Studio Caruso

Alla fine del 2025 si è tanto parlato di nuovi condoni edilizi e sanatorie, tanto per l'approvazione in data 4 dicembre della bozza Disegno di legge delega per il Codice dell’edilizia e delle costruzioni, quanto perchè si era previsto inizialmente di emendare la Legge di Bilancio 2026 con anche norme per l'edizilia, poi in ultimo non confermate.

Il DDL è fermo alla Ragioneria poichè le misure sono onerose.

La riforma dell’edilizia è molto attesa da cittadini, imprese e professionisti così che, l’approvazione del Ddl era stata salutata come un segnale importante, richiesto da tutto il settore. 

Chiusa la legge di bilancio 2026, si facevano ipotesi di un avvio rapido dei lavori parlamentari a inizio 2026, per arrivare con i decreti delegati in tempo utile per la fine della legislatura, in calendario nel 2027.

Questo avvio rapido non c’è stato e dopo due mesi e mezzo il Ddl non è ancora approdato in Parlamento e risulta sotto esame della Ragioneria generale dello Stato. 

I rilievi avanzati al ministero delle Infrastrutture dall’organo che vigila sulla compatibilità finanziaria delle leggi sarebbero molti e potrebbero tenere il testo bloccato ancora per molte settimane. Anche se le associazioni di imprese stanno invocando un rapido sblocco, per completare la riforma entro la legislatura.

Riepiloghiamo intanto le misure attese da tutti gli operatori del settore ma anche da cittadini e imprese.

Nuovo Codice dell’Edilizia: cosa contiene

In data 4 dicembre 2025 il Consiglio dei Ministri, su proposta del Ministro delle infrastrutture e dei trasporti Matteo Salvini, del Ministro per le riforme istituzionali e la semplificazione normativa Maria Elisabetta Alberti Casellati e del Ministro per la pubblica amministrazione Paolo Zangrillo, ha approvato, con procedura d’urgenza, un disegno di legge di delega al Governo per l’adozione del Codice dell’edilizia e delle costruzioni.

In particolare, la delega autorizza il Governo ad adottare uno o più decreti legislativi finalizzati a compiere un’ampia e organica revisione della normativa in materia di edilizia e di sicurezza delle costruzioni, con l’obiettivo primario di semplificare, riordinare e razionalizzare i procedimenti amministrativi oggi disciplinati dal Testo Unico dell’edilizia, approvato con decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380. 

Si ricorda che il testo fa seguito al decreto-legge 29 maggio 2024, n. 69, cosiddetto “Salva casa”, che ha operato una prima semplificazione.

L’adozione del Codice dell’edilizia e delle costruzioni ha la finalità, inoltre, di porre chiarezza sulla ripartizione delle competenze tra Stato e Regioni, garantendo il rispetto dei Livelli Essenziali delle Prestazioni (LEP), come strumento necessario per assicurare standard minimi uniformi.

L’intervento normativo riguarda, in primo luogo, la disciplina legislativa di settore relativa alla sicurezza delle costruzioni, che necessita di un aggiornamento alla luce delle moderne tecniche costruttive e delle accresciute esigenze di sicurezza sismica ed energetica.

Si prevede, inoltre, di favorire il coordinamento con le disposizioni urbanistiche e le altre normative di settore come la disciplina dei beni culturali e paesaggistici. 

Infine, si semplifica la dimostrazione dello stato legittimo degli immobili e si rafforza l’efficacia e la trasparenza delle procedure per il rilascio dei permessi di costruire, delle Segnalazioni Certificate di Inizio Attività (SCIA) e degli altri titoli del settore edilizio.

Nuovo Codice dell’Edilizia: sanatorie e vecchi condoni

Secondo quanto previsto dal testo approvato in data 4 dicembre 2025 si dovrebbero poter sanare le difformità edilizie minori, cioè quelle che:

• non modificano in modo sostanziale l’edificio;
• rispettano le norme urbanistiche vigenti oggi;
• erano realizzate nel rispetto delle regole edilizie del momento in cui furono costruite.

Per queste situazioni, sarà possibile ottenere un titolo in sanatoria, a condizione di mettere in sicurezza l’immobile e adeguarlo, se necessario, alle norme tecniche attuali (es. antisismica, barriere architettoniche, risparmio energetico).

Un altro punto chiave che si vuole affrontare è quello dei vecchi condoni edilizi.

Il disegno di legge prevede che le domande presentate ai sensi delle leggi del 1985, 1994 e 2003 (i famosi tre condoni) ma mai definite, dovranno essere chiuse entro una scadenza certa.

Attenzione: non si tratta di un condono generalizzato. 

Le nuove norme:

• non azzerano gli abusi;
• non cancellano sanzioni;
• non ammettono interventi gravi o in aree vincolate.

Si punta invece a uniformare a livello nazionale le regole sulle difformità edilizie minori, semplificare la burocrazia e sbloccare situazioni rimaste ferme per anni.

