Studio Caruso

La Camera ha approvato, in data 4 dicembre, e in prima battuta, una proposta di legge con modifiche alla disciplina dell.'IMU e della TARI.

Ora spetterà al Senato pronunciarsi.

Vediamo quali sono le principali novità che ci aspettano a tema imposta municipale propria e imposta sui rifiuti.

IMU e TARI: nuove regole in arrivo

In sintesi, si dovrebbe andare verso un nuovo regime di riduzioni IMU e TARI per i residenti all’estero.

Si dovrebbe iscrivere il regime delle agevolazioni per IMU e TARI, a favore delle persone fisiche residenti all’estero che risultano proprietarie di immobili siti in Italia.

In particolare, si subordina il riconoscimento delle agevolazioni alla circostanza che, nel periodo precedente al trasferimento all’estero, il proprietario abbia risieduto per almeno cinque anni in Italia.

Inoltre, si vorrebbe prevedere che le riduzioni dell’IMU e della TARI competano esclusivamente per una sola unità immobiliare ad uso abitativo, che deve risultare contemporaneamente:

• posseduta a titolo di proprietà dal non residente;
• non locata o data in comodato d’uso;
• ubicata nel Comune di ultima residenza del proprietario trasferito, e tale Comune deve avere una popolazione inferiore a 5.000 abitanti.
  In aggiunta, con riguardo alla riduzione dell’IMU, è richiesto che l’unità abitativa abbia una rendita catastale non superiore a 500 euro.

Al ricorrere di questi requisiti, la novità normativa, a decorrere dal 2026, dovrebbe riconoscere una riduzione dell’IMU in misura graduata a seconda della rendita catastale dell’immobile oggetto d’agevolazione.

Verrebbe disposto che l’IMU:

• non è dovuta se l’immobile ha una rendita catastale non superiore a 200 euro;
• è dovuta al 40% se la rendita catastale è compresa tra 201 e 300 euro;
• è dovuta al 67% se la rendita catastale è compresa tra 301 e 500 euro.

Per quanto riguarda l’agevolazione TARI non dovrebbe essere subordinata ad alcun limite di rendita catastale dell’immobile o alla tariffa corrispettiva, per le quali la proposta di legge riconosce comunque la riduzione alla metà, a prescindere dalla rendita dell’immobile (e ferma restando la compresenza degli ulteriori requisiti illustrati).

In ogni caso, in considerazione del tenore letterale della proposta di legge, tali riduzioni dell’IMU e della TARI dovrebbero competere non soltanto ai cittadini italiani residenti all’estero e iscritti all’AIRE, ma più in generale a tutti i non residenti (in presenza degli ulteriori requisiti sopra richiamati).

Le agevolazioni recate dalla proposta di legge in esame dovrebbero sostituire le riduzioni ai fini dell’IMU e della TARI.

Si attende il testo approvato dal Senato.

Con Ordinanza del 27 ottobre 2025, n. 28420, la Cassazione ha replicato sull’applicabilità dell’esenzione IMU per l’abitazione principale nel caso in cui il contribuente utilizzi due unità immobiliari contigue come un’unica dimora.

Viene precisato che per abitazione principale si intende l'immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, nel quale il possessore e il suo nucleo familiare dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente. 

Pertanto, la Cassazione ha osservato che la disciplina IMU, prevista dall’art. 13, comma 2, del D.L. n. 201/2011 (convertito, con modificazioni, dalla L. n. 214/2011), si distingue nettamente dalla previgente disciplina ICI. 

L’art. 13, comma 2, prevede che l'esenzione dall'imposta può essere riconosciuta ad un'unica unità immobiliare destinata ad abitazione principale e  non può essere estesa ad ulteriori unità contigue, di fatto unificate ed utilizzate anch'esse come abitazione principale.

Vediamo i fatti di causa.

