Studio Caruso

Con la Sentenza n 24479/2025 la Cassazione esprime un principio rilevante per l'agevolazione prima casa.

Nel caso di specie, di seguito dettagliato, viene deciso che per evitare la decadenza dai benefici prima casa non vale l’acquisto effettuato prima della vendita infra‑quinquennale dell’immobile acquistato con le agevolazioni, ciò che la legge richiede è che l’acquisto del nuovo immobile segua l’alienazione infra‑quinquennale, nell’arco di un anno, e che il nuovo immobile sia destinato ad abitazione principale.

Vediamo il caso di specie.

Prima casa e vendita entro 5 anni: quando scatta la decadenza

L"agevolazione prima casa” è una norma che consente, al momento del primo acquisto di un immobile da destinare ad abitazione principale, di usufruire di benefici fiscali relativi a imposta di registro, imposta ipotecaria e catastale, ecc., a determinate condizioni.

I principali requisiti sono che:

• l’acquirente non possieda altri immobili nello stesso Comune;
• l’immobile sia destinato ad abitazione principale entro il termine stabilito dalla legge;
• non si acquistino altri immobili con le agevolazioni prima casa già godute, salvo che nel frattempo sia venduto l’immobile agevolato e si proceda ad un nuovo acquisto entro un anno.

Se l’immobile agevolato viene alienato entro 5 anni dall’acquisto, l’agevolazione decade, a meno che il contribuente acquisti un nuovo immobile da adibire a propria abitazione principale entro un anno dalla vendita.

Se si vende l’immobile acquistato con agevolazioni prima casa prima che siano trascorsi cinque anni, scatta la decadenza del beneficio.

La sola vendita non è però l’unica circostanza: la normativa prevede un meccanismo di “salvaguardia” se entro un anno dall’alienazione si riacquista un altro immobile da destinare ad abitazione principale. Se ciò accade, il beneficio può essere mantenuto.

Nel 2009, due coniugi acquistavano in comunione pro‑indiviso un immobile agevolato come “prima casa”.

Nel 2012 la moglie rilevava la quota del 50% posseduta dal marito, chiedendo di conservare il beneficio per quella quota. 

Nel 2016, la contribuente cedeva l’intero immobile (comprese le quote), prima che fossero passati i 5 anni dall’acquisto originario. 

L’Agenzia delle Entrate notificava avviso di liquidazione per revoca parziale dell’agevolazione, in particolare per la quota del 50% acquisita nel 2012 e poi ceduta nel 2016. 

La Suprema Corte afferma che non è rilevante e quindi non sana la decadenza l’acquisto di un altro immobile prima della vendita infra‑quinquennale dell’immobile agevolato. 

In altre parole, non basta aver già acquistato un nuovo immobile: è essenziale che il nuovo acquisto avvenga dopo l’alienazione del bene agevolato, e che avvenga entro l’anno successivo.

Nel caso in esame, il fatto che la contribuente avesse acquistato una quota nel 2012 prima della cessione avvenuta nel 2016 non ha evitato la decadenza del beneficio per quella quota, la Cassazione ha respinto il ricorso. 

Pe rla Cassazione ciò che conta è il momento degli acquisti rispetto alla vendita agevolata e in sintesi, per evitare decadenza, il contribuente deve:

• vendere l’immobile agevolato entro i 5 anni;
• poi (dopo la vendita) acquistare un nuovo immobile destinato ad abitazione principale;
• fare questo nuovo acquisto entro un anno dall’alienazione.
• Se viene fatto un acquisto prima della vendita agevolata, non serve: non “sana” la decadenza.
• Importante: le quote di comproprietà vendute prima dei 5 anni possono implicare decadenza parziale per quella quota. 
• Professionisti devono informare i clienti di queste tempistiche e consigliare una pianificazione attenta: non bastano intenzioni, serve rigore nei tempi.

La Cassazione con la Sentenza n 24478/2025 statuisce un principio molto importante sulla pre-possidienza ai fini della agevolazione prima casa.

In particolare, un soggetto aveva acquistato un immobile con una sola camera da letto e una sala rispettivamente di 12 e 18 metri quadrati.

Alla nascita di due figli gemelli la casa è divenuta inidonea alla vita della famiglia e veniva acquistato un nuovo immobile rimanendo il primo, inidoneo post parto, di proprietà della persona.

Le Entrate hanno contestato l'agevolazione prima casa sul nuovo immobile sito nello stesso Comune, vediamo il ricordo e la decisione della Corte di Cassazione.

