Studio Caruso

Il comunicato del 4 aprile del Mit annuncia un pacchetto di norme per intervenire sulla casa, così come chiesto e auspicato anche dalle Amministrazioni territoriali, dalle associazioni e dagli enti  del settore edilizio, già noto come Piano casa 2024.

Si tratta di una serie di misure che mirano a regolarizzare le piccole difformità o le irregolarità strutturali che interessano, secondo uno studio del Consiglio nazionale degli ingegneri, quasi l’80% del patrimonio immobiliare italiano.

Sanatoria immobili 2024: in arrivo il piano casa del MIT

Il piano casa 2024 del  MIT prevede una sanatoria in arrivo per le seguenti irregolarità immobiliari:

• difformità di natura formale, legate alle incertezze interpretative della disciplina vigente;
• difformità edilizie “interne”, riguardanti singole unità immobiliari, a cui i proprietari hanno apportato lievi modifiche; 
• difformità che potevano essere sanate all’epoca di realizzazione dell’intervento, ma non sanabili oggi a causa della disciplina della “doppia conforme” che non consente di conseguire il permesso o la segnalazione in sanatoria per moltissimi interventi, risalenti nel tempo. E ancora per permettere i cambi di destinazione d’uso degli immobili tra categorie omogenee.

Queste linee di indirizzo della bozza normativa che il MIT ha presentate nel corso della riunione sul piano casa, tenutasi alla presenza del vicepresidente del Consiglio e ministro delle Infrastrutture e dei Trasporti con il Dipe (dipartimento per la programmazione e il coordinamento della politica economica) e rappresentanti di circa 50 tra istituzioni, enti, associazioni, ordini professionali e fondazioni del settore.

Scopo del Piano Casa 2024 è tutelare i piccoli proprietari immobiliari che in molti casi attendono da decenni la regolarizzazione delle loro posizioni e che non riescono, spesso, a ristrutturare o vendere la propria casa. 

Scopo ulteriore della misura sarebbe quello di deflazionare il lavoro degli uffici tecnici comunali, 

Alla luce della semplificazione e dell’efficienza amministrativa si è previsto anche di intervenire sulle procedure amministrative per garantire ai cittadini risposte certe in tempi certi.

Attenzione al fatto che il testo non è ancora disponibile, ma sono disponibili alcune delle proposte presentate accedendo alla pagina MIT sul Piano Casa.

Pubblicata in GU n 49 del 28 febbraio la Legge n 18 del 23 febbraio di conversione del Decreto Milleproroghe (Decreto n 215 del 30.12 ).

Tra le proroghe vi è quella per il bonus casa under 36, non contemplata dalla scorsa Legge di Bilancio 2024.

Vediamo, le condizioni imposte dal Milleproroghe per beneficiare del bonus casa in oggetto.

Prima casa under 36: confermata per i preliminari firmati entro il 31.12

Ricordiamo intanto che le agevolazioni prima casa per gli under 36 ( per i rogiti stipulati dal 26 maggio 2021 al 31 dicembre 2023) prevedono che:

• per gli acquisti non soggetti a Iva, non sono dovute le imposte di registro, ipotecaria e catastale,
• per le compravendite soggette a Iva, oltre a non pagare le imposte di registro, ipotecaria e catastale, viene concesso un credito d’imposta di ammontare pari all’Iva pagata al venditore,
• per i finanziamenti erogati per l’acquisto, la costruzione e la ristrutturazione di immobili a uso abitativo non è dovuta l’imposta sostitutiva né l'imposta di bollo.

Per approfondimenti sui bonus casa under 36 leggi anche: Bonus acquisto prima casa under 36: proroga al 31 dicembre 2023.

Con uno specifico emendamento al Milleproroghe ora convertito in legge n 18/2024 si vuole prevedere che, per "dare certezza ai rapporti giuridici inerenti all’acquisto della casa di abitazione" da parte di under 36 con un Isee non superiore a 40mila euro, le agevolazioni su indicate si applicano anche nei casi in cui, entro il termine del 31 dicembre 2023, sia stato sottoscritto il contratto preliminare di acquisto della casa di abitazione.

Attenzione però al fatto che, la stipula del definitivo deve essere formalizzata entro il 31 dicembre del 2024, anche in caso di trasferimento della proprietà da cooperative edilizie ai soci.

Si prevede inoltre una salvaguardia per chi abbia già stipulato il rogito tra gennaio 2024 e l’entrata in vigore della legge di conversione del Milleproroghe disponendo che potranno procedere a compensare le imposte pagate in eccesso, "secondo modalità fissate con provvedimento dell’agenzia delle Entrate".

Tali soggetti avranno diritto a un credito d’imposta pari alle imposte corrisposte in eccesso da usare nell’anno 2025:

• in diminuzione dalle imposte di registro, ipotecaria, catastale, sulle successioni e donazioni dovute sugli atti e sulle denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito;
• in diminuzione dell’IRPEF dovuta in base alla dichiarazione da presentare successivamente alla data dell’acquisto;
• in compensazione in F24 (mentre in nessun caso il credito può essere rimborsato).

Il Governo ha approvato il Decreto proroghe con diverse misure di differimento di termini fiscali.

Tra questi con l'art 4 rubricato Proroga di termini in materia di agevolazioni per l'acquisto della casa di abitazione del testo in bozza si prevedono novità per i mutui casa dei giovani.

In particolare, viene prevista la proroga al 31 dicembre 2023 della possibilità di richiedere l’accesso alle garanzie statali per l’acquisto della prima casa, estese fino all’80% del capitale, a favore di giovani di età inferiore a 36 anni e giovani coppie con ISEE non superiore a 40 mila euro annui.

