Studio Caruso

Nuovi chiarimenti sulle formalità da eseguire nei registri immobiliari durante i procedimenti di espropriazione per pubblica utilità. 

Con la risoluzione n. 29 del 28 luglio 2026, l’Agenzia delle Entrate interviene sulle modalità di trascrizione dei decreti di esproprio, precisando quando deve essere effettuata la pubblicità immobiliare e quali documenti devono essere presentati al conservatore.

Le indicazioni riguardano sia la procedura ordinaria sia quella accelerata con occupazione d’urgenza e interessano, in particolare, le autorità esproprianti e i soggetti delegati alla realizzazione di opere infrastrutturali.

Le due modalità ammesse dall’Agenzia

In sintesi, il decreto di esproprio può essere trascritto immediatamente dopo la sua emanazione, indicando la condizione sospensiva e procedendo successivamente all’annotazione del verbale di immissione in possesso.

In alternativa, è possibile attendere l’esecuzione del provvedimento ed effettuare un’unica trascrizione, allegando il verbale di immissione o utilizzando un decreto che ne riporti la data.

In entrambe le ipotesi, non è richiesta la produzione delle relate di notificazione. Il conservatore deve verificare soltanto i titoli e i documenti espressamente indicati dalla disciplina in materia di espropriazione.

Perché è importante la trascrizione del decreto di esproprio

Il decreto di esproprio determina l’acquisto della proprietà a titolo originario da parte del beneficiario dell’espropriazione. Per questo motivo, la sua trascrizione non svolge la tradizionale funzione di rendere l’acquisto opponibile ai terzi.

Si tratta, invece, di una forma di pubblicità-notizia, necessaria per rendere conoscibile l’esistenza del procedimento ablativo.

La formalità conserva comunque un ruolo centrale: dopo la trascrizione, gli eventuali diritti vantati sul bene espropriato possono essere fatti valere soltanto sull’indennità di espropriazione e non più sull’immobile.

Trascrizione “senza indugio”: il dubbio operativo

L’articolo 23 del Dpr 327/2001, il Testo unico in materia di espropriazione per pubblica utilità, stabilisce che il decreto deve essere trascritto “senza indugio” nei registri immobiliari.

Il dubbio riguardava il momento esatto in cui effettuare l’adempimento: subito dopo l’emanazione del decreto oppure soltanto dopo la sua notificazione agli interessati e la successiva immissione in possesso del beneficiario.

Secondo l’Agenzia delle Entrate, entrambe le modalità sono ammesse.

L’autorità espropriante può quindi scegliere tra una procedura con due formalità distinte oppure una trascrizione unica, effettuata dopo l’esecuzione del decreto.

Prima e seconda soluzione: trascrizione immediata e successiva annotazione

La prima possibilità consiste nel trascrivere il decreto subito dopo la sua emanazione, anche se non è ancora avvenuta l’immissione in possesso.

In questo caso, la pubblicità immobiliare si sviluppa in due fasi.

Nella nota di trascrizione deve essere indicato che l’efficacia del trasferimento è sottoposta alla condizione sospensiva prevista dall’articolo 23 del Testo unico. 

Il passaggio della proprietà, infatti, si completa soltanto con la notificazione e l’esecuzione del decreto.

Dopo l’immissione in possesso, l’autorità espropriante deve richiedere una seconda formalità: l’annotazione del verbale che documenta l’avvenuta esecuzione del provvedimento.

Il verbale di immissione in possesso rappresenta quindi il titolo necessario per rendere pubblica la definitiva efficacia dell’espropriazione.

Non servono le relate di notificazione

Uno dei chiarimenti più rilevanti della Risoluzione n 29/2026 riguarda i documenti da presentare al conservatore.

Secondo l’Agenzia, per effettuare la trascrizione e la successiva annotazione non è necessario depositare le relate di notificazione del decreto né altra documentazione diretta a dimostrare che il provvedimento sia stato comunicato ai soggetti interessati.

Il Testo unico non prevede infatti la produzione di tali atti come condizione per l’esecuzione delle formalità immobiliari.

Il controllo del conservatore deve quindi limitarsi alla documentazione espressamente richiesta dalla normativa, senza estendersi alla verifica di adempimenti ulteriori.

Seconda soluzione: un’unica trascrizione dopo l’immissione in possesso

In alternativa, l’autorità espropriante può attendere la completa esecuzione del decreto prima di richiederne la trascrizione.

In questa ipotesi viene eseguita un’unica formalità.