Nuovo Codice dell’Edilizia: operatività delle nuove norme

Il disegno di legge fissa 12 mesi di tempo al Governo per adottare i decreti attuativi. 

È in quei testi che saranno definiti:

• i tipi di difformità sanabili;
• la procedura da seguire;
• i termini per presentare la domanda;
• le condizioni per regolarizzare immobili esistenti.

Il 2026 è l'anno dei lavori su queste norme che dovranno definire il perimetro di azione con l'intento di:

• sbloccare compravendite immobiliari ferme per difformità non risolte;
• ridurre il contenzioso con i Comuni;
• dare certezza giuridica agli immobili.

Il Ministero dell’Ambiente e della Sicurezza Energetica MASE ha pubblicato sul proprio sito istituzionale le nuove regole operative e l’avviso pubblico aggiornato per l’accesso ai contributi in conto capitale previsti dal Piano Nazionale di Ripresa e Resilienza (PNRR) per le Comunità Energetiche Rinnovabili (CER) e le configurazioni di autoconsumo collettivo.

Il MASE ha specificato che le nuove disposizioni recepiscono le più recenti modifiche normative e introducono, tra le principali novità, l’estensione della platea dei beneficiari: 

• potranno ora accedere agli incentivi anche gli impianti realizzati nei Comuni con popolazione fino a 50.000 abitanti rispetto al precedente limite di 5.000 abitanti.

Il MASE ha configurato una cornice normativa più chiara e accessibile agli operatori del settore.

Vediamo chi può presentare la domanda.

CER: dal 21 luglio via alle domande dei contributi in conto capitale

Con il DD del 17 luglio si approva l’avviso pubblico che definisce modalità e tempistiche per la presentazione delle domande per i contributi alle CER.

La procedura a sportello sarà attiva dalle ore 15:00 del 21 luglio 2025 alle ore 18:00 del 30 novembre 2025.

Come sopra evidenziato potranno presentare le domande anche soggetti con impianti situati nei Comuni compresi tra i 5.000 e i 50.000 abitanti.

Tutta la documentazione è disponibile nella sezione dedicata del sito del Ministero dell’Ambiente e della Sicurezza Energetica e sul portale del Gestore dei Servizi Energetici – GSE S.p.A.

Come da Allegato del 17 luglio aggiornato, l’impianto di produzione/UP da fonti rinnovabili, per la cui realizzazione è richiesto il contributo in conto capitale, deve:

• i. essere realizzato tramite intervento di nuova costruzione o potenziamento;
• ii. avere potenza non superiore a 1 MW;
• iii. disporre di titolo abilitativo alla costruzione e all’esercizio dell’impianto, ove previsto;
• iv. disporre di preventivo di connessione alla rete elettrica accettato in via definitiva, ove previsto;
• v. essere ubicato in Comuni con popolazione inferiore a 50.000 abitanti (a tal fine si farà riferimento ai dati Istat sui Comuni, aggiornati alla data di invio della richiesta);
• vi. essere ubicato nell’area sottesa alla medesima cabina primaria a cui fa riferimento la configurazione di CER o di Gruppo di autoconsumatori di cui l’impianto/UP farà parte;
• vii. avere data di avvio lavori successiva alla data di presentazione della domanda di contributo da parte del soggetto Beneficiario;
• viii. essere completato entro il 30 giugno 2026;
• ix. entrare in esercizio entro ventiquattro mesi dalla data di completamento dei lavori e comunque non oltre il 31 dicembre 2027;
• x. rispettare i requisiti sugli impianti di produzione rappresentati nella Parte II, paragrafi 1.2.1.2 e 1.2.1.3 delle Regole Operative, ivi inclusi i requisiti previsti dal principio DNSH e tagging climatico, come meglio specificati nell’Appendice C delle Regole Operative;
• xi. essere inserito, una volta realizzato, in una configurazione di gruppo di autoconsumatori o di CER per la quale risulti attivo il contratto per l’erogazione della tariffa incentivante di cui all’Appendice B delle Regole Operative.

Si specifica che possono accedere al contributo in conto capitale anche i progetti ubicati nei Comuni con popolazione uguale o superiore a 5.000 abitanti e inferiore a 50.000 abitanti:

• o la cui domanda di accesso al contributo in conto capitale è stata presentata a decorrere dal 16 maggio 2025 (data di firma del Decreto 127/25);
• o  la cui data di avvio dei lavori è compresa tra il 16 maggio 2025 (data di firma del Decreto 127/25) e la data di apertura dell’aggiornamento dello Sportello, definita dal MASE con decreto direttoriale, pur in assenza di una domanda formalmente trasmessa entro la medesima data. In questo caso, il soggetto Beneficiario dovrà allegare una dichiarazione che attesti l’avvenuto avvio dei lavori entro i suddetti termini.