Il decreto amplia il termine, scaduto il 30 giugno, per la presentazione delle domande, novellando quanto previsto dal Decreto Sostegni-bis che aveva previsto il possibile innalzamento della garanzia pubblica prevista dal Fondo all’80% per tutti coloro che con un Isee non superiore a 40.000 euro annui, richiedono un mutuo superiore all’80% del prezzo d’acquisto dell’immobile, compresi oneri accessori, e che rientrano nelle categorie prioritarie.

In proposito leggi anche Mutui prima casa: proroga al 30 giugno delle garanzie del Fondo statale.

Garanzia mutui giovani: proroga al 31.12.2023

Ricordiamo che la misura agevolativa interessa le seguenti categorie prioritari:

• giovani coppie coniugate o conviventi che abbiano costituito nucleo da almeno due anni, 
• i nuclei familiari monogenitoriali con figli minori conviventi, 
• i conduttori di alloggi di proprietà degli istituti autonomi per le case popolari,
• i giovani under 36.

Con Risposta a interpello n 531 del 28 ottobre 2022 le Entrate chiariscono quando matura il diritto al credito d'imposta per l'acquisto della "prima casa".

Nel caso di specie, si evidenzia che il diritto al credito d'imposta per riacquisito della prima casa matura con un secondo atto di acquisto poiché il precedente atto era in esenzione di imposta scaturendo ossia acquisito effettuato per un accordo di separazione tra coniugi.

L'istante fa presente

• di aver acquistato con il futuro coniuge, un immobile fruendo dell'agevolazione "prima casa", disciplinata dalla Nota II-bis, apposta all'articolo 1, della Tariffa, parte prima, allegata al d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, 
• nonché di aver contratto matrimonio in regime di separazione legale dei beni 
• e di essersi poi separato consensualmente nell'anno successivo, con atto omologato dal Tribunale. 

In esecuzione delle clausole dell'accordo di separazione, l'istante ha acquistato, la quota di proprietà del coniuge (50 per cento dell'abitazione coniugale).

Tale trasferimento è avvenuto in esenzione dall'imposta di registro, ai sensi dell'articolo 19 della legge 6 marzo 1987, n. 74, secondo cui "Tutti gli atti, i documenti ed i provvedimenti relativi al procedimento di scioglimento del matrimonio o di cessazione degli effetti civili del matrimonio, (…), sono esenti dall'imposta di bollo, di registro e da ogni altra tassa". 

L'istante riferisce inoltre che, nel 2022 ha firmato l'accettazione di una proposta di vendita dell'ex casa coniugale e che, successivamente, ha acquistato un'altra abitazione, fruendo nuovamente delle agevolazioni "prima casa", senza utilizzare il credito d'imposta di cui all'articolo 7 della legge 23 dicembre 1998, n. 448, in detrazione dall'imposta dovuta per tale atto. 

In particolare, riferisce che per tale ultimo atto di acquisto, il notaio rogante non ha portato in detrazione alcun credito di imposta per l'acquisto della " prima casa", in quanto per l'ultimo atto (l'atto effettuato con la separazione) di acquisto non venne pagata alcuna imposta di registro in applicazione del citato articolo 19 della legge n. 74 del 1987. 

Viene domandato di sapere "se l'atto in esecuzione di una clausola inserita nell'accordo di separazione, comporti la decadenza della detrazione del credito d'imposta di registro versata". 

L'istante ritiene di aver diritto al credito e di poter portare in detrazione un credito di imposta pari al 50 per cento dell'imposta di registro versata con il primo atto di acquisto (pari alla sua quota parte), nella prossima dichiarazione dei redditi, da presentare nell'anno 2023. 

Credito di imposta agevolazione prima casa: quando spetta

Le entrate specificano che l'articolo 7, comma 1, della legge 23 dicembre 1998, n. 448 prevede che "Ai contribuenti che provvedono ad acquisire, a qualsiasi titolo, entro un anno dall'alienazione dell'immobile per il quale si è fruito dell'aliquota agevolata prevista ai fini dell'imposta di registro e dell'imposta sul valore aggiunto per la prima casa, un'altra casa di abitazione non di lusso, in presenza delle condizioni di cui alla nota II-bis all'articolo 1 della tariffa, parte I, allegata al testo unico delle disposizioni concernenti l'imposta di registro (…), è attribuito un credito d'imposta fino a concorrenza dell'imposta di registro o dell'imposta sul valore aggiunto corrisposta in relazione al precedente acquisto agevolato. L'ammontare del credito non può essere superiore, in ogni caso, all'imposta di registro o all'imposta sul valore aggiunto dovuta per l'acquisto agevolato della nuova casa di abitazione non di lusso". 

Come ribadito con la circolare 25 giugno 2021, n.7/E, a seguito delle modifiche introdotte dall'articolo 1, comma 55, della legge 28 dicembre 2015, n 208 alla nota II-bis all'articolo 1 della Tariffa, parte prima, allegata al d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, è possibile beneficiare del credito d'imposta in esame anche nell'ipotesi in cui il contribuente proceda all'acquisto della nuova abitazione prima della vendita dell'immobile già posseduto (cfr. circolare 8 aprile 2016 n. 12/E). 

