Studio Caruso

Con la Risposta a interpello n 117 del 4 giugno l'Agenzia delle Entrate ha ulterioremente chiarito un caso di agevolazione prima casa.

In particolare, un il contribuente possieda un immobile, acquistato con le agevolazioni prima casa, può acquisire una seconda abitazione nel medesimo comune e con le stesse agevolazioni soltanto se rivende la prima entro due anni. 

Prima casa: solo se l’immobile preposseduto è rivenduto entro 2 anni

I contribuenti acquistavano nel 1986 un immobile a uso abitativo tra loro adiacenti usufruendo delle agevolazioni cosiddette “prima casa” per poi acquisire, nel 2004, anche l’immobile adiacente, al fine di ampliare l’abitazione principale. 

Il secondo cquisto non ha bensficiato dell’agevolazione “prima casa” in quanto non era ancora stata emanata la circolare dell’Agenzia delle entrate n. 38/2005 che estendeva l’agevolazione a quanti avessero acquisito una ulteriore “prima casa” al fine di ampliare i propri spazi abitativi. 

I contribuenti successivamente univano le due unità immobiliari procedendo all’unificazione catastale.

Gli istanti intendono acquistare, nel comune in cui risiedono e fruendo dell’agevolazione, un’altra casa con relativa pertinenza da adibire ad abitazione principale.

Essi hanno chiesto all’Agenzia se potranno godere dell’agevolazione “prima casa” sul secondo acquisto, impegnandosi a vendere, entro due anni, l’abitazione già posseduta nello stesso comune. 

Inoltre si domanda la possibilità di accedere al credito di imposta relativo al secondo acquisto previsto dall’articolo 7 della legge n. 448/1998.

L'agenzia delle Entrate ha replicato ricordando innanzitutto le norme della agevolazione.

L’articolo 1 della Tariffa, Parte prima, del Tur (Testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta del registro, approvato con Dpr n. 131/1986) prevede l’applicazione dell’aliquota nella misura del 2% per gli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di case di abitazione di categoria catastale diversa da A/1, A/8, A/9 e gli atti traslativi o costitutivi della nuda proprietà, dell’usufrutto, dell’uso e dell’abitazione relativi alle stesse, al ricorrere delle condizioni previste nella Nota IIbis.

L'agevolazione può essere goduta alle seguenti condizioni:

a) che l’immobile sia ubicato nel territorio del comune in cui l’acquirente ha o stabilisca entro diciotto mesi dall’acquisto la propria residenza o, se diverso, in quello in cui l'acquirente svolge la propria attività […];

b) che nell’atto di acquisto l’acquirente dichiari di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l’immobile da acquistare;

c) che nell’atto di acquisto l’acquirente dichiari di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni di cui al presente articolo […]».

Il successivo comma 4bis, introdotto dall’articolo 1, comma 55, della legge n. 208/2015 e modificato dall’articolo 1, comma 116, della legge n. 207/2024 prevede, inoltre, che «L’aliquota del 2% si applica anche agli atti di acquisto per i quali l’acquirente non soddisfa il requisito di cui alla lettera c) del comma 1 e per i quali i requisiti di cui alle lettere a) e b) del medesimo comma si verificano senza tener conto dell’immobile acquistato con le agevolazioni elencate nella lettera c), a condizione che quest’ultimo immobile sia alienato entro due anni dalla data dell’atto. In mancanza di detta alienazione, all’atto di cui al periodo precedente si applica quanto previsto dal comma 4».

Pertanto, i contribuenti possono fruire nuovamente delle agevolazioni “prima casa” per l’acquisto di un’altra abitazione, nonostante siano titolari su tutto il territorio nazionale di un altro immobile precedentemente acquistato con l’agevolazione “prima casa”, a condizione che l’immobile già posseduto venga alienato entro il termine di due anni dal nuovo acquisto agevolato.

Per quanto riguarda il quesito relativo al diritto al credito d’imposta, l’articolo 7 della legge n. 448/1998 attribuisce un credito d’imposta ai contribuenti che provvedono ad acquisire, entro un anno dall’alienazione dell’immobile acquistato con le agevolazioni, un’altra casa di abitazione, sempreché anche in relazione al secondo acquisto sussistano le condizioni per beneficiare delle agevolazioni “prima casa”.

In seguito, grazie all’introduzione del comma 4bis nella Nota IIbis citata, il credito d’imposta spetta anche nelle ipotesi in cui il contribuente proceda all’acquisto, con l’agevolazione in esame, della nuova abitazione, ancor prima di rivendere la casa agevolata preposseduta (circolare n. 12/2016, paragrafo 2.1; risposte nn. 197 e 238/2005).

Tuttavia, il credito d’imposta non spetta a quanti abbiano alienato un immobile acquistato con l’aliquota ordinaria, senza fruire dell’agevolazione “prima casa”.

L’avvenuta fruizione dell’aliquota ridotta prevista dall’agevolazione “prima casa” al momento dell’acquisto precedentemente effettuato, costituisce il presupposto per l’attribuzione del credito d’imposta previsto dall’articolo 7, comma 1, della legge 448 del 1998.

Pertanto, l’Agenzia ritiene applicabile al caso di specie l’agevolazione “prima casa” per il nuovo acquisto, nello stesso comune, a condizione vendere entro il termine di due anni, l’unica abitazione già posseduta, risultante dalla fusione della porzione di abitazione acquistata con l’agevolazione (nel 1986), con la porzione di abitazione (quella contigua) acquistata senza agevolazione (nel 2004).

Il credito di imposta correlato all’agevolazione, maturerà con il futuro acquisto agevolato ma dovrà essere calcolato facendo riferimento all’imposta effettivamente versata con l’aliquota agevolata relativa alla porzione di immobile acquistato con l’agevolazione nel 1986 e non all’imposta versata in misura ordinaria per l’acquisto, senza agevolazione, della porzione corrispondente all’abitazione adiacente, acquistata nel 2004. 

Quindi l'imposta di registro assolta in misura ordinaria, senza applicazione dell’agevolazione prima casa, non può concorrere alla determinazione del credito d’imposta.   

• Risposta AdE 117 del 04.06.2026 - Interpello

Con la Risposta a interpello n 108 del 25 maggio, l'Ade fornisce un interessante interpretazione della norma sulla agevolazione prima casa.

In sintesi si evidenzia che l’agevolazione prima casa spetta anche per l’acquisto di un fabbricato collabente censito in Catasto con la categoria F/2, se si tratta di immobile che mediante un intervento di recupero da svolgere dopo il suo acquisto, potrà essere destinato a abitazione e questa destinazione risulta realizzata entro tre anni dal rogito.

Prima casa anche per immobile fatiscente: l’ADE risponde

L’Istante ha sottoscritto nel 2024, un contratto preliminare di compravendita con il quale si è impegnato ad acquistare un fondo rustico, censito al catasto terreni, con annessa unità collabente ed area scoperta pertinenziale, censita al catasto fabbricati nella categoria catastale F/2, costituita da trulli con forno a legna, camini e cisterna.
L’Istante precisa che, nel contratto preliminare, le parti hanno stabilito che la stipula dell’atto definitivo di compravendita è fissata per il 30 giugno 2026.
Lo stesso dichiara di possedere i requisiti per fruire delle agevolazioni fiscali prima casa, ai sensi della nota II-bis posta in calce all’articolo 1 della Tariffa, Parte prima, allegata al Testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro, approvato con decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131, e chiede di sapere se può usufruire dellepredette agevolazioni fiscali prima casa in sede di stipula del contratto di compravendita avente ad oggetto l’unità immobiliare censita in categoria F/2, precisando che la pratica edilizia di ristrutturazione sarà avviata e completata entro tre anni dalla stipula del contratto definitivo e che l’immobile sarà destinato ad abitazione.
Le Entrate accordano l'incentivo, ma prima ricordano tutte le condizioni necessarie per l'agevolazione prima casa.

In particolare, le agevolazioni per l’acquisto della c.d. “prima casa” sono disciplinate dalla nota II-bis, posta in calce all’articolo 1 della Tariffa, Parte prima, allegata al TUR, che individua i requisiti di carattere oggettivo e soggettivo per la fruizione dei relativi benefici:

«ai fini dell’applicazione dell’aliquota del 2 per cento agli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di case di abitazione non di lusso e agli atti traslativi o costitutivi
della nuda proprietà, dell’usufrutto, dell’uso e dell’abitazione relativi alle stesse devono ricorrere le seguenti condizioni:
a) che l’immobile sia ubicato nel territorio del comune in cui l’acquirente ha o stabilisca entro 18 mesi dall’acquisto la propria residenza o, se diverso, in quello in cui l’acquirente svolge la propria attività (…). La dichiarazione di voler
stabilire la residenza nel comune ove è ubicato l’immobile acquistato deve essere resa, a pena di decadenza, dall’acquirente nell’atto di acquisto;
b) che nell’atto di acquisto l’acquirente dichiari di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato
l’immobile da acquistare;
c) che nell’atto di acquisto l’acquirente dichiari di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su
altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni (…)».
In ogni caso, l’acquisto deve riguardare unità immobiliari che, sulla base di criteri oggettivi, risultino astrattamente idonee al concreto soddisfacimento di esigenze abitative (cfr. risoluzione 1° agosto 2017, n. 107).
In particolare, si considerano “case di abitazione” i fabbricati censiti nel catasto dei fabbricati nella tipologia abitativa (categoria catastale A, con l’esclusione di A10, "Uffici e studi privati", e ad eccezione di A1, A8 e A9).
In merito al requisito della “destinazione abitativa”, con circolare 12 agosto 2005, n. 38, nel ribadire che deve trattarsi di un fabbricato “strutturalmente concepito per uso abitativo”, è stata riconosciuta la possibilità di applicare l’agevolazione in esame anche ai trasferimenti di fabbricati ancora in fase di costruzione all’atto dell’acquisto e ciò in linea con il consolidato orientamento della giurisprudenza di legittimità, secondo cui l’agevolazione c.d. “prima casa” compete ai fabbricati in corso di costruzione (categoria catastale F/3) destinati ad abitazione, ossia strutturalmente concepiti per uso abitativo.
Con riferimento agli immobili compresi nella categoria F/2 (unità collabenti), si tratta di fabbricati totalmente o parzialmente inagibili, caratterizzati da un notevole livello di degrado che ne determina l’incapacità di produrre ordinariamente un reddito proprio (cfr. art. 3, comma 2, del decreto ministeriale 2 gennaio 1998, n. 28).
Ciò posto, con riferimento alla fruizione dell’agevolazione “prima casa” in relazione all’acquisto di fabbricati collabenti, si fa presente che con la recente ordinanza della Corte di Cassazione del 16 febbraio 2025, n. 3913, muovendo dal precedente indirizzo relativo agli immobili in corso di costruzione, viene riconosciuto l’accesso alla richiamata agevolazione anche in caso di acquisto di un immobile collabente, di categoria catastale F/2.
In particolare, nella richiamata pronuncia viene sostenuto che “è certamente indubbio che caratteristica dei fabbricati collabenti è la loro inidoneità a soddisfare attuali esigenze abitative, in quanto immobili privi di un’attuale
utilizzabilità per il possessore, tanto che, come detto, gli stessi sono iscritti in catasto senza attribuzione di rendita (…); ciò nonostante, ritiene questa Corte che né l’assenza di attualità di destinazione ad abitazione né l’attribuzione della
categoria catastale F/2 rappresentano ostacoli alla possibilità di accesso alle agevolazioni prima casa;”.
Secondo la Corte, “Ciò che rileva, ai fini fiscali, è che l’immobile, sebbene in stato di abbandono e come tale non attualmente abitabile, sia suscettibile di essere destinato ad abitazione e risulti in tale destinazione completato nel termine
triennale di decadenza stabilito dall’art. 76 comma 2 D.P.R. n. 131/1986, per l’esercizio del potere di accertamento dell’Ufficio”.
Secondo i giudici di legittimità, pertanto, “La circostanza che il cespite presenti caratteristiche di degrado tali da esigere importanti opere edili di intervento ovvero la previa demolizione e successiva ricostruzione, se destinato a finalità abitativa, non può limitare l’accesso al beneficio fiscale, tanto più se tali benefici risultino accessibili per gli immobili ancora da ultimare; risultando rilevante solo che l’immobile sia strutturalmente destinato ad uso abitativo, non essendo richiesto che esso sia già idoneo al momento dell’acquisto (Cass. n. 3804/2003, Cass. n. 18300/2004)”.
Alla luce di tali motivazioni, l’affermazione del principio di diritto secondo cui “In materia di agevolazione prima casa (…), il beneficio può essere riconosciuto anche all’acquirente di immobile collabente, non ostandovi la classificazione del fabbricato in categoria catastale F/2, ed invece rilevando la suscettibilità dell’immobile acquistato ad essere destinato, con i dovuti interventi edilizi, all’uso abitativo”.
Tanto premesso si ritiene che l’Istante possa fruire della predetta agevolazione per l’acquisto dell’immobile collabente, censito in categoria catastale F/2, in presenza dei requisiti oggettivi e soggettivi richiesti dalla norma agevolativa e sempre che renda nell’atto le dichiarazioni previste dalla Nota II-bis.
Resta fermo che, in linea con quanto affermato dalla Corte di Cassazione, l’immobile deve risultare effettivamente destinato ad abitazione entro il termine triennale di decadenza utile per l’esercizio dell’attività accertativa.
Devono, quindi, ritenersi superate le indicazioni fornite con la risposta a interpello del 30 agosto 2019, n. 357.

• Risposta ADE n 108 del 25.05.2026

La Pronuncia n. 2482 del 5 febbraio 2026 della Cassazione ha stabilito che il contribuente non può fruire per la seconda volta del beneficio fiscale per l’acquisto della prima casa indipendentemente dalla natura giuridica del primo atto di acquisto.

Il motivo risiede nel fatto che la duplicazione del beneficio è espressamente vietata dalla normativa fiscale.

Immobile in donazione: si perde la prima per il secondo acquisto

Per la Cassazione è irrilevante che il primo atto di acquisto sia una donazione indiretta, qualora ad esso sia stato applicato il beneficio della imposta di registro per gli acquisti “prima casa”.

Ciò che determina l'esclusione dalla prima non è la forma dell’atto di acquisto ma l’effettiva fruizione del beneficio fiscale, la cui duplicazione è espressamente vietata dalla normativa fiscale.              

A seguit di un avviso di liquidazione le Entrate richiedeva una maggiore imposta di registro oltre alle relative sanzioni in merito a un contratto di acquisto di immobile stipulato con i benefici fiscali “prima casa”.             

Il contribuente impugnava l’atto impositivo che veniva annullato dai giudici tributari di primo grado.                  

In appello la CTR accoglieva le doglianze proposte dall’Agenzia delle entrate avverso la sentenza di primo grado E il contribuente ricorreva in Cassazione.        

L’agevolazione “prima casa” consente di ridurre le imposte indirette dovute in relazione all'acquisto di un’abitazione, come l’imposta di registro e l’Iva, in presenza di requisiti specifici.               

In particolare, per poter validamente fruire dell’agevolazione "prima casa”, l’acquirente non deve possedere, su tutto il territorio nazionale, un altro immobile acquistato con la medesima agevolazione o, se lo possiede, deve venderlo entro due anni dal nuovo acquisto agevolato. 

Il termine di decadenza è stato di un anno fino al 31 dicembre 2024, poi la legge di bilancio 2025 lo ha esteso da uno a due anni. Ossia si ha più tempo per rivendere l’immobile già posseduto senza decadere dal beneficio.

Tale termine si applica non solo agli atti di acquisto stipulati dal 1° gennaio 2025, ma anche nel caso in cui, al 31 dicembre 2024, non era ancora decorso il vecchio termine di un anno.                 

Inoltre, la casa deve trovarsi nel comune in cui l’acquirente ha la residenza o la trasferisce entro 18 mesi dall’acquisto.

Si ha ugualmente diritto alle agevolazioni quando l’immobile si trova:

• nel territorio del comune in cui l’acquirente svolge la propria attività,           
• nel territorio del comune di nascita o in quello in cui aveva la residenza o svolgeva la propria attività prima del trasferimento, se l’acquirente si è trasferito all’estero per ragioni di lavoro e ha risieduto o svolto la propria attività in Italia per almeno cinque anni.

L’agevolazione non spetta quando si acquista un’abitazione che si trova nello stesso comune in cui si ha la titolarità di altra abitazione acquistata senza usufruire dei benefici “prima casa”.

In questa situazione, per poter richiedere l’agevolazione sul nuovo acquisto è necessario prima vendere la vecchia abitazione                    

In Cassazione il contribuente sosteneva che l’acquisto agevolato della casa nel 1993 sarebbe avvenuto mediante una donazione indiretta a suo favore da parte dei genitori e non poteva, dunque, essere presa in considerazione per l’acquisto successivo, avvenuto con i benefici prima casa e oggetto dell’avviso impugnato           

Secondo la Corte il contribuente all’atto del secondo acquisto aveva già usufruito delle agevolazioni prima casa, in quanto l’atto del 1993 era stato tassato non quale atto di donazione, ma come acquisto “prima casa” con l’imposta di registro agevolata al 2%. 

La norma di favore di cui all’art. 1, nota II bis, primo comma, lettera c)  della tariffa, parte prima, allegata al Dpr n. 131/1986 esclude la possibilità di usufruire una seconda volta delle agevolazioni prima casa quando il contribuente sia già titolare di un immobile acquistato con la stessa agevolazione.

La Cassazione ha rigettato l’appello del contribuente affermando che non è possibile fruire due volte del beneficio fiscale per l’acquisto della prima casa indipendentemente dalla natura giuridica del primo atto di acquisto.

La Corte di Cassazione con l'Ordinanza n 2487/2026 ha esaminato i requisiti per conservare l'agevolazione prima casa (ex art 1 nota II BIS lett. a) Parte I della Tariffa)

Il caso di specie riguarda la decadenza per mancato trasferimento della residenza e la possibile causa di forza maggiore se l'immobile è occupato da un conduttore che non lo rilascia nei tempi.

Vediamo cosa ha statuito la Cassazione.

Decadenza dalla prima casa: quando si configura la forza maggiore

L'agenzia delle Entrate emetteva un avviso di liquidazione con sanzioni per revoca delle agevolazioni “prima casa”, ritenendo non rispettato l’obbligo di trasferimento della residenza entro 18 mesi.

La Commissione tributaria regionale aveva dato ragione al contribuente e confermato l’annullamento dell’atto impositivo disposto in primo grado.

L’Agenzia delle Entrate aveva quindi proposto ricorso per Cassazione.

La norma di riferimento prevede che l’acquirente, per usufruire dell’aliquota agevolata, debba rispettare i seguenti requisiti:

• avere la residenza nel Comune in cui è situato l’immobile, oppure,
• trasferirla entro 18 mesi dall’acquisto.

La mancata osservanza del termine comporta la decadenza dal beneficio, a meno di una causa di forza maggiore.

Con la sentenza n. 8094/2020 della Cassazione è stato risolto il problema di una precedente interpretazione ed è stata sancita la rilevanza della forza maggiore in materia di agevolazioni tributarie.

La Corte ha affermato il seguente principio: "In tema di agevolazioni tributarie, il beneficio di cui alla L. n. 388 del 2000, articolo 33, comma 3, nella formulazione applicabile ratione temporis al presente giudizio, si applica anche qualora l'edificazione non sia realizzata nel termine di legge, purche' tale esito derivi non da un comportamento direttamente o indirettamente ascrivibile all'acquirente, tempestivamente attivatosi, ma per una causa esterna, sopravvenuta, imprevedibile ed inevitabile, malgrado l'adozione di tutte le precauzioni del caso, tale da configurare la forza maggiore, ovvero il factum principis, cio' rendendo inesigibile, secondo una regola generale immanente nell'ordinamento, il comportamento richiesto dalla norma nel termine da essa previsto".

In altre parole, affinché operi la forza maggiore, la mancata realizzazione dell’intento da cui dipende l’agevolazione deve derivare non da un comportamento direttamente o indirettamente ascrivibile all’acquirente, tempestivamente attivatosi, ma da una causa esterna, sopravvenuta, imprevedibile e inevitabile, tale da rendere inesigibile il comportamento richiesto dalla norma nel termine previsto.

Tale principio può trovare applicazione anche alle agevolazioni “prima casa”, in ragione della medesima ratio.

Nel caso di specie però la Cassazione ha escluso la configurabilità della forza maggiore per difetto del requisito dell’imprevedibilità.

Il contratto di locazione era noto al contribuente al momento della stipula dell’atto di compravendita e pertanto:

• l’eventuale ritardo nel rilascio dell’immobile era prevedibile;
• non sussisteva una causa sopravvenuta ed inevitabile;
• il comportamento richiesto dalla norma non poteva ritenersi inesigibile.

La conoscenza dell’occupazione dell’immobile esclude il requisito dell’imprevedibilità necessario per configurare la forza maggiore.

Inoltre viene ribadito che l’art. 1, nota II-bis, lett. a), Parte I, Tariffa allegata al Testo Unico dell’Imposta di Registro richiede il trasferimento della residenza nel Comune in cui è situato l’immobile, non necessariamente nell’immobile acquistato.

Pertanto, anche in presenza di indisponibilità dell’abitazione oggetto di agevolazione, il contribuente avrebbe potuto trasferire la residenza nello stesso Comune, in altro immobile.

Tale circostanza esclude ulteriormente l’inesigibilità del comportamento richiesto dalla norma.

La Corte di Cassazione, in conclusione, ha accolto il ricorso dell’Amministrazione finanziaria cassando la sentenza impugnata.

Secondo la Suprema Corte in materia di forza maggiore nelle agevolazioni “prima casa”:

• la conoscenza dell’occupazione dell’immobile al momento dell’acquisto esclude il requisito dell’imprevedibilità;
• l’onere della prova grava sul contribuente;
• il requisito della residenza riguarda il Comune e non l’immobile specificamente acquistato.

Con la Risposta a interpello n 312/2025 le Entrate hanno chiarito un ulteriore caso per l'agevolazione prima casa degli iscritti AIRE.

L'istante chiedeva se spettasse per l'immobile acquistato nel comune dove ha avuto il domicilio per motivi di studio, vediamo la replica ADE.

Iscritti AIRE e prima casa: spetta anche per il comune dove si studia

Con la risposta in oggetto le Entrate evidenziano che la persona trasferita dall’Italia all’estero per ragioni di lavoro può beneficiare delle agevolazioni prima casa anche quando la casa oggetto di acquisto sia ubicata nel comune in cui il contribuente ha svolto il suo percorso scolastico che non coincide con il comune di nascita né con l’ultima residenza in Italia.

In pratica con questa interpretazione l'ADE estende l’ambito applicativo del criterio della «attività» svolta prima del trasferimento all’estero, includendovi espressamente l’attività di studio e riconoscendo che tale attività costituisce un indice oggettivo di radicamento territoriale idoneo a fondare il beneficio fiscale.

Ricordiamo che l’agevolazione prima casa per i non residenti è disciplinata dalla nota II-bis alla Tariffa parte prima del testo unico dell’imposta di registro modificato dall’articolo 2, comma 1, del Dl 69/2023: i lavoratori trasferiti all’estero con almeno cinque anni di residenza o attività in Italia possono effettuare l’acquisto di un’abitazione con l’agevolazione prima casa se l’abitazione da acquistare è ubicata nel comune di nascita o nel comune in cui il soggetto trasferito all’estero aveva la sua residenza o svolgeva la sua attività prima della partenza dall’Italia. 

Le Entrate, richiamando le Circolari n. 1/1994 e n. 19/2001, ribadiscono che il concetto di «attività» è ampio e comprende anche lo svolgimento di attività non remunerate, tra cui quelle scolastiche.

L'istante del caso specifico è una persona che aveva frequentato scuole e università nel comune dove ha effettuato poi l’acquisto, maturando così un legame con il luogo che l’Agenzia ha considerato sufficiente per radicare il requisito territoriale. 

La circolare del 16 febbraio 2024, n. 3/E ha chiarito che «Il beneficio fiscale, in ragione dell'intervento normativo, viene pertanto ancorato a un criterio
oggettivo, svincolandolo da quello della cittadinanza […]». Pertanto, «possono accedere al beneficio fiscale in esame le persone fisiche che, contestualmente: si siano trasferite all'estero per ragioni di lavoro. Attesa la diversa formulazione della disposizione in commento rispetto alla versione previgente, il requisito agevolativo deve ritenersi riferibile a qualsiasi tipologia di rapporto di lavoro (non necessariamente subordinato) e deve sussistere già al momento dell'acquisto
dell'immobile. Il trasferimento per ragioni di lavoro verificatosi in un momento successivo all'acquisto dell'immobile non consente, quindi, di avvalersi del beneficio fiscale in questione; abbiano risieduto in Italia per almeno cinque anni, o ivi svolto, per il medesimo periodo, la loro attività, anteriormente all'acquisto dell'immobile. A tal proposito si precisa che, con detto termine, si intende ricomprendere ogni tipo di attività, ivi incluse quelle svolte senza remunerazione. Si precisa che, per la verifica del requisito temporale della residenza, nonché di quello relativo all'effettivo svolgimento in Italia della propria attività, il quinquennio non deve essere necessariamente inteso in senso continuativo; abbiano acquistato l'immobile nel comune di nascita, ovvero in quello in cui avevano la residenza o in cui svolgevano la propria attività prima del trasferimento.»

L'Ade evidenzia che naturalmente per il beneficio occorre il rispetto delle ulteriori condizioni previste dalla normativa in materia per l’ottenimento dell’agevolazione, quindi:

• l’impossidenza di altri diritti reali su immobili nel medesimo comune
• la non titolarità (in tutto il territorio nazionale) di abitazioni acquistate con l’agevolazione prima casa.

Si riconosce pertanto rilievo ai legami affettivi del contribuente con il territorio, in coerenza con la ratio del beneficio, destinato a sostenere il radicamento familiare e personale in Italia delle persone che, emigrate per motivi professionali, hanno sviluppato la propria carriera all’estero.

• Risposta AdE 312 del 15.12.2025 - Interpello

Cin l’ordinanza n. 25790-2025, la Cassazione ha chiarito che non è possibile applicare le agevolazioni “prima casa” all'acquisto di un immobile in corso di costruzione per mancata ultimazione dei lavori entro tre anni dalla data dell’atto, visto che la permanenza dell'immobile nella classificazione catastale F/3 suffraga la mancata ultimazione nel termine triennale, anche qualora il contribuente vi trasferisca la residenza e attivi le utenze

Prima casa: non spetta se l’immobile non è stato costruito per tempo

I soggetti ricorrenti hanno acquistato un immobile in costruzione, usufruendo delle agevolazioni fiscali "prima casa", con aliquota Iva al 4 per cento.
L'Agenzia delle entrate, a seguito di controlli, ha contestato la decadenza dalle agevolazioni poiché i lavori non erano stati ultimati entro il termine previsto di tre anni dalla data dell'atto.

Ciò rilevato ha emesso due avvisi di liquidazione con cui ha revocato l'aliquota Iva agevolata e recuperato l'imposta sostitutiva sulle operazioni di credito a medio-lungo termine.

I contribuenti dopo essersi ricorsi alla CTP chiedendone l'annullamento, sono ricorsi alla CTP, visto il mancato accoglimento delle loro pretese.
Anche i giudici di secondo grado hanno confermato la revoca delle agevolazioni, poiché i contribuenti non avevano ultimato i lavori né regolarizzato catastalmente l'immobile entro tre anni dall'atto d'acquisto.

Nel ricorso in Cassazione i contribuenti sostengono che la mancata ultimazione dei lavori entro tre anni non sia una causa di decadenza prevista dalla legge e ritengono che l'elemento determinante per mantenere le agevolazioni, in caso di immobile in corso di costruzione, sia l'effettivo utilizzo dello stesso come abitazione principale: in questo senso, sottolineano che hanno prodotto prove documentali del trasferimento di residenza e delle utenze attive, mai contestate dall'ufficio.
La Cassazione ha rigettato il ricorso ritenendo corretta la decisione dei giudici regionali che hanno ritenuto la legittimità dell'avviso di liquidazione dell’imposta di registro, ricorrendo la violazione dell'obbligo da parte del contribuente di ultimare la ristrutturazione entro i tre anni e, quindi, di richiedere l'attribuzione di una categoria e della relativa rendita, essendo l'immobile classificato come F/3, il che non può costituire motivo di aggiramento dei termini di accertamento da parte dell'ufficio.

Secondo la Cassazione la persistenza della categoria catastale F, non è idonea per usufruire di agevolazione “prima casa”, essendo una categoria “fittizia”.

Inoltre la  suprema Corte ha respinto l’ulteriore censura dei contribuenti, che hanno contestato la decisione dei giudici regionali  i quali non si sono pronunciati per l’incostituzionalità dell’articolo 75 del Dpr 633/1972. 

Secondo i ricorrenti, la norma nella parte in cui prevede che “il venti per cento dei proventi delle sanzioni pecuniarie è devoluto ai fondi costituiti presso l'amministrazione o il corpo cui appartengono gli accertatori, con le modalità previste con decreto del Ministro per le finanze” violerebbe il principio di imparzialità della Pubblica amministrazione poiché determinerebbe un conflitto di interessi, anche solo potenziale, tra l'interesse pubblico e quello economico dell'accertatore.
Nel respingere tale motivo, la Corte di Cassazione ritiene che, da un lato la norma citata attenga alla discrezionalità del legislatore, dall'altro, la destinazione delle somme e i presupposti dell'attività accertatrice, sono improntati a meccanismi automatici, predeterminati e obbligatori, come tali del tutto esulanti dal potere di scelta dell'organo accertatore, quindi non si può nemmeno porre un profilo di conflitto di interesse.

L'azione amministrativa, spiega la Cassazione, è comunque soggetta a principi di correttezza, legalità e buona amministrazione, che fungono da parametro di controllo idoneo a evitare, anche in astratto, la possibilità di una distorsione dell'esercizio del potere in favore di un interesse privato, arbitrario e non verificabile.

Con la risposta n. 273 del 2025, l’Agenzia delle Entrate torna a chiarire un tema di grande interesse per i cittadini italiani residenti all’estero: la possibilità di beneficiare delle agevolazioni fiscali per gli interventi di recupero edilizio effettuati su immobili situati in Italia.
La questione, apparentemente tecnica, tocca invece un punto cruciale: quando un soggetto non residente può considerare un’abitazione in Italia come “abitazione principale”, condizione che – dal 2025 – determina l’accesso alla misura maggiorata della detrazione IRPEF prevista per le ristrutturazioni.

Ristrutturazione prima casa per residente estero: dubbio del contribuente

Il caso nasce dall’interpello di un cittadino italiano fiscalmente residente in Svizzera, regolarmente iscritto all’AIRE, che possiede in Italia un immobile ad uso personale.
L’interessato dichiara di utilizzare l’abitazione nei periodi di soggiorno in Italia, per motivi familiari e personali, nonché per adempiere ad alcune pratiche amministrative.

Nel corso del 2025 egli ha sostenuto spese per lavori di manutenzione straordinaria, ristrutturazione edilizia e risanamento conservativo, e si chiede se possa beneficiare della detrazione IRPEF nella misura del 50%, introdotta dalla legge di bilancio 2025 (L. n. 207/2024) per gli interventi su immobili adibiti ad abitazione principale, oppure se debba applicare la misura ordinaria del 36%.

In altri termini, l’istante chiede se la sua particolare condizione di residente estero, ma proprietario di immobile in Italia utilizzato a fini personali, possa consentirgli di fruire dell’aliquota più elevata.

Il chiarimento dell’Agenzia delle Entrate

L’Agenzia richiama la circolare n. 8/E del 19 giugno 2025, che ha fornito le istruzioni operative sulla nuova disciplina. 

In essa si precisa che per “abitazione principale” si applica la definizione dell’articolo 10, comma 3-bis, del TUIR: “È l’unità immobiliare nella quale la persona fisica che la possiede, o i suoi familiari, dimorano abitualmente.”

Si tratta, dunque, non solo di un concetto formale (residenza anagrafica), ma di una condizione di dimora abituale, da accertare in concreto.
Il beneficio della maggiorazione spetta solo se l’immobile costituisce effettivamente la dimora abituale del contribuente o dei suoi familiari, e tale destinazione deve sussistere al termine dei lavori.

Nel caso specifico, l’Agenzia richiama anche la risoluzione n. 136/E del 2008, la quale aveva già chiarito che la residenza all’estero esclude, di regola, la possibilità che l’immobile situato in Italia possa qualificarsi come abitazione principale del contribuente.

Pertanto, il cittadino residente in Svizzera, pur proprietario e utilizzatore dell’immobile durante i soggiorni in Italia, non può considerare tale immobile come la propria abitazione principale, mancando il requisito della dimora abituale in Italia.

L’Agenzia delle Entrate conclude che l’istante non può beneficiare della detrazione maggiorata del 50%, riservata agli interventi sull’abitazione principale, ma solo di quella ordinaria del 36%, a condizione che siano rispettati gli altri requisiti previsti dall’articolo 16-bis del TUIR.

Il parere, come di consueto, è reso sulla base delle dichiarazioni fornite dall’interessato e senza pregiudicare eventuali verifiche successive.

Il documento conferma un principio già espresso in precedenti prassi:

• i contribuenti non residenti non possono qualificare come “abitazione principale” un immobile situato in Italia, anche se lo utilizzano regolarmente per periodi dell’anno;
• ne consegue che le detrazioni fiscali collegate a tale condizione restano inapplicabili.

Si tratta di un aspetto da considerare attentamente da parte dei residenti AIRE che intendono effettuare lavori di ristrutturazione sul proprio immobile italiano.
L’agevolazione resta comunque fruibile nella misura ordinaria del 36%, ma non è possibile accedere all’aliquota maggiorata del 50% prevista per chi destina l’immobile ad abitazione principale.

La ratio della norma è evidente: l’intento del legislatore è quello di incentivare il recupero del patrimonio edilizio destinato a soddisfare le esigenze abitative stabili del contribuente, non le abitazioni di villeggiatura o di uso saltuario.

In sintesi: 

• il contribuente residente all’estero può beneficiare della detrazione per ristrutturazione solo nella misura del 36%;
• la maggiorazione al 50% spetta esclusivamente se l’immobile è adibito ad abitazione principale, cioè dimora abituale del titolare o dei suoi familiari;
• la residenza estera è, di per sé, ostativa al riconoscimento di tale condizione.

Con la Cassazione n 25863/2025 si replica ad un contenzionso tra l'agenzia delle entrate ed un contribuente a cui era stata recovata l'agevolazione prima causa a seguito della cessione dell'usufrutto su di un immobile da figlio a genitori.

Vediamo l'interessante pronuncia.

Cessione di usufrutto: si perde l’agevolazione prima casa sull’immobile?

Il contenzioso nasceva da un avviso di liquidazione notificato a un contribuente che, dopo aver acquistato un immobile con le agevolazioni “prima casa” nel 2011, aveva successivamente donato l’usufrutto ai propri genitori.
L’Agenzia delle Entrate aveva revocato i benefici fiscali, ritenendo che la donazione integrasse un trasferimento dell’immobile entro i cinque anni previsti dalla normativa, con conseguente decadenza dalle agevolazioni e richiesta di oltre 20.000 euro di imposta di registro.

La Commissione Tributaria Regionale aveva dato ragione al contribuente, sostenendo che la donazione dell’usufrutto non comporta la perdita del diritto di proprietà sull’immobile, rimasto in capo al nudo proprietario.

Con l’ordinanza n. 25863 del 22 settembre 2025 la Sezione tributaria civile della Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso dell’Agenzia delle Entrate e confermato la posizione del contribuente.

La Suprema Corte ha enunciato il seguente principio di diritto: “In tema di agevolazione per l’acquisto della prima casa, il quarto comma della nota II bis dell’art. 1 della Tariffa, Parte Prima, allegata al D.P.R. 26 aprile 1986 n. 131, stabilisce la decadenza solo in caso di trasferimento degli immobili acquistati con i benefici, e non anche in caso di costituzione del diritto di usufrutto sugli immobili stessi in favore di terzi.”

Pertanto, la sola costituzione di usufrutto non equivale a trasferimento di proprietà e non determina la perdita dei benefici fiscali.

Gia con altre pronunce la Cassazione aveva sancito che in tema di agevolazioni tributarie, anche il nudo proprietario ha diritto alle agevolazioni in materia di imposta di registro per l'acquisto della prima casa di cui all'art. 1 della legge n. 168/82, purché destini effettivamente l'appartamento acquistato a propria abitazione dopo la consolidazione dell'usufrutto con la nuda proprietà 

Con la Risposta a interpello n 238 del 10 settembre le Entrate trattano ancora il tema della agevolazione prima casa.

Nello specifico l’Agenzia delle Entrate interviene su una questione rilevante per la prassi applicativa delle agevolazioni “prima casa”, in particolare per quanto riguarda la possibilità di fruire del credito d’imposta ex art. 7, L. 448/1998 nei casi in cui il nuovo acquisto agevolato preceda la vendita dell’immobile già posseduto. 

L’interpello si inserisce nel contesto della modifica introdotta dalla Legge di Bilancio 2025, che ha esteso da 12 a 24 mesi il termine per la rivendita dell’immobile preposseduto, ai sensi del comma 4-bis della Nota II-bis all’art. 1 della Tariffa Parte I allegata al TUR.

L'istante ha acquistato una nuova abitazione nel 2024 beneficiando dell’aliquota IVA agevolata del 4%, impegnandosi contestualmente a vendere l’immobile precedentemente acquistato con i benefici “prima casa” entro il nuovo termine biennale.

Il quesito posto alle Entrate verte sulla possibilità di utilizzare il credito d’imposta in dichiarazione (mod. 730/2025) in relazione alla precedente imposta di registro versata, includendo anche la quota relativa al figlio fiscalmente a carico.

L’Istante aveva acquistato nel 2003 un’abitazione in comproprietà al 50% con il futuro coniuge, beneficiando delle agevolazioni “prima casa” e versando un’imposta di registro di 1.000 euro. 

Dopo il decesso del coniuge nel 2011, ha ereditato un ulteriore 25% dell’immobile, mentre il restante 25% è stato devoluto al figlio minore, fiscalmente a carico. 

Nel 2024, ha effettuato un nuovo acquisto agevolato, versando IVA al 4%, impegnandosi a vendere l’immobile precedente nei termini previsti dalla legge. Il contribuente chiede di poter detrarre l’intero importo dell’imposta di registro versata nel 2003, inclusa la quota del figlio, in sede di dichiarazione dei redditi per il 2024. 

Prima casa: il credito di imposta nel caso di immobile preposseduto

L'agenzia ricorda che la modifica normativa introdotta dalla Legge di Bilancio 2025 (art. 1, co. 116, L. 207/2024) ha esteso a due anni il termine per l’alienazione dell’immobile preposseduto al fine di mantenere i benefici “prima casa”, modificando il comma 4-bis della Nota II-bis all’art. 1 della Tariffa Parte I allegata al TUR. 

Tale estensione, come chiarito anche dalla risposta n. 127/2025, si applica anche ai casi in cui il termine annuale non sia ancora scaduto al 31 dicembre 2024.

Questa disposizione consente, in deroga alla regola generale, di acquistare un nuovo immobile agevolato prima di vendere quello preposseduto, a condizione che la vendita avvenga entro due anni.

Viene anche ricordato che l’art. 7, comma 1, L. 448/1998 riconosce un credito d’imposta nei casi in cui il contribuente alieni l’immobile acquistato con le agevolazioni “prima casa” e ne acquisti un altro, sempre agevolato, entro un anno.

 Tuttavia, con la circolare 12/E del 2016 e successivi chiarimenti (inclusa la recente risposta n. 197/2025), l’Agenzia ha esteso in via interpretativa l’applicabilità del credito anche all’ipotesi inversa: riacquisto prima della vendita, a condizione che quest’ultima avvenga entro i termini previsti dal comma 4-bis, ora due anni.

Il diritto al credito sorge in via provvisoria con il nuovo acquisto agevolato e si consolida solo se l’alienazione dell’immobile preposseduto avviene entro i due anni. 

In mancanza, il contribuente decade dai benefici “prima casa” e perde anche il diritto al credito.

L’Agenzia ha precisato che il credito è personale e deve essere calcolato in proporzione alla quota di proprietà effettivamente posseduta e trasferita. 

Nel caso di specie, l’Istante può beneficiare del credito solo nella misura corrispondente alla propria quota del 75% (50% acquisito nel 2003 + 25% ereditato nel 2011).

La restante quota del 25%, intestata al figlio minore, non può generare credito in favore del genitore, anche se fiscalmente a carico, in quanto manca la titolarità diretta del bene.

Ai sensi dell’art. 7, co. 2, L. 448/1998, il credito può essere utilizzato in dichiarazione dei redditi successiva al riacquisto, in compensazione dell’IRPEF dovuta. Resta fermo che l’importo del credito non può superare l’imposta dovuta sul nuovo acquisto (in questo caso l’IVA al 4%).

• Risposta n 238 del 10 settembre 2025

Con la Risposta a interpello n 127 del 5 maggio le Entrate chiariscono ancora il perimetro della agevolazione prima casa relativamente al nuovo termine di rivendita dell'immobile agevolato pre–posseduto (ex articolo 1, comma 116 della legge 30 dicembre 2024, n.207).

Agevolazione prima casa: decorrenza del nuovo termine di due anni

L'Istante è proprietario di un'abitazione acquistata nel 2018 con le agevolazioni ''prima casa''. In data 25 gennaio 2024 egli ha acquistato, nello stesso comune, un'altra abitazione, avvalendosi della agevolazione in esame e impegnandosi ad alienare entro un anno l'immobile agevolato preposseduto.
L'Istante evidenzia che "a causa di ritardi da parte della banca dell'acquirente, non è riuscito a vendere entro il 25 gennaio 2025, ma nel frattempo è intervenuto il comma 116 della legge n. 207/2024 (legge di bilancio 2025) che ha trasformato l'alienazione infrannuale in alienazione infrabiennale".

Tanto premesso chiede di confermare che i «rogiti stipulati nel 2024 per i quali il termine annuale non sia scaduto al 31 dicembre 2024 rientrano nella nuova ''alienazione infrabiennale''».

Le Entrate ricordano che l'agevolazione ''prima casa'' è disciplinata dalla Nota II bis posta in calce all'articolo 1 della Tariffa, Parte prima, allegata al TUR. Leggi anche Agevolazione prima casa 2025: tutte le regole             

Con riferimento alla decorrenza della nuova disposizione, l'Agenzia delle Entrate ha precisato che il citato articolo 1, comma 116, della legge di bilancio 2025 non prevede che l'estensione del predetto limite temporale sia riservata agli atti di acquisto di immobili stipulati a far data dal 1 gennaio 2025 e che lo stesso si applica anche nel caso in cui, al 31 dicembre 2024, non sia ancora decorso il termine di un anno, entro cui il contribuente è tenuto ad alienare l'immobile preposseduto.
Nel caso di specie considerato che, secondo quanto dichiarato dall'Istante, il secondo acquisto dell'abitazione con l'agevolazione ''prima casa'' è avvenuto in data 25 gennaio 2024 e, dunque, al momento dell'entrata in vigore della
citata modifica normativa introdotta, il termine per rivendere l'immobile agevolato pre posseduto era ancora in corso, si ritiene applicabile il nuovo termine di due anni per rivendere il suddetto immobile.
In sostanza, l'Istante, in virtù dell'intervento normativo in esame, avrà tempo fino al 25 gennaio 2026 per alienare l'abitazione agevolata preposseduta, senza decadere dai benefici ''prima casa'' fruiti sul nuovo acquisto.

• Risposta AdE 127 del 05.05.2025 - Interpello