Attenzione, prima dell’invio della richiesta di accesso al contributo PNRR le CER e i Gruppi di autoconsumatori nelle cui configurazioni verranno inseriti, una volta realizzati, gli impianti o potenziamenti per i quali si richiede l’accesso al contributo, dovranno essere già stati costituiti e rispettare i requisiti previsti nelle Regole Operative.

Con la Risposta a interpello n 26 del 12 febbraio le Entrate replicano al caso di appalto con general contractor per il superbonus ed  esercizio delle opzioni per il cd. sconto in fattura o per la cessione del credito d'imposta di cui all'articolo 121 del decreto legge n. 34 del 2020 , a seguito dell'entrata in vigore del decreto legge n. 39 del 2024.

In sintesi le Entrate hanno evidenziato che il condominio potrà continuare ad applicare lo sconto in fattura se il general contractor ha pagato ai subappaltatori, entro il 30 marzo 2024, almeno una parte dei lavori già eseguiti, anche in assenza di fatture emesse nei confronti del condominio.

General contractor e superbonus: condizioni per continuare con lo sconto in ft

L'interpello fornisce un chiarimento sull’applicazione delle deroga al generale divieto all'esercizio delle opzioni per la fruizione con modalità alternative alla detrazione operato dal Dl n. 11/2023 (“decreto Cessioni”) come modificato dal Dl n. 39/2024.

Il condominio ha deciso con assemblea straordinaria tenutasi nel 2022, di effettuare lavori per i quali intende usufruire delle detrazioni del Superbonus, affidando gli interventi a un general contractor interessato ad applicare lo sconto in fattura. 

Dopo aver presentato la Cilas il 25 novembre 2022, il condominio ha dovuto cambiare il general contractor e l'inizio dei lavori è slittato al 6 novembre 2023.

Inoltre, il condominio intende utilizzare il Superbonus con una detrazione del 70% per le spese del 2024, rientrando nelle deroghe previste dal decreto Cessioni.
Il condominio chiede se può continuare a utilizzare lo sconto in fattura anche dopo l'entrata in vigore del decreto-legge n. 39/2024, nonostante non ci siano fatture dirette tra il general contractor e il condominio al 30 marzo 2024.
Il Dl n. 11/2023) all'articolo 2, comma 1, ha stabilito, a partire dal 17 febbraio 2023, un divieto all'esercizio delle opzioni alternative alla detrazione, come lo sconto in fattura o la cessione del credito. 

Tuttavia, i commi successivi hanno previsto specifiche deroghe a tale divieto, applicabili solo al verificarsi di determinate condizioni. 

Il comma 2, ha previsto che il divieto non si applica per le spese sostenute per interventi che beneficiano del Superbonus (articolo 119 del decreto Rilancio) e per altre detrazioni specifiche.

Inoltre, al comma 2, lettera b), ha stabilito che il divieto non opera se, prima del 17 febbraio 2023, è stata adottata una delibera assembleare da parte dei condomini e presentata la comunicazione di inizio lavori asseverata (Cila).
L'articolo 1 del decreto-legge n. 39/2024 ha ulteriormente rimodulato l'ambito di applicazione delle deroghe previste dal decreto Cessioni prevedendo che le disposizioni di cui all'articolo 2, commi 2 e 3, non si applicano agli interventi per i quali, alla data di entrata in vigore del decreto, non è stata sostenuta alcuna spesa documentata da fattura per lavori già effettuati.
La norma ha l'obiettivo di garantire che solo coloro i quali hanno effettivamente sostenuto spese documentate per lavori già effettuati possano continuare a esercitare le opzioni di sconto in fattura o cessione del credito.

Le deroghe al divieto di esercizio delle opzioni continuano a operare solo se, entro il 30 marzo 2024, sono stati effettuati lavori e sono state sostenute le relative spese. 

L'agenzia ha precisato che nel caso di sconto in fattura, se lo sconto è integrale si fa riferimento alla data di emissione della fattura, se lo sconto è parziale si considera la data di pagamento dell'importo residuo. 

Inoltre, l’Agenzia ricorda che, secondo la risposta n. 137/2024, la spesa effettuata con bonifico, si considera sostenuta nel momento in cui viene dato l'ordine di pagamento alla banca. 

Viene inoltre precisato che per esercitare l'opzione di sconto in fattura, è necessario che il pagamento avvenga entro il 30 marzo 2024 e si riferisca a lavori già effettuati.

La condizione di lavori già effettuati è soddisfatta se il pagamento è effettuato entro il 30 marzo 2024 e si riferisce alla realizzazione, anche parziale, dei lavori. 

Attenzione al fatto che è possibile che la spesa sia sostenuta da un soggetto diverso dal committente finale, purché documentata.

Conseguentemente, l'opzione per lo sconto in fattura o per la cessione del credito può essere esercitata anche dal committente che si avvale di un appaltatore come un contraente generale, che nonostante abbia pagato alla data del 30 marzo 2024 ai subappaltatori una parte dei lavori effettuati, non abbia entro tale data emesso fattura nei confronti del committente in relazione ai medesimi lavori. L’Agenzia, precisa che anche in questa ipotesi i pagamenti devono riferirsi a lavori già effettuati

Quando più interventi sono compresi nello stesso titolo abilitativo, la condizione è soddisfatta se le spese pagate si riferiscono anche a solo uno degli interventi.

