormente modificato spostandolo al 31.03.2022 ed infine, una norma contenuta nell’art 3 comma 10-quinquies del DL n 198/2022, inserito in sede di conversione dalla L. 24 febbraio 2023 n.14, con norma apposita ha ulteriormente sospeso i termini in tema di prima casa e di credito d’imposta per il riacquisto, nel periodo compreso tra il 1° aprile 2022 e il 30 ottobre 2023. 

La sospensione complessiva è durata quindi tre anni, otto mesi e nove giorni dal 23 febbraio 2020 al 30 ottobre 2023.

Ricordiamo ora che cosa riguardava.

Sospensioni Agevolazioni prima casa

L’articolo 3, comma 10-quinquies del DL N 228/2022, ha sospeso i termini previsti per:

• l’utilizzo dell’aliquota agevolata fissata ai fini dell'imposta di registro per l’acquisto della prima casa,
• nonché del credito di imposta a favore della parte acquirente per il caso di riacquisto – entro un anno dall’alienazione della precedente – di una abitazione da adibire sempre a prima casa.

La disposizione, ha sospeso i termini, nel periodo compreso tra il 1° aprile 2022 e il 30 ottobre 2023, previsti ai fini dell'applicazione dell’aliquota agevolata del 2% (anziché del 9 per cento sul valore catastale dell’immobile) per:

• gli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di case di abitazione non di lusso, 
• e agli atti traslativi o costitutivi della nuda proprietà, dell'usufrutto, dell'uso e dell'abitazione relativi alla prima casa (disciplina contenuta nella nota II-bis all'articolo 1 della Tariffa parte prima, allegata al testo unico delle disposizioni concernenti l'imposta di registro).

La norma stabilisce che:

• per usufruire del beneficio, l’abitazione deve trovarsi nel territorio del comune in cui l’acquirente ha la propria residenza, mentre se residente in altro comune, entro 18 mesi dall’acquisto l’acquirente deve trasferire la residenza in quello dove è situato l’immobile;
• in caso di dichiarazione mendace o di trasferimento per atto a titolo oneroso o gratuito degli immobili acquistati con i benefici previsti per la prima casa prima del decorso del termine di cinque anni dalla data del loro acquisto, sono dovute le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura ordinaria, nonché una sovrattassa pari al 30 per cento delle stesse imposte;
• l’agevolazione non si applica nel caso in cui il contribuente, entro un anno dall'alienazione dell'immobile acquistato proceda all’acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione principale;
• l'aliquota del 2 per cento si applica anche agli atti di acquisto per i quali l'acquirente sia già titolare di una prima casa a condizione che quest'ultimo immobile sia alienato entro un anno dalla data dell'atto di acquisto.

Pertanto, a seguito della sospensione:

• il termine per il trasferimento della residenza nell’immobile acquisito come prima casa è prorogato da 18 ad un massimo di 37 mesi, (articolo 3, comma 10-quinquies 182)
• il termine per il riacquisto della prima casa dopo l’alienazione dell’immobile precedentemente acquisito con le medesime agevolazioni passa da un anno ad un massimo di 2 anni e sette mesi;
• allo stesso modo passa da un anno ad un massimo di 2 anni e sette mesi il termine entro il quale l’acquirente di un nuovo immobile deve cedere l’immobile precedentemente eletto a residenza come prima casa.

Vedremo se arriverà una ulteriore proroga delle sospensioni.

Con Decreto 11 luglio 2023 contenente il regolamento di funzionamento della banca dati aste giudiziarie (ai sensi dell'art 26 comma 6 del DLGS n 149/2022) pubblicato in GU n 175 del 28 luglio, il Minsitero della Giustizia disciplina:

• le modalita' di acquisizione  dei dati e il loro inserimento nella banca dati  relativa alle aste giudiziarie,
• le modalita' di esercizio del potere di vigilanza da parte del Ministero della giustizia.

Banca dati aste giudiziarie: che cos'è

La banca dati relativa alle aste giudiziarie e' tenuta presso il Ministero della giustizia in forma automatizzata, nel  rispetto di criteri di completezza, aggiornamento, esattezza  e  sicurezza  delle notizie e delle informazioni raccolte.

La banca dati si articola, secondo quanto previsto dall'articolo 26, comma 6, del decreto legislativo n. 149 del 2022, nelle sezioni:

• a) esecuzioni immobiliari;
• b) esecuzioni mobiliari;
• c) vendite nelle procedure concorsuali.

 Nell'ambito di ciascuna sezione, nella banca dati sono inseriti:

• a) il nome, il cognome e  il  codice  fiscale dell'offerente  se persona  fisica,  ovvero  la  denominazione e  il   codice fiscale dell'offerente se ente o persona giuridica
• b)  il  codice  IBAN  del  conto corrente  bancario  o   ostale utilizzato per versare la cauzione e il prezzo di  aggiudicazione  o gli estremi  identificativi  del  mezzo di   pagamento o della fideiussione utilizzati ai  sensi  degli  articoli   169-quater   e 173-quinquies delle  disposizioni  per  l'attuazione  del  codice  di procedura civile e disposizioni transitorie;
• c) la relazione di stima dei beni;
• d) il nominativo del professionista delegato;
• e) il prezzo di stima;
• f) il prezzo base;
• g) il prezzo di aggiudicazione;
• h) il compenso liquidato al professionista delegato.

Viene precisato che, per ragioni di giustizia, l'autorita'  giudiziaria  civile  e penale acquisisce i dati  inseriti nella banca dati accedendo  al sistema tramite apposita utenza. 

A tal  fine, il  capo  dell'ufficio giudiziario individua, tra il personale amministrativo  del  medesimo ufficio, uno o piu' soggetti abilitati.

Sono in  ogni  caso soggetti abilitati il  giudice dell'esecuzione  e  il  giudice delegato.  

Il presidente del tribunale o suo delegato accede alla  banca  dati  ai fini  della  vigilanza  prevista dall'articolo 179-quater delle disposizioni per l'attuazione del codice di procedura civile. 

La Legge di Bilancio 2023 con il comma 74 apporta modificazioni all’articolo 64 del decreto-legge n. 73 del 2021, convertito con modificazioni dalla legge n. 106 del 2021.
Nello specifico, vengono previste varie novità in tema di aquisto casa giovani e categorie fragile e relativi mutui.

Bonus acquisto prima casa sintesi delle novità 2023

Con le novità introdotte dalla legge di bilancio 2023 si estende dal 31 dicembre 2022 fino al 31 dicembre 2023 l'orizzonte temporale di operatività delle misure di deroga alla ordinaria disciplina del Fondo di solidarietà per la sospensione dei mutui relativi all’acquisto della prima casa di cui all’articolo 2, commi da 475 a 480, della legge n. 244 del 2007.

Inoltre, si interviene sulla disciplina del Fondo di garanzia per la prima casa (di cui all'articolo 1, comma 48, lettera c), della legge n. 147 del 2013), al fine di continuare a garantire ai soggetti più fragili (rientranti nelle categorie prioritarie, come le giovani coppie, i nuclei familiari monogenitoriali con figli minori, i conduttori di alloggi IACP e giovani di età inferiore ai 36 anni) l’accesso ai mutui garantiti al pari di quanto avvenuto durante l’emergenza sanitaria da Covid -19, nel corso della quale la misura ha avuto origine.
Di fatto viene prorogato dal 31 dicembre 2022 al 31 marzo 2023 il regime speciale introdotto dall’articolo 64, comma 3, del decreto-legge n. 73 del 2021 (c.d. "Sostegni-bis"), convertito con modificazioni dalla legge n. 106 del 2021, ai sensi del quale la misura massima della garanzia rilasciata dal Fondo è stata elevata, per le categorie prioritarie dal 50 fino all’80 per cento della quota capitale, qualora in possesso di un indicatore della situazione economica equivalente (ISEE) non superiore a 40 mila euro annui e per mutui di importo superiore all’80 per cento del prezzo dell’immobile, compreso di oneri accessori (Loan to Value (LTV)).
Viene altresì prorogata al 31 marzo 2023, per le istanze ricomprese nel regime speciale dell’80 per cento, l’applicazione di un add-on rispetto al TEGM, quale introdotto dall’articolo 35-bis del decreto-legge n. 144 del 2022, convertito con modificazioni dalla legge n. 175 del 2022, per le domande presentate dal 1° dicembre 2022 fino al 31 dicembre 2022.

Inoltre, vengono prorogate di un anno, fino al 31 dicembre 2023, anche le speciali agevolazioni in materia di imposte indirette, previste per l'acquisto della “prima casa” di abitazione e per i finanziamenti a tal fine erogati, disposte a favore dei giovani che presentino il duplice requisito, anagrafico ed economico:

• di non aver compiuto 36 anni di età 
• di avere un Indicatore della Situazione Economica Equivalente (ISEE) non superiore a 40.000 euro annui.

Si dispone il rifinanziamento del Fondo di garanzia per la prima casa per l’anno 2023, con l'assegnazione di ulteriori 430 milioni di euro, 

Si sottolinea che l'agenzia delle Entrate sul bonus acquisto casa under 36 ha pubblicato un depliant che fornisce il riepilogo di tutte le regole della agevolazione per sostenere l'autonomia abitativa giovanile. Scarica qui il pdf

Infine si ricordi che le Entrate con la Circolare n. 3/2022 avevano fornito chiarimenti sulle novità introdotte dalla Legge di Bilancio 2022 trattando anche la proroga dal 30 giugno al 31 dicembre 2022 prevista per il bonus casa under 36.

Bonus acquisto prima casa under 36: i beneficiari

Possono beneficiare del bonus prima casa:

• i giovani con meno di 36 anni 
• con un Isee non superiore 40mila euro 
• che acquistano un’abitazione dal 26 maggio 2021 e il 31 dicembre 2022 (se venisse confermata la proroga della legge di Bilancio 2023, fino al 31.12.2023)

Attenzione va prestata al fatto che il documento di prassi chiarisce che il nuovo bonus si applica anche 

• alle pertinenze dell’immobile agevolato, come il box ad esempio, 
• e che le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono azzerate anche per gli atti soggetti a Iva.

Bonus acquisto prima casa under 36: i vantaggi per gli acquirenti

L’agevolazione prevede diversi vantaggi, che si estendono anche all’acquisto delle pertinenze dell’abitazione principale. 

Ecco l'elenco delle agevolazioni:

• per gli acquisti non soggetti a IVA è prevista l’esenzione dal pagamento dell’imposta di registro, ipotecaria e catastale 
• in caso di acquisto soggetto a Iva, è riconosciuto anche un credito d’imposta pari all’imposta pagata per l’acquisto, che potrà essere utilizzato a sottrazione delle imposte dovute su atti, denunce e dichiarazioni dei redditi successivi alla data di acquisto o usato in compensazione tramite F24. 

Agevolazioni anche per i finanziamenti collegati all’acquisto, alla costruzione e alla ristrutturazione dell’immobile: 

• con il bonus prima casa under 36, infatti, non è dovuta l’imposta sostitutiva delle imposte di registro, di bollo, ipotecarie e catastali e delle tasse sulle concessioni governative. 

Per godere dell’esenzione il beneficiario dovrà dichiarare la sussistenza dei requisiti nel contratto o in un documento allegato.

Il bonus “Prima casa under 36”, che vale per gli atti stipulati tra il 26 maggio 2021 e il 31 dicembre 2022 (31 dicembre 2023 se prorogato dalla prossima legge di bilancio 2023), prevede inoltre l’esenzione dall’imposta sostitutiva per i mutui erogati per l’acquisto, la costruzione e la ristrutturazione di immobili a uso abitativo.

Bonus acquisto prima casa under 36: quando si perde l'agevolazione

Chi richiede le agevolazioni “under 36” senza avere i requisiti specifici (per esempio, valore ISEE superiore a quello richiesto), ma ha comunque diritto alle agevolazioni “prima casa”:

• per gli atti soggetti a imposta di registro, subisce il recupero di tale imposta (nella misura del 2%) e delle imposte ipotecaria e catastale (nella misura fissa di 50 euro ciascuna)
• per gli acquisti soggetti a Iva, oltre a dover pagare le imposte di registro, ipotecaria e catastale, deve restituire il credito d’imposta usufruito, se lo ha già utilizzato (con applicazione di sanzioni e interessi). Rimane dovuta l’Iva con aliquota del 4%.

In caso, invece, di decadenza dalle agevolazioni “prima casa” per: 

• dichiarazione mendace sulla sussistenza dei requisiti, resa nell’atto di acquisto
• mancato trasferimento della residenza nei termini previsti 
• vendita entro cinque anni, non seguita dal riacquisto entro l’anno 
• mancata alienazione della precedente “prima casa” entro l’anno dall’acquisto della nuova

l’imposta di registro viene recuperata nella misura del 9% e le imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di 50 euro ciascuna. Sono applicate, inoltre, sanzioni e interessi. Anche il credito d’imposta, infine, viene meno (con il recupero dello stesso e l’applicazione di sanzioni e interessi).

Bonus acquisto prima casa under 36: l'immobile all'asta

Possono accedere al bonus gli immobili acquistati tramite asta giudiziaria

La circolare chiarisce però che i contratti preliminari di compravendita non possono godere delle nuove agevolazioni in quanto la norma fa riferimento ai soli atti traslativi o costitutivi a titolo oneroso. 

Resta fermo che, in presenza delle condizioni di legge, successivamente alla stipula del contratto definitivo di compravendita, è possibile presentare formale istanza di rimborso per il recupero dell’imposta proporzionale versata per acconti e caparra in forza dell’articolo 77 del TUR. 

• Circolare n 12/E Bonus prima casa under 36