Abitazione inidonea: non si perde la prima casa su altro acquisto

La contestazione delle Entrate era basata sul fatto che la legge non consente di fruire del beneficio “prima casa” al contribuente già proprietario di un’abitazione sita nello stesso Comune in cui si trova l’immobile oggetto di compravendita.

La Cassazione rin contrato con tale assunto, con la sentenza in oggetto ha affermato che la proprietà di un’abitazione non idonea deve essere parificata alla situazione del contribuente che non ha la proprietà di alcuna abitazione. 

Pertanto, se il contribuente è proprietario, in un Comune, di un’abitazione inidonea, tale proprietà non impedisce di comprare un’altra abitazione con l’agevolazione prima casa a condizione: che la casa già di proprietà del contribuente e inidonea non deve esser stata acquistata con l’agevolazione. 

Non si può ottenere il beneficio fiscale effettuando un nuovo acquisto, se non vendendo la casa inidonea prima di acquistare un’altra abitazione o al massimo entro il secondo anno successivo a questo nuovo acquisto.

La cassazione in sintesi studiando il caso di specie ha statuito che il contribuente che abbia già acquistato un’abitazione con le agevolazioni “prima casa” non può ottenerle di nuovo, anche se quell’immobile è divenuto inidoneo all’uso abitativo.

Fa cccezione la prepossidenza di immobile se:

• l’immobile inidoneo non è stato acquistato con le agevolazioni “prima casa”;
• ad esempio, se è stato ereditato o ricevuto in donazione, l'inidoneità oggettiva o soggettiva può rilevare e consentire un nuovo acquisto agevolato.

Con la Risposta a interpello n 238 del 10 settembre le Entrate trattano ancora il tema della agevolazione prima casa.

Nello specifico l’Agenzia delle Entrate interviene su una questione rilevante per la prassi applicativa delle agevolazioni “prima casa”, in particolare per quanto riguarda la possibilità di fruire del credito d’imposta ex art. 7, L. 448/1998 nei casi in cui il nuovo acquisto agevolato preceda la vendita dell’immobile già posseduto. 

L’interpello si inserisce nel contesto della modifica introdotta dalla Legge di Bilancio 2025, che ha esteso da 12 a 24 mesi il termine per la rivendita dell’immobile preposseduto, ai sensi del comma 4-bis della Nota II-bis all’art. 1 della Tariffa Parte I allegata al TUR.

L'istante ha acquistato una nuova abitazione nel 2024 beneficiando dell’aliquota IVA agevolata del 4%, impegnandosi contestualmente a vendere l’immobile precedentemente acquistato con i benefici “prima casa” entro il nuovo termine biennale.

Il quesito posto alle Entrate verte sulla possibilità di utilizzare il credito d’imposta in dichiarazione (mod. 730/2025) in relazione alla precedente imposta di registro versata, includendo anche la quota relativa al figlio fiscalmente a carico.

L’Istante aveva acquistato nel 2003 un’abitazione in comproprietà al 50% con il futuro coniuge, beneficiando delle agevolazioni “prima casa” e versando un’imposta di registro di 1.000 euro. 

Dopo il decesso del coniuge nel 2011, ha ereditato un ulteriore 25% dell’immobile, mentre il restante 25% è stato devoluto al figlio minore, fiscalmente a carico. 

Nel 2024, ha effettuato un nuovo acquisto agevolato, versando IVA al 4%, impegnandosi a vendere l’immobile precedente nei termini previsti dalla legge. Il contribuente chiede di poter detrarre l’intero importo dell’imposta di registro versata nel 2003, inclusa la quota del figlio, in sede di dichiarazione dei redditi per il 2024. 

Prima casa: il credito di imposta nel caso di immobile preposseduto

L'agenzia ricorda che la modifica normativa introdotta dalla Legge di Bilancio 2025 (art. 1, co. 116, L. 207/2024) ha esteso a due anni il termine per l’alienazione dell’immobile preposseduto al fine di mantenere i benefici “prima casa”, modificando il comma 4-bis della Nota II-bis all’art. 1 della Tariffa Parte I allegata al TUR. 

Tale estensione, come chiarito anche dalla risposta n. 127/2025, si applica anche ai casi in cui il termine annuale non sia ancora scaduto al 31 dicembre 2024.

Questa disposizione consente, in deroga alla regola generale, di acquistare un nuovo immobile agevolato prima di vendere quello preposseduto, a condizione che la vendita avvenga entro due anni.

Viene anche ricordato che l’art. 7, comma 1, L. 448/1998 riconosce un credito d’imposta nei casi in cui il contribuente alieni l’immobile acquistato con le agevolazioni “prima casa” e ne acquisti un altro, sempre agevolato, entro un anno.