Il egame tra il pagamento e il committente, beneficiario finale dell’agevolazione, deve essere ben documentato.

Le Entrate con il Provvedimento n 411551 del 29.11.2024 hanno fissato al 100% la percentuale di spettanza della misura agevolativa nota come superbonus indigenti.

Ricordiamo che il 31 ottobre è scaduto il termine per le domande per i soggetti con redditi fino a 15mila euro relativo alle ristrutturazioni degli immobili con il superbonus.

Le regole sono state stabilite dal Provvedimento n 360503 del 18 settembre dell'Agenzia delle Entrate e la misura è disciplinata dal Decreto 6 agosto del MEF, pubblicato in GU n 208 del 5 settembre, con la Definizione dei criteri e delle modalità per l’erogazione del contributo relativo alle spese sostenute nell’anno 2024 per gli interventi di efficienza energetica, sisma bonus, fotovoltaico e colonnine di ricarica di veicoli elettrici.

Fondo perduto superbonus indigenti 2024: che cos’è

L’art. 1, comma 2, del d.l. 29 dicembre 2023, n. 212, convertito, con modificazioni, dalla legge 22 febbraio 2024, n. 17, ha previsto l’erogazione di un contributo a favore dei soggetti che sostengono, nel periodo che va dal 1° gennaio 2024 al 31 ottobre 2024, le spese per gli interventi agevolati con superbonus (ai sensi dell’articolo 119, comma 8-bis, primo periodo, del d.l. n. 34 del 2020).

L’erogazione del contributo è limitata ai soggetti con un reddito di riferimento non superiore a 15.000 euro, determinato ai sensi dell'articolo 119, comma 8-bis.1, del citato d.l. n. 34 del 2020, per le spese relative agli interventi che entro la data del 31 dicembre 2023 abbiano raggiunto uno stato di avanzamento dei lavori non inferiore al 60 per cento.

Fondo perduto per superbonus privati con redditi bassi: le condizioni

Si tratta, in particolare, degli interventi effettuati su unità immobiliari inserite all’interno di un condominio e su quelle facenti parte di edifici composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate, anche se posseduti da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche.

Relativamente ai requisiti che devono essere posseduti dai destinatari del contributo, l’art. 2, in linea con quanto indicato nell’art. 1, comma 2, del d.l. n. 212 del 2023, specifica che il contributo è riconosciuto a condizione che:

• a) l’intervento abbia raggiunto, entro la data del 31 dicembre 2023, uno stato di avanzamento dei lavori non inferiore al 60 per cento, asseverato ai sensi dell’articolo 119, comma 13, del d.l. n. 34 del 2020 e oggetto di opzione per lo sconto in fattura o per la cessione del credito ai sensi dell’articolo 121, comma 1, lettere a) e b), del d.l. n. 34 del 2020;
• b) il richiedente abbia avuto nell’anno 2023 un reddito di riferimento, determinato ai sensi dell’articolo 119, comma 8-bis.1, del d.l. n. 34 del 2020, non superiore a 15.000 euro.

L’art. 3 del decreto individua le spese per le quali è possibile chiedere il contributo. A tal fine, stabilisce che sono ammesse al contributo a fondo perduto soltanto le spese agevolabili ai sensi dell’art. 119, comma 8-bis, primo periodo, del d.l. n. 34 del 2020, per le quali compete la detrazione nella misura del 70 per cento.

Fondo perduto superbonus indigenti 2024: le domande e la % spettante

Il contribuente ha presentato domanda entro il 31 ottobre 2024, in via telematica, un’apposita istanza all’Agenzia delle entrate contenente l’attestazione del possesso dei requisiti di ammissibilità elencati.

È stabilito, inoltre, che ciascun contribuente può presentare soltanto una richiesta di contributo in relazione alle spese sostenute per una sola unità immobiliare.

Con il provvedimento n 360503 del 18 settembre sono state pubblicate le regole per le domande oltre al necessario modello, leggi: Fondo perduto superbonus 70%: il modello da inviare entro il 31.10 con le istruzioni.

Il 29 novembre le Entrare con il Provvedimento n 411551 ha stabilito che  la percentuale di cui al punto 3.4 del provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle entrate prot. n. 360503 del 18 settembre 2024 è pari al cento per cento.
L’importo del contributo erogabile a ciascun beneficiario è pari al contributo richiesto risultante dall’ultima istanza validamente presentata ai sensi del provvedimento richiamato al punto 1.1, in assenza di rinuncia.