IMU per unità contigue ma accatastate separatamente: non spetta l’esenzione

La Cassazione evidenzia che ai fini Imu, è la norma a richiedere che l'abitazione principale sia un'unica unità immobiliare, negando il diritto all'esenzione a due unità contigue utilizzate congiuntamente se non iscritte o non iscrivibili al catasto unitariamente. 

Il ricorso in cassazione era affidato ad un unico motivo, col quale si denuncia violazione e/o falsa applicazione dell'art. 13, comma 2, del D.L. 6 dicembre 2011, n. 201, convertito, con modificazioni, dalla legge 22 dicembre 2011, n. 214, in relazione all'art. 360, primo comma, n. 3), cod. proc. civ., per essere stato affermato che, "sulla base del riportato disposto normativo, l'agevolazione non si limiterebbe soltanto all' immobile iscritto in catasto ma si estenderebbe anche all' immobile iscrivibile in catasto come unica unità immobiliare; cioè all'unità immobiliare strutturalmente e funzionalmente unificabile spetterebbe l'agevolazione. Sicché, la norma, laddove parla di applicabilità dell'agevolazione ad una sola unità immobiliare, andrebbe intesa nel senso che debba escludersi che due unità immobiliari, non strutturalmente e funzionalmente unificabili, possano essere destinate ad abitazione principale".

Il predetto motivo per la cassazone è fondato, la Commissione Tributaria Regionale ha affermato che, sulla base del riportato disposto normativo, l'agevolazione non si limiterebbe soltanto all' immobile iscritto in catasto ma si estenderebbe anche all' immobile " iscrivibile" in catasto come unicaunità immobiliare; cioè all'unità immobiliare strutturalmente e funzionalmente unificabile spetterebbe l'agevolazione. 

Sicché, la norma, laddove parla di applicabilità dell'agevolazione ad una sola unità immobiliare, andrebbe intesa nel senso che debba escludersi che due unità immobiliari, non strutturalmente e funzionalmente unificabili, possano essere destinate ad abitazione principale.

Come già affermato dalla stessa cassazione: "In materia di IMU, il tenore letterale dell'art. 13, comma 2, del D.L. 6 dicembre 2011, n. 201, convertito, con modificazioni, dalla legge 22 dicembre 2011, n. 214, è chiaro, diversificandosi in modo evidente dalla previsione sull'ICI in tema di agevolazione relativa al possesso di abitazione principale la disposizione de qua contiene, difatti, un' inequivocabile limitazione dell'agevolazione ad un'unica unità immobiliare, statuendo che "L' imposta municipale propria non si applica al possesso dell'abitazione principale e delle pertinenze della stessa, ad eccezione di quelle classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9"; e che "Per abitazione principale si intende l' immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, nel quale il possessore ed il suo nucleo familiare dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente".

Ne consegue, specifica la Corte, anche in considerazione della natura di stretta interpretazione delle norme agevolative, l'impossibilità di estendere all'IMU il pregresso orientamento giurisprudenziale formatosi in materia di ICI

Pertanto, in tema di IMU, secondo il chiaro tenore dell' art. 13, comma 2, del D.L. 6 dicembre 2011, n. 201, convertito, con modificazioni, dalla legge 22 dicembre 2011, n. 214, l'esenzione dall' imposta può essere riconosciuta ad un'unica unità immobiliare destinata ad abitazione principale e, stante la natura di stretta interpretazione delle norme di agevolazione, non può essere estesa ad ulteriori unità contigue, di fatto unificate ed utilizzate anch'esse come abitazione principale.

La Casssazione con la Sentenza n 27017 del 2025 ha rafforzato un principio già espresso relativo al presupposto impositivo dell'IMU, chiarendo che la mancanza del certificato di abitabilità o agibilità non incide sull’obbligo tributario.

Niente IMU su fabbricati inagibili se manca accatastamento

La Cassazione chiarisce quando non è dovuta l’IMU su immobili inagibili.