Il titolo da presentare rimane il decreto di esproprio, al quale deve essere allegato il verbale di immissione in possesso. È possibile anche utilizzare un decreto sul quale sia stata annotata la data dell’avvenuta immissione.

Poiché la condizione sospensiva si è già verificata, non è necessario indicarla nella nota di trascrizione.

Anche in questo caso non devono essere prodotte le relate di notificazione del provvedimento.

Cosa succede nell’occupazione d’urgenza

La risoluzione affronta anche la procedura accelerata disciplinata dall’articolo 22-bis del Testo unico.

In questa situazione, l’amministrazione può ottenere anticipatamente il possesso del bene attraverso un decreto di occupazione d’urgenza, nel quale vengono indicati gli immobili interessati, i proprietari e l’indennità provvisoria.

Il decreto di occupazione, tuttavia, non trasferisce la proprietà e non modifica i diritti reali sull’immobile. Di conseguenza, non costituisce un titolo idoneo per la trascrizione nei registri immobiliari.

L’unico provvedimento trascrivibile resta il successivo decreto definitivo di esproprio.

Quest’ultimo dovrà riportare gli estremi del decreto di occupazione anticipata e specificare se e quando l’immissione in possesso sia stata eseguita.

Non è quindi necessario presentare separatamente il decreto di occupazione d’urgenza né ulteriore documentazione sull’esecuzione, purché le relative informazioni siano contenute nel decreto di esproprio.

FAQ – Trascrizione del decreto di esproprio

Quando deve essere trascritto il decreto di esproprio?
Il decreto può essere trascritto subito dopo la sua emanazione oppure dopo la notificazione e l’immissione in possesso. L’Agenzia delle Entrate considera ammesse entrambe le modalità.

Cosa succede se il decreto viene trascritto prima dell’immissione in possesso?
Nella nota di trascrizione deve essere indicata la condizione sospensiva prevista dall’articolo 23 del Dpr 327/2001. Dopo l’immissione in possesso sarà necessario annotare il relativo verbale nei registri immobiliari.

È possibile effettuare una sola formalità?
Sì. L’autorità espropriante può attendere l’esecuzione del decreto e richiedere un’unica trascrizione, allegando il verbale di immissione in possesso oppure presentando il decreto con l’annotazione della data in cui l’immissione è avvenuta.

Le relate di notificazione devono essere presentate al conservatore?
No. Secondo l’Agenzia delle Entrate, la normativa non richiede la produzione delle relate di notificazione né di altri documenti diretti a dimostrare l’avvenuta notifica del decreto.

Qual è il documento necessario per attestare l’immissione in possesso?
Il documento previsto dalla normativa è il verbale di immissione in possesso. Questo può essere utilizzato per la successiva annotazione oppure allegato alla richiesta di trascrizione unica.

Il decreto di occupazione d’urgenza deve essere trascritto?
No. Il decreto di occupazione d’urgenza non trasferisce la proprietà e non produce effetti costitutivi, modificativi o estintivi di diritti reali immobiliari. Per questo non costituisce titolo per la trascrizione.

Qual è il titolo da trascrivere nella procedura accelerata?
L’unico titolo idoneo è il successivo decreto definitivo di esproprio, che deve riportare gli estremi del decreto di occupazione d’urgenza e indicare lo stato della sua esecuzione.

La trascrizione rende l’esproprio opponibile ai terzi?
La trascrizione ha funzione di pubblicità-notizia. La proprietà viene acquistata a titolo originario per effetto del potere espropriativo, ma la formalità rende conoscibile la procedura e consente di riferire eventuali diritti sull’indennità di espropriazione.

Quali controlli deve effettuare il conservatore?
Il conservatore deve verificare esclusivamente la presenza dei titoli e dei documenti espressamente richiesti dalla legge, senza pretendere adempimenti ulteriori non previsti dal Testo unico sulle espropriazioni.

Con l’Ordinanza n. 2431 del 5 febbraio 2026 la Cassazione ha stabilito che gli interessi di mora disposti in un decreto ingiuntivo con il quale una società viene condannata al pagamento di una somma di denaro nei confronti di altra società scontano l’imposta di registro con l’aliquota del 3% anche se la prestazione principale rientra in ambito Iva.

Decreto ingiuntivo per interessi di mora: quale registro si applica

Nel caso di specie una società possedeva due conti correnti garantiti da una fidejussione di altre società.

La banca, a causa di un debito prolungato, ha richiesto il decreto ingiuntivo per effetto del quale la società e i suoi garanti sono stati condannati a pagare la somma oltre interessi.

