Studio Caruso

Il presupposto dell’IMU imposta municipale propria è il possesso di:

• fabbricati, esclusa l’abitazione principale (salvo che si tratti di un’unità abitativa classificata nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9);
• aree fabbricabili;
• terreni agricoli.

Sono soggetti passivi dell’IMU i seguenti soggetti:

• proprietario dell’immobile;
• titolare del diritto reale di usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi, superficie sull’immobile;
• genitore assegnatario della casa familiare a seguito di provvedimento del giudice;
• concessionario nel caso di concessione di aree demaniali;
  locatario per gli immobili, anche da costruire o in corso di costruzione, concessi in locazione finanziaria.

L'IMU è dovuta con un unico pagamento oppure in due rate, la prima di acconto e la seconda a saldo.

Per l'IMU 2026:

• il pagamento dell'acconto scade il 16 giugno 2026; 
• il pagamento del saldo scade il 16 dicembre 2026.

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Ricordiamo che dal 2025 la novità più rilevante per l'IMU è l'obbligatorietà del prospetto ministeriale per la pubblicazione delle aliquote IMU. 

I comuni devono caricare la delibera delle aliquote sul sito del dipartimento delle Finanze entro il 14 ottobre dell'anno di riferimento, per essere poi pubblicate entro il 28 ottobre dello stesso anno.

In caso di mancata pubblicazione si applicano le aliquote base.

Vediamo di seguito tutti gli sconti possibili per l'IMU 2026

Esenzioni IMU 2026

I contribuenti tenuti al pagamento dell'IMU possono considerare che, per l'anno 2026, per le seguenti catergoria di immobili/terreni spetta una esenzione:

• immobili adibiti ad abitazione principale (immobile nel quale il possessore dimora abitualmente e risiede anagraficamente) non di lusso (A/2, A/3, A/4, A/5, A/6, A/7) e relative pertinenze (un solo immobile per ogni categoria C/2, C/6, C/7);
• immobili assimilati ad abitazione principale (fabbricati di civile abitazione destinati ad alloggi sociali – D.M. 22/04/2008; immobili delle cooperative edilizie a proprietà indivisa adibite ad abitazione principale dei soci assegnatari);
• immobili occupati abusivamente, con apposita denuncia all'Autorità giudiziaria o per i quali sia iniziata azione giudiziaria penale per l'occupazione abusiva; è necessario presentare comunicazione al Comune;
• terreni agricoli posseduti e condotti da coltivatore diretto o IAP;
• terreni agricoli ubicati nei Comuni delle isole minori (all. A, Legge 448/2001);
• terreni agricoli ubicati in aree montane o di collina delimitate (Circolare ministeriale n. 9/1993);
• terreni agricoli a immutabile destinazione agro-silvo-pastorale a proprietà collettiva o indivisibile e inusucapibile;
• immobili degli enti non commerciali, solo se destinati esclusivamente allo svolgimento di attività non commerciali (è necessario presentare Dichiarazione IMU ENC);
• immobili ad uso culturale (musei, biblioteche, etc…); immobili destinati esclusivamente all'esercizio del culto e le loro pertinenze;
• gli immobili di proprietà della Santa Sede;
• immobili dell'Accademia dei Lincei, anche se non direttamente utilizzati per le sue finalità istituzionali (art, 1 commi 639 e 640, Legge 29 dicembre 2022, n. 197);
• fabbricati del gruppo E (immobili a destinazione particolare) categorie da E/1 a E/9.

Leggi anche 

• Dichiarazione IMU: entro il 30 giugno
• Esenzione IMU immobili enti non commerciali: novità 2026

Riduzioni IMU 2026

Inoltre, sempre per l'anno 2026 ai fini IMU, valgono le seguenti riduzioni:

• riduzione del 50% della base imponibile per le abitazioni (escluse categorie A/1, A/8, A/9) concesse in comodato gratuito a parenti in linea retta di 1° grado (figli e genitori), a condizione che il contratto sia registrato e che il comodante sia possessore di un solo immobile abitativo in Italia (oltre eventualmente la propria abitazione principale) e risieda anagraficamente nonche' dimori abitualmente nello stesso comune in cui e' situato l'immobile concesso in comodato;
• riduzione del 50% della base imponibile per immobili di interesse storico/artistico;
• riduzione del 50% della base imponibile per immobili inagibili / inabitabili e di fatto non utilizzati;
• riduzione del 25% (o equivalentemente riduzione al 75%) della base imponibile per le abitazioni locate a canone concordato;
• riduzione del 50% dell'imposta per un solo immobilie posseduto dai pensionati residenti in uno Stato di assicurazione diverso dall'Italia, con pensione maturata in regime di convenzione internazionale con l'Italia.

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Ravvedimento IMU 2025: le sanzioni

A seguito della riforma del sistema sanzionatorio, introdotta dal Decreto Legislativo 14 giugno 2024 , n. 87, per le violazioni commesse dal 1° settembre 2024 il ravvedimento operoso si basa sulla sanzione minima ridotta al 25% (dal 30%). 