La controversia trae origine da un accertamento ICI/IMU notificato dal Comune alla Curatela fallimentare di una società per il recupero di oltre 34.000 euro di imposta dovuta su alcuni fabbricati industriali, ritenuti soggetti a tassazione per l’anno 2014.

Il curatore impugnava l’avviso sostenendo che gli immobili:

• erano inagibili, in quanto oggetto di provvedimento di demolizione;
• non risultavano utilizzati né accatastati ai fini fiscali;
• non dovevano essere inclusi nella base imponibile ICI/IMU, né ai fini sanzionatori.

Nonostante la pronuncia favorevole della Commissione tributaria regionale, il Comune ha insistito sull’assoggettabilità all’imposta, da qui il ricorso in Cassazione.

Con la Sentenza n. 27017/2025, la Corte di Cassazione ha dato ragione al Curatore, enunciando un principio molto rilevante per la prassi professionale:

• non sono soggetti a IMU (o ICI) gli immobili privi di accatastamento e inagibili di fatto, anche se formalmente dichiarati.

In particolare, la Corte ha chiarito che non basta la destinazione urbanistica a rendere l’immobile imponibile;

• l’effettiva inagibilità e la mancanza di utilizzo sono rilevanti per escludere il presupposto impositivo;
• l’assenza di accatastamento impedisce di attribuire una rendita imponibile;
• la non risposta dell’Agenzia all’interpello genera un dubbio oggettivo sull’applicabilità della norma, che esclude le sanzioni.

Per i curatori fallimentari diventa strategico verificare lo stato urbanistico e catastale degli immobili in procedura.

In presenza di provvedimenti di demolizione o fabbricati inutilizzabili, si può contestare legittimamente l’IMU e va considerato l’uso dell’interpello tributario, specie in casi di incertezza normativa.

I professioni pertanto potranno: 

• fare attenzione alla qualificazione dei fabbricati ai fini dichiarativi;
• documentare lo stato di inagibilità con elementi oggettivi (verbali tecnici, ordinanze, rilievi);
• rilevare la mancanza di accatastamento può legittimare l’esclusione dell’IMU;
• utilizzare, in caso di accertamenti retroattivi, la sentenza come precedente difensivo.

Con la Ordinanza n 21790 del 2025 la Cassazione si è occupata di classamento di immobili.

In particolare, viene stabilito che l’inquadramento di un immobile nella categoria E/1, sottoclasse degli immobili a destinazione particolare, presuppone:

• che lo stesso sia privo di autonomia funzionale e reddituale, 
• che sia strettamente strumentale al servizio pubblico.

Si tratta di una pronuncia che va a confermare l''orientamento consolidato della Corte vediamo il dettaglio del caso di specie.

Immobili a destinazione particolare: principio della Cassazione sul classamento

Un una società gerente un interporto, aveva ricevuto due avvisi di accertamento catastale con cui l’ufficio aveva rideterminato il classamento e la rendita, di due aree situate all’interno della struttura interportuale: 

• la prima asfaltata e servita da raccordi stradali destinata al carico/scarico e movimentazione delle merci,
• la seconda adibita allo stoccaggio delle stesse. 

La società sosteneva che tali aree dovevano rientrare nella categoria catastale E/1 “Stazioni per servizi di trasporto, terrestri, marittimi ed aerei”, in quanto connesse e funzionali all’attività principale dell’interporto. 

La Commissione tributaria regionale accoglieva infatti le sue doglianze ritenendo che le aree in questione non presentassero autonomia funzionale e reddituale, in quanto strettamente connesse alle finalità del complesso interportuale, ritenendo corretta l’attribuzione della categoria catastale E/1 proposta dall’interessata. 

Con un unico motivo, l’ufficio ricorreva in giudizio ritenendo la sentenza in violazione e falsa applicazione della disciplina in materia di classamento catastale.