• Decreto MEF del 06.08.2024 - Superbonus indigenti

Con Risoluzione n 55 del 26 novembre le Entrate istituiscono i codici tributo per l’utilizzo in compensazione, tramite modello F24, dei crediti relativi a Superbonus, Sismabonus e bonus barriere architettoniche, risultanti dall’ulteriore ripartizione prevista dall’articolo 121, comma 3-ter, del decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34, vediamo i codici e le regole di utilizzo.

Bonus edilizi al 75%: i codici tributo per le banche e le assicurazioni

L’articolo 121, comma 3-ter, del decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34, inserito dall'articolo 4-bis, comma 6, del decreto-legge 29 marzo 2024, n. 39, convertito, con modificazioni, dalla legge 23 maggio 2024, n. 67, prevede che “Per le banche e gli intermediari finanziari iscritti all’albo previsto dall’articolo 106 del testo unico delle leggi in materia bancaria e creditizia, di cui al decreto legislativo 1° settembre 1993, n. 385, per le società appartenenti a un gruppo bancario iscritto all’albo di cui all’articolo 64 del medesimo testo unico e per le imprese di assicurazione autorizzate ad operare in Italia ai sensi del codice delle assicurazioni private, di cui al decreto legislativo 7 settembre 2005, n. 209, le rate annuali utilizzabili a partire dall’anno 2025 dei crediti d’imposta derivanti dalle comunicazioni di cessione o di sconto relative agli interventi di cui agli articoli 119 e 119-ter del presente decreto e all’articolo 16, commi da 1-bis a 1-septies, del decreto-legge 4 giugno 2013, n. 63, […], alle quali è stato attribuito il codice identificativo univoco ai sensi del comma 1-quater del presente articolo, sono ripartite in sei rate annuali di pari importo, in luogo dell’originaria rateazione prevista per tali crediti. 

La quota di credito d’imposta non utilizzata nell’anno non può essere usufruita negli anni successivi […]. 

Le disposizioni di cui ai periodi precedenti non si applicano ai soggetti che abbiano acquistato le rate dei predetti crediti a un corrispettivo pari o superiore al 75 per cento dell’importo delle corrispondenti detrazioni, a condizione che dichiarino tale circostanza, ai sensi dell’articolo 47 del testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica 28. dicembre 2000, n. 445, mediante apposita comunicazione all’Agenzia delle entrate, da inviare in via telematica, […]. 

Con il provvedimento ADE n. 422331 del 21 novembre 2024 sono state definite le modalità attuative del richiamato articolo 121, comma 3-ter, del decreto-legge n. 34 del 2020 e di presentazione della comunicazione ivi prevista. 

Detto provvedimento dispone che le rate risultanti dall’ulteriore ripartizione devono essere utilizzate esclusivamente in compensazione ai sensi dell’articolo 17 del decreto legislativo 9 luglio 1997, n. 241, tramite modello F24, dal 1° gennaio al 31 dicembre dell’anno di riferimento, indicando i codici tributo relativi.

Tanto premesso, con la presente risoluzione sono istituiti i seguenti codici tributo:

• “7774” denominato “SUPERBONUS art. 119 DL n. 34/2020 – ULTERIORE RIPARTIZIONE IN SEI RATE – art. 121, comma 3-ter, DL n. 34/2020”;
•  “7775” denominato “SISMABONUS art. 16 DL n. 63/2013 – ULTERIORE RIPARTIZIONE IN SEI RATE – art. 121, comma 3-ter, DL n. 34/2020”;
•  “7776” denominato “BONUS BARRIERE ARCHITETTONICHE art. 119- ter DL n. 34/2020 – ULTERIORE RIPARTIZIONE IN SEI RATE – art. 121, comma 3-ter, DL n. 34/2020”.

Un contribuente specificava di aver sostenuto nel 2023 delle spese per la realizzazione di opere finalizzate al recupero del patrimonio edilizio con l’installazione di impianti basati sull'impiego delle fonti rinnovabili di energie (pannelli fotovoltaici).

Ai fini della detrazione fiscale le Entrate hanno risposta a dubbi sulla indicazione nel modello 730/2024 e ne modello Redditi PF 2024.

Spese pannelli fotovoltaici: cosa indicare se rientranti nel superbonus

Con una FAQ del 13 settembre viene chiarito che:

se le spese sono relative ad interventi rientranti nel c.d. “Superbonus” (art. 119, commi 5 e 6 decreto-legge n. 34/2020), l’onere deve essere indicato:

• ai righi E41-E43 del Modello 730

• ai righi RP41-RP47 del Modello Redditi PF

inserendo:

• nella colonna 1 l’anno 2023,
• nella colonna 2 la tipologia di intervento (codice 16 per l’installazione di impianti solari fotovoltaici connessi alla rete elettrica su edifici esistenti e codice 17 per l’installazione di sistemi di accumulo integrati negli impianti solari fotovoltaici agevolati se contestuale o successiva agli interventi di cui al codice 16),
• nella colonna 7 il codice 1 (in caso di percentuale del 110%) o codice 2 (in caso di percentuale del 90%),
• nella colonna 8 il numero della rata,
• nella colonna 9 l’importo della spesa sostenuta,
• nella colonna 10 il numero d’ordine dell’immobile oggetto dell’intervento.