Per il 2025 la sanzione del ravvedimento operoso anche per l'IMU è applicata nelle seguenti misure:

• 0.083% giornaliero per ravvedimenti effettuati entro 14 giorni dalla scadenza;
• 1.25% per ravvedimenti effettuati dopo il 14° giorno ed entro 30 giorni dalla scadenza;
• 1.39% per ravvedimenti effettuati dopo il 30° giorno ed entro 90 giorni dalla scadenza;
• 3,125% (1/8 della sanzione minima) per ravvedimenti effettuati dopo 90 giorni ed entro il termine di presentazione della dichiarazione (in caso di dichiarazione periodica) o entro un anno dalla scadenza;
• 3,572% (1/7 della sanzione minima) per ravvedimenti effettuati successivamente alla data precedente.
• 4.17% (1/6 della sanzione minima) in presenza di comunicazione dello schema di atto di cui all'articolo 6-bis, comma 3, della legge 27 luglio 2000, n. 212, non preceduto da un verbale di constatazione, senza che sia stata presentata istanza di accertamento con adesione ai sensi dell'articolo 6, comma 2-bis, primo periodo del decreto legislativo 19 giugno 1997, n. 218.

IMU e novità 2026

Il Decreto MEF del 6 novembre 2025 ha introdotto una importante novità per il prospetto delle aliquote, semplificando il sistema.

Le fattispecie applicabili negli anni scorsi sono state ridotte a un sistema uniforme e strutturato, con un numero limitato di categorie standard tra cui i Comuni possono scegliere. 

La Legge di Bilancio 2026 ha inoltre introdotto la possibilità per i Comuni di ridurre o azzerare l’IMU sugli immobili inagibili colpiti da calamità naturali o eventi eccezionali, lasciando ai sindaci maggiore flessibilità nella gestione delle emergenze territoriali.

Il DM MEF 6 novembre 2025 ha ampliato le condizioni per ottenere la riduzione IMU sugli immobili inagibili. 

Fino al 2025 l’agevolazione era prevista solo per le unità rese inutilizzabili da calamità naturali, con riduzione della base imponibile al 50%. 

Dal 2026 i Comuni possono estendere lo sconto anche a immobili inagibili per cause edilizie diverse, tra cui:

• Fabbricati inagibili per crollo strutturale dovuto a cedimenti del terreno o difetti costruttivi,
• Immobili danneggiati da incendi,
• Fabbricati dichiarati inagibili per gravi problemi di staticità o condizioni igienico-sanitarie pericolose
• Strutture danneggiate da eventi atmosferici non qualificabili come calamità naturali

Attenzione al fatto che ogni Comune deve deliberarla espressamente nel proprio prospetto aliquote e pubblicarla entro il 14 ottobre di ogni anno sul portale del Federalismo Fiscale MEF. 

Per accedere al beneficio è necessario presentare documentazione tecnica che attesti lo stato di inagibilità, perizia di un tecnico abilitato o certificazione degli uffici comunali competenti. 

Entro il 30 giugno occorre inviare la Dichiarazione IMU 2026 per le variazioni da segnalare intervenute nel 2025.

Si tratta in particolare, della dichiarazioni IMU ordinaria e IMU ENC

La dichiarazione IMU ordinaria anno di imposta 2025 va presentata solo se, nel corso di tale anno, il possesso degli immobili ha avuto inizio o sono intervenute variazioni rilevanti ai fini della determinazione dell’IMU.

Se la dichiarazione è stata presentata negli anni precedenti, ha effetti anche per gli anni successivi, salvo che siano intervenute circostanze sopravvenute che incide sull'ammontare dell’IMU.

La dichiarazione IMU ENC ex DM 24 aprile 2024 va resentata dagli enti non commerciali che possiedono, nel Comune destinatario della dichiarazione, almeno un immobile esente dall’IMU ai sensi della lett. g) del citato comma 759, in quanto impiegato per lo svolgimento, con modalità non commerciali, delle attività istituzionali ex art. 7 comma 1 lett. i) del DLgs. 504/92 (attività didattica, sportiva, ecc.).

Tali enti devono presentare telematicamente la dichiarazione IMU ENC ogni anno, anche se non sono intervenute variazioni.

Ora, considerando che su tale obbligo dichiarativo e in particolare sulla obbligatorietà della denuncia ai fini dell’applicazione di agevolazioni ed esenzioni, l’orientamento della Cassazione non appare univoco, evidenziamo alcuni aspetti utili per provvedere.

Dichiarazione IMU 2026: regole base da rispettare

Le regole basilari della dichiarazione IMU possono essere sintetizzate come segue:

• l’obbligo dichiarativo esiste solo se contemplato nelle istruzioni ministeriali alla compilazione della denuncia, ciò in quanto ai fini IMU opera il principio secondo cui non bisogna dichiarare ciò che è già conoscibile dai Comuni;
• la dichiarazione IMU, una volta presentata non deve più essere trasmessa a meno che non cambi la situazione immobiliare. 