Agevolazione prima casa: quando matura il credito di imposta in caso di più atti e uno in esenzione

Dalle norme e dalla prassi richiamate emerge, dunque, che il credito d'imposta spetta al contribuente che abbia acquistato un nuovo immobile con le agevolazioni "prima casa":

• sia se al momento dell'acquisto abbia alienato, da non oltre un anno, la casa di abitazione posseduta acquistata con le agevolazioni, 
• sia se l'alieni entro un anno dal nuovo acquisto agevolato. 

Riguardo all'utilizzo del credito d'imposta come chiarito già con circolare del 1° marzo 2001, n. 19/E, può essere fatto valere, tra l'altro, in diminuzione dell'IRPEF dovuta in base alla prima dichiarazione successiva al nuovo acquisto ovvero alla dichiarazione da presentare nell'anno in cui è stato effettuato il riacquisto stesso (cfr. anche circolari 24 aprile 2015, n. 17/E; 20 aprile 2005, n. 15/E).

Inoltre, come precisato con la risoluzione 11 maggio 2004, n. 70/E, nel caso in cui il contribuente intenda beneficiare del credito d'imposta in sede di dichiarazione dei redditi, non è necessario dichiarare in atto tale volontà. 

Pertanto, nel caso di specie si ritiene che l'istante maturi il diritto al credito d'imposta in esame con l'acquisto agevolato del secondo immobile, avvenuto nel 2022.

In particolare, l'atto con il quale è stata acquistata la quota del 50 per cento in esecuzione degli accordi di separazione, non configura un acquisto di un nuovo immobile.

Si precisa, in ogni caso, che l'istante deve effettivamente procedere all'alienazione della ex casa coniugale entro un anno dalla stipula dell'acquisto del secondo immobile, al fine di non decadere dall'agevolazione fruita per tale acquisto (comma 4-bis della nota II-bis, all'articolo 1 della Tariffa, parte prima), circostanza che comporterebbe, altresì, il recupero del credito d'imposta eventualmente utilizzato. 

Si ricorda, infine, che il credito d'imposta spetta "… fino a concorrenza dell'imposta di registro o dell'imposta sul valore aggiunto corrisposta in relazione al precedente acquisto agevolato", che nel caso di specie è quella versata dall'istante con il primo atto di acquisto effettuato con l'ex coniuge.

• Risposta a interpello n 531 del 28 ottobre 2022

Con Risposta a interpello n 441 del 30 agosto le entrate affrontano il caso della decadenza parziale dalle agevolazioni prima casa a seguito di costituzione del diritto di usufrutto sull'immobile agevolato prima del decorso dei cinque anni dall'acquisto. 

L'istante, cittadino italiano residente all'estero, iscritto all'AIRE, fa presente che nel 2021 ha acquistato in Italia un immobile abitativo, fruendo dell'agevolazione cd. " prima casa" disciplinata dalla Nota II-bis all'articolo 1 della Tariffa, Parte I, allegata al d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131 (di seguito TUR). 

Egli afferma che "non potendo prevedere, per motivi lavorativi, di trasferire la propria residenza in Italia in tempi brevi, lo scrivente sta valutando se costituire un diritto di usufrutto a tempo determinato a favore della propria moglie". 

Premesso quanto sopra, l'istante chiede di conoscere:

1) se l'usufrutto a tempo determinato produce i medesimi effetti dell'usufrutto vitalizio (compressione del diritto di proprietà), rendendo quindi applicabile quanto disposto di cui al comma 4 della citata Nota II-bis (ossia la decadenza dalle agevolazioni fruite, nella presente ipotesi, parziale); 

2) se, nel caso in cui la risposta al precedente punto a) sia positiva, la base imponibile su cui applicare le imposte di registro, ipotecarie e catastali dovute nella  misura ordinaria (oltre alla sanzione e agli interessi) sia costituita dall'intero valore del bene, oppure venga rapportata al valore del diritto di usufrutto costituito a tempo determinato 

Le Entrate  ricordano che l'agevolazione per l'acquisto della "prima casa" è disciplinata dalla Nota II-bis, posta in calce all'articolo 1 della Tariffa, Parte I, allegata al d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131 (TUR). 

Il comma 4 della sopra citata Nota II-bis prevede che «In caso di dichiarazione mendace o di trasferimento per atto a titolo oneroso o gratuito degli immobili acquistati con i benefici di cui al presente articolo prima del decorso del termine di cinque anni dalla data del loro acquisto, sono dovute le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura ordinaria, nonché una sovrattassa pari al 30 per cento delle stesse imposte. (…) Sono dovuti gli interessi di mora di cui al comma 4 dell'articolo 55 del presente testo unico. Le predette disposizioni non si applicano nel caso in cui il contribuente, entro un anno dall'alienazione dell'immobile acquistato con i benefici di cui al presente articolo, proceda all'acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione principale». 

Pertanto, si incorre nella decadenza dall'agevolazione fruita in caso di trasferimento degli immobili acquistati con i benefici in esame entro i cinque anni dall'acquisto, se non si procede a un nuovo acquisto entro un anno dall'alienazione dell'immobile agevolato.

In relazione alla possibile decadenza parziale dall'agevolazione, con la risoluzione del 16 febbraio 2006, n. 31/E è stato chiarito che: così come il regime di favore trova applicazione anche con riferimento all'acquisto di una quota di abitazione (cfr. circolare n. 19 dell'1 marzo 2001, paragrafo 2.2.3), allo stesso modo deve ritenersi che la vendita di una quota o di una parte di essa (prima dei cinque anni), determini la decadenza per la quota o porzione di immobile ceduta. 