Spese pannelli fotovoltaici: cosa indicare se rientranti nel recupero edilizio

Se invece, specificano le entrate, le spese sono relative ad interventi di recupero del patrimonio edilizio e di riqualificazione energetica degli edifici (art. 16-bis, comma 1, lettera h) del TUIR), non rientranti nell’ambito del “Superbonus”:

• nei righi E41-E43 del Modello 730 
• nei righi RP41-RP47 del Modello Redditi PF

dovranno essere inseriti esclusivamente i seguenti dati:

• nella colonna 1 l’anno 2023
• nella colonna 8 il numero della rata
• nella colonna 9 l’importo della spesa sostenuta
• nella colonna 10 il numero d’ordine dell’immobile oggetto dell’intervento.

Con la Circolare n 13 del 13 giugno le entrate commentano le novità introdtte dalla Legge di Bilancio 2024 a tema di plusvalenze da cessioni di immobili agevolati con superbonus.

In particolare l'ADE fornisce chiarimenti:

• sulle modifiche agli artt. 67 e 68 del TUIR, 
• sull'applicabilità dell'imposta sostitutiva,
• sulla decorrenza delle nuove norme,

specificando prima di tutto che non ci saranno imposte sulla plusvalenza generata dalla cessione di un immobile oggetto di interventi agevolati con Superbonus se lo stesso immobile è stato adibito ad abitazione principale per la maggior parte del periodo che intercorre tra l’acquisto e la vendita.

Abitazione principale con superbonus: esclusa dalla plusvalenza da cessione

L’articolo 1, commi da 64 a 67, della legge di bilancio 2024 introduce e disciplina una nuova ipotesi di plusvalenza immobiliare imponibile, che riguarda le cessioni d’immobili che sono stati oggetto d’interventi agevolati con superbonus (ai sensi dell’articolo 119 del decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34 (di seguito decreto Rilancio), convertito, con modificazioni, dalla legge 17 luglio 2020, n. 77).

In particolare, con il comma 64, lettera a), numero 1), è stabilito che la previsione dell’articolo 67, comma 1, lettera b), del TUIR – secondo cui costituiscono plusvalenze imponibili, tra le altre, quelle «realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni» – si applica solo alle ipotesi diverse da quelle riconducibili alla nuova lettera b-bis), descritta nel punto successivo, del predetto articolo 673 (di seguito lettera b-bis); con il comma 64, lettera a), numero 2), è introdotta la nuova ipotesi di plusvalenza immobiliare imponibile mediante l’inserimento, nell’articolo 67 del TUIR, della lettera b-bis).

La nuova disposizione riconduce all’ambito dei redditi diversi «le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili, in relazione ai quali il cedente o gli altri aventi diritto abbiano eseguito gli interventi agevolati di cui all’articolo 119 del decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34, convertito, con modificazioni, dalla legge 17 luglio 2020, n. 77, che si siano conclusi da non più di dieci anni all’atto della cessione, esclusi gli immobili acquisiti per successione e quelli che siano stati adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte dei dieci anni antecedenti alla cessione o, qualora tra la data di acquisto o di costruzione e la cessione sia decorso un periodo inferiore a dieci anni, per la maggior parte di tale periodo».

La Circolare ricorda che, trattandosi di una fattispecie che è inclusa nell’articolo 67 del TUIR, la stessa configura un reddito diverso laddove non sia conseguita nell’esercizio di arti e professioni e di imprese commerciali o da società in nome collettivo e in accomandita semplice.

Possono essere titolari del predetto reddito diverso:

• le persone fisiche residenti, purché il reddito non sia conseguito nell’esercizio di attività d’impresa, arti o professioni;
• le società semplici e i soggetti a esse equiparati ai sensi dell’articolo 5 del TUIR;
• gli enti non commerciali di cui all’articolo 73, comma 1, lettera c), del TUIR, se l’operazione da cui deriva il reddito non è effettuata nell’esercizio d’impresa commerciale;
• le persone fisiche, le società e gli enti di ogni tipo, non residenti, senza stabile organizzazione nel territorio dello Stato, quando il reddito si considera prodotto nel medesimo territorio ai sensi dell’articolo 23 del TUIR;
• le persone fisiche, le società e gli enti di ogni tipo, non residenti, con stabile organizzazione nel territorio dello Stato, se il reddito è prodotto nel territorio dello Stato ai sensi dell’articolo 23 del TUIR al di fuori dalla stabile organizzazione.

Quindi, specifica l'agenzia che con la novità introdotta dalla legge di bilancio 2024, il legislatore si è limitato a individuare una nuova fattispecie di reddito diverso, senza modificare l’ambito soggettivo dell’articolo 67 del TUIR.