L'adempimento della denuncia è requisito costitutivo delle eventuali agevolazioni ai fini IMU solo se così è espressamente stabilito dalla legge. 

Pertanto se la normativa di riferimento prevede la presentazione della denuncia a pena di decadenza dei benefici di legge, allora e solo allora l’omissione dichiarativa comporta la perdita del diritto all’esonero.

A tale proposito però occorre specificare che la giurisprudenza della Cassazione non ha un orientamento sempre chiaro e coerente.

Si cita la recente Cassazione n 26921/2025 che riguardante le aree fabbricabili che ha affermato il seguente criterio di diritto: "in omaggio al principio della leale collaborazione e della buona fede, sancito dall’art. 10, comma 1, della legge 7 luglio 2000 n. 212, l’inosservanza di un adempimento che costituisce un presupposto solo formale per il godimento di un’agevolazione non impedisce di riconoscere il diritto al beneficio del contribuente che abbia i requisiti per usufruire dello stesso, tanto più ove essi risultino da documentazione in possesso dell’ente impositore" 

Varie altre sentenze hanno statuito che nonostante la previsione di legge che imponga la presentazione della denuncia, viene esclusa la sussistenza di decadenza in caso di omissioni dichiarative, pertanto occorre evidenaziare che occorre valutare davvero il singolo caso di interesse.

Leggi anche  IMU 2026: tutte le regole per quest'anno.

Pubblicato in GU n 62 del 16 marzo il Decreto MEF 6 marzo con l'aggiornamento dei coefficianti per l'anno 2026 per i fabbricati classificabili nel gruppo catastale D ai  fini  del calcolo dell'imposta municipale  propria  (IMU) e dell'imposta  immobiliare sulle piattaforme marine (IMPi).

IMU 2026: i coefficienti per i fabbricati D

In particolare, agli effetti dell'applicazione dell'imposta municipale  propria (IMU) e dell'imposta  immobiliare sulle piattaforme marine (IMPi) dovute  per  l'anno  2026,  per la determinazione del  valore  dei fabbricati di cui all'articolo 1, comma 746, della legge 27 dicembre 2019, n. 160, i coefficienti di aggiornamento  sono  stabiliti  nelle seguenti misure.

Entro il 16 giugno, i soggetti obbligati, devo versare l'acconto o unica rata per l'IMU 2026.

Leggi anche IMU 2026: tutte le regole per quest'anno.     

Tra le novità ve ne sono a tema esenzione dall'imposta municipale propria per gli enti non commerciali.

In particolare la Legge di bilancio 2026 in vigore dal 1° gennaio, con i commi 853-856, ha introdotto una norma di interpretazione autentica in relazione all’esenzione IMU sugli immobili posseduti ed utilizzati dagli enti non commerciali per lo svolgimento, con modalità non commerciali, di attività assistenziali e delle attività sanitarie, nonché di attività didattiche.

Vediamo tutti i dettagli.

Esenzione IMU immobili enti non commerciali 2026

Ricordiamo che ai sensi dell’articolo 7, comma 1, lettera i), del decreto legislativo n. 504 del 1992, nel sistema previgente all’IMU, si riconosceva l’esenzione dall’imposta comunale sugli immobili (c.d. “ICI”) per gli immobili utilizzati da enti non commerciali, di cui all’articolo 73, comma 1, lettera d), del TUIR, e destinati esclusivamente allo svolgimento, con modalità non commerciali, di attività assistenziali, previdenziali, sanitarie, di ricerca scientifica, didattiche, ricettive, culturali, ricreative, sportive, nonché attività di religione e di culto.

L'articolo 73, comma 1, lettera c), del TUIR, definisce come enti non commerciali, ai fini IRES, gli enti pubblici e privati diversi dalle società, i trust che non hanno per oggetto esclusivo o principale l'esercizio di attività commerciale nonché gli organismi di investimento collettivo del risparmio, residenti nel territorio dello Stato.

Nel vigente regime “IMU”, tale disposizione è stata riproposta dall’articolo 1, comma 759, lettera g), della legge n. 160 del 2019, ai sensi del quale, sono esenti dall’IMU: 

• gli immobili posseduti e utilizzati dagli enti non commerciali [dai soggetti di cui alla lettera i) del comma 1 dell'articolo 7 del decreto legislativo 30 dicembre 1992, n. 504,] e destinati esclusivamente allo svolgimento con modalità non commerciali delle attività previste nella medesima lettera i). Inoltre, per espressa previsione normativa, si applicano le disposizioni di cui all’articolo 91-bis del decreto-legge n. 2012, n. 1 e quelle del regolamento di cui al decreto del Ministro dell'economia e delle finanze 19 novembre 2012, n. 200.

Tale norma è stata oggetto di una sentenza della Corte UE e poi di una Decisione della UE che ha inferto una sanzione all'Italia.

Pertanto la norma interpretativa della legge di bilancio 2026 va a dirimere la questione.