L'ufficio lamentava che il giudice regionale avesse errato nel ritenere che le aree fossero riconducibili alla categoria catastale E/1, senza considerare che possono essere strumentali al bene principale solo gli immobili utilizzati esclusivamente per l’erogazione del servizio di trasporto pubblico, requisito che nel caso di specie era mancante.

Principio della Cassazione sul classamento di immobili in categoria E1

La Cassazione ha accolto il ricorso dell’Agenzia, ribadendo un orientamento che appare ormai consolidato.

L’inquadramento di un immobile nella categoria catastale E/1 è riservato esclusivamente a quei beni che sono strumentali al servizio pubblico, dovendo invece escludersi da tale ambito quelli che, pur inseriti nel complesso infrastrutturale di riferimento, siano utilizzati per lo svolgimento di attività economiche. 

La pronuncia in oggetto evidenzia che  «[…] non è revocabile in dubbio che, mentre gli spazi sosta veicoli adibiti al servizio pubblico ed i parcheggi auto ad uso del personale dipendente siano strettamente strumentali all’esercizio delle funzioni coerenti con la destinazione d’uso dell’interporto, non altrettanto possa dirsi per i magazzini e per le aree di deposito per stoccaggio container o merci in genere».

Viene operato un parallelismo con la sentenza n. 5070/2019, dove relativamente agli impianti di risalita al servizio di piste sciistiche, è stato affermato che gli stessi possono essere classificati come mezzi pubblici di trasporto e dunque accatastati in categoria “E” ove “pur soddisfacendo un interesse commerciale siano anche funzionali alle esigenze di mobilità generale della collettività”.

I giudici hanno osservato che le aree oggetto dell’accertamento erano utilizzate per lo stoccaggio di merci in transito e per il traffico di autovetture di nuova importazione e che “l’attività di stoccaggio delle auto nel piazzale dell’interporto, in attesa di rispedirle alle destinazioni finali (venendo caricate su mezzi di trasporto), non è funzionale ad esigenze di mobilità generale della collettività”. 

Gli immobili oggetto della rettifica operata dall’ufficio non possono essere ricondotti alla categoria catastale E/1 perché destinati a un utilizzo imprenditoriale autonomo: tanto, in coerenza con la regola per cui ciò che rileva ai fini del classamento “è che nell'unità immobiliare urbana soggetta ad accatastamento venga svolta attività industriale secondo parametri economico-imprenditoriali, senza che assuma rilevanza l'eventuale destinazione dell'immobile anche ad attività di pubblico interesse (Cass., Sez. 5, Sentenza n. 12741 del 23/05/2018; conf. Cass., Sez. 5, Ordinanza n. 2004 del 2019, secondo cui è proprio la destinazione del cespite ad una attività che sia svolta rispettando parametri economico-imprenditoriali ad essere decisiva in ordine alla classificazione in questione)”.

Ciò premesso la cassazione ha accolto il ricorso dell’Agenzia, cassando con rinvio la sentenza impugnata.

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 26921/2025 è intervenuta nuovamente su un tema cruciale per la fiscalità locale: l'obbligo di dichiarazione ICI (e, per estensione, IMU) in caso di trasformazione urbanistica di un’area da agricola a edificabile e la conseguente decorrenza del termine di decadenza per l’accertamento del Comune.

Il caso trae origine da avvisi di accertamento ICI notificati a due contribuenti per due annualità, relativi a un’area ricompresa nel comparto edificatorio di un Comunce.

I proprietari avevano contestato il valore attribuito all’area e la sua effettiva edificabilità, in considerazione dell’assenza di PUA e dei rilevanti oneri di urbanizzazione.

La Commissione tributaria regionale aveva accolto l’appello del Comune, ma i contribuenti hanno proposto ricorso per Cassazione, sollevando, tra l’altro, la questione dell’obbligo dichiarativo e della decorrenza del termine di decadenza per l’accertamento.

Dichiarazione IMU: serve per il terreno agricolo che diventa edificabile con PUA?