All'atto della registrazione del decreto, l'Agenzia delle entrata ha applicato imposta di registro al 3% ai sensi dell’articolo 9 della tariffa, parte prima, allegata al Testo Unico sull’imposta di registro (Tuir), Dpr n. 131/1986. 

Questa disposizione ha natura residuale e si riferisce agli atti, diversi da quelli contemplati da altre norme del testo unico, aventi a oggetto prestazioni a contenuto patrimoniale.

La società impugnava l’avviso di liquidazione emesso dall’ufficio, ritenendo che gli interessi dovessero scontare l’imposta di registro in misura fissa in considerazione del fatto che la prestazione principale alla quale gli interessi erano connessi, era assoggettata a Iva.

Di conseguenza, secondo la società ricorrente, doveva applicarsi il principio di alternatività tra l’Iva e l’imposta di registro, di cui all’articolo 40 del citato Dpr n.131/1986.

In base a questo principio, le operazioni che rientrano in ambito Iva beneficiano del pagamento dell’imposta di registro in misura fissa, salvo alcune eccezionei.

Nei primi gradi di giudizio sono state respinte le motivazioni della società ricorrrente che si è appunto rivolta alla Cassazinoe.

La Corte di cassazione, con l’ordinanza in oggetto, ha richiamato la nota II riportata in calce all’articolo 8 della Tariffa, parte prima, allegata al Dpr n. 131/1986, in base alla quale gli atti dell’autorità giudiziaria scontano l’imposta fissa di registro per la parte in cui dispongono il pagamento di corrispettivi o prestazioni soggette ad Iva.

Sulla base di ciò si è confermata l’applicazione dell’imposta fissa relativamente alla condanna finalizzata al recupero della quota capitale spettante alla banca.

Relativamente ai soli interessi, che nel caso di specie avevano natura moratoria, si è affermato che essi dovevano scontare l’imposta di registro in misura proporzionale, in quanto non fanno parte della base imponibile ai fini Iva.

La Suprema Corte ha sancito quanto segue: “…le somme dovute a titolo di interessi moratori, in forza del disposto di cui all’art. 15 del D.P.R.  26 ottobre 1972 n. 633, non concorrono a formare la base imponibile ai fini dell’IVA, con la conseguenza che esse – ove formino oggetto di condanna contenuta in un provvedimento giudiziale – sono assoggettate all’imposta di registro in misura proporzionale, anche quando riguardino una somma capitale soggetta ad IVA.” In senso conforme la Corte di cassazione si era già espressa con l’ordinanza n. 33535 del 15 novembre 2022.

Con la Risposta a interpello n 72 del 9 febbraio le Entrate replicano sul tema del pagamento dell'imposta di registro per le concessioni demaniali marittime stabilendo che può essere versata di anno in anno, vediamo il caso di specie.

Concessioni marittime demaniali con imposta di registro annuale

In particolare, viene chiarito che vale anche per le concessioni demaniali marittime relative a beni immobili appartenenti al demanio dello Stato la facoltà di versare l’imposta di registro anno per anno, senza doverla necessariamente corrispondere una tantum sull’intera durata del rapporto. 

La Società istante chiede chiarimenti in ordine alla corretta applicazione dell'articolo 17, comma 3, del Testo unico dell'imposta di registro approvato con decreto del Presidente della Repubblica del 26 aprile 1986, n. 131 e dell'articolo 3, comma 16, del decreto legge del 6 luglio 2012, n. 95.
Al riguardo l'Istante fa presente di essere una società in house interamente partecipata dal Comune con scopo sociale di erogazione di servizi di interesse generale per conto dell'Amministrazione comunale, correlati all'impiego e alla tutela di beni immobili pubblici, funzionali all'attuazione delle politiche sulla mobilità e sullo sviluppo economico, turistico e culturale del territorio.
Il Comune si accinge ad concedere in favore della Società apposita concessione demaniale marittima, avente ad oggetto spazi a mare e a terra costituenti il porto turistico dietro pagamento di un canone.

Conseguentemente, ai sensi dell'articolo 5 della Tariffa, Parte I, allegata al TUR, la Società dovrà provvedere al pagamento dell'imposta di registro nella misura del 2 per cento sul canone complessivamente pattuito per tutta la durata della concessione.
La Società sostiene che il citato articolo 3, comma 16, del decreto legge n. 95 del 2012, assume rilievo anche nella fattispecie in esame, dato che i porti (ai sensi degli articoli 822 c.c. e 28 cod. nav.) appartengono allo Stato e fanno parte del demanio pubblico (c.d. demanio portuale) e che sul regime proprietario di siffatti beni immobili non abbia inciso né il decreto legislativo n. 112 del 1998, mediante il quale lo Stato ha trasferito alle Amministrazioni regionali le funzioni amministrative sul demanio portuale, né le leggi regionali (nello specifico articolo 10 della legge regionale n. 13 del 1999) con le quali dette funzioni sono state ulteriormente trasferite dalle Regioni ai Comuni.