Al comma 853 si precisa che, agli effetti dell’articolo 1, comma 2, della legge n. 212 del 2000, lo svolgimento delle attività
assistenziali e delle attività sanitarie si intende effettuato con modalità non commerciali nei seguenti casi:

•  tali attività sono accreditate e contrattualizzate o convenzionate con lo Stato, le Regioni e gli enti locali e sono svolte, in ciascun
  ambito territoriale e secondo la normativa ivi vigente, in maniera complementare o integrativa rispetto al servizio pubblico e prestano a favore dell’utenza, alle condizioni previste dal diritto dell’Unione europea e nazionale, servizi sanitari e assistenziali gratuiti, salvo eventuali importi di partecipazione alla spesa previsti dall'ordinamento per la copertura del servizio universale (lettera a) del comma 853);
• se non accreditate e contrattualizzate o convenzionate con lo Stato, le Regioni e gli enti locali, tali attività sono svolte a titolo gratuito ovvero dietro versamento di corrispettivi di importo simbolico e, comunque, non superiore alla metà dei corrispettivi medi previsti per analoghe attività svolte con modalità concorrenziali nello stesso ambito territoriale, tenuto anche conto dell’assenza di relazione con il costo effettivo del servizio (lettera b) del comma 853)

Quindi in sintesi la norma recepisce i criteri già individuati dall’art. 4 comma 2 del DM 200/2012, distinti a seconda che le attività assistenziali e sanitarie risultino o meno accreditate e contrattualizzate o convenzionate con lo Stato, le Regioni e gli enti locali.

Con specifico riguardo alle attività assistenziali e sanitarie accreditate e contrattualizzate o convenzionate, si precisa che l’esenzione dall’IMU spetta indipendentemente da eventuali importi di partecipazione alla spesa da parte dell’utente o dei familiari (come, ad esempio, i ticket sanitari), in quanto tale forma di cofinanziamento risulta necessaria al fine di garantire la copertura del servizio universale.

Infine si chiarisce che, ai fini del riconoscimento dell’esenzione dall’IMU a favore degli enti non commerciali possessori di immobili destinati allo svolgimento di attività assistenziali o sanitarie, è irrilevante l’inserimento di tali immobili in una specifica categoria catastale.

Peraltro, con riguardo agli immobili a uso “misto” vanno comunque applicate le disposizioni di cui all’art. 91-bis del DL 1/2012 e all’art. 5 del DM 200/2012.

La Cassazione con una recente Sentenza n 13662/2026 ha statuito che in caso di mutamento di valore di un’area edificabile non occorre la presentazione della dichiarazione Imu da parte del contribuente in quqanto il valore di mercato è un dato già conoscibile dal Comune.

Dichiarazione IMU: non serve per il cambio di valore del terreno edificabile

La Cassazione con la sentenza in oggetto si allinea ad una pronuncia precedente ossia la n 11443/2023 

La Corte ha innanzitutto osservato che l’andamento delle compravendite dei terreni è elemento a disposizione dell’amministrazione.

Inoltre sarebbe comunque un contenuto troppo indeterminato per essere oggetto di un obbligo dichiarativo per il contribuente.

Con l’abolizione dell’obbligo generalizzato della dichiarazione previsto dall'art 37 comma 53 del DL n 223/2006, le fattispecie per le quali l'adempimento dichiarativo permane sono tassativamente indicate nelle istruzioni ministeriali alla compilazione del modello di denuncia IMU e pertanto dato che tra quelle espressamente indicata non compare quella del cambio di valore di un'area, essa non è contemplata tra le obbligatorie.

Secondo una ulteriore sentenza della Cassazione, la n 26921/2025, si è specificato che nemmeno la prima attribuzione della qualifica di edificabilità va dichiarata, sempre in ragione delle conoscibilità da parte dell'amministrazione locale. 

Secondo la Sentenza n 13662/2026 in oggetto, che riprende tutto quanto sopra evidenziato di provenienaza da altre pronunce precedenti, il Comune avrebbe dovuto contenstare l'insufficiente pagamento IMU e non l'omessa dichiarazione con consistenti ricadute sull'importo della sanzione.

La sanzione per la somma non versata ammontarebbe al 30%.

Inoltre, vi è sostanziale differenza per i termini di decadenza dell'accertamento delle eventuali sanzioni.

Mentre per la mancata denuncia IMU, di termini di decadenza decorrono dall’anno successivo a quello di competenza, cioè dall’anno in cui la denuncia avrebbe dovuto essere presentata, la decadenza per la violazione dell’obbligo di pagamento si verifica un anno prima. 

Ipotizzando che la violazione sia stata commessa sul pagamento dell'imu 2022:

• se si fosse trattato di una omessa denuncia, la decadenza si verificherebbe il 31 dicembre 2028, 
• se si fosse trattato di omesso pagamento, la decadenza maturerrebb alla fine del 31 dicembre 2027 ossia del quinto anno successivo a quello di commissione dell’illecito.

Concludendo la sentenza ha ribadito che l’inclusione di un’area in un comparto urbanistico adibito a servizi pubblici non esclude la natura edificatoria della stessa ma incide soltanto sul valore del suolo.