La Corte, dopo aver esaminato i numerosi motivi di ricorso, ha rigettato la maggior parte delle doglianze, accogliendo parzialmente solo il sesto motivo, relativo all’applicazione del cumulo giuridico delle sanzioni tributarie. 

Tuttavia, ha colto l’occasione per enunciare un principio innovativo in merito all’obbligo dichiarativo.

Essa ha enunciato il seguente importante principio: "L'onere dichiarativo della variazione degli elementi di imposizione previsto dall'art. 10, comma 4, del D.Lgs. 30 dicembre 1992, n. 504 (ICI) e, nell'IMU, dall'art. 13, comma 12-ter, D.L. n. 201 del 2011 (…) non sussiste nell'ipotesi in cui la variazione consista nella sopravvenuta trasformazione di un terreno agricolo in area edificabile in forza dello strumento urbanistico generale adottato dall'ente impositore."

La Corte ha fondato il principio sulla base del regime di pubblicità legale che caratterizza gli atti di pianificazione urbanistica comunale. 

Poiché l’adozione del PUC è un atto pubblico, l’informazione sulla nuova destinazione urbanistica risulta “giuridicamente conoscibile” dal contribuente.

Inoltre, ha evidenziato come sia lo stesso Comune a generare la variazione urbanistica, rendendo illogico pretendere una dichiarazione da parte del contribuente che confermi un fatto già noto all’ente impositore. In sostanza, il presupposto impositivo nasce da un atto amministrativo generale adottato dallo stesso soggetto accertatore.

Dal 2025 è obbligatorio inviare il prospetto delle aliquote IMU da parte dei Comuni, tramite il portale federalismo fiscale.

Ricordiamo che le delibere di approvazione del proseptto andavano approvate entro il 28 febbraio scorso.

Successivamente, il Dl n 84/2025 convertito in legge, ha previsto una proroga per gli enti locali consentendo maggior tempo per adempiere, ossia entro il termine del 15 settembre.

Il MEF in data 6 ottobre ha pubblicato un avviso per ricordare le scadenze.

Prospetto aliquote IMU: entro il 14 ottobre sul portale federalismo

Il mef con avviso ha ricordato che entro lunedì 14 ottobre 2025 i Comuni sono tenuti a trasmettere telematicamente al Ministero dell’Economia e delle Finanze le delibere tariffarie Imu e Tari relative al 2025, attraverso il Portale del federalismo fiscale, ai sensi dell’articolo 13, comma 15-ter, del decreto-legge n. 201/2011 e del comma 767 della legge n. 160/2019.

Il termine è perentorio: la mancata trasmissione nei tempi stabiliti comporta l’inefficacia delle delibere, con conseguenti effetti sul gettito e possibili profili di responsabilità amministrativa per i funzionari comunali.

Attenzione al fatto che, l’efficacia delle delibere è subordinata anche alla pubblicazione sul Portale del federalismo fiscale, che deve avvenire entro il 28 ottobre 2025 a cura del MEF.
La pubblicazione completa il procedimento e consente alle delibere trasmesse nei termini di acquisire piena validità.

In particolare, per la Tari l’inefficacia comporta l’applicazione delle tariffe 2024, in virtù del principio di conferma tacita delle delibere vigenti, mentre per l’Imu la mancata pubblicazione determina l’applicazione delle aliquote di base (e non più quelle dell’anno precedente, come invece accadeva fino al 2024 in caso di inadempienza).

Il MEF chiarisce anche che il procedimento di trasmissione delle delibere Imu è stato semplificato. 

Non è più necessario caricare l’intero testo della delibera di approvazione, ma solo il prospetto delle aliquote indicando, altresì, numero e data della delibera ed organo deliberante. 

Proprio per consentire agli Enti locali di adeguarsi alle nuove modalità di caricamento sul Portale del federalismo fiscale, difatti, il decreto-legge 29 giugno 2025, n. 84, ha prorogato al 15 settembre 2025 il termine entro il quale i Comuni potevano approvare o modificare le delibere regolamentari e tariffarie relative ai tributi locali, inclusi Imu e Tari.