Per gli altri chiarimenti si rimanda alla consultazione del documento di prassi.

Pubblicata in GU n 213 del 28 maggio la Legge n 67/2024 di conversione del dl n 39/2024 con una ulteriore stretta per il superbonus.

Tra le novità, una norma che prevede, per i soggetti che hanno debiti con l'Erario ma anche crediti da bonus edilizi vige il divieto di compensazione, vediamo i dettagli.

Bonus edilizi: vietato l’uso dei crediti per chi ha debiti col Fisco

L'art 4 contiene Disposizioni in materia di utilizzabilità dei crediti da bonus edilizi e compensazioni di crediti fiscali.

Il comma 1 introduce un nuovo comma 3-bis all’interno dell’articolo 121 del decreto-legge n. 34 del 2020.

Ai sensi della nuova norma, si prescrive che in presenza di iscrizioni a ruolo per imposte erariali e relativi accessori, nonché iscrizioni a ruolo o carichi affidati agli agenti della riscossione relativi ad atti comunque emessi dall’Agenzia delle entrate in base alle norme vigenti, ivi compresi quelli per atti di recupero di crediti indebitamente utilizzati in tutto o in parte o di crediti inesistenti (emessi ai sensi dell’articolo 1, commi da 421 a 423, della legge 30 dicembre 2004, n. 311, e dell’articolo 38-bis del decreto del Presidente della Repubblica 29 settembre 1973, n. 600) per importi complessivamente superiori a euro 10.000, per i quali sia già decorso il trentesimo giorno dalla scadenza dei termini di pagamento e non siano in essere provvedimenti di sospensione o per i quali, come precisato durante l’esame al Senato, sia intervenuta decadenza dalla rateazione, viene sospesa l’utilizzabilità in compensazione con F24 (ai sensi dell’articolo 17 del decreto legislativo 9 luglio 1997, n. 241) dei crediti d’imposta per interventi edilizi che sono cedibili ai sensi del medesimo articolo 121, presenti nella piattaforma telematica dell’Agenzia delle entrate.

La sospensione opera fino a concorrenza degli importi dei predetti ruoli e carichi.

Le modalità di attuazione e la decorrenza delle disposizioni verranno disciplinate da un regolamento del Ministro dell’economia e delle finanze.

Il comma 2 modifica l’articolo 37, comma 49-quinquies del decretolegge 4 luglio 2006, n. 223.

Nella sua formulazione vigente esso stabilisce, in sintesi, che per i contribuenti che abbiano iscrizioni a ruolo per imposte erariali e relativi accessori o accertamenti esecutivi affidati agli agenti della riscossione

per importi complessivamente superiori a euro 100.000, per i quali i termini di pagamento siano scaduti e siano ancora dovuti pagamenti o non siano in essere provvedimenti di sospensione, è esclusa la facoltà di

avvalersi della compensazione mediante F24; tale disposizione cessa di applicarsi a seguito della completa rimozione delle violazioni contestate.

Con le modifiche proposte dall’articolo in esame si chiarisce che, in deroga all’articolo 8, comma 1, dello Statuto del contribuente (legge 27 luglio 2000, n. 212), che stabilisce il principio generale per cui

l’obbligazione tributaria può essere estinta per compensazione, per i contribuenti che abbiano iscrizioni a ruolo per imposte erariali e relativi accessori, nonché iscrizioni a ruolo o carichi affidati agli

agenti della riscossione relativi ad atti comunque emessi dall’Agenzia delle entrate in base alle norme vigenti, ivi compresi quelli per atti di recupero (emessi ai sensi dell’articolo 1, commi da 421 a 423, della legge 30 dicembre 2004, n. 311, e dell’articolo 38-bis del decreto del Presidente della Repubblica 29 settembre 1973, n. 600), per importi complessivamente superiori a euro 100.000, per i quali i termini di pagamento siano scaduti e non siano in essere provvedimenti di sospensione, è esclusa la facoltà di avvalersi della compensazione mediante F24 (di cui all’articolo 17 del decreto legislativo 9 luglio 1997, n. 241), fatta eccezione per i seguenti crediti (indicati alle lettere e), f) e g) del comma 2 del richiamato articolo 17) relativi:

• ai contributi previdenziali dovuti da titolari di posizione assicurativa in una delle gestioni amministrate da enti previdenziali, comprese le quote associative;
• ai contributi previdenziali ed assistenziali dovuti dai datori di lavoro e dai committenti di prestazioni di collaborazione coordinata e continuativa;
• ai premi per l'assicurazione contro gli infortuni sul lavoro e le malattie professionali.

L’esclusione dalla compensazione non opera con riferimento alle somme oggetto di piani di rateazione per i quali non sia intervenuta decadenza.

Le disposizioni fanno salvo quanto contenuto nel quarto periodo dell’articolo 31, comma 1, del decreto-legge 31 maggio 2010, n. 78, ai sensi del quale è comunque ammesso il pagamento, anche parziale, delle somme iscritte a ruolo per imposte erariali e relativi accessori mediante la compensazione dei crediti relativi alle stesse imposte.