Con la Risoluzione n 1 del 1° aprile 2026 il Dipartimento delle Finanze del Ministero dell’Economia ha chiarito che per l'esenzione IMU 2026 per i terreni agricoli delle zone montane restano in viogre le vecchie regole a prescindere dalla pubblicazione della Legge nn 131/2025.

La riorganizzazione e classificazione dei comuni montani non cambia le regole dell’imposta municipale propria (IMU) per i terreni agricoli. 

Esenzione IMU comuni montani: regole 2026 dal Ministero

Con la Risoluzione n. 1 del 1° aprile 2026, il Dipartimento delle Finanze del Ministero dell’Economia e delle Finanze (MEF) ha chiarito che i nuovi criteri di classificazione delle zone montane non hanno alcuna validità ai fini fiscali per l’esenzione IMU.

I terreni agricoli situati in aree montane o di collina continueranno a essere esentati dall’imposta municipale seguendo i criteri e gli elenchi storici.

Manca poco più di un mese per il pagamento dell'IMU 2026 e i chiarimenti forniti dal Dipartimento delle Finanze arrivano a seguito dello schema di regolamento recante i criteri per la classificazione dei comuni montani, previsto dalla legge sulle zone montane (Legge 12 settembre 2025, n. 131) e autorizzato dal Consiglio dei Ministri con deliberazione del 18 febbraio 2026.

In particolare con stati ridefiniti i comuni montani in base a parametri relativi all’altimetria e alla pendenza dei territorio, tale pubblicazione ha generato dubbit e il MEF li ha sciolti.

Vengono specificati due punti importanti.

L'art. 1, comma 758, lett. d), della legge 27 dicembre 2019, n. 160, dispone che sono esenti dall’IMU i terreni agricoli “ricadenti in aree montane o di collina delimitate ai sensi dell'articolo 15 della legge 27 dicembre 1977, n. 984, sulla base dei criteri individuati dalla circolare del Ministero delle finanze n. 9 del 14 giugno 1993”.
La legge n. 131 del 2025, recante “Disposizioni per il riconoscimento e la promozione delle zone montane”, stabilisce con l'art. 2, comma 1, primo periodo, che “con decreto del Presidente del Consiglio dei ministri, adottato ai sensi dell'articolo 17, comma 3, della legge 23 agosto 1988, n. 400, su proposta del Ministro per gli affari regionali e le autonomie, sentiti i Ministri interessati, sulla base dei dati forniti dall'Istituto nazionale di statistica (ISTAT), previa intesa in sede di Conferenza unificata di cui all'articolo 8 del decreto legislativo 28 agosto 1997, n. 281, sono definiti i criteri per la classificazione dei comuni montani che costituiscono le zone montane e ai quali si applicano le disposizioni della presente legge, in base ai parametri altimetrico e della pag 2 / 2 pendenza”. 

In attuazione di tale disposizione, vista la mancata intesa da parte della Conferenza unificata, il Consiglio dei Ministri ha adottato, la menzionata deliberazione del 18 febbraio 2026, con la quale è stata autorizzata l'adozione del decreto del Presidente del Consiglio dei ministri concernente il “Regolamento recante i criteri per la classificazione dei comuni montani”, secondo lo schema allegato alla medesima deliberazione, al quale è, a sua volta, allegato l’elenco dei comuni che soddisfano i relativi requisiti.
In merito, occorre sottolineare che la richiamata deliberazione, avendo autorizzato l’adozione dello schema di Regolamento in questione, ai sensi di quanto previsto dall’art. 3, comma 3, del D. Lgs. 28 agosto 1997, n. 2811, costituisce solo una fase dell’iter di adozione del Regolamento stesso, che non risulta ancora perfezionato.
Si deve, comunque, osservare che detto Regolamento non sarebbe, in ogni caso, applicabile ai fini dell’esenzione dall’IMU dei terreni agricoli, visto il disposto dell’art. 2, comma 3, della medesima legge n. 131 del 2025, il quale espressamente prevede che: “La classificazione dei comuni montani, disposta ai sensi e per gli effetti della presente legge, non si applica ai fini delle misure previste nell'ambito della Politica agricola comune (PAC) di cui agli articoli 38 e seguenti del Trattato sul funzionamento dell'Unione europea, nonché ai fini dell'esenzione dall'imposta municipale propria (IMU) per i terreni agricoli ubicati nei comuni montani ai sensi dell'articolo 1, comma 758, lettera d), della legge 27 dicembre 2019, n. 160, le quali continuano ad essere regolate dalle rispettive discipline di settore”.
In conclusione, l’elenco dei comuni montani allegato allo schema di Regolamento in oggetto non è valido ai fini dell’esenzione dall’IMU dei terreni agricoli prevista dal più volte citato art. 1, comma 758, lettera d), della legge n. 160 del 2019 e che, conseguentemente, ai fini dell’individuazione dei comuni montani nei quali i terreni agricoli sono esenti dall’IMU, continui a trovare applicazione l’elenco allegato alla citata Circolare n. 9 del 1993.

L'IFEL fondazione ANCI ha pubblicato una nota esplicativa sull'imposta di soggiorno e la responsabilità del gestore delle strutture.

La nota commenta la pronuncia delle Sezioni Unite civili della Corte di Cassazione, che con l’ordinanza 23 gennaio 2026, n. 1527, hanno chiarito che, a seguito della novella del 2020 in materia di imposta di soggiorno, il gestore della struttura ricettiva deve essere qualificato come responsabile d’imposta e non più come agente contabile.

Imposta di soggiorno è responsabile il gestore della struttura

La nota evidenzia che nonostante l’introduzione, ad opera dell’art. 180 del Dl 34/2020, del comma 1-ter nell’art. 4 del d.lgs. 14 marzo 2011, n. 23, che qualifica espressamente il “il gestore della struttura ricettiva [quale] responsabile del pagamento dell'imposta di soggiorno”, sono perdurate letture interpretative volte a sostenere il permanere della qualifica di agente contabile, dando luogo a incertezze e disomogeneità applicative sul territorio nazionale, anche in ragione dei differenti indirizzi assunti dalle Sezioni regionali della Corte dei conti.
La pronuncia delle Sezioni Unite assume rilievo dirimente, in quanto pone fine al contrasto interpretativo e ricompone il quadro applicativo, escludendo definitivamente la riconducibilità del gestore alla figura dell’agente contabile.
Le Sezioni Unite hanno infatti chiarito la natura esclusivamente tributaria del rapporto tra il Comune impositore e il gestore della struttura ricettiva, che discende inequivocabilmente dalla richiamata qualificazione normativa dell’albergatore quale “responsabile d’imposta”, con la conseguenza del venir meno della qualifica di agente contabile e, con essa, della giurisdizione della Corte dei conti.
Dalla qualificazione del gestore come responsabile d’imposta discendono – come osservato dalle Sezioni Unite – una serie di implicazioni che attengono non solo al tema della competenza giurisdizionale, ma anche ai profili sostanziali, procedurali e, da ultimo, regolamentari, rispetto ai quali i Comuni sono chiamati ad eventualmente adeguare i propri assetti.
Con riguardo alle ricadute in termini di giurisdizione, chiarito il venir meno di quella contabile, deve dunque osservarsi che le eventuali controversie tra Comune e gestore relative all’omesso, tardivo o parziale versamento dell’imposta di soggiorno risultano
esclusivamente attratte alla giurisdizione tributaria.
Quanto ai profili sostanziali, la qualifica di responsabile d’imposta rende il gestore delle strutture ricettive – come evidenziato dalle Sezioni Unite – un “obbligato al pagamento dell’imposta insieme con altri, per fatti o situazioni esclusivamente riferibili a questi”.

In altri termini, “la responsabilità dell’albergatore non è limitata, come quella dell’agente contabile, alle somme versate dai clienti e da riversare al Comune, ma è parametrata all’imposta dovuta dai clienti, a prescindere dall’effettivo pagamento da essi eseguito, e salvo il diritto di rivalsa”.
Ne consegue che l’obbligazione del gestore non ha natura meramente restitutoria o di custodia di risorse pubbliche già acquisite, ma integra una vera e propria obbligazione tributaria solidale, che sorge direttamente ex lege in relazione al presupposto impositivo.
Il Comune può pertanto legittimamente pretendere il pagamento dell’imposta dal gestore anche nell’ipotesi in cui quest’ultimo non l’abbia materialmente riscossa dal cliente, ferma restando la possibilità di esercitare nei confronti di quest’ultimo l’azione di
rivalsa.
Sotto il profilo procedurale, la cessazione della qualifica di agente contabile comporta il venir meno, anche con riferimento alle annualità pregresse, dell’obbligo per i gestori delle strutture ricettive di rendere il conto giudiziale al Comune (cd. modello 21),
nonché del relativo giudizio di conto innanzi alla Corte dei conti. 

In tale prospettiva, i Comuni sono chiamati a modificare i propri regolamenti nella parte in cui prevedano tale obbligo.
Infine, come già chiarito in precedenza dall'ifel, restano fermi:

• l’obbligo dichiarativo annuale, da rendersi in via telematica secondo il modello approvato con decreto del Ministro dell’economia e delle finanze 29 aprile 2022, 
• nonché gli adempimenti periodici riguardanti il versamento dell’imposta di soggiorno e le connesse comunicazioni, come disciplinati dai regolamenti comunali.

Il Decreto MEF del 4 febbraio viene pubblicato sulla GU n 31/2026 e contiene tutte le regole per inviare la dichiarazione di recupero ICI entro il 31 marzo prossimo.

Il Recupero ICI degli Enti non commerciali è stato previsto dall’art. 16-bis del D. L. 16 settembre 2024, n. 131, inserito dalla legge di conversione 14 novembre 2024, n. 166, dedicato alle misure urgenti per l’applicazione della sentenza della Corte di giustizia dell'Unione europea del 6 novembre 2018, relativa alle cause riunite da C-622/16 P a C-624/16 P, e delle decisioni della Commissione europea del 19 dicembre 2012 e del 3 marzo 2023.
In particolare, la sentenza in questione ha parzialmente annullato la “Decisione della Commissione, 2013/284/UE, del 19 dicembre 2012, relativa all’aiuto di Stato SA.20829 (C 26/2010, ex NN 43/2010 (ex CP 71/2006) Regime riguardante l'esenzione dall'ICI per gli immobili utilizzati da enti non commerciali per fini specifici cui l'Italia ha dato esecuzione nella parte in cui la Commissione europea “non ha ordinato il recupero degli aiuti illegali concessi sulla base dell’esenzione dall’imposta comunale sugli immobili (ICI)”.
La Corte ha ritenuto che la Commissione europea avrebbe dovuto “[…] esaminare minuziosamente le difficoltà prospettate e le modalità alternative di recupero proposte”. 

Successivamente la medesima Commissione ha emesso la decisione del 3 marzo 2023 con la quale ha imposto all’Italia il recupero fornendo, altresì, le indicazioni necessarie per la sua concreta attuazione.
Sulla base della decisione in commento, è stato, quindi, emanato il citato art. 1-bis del D. L. n. 131 del 2024.
Il periodo da prendere in considerazione ai fini del recupero, che è quello che va dall’anno 2006 all’anno 2011.

Recupero ICI 2006-2011: regole e modello per gli ENC

Il MEF ha pubblicato il modello di dichiarazione Recupero ICI ENC, per il recupero dell’aiuto di Stato relativo all’esenzione dall’ICI per gli immobili utilizzati da enti non commerciali per fini specifici, dal 2006 fino al 2011.

La dichiarazione va presentata entro il 31 marzo 2026, i versamenti effettuati entro il 30 aprile 2026. 

A tal proposito con il D.M. 4 febbraio 2026 del Direttore generale delle Finanze del MEF, sono approvati il modello di dichiarazione, le istruzioni e le specifiche tecniche concernenti il recupero dell’aiuto di Stato relativo all’esenzione dall’ICI per gli immobili utilizzati da enti non commerciali per fini specifici, dal 2006 fino al 2011.

Scarica qui il Modello per il recupero ICI e le relative istruzioni.

Il decreto del Presidente del Consiglio dei ministri 23 dicembre 2025, in esecuzione del disposto del predetto art. 16-bis del D. L. n. 131 del 2024, ha stabilito quanto segue, riprendendo in parte quanto già disciplinato nella norma in questione:

• è fissato al 31 marzo 2026 il termine entro il quale sono tenuti a presentare la dichiarazione per il recupero dell’ICI,
  per il periodo dal 2006 al 2011, i soggetti passivi che abbiano presentato la dichiarazione IMU/TASI ENC relativamente ad uno degli anni d’imposta 2012 o 2013, indicando un importo a debito per una somma superiore a 50.000 euro annui (ovvero che abbiano subìto un accertamento per le medesime imposte e annualità);
• la dichiarazione è unica per tutti gli immobili posseduti sul territorio nazionale nel periodo 2006-2011;
• per la determinazione dell’ICI oggetto del recupero si applica la disciplina dell’IMU vigente al 2013; la base imponibile, i moltiplicatori e l’aliquota sono, invece, quelli stabiliti dall’allora vigente disciplina ICI, applicabile nell’anno interessato dal recupero. Per le annualità in cui l’aliquota effettiva non è individuabile si applica l’aliquota media del 5,5 per mille;
  • il versamento del beneficio ricevuto non è dovuto se nel periodo dal 2006 al 2011 sono stati rispettati le condizioni e i limiti previsti dai regolamenti de minimis, cosiddetti “generali”, pro tempore vigenti al tempo dell’aiuto da recuperare, vale a dire il Regolamento (CE) n. 69/2001 della Commissione del 12 gennaio 2001, in vigore fino al 31 di cembre 2006 e il Regolamento (CE) n. 1998/2006 della Commissione del 15 dicembre 2006, in vigore dal 1° gennaio 2007 fino al 31 dicembre 2013.

Dichiarazione di Recupero ICI: invio telematico entro il 31 marzo

La dichiarazione telematica Recupero ICI ENC deve essere presentata entro il 31 marzo 2026, direttamente dal dichiarante oppure tramite un intermediario abilitato.

Il servizio telematico restituisce immediatamente dopo l’invio un identificativo “protocollo telematico” che conferma l’avvenuta ricezione del file.

Successivamente il servizio fornisce all’utente un’altra comunicazione attestante l’esito dell’elaborazione effettuata sui dati pervenuti, che, in assenza di errori, conferma l’avvenuta presentazione della dichiarazione. 

I soggetti che scelgono di trasmettere direttamente la propria dichiarazione devono utilizzare i servizi telematici Entratel o Fisconline in base ai requisiti posseduti per il conseguimento dell’abilitazione. 

