Studio Caruso

Il 16 giugno scade l'acconto IMU 2026, se l'immobile è concesso in comodato d'uso gratuito a genitori e figli spetta una riduzione del 50% della base imponibile, ma la norma prevede tre vincoli incrociati sulla proprietà e sulla residenza del proprietario che rischiano di far decadere l'agevolazione a seguito dei controlli dei Comuni.

Prima dei dettagli ricordiamo che cos'è il comodato di comodato d'uso.

Il contratto con cui una parte (comodante) consegna all’altra (comodatario) un bene mobile o immobile, affinché se ne serva per un tempo o per un uso determinato, con l’obbligo di restituirlo.

Per sua natura, il comodato è un contratto essenzialmente gratuito, esso può essere redatto in forma verbale o scritta: se stipulato in forma scritta, sussiste l'obbligo di registrazione entro 30 giorni dalla data dell’atto.

Se invece il contratto è verbale, occorre registrarlo solo se viene enunciato in un altro atto sottoposto a registrazione.

Il proprietario dell'immobile, soggetto tenuto al pagamento dell'IMU (Imposta Municipale Propria), ha diritto a dimezzare l'imposta dovuta per l'anno d'imposta 2026, ma solo se rispetta alla lettera i requisiti imposti dalla norma di riferimento.

Comodato d’uso gratuito ai parenti: le condizioni per lo sconto IMU 2026

Il contratto di comodato d'uso gratuito ai parenti può essere utile per ottenere uno sconto IMU. 

In particolare, tra le agevolazioni previste per l'IMU 2026 vi è la riduzione della base imponibile del 50% in specifici casi indicati dalla norma di riferimento.

L’art. 1, comma 747 della legge 160/2019 stabilisce che la base imponibile dell’IMU è ridotta del 50% per le abitazioni concesse in comodato d'uso ai parenti in linea retta.

Viene specificato che la riduzione del 50% della base imponibile per le unità immobiliari si applica esclusivamente alle seguenti e tassative condizioni: scarica qui la tua check list per vedere se rispetti tutte le condizioni previste dalla norma per l'agevolazione IMU.

Un aspetto critico riguarda la gestione dell'agevolazione nelle situazioni di emergenza familiare. 

La norma stabilisce che la riduzione della base imponibile del 50% continua ad applicarsi anche qualora, in caso di morte del comodatario, l’immobile resti destinato ad abitazione principale del coniuge di quest'ultimo, ma solo ed esclusivamente in presenza di figli minori. 

La Cassazione con la Ordinanza n 9133/2026 sancise che in caso di immobile locato, la TARI pagata dal proprietario libera l'inquilino, vediamo maggiori dettagli della pronuncia.

TARI: l’imposta pagata dal proprietario libera l’inquilino

L'inquilino, secondo la recente Ordinanza n 9133/2026 è responsabile della omessa dichiarazione per la TARI, ma non deve versare il tributo se già versato dal proprietario di casa.

Nella disciplina della Tari l’obbligo tributario è in capo a colui che occupa o detiene l’unità immobiliare, in base a tale norma se viene accertata una condizione di occupazione, la tassa non fa più capo al detentore ossia il proprietario ma al soggetto che utilizza materialmente il bene, vista condizione di maggiore "vicinanza" rispetto alla potenzialità di produzione di rifiuti. Non si verifica una coobbligazione tra proprietario e utilizzatore, ma è solo l'inquilino che deve ottemperare agli obblighi di denuncia e pagamento della tassa sui rifiuti. 

Nel caso di specie pur essendoci un contratto registrato di locazione, il proprietario aveva continuato a versare la tassa sui rifiuti e l'inquilino non aveva presentato denuncia di occupazione e quindi produzione dei rifiuti.

Il comun aveva richiesto il pagamento ex novo della tassa in capo al locatario, oltre alla sanzione per l’omessa dichiarazione, preuspponendo che il proprietario avrebbe dovuto a sua volta chiedere il rimborso, entro cinque anni dal pagamento. 

La Cassazione ha rigettato questa impostazione imponendo una sorta di compensazione di fatto tra quanto versato dal proprietario e quanto dovuto dall’inquilino, sulla base delle sue condizioni soggettive. 

Secondo la suprema corte è rimasta ferma l’irrogazione della sanzione per omessa denuncia unicamente nei riguardi dell’inquilino. 

La soluzione applicata dai giudici è senz'altro atipica ma risolve problemi di equità sostanziale, qualora il proprietario non fosse più in tempo per chiedere il rimborso della tassa e si verifichi così una duplicazione di tassazione.

L’articolo 4, comma 12-sexies, inserito nel corso dell’esame in sede referente del DDL di conversione del Milleproroghe 2026 prevede che, limitatamente all’anno 2025, si considerano tempestive le delibere concernenti i regolamenti e l’approvazione delle tariffe della TARI, purché inserite nel portale federalismo fiscale entro il 6 marzo 2026. 

Le delibere, ai fini dell’acquisizione della loro efficacia, devono essere pubblicate sul sito internet del Dipartimento delle finanze del MEF entro il 16 marzo 2026.

TARI: che cos’è, le delibere che la determinano

La TARI ricordiamolo è la tassa sui rifiuti, destinato a finanziare i costi relativi al servizio di raccolta e smaltimento dei rifiuti ed è dovuta da chiunque possieda o detenga a qualsiasi titolo locali o aree scoperte suscettibili di produrre i rifiuti medesimi.
La TARI è stata introdotta, a decorrere dal 2014, dalla legge 27 dicembre 2013, n. 147 (legge di stabilità per il 2014) quale tributo facente parte, insieme all’imposta municipale propria (IMU) e al tributo per i servizi indivisibili (TASI), dell’imposta unica comunale (IUC). 

Dal 2014, pertanto, la TARI ha sostituito il tributo comunale sui rifiuti e sui servizi (TARES).
La legge 27 dicembre 2019, n. 160 (legge di bilancio per il 2020) ha successivamente abolito, a decorrere dall’anno 2020, la IUC e – tra i tributi che la costituivano – la TASI. 

Sono, invece, rimasti in vigore gli altri due tributi che componevano la IUC, vale a dire l’IMU, come ridisciplinata dalla stessa legge n. 160 del 2019, e la TARI, le disposizioni relative alla quale, contenute nella legge n. 147 del 2013, sono state espressamente fatte salve.
I comuni che hanno realizzato sistemi di misurazione puntuale della quantità di rifiuti conferiti al servizio pubblico hanno la facoltà di applicare, in luogo della TARI, che ha natura tributaria, una tariffa avente natura di corrispettivo

La TARI è dovuta da chiunque possieda o detenga il locale o l’area e, quindi, dal soggetto utilizzatore dell’immobile 

In caso di detenzione breve dell’immobile, di durata non superiore a sei mesi, invece, la tassa non è dovuta dall’utilizzatore ma resta esclusivamente in capo al possessore (proprietario o titolare di usufrutto, uso, abitazione o superficie). 

In caso di pluralità di utilizzatori, essi sono tenuti in solido all'adempimento dell'unica obbligazione tributaria.

Le tariffe della TARI sono determinate con deliberazione del Consiglio comunale sulla base dei costi individuati e classificati nel PEF piano economico finanziario, che viene predisposto dal gestore del servizio e approvato dallo stesso Consiglio comunale, in modo che sia assicurata la copertura integrale dei costi medesimi.

Il PEF, quindi, individua e classifica i costi che devono essere coperti con le entrate della TARI, mentre la delibera di approvazione delle tariffe è finalizzata a ripartire tali costi tra gli utenti e, pertanto, a determinare le voci tariffarie da applicare alle diverse utenze. 

Queste ultime si distinguono in domestiche e non domestiche: le prime sono costituite soltanto dalle abitazioni familiari e le seconde ricomprendono tutte le restanti utenze (attività commerciali, industriali, professionali e produttive in genere).

Affinché le delibere regolamentari e tariffarie in materia di TARI siano applicabili, esse devono essere:

• approvate, a decorrere dall’anno 2022, entro il termine del 30 aprile di ciascun anno. Il termine per l'approvazione di tali atti coincide, invece, con quello stabilito dalle norme statali per la deliberazione del bilancio di previsione – fissato al 31 dicembre dell’anno precedente, ma che può essere differito ad una successiva data con disposizione normativa o decreto del Ministro dell’interno – nell’ipotesi in cui detto termine sia prorogato a una data successiva al 30 aprile dell'anno di riferimento;
• pubblicate sul sito delle Fianzie entro il 28 ottobre dell’anno di riferimento.

La norma contenuta nel Milleproroghe 2026 prevede una deroga espressa all’articolo 13, comma 15-ter, del decreto-legge n. 201 del 2011, il quale stabilisce che, a decorrere dall’anno di imposta 2020, le delibere e i regolamenti concernenti i tributi comunali diversi dall’imposta di soggiorno, dall’addizionale comunale all’IRPEF, dall’imposta municipale propria (IMU) e dal tributo per i servizi indivisibili (TASI), acquistano efficacia dalla data della pubblicazione nell’apposita sezione del portale del federalismo fiscale, a condizione che questa avvenga entro il 28 ottobre dell’anno a cui la delibera o il regolamento si riferisce; a tal fine, il comune è tenuto a effettuare l’invio telematico entro il termine perentorio del 14 ottobre dello stesso anno. 

In caso di mancata pubblicazione entro il termine del 28 ottobre si applicano gli atti adottati per l’anno precedente.
Si ricorda che nel 2025 con il decreto-legge n. 25 del 2025 (art. 10-ter) il termine entro il quale i comuni possono approvare i piani finanziari del servizio di gestione dei rifiuti urbani, le tariffe e i regolamenti della TARI e della tariffa corrispettiva è stato differito al 30 giugno 2025 (rispetto al termine del 30 aprile 2025, stabilito dall’art. 3, comma 5-quinquies, del D.L. 228/2021). 

La legge di bilancio per il 2026 (art. 1, comma 677, della legge n. 199 del 2025) ha spostato al 31 luglio il termine previsto dal citato art. 3, comma 5-quinquies.

Per le aree edificabili, la base imponibile IMU è rappresentata dal valore venale in comune commercio al 1° gennaio dell’anno di imposizione o alla data di approvazione degli strumenti urbanistici (art. 1, comma 746, L. 160/2019).

Questo valore venale deve essere determinato tenendo conto di fattori oggettivi, come:

• la zona territoriale;
• l’indice di edificabilità;
• la destinazione d’uso consentita;
• gli eventuali oneri per l’urbanizzazione;
• i prezzi di mercato per aree simili.

Una delle questioni più dibattute riguarda le aree acquistate tramite asta giudiziaria.

In questi casi, ci si chiede: il prezzo di aggiudicazione può coincidere con il valore venale da dichiarare ai fini IMU.

Valore IMU aree fabbricabili: il caso di quelle acquistate all’asta

La normativa non contempla esplicitamente il prezzo d’asta come parametro di riferimento, di conseguenza, la sua validità ai fini IMU è oggetto di interpretazioni giurisprudenziali contrastanti.

La giurisprudenza di legittimità e tributaria ha offerto nel tempo letture divergenti.

In alcune sentenze, la Cassazione ha escluso il prezzo di aggiudicazione tra i parametri validi per determinare la base imponibile IMU. 

Secondo questa visione, il prezzo d’asta può risultare distorto da ribassi rilevanti dovuti alla necessità di vendere rapidamente, e non rispecchiare il reale valore di mercato (Cass. 17 maggio 2017, n. 12273).

Al contrario, altre pronunce (Cass. 24 settembre 2003, n. 14148; CGT Reggio Emilia, sent. 155/2/25) riconoscono valenza oggettiva al prezzo di aggiudicazione, in quanto:

• fissato in una procedura pubblica;
• basato su perizia del CTU;
• validato da organi giudiziari.

In queste sentenze si sottolinea come la procedura d’asta garantisca trasparenza, rendendo il prezzo un possibile riferimento attendibile.

Ciò premesso non è  possibile dunque individuare una regola valida in assoluto, ma si ritiene che vada invece adottata una valutazione caso per caso.

In conclusone, se nell’asta giudiziaria in cui è stato acquistata l’area fabbricabile, non si sono verificate circostanze da rendere il prezzo difforme dal valore di mercato si dovrebbe potere fare riferimento al predetto prezzo per determinare la base imponibile IMU.

Il prezzo d'asta potrebbe ad esempio essere ritenuto idoneo nel caso in cui, ad esmepio, sia conforme alla perizia del CTU nell’ambito del pignoramento immobiliare, oppure similare a prezzi di aree edificabili con analoghe caratteristiche

La Cassazione con Ordinanza n 21181/2024 ha specificato che il contribuente deve dimostrare di avere diritto alla riduzione della TARI se l’attività ha carattere stagionale e viene svolta soltanto per una parte dell’anno.
A tal fine deve produrre idonea documentazione che certifichi il requisito della stagionalità, vediamo il caso di specie.

Tari attività stagionali: quando spetta la riduzione

Una società Alfa s.a.s. ha presentato ricorso contro il Comune relativamente ad avviso di accertamento emesso per la Tassa sui rifiuti (TARI) per gli anni 2014-2017, a causa di una presunta infedele denuncia. 

L’avviso era stato originariamente confermato dalla Commissione Tributaria Provinciale (CTP) e successivamente dalla Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado rigettando le argomentazioni della società contribuente.

La società sosteneva che avrebbe dovuto beneficiare di riduzioni o esenzioni della TARI in virtù del carattere stagionale della propria attività balneare. 

Tuttavia, la CTR e il primo grado hanno rigettato questa posizione, ritenendo che l’onere della prova spettasse alla società, che non aveva fornito elementi sufficienti per dimostrare il diritto a tali riduzioni.

La società ha contestato la sentenza della CTR per essere priva di una motivazione adeguata, affermando che molte delle obiezioni sollevate nel corso del processo non erano state adeguatamente prese in considerazione dalla Corte, risultando in affermazioni generiche e apodittiche.

Altro punto centrale del ricorso era la mancata applicazione del cumulo giuridico delle sanzioni previste dall’art. 12 del DLgs. n. 472/1997. 

La società sosteneva che le violazioni contestate, riguardando periodi d’imposta diversi ma relative allo stesso immobile, avrebbero dovuto essere considerate unitariamente, con un'applicazione attenuata delle sanzioni.

La Corte di Cassazione ha riconosciuto che il ricorso era solo parzialmente fondato, stabilendo che:

• per quanto riguarda la debenza del tributo, le cause di riduzione e gli interessi applicati, la sentenza della CTR raggiungeva il minimo costituzionale e, pertanto, era legittima. La Cassazione ha ribadito che la contribuente non aveva dimostrato adeguatamente il diritto a esenzioni o riduzioni, né aveva spiegato in modo chiaro in che modo gli interessi fossero stati calcolati erroneamente, specificando che: "parte contribuente non ha adeguatamente allegato e comprovato di avere diritto ad esenzioni o riduzioni in ragione del carattere stagionale della attività sulla scorta delle previsioni regolamentari del Comune adottate in relazione alla normativa vigente (art. 14 del Regolamento TARI) né chiarito in modo specifico – come sarebbe stato suo onere – sotto quale profilo gli interessi, al di là del mero errore nel richiamo della normativa applicabile, sarebbero stati calcolati in modo errato" 

Tuttavia, il ricorso è stato accolto in parte ritenendo la Cassazione fondate le censure in merito all’applicazione delle sanzioni. 

La CTR aveva omesso di esaminare adeguatamente la questione del cumulo giuridico delle sanzioni e la Corte di Cassazione ha cassato la sentenza sul punto e rinviato la causa alla Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado per riesaminare la questione delle sanzioni.

Doppia scadenza per l'IMU 2023 per gli alluvionati che dovranno versare acconto e saldo dell'imposta a distanza ravvicinata in quanto, salvo ulteriori differimenti dell'ultimo minuto, occorre ricordare che il versamento dell'acconto era stato sospeso, tra le altre scadenze tributaria, fino al 31 agosto scorso. Facciamo un riepilogo.

IMU 2023: sospensioni per alluvione e immobili inagibili danneggiati

Nel Decreto Alluvione (DL n 61/2023) pubblicato in GU n 127 del 1 giugno tra le altre sospensioni fiscali si prevedeva quella relativa all'IMU degli immobili situati nelle zone alluvionate.

In particolare, l’acconto IMU 2023 è stato sospeso fino al 20 novembre per gli immobili nelle zone colpite dalle alluvioni in Romagna, Marche e Toscana (consulta qui l'elenco).

La data del 20 novembre è stata poi inserita nel decreto proroghe che l'ha fatta slittare al 10 dicembre.

Per tale motivo, i versamenti dell'acconto IMU dovranno essere effettuati entro il giorno 11 dicembre prossimo in quanto il 10 dicembre cade di domenica.

Inoltre, occorre evidenziare che entro il giorno 16 dicembre scade anche il pagamento del saldo IMU 2023, che cadendo di sabato slitta al giorno 18 anche per i soggetti alluvionati. Leggi anche: Saldo IMU 2023: in cassa entro il 18 dicembre.

Pertanto, i soggetti alluvionati avranno la doppia scadenza per il pagamento dell'IMU 2023:

• entro il giorno 11 dicembre il pagamento dell'acconto IMU,
• entro il 18 dicembre il pagamento del saldo IMU.

IMU 2023: riduzione dell'imponibile per i fabbricati inagibile

Inoltre, è bene ricordare che, le regole generali dell’ IMU prevedono una riduzione del 50% dell’imponibile per "i fabbricati dichiarati inagibili o inabitabili e di fatto non utilizzati", per il periodo in cui si verifica tale condizione.

L'art. 1, comma 747, lettera b), legge n. 160/2019 stabilisce che la base imponibile è ridotta del 50% per i fabbricati dichiarati inagibili o inabitabili e di fatto non utilizzati, limitatamente al periodo dell’anno durante il quale sussistono dette condizioni.

L’inagibilità o inabitabilità è accertata dall’ufficio tecnico comunale con perizia a carico del proprietario, che allega idonea documentazione alla dichiarazione. Il contribuente alternativamente ha la facoltà di presentare una dichiarazione sostitutiva ai sensi del D.P.R. n. 445/2000, con la quale si attesti la dichiarazione di inagibilità o inabitabilità del fabbricato da parte di un tecnico abilitato.

Inoltre, sempre ai fini di una eventuale agevolazione IMU, se l’edificio è compromesso da essere ridotto a un rudere può essere iscritto in catasto come edificio collabente in categoria F/2.

La categoria F/2 è priva di rendita catastale e ciò determina l'azzeramento dell'IMU dovuta sull’edificio. 

Leggi anche IMU 2023: tutte le novità di quest'anno per una sintesi delle novità.