Ricordiamo che l'IFEL, su questo adempimento, aveva pubblicato alcuni chiarimenti. 

In proposito leggi: Prospetto aliquote IMU 2025: il MEF pubblica le FAQ 

Il MEF aveva chiarito che per tale adempimento è possibile consultare le: “Linee guida per l’elaborazione e la trasmissione del Prospetto delle aliquote dell’IMU dove viene evidenziato che il Prospetto aliquote IMU 2025 deve essere approvato con espressa delibera, la quale, però, non va trasmessa al Dipartimento delle finanze ma ne devono essere soltanto indicati gli estremi nella successiva fase di trasmissione del Prospetto.

Conseguentemente, nel caso in cui il comune trasmetta comunque il testo della delibera approvativa del Prospetto, all’interno, ad esempio, della sezione relativa ai regolamenti dell’applicazione “Gestione IMU” oppure di altra sezione del medesimo Portale (non essendo più presente, a decorrere dall’anno 2025, l’apposita sezione per l’inserimento della delibera di approvazione delle aliquote IMU, sostituita da quella del Prospetto), il MEF procederà alla
cancellazione della delibera stessa dall’applicazione.

Con la sentenza n. 26673/2025, la Corte di cassazione ha ribadito un principio chiave in materia di imposizione patrimoniale locale: le aree urbane classificate in catasto come F/1 devono essere considerate aree edificabili ai fini IMU, anche in assenza di rendita catastale, se la destinazione urbanistica lo consente.

Il caso nasce dal ricorso di una cooperativa che aveva versato l’IMU per un’area urbana di oltre 11.000 mq, classificata in categoria F/1 (area urbana priva di rendita) e ritenuta pertinenziale a un piccolo deposito. L’ente impositore, il Comune, aveva negato il rimborso richiesto dal contribuente sostenendo che l’area, in quanto edificabile urbanisticamente, andava tassata autonomamente in base al valore venale.

La Commissione tributaria regionale aveva inizialmente dato ragione alla cooperativa, ma la Cassazione ha annullato la sentenza, confermando la posizione del Comune. 

IMU e aree urbane: non sono equiparabili ai fabbricati

La Corte di Cassazione con la sentenza in oggetto ha  espresso il seguente principio:  

«Ai fini dell'IMU, le c.d. "aree urbane", il cui classamento catastale in categoria F/1 esclude l'attribuzione di una rendita, a norma dell'art. 3, comma 2, lett. d), del DM 2 gennaio 1998, n. 28, non possono essere equiparate ai "fabbricati", a causa della carenza di un'edificazione in senso tecnico con la realizzazione di costruzioni coperte su uno o più livelli, né ai "terreni agricoli", a causa dell'alterazione subita dallo stato naturale del suolo per effetto delle opere ascrivibili all'intervento antropico, ma devono essere considerate alla stregua di "aree fabbricabili" nell'accezione sancita dall'art. 5, comma 5, del DLgs. 30 dicembre 1992, n. 504 (quale richiamato dall'art. 13, comma 3, del DL 6 dicembre 2011, n. 201, convertito, con modificazioni, dalla legge 22 dicembre 2011, n. 214), con la conseguenza che l'imposta deve essere liquidata sulla base del "valore venale in comune commercio", tenendo conto dell'edificabilità desumibile dalle previsioni della pianificazione urbanistica».

Volendo in pratica riassumere i contenuti della pronuncia, la rendita nulla è cosa diversa dalla esenzione IMU: per le F/1 conta il valore venale.

La pertinenza può escludere l’autonoma tassazione solo se rigorosamente provata nel caso concreto non è stata provata e la Cassazione ha dato ragione al Comune impositore.

Le aree urbane vanno considerate, ai fini Imu come aree edificabili e non come aree meramente pertinenziali. 

Il Dl Fiscale, in fase di conversione in legge, prevede una sanatoria ampia per le delibere IMU dei Comuni.

La disposizione prevede di approvare il prospetto entro il 15 settembre, e dopo l’approvazione alla Camera di un emendamento si allarga e chiarisce la portata della norma.

Nuove delibere IMU: la sanatoria del DL Fiscale

L’articolo 6 del DL Fiscale, modificato in sede referente, detta una normativa speciale, limitata all’anno 2025, circa l’approvazione del prospetto delle aliquote dell’imposta municipale propria (IMU), in deroga a quanto previsto all’articolo 1, comma 169, della legge n. 296 del 2006

L’articolo 1, comma 169 della legge 296 del 2006 dispone che gli enti locali deliberano le tariffe ed i tributi di loro competenza entro la data fissata da norme statali per la deliberazione del bilancio di previsione prevedendo che, in caso di mancata approvazione entro i citati termini, le tariffe e le aliquote si intendono prorogate di anno in anno.
In primo luogo, la disposizione introduce una proroga al 15 settembre 2025 per l’approvazione del predetto prospetto.
Ai sensi della disposizione citata, i comuni sarebbero stati tenuti ad adottare la delibera di approvazione del prospetto delle aliquote IMU entro
la data prevista per la deliberazione del bilancio di previsione, che, per il bilancio di previsione 2025-2027, era fissata al 28 febbraio 2025, come disposto dal decreto del Ministero dell’interno del 24 dicembre 2024.
La proroga riguarda anche:

• gli enti locali che hanno adottato la delibera relativa alle aliquote IMU senza, però, elaborare il prospetto secondo quanto prescritto dall’articolo 1, comma 757, della legge n. 160 del 2019;
• in base alla modifica operata dalla Commissione, i comuni che hanno deliberato l’approvazione delle aliquote in difformità del prospetto.

Le eventuali variazioni al bilancio conseguenti al prospetto IMU sono recepite con una successiva variazione del bilancio di previsione 2025-
2027.
In secondo luogo, la disposizione dispone una sanatoria per quelle delibere di approvazione del prospetto adottate ai sensi del comma 757 dell’articolo 1 della legge n. 160 del 2019, ma tardivamente secondo la normativa ordinaria, dichiarandone la validità, con riferimento a quelle adottate tra il 1° marzo 2025 e la data di entrata in vigore del presente decreto-legge ossia il 18 giugno 2025.

Attenzione al fatto che, quest'anno l'approvazione delle delibere è essenziale poichè se il Comune non lo invia al Mef entro il prossimo 14 ottobre, per il 2025 si applicheranno le aliquote base dell’Imu.

Fino al 2024, invece, l’assenza di delibera comportava la conferma delle aliquote dell’anno precedente.

I Comuni devono diversificare le aliquote Imu entro il tracciato definito dal ministero con il Dm 7 luglio 2023.

Il prossimo 16 giugno è in scadenza il pagamento dell'acconto IMU. 

In proposito leggi anche IMU 2025: acconto entro il 16 giugno, elenchi MEF delibere.

A tal proposito vediamo il contenuto della recente Ordinanza n. 10392/2025 della Cassazione sugli esenzione IMU degli immobili-merce.

IMU 2025: esenzione immobili merce

In particolare, con l’ordinanza in oggetto la Corte di Cassazione ha affermato che l’esenzione dall’IMU per gli immobili merce, non spetta per i fabbricati acquistati e ristrutturati dall’impresa acquirente, per destinarli alla vendita. 

La pronuncia si discosta quindi dall’orientamento espresso in precedenza dal Ministero dell’Economia e delle finanze, con la Risoluzione n 11/DF dell'11 dicembre 2013.

Ai fini IMU gli immobili merce sono  “i fabbricati costruiti e destinati dall’impresa costruttrice alla vendita, fintanto che permanga tale destinazione e non siano in ogni caso locati”.