Ove non si applichi l’esclusione dalla compensazione commentata, restano ferme le disposizioni dell’articolo 31 del decreto legge 31 maggio 2010, n. 78, che reca il divieto di autocompensazione.

In sintesi il richiamato articolo 31 vieta la compensazione dei crediti mediante F24, relativi alle imposte erariali, fino a concorrenza dell'importo dei debiti, di ammontare superiore a millecinquecento euro, iscritti a ruolo per imposte erariali e relativi accessori, e per i quali è scaduto il termine di pagamento.

Viene pubblicata in GU n 48 del 27 febbraio la Legge n 17/2024 di conversione del DL n 212/2023 con misure urgenti per il superbonus.

Il testo che non ha subito modifiche nell'iter parlamentare, tra l'altro, ha ridefinito il perimetro della detrazione fiscale prevista per l'eliminarione delle barriere architettoniche.

Leggi anche: Eliminazione barriere architettoniche: spetta la detrazione al 75% per gli infissi?

Bonus barriere architettoniche: novità del DL n. 212/2023

L’articolo 3 del DL n. 212/2023 riorganizza la disciplina della detrazione fiscale per l’eliminazione delle barriere architettoniche (articolo 119-ter del Dl n. 34/2020), restringendo dal 30 dicembre 2023, l'ambito oggettivo dell'agevolazione.

Ricoridmao prima che il bonus, che consiste in una detrazione ai fini Irpef e Ires, con periodo di recupero in cinque anni, resta invariato nei limiti di spesa: 

• 50.000 euro per unità singole ed edifici monofamiliari;
• 40.000 euro moltiplicato per il numero di unità per gli edifici fino a otto unità immobiliari;
• 30.000 euro per unità per gli edifici più grandi.

Il DL n 212/2023 ha però limitato l'agevolazione agli interventi aventi ad oggetto scale, rampe ed installazione di ascensori, servoscala e piattaforme elevatrici, e dotati della necessaria asseverazione rilasciata da tecnici abilitati.

Per usufruire della detrazione delle spese documentate sostenute, i pagamenti devono essere effettuati con bonifico bancario o postale “parlante” (ai sensi dell'articolo 16-bis del Tuir).

E' abrogato il comma 3 dell'art. 119-ter che prevede il riconoscimento dell’agevolazione anche per gli interventi di automazione degli impianti degli edifici e delle singole unità immobiliari funzionali ad abbattere le barriere architettoniche nonché, in caso di sostituzione dell'impianto, per le spese relative allo smaltimento e alla bonifica dei materiali e dell'impianto sostituito.

In merito a cessione e sconto, modificando l'articlo 2, c. 1-bis, del Dl n. 11/2023, si interviene per eliminare dal 2024, la possibilità di continuare ad avvalersi della disciplina della cessione del credito e dello sconto in fattura per le spese relative ad interventi di superamento delle barriere architettoniche, ad eccezione degli interventi su edifici unifamiliari o unità abitative site in edifici plurifamiliari, ed a condizione che il contribuente sia titolare di diritto di proprietà o di diritto reale di godimento sull'unità immobiliare, che la stessa unità immobiliare sia adibita ad abitazione principale e che il contribuente abbia un “reddito di riferimento” non superiore a 15.000 euro.

Infine, si prevede di poter applicare la detrazione per interventi di abbattimento delle barriere architettoniche e il relativo sconto in fattura e cessione del credito, per le spese sostenute in relazione agli interventi per i quali, in data antecedente al 30 dicembre 2023:

• risulti presentata la richiesta del titolo abilitativo, se necessario,
• se non è prevista la presentazione di un titolo abilitativo, siano già iniziati i lavori oppure, nel caso in cui i lavori non siano ancora iniziati, sia già stato stipulato un accordo vincolante tra le parti per la fornitura dei beni e dei servizi oggetto dei lavori e sia stato versato un acconto sul prezzo. 

Con Risposta interpello n 51 del 22 febbraio le Entrate chiariscono il limite massimo spettante per Interventi di risparmio energetico (di cui ai commi 344–347 dell'articolo  1 della legge n. 296 del 2006 c.d. Ecobonus) a seguito di un quesito posto da un istante che domandava come debba essere calcolato "il limite di detrazione ammissibile" per gli interventi di Ecobonus realizzati nelle due gallerie commerciali di sua proprietà.

Sinteticamente, viene chiarito che, il limite massimo di detrazione per gli interventi di riqualificazione energetica deve essere interpretato come riferito all'unità immobiliare oggetto dell'intervento. 

Pertanto, questo limite andrà suddiviso tra i soggetti detentori o possessori dell'immobile che partecipano alla spesa in ragione dell'onere effettivamente sostenuto da ciascuno. 

Ecobonus centri commerciali: chiarimenti sul limite max di spesa