 Tuttavia, con la circolare 12/E del 2016 e successivi chiarimenti (inclusa la recente risposta n. 197/2025), l’Agenzia ha esteso in via interpretativa l’applicabilità del credito anche all’ipotesi inversa: riacquisto prima della vendita, a condizione che quest’ultima avvenga entro i termini previsti dal comma 4-bis, ora due anni.

Il diritto al credito sorge in via provvisoria con il nuovo acquisto agevolato e si consolida solo se l’alienazione dell’immobile preposseduto avviene entro i due anni. 

In mancanza, il contribuente decade dai benefici “prima casa” e perde anche il diritto al credito.

L’Agenzia ha precisato che il credito è personale e deve essere calcolato in proporzione alla quota di proprietà effettivamente posseduta e trasferita. 

Nel caso di specie, l’Istante può beneficiare del credito solo nella misura corrispondente alla propria quota del 75% (50% acquisito nel 2003 + 25% ereditato nel 2011).

La restante quota del 25%, intestata al figlio minore, non può generare credito in favore del genitore, anche se fiscalmente a carico, in quanto manca la titolarità diretta del bene.

Ai sensi dell’art. 7, co. 2, L. 448/1998, il credito può essere utilizzato in dichiarazione dei redditi successiva al riacquisto, in compensazione dell’IRPEF dovuta. Resta fermo che l’importo del credito non può superare l’imposta dovuta sul nuovo acquisto (in questo caso l’IVA al 4%).

• Risposta n 238 del 10 settembre 2025

Con la Risposta a interpello n 197 del 30 luglio si chiarisce l'agevolazione prima casa nel nuovo termine di due anni entro cui alienare l'immobile preposseduto.

Ricordiamo appunto che dal 1° gennaio 2025, grazie alla Legge di Bilancio 2025 (art. 1, comma 116, Legge n. 207/2024), il termine per vendere la casa pre-posseduta per mantenere l’agevolazione “prima casa” è stato esteso da uno a due anni.
Una modifica significativa che mira a semplificare il cambio della prima abitazione.

L’istante ha acquistato nel novembre 2024 una nuova “prima casa” con le agevolazioni fiscali, pur possedendo ancora un immobile acquistato con le stesse agevolazioni, impegnandosi a venderlo entro un anno.
A seguito della modifica normativa del 2025, che ha esteso tale termine da uno a due anni, chiede:

• se può beneficiare del nuovo termine biennale, anche se ha acquistato prima del 2025;
• se può mantenere il diritto al credito d’imposta per il riacquisto, vendendo l’immobile precedente entro due anni e non più entro uno.

Prima casa: nuovo termine di 2 anni per vendere e mantenere l’agevolazione

Con la novità normativa si prevede che il contribuente, già titolare di una casa acquistata con agevolazioni, possa beneficiare dell’aliquota agevolata al 2% anche se non ha ancora venduto l’immobile pre-posseduto, purché ciò avvenga entro due anni dal nuovo acquisto.

Secondo quanto chiarito dalla Risposta n. 197/2025 dell’Agenzia delle Entrate, il nuovo termine non è limitato agli atti stipulati dopo il 1° gennaio 2025, ma vale anche per gli atti stipulati nel 2024, se al 31 dicembre 2024 non è ancora decorso il termine di un anno per la vendita della prima casa.

Le entrate chiarisconono anche che l'agevolazione fiscale all'acquisto riguarda:

• l’aliquota di registro ridotta al 2% per chi acquista una prima casa;
• il credito d’imposta che spetta a chi vende la prima casa e ne riacquista una nuova entro un anno.

La normativa sul credito d’imposta (art. 7, L. 448/1998) non è stata modificata, tuttavia, l’Agenzia conferma che, in coerenza con la ratio della riforma del 2016, il credito spetta anche se il nuovo acquisto precede la vendita, a condizione che l’immobile pre-posseduto venga venduto entro due anni.

Il credito d’imposta spetta anche se si vende entro due anni (non più solo entro uno), ma solo se l’acquisto agevolato avviene prima della vendita e si rispetta la nuova finestra temporale.

Differenze tra agevolazione prima casa e credito d’imposta per riacquisto

Con la Risposta a interpello n 127 del 5 maggio le Entrate chiariscono ancora il perimetro della agevolazione prima casa relativamente al nuovo termine di rivendita dell'immobile agevolato pre–posseduto (ex articolo 1, comma 116 della legge 30 dicembre 2024, n.207).