In tal senso, il richiamo contenuto nella menzionata norma al "trasferimento per atto a titolo oneroso o gratuito degli immobili acquistati" deve intendersi riferito anche alle quote o porzioni di immobili (nello stesso senso v. ordinanza Corte Cassazione n. 24658 dell'8 ottobre 2018). 

Con la risoluzione dell'8 agosto 2007, n. 213/E, inoltre, in relazione alla richiamata normativa, è stato chiarito che la cessione del diritto di nuda proprietà, entro i cinque anni dall'acquisto agevolato, comporta la decadenza dai benefici in questione e in tale ipotesi la perdita del beneficio riguarda la parte di prezzo corrispondente al diritto parziario ceduto. 

In particolare, si applicano al prezzo dichiarato nell'atto di acquisto i coefficienti per la determinazione dei diritti di usufrutto, di cui al prospetto dei coefficienti allegato al TUR, con riferimento alla data in cui il diritto è stato acquisito. 

Pertanto, la perdita del beneficio è rapportata al valore del diritto parziario ceduto.

Analogamente, si incorre nella decadenza parziale dall'agevolazione fruita in sede di acquisto della piena proprietà dell'abitazione, anche nel caso di costituzione di diritti reali, quali l'usufrutto, l'uso o l'abitazione, in quanto cessione parziale del suddetto più ampio diritto. 

La costituzione del diritto di usufrutto sull'immobile agevolato di cui alla fattispecie in esame, comporta, infatti, una compressione del diritto di piena proprietà acquistato dall'istante con le agevolazioni. 

L'agenzia condivide, pertanto, la soluzione proposta dall'istante, secondo la quale la decadenza dall'agevolazione opera proporzionalmente al valore del diritto parziario ceduto. 

Conseguentemente, ai fini fiscali, sul valore del diritto alienato va recuperata la differenza tra la tassazione agevolata e la tassazione ordinaria, oltre alla sanzione e agli interessi, ai sensi del richiamato art. 1, comma 4 della Nota II-bis Parte prima, del TUR. La base imponibile su cui calcolare le imposte di registro, ipotecarie e catastali nella misura ordinaria ai fini del recupero della differenza dovuta, dovrà essere rapportata al valore dell'usufrutto a tempo determinato, calcolato ai sensi dell'articolo 48 del TUR ("Valore della nuda proprietà, dell'usufrutto, dell'uso e dell'abitazione") che fa espresso rinvio all'articolo 46 del TUR ("Rendite e pensioni"). 

• Risposta a interpello n 441 del 30 agosto 2022

Con Risposta a interpello n 349 del 28 giugno le Entrate forniscono chiarimenti sulla perdita della agevolazione prima casa nel caso di acquisto della nuda proprietà da parte di una cittadina italiana residente all'estero.

Vediamo i dettagli.

L'istante residente all’estero e iscritta all'AIRE ha acquistato casa in Italia e l'ha rivenduta prima dei 5 anni con impegno a ricomperare altro immobile entro un anno per non perdere l'agevolazione prima casa.

Provvede poi ad acquistare un nuovo immobile intestando a se stessa la nuda proprietà e a una parente il diritto di usufrutto, l'agenzia ritiene che non potrà fruire del regime agevolato, riconosciuto dalla norma solo per la proprietà piena dell’immobile. 

Di contro, l'agenzia aggiunge che come precisato anche nella risposta a interpello n. 627/2021 la stessa istante, cittadina iscritta all’Aire, non è tenuta ad adibire il nuovo immobile acquistato entro l’anno anno successivo alla vendita, ad abitazione principale in quanto tale obbligo non può essere imposto a chi vive stabilmente all’estero.

L'agenzia spiega che in linea generale la decadenza dalla agevolazione prima casa è evitata, se il contribuente, entro un anno dall'alienazione dell'immobile acquistato con i benefici, proceda all'acquisto di altro immobile che deve essere destinato ad abitazione principale.

Con particolare riguardo alla situazione del cittadino emigrato all'estero, si osserva che in base alla Nota II-bis della Tariffa, Parte prima, allegata al d.P.R. n. 131 del 1986  l'agevolazione spetta a condizione che "l'immobile acquistato costituisca la 'prima casa' nel territorio italiano". 

Come chiarito dalla circolare 12 agosto 2005, n. 38/E, l'agevolazione compete a condizione che l'immobile sia ubicato in qualsiasi punto del territorio nazionale, senza, peraltro, che sia necessario per l'acquirente stabilire entro diciotto mesi la residenza nel Comune in cui è situato l'immobile acquistato (cfr. anche circolare n. 19/E del 1 marzo 2001, paragrafo 2.1.2. e circolare n. 1 del 2 marzo 1994 capitolo I, paragrafo 2, lett. b), purché sussistano gli altri requisiti di cui alle lettere b) e c) della più volte richiamata Nota II-bis. 

Con la risposta dell'Agenzia delle entrate n. 627 del 2021 è stato affermato che, coerentemente alla disposizione relativa alla fruizione dell'agevolazione in sede di (primo) acquisto da parte del cittadino residente all'estero, anche in sede di riacquisto di altra abitazione sul territorio nazionale, non sia necessario ottemperare all'obbligo di adibire il nuovo immobile ad abitazione principale; ciò in quanto tale obbligo (analogamente a quello di residenza) non può essere imposto ai cittadini che vivono stabilmente all'estero e che, pertanto, si trovano nella impossibilità di adibire la casa acquistata «a propria abitazione principale». 