La Società chiede se possa trovare applicazione l'imposta di registro sulla concessione demaniale rilasciata dal Comune nei modi e nei termini definiti dall'articolo 17, comma 3, del TUR secondo cui «Per i contratti di locazione e sublocazione di immobili urbani di durata pluriennale l'imposta può essere assolta sul corrispettivo pattuito per l'intera durata del contratto ovvero annualmente sull'ammontare del canone relativo a ciascun anno»

Le Entrate evidenziano che alla luce del quadro normativo e giurisprudenziale e, in particolare, della recente pronuncia della Corte di Cassazione sopra richiamata, superando parzialmente quanto chiarito con la risposta ad interpello pubblicata del 28 maggio 2020, n. 157, si ritiene che alle concessioni amministrative aventi per oggetto «beni immobili appartenenti al demanio dello Stato», è applicabile l'articolo 3, comma 16, del d.l. n. 95 del 2012, per cui è possibile assolvere l'imposta di registro sul corrispettivo pattuito per l'intera durata del contratto ovvero annualmente sull'ammontare del canone relativo a ciascun anno.
Nel caso di specie, secondo quanto emerge dall'istanza e dalla documentazione allegata, il Comune, proprio in forza delle funzioni attribuite dalla citata legge regionale n. 13 del 1999, con «Atto formale di concessione demaniale marittima» ha concesso «una zona del Pubblico Demanio Marittimo di mq…, di cui mq …di specchio acqueo, per la costruzione e gestione, per un totale di anni…, di un porto turistico, costituente pubblico servizio locale di rilevanza economica affidato a BETA come da Deliberazione consiliare…, con annesse strutture turistico ricettive, commerciali, ludico sportive e servizi.» e il bene oggetto della concessione, il porto, appartiene allo Stato e fa parte del demanio pubblico.

Tanto premesso, trattandosi di concessione amministrativa avente ad oggetto beni immobili appartenenti al demanio dello Stato, si ritiene che alla concessione demaniale marittima avente ad oggetto spazi a mare e a terra costituenti il porto turistico, sia applicabile la disposizione di cui all'articolo 3, comma 16, del d.l. n. 95 del 2012.

• Risposta AdE 72 del 09.03.2026 - Interpello

Con la Risposta a interpello n 52 del 25 febbraio le Entrate chiariscono come applicare l'imposta di registro alla scrittura privata sulla ricognizione del debito.

Vediamo il caso di specie e il chiarimento.

Ricognizione debito: quando sconta l’imposta fissa di registro

La ricognizione di debito formalizzata con una scrittura privata non autenticata, a conferma di un’obbligazione già esistente senza modificarla, costituisce una semplice dichiarazione di scienza, priva di contenuto patrimoniale, pertanto soggetta a imposta fissa di registro.

In tal caso deve essere assoggettata all’imposta di registro in misura fissa, pari a 200 euro, e soltanto in caso d’uso.

Questa è la sintesi del chiarimento.

Nel caso di specie il contribuente ha chiesto all’Agenzia chiarimenti su una scrittura privata non autenticata, atto unilaterale di riconoscimento di un debito pari a 75mila euro, che intende formalizzare per la somma che gli è stata anticipata da un altro soggetto per l’acquisto di un immobile. 

Nel documento si indicano in modo esplicito:

• causa del debito,
• soggetti coinvolti, 
• oggetto del rapporto obbligatorio 
• piano di restituzione rateale, che avverrà mediante bonifico bancario. 

L’atto di vendita dell’immobile è già stato registrato.

Poiché il riconoscimento del debito non ha causa onerosa e non è collegato a un precedente atto soggetto a registrazione obbligatoria, il contribuente chiede quale sia il corretto trattamento ai fini dell’imposta di registro. 

L'istante suggerisce che sio tratti di una registrazione solo in caso d’uso (articolo 6, Dpr n. 131/1986, il Tur) e con imposta fissa (articolo 4 della Tariffa, Parte II, Tur), come confermato anche da alcune pronunce della Cassazione e l'agezia è d'accordo.

Nella risposta l'ADE rcorda innanzitutto che la ricognizione di debito, disciplinata dall’articolo 1988 del codice civile, consiste in una dichiarazione con cui il debitