Studio Caruso

La Legge di Bilancio 2026 in vigore il 1° gennaio, tra le norme contiene la definizione agevolata in materia dei tributi delle regioni e degli enti locali. 

In particolare si tratta anche della rottamazione per IMU e TARI.

IFEL IFondazione ANCI ha pubblicato in data 27 gennaio le prime istruzioni in merito.

Per scaricare il fac simile di regolamento attuativo per gli enti locali leggi anche Rottamazione tributi locali: fac-simile di regolamento         

Rottamazione tributi enti locali: norma in sintesi

La disposizione, in Legge di Bilancio 2026, introduce una serie di norme dirette ad attribuire alle regioni e agli enti locali la facoltà di prevedere direttamente tipologie di definizione agevolata in attuazione dell’autonomia di cui gli enti stessi godono nella gestione dei tributi regionali e locali 

Tale facoltà riguarda anche i casi in cui siano già in corso procedure di accertamento o controversie attribuite alla giurisdizione tributaria in cui è parte il medesimo ente, nonché i casi in cui la legge statale preveda forme di definizione agevolata. 

Inoltre, si fissano le condizioni che le regioni e gli enti locali devono rispettare nell’introdurre misure di definizione agevolata.

Si disciplina l’efficacia dei regolamenti degli enti locali relativi alla definizione agevolata. 

Si estende la facoltà di regioni ed enti locali di adottare forme di definizione agevolata anche alle entrate di natura patrimoniale.

Si abroga l’articolo 13 della legge finanziaria 2003 limitatamente alla facoltà prevista per 18 le regioni, le province e i comuni di adottare leggi e provvedimenti relativi alla definizione agevolata dei propri tributi.

In sintesi, si attribuisce alle regioni e agli enti locali la facoltà di introdurre autonomamente delle tipologie di definizione agevolata che prevedono l’esclusione o la riduzione degli interessi o anche delle sanzioni, per le ipotesi in cui, entro un termine appositamente fissato da ciascun ente, non inferiore a 60 giorni dalla data di pubblicazione dell’atto nel proprio sito internet istituzionale, i contribuenti adempiano ad obblighi tributari precedentemente in tutto o in parte non adempiuti.
Si precisa inoltre che rimane ferma per gli enti la facoltà di introdurre sistemi premiali di riduzione delle sanzioni e che la facoltà di introdurre la definizione agevolata deve essere esercitata dagli enti in osservanza dei principi di cui agli articoli 23, 53 e 119 della 

Dopo la partenza della Rottamazione cinque per le cartelle, leggi anche: Rottamazione quinquies: via alle domande molti contribuenti attendono le iniziative degli enti locali per possibili eventuali agevolate.

In proposito in data 27 gennaio l'IFEL ha pubblicato una nota di approfondimento che affronta i temi salienti di questo nuovo strumento e uno schema di regolamento suddiviso in cinque blocchi, autonomamente mutuabili ed adattabili in base alle esigenze di ciascun ente.

L'IFEL precisa molti aspetti dei tributi inclusi nella definizione agevolata e evidenzia quanto segue.

Rottamazione IMU e TARI: IFEL spiega il perimetro

Il comma 102 della legge di bilancio 2026 prevede che gli enti territoriali “possono introdurre autonomamente, con le forme previste dalla legislazione vigente per l’adozione dei propri atti destinati a disciplinare tributi di loro spettanza, tipologie di definizione agevolata che prevedono l’esclusione o la riduzione degli interes si o anche delle sanzioni, per le ipotesi in cui, entro un termine appositamente fissato da ciascun ente, non inferiore a sessanta giorni dalla data di pubblicazione dell’atto nel proprio sito internet istituzionale, i contribuenti adempiano ad obblighi tributari precedentemente in tutto o in parte non adempiuti”.
Per quanto riguarda i Comuni la definizione deve essere adottata con specifico regolamento comunale, soggetto, come accennato, al parere dell’organo di revisione.
La normativa prevede la possibilità di escludere o ridurre le sanzioni od anche gli interessi, fermo restando, quindi, la “quota capitale”, a differenza di quanto previsto dall’art. 13, legge n 289 del 2002, che prevedeva la possibilità di ridurre anche il tributo non versato.
Il comma 105 precisa che “possono essere oggetto di definizione agevolata i tributi disciplinati e gestiti dalle regioni e dagli enti locali, con esclusione dell’imposta regionale sulle attività produttive, delle compartecipazioni e delle addizionali a tributi erariali”.
Il comma 109 prevede che “le regioni e gli enti locali possono adottare forme di definizione agevolata anche per le entrate di natura patrimoniale ”.
La normativa pertanto consente di definire la quasi totalità delle entrate comunali proprie, ivi incluse le sanzioni al codice della strada, essendo queste entrate patrimoniali di diritto pubblico. In questo caso, oltre agli interessi, compresi quelli di cui all’articolo 27, sesto comma, della legge 24 novembre 1981, n. 68913, le facoltà di abbattimento di oneri accessori potranno riguardare le somme maturate a titolo di oneri della riscossione.
In generale, per le entrate patrimoniali sia di diritto pubblico, quali il CUP, le rette scolastiche, gli oneri di urbanizzazione, sia di diritto privato, quali il corrispettivo servizio idrico e i canoni di locazione, il Comune può rinunciare ai soli interessi. 

Discorso a parte per il CUP, per il quale è comunque prevista dall’art. 1, comma 821, legge n. 160 del 2019, l’applicazione di una sanzione.
Inoltre, sempre con riferimento al CUP non si ritiene riducibile o disapplicabile l’indennità prevista dalla lettera g) del medesimo comma 821,
in quanto rappresenta la tariffa dovuta a fronte di occupazioni o impianti abusivi, a sua volta soggetta all’applicazione di un’autonoma sanzione, pari all’importo dell’indennità ed elevabile fino al doppio.
Oltre alla possibilità di adottare forme di definizione agevolata di crediti comunali cristallizzati in provvedimenti comunali definitivi, il comma 103 prevede anche che “ciascuna regione e ciascun ente locale può stabilire forme di definizione agevolata anche per i casi in cui siano già in corso procedure di accertamento”.
La disposizione autorizza quindi forme di definizione agevolata che consentano di regolarizzare l’omesso o carente versamento delle entrate comunali prima ancora che queste siano accertate dall’ente.

Nel caso di entrate tributarie il vantaggio in questo caso sarebbe nel risparmio in termini di interessi e sanzioni comunque dovute, anche a titolo di ravvedimento operoso. 

Tale forma di definizione agevolata appare sicuramente efficace con riferimento alla TARI, mentre crea incertezze per quanto attiene all’IMU, in ragione sia della non predeterminazione dell’importo dovuto, sia della presenza della quota di competenza statale, nel caso di immobili del gruppo catastale “D”. 

Tale forma di definizione agevolata si concretizza, infatti, con un versamento spontaneo, che il Comune potrebbe non essere in grado di
comunicare preventivamente, mentre la quota statale deve essere versata direttamente all’erario. Ma su quest’ultimo punto occorre richiamare la rigida posizione del Dipartimento delle finanze in merito al divieto per i Comuni di esercitare la propria potestà regolamentare con riferimento alla quota statale che porta a ritenere che il Comune possa disporre forme di definizione agevolata dell’IMU solo con riferimento alla quota comunale. 

Si deve in proposito precisare che, ovviamente, rimane ferma la possibilità di definire l’IMU statale pretesa con un accertamento comunale, in quanto in tale ipotesi il gettito resta sempre di esclusiva competenza comunale.
Oggetto della definizione agevolata può essere anche la regolarizzazione di omessi o parziali versamenti di rate conseguenti a piani di rateazione concessi dall’ente, anche con riferimento ad accertamenti con adesione, conciliazioni giudiziali o accordi di mediazione, scaduti ad una determinata data individuata dall’ente.

Si rimanda alla nota per tutti gli altri chiarimenti.

• NOTA IFEL 27 gennaio 2026 Definizione agevolata Enti locali

La Legge di bilancio 2026 con i commi 853-856, inseriti nel corso dell’esame in sede referente al Senato, ha introdotto una norma di interpretazione autentica in relazione all’esenzione IMU sugli immobili posseduti ed utilizzati dagli enti non commerciali per lo svolgimento, con modalità non commerciali, di attività assistenziali e delle attività sanitarie, nonché di attività didattiche.

Vediamo tutti i dettagli.

Esenzione IMU immobili enti non commerciali 2026

Ricordiamo che ai sensi dell’articolo 7, comma 1, lettera i), del decreto legislativo n. 504 del 1992, nel sistema previgente all’IMU, si riconosceva l’esenzione dall’imposta comunale sugli immobili (c.d. “ICI”) per gli immobili utilizzati da enti non commerciali, di cui all’articolo 73, comma 1, lettera d), del TUIR, e destinati esclusivamente allo svolgimento, con modalità non commerciali, di attività
assistenziali, previdenziali, sanitarie, di ricerca scientifica, didattiche, ricettive, culturali, ricreative, sportive, nonché attività di religione e di culto

L'articolo 73, comma 1, lettera c), del TUIR, definisce come enti non commerciali, ai fini IRES, gli enti pubblici e privati diversi dalle società, i trust che non hanno per oggetto esclusivo o principale l'esercizio di attività commerciale nonché gli organismi di investimento collettivo del risparmio, residenti nel territorio dello Stato.

Nel vigente regime “IMU”, tale disposizione è stata riproposta dall’articolo 1, comma 759, lettera g), della legge n. 160 del 2019, ai sensi del quale, sono esenti dall’IMU: 

gli immobili posseduti e utilizzati dagli enti non commerciali [dai soggetti di cui alla lettera i) del comma 1 dell'articolo 7 del decreto legislativo 30 dicembre 1992, n. 504,] e destinati esclusivamente allo svolgimento con modalità non commerciali delle attività previste nella medesima lettera i).
Inoltre, per espressa previsione normativa, si applicano le disposizioni di cui all’articolo 91-bis del decreto-legge n. 2012, n. 1 e quelle del regolamento di cui al decreto del Ministro dell'economia e delle finanze 19 novembre 2012, n. 200.

Tale norma è stata oggetto di una sentenza della Corte UE e poi di una Decisione della UE che ha inferto una sanzione all'Italia.

Pertanto la norma appena introdotta va a risolvere il problema.

Al comma 853 si precisa che, agli effetti dell’articolo 1, comma 2, della legge n. 212 del 2000, lo svolgimento delle attività
assistenziali e delle attività sanitarie si intende effettuato con modalità
non commerciali nei seguenti casi:

•  tali attività sono accreditate e contrattualizzate o convenzionate con lo Stato, le Regioni e gli enti locali e sono svolte, in ciascun
  ambito territoriale e secondo la normativa ivi vigente, in maniera complementare o integrativa rispetto al servizio pubblico e prestano a favore dell’utenza, alle condizioni previste dal diritto dell’Unione europea e nazionale, servizi sanitari e assistenziali gratuiti, salvo eventuali importi di partecipazione alla spesa previsti dall'ordinamento per la copertura del servizio universale (lettera a) del comma 853);
• se non accreditate e contrattualizzate o convenzionate con lo Stato, le Regioni e gli enti locali, tali attività sono svolte a titolo gratuito ovvero dietro versamento di corrispettivi di importo simbolico e, comunque, non superiore alla metà dei corrispettivi medi previsti per analoghe attività svolte con modalità concorrenziali nello stesso ambito territoriale, tenuto anche conto dell’assenza di relazione con il costo effettivo del servizio (lettera b) del comma 853)

Quindi in sintesi la norma introdotto, recepisce i criteri già individuati dall’art. 4 comma 2 del DM 200/2012, distinti a seconda che le attività assistenziali e sanitarie risultino o meno accreditate e contrattualizzate o convenzionate con lo Stato, le Regioni e gli enti locali.

Con specifico riguardo alle attività assistenziali e sanitarie accreditate e contrattualizzate o convenzionate, si precisa che l’esenzione dall’IMU spetta indipendentemente da eventuali importi di partecipazione alla spesa da parte dell’utente o dei familiari (come, ad esempio, i ticket sanitari), in quanto tale forma di cofinanziamento risulta necessaria al fine di garantire la copertura del servizio universale.

Infine si chiarisce che, ai fini del riconoscimento dell’esenzione dall’IMU a favore degli enti non commerciali possessori di immobili destinati allo svolgimento di attività assistenziali o sanitarie, è irrilevante l’inserimento di tali immobili in una specifica categoria catastale.

Peraltro, con riguardo agli immobili a uso “misto” vanno comunque applicate le disposizioni di cui all’art. 91-bis del DL 1/2012 e all’art. 5 del DM 200/2012.

Una CTP con sentenza n 241/2025 depositata a fine anno si è espressa in tema di IMU ribadendo che la casa familiare gode del regime di esenzione Imu in capo all’ex coniuge assegnatario di tale immobile e affidatario del figlio anche qualora quest’ultimo sia divenuto maggiorenne, purché non sia ancora economicamente autosufficiente. 

Affidatario del figlio minorenne: non paga IMU

La vincenda partiva dalla impugnazione di un avviso di accertamento per l’anno di imposta 2020 con cui il Comune accertava un omesso versamento Imu in capo all’ex coniuge assegnatario e non proprietario dell’abitazione familiare e affidatario di un figlio divenuto maggiorenne proprio lo stesso anno. 

Generalmente, a seguito di separazione o divorzio, la casa familiare viene assegnata dal giudice al genitore affidatario dei figli, tenendo prioritariamente conto dell’interesse dei medesimi figli a conservare il loro habitat domestico, genitore assegnatario che è tra i soggetti passivi Imu. 

L'articolo 1, comma 743 della legge n. 160/2019 stabilisce che il provvedimento giudiziale di assegnazione costituisce, ai soli fini dell’Imu, il diritto di abitazione del genitore affidatario sulla casa familiare. 

Il genitore non affidatario, anche se proprietario, è escluso dall’Imu, in quanto sulla casa familiare insiste il diritto reale di abitazione del genitore affidatario.

L’articolo 1, comma 741, lettera c) n. 4 della legge n. 160/2019, stabilisce che la casa familiare assegnata al genitore affidatario rientra tra le fattispecie assimilate all’abitazione principale, con le correlate agevolazioni ai fini dell’Imu.

Secondo una risposta interpretative IFEL ANCI, e una della Cassazione ossia la n 10204/2019 da sempre alcuni Comuni, come accaduto nel caso di specie della sentenza in esame, tendono a disconoscere, ai fini dell’Imu, l’assimilazione all’abitazione principale della casa familiare, qualora il figlio sia divenuto maggiorenne, anche se non ancora economicamente autosufficiente.

La Corte di giustizia tributaria di primo grado ha stabilito che la circostanza che il figlio del genitore affidatario e assegnatario della casa familiare sia divenuto maggiorenne, ma non ancora economicamente indipendente, non fa venire meno l’applicabilità dell’esenzione da Imu. 

Per la giurisprudenza della Cassazione sul tema si richiamano le seguenti pronunce: 

• Ordinanza n. 4303/2025
• Ordinanza n. 23443/2025.

cui si rimanda per il dettaglio.

Con la Ordinanza n 21790 del 2025 la Cassazione si è occupata di classamento di immobili.

In particolare, viene stabilito che l’inquadramento di un immobile nella categoria E/1, sottoclasse degli immobili a destinazione particolare, presuppone:

• che lo stesso sia privo di autonomia funzionale e reddituale, 
• che sia strettamente strumentale al servizio pubblico.

Si tratta di una pronuncia che va a confermare l''orientamento consolidato della Corte vediamo il dettaglio del caso di specie.

Immobili a destinazione particolare: principio della Cassazione sul classamento

Un una società gerente un interporto, aveva ricevuto due avvisi di accertamento catastale con cui l’ufficio aveva rideterminato il classamento e la rendita, di due aree situate all’interno della struttura interportuale: 

• la prima asfaltata e servita da raccordi stradali destinata al carico/scarico e movimentazione delle merci,
• la seconda adibita allo stoccaggio delle stesse. 

La società sosteneva che tali aree dovevano rientrare nella categoria catastale E/1 “Stazioni per servizi di trasporto, terrestri, marittimi ed aerei”, in quanto connesse e funzionali all’attività principale dell’interporto. 

La Commissione tributaria regionale accoglieva infatti le sue doglianze ritenendo che le aree in questione non presentassero autonomia funzionale e reddituale, in quanto strettamente connesse alle finalità del complesso interportuale, ritenendo corretta l’attribuzione della categoria catastale E/1 proposta dall’interessata. 

Con un unico motivo, l’ufficio ricorreva in giudizio ritenendo la sentenza in violazione e falsa applicazione della disciplina in materia di classamento catastale.

L'ufficio lamentava che il giudice regionale avesse errato nel ritenere che le aree fossero riconducibili alla categoria catastale E/1, senza considerare che possono essere strumentali al bene principale solo gli immobili utilizzati esclusivamente per l’erogazione del servizio di trasporto pubblico, requisito che nel caso di specie era mancante.

Principio della Cassazione sul classamento di immobili in categoria E1

La Cassazione ha accolto il ricorso dell’Agenzia, ribadendo un orientamento che appare ormai consolidato.

L’inquadramento di un immobile nella categoria catastale E/1 è riservato esclusivamente a quei beni che sono strumentali al servizio pubblico, dovendo invece escludersi da tale ambito quelli che, pur inseriti nel complesso infrastrutturale di riferimento, siano utilizzati per lo svolgimento di attività economiche. 

La pronuncia in oggetto evidenzia che  «[…] non è revocabile in dubbio che, mentre gli spazi sosta veicoli adibiti al servizio pubblico ed i parcheggi auto ad uso del personale dipendente siano strettamente strumentali all’esercizio delle funzioni coerenti con la destinazione d’uso dell’interporto, non altrettanto possa dirsi per i magazzini e per le aree di deposito per stoccaggio container o merci in genere».

Viene operato un parallelismo con la sentenza n. 5070/2019, dove relativamente agli impianti di risalita al servizio di piste sciistiche, è stato affermato che gli stessi possono essere classificati come mezzi pubblici di trasporto e dunque accatastati in categoria “E” ove “pur soddisfacendo un interesse commerciale siano anche funzionali alle esigenze di mobilità generale della collettività”.

I giudici hanno osservato che le aree oggetto dell’accertamento erano utilizzate per lo stoccaggio di merci in transito e per il traffico di autovetture di nuova importazione e che “l’attività di stoccaggio delle auto nel piazzale dell’interporto, in attesa di rispedirle alle destinazioni finali (venendo caricate su mezzi di trasporto), non è funzionale ad esigenze di mobilità generale della collettività”. 

Gli immobili oggetto della rettifica operata dall’ufficio non possono essere ricondotti alla categoria catastale E/1 perché destinati a un utilizzo imprenditoriale autonomo: tanto, in coerenza con la regola per cui ciò che rileva ai fini del classamento “è che nell'unità immobiliare urbana soggetta ad accatastamento venga svolta attività industriale secondo parametri economico-imprenditoriali, senza che assuma rilevanza l'eventuale destinazione dell'immobile anche ad attività di pubblico interesse (Cass., Sez. 5, Sentenza n. 12741 del 23/05/2018; conf. Cass., Sez. 5, Ordinanza n. 2004 del 2019, secondo cui è proprio la destinazione del cespite ad una attività che sia svolta rispettando parametri economico-imprenditoriali ad essere decisiva in ordine alla classificazione in questione)”.

Ciò premesso la cassazione ha accolto il ricorso dell’Agenzia, cassando con rinvio la sentenza impugnata.

Dal 2025 è obbligatorio inviare il prospetto delle aliquote IMU da parte dei Comuni, tramite il portale federalismo fiscale.

Ricordiamo che le delibere di approvazione del proseptto andavano approvate entro il 28 febbraio scorso.

Successivamente, il Dl n 84/2025 convertito in legge, ha previsto una proroga per gli enti locali consentendo maggior tempo per adempiere, ossia entro il termine del 15 settembre.

Il MEF in data 6 ottobre ha pubblicato un avviso per ricordare le scadenze.

Prospetto aliquote IMU: entro il 14 ottobre sul portale federalismo

Il mef con avviso ha ricordato che entro lunedì 14 ottobre 2025 i Comuni sono tenuti a trasmettere telematicamente al Ministero dell’Economia e delle Finanze le delibere tariffarie Imu e Tari relative al 2025, attraverso il Portale del federalismo fiscale, ai sensi dell’articolo 13, comma 15-ter, del decreto-legge n. 201/2011 e del comma 767 della legge n. 160/2019.

Il termine è perentorio: la mancata trasmissione nei tempi stabiliti comporta l’inefficacia delle delibere, con conseguenti effetti sul gettito e possibili profili di responsabilità amministrativa per i funzionari comunali.

Attenzione al fatto che, l’efficacia delle delibere è subordinata anche alla pubblicazione sul Portale del federalismo fiscale, che deve avvenire entro il 28 ottobre 2025 a cura del MEF.
La pubblicazione completa il procedimento e consente alle delibere trasmesse nei termini di acquisire piena validità.

In particolare, per la Tari l’inefficacia comporta l’applicazione delle tariffe 2024, in virtù del principio di conferma tacita delle delibere vigenti, mentre per l’Imu la mancata pubblicazione determina l’applicazione delle aliquote di base (e non più quelle dell’anno precedente, come invece accadeva fino al 2024 in caso di inadempienza).

Il MEF chiarisce anche che il procedimento di trasmissione delle delibere Imu è stato semplificato. 

Non è più necessario caricare l’intero testo della delibera di approvazione, ma solo il prospetto delle aliquote indicando, altresì, numero e data della delibera ed organo deliberante. 

Proprio per consentire agli Enti locali di adeguarsi alle nuove modalità di caricamento sul Portale del federalismo fiscale, difatti, il decreto-legge 29 giugno 2025, n. 84, ha prorogato al 15 settembre 2025 il termine entro il quale i Comuni potevano approvare o modificare le delibere regolamentari e tariffarie relative ai tributi locali, inclusi Imu e Tari.

Ricordiamo che l'IFEL, su questo adempimento, aveva pubblicato alcuni chiarimenti. 

In proposito leggi: Prospetto aliquote IMU 2025: il MEF pubblica le FAQ 

Il MEF aveva chiarito che per tale adempimento è possibile consultare le: “Linee guida per l’elaborazione e la trasmissione del Prospetto delle aliquote dell’IMU dove viene evidenziato che il Prospetto aliquote IMU 2025 deve essere approvato con espressa delibera, la quale, però, non va trasmessa al Dipartimento delle finanze ma ne devono essere soltanto indicati gli estremi nella successiva fase di trasmissione del Prospetto.

Conseguentemente, nel caso in cui il comune trasmetta comunque il testo della delibera approvativa del Prospetto, all’interno, ad esempio, della sezione relativa ai regolamenti dell’applicazione “Gestione IMU” oppure di altra sezione del medesimo Portale (non essendo più presente, a decorrere dall’anno 2025, l’apposita sezione per l’inserimento della delibera di approvazione delle aliquote IMU, sostituita da quella del Prospetto), il MEF procederà alla
cancellazione della delibera stessa dall’applicazione.

Con la sentenza n. 26673/2025, la Corte di cassazione ha ribadito un principio chiave in materia di imposizione patrimoniale locale: le aree urbane classificate in catasto come F/1 devono essere considerate aree edificabili ai fini IMU, anche in assenza di rendita catastale, se la destinazione urbanistica lo consente.

Il caso nasce dal ricorso di una cooperativa che aveva versato l’IMU per un’area urbana di oltre 11.000 mq, classificata in categoria F/1 (area urbana priva di rendita) e ritenuta pertinenziale a un piccolo deposito. L’ente impositore, il Comune, aveva negato il rimborso richiesto dal contribuente sostenendo che l’area, in quanto edificabile urbanisticamente, andava tassata autonomamente in base al valore venale.

La Commissione tributaria regionale aveva inizialmente dato ragione alla cooperativa, ma la Cassazione ha annullato la sentenza, confermando la posizione del Comune. 

IMU e aree urbane: non sono equiparabili ai fabbricati

La Corte di Cassazione con la sentenza in oggetto ha  espresso il seguente principio:  

«Ai fini dell'IMU, le c.d. "aree urbane", il cui classamento catastale in categoria F/1 esclude l'attribuzione di una rendita, a norma dell'art. 3, comma 2, lett. d), del DM 2 gennaio 1998, n. 28, non possono essere equiparate ai "fabbricati", a causa della carenza di un'edificazione in senso tecnico con la realizzazione di costruzioni coperte su uno o più livelli, né ai "terreni agricoli", a causa dell'alterazione subita dallo stato naturale del suolo per effetto delle opere ascrivibili all'intervento antropico, ma devono essere considerate alla stregua di "aree fabbricabili" nell'accezione sancita dall'art. 5, comma 5, del DLgs. 30 dicembre 1992, n. 504 (quale richiamato dall'art. 13, comma 3, del DL 6 dicembre 2011, n. 201, convertito, con modificazioni, dalla legge 22 dicembre 2011, n. 214), con la conseguenza che l'imposta deve essere liquidata sulla base del "valore venale in comune commercio", tenendo conto dell'edificabilità desumibile dalle previsioni della pianificazione urbanistica».

Volendo in pratica riassumere i contenuti della pronuncia, la rendita nulla è cosa diversa dalla esenzione IMU: per le F/1 conta il valore venale.

La pertinenza può escludere l’autonoma tassazione solo se rigorosamente provata nel caso concreto non è stata provata e la Cassazione ha dato ragione al Comune impositore.

Le aree urbane vanno considerate, ai fini Imu come aree edificabili e non come aree meramente pertinenziali. 

La dichiarazione IMU per l’anno 2024 doveva essere presentata ordinariamente entro il 30 giugno 2025, ma è ancora possibile regolarizzare l'omissione entro il 29 settembre 2025 (il 90° giorno dal termine, il 30 giugno è stato domenica, spostando la scadenza al lunedì successivo)

Questo termine rappresenta il limite massimo per usufruire del ravvedimento operoso in caso di omessa dichiarazione, come previsto dall’art. 13 comma 1 lett. c) del DLgs. 472/97. 

Dichiarazione IMU 2025: entro il 29 settembre la tardiva

Le dichiarazioni IMU e IMU ENC riferite al 2024 dovevano essere trasmesse entro il 30 giugno 2025, tTuttavia, la normativa ammette una finestra di 90 giorni per ravvedersi in caso di omissione, con sanzioni ridotte.

Il termine effettivo per il ravvedimento operoso è il 29 settembre 2025, cadendo il 90° giorno, il 28 settembre, di domenica.

In passato, la prassi ministeriale aveva aperto alla possibilità di ravvedere l’omessa dichiarazione IMU anche oltre 90 giorni, differenziando i tributi locali dalle imposte statali, ma a seguito del Dl n 8772024 noto come decreto sanzioni non è più possibile.

Anche per i tributi locali, la dichiarazione presentata oltre i 90 giorni è considerata omessa a tutti gli effetti.

Secondo l’art. 1 comma 775 della Legge 160/2019, la sanzione per l’omessa dichiarazione IMU varia:

• dal 100% al 200% dell’imposta non versata;
• con un minimo di 50 euro, se l’imposta è stata comunque pagata.

Per ravvedersi entro il 29 settembre 2025, occorre:

• presentare la dichiarazione IMU per il 2024;
• versare l’eventuale IMU dovuta;
• calcolcare gli interessi legali al 2% annuo dal 1° gennaio 2025;
• pagare la sanzione ridotta.

Come per altri tributi, anche per l’IMU l’avvio di un controllo da parte del Comune rende impossibile il ravvedimento (art. 13, comma 1-ter, DLgs. 472/97) è quindi fondamentale provvedere prima di ricevere comunicazioni ufficiali.

Il prossimo 16 giugno è in scadenza il pagamento dell'acconto IMU. 

In proposito leggi anche IMU 2025: acconto entro il 16 giugno, elenchi MEF delibere.

A tal proposito vediamo il contenuto della recente Ordinanza n. 10392/2025 della Cassazione sugli esenzione IMU degli immobili-merce.

IMU 2025: esenzione immobili merce

In particolare, con l’ordinanza in oggetto la Corte di Cassazione ha affermato che l’esenzione dall’IMU per gli immobili merce, non spetta per i fabbricati acquistati e ristrutturati dall’impresa acquirente, per destinarli alla vendita. 

La pronuncia si discosta quindi dall’orientamento espresso in precedenza dal Ministero dell’Economia e delle finanze, con la Risoluzione n 11/DF dell'11 dicembre 2013.

Ai fini IMU gli immobili merce sono  “i fabbricati costruiti e destinati dall’impresa costruttrice alla vendita, fintanto che permanga tale destinazione e non siano in ogni caso locati”.

In base all'art 13 comma 9 bis del DL n 201/2011, spettava per tali immobili una aliquota ridotta, mentre a fare data dal 2014 era stata riconosciuta l'esenzione. Secondo l'art 1 comma 751 della Legg n 160/2019 dal 1° gennaio 2022 spetta l'esenzione.

La risoluzione ministeriale su indicata evidenzia che sono immobili merce i “fabbricati costruiti”, tale da comprendere anche il fabbricato acquistato dall’impresa costruttrice sul quale la stessa procede ad interventi di incisivo recupero ai sensi dell'art 3 comma 1 lett. c), d) e f) del DPR 380/2001.

La risoluzione ministeriale ha inoltre affermato che sussiste una generale equiparazione tra i “fabbricati in corso di costruzione” ed i “fabbricati oggetto di interventi di incisivo recupero”. 

Pertanto, anche i fabbricati acquistati dall’impresa di costruzione ed oggetto di detti interventi di recupero rientrerebbero nell’ambito applicativo delle agevolazioni per gli immobili merce a partire dall’ultimazione dei lavori di ristrutturazione.

L’ordinanza della Corte di Cassazione n. 10392/2025 ha rigettato tale posizione interpretativa, affermando che non rientra nell’ambito applicativo delle agevolazioni per gli “immobili merce” il fabbricato acquistato dall’impresa di costruzione, in quanto già immesso nel mercato immobiliare, anche se la circolazione commerciale dell’immobile è atta ad una successiva attività di ristrutturazione da parte dell’impresa acquirente.

Secondo la pronuncia di legittimità, al momento dell’acquisto non risulta possibile concepire né l’esistenza di un fabbricato “costruito” dal soggetto passivo dell’IMU e destinato alla vendita né la permanente destinazione alla vendita del bene costruito.

Entro il 16 giugno occorre versare l'IMU 2025 in acconto o unica rata. 

Sulla prossima scadenza leggi anche IMU 2025: come pagare l'acconto entro il 16 giugno.

Ricordiamo che l'IMU, l’imposta municipale propria, è l’imposta dovuta per il possesso di:

• fabbricati, escluse le abitazioni principali classificate nelle categorie catastali diverse da A/1, A/8 e A/9, 
• aree fabbricabili,
• terreni agricoli,

ed è dovuta dal proprietario o dal titolare di altro diritto reale (usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi, superficie), dal concessionario nel caso di concessione di aree demaniali e dal locatario in caso di leasing. 

Esenzioni IMU 2025 terreni: chi non paga

Vi sono alcuni soggetti che godono di una esenzione, in particolare alcuni proprietari di terreni, vediamo quali.

La norma sulle esenzioni prevede che, tra altri, sono esenti i terreni agricoli nei seguenti casi (art. 1, comma 758, della legge n. 160 del 2019):

• terreni agricoli posseduti e condotti da coltivatori diretti e imprenditori agricoli professionali ex art. 1 del D. Lgs. 29 marzo 2004, n. 99, iscritti nella previdenza agricola, comprese le società agricole di cui al comma 3 dello stesso art. 1;
• terreni agricoli ubicati nei comuni compresi nell’elenco di cui alla circolare del Ministero delle finanze n. 9 del 14 giugno 1993;
• terreni agricoli ubicati nei comuni delle isole minori di cui all'all. A annesso alla legge 28 dicembre 2001, n. 448;
• terreni agricoli a immutabile destinazione agrosilvo-pastorale a proprietà collettiva indivisibile e inusucapibile.

Esenzioni IMU 2025 terreni montani: elenco comuni

Il contribuente consultando la Circolare n 19/1993 del Ministero delle Finanze potrà verificare se il proprio terreno agricolo è contenuto nell'elenco allegato e quindi esente dall'IMU.

La circolare specifica che dall'elenco non sono interessati i terreni che:

1. possiedono le caratteristiche di area fabbricabile, come definita dalla lettera b) dell'articolo 2 del decreto legislativo n. 504/1992, atteso che tali terreni, indipendentemente dal loro utilizzo e dalle modalità dell'utilizzo medesimo, devono essere tassati non come terreni agricoli bensì come aree edificabili. L'unica eccezione è data, come disposto nel secondo periodo della predetta lettera b), dai terreni di proprietà di coltivatori diretti o di imprenditori agricoli a titolo principale i quali siano dagli stessi proprietari condotti e sui quali persista l'utilizzazione agro-silvo-pastorale mediante l'esercizio di attività dirette alla coltivazione del fondo, alla silvicoltura, alla funghicoltura ed all'allevamento di animali; tali terreni, non potendo essere considerati aree fabbricabili per definizione legislativa, conservano comunque, sussistendo le cennate condizioni, il carattere di terreno agricolo e, quindi, per essi puo' operare l'esenzione originata dalla loro ubicazione in comuni compresi nell'elenco allegato;
2. diversi dalle aree fabbricabili, sui quali non vengano esercitate le attività agricole intese nel senso civilistico (art. 2135 del codice civile) di attività dirette alla coltivazione del fondo, alla silvicoltura, all'allevamento del bestiame ed alle connesse operazioni di trasformazione o alienazione dei prodotti agricoli rientranti nell'esercizio normale dell'agricoltura: appartengono a questo primo gruppo i terreni normalmente inutilizzati (cosiddetti terreni "incolti") e quelli, non pertinenziali di fabbricati, utilizzati per attività diverse da quelle agricole (ad esempio: attività industriali, che non diano luogo però ad utilizzazioni edificatorie perché in tal caso il terreno sul quale si sta realizzando la costruzione sarebbe comunque considerato area fabbricabile);
3. diversi dalle aree fabbricabili, sui quali le attività agricole sono esercitate in forma non imprenditoriale: appartengono a questo secondo gruppo i piccoli appezzamenti di terreno (cosiddetti "orticelli") coltivati occasionalmente senza strutture organizzative. I descritti terreni, del primo e secondo gruppo, non avendo il carattere di area fabbricabile né quello di terreno agricolo secondo la definizione datane dalla lettera c) dell'articolo 2 del decreto legislativo n. 504/1992, restano oggettivamente al di fuori del campo di applicazione dell'ICI per cui non si pone il problema della esenzione.

Attenzione al fatto che la circolare su indicata è stata integrata dalla Circolare n 1/2024 con cui il MEF ha inserito tra i comuni che godono della esenzione IMU anche il Comune di Campofelice di Fitalia (PA) appunto incluso nell’elenco allegato alla circolare 14 giugno 1993, n. 9,

Quando un terreno è montano?

La classificazione per grado di montanità, che prevede la suddivisione dei comuni in:

•  “totalmente montani”, 
• “parzialmente montani” 
• e “non montani”

come specificato dall'ISTAT non è una “classificazione Istat”, ma l’esito dell’applicazione dell’art. 1 della legge 991/1952 – Determinazione dei territori montani. 

Sono considerati territori montani i Comuni censuari situati per almeno l'80% della loro superficie al di sopra di 600 metri di altitudine sul livello del mare e quelli nei quali il dislivello tra la quota altimetrica inferiore e la superiore del territorio comunale non è minore di 600 metri, sempre che il reddito imponibile medio per ettaro, censito, risultante dalla somma del reddito dominicale e del reddito agrario, determinati a norma del regio decreto-legge 4 aprile 1939, n. 589, convertito nella legge 29 giugno 1939, n. 976, maggiorati del coefficiente 12 ai sensi del decreto legislativo 12 maggio 1947, n. 356, non superi le lire 2400”.

Il 16 giugno scade il pagamento della prima o unica rata dell'IMU 2025.

A tal proposito occorre sapere che, tra altri, esiste un caso specifico di esenzione dall'imposta per i soggetti proprietari di un immobile occupato abusivamente e a certe condizioni, vediamole.

Esenzione IMU 2025 immobili occupati: come ottenerla

Gli immobili non disponibili, per i quali è stata presentata la denuncia, sono esonerati dal versamento dell'IMU.

Per ottenerla però, stando alle regole del Modello IMU/IMPGI 2024, l'ultimo disponibile, è necessario l'invio dell'apposita dichiarazione.

L’esenzione IMU 2025 spetta anche nel caso di immobili occupati, per i quali sia stata presentata una denuncia all’autorità giudiziaria per occupazione abusiva.

Per ottenere l'esenzione è necessario presentare tutti i dati nella dichiarazione che va inviata entro il 30 giugno di ciascun anno secondo le modalità previste dal decreto MEF del 24 aprile 2024 ossia: “La dichiarazione IMU/IMPi deve essere presentata esclusivamente, secondo modalità telematica, se riguarda l’esenzione per “gli immobili non utilizzabili né disponibili, per i quali sia stata presentata denuncia all’autorità giudiziaria in relazione ai reati di cui agli articoli 614, secondo comma, o 633 del codice penale o per la cui occupazione abusiva sia stata presentata denuncia o iniziata azione giudiziaria penale”, di cui all’articolo 1, comma 759, lettera g-bis) della legge n. 160 del 2019.”

Relativamente a questa casistica occorre ricordare che la Legge di Bilancio del 2022 (art. 1, comma 81, legge 197/2022) ha previsto che, a partire dal 1° gennaio 2023, sono esenti dall'IMU gli immobili che non sono né utilizzabili né disponibili per i proprietari, a condizione che sia stata formalizzata una denuncia presso le autorità giudiziarie per i reati specificati negli articoli 614, secondo comma, o 633 del codice penale, per

• violazione di domicilio (articolo 614, secondo comma, codice penale);
• invasione di terreni o edifici (articolo 633, codice penale);
• occupazione abusiva  per la quale sia stata presentata denuncia o iniziata l' azione giudiziaria penale.

Inoltre chi ha trovato la sua proprietà occupata abusivamente può richiedere il rimborso dell'IMU pagata in passato in base alla sentenza della Corte Costituzionale del 18 aprile 2024.

Esenzione IMU 2025 immobili occupati abusivamente: la pronuncia della Corte Costituzionale

La Corte Costituzionale con la sentenza n. 60 del 18 aprile 2024, ha dichiarato incostituzionale l'articolo 9, comma 1, del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, per non aver escluso dall'IMU gli immobili occupati abusivamente per i quali è stata presentata una denuncia tempestiva. 

La questione è stata sollevata dalla sezione tributaria della Corte di Cassazione a causa di una violazione dei principi di equità fiscale, capacità contributiva, ragionevolezza e protezione della proprietà privata.

La Corte ha riconosciuto che, in queste situazioni, non si può considerare il proprietario in grado di sfruttare economicamente l'immobile e quindi non deve essere soggetto a tassazione su una proprietà effettivamente non fruibile.

La sentenza ha esteso retroattivamente l'applicabilità delle norme introdotte dal 2023. 

Pertanto, chi ha pagato l'Imu sugli immobili occupati abusivamente, può presentare una richiesta di rimborso per l'IMU pagata ingiustamente. 

La richiesta deve rispettare i termini di prescrizione dei tributi locali, che sono di cinque anni dal pagamento, come specificato dall'articolo 1, comma 164, della legge n. 296/2006. Questo significa che quest'anno i proprietari possono richiedere il rimborso per gli IMU pagati dal 2019 in poi.