Agevolazione prima casa: decorrenza del nuovo termine di due anni

L'Istante è proprietario di un'abitazione acquistata nel 2018 con le agevolazioni ''prima casa''. In data 25 gennaio 2024 egli ha acquistato, nello stesso comune, un'altra abitazione, avvalendosi della agevolazione in esame e impegnandosi ad alienare entro un anno l'immobile agevolato preposseduto.
L'Istante evidenzia che "a causa di ritardi da parte della banca dell'acquirente, non è riuscito a vendere entro il 25 gennaio 2025, ma nel frattempo è intervenuto il comma 116 della legge n. 207/2024 (legge di bilancio 2025) che ha trasformato l'alienazione infrannuale in alienazione infrabiennale".

Tanto premesso chiede di confermare che i «rogiti stipulati nel 2024 per i quali il termine annuale non sia scaduto al 31 dicembre 2024 rientrano nella nuova ''alienazione infrabiennale''».

Le Entrate ricordano che l'agevolazione ''prima casa'' è disciplinata dalla Nota II bis posta in calce all'articolo 1 della Tariffa, Parte prima, allegata al TUR. Leggi anche Agevolazione prima casa 2025: tutte le regole             

Con riferimento alla decorrenza della nuova disposizione, l'Agenzia delle Entrate ha precisato che il citato articolo 1, comma 116, della legge di bilancio 2025 non prevede che l'estensione del predetto limite temporale sia riservata agli atti di acquisto di immobili stipulati a far data dal 1 gennaio 2025 e che lo stesso si applica anche nel caso in cui, al 31 dicembre 2024, non sia ancora decorso il termine di un anno, entro cui il contribuente è tenuto ad alienare l'immobile preposseduto.
Nel caso di specie considerato che, secondo quanto dichiarato dall'Istante, il secondo acquisto dell'abitazione con l'agevolazione ''prima casa'' è avvenuto in data 25 gennaio 2024 e, dunque, al momento dell'entrata in vigore della
citata modifica normativa introdotta, il termine per rivendere l'immobile agevolato pre posseduto era ancora in corso, si ritiene applicabile il nuovo termine di due anni per rivendere il suddetto immobile.
In sostanza, l'Istante, in virtù dell'intervento normativo in esame, avrà tempo fino al 25 gennaio 2026 per alienare l'abitazione agevolata preposseduta, senza decadere dai benefici ''prima casa'' fruiti sul nuovo acquisto.

• Risposta AdE 127 del 05.05.2025 - Interpello

Con l'Ordinanza n 4713 del 22 febbraio la Cassazione si è occupata dell'acquisto dell'immobile per usucapione sancendo il seguente principio relativo all'agevolazione prima casa: "il contribuente, che al fine di beneficiare dell’imposta di registro in misura ridotta, intende avvalersi dell’agevolazione prima casa, è tenuto a rilasciare le dichiarazioni previste dalla normativa di settore, anche nel caso in cui l’acquisto dell’abitazione avviene a seguito di una sentenza che accerta l’usucapione dell’immobile"

Vediamo il caso di specie.

Prima casa per usucapione: principi della Cassazione

Il caso di specie prende le mosse dalla vicenda di due coniugi che hanno occupato dal 1985 un immobile utilizzandola come abitazione coniugale. Nel 2017, in favore degli stessi il Tribunale ha emesso una sentenza che riconoscimento del diritto di proprietà sull'immobile per usucapione.  

L'Agenzia delle Entrate emetteva un avviso di liquidazione per l'imposta di registro applicando l'aliquota ordinaria anziché quella agevolata, sostenendo che i ricorrenti non avevano reso la dichiarazione di volersi avvalere dell'agevolazione "prima casa" prima della registrazione della sentenza.              

La Commissione Tributaria Provinciale rigettava il ricorso formulato dai contribuenti, i quali sostenevano che la sentenza di usucapione, avendo accertato la loro residenza nell'immobile dal 1985, avrebbe dovuto essere equiparata ad un atto   di trasferimento a titolo oneroso ai fini dell'applicazione dell'aliquota agevolata, contestando altresì il criterio di valutazione dell'immobile effettuata dall'Agenzia delle Entrate, sostenendo che si basasse esclusivamente sui valori OMI.