Il versamento delle somme risultanti dalla dichiarazione deve essere effettuato entro 30 giorni dalla scadenza del termine per la presentazione della dichiarazione e pertanto entro il 30 aprile 2026.

Il saldo IMU 2025 andava versato entro il 16 dicembre. 

Ricordiamo che l’anno 2025 è stato il primo in cui i Comuni devono obbligatoriamente utilizzare il prospetto delle aliquote predisposto dal MEF per differenziare.

L'IMU generalmente si può pagare in due rate, una entro il 16 giugnoe l'altra entro il 16 dicembre. 

Riepiloghiamo le regole per pagare e vediamo le sanzioni per il ravvedimento operoso.

IMU 2025: come si paga

Molti Comuni hanno adottato come modalità obbligatoria per il versamento dell’IMU il modello F24, con utilizzo degli specifici codici tributo. 

Qualora invece il regolamento comunale lo prevede, si può effettuare i versamenti mediante bollettino di conto corrente.

Vediamo una tabella di riepilogo con i codici tributo da utilizzare per la compilazione del modello F24:

IMU 2025: per quali immobili si paga

L’IMU imposta municipale propria è dovuta in relazione agli immobili posseduti dal contribuente in ciascun comune tranne che per  l’abitazione principale e delle relative pertinenze, ricordando che  per abitazione principale si intende l’unico fabbricato nel quale il contribuente ha stabilito la dimora e la residenza.

L'IMU è dovuta per:

• fabbricati,
• fabbricati rurali,
• aree fabbricabilei,
• terreni agricoli

Per il calcolo dell'IMU dovuta per i fabbricati, tranne che per i fabbricati di categoria D, si fa riferimento alla rendita in Catasto vigente al 1° gennaio dell'anno dovuto, rivalutata del 5% e applicando lo specifico moltiplicatore di riferimento come di seguito riassunto:

IMU 2025: ravvedimento per chi non ha pagato entro il 16 dicembre

Con la Riforma del sistema sanzionatorio – Decreto Legislativo 14 giugno 2024 , n. 87 per le violazioni commesse dal 1° settembre 2024 il ravvedimento operoso si basa sulla sanzione minima ridotta al 25% (dal 30%). Quindi per il 2025 la sanzione del ravvedimento operoso è applicata nelle seguenti misure:

• 0.083% giornaliero per ravvedimenti effettuati entro 14 giorni dalla scadenza;
• 1.25% per ravvedimenti effettuati dopo il 14° giorno ed entro 30 giorni dalla scadenza;
• 1.39% per ravvedimenti effettuati dopo il 30° giorno ed entro 90 giorni dalla scadenza;
•  3,125% (1/8 della sanzione minima) per ravvedimenti effettuati dopo 90 giorni ed entro il termine di presentazione della dichiarazione (in caso di dichiarazione periodica) o entro un anno dalla scadenza;
•  3,572% (1/7 della sanzione minima) per ravvedimenti effettuati successivamente alla data precedente.
•  4.17% (1/6 della sanzione minima) in presenza di comunicazione dello schema di atto di cui all'articolo 6-bis, comma 3, della legge 27 luglio 2000, n. 212, non preceduto da un verbale di constatazione, senza che sia stata presentata istanza di accertamento con adesione ai sensi dell'articolo 6, comma 2-bis, primo periodo del decreto legislativo 19 giugno 1997, n. 218.

Dopo la scadenza del 16 dicembre 2025 per il versamento del saldo IMU, chi non ha pagato (o ha pagato in ritardo) deve considerare l’applicazione delle sanzioni per omesso o tardivo versamento.

La buona notizia è che, nella maggior parte dei casi, è possibile rimediare con costi ridotti grazie al ravvedimento operoso.

Il ravvedimento, disciplinato dall’articolo 13 del D.Lgs. n. 472/1997, consente di regolarizzare spontaneamente il pagamento con una riduzione delle sanzioni che cresce al crescere del ritardo: in altre parole, prima si paga, meno si spende.

IMU 2025 fino al 30 dicembre sanzioni “mini” con il ravvedimento sprint

La finestra più conveniente è quella del ravvedimento sprint, che copre i 14 giorni successivi alla scadenza del 16 dicembre: il termine utile è quindi il 30 dicembre 2025.

In questo caso, la sanzione ordinaria (pari al 25% dell’imposta dovuta) si trasforma in una penalità giornaliera, pari a 1/15 per ogni giorno di ritardo, cioè 0,083% al giorno.

Esempio: con un saldo IMU di 1.000 euro, se il pagamento avviene entro il 30 dicembre, la sanzione è pari a 11,67 euro (a cui si aggiungono gli interessi legali, calcolati giorno per giorno).

Ravvedimento IMU anche dopo il 30 dicembre: le percentuali aumentano

Se non si riesce a pagare entro il 30 dicembre, il ravvedimento resta comunque utilizzabile anche nei mesi successivi, ma con sanzioni via via più alte. Di seguito il riepilogo delle principali riduzioni previste.