Sul tema della piena proprietà l’Agenzia richiama la sentenza della Cassazione n. 17148/2018 secondo la quale l'atto necessario a evitare la decadenza dall'agevolazione prima casa precedentemente fruita, deve essere rappresentato da un titolo idoneo a consentirgli l'uso e il godimento di un'abitazione in via piena ed esclusiva e, di conseguenza a destinare la stessa ad abitazione principale. 

Per la Suprema corte la decadenza non è evitata se, entro un anno dall'alienazione dell'immobile acquistato con la misura agevolativa, il contribuente proceda all'acquisto della nuda proprietà di un’altra casa.

Concludendo, alla luce della ratio della disciplina in esame come delineata dalla giurisprudenza di legittimità si ritiene che il riacquisto, entro un anno, della sola nuda proprietà di altro immobile non sia idonea ad evitare la decadenza conseguente alla rivendita infraquinquennale dell'immobile acquistato con l'agevolazione "prima casa".  Non rileva la circostanza relativa all'impossibilità di adibire la casa riacquistata a propria abitazione principale dal contribuente cittadino italiano emigrato all'estero. 

• Risposta a interpello n 349 del 28 giugno

Con Risposta a interpello n 260 del 12 maggio 2022 le Entrate rispondono ad un quesito sulla esenzione degli atti intenerenti la risoluzione della crisi coniugale.

In particolare, il contratto di mutuo stipulato per estinguere il mutuo acceso per l'acquisto della casa coniugale a seguito di un accordo di separazione, potrà rientrare nell'ambito di applicazione della disposizione agevolativa di cui all'articolo 19 della legge n.74 del 1987, nei limiti dell'ammontare indicato dal predetto accordo destinato alla ex moglie. 

Dei coniugi hanno presentato domanda per l'omologazione della separazione consensuale, negli accordi di separazione è stato stabilito che l'immobile, residenza familiare e acquistato a suo tempo dai coniugi in regime di comunione di beni, venga attribuito per intero al marito con l'obbligo dello stesso di corrispondere alla moglie, contestualmente all'atto di trasferimento, una somma destinata anche all'estinzione del finanziamento già contratto congiuntamente dai coniugi nel 2016. 

In particolare il marito "dovrà procedere all'accensione di un nuovo finanziamento (interamente a lui intestato) espressamente destinato e quale 'condicio sine qua non' per dare esecuzione agli accordi di separazione". 

Si chiede di conoscere se "anche il mutuo contratto al fine di dare esecuzione agli accordi che costituiscono elemento essenziale e condizione indispensabile per giungere alla soluzione della crisi coniugale, abbia diritto di entrare a pieno titolo, nell'ambito di applicazione della disposizione agevolativa" di cui all'articolo 19 della legge n.74 del 1987. 

L'agenzia delle Entrate ricorda che l'articolo 19 della legge 6 marzo 1987, n. 74, dispone che "Tutti gli atti, i documenti ed i provvedimenti relativi al procedimento di scioglimento del matrimonio o di cessazione degli effetti civili del matrimonio nonché ai procedimenti anche esecutivi e cautelari diretti ad ottenere la corresponsione o la revisione degli assegni di cui articoli 5 e 6 della legge 1° dicembre 1970, n. 898, sono esenti dall'imposta di bollo, di registro e da ogni altra tassa". 

Inoltre, con circolare n. 27/E del 21 giugno 2012 è stato chiarito che, dal punto di vista oggettivo, l'esenzione di cui al citato articolo 19 si riferisce a tutti gli atti, documenti e provvedimenti che i coniugi pongono in essere nell'intento di regolare i rapporti giuridici ed economici relativi al procedimento di scioglimento del matrimonio o di cessazione degli effetti civili dello stesso 

Inoltre, sempre relativamente all'applicazione dell'articolo 19 della legge n. 74 del 1987, con l'ordinanza 17 febbraio 2021 n. 4144, la Corte di Cassazione ha affermato che:

"l'esenzione (…) si estende a tutti gli atti, i documenti ed i provvedimenti relativi al procedimento di separazione personale dei coniugi, in modo da garantire l'adempimento delle obbligazioni che i coniugi separati hanno assunto per conferire un nuovo assetto ai loro interessi economici (…). L'agevolazione va, quindi, riconosciuta in riferimento ad atti e convenzioni posti in essere nell'intento di regolare (…) i rapporti patrimoniali tra i coniugi conseguenti allo scioglimento del matrimonio, o alla separazione personale, compresi gli accordi che contengono il riconoscimento o attuino il trasferimento della proprietà di beni mobili ed immobili all'uno o all'altro coniuge (…)". 

Alla luce di quanto esposto, con riferimento alla fattispecie rappresentata nella quale, come affermato dall'Istante, la stipula del mutuo costituisce "condicio sine qua non' per dare esecuzione agli accordi di separazione" si ritiene che il contratto di mutuo stipulato dall'ex coniuge possa ricomprendersi tra i " 'contratti della crisi coniugale', la cui causa è proprio quella di definire in modo non contenzioso e tendenzialmente definitivo la crisi" e, pertanto, possa rientrare tra quelli che l'ordinanza n. 4144 del 2021, appena citata, considera "atti realizzativi degli accordi coniugali" che "debbono dunque farsi rientrare nella nozione di 'atti relativi al procedimento di separazione o divorzio' ex articolo 19 L. cit. …". 

Resta fermo che tale condizione deve risultare dalle clausole contenute nell'accordo di separazione omologato dal giudice, finalizzato alla risoluzione della crisi coniugale. 

Con Risposta a interpello n 261 dell'11 maggio 2022  le Entrate chiariscono le condizioni per avere il bonus acquisto casa under 36 nel caso di preliminare intestato al padre dell'acquirente, il quale paga anche le fatture caparra e acconto.