Impugnata la decisione, la CTR confermava la statuizione di prime cure, sulla considerazione che i ricorrenti non avessero ottemperato alla condizione prevista dalla Nota II-bis dell'articolo 1 della Tariffa, Parte prima, allegata al D.P.R. n. 131 del 1986, per l'applicazione del beneficio "prima casa", la quale richiede che la dichiarazione di volersi avvalere dell'agevolazione sia resa prima della registrazione dell'atto di trasferimento, e che il valore imponibile dell'immobile ai fini dell'imposta di registro fosse stato calcolato, oltre che con i valori OMI, anche confrontando il valore con quello di altri immobili simili nella stessa zona, dimostrando la congruenza del valore determinato, ed evidenziando che gli appellanti non avevano fornito prove contrarie a sostegno della loro contestazione.              

Proposto ricorso per Cassazione veniva rigettato.

La necessità della collaborazione del contribuente per il godimento dell'agevolazione, dovuta alla formulazione delle corrispondenti dichiarazioni, da rendersi nell'atto di acquisto, ha indotto la Cassazione con varie sentenze a ritenere, con decisioni ora confermata, che il caso in esame costituisca un'eccezione – unitamente alle ipotesi in cui sia esplicitamente prevista la presentazione di un'istanza – al principio generale, desumibile dal D.P.R. n. 131 del 1986 art. 77, secondo cui un'agevolazione non richiesta al momento dell'imposizione non è perduta, essendo possibile, sia pur con gli ovvi limiti temporali, rimediare all'erronea imposizione.

Le manifestazioni di volontà vanno dunque rese, attenendo ai presupposti dell'agevolazione, anche quando il contribuente intenda far valere il proprio diritto all'applicazione dei relativi benefici rendendosi acquirente a     titolo originario, come nel caso di usucapione; in tal caso egli dovrà rendere le anzidette dichiarazioni prima della registrazione del provvedimento di trasferimento (sentenza o decreto) del giudice, che costituisce l'atto al quale va riconosciuta efficacia traslativa della proprietà del bene, dovendosi escludere che le stesse possano                 effettuarsi in un momento successivo.

La stessa Cassazione ha anche rimarcato che con Ordinanza n. 635 del 2017, è stato statuito  che "In tema di agevolazioni "prima casa", le manifestazioni di volontà prescritte dall'art. 1, nota II bis, della tariffa allegata al D.P.R. n. 131 del 1986 vanno rese sempre, anche ove l'acquisto sia avvenuto a titolo originario per usucapione, prima della registrazione del provvedimento del giudice, atteso il carattere necessario della collaborazione del contribuente, che integra un presupposto del beneficio e costituisce un'eccezione al principio generale secondo cui un'agevolazione non richiesta al momento della imposizione non è perduta, potendosi rimediare, nei previsti limiti  temporali, all'erroneità di quest'ultima".

Con la Risposta a interpello n 27 del 12 febbraio le entrate trattano un caso di Agevolazione ''prima casa'' con donazione della abitazione pre posseduta con clausola di premorienza.

Sinteticamente viene chiarito che la donazione con la clausola di premorienza soddisfa il requisito fissato dalla norma che regola l’agevolazione prima casa in quanto al momento dell'acquisto del nuovo immobile, il donante non risulta più proprietario dell'abitazione donata, rispettando così le condizioni necessarie per accedere al beneficio.

Vediamo il caso di specie.

Prima casa: spetta in caso riacquisto post donazione dell’immobile preposseduto

Nel caso in esame un contribuente, già proprietario di un'abitazione acquistata con l’agevolazione prima casa,prima di procedere ad un nuovo acquisto, ha deciso di donare la sua abitazione alla madre, inserendo nell'atto di donazione una clausola, la quale prevede che gli effetti della donazione siano risolutivi in caso di premorienza della donna. 

In caso di decesso della madre, l’immobile tornerebbe automaticamente nel patrimonio del figlio.
Grazie alla clausola, il donante ritiene di soddisfare il requisito di non possesso di un altro immobile agevolato, poiché la donazione, essendo immediatamente efficace, trasferisce la proprietà alla madre, permettendogli di dichiarare di non possedere più alcun immobile al momento dell’acquisto del nuovo.

Le Entrate prima di replicare hanno riepilogato le condizioni di accesso alla agevolazione di cui si tratta, fissate dalla Nota II-bis dell'articolo 1 del Testo unico sull’imposta di registro.

Successivamente hanno chiarito che il donatario diviene proprietario del bene, ma al suo decesso il bene rientra nel patrimonio del donante.
A parere dell’Agenzia, fermo restando il possesso degli altri requisiti e delle condizioni previste dalla norma di riferimento, il contribuente intenzionato ad un nuovo acquisto, non risultando titolare al'atto dell’acquisto di altra abitazione agevolata, può richiedere il beneficio.
Spiega l'agenzia che la donazione è immediatamente efficace, realizzando il trasferimento della titolarità dell’immobile alla madre donataria al momento della stipula dell’atto.

• Risposta AdE 27 del 12.02.2025 - Interpello

Le Entrate tramite la propria rivista FiscoOggi pubblicano un FAQ di chiarimento e riepilogo sulla ageovlazione prima casa per i non residenti.

Vediamo il quesito da cui parte la replica ADE: "un italiano emigrato nel Regno unito per lavoro domanda se può acquistare una casa su tutto il territorio italiano usufruendo dei benefici “prima casa” senza l’obbligo di prendere la residenza nel Comune dove si trova l’immobile".

Prima casa: cittadini trasferiti all’estero e benefici

Le Entrate in mancanza di alcuni dettagli utili al chiarimento, poiché non esplicitati dal contribuente interpellante quali ad esempio: possesso di altri immobili in Italia o godimento delle agevolazioni per un precedente acquisto ricordando tutte le condizioni per avere tale agevolazione nel caso dei residenti esteri.

Le condizioni previste dalla nota II-bis (comma 1, lettera a) della  Tariffa Parte 1 articolo 1 del DPR n 131/1986 affinché un cittadino che si è trasferito all’estero possa richiedere le agevolazioni fiscali per l’acquisto della prima casa in Italia, sono le seguenti:

• possono accedere alla agevolazione prima casa, le persone fisiche che, contestualmente:
  • si sono trasferite all’estero per ragioni di lavoro (per qualsiasi tipologia di rapporto di lavoro, e non necessariamente subordinato); il trasferimento deve sussistere già al momento dell’acquisto dell’immobile (se avviene in un momento successivo non è possibile usufruire del beneficio fiscale)
  • hanno risieduto in Italia per almeno cinque anni (anche non in maniera continuativa), o hanno svolto in Italia, per il medesimo periodo, la loro attività, anteriormente all’acquisto dell’immobile
  • acquistano l’immobile nel Comune di nascita o in quello in cui avevano la residenza (o in cui svolgevano la loro attività prima del trasferimento).

Resta fermo che per richiedere l’agevolazione devono ricorrere anche le condizioni indicate alle lettere b) e c) della citata nota II-bis e rispettivamente:

• assenza di altri diritti reali vantati su immobili ubicati nello stesso Comune
• e novità nel godimento dell’agevolazione.

Non è richiesto, invece, che l’interessato stabilisca la sua residenza nel Comune in cui è situato l’immobile acquistato.

Leggi anche: Agevolazione prima casa 2025: tutte le regole, con li aggiornamenti all'ultima legge di bilancio.

Con il Principio di Diritto n 5 del 5 dicembre le Entrate chiariscono la fruizione delle agevolazioni “Prima casa under 36” in base alle novità introdotte dal Decreto-legge 30 dicembre 2023, n. 215, convertito con legge 23 febbraio 2024 n. 18

e in scadenza il 31 dicembre 2024. A chi spetta il bonus casa under 36 e con quali atti.

Bonus casa under 36: in scadenza, le Entrate chiariscono a chi spetta

L’articolo 64, comma 6, del decreto-legge 25 maggio 2021, n. 73, convertito, con modificazioni, con la legge 23 luglio 2021, n. 106, ha previsto l’esenzione dalle imposte di registro, ipotecaria e catastale per gli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di "prime case" e per gli atti traslativi o costitutivi della nuda proprietà, dell'usufrutto, dell'uso e
dell'abitazione relativi alle stesse stipulati a favore di:

• soggetti che non hanno ancora compiuto 36 anni di età nell’anno in cui l'atto è rogato,
• e che hanno un valore ISEE non superiore a 40.000 euro annui.

Ai fini dell’agevolazione in esame, per “prime case” si intendono quelle definite ai sensi della nota II-bis all'articolo 1 della tariffa, parte prima, allegata al testo unico delle disposizioni concernenti l'imposta di registro, approvato con decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131.

A norma del comma 9 del medesimo articolo 64, l’agevolazione si applica agli atti stipulati nel periodo compreso tra la data di entrata in vigore del decreto- legge 73 del 2021 e il 31 dicembre 2023 (temine così sostituito dall’articolo 1, comma 74, della legge n. 197 del 2022).

Successivamente, l’articolo 3, comma 12-terdecies, del decreto-legge 30 dicembre 2023, n. 215, convertito con la legge 23 febbraio 2024, n. 18, ha ampliato il perimetro temporale dell’agevolazione “prima casa under 36” stabilendo che «le agevolazioni di cui all'articolo 64, commi 6, (…), del decreto-legge 25 maggio 2021, n. 73, convertito, con modificazioni, dalla legge 23 luglio 2021, n. 106, si applicano anche nei casi in cui, entro il termine indicato al comma 9 del citato articolo 64, sia stato sottoscritto e registrato il contratto preliminare di acquisto della casa di abitazione, a condizione che l'atto definitivo, anche nei casi di trasferimento della proprietà da cooperative edilizie ai soci, sia stipulato entro il 31 dicembre 2024».
La possibilità di applicare l’agevolazione in esame anche in relazione agli atti definitivi stipulati entro il 31 dicembre 2024 è subordinata alla condizione che sia stato sottoscritto e registrato il contratto preliminare di acquisto della casa di abitazione entro il termine finale di cui al citato comma 9 dell’articolo 64, ossia entro il 31 dicembre 2023 (cfr., in tal senso, Circolare n. 14/E del 18 giugno 2024).
Con il Princuipio di diritto n 5, l'ade, chiarisce che in altre parole, sulla base del tenore letterale della disposizione che ha ampliato l’ambito temporale di applicazione del beneficio, l’agevolazione “prima casa under 36” può trovare applicazione, al ricorrere delle altre condizioni previste dalla norma, in relazione agli atti definitivi stipulati entro la data del 31 dicembre 2024 anche relativi a contratti preliminari sottoscritti e registrati prima dell’entrata in vigore dell’articolo 64 del decreto-legge 73 del 2021.

• Risposta AdE 5 del 05.12.2024 - Principio di diritto

Con Risposta a interpello n 234 del 2 dicembre le Entrate replicano ad una istante che:

• è stata residente in Italia dove ha svolto attività lavorativa; 
• si è trasferita all'estero per motivi di lavoro;
• è iscritta all'A.I.R.E.;
• è rientrata « temporaneamente in Italia per la necessità di collaborare nell'assistenza familiare» ove ha lavorato e lavora attualmente, con contratti a tempo determinato;
• con atto notarile di compravendita del 2023 e «successivo atto definitivo … (trascorsi i termini previsti per l'esercizio del diritto di prelazione …. )» ha acquistato una abitazione in Italia, fruendo delle agevolazioni c.d. ''prima casa'' e, a tal fine, dichiarava in atto che «l'immobile è ubicato nel Comune ove intende stabilire la propria residenza entro diciotto mesi» dall'acquisto.

Ciò premesso, l'Istante fa presente di essere interessata al mantenimento della residenza all'estero e l'iscrizione all'A.I.R.E. e, dunque, per conservare le agevolazioni in esame, chiede di poter procedere alla rettifica della dichiarazione precedentemente resa in relazione al trasferimento della residenza entro il termine di diciotto mesi dall'acquisto, tramite un atto integrativo, redatto secondo le medesime formalità giuridiche del precedente atto d'acquisto, da registrare presso lo stesso Ufficio di registrazione del suddetto atto originario.

L'Istante, in particolare, intende dichiarare il possesso dei requisiti previsti per gli acquirenti trasferiti all'estero per ragioni di lavoro e, più precisamente, che: 

• al momento della stipula del contratto di compravendita era cittadina italiana trasferita all'estero, iscritta all'AIRE dal òòòò; di essersi trasferita all'estero ove ha svolto la propria attività lavorativa; 
• che nei cinque anni precedenti il trasferimento è stata residente in Italia; 
• che l'immobile è ubicato nel comune dove risiedeva prima del trasferimento all'estero.

Agevolazione prima casa iscritto AIRE: tutte le regole

Le Entrate replicano innanzitutto riepilogando il fatto che le agevolazioni per l'acquisto della ''prima casa'' sono disciplinate dalla Nota II bis, posta in calce all'articolo 1 della Tariffa, Parte I, allegata al decreto del Presidente della Repubblica del 26 aprile 1986, n. 131 (di seguito TUR).