In base all'art 13 comma 9 bis del DL n 201/2011, spettava per tali immobili una aliquota ridotta, mentre a fare data dal 2014 era stata riconosciuta l'esenzione. Secondo l'art 1 comma 751 della Legg n 160/2019 dal 1° gennaio 2022 spetta l'esenzione.

La risoluzione ministeriale su indicata evidenzia che sono immobili merce i “fabbricati costruiti”, tale da comprendere anche il fabbricato acquistato dall’impresa costruttrice sul quale la stessa procede ad interventi di incisivo recupero ai sensi dell'art 3 comma 1 lett. c), d) e f) del DPR 380/2001.

La risoluzione ministeriale ha inoltre affermato che sussiste una generale equiparazione tra i “fabbricati in corso di costruzione” ed i “fabbricati oggetto di interventi di incisivo recupero”. 

Pertanto, anche i fabbricati acquistati dall’impresa di costruzione ed oggetto di detti interventi di recupero rientrerebbero nell’ambito applicativo delle agevolazioni per gli immobili merce a partire dall’ultimazione dei lavori di ristrutturazione.

L’ordinanza della Corte di Cassazione n. 10392/2025 ha rigettato tale posizione interpretativa, affermando che non rientra nell’ambito applicativo delle agevolazioni per gli “immobili merce” il fabbricato acquistato dall’impresa di costruzione, in quanto già immesso nel mercato immobiliare, anche se la circolazione commerciale dell’immobile è atta ad una successiva attività di ristrutturazione da parte dell’impresa acquirente.

Secondo la pronuncia di legittimità, al momento dell’acquisto non risulta possibile concepire né l’esistenza di un fabbricato “costruito” dal soggetto passivo dell’IMU e destinato alla vendita né la permanente destinazione alla vendita del bene costruito.

Il MEF in data 10 febbraio ha pubblicato una serie di FAQ in sostegno ai Comuni impegnati nella compilazione del Prospetto Aliquote IMU.

Ricordiamo che il prospetto, reso disponibile dal MEF a partire dal 31 ottobre 2024, va compilato con i dati della Delibera di variazione delle aliquote ed inviato tramite il portale federalismo fiscale.

Leggi anche: Prospetto aliquote IMU: compilazione entro il 28 febbraio             

Tra i quesiti, giunti al MEF dai Comuni, era stato chiesto se sia possibile inserire nel Prospetto un’aliquota agevolata per le unità immobiliari concesse in comodato ai parenti nelle ipotesi per le quali l’art. 1, comma 747, lett. c), della legge n. 160 del 2019 prevede l’abbattimento del 50 per cento della base imponibile, vediamo la replica del Ministero.

Immobili in comodato ai parenti: precifazioni MEF sul Prospetto aliquote IMU

Il MEF ha replicato che il comune può stabilire una specifica aliquota agevolata, diversa da quella indicata nella fattispecie principale “Altri fabbricati (fabbricati diversi dall'abitazione principale e dai fabbricati appartenenti al gruppo catastale D)”, per le unità immobiliari concesse in comodato ai parenti in line retta entro il primo grado nell’ipotesi prevista dall’art. 1, comma 747, lett. c), della legge n. 160 del 2019. 

Occorre, tuttavia, far presente che la specifica aliquota così stabilita dal comune, oppure quella attribuita agli “Altri fabbricati (fabbricati diversi dall'abitazione principale e dai fabbricati appartenenti al gruppo catastale D)”, andrà applicata
alla base imponibile ridotta del 50 per cento, come previsto dal citato comma 747, lett. c).
Tale precisazione, del resto, è presente nella schermata principale dell’applicazione relativa al Prospetto, nel riepilogo e nel file PDF recante il medesimo, nei quali compare la frase “Per le fattispecie di cui all'art. 1, commi 747 e 760, della legge n. 160 del 2019, l'imposta è determinata applicando la riduzione di legge sull'aliquota stabilita dal comune per ciascuna fattispecie”.