L'Istante dichiara di possedere tutti i requisiti soggettivi e oggettivi per beneficiare delle agevolazioni fiscali per l'acquisto della "prima casa" previste dal decreto-legge 25 maggio 2021, n. 73 noto come decreto "Sostegni bis", come modificato dalla legge di conversione 23 luglio 2021, n. 106. 

Egli intende acquistare un immobile di nuova costruzione da un'impresa costruttrice e fa presente che presso uno studio notarile, è stato stipulato l'atto preliminare di compravendita tra il proprio padre e il rappresentante dell'impresa costruttrice  Le fatture relative alla caparra e agli acconti emesse dall'impresa costruttrice, sono state intestate a suo padre. 

Alla stipula dell'atto definitivo (fine costruzione e consegna dell'immobile), l'immobile verrà intestato all'Istante, che vi trasferirà immediatamente la residenza e il saldo verrà pagato in parte con bonifico bancario ed in parte con un finanziamento da istituto bancario aperto in quella sede. 

Ciò posto, l'Istante chiede se possa usufruire del credito d'imposta per l'intero ammontare dell'IVA sull'acquisto ovvero "se abbia influenza l'intestazione al padre del compromesso e delle fatture di caparra e acconti".

Le entrate con riferimento alla specifica questione rappresentata dall'Istante riepilogano che dall'esame del contratto preliminare stipulato e registrato tra l'impresa costruttrice e il padre dell'Istante e registrato emerge che quest'ultimo "promette di acquistare, per sé o per persona fisica o giuridica da nominare, il diritto di piena ed esclusiva proprietà sulla porzione dell'edificio sito nel Comune di … da costruirsi sul terreno di cui in premessa i cui relativi dati catastali si intendono qui integralmente riportati e trascritti" e che "La stipula dell'atto pubblico definitivo di vendita dovrà avvenire entro il 2022.". 

L'Istante trasferirà la residenza nell'immobile che alla consegna dello stesso gli verrà intestato.

In relazione a ciò viene osservato che il "Contratto per persona da nominare" è disciplinato dagli articoli 1401 e ss. del Codice Civile ed ha le seguenti caratteristiche: 

• "Nel momento della conclusione del contratto una parte può riservarsi la facoltà di nominare successivamente la persona che deve acquistare i diritti e assumere gli obblighi nascenti dal contratto stesso" (cfr. articolo 1401); 
• "La dichiarazione di nomina deve essere comunicata all'altra parte nel termine di tre giorni dalla stipulazione del contratto, se le parti non hanno stabilito un termine diverso" (cfr. articolo 1402, comma 1); 
• "La dichiarazione non ha effetto se non è accompagnata dall'accettazione della persona nominata o se non esiste una procura anteriore al contratto" (cfr. articolo 1402, comma 2); 
• "Quando la dichiarazione di nomina è stata validamente fatta, la persona nominata acquista i diritti e assume gli obblighi derivanti dal contratto con effetto dal momento in cui questo fu stipulato" (cfr. articolo 1404).

Pertanto, affinché l'Istante under 36 si sostituisca quale parte contrattuale del contratto preliminare originariamente stipulato dal padre "per sé o per persona da nominare", acquisendo i diritti ed assumendo gli obblighi derivanti dal contratto medesimo con effetto dal momento in cui questo fu stipulato (incluso avvalersi dei pagamenti di caparra e acconti già effettuati dal padre), è necessaria una dichiarazione di nomina validamente fatta alla luce delle predette disposizioni. 

Inoltre, poiché è riconosciuto all'acquirente che fruisce dell'agevolazione "prima casa under trentasei" un credito d'imposta "di ammontare pari all'imposta sul valore aggiunto corrisposta in relazione all'acquisto", sarà necessario che dall'atto di compravendita dell'immobile, stipulato dall'Istante in seguito alla sua nomina, risultino specificamente enunciati:

• gli acconti già pagati dal padre, con indicazione dei relativi importi e delle modalità di pagamento 
• nonché gli estremi delle fatture intestate allo stesso genitore con applicazione dell'aliquota IVA agevolata al 4 per cento.

In altri termini, ai fini di beneficiare della agevolazione deve risultare dall'atto di compravendita:

• l'ammontare di IVA corrisposta in relazione all'acquisto agevolato, che andrà a costituire il credito d'imposta riconosciuto a favore dell'acquirente under trentasei.

Infine viene specificato che il credito d'imposta spetta nella misura massima del 4 per cento. Ciò trova conferma anche nella circolare esplicativa 14 ottobre 2021, n. 12/E, paragrafo 3.1., nella quale è stato precisato che spetta all'acquirente, quando non trova applicazione il regime di esenzione di cui all'articolo 10, n. 8-bis, del d.P.R. 26 ottobre 1972, n. 633, un credito d'imposta di ammontare pari all'imposta sul valore aggiunto corrisposta in relazione all'acquisto, applicata con aliquota nella misura del 4 per cento.

• Risposta a interpello n 261 dell'11 maggio 2022

Le Entrate con Risposta a interpello n. 4 del 7 gennaio 2022 chiariscono che:

• il contribuente che ha chiesto la revoca della dichiarazione per l'ottenimento della agevolazione prima casa rilasciata al momento del rogito per l’acquisto, e ha chiesto e ottenuto la riliquidazione delle relative imposte,
• può riottenere le agevolazioni per lo stesso immobile se ha trasferito la residenza nel comune della nuova abitazione entro diciotto mesi dall’atto originario di acquisto.

L'istante acquistava una porzione di un fabbricato per civile abitazione e un terreno di pertinenza. Per l'acquisto di detti immobili richiedeva l'applicazione dell'agevolazione per la "prima casa" e, a tal fine, dichiarava di voler stabilire, entro 18 mesi dall'acquisto, la propria residenza nel comune dove è situato l'immobile.

Dopo la stipula del rogito ed il trasferimento nell'alloggio in questione, la convivente, già con gravi problemi di salute e di disabilità fisica subiva un notevole peggioramento, al punto tale che si rendeva indispensabile il trasferimento in un'altra abitazione maggiormente confacente alle necessità e cure della suddetta.  Perciò l'istante si vedeva costretto a rinunciare alle agevolazioni di legge previste per la "prima casa" di cui aveva fatto richiesta e richiedeva all'ufficio dell'Agenzia delle entrate la riliquidazione delle imposte pagate. L'istante eseguiva, quindi, il pagamento della maggior somma dovuta. 

Tuttavia, ancora dopo, sempre a causa della salute della compagna, l'istante riferisce che l'abitazione in oggetto si presentava maggiormente confacente. Ciò premesso, chiede se sia possibile «riottenere le agevolazioni "prima casa"», richieste ed ottenute  «sempre per lo stesso stabile indicato nel rogito in cui attualmente ha la residenza».

L'articolo 1 della Tariffa, Parte prima, allegata al d.P.R 26 aprile 1986, n. 131, prevede l'applicazione dell'aliquota agevolata del 2 per cento, ai fini dell'imposta di registro, per i trasferimenti che hanno per oggetto case di abitazione, ad eccezione di quelle di categoria catastale A/1, A/8 e A/9, ove ricorrano le condizioni di cui alla Nota II-bis al citato articolo 1. 

Tra le condizioni prescritte per beneficiare dell'agevolazione "prima casa", la citata Nota, alla lettera a) stabilisce «che l'immobile sia ubicato nel territorio del comune in cui l'acquirente ha o stabilisca entro diciotto mesi dall'acquisto la propria residenza (…). La dichiarazione di voler stabilire la residenza nel comune ove è ubicato l'immobile acquistato deve essere resa, a pena di decadenza, dall'acquirente nell'atto di acquisto». 

Pertanto, per fruire dell'agevolazione "prima casa" occorre, tra l'altro, che l'acquirente abbia o si impegni ad ottenere la residenza nel comune in cui intende acquistare l'immobile abitativo. 

La dichiarazione dell'acquirente di volere stabilire la residenza nei diciotto mesi è prevista dalla legge a pena di decadenza dall'agevolazione. 

Con la risoluzione del 31 ottobre 2011, n. 105/E, è stato chiarito che in linea di principio deve escludersi che il soggetto acquirente, che abbia reso la dichiarazione in atto di possedere i requisiti prescritti dalla norma di cui alla Nota II-bis, possa in data successiva rinunciare alle agevolazioni "prima casa" fruite. 

Tuttavia, con il citato documento di prassi, è stata riconosciuta la possibilità per l'acquirente, in considerazione della peculiarità della condizione prevista dalla lettera a) della citata Nota II-bis, il cui verificarsi dipende da un comportamento che il contribuente dovrà porre in essere in un momento successivo all'atto, di revocare la dichiarazione di intento, formulata nell'atto di acquisto medesimo, laddove lo stesso si trovi nelle condizioni di non poter rispettare l'impegno assunto, anche per motivi personali. 

Come evidenziato nella risoluzione, la dichiarazione resa risulterà mendace e, pertanto, si realizzerà la decadenza dall'agevolazione, solo qualora, decorsi i diciotto mesi, il contribuente non abbia proceduto al cambio di residenza. 

In tale situazione si è trovato l'istante che, prima dello scadere del termine dei 18 mesi, ha presentato all'Ufficio presso il quale l'atto è stato registrato un'istanza di revoca della dichiarazione d'intento espressa in atto di voler trasferire la propria residenza nel comune ove è ubicato l'immobile acquistato ed ha chiesto la riliquidazione dell'imposta assolta in sede di registrazione.

A seguito della presentazione dell'istanza, l'Ufficio ha proceduto alla riliquidazione ed all'emissione di apposito avviso di liquidazione dell'imposta dovuta oltre che degli interessi legali calcolati a decorrere dalla data di stipula dell'atto di compravendita, cui è seguito il relativo versamento, senza applicazione delle sanzioni. 

Alla luce della peculiarità della procedura in esame, che comporta l'emissione da parte dell'Ufficio di un apposito avviso di liquidazione esclusivamente al fine di quantificare le imposte e gli interessi dovuti, senza applicazione delle sanzioni, e di " perfezionare" la revoca della dichiarazione d'intenti manifestata nell'atto ai fini dell'agevolazione, a seguito di istanza del contribuente, si ritiene possibile la presentazione di una "revoca" della precedente istanza di riliquidazione, purché risulti in ogni caso integrata la condizione di cui alla lettera a) della Nota II-bis, avuto riguardo all'atto originario di compravendita. 

Nel caso di specie, dalla documentazione allegata emerge che l'istante ha provveduto a trasferire la propria residenza nel Comune in cui è sito l'immobile, successivamente alla revoca della dichiarazione d'intenti, ma comunque prima del decorso del termine di 18 mesi dalla data di acquisto pertanto può riottenere l'agevolazione.

Resta fermo, in ogni caso, il rispetto delle ulteriori condizioni previste dalla Nota II-bis oggetto di apposita dichiarazione in atto.

• Risposta a interpello n 4 del 7 gennaio 2021

Con Risposta a interpello n 751 del 28 ottobre 2021 le Entrate affrontano nuovamente il tema dell'agevolazione prima casa

In questa circostanza con un focus particolare, ossia trattano il caso di un cittadino italiano iscritto AIRE che vorrebbe concedere in comodato d'uso gratuito l'immobile ancora da acquistare alla propria madre.

Agevolazione prima casa: acquisto di immobile da iscritto AIRE  e comodato d'uso al familiare

L'istante, chiede:

• se al momento dell'acquisto, essendo l'immobile, che intende cedere in comodato d'uso gratuito alla propria madre, di nuova costruzione, possa usufruire dell'IVA agevolata al 4% prevista dal n. 21), della Tabella A allegata al d.P.R. n. 633 del 1972 
• se la vendita dell'immobile entro i 5 anni dalla data di acquisto, senza effettuare nessun altro acquisto, non dia luogo a plusvalenza tassabile in virtù della residenza all'estero 

Le Entrate chiariscono che:

• l’agevolazione prima casa spetta al cittadino italiano emigrato all’estero e iscritto all’AIRE che intenda attribuire l’immobile acquistato in comodato alla madre,
• se l’immobile venisse poi ceduto entro 5 anni, non si avrà plusvalenza se lo stesso sia effettivamente adibito ad abitazione principale del familiare comodatario.

Agevolazione prima casa: i requisiti per averla, la plusvalenza nella cessione entro i 5 anni

L'agenzia ricorda che ai sensi della disposizione contenuta al numero 21), della Tabella A allegata al d.P.R. 26 ottobre 1972 n. 633, l'aliquota Iva nella misura agevolata del 4 per cento si applica alle cessioni di «case di abitazione ad eccezione di quelle di categoria catastale A1, A8 e A9, ancorché non ultimate, purché permanga l'originaria destinazione, in presenza delle condizioni di cui alla nota II-bis) all'art. 1 della tariffa, parte prima, allegata al testo unico delle disposizioni concernenti l'imposta di registro, approvato con D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131». 

Dunque, l'aliquota Iva del 4 per cento, si applica per l'acquisto di case di abitazione di categoria catastale diversa dalle categorie catastali A/1, A/8, A/9 qualora in capo all'acquirente ricorrano le condizioni previste per fruire delle agevolazioni "prima casa"

In particolare è necessario che: 

a) che l'immobile sia ubicato nel territorio del comune in cui l'acquirente ha o stabilisca entro diciotto mesi dall'acquisto la propria residenza o, se diverso, in quello in cui l'acquirente svolge la propria attività ovvero, se trasferito all'estero per ragioni di lavoro, in quello in cui ha sede o esercita l'attività il soggetto da cui dipende ovvero, nel caso in cui l'acquirente sia cittadino italiano emigrato all'estero, che l'immobile sia acquistato come "prima casa" sul territorio italiano. La dichiarazione di voler stabilire la residenza nel comune ove è ubicato l'immobile acquistato deve essere resa, a pena di decadenza, dall'acquirente nell'atto di acquisto; 

b) che nell'atto di acquisto l'acquirente dichiari di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l'immobile da acquistare; 

c) che nell'atto di acquisto l'acquirente dichiari di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni di cui al presente articolo

Dunque la lettera a) prevede che l'agevolazione spetti anche nel caso in cui l'acquirente sia cittadino italiano emigrato all'estero, a condizione che l'immobile acquistato costituisca la "prima casa" nel territorio italiano e senza alcun obbligo di fissare la residenza (cfr. circolare n. 38/E del 12/08/2005). 

Pertanto, nel caso in esame, si ritiene che l'istante possa acquistare l'immobile usufruendo dell'aliquota Iva agevolata anche nell'ipotesi in cui conceda in comodato l'immobile stesso.

Per quanto riguarda l'ulteriore quesito relativo alla tassazione della plusvalenza nel caso di cessione del suddetto immobile, entro il quinquennio dalla data di acquisto, occorre far riferimento alla  risoluzione n. 136/E del 8 aprile 2008.

Tale documento di prassi specifica che per effetto del combinato disposto di cui all'articolo 23, comma 1, lett. f), del d.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917 (Tuir) e del successivo articolo 67 del Tuir, comma 1, lettera b)sono soggette ad imposizione le plusvalenze realizzate mediante:

• cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, 
• esclusi quelli acquisiti per successione e le unità immobiliari urbane che per la maggior parte del periodo intercorso tra l'acquisto o la costruzione e la cessione sono state «adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari».

Sulla base delle disposizioni citate, la non tassabilità delle plusvalenze derivanti da cessioni intervenute entro il quinquennio tra la data di acquisto e di cessione è condizionata alla circostanza che l'immobile per la maggior parte di detto periodo sia stato adibito ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari. 

Concludendo si ricorda che per abitazione principale si intende "quella nella quale la persona fisica, che la possiede a titolo di proprietà o altro diritto reale o i suoi familiari dimorano abitualmente" e l'articolo 15, comma 1, lettera b), che, ai fini della determinazione della detrazione d'imposta sugli interessi passivi relativi ai mutui stipulati per l'acquisto dell'abitazione principale, considera tale "quella nella quale il contribuente o i suoi familiari dimorano abitualmente". 

Per quanto riguarda l'espressione "familiari" il relativo significato va desunto dall'articolo 5, ultimo comma del TUIR