La fruizione dell'agevolazione è subordinata al possesso dei requisiti, di carattere oggettivo e soggettivo, stabiliti dalla citata Nota II bis.
In particolare, si rammenta che l'articolo 2, comma 1, del decreto legge 13 giugno 2023, n.69 ha modificato la Nota II bis, comma 1, lettera a) concernente l'applicazione dell'agevolazione in esame per le ipotesi di acquisto della ''prima casa'' in Italia da parte di un soggetto «trasferito all'estero per ragioni di lavoro».
Ai sensi della citata lettera a), per beneficiare dell'agevolazione in parola, occorre «che l'immobile sia ubicato nel territorio del comune in cui l'acquirente ha o stabilisca entro diciotto mesi dall'acquisto la propria residenza o, se diverso, in quello in cui l'acquirente svolge la propria attività ovvero, se l'acquirente si è trasferito all'estero per ragioni di lavoro e abbia risieduto o svolto la propria attività in Italia per almeno cinque anni, nel comune di nascita o in quello in cui aveva la residenza o svolgeva la propria attività prima del trasferimento.  La dichiarazione di voler stabilire la residenza nel comune ove è ubicato l'immobile acquistato deve essere resa, a pena di decadenza, dall'acquirente nell'atto di acquisto».
Al riguardo, la circolare del 16 febbraio 2024, n. 3/E chiarisce che «Il beneficio fiscale, in ragione dell'intervento normativo, viene pertanto ancorato a un criterio oggettivo, svincolandolo da quello della cittadinanza […]».
Pertanto, «possono accedere al beneficio fiscale in esame le persone fisiche che, contestualmente:

• si siano trasferite all'estero per ragioni di lavoro. Attesa la diversa formulazione della disposizione in commento rispetto alla versione previgente, il requisito agevolativo deve ritenersi riferibile a qualsiasi tipologia di rapporto di lavoro (non necessariamente subordinato) e deve sussistere già al momento dell'acquisto dell'immobile. Il trasferimento per ragioni di lavoro verificatosi in un momento successivo all'acquisto dell'immobile non consente, quindi, di avvalersi del beneficio fiscale in questione;
• abbiano risieduto in Italia per almeno cinque anni, o ivi svolto, per il medesimo periodo, la loro attività, anteriormente all'acquisto dell'immobile. A tal proposito si precisa che, con detto termine, si intende ricomprendere ogni tipo di attività, ivi incluse quelle svolte senza remunerazione. Si precisa che, per la verifica del requisito temporale della residenza, nonché di quello relativo all'effettivo svolgimento in Italia della propria attività, il quinquennio non deve essere necessariamente inteso in senso continuativo;
• abbiano acquistato l'immobile nel comune di nascita, ovvero in quello in cui avevano la residenza o in cui svolgevano la propria attività prima del trasferimento».

Per fruire dell'agevolazione, devono ricorrere naturalmente anche le condizioni di cui alle lettere b) (assenza di altri diritti reali vantati su immobili ubicati nello stesso comune) e c) (novità nel godimento dell'agevolazione) della Nota II bis.

Premesso quanto sopra, dunque, possono accedere al beneficio fiscale in esame, tra l'altro, le persone fisiche che, contestualmente al ricorrere dei suddetti requisiti, «siano trasferite all'estero per ragioni di lavoro» al momento dell'atto di acquisto dell'abitazione in Italia.

Come riportato sopra, infatti, il requisito del trasferimento all'estero per ragioni di lavoro «deve sussistere già al momento dell'acquisto dell'immobile».

Tale ultima circostanza assume rilievo dirimente nella fattispecie in esame, in cui, come dichiarato e qui assunto acriticamente, l'Istante è rientrato in Italia e al momento dell'acquisto dell'immobile svolgeva la propria attività lavorativa in Italia. 

Ne consegue, quindi, che ai fini del quesito in esame, non risulta integrato, al momento dell'acquisto dell'immobile, il presupposto di acquirente ''trasferito all'estero per ragioni di lavoro''.

Nel caso di specie si ritiene che l'Istante non possa procedere alla rettifica della dichiarazione precedentemente resa nell'atto di acquisto in relazione al trasferimento della residenza, entro il termine di diciotto mesi dall'acquisto, tramite un atto integrativo, redatto secondo le medesime formalità giuridiche del precedente atto d'acquisto, da registrare presso lo stesso Ufficio di registrazione del suddetto atto originario.

Il mancato rispetto dell'impegno assunto in atto a trasferire la residenza, entro diciotto mesi, nel Comune ove è ubicato l'immobile, comporta quindi la decadenza dalle agevolazioni fruite per l'acquisto della ''prima casa''.

Con la risoluzione 31 ottobre 2011, n. 105/ E, è stato chiarito che «laddove sia ancora pendente il termine di diciotto mesi per il trasferimento della residenza, l'acquirente che si trovi nelle condizioni di non poter rispettare l'impegno assunto, anche per motivi personali, possa revocare la dichiarazione di intenti formulata nell'atto di acquisto dell'immobile», presentando un'apposita istanza all'Ufficio presso il quale l'atto è stato registrato e chiedendo la riliquidazione dell'imposta assolta in sede di registrazione, senza applicazione di sanzioni.

• Risposta AdE 238 del 02.12.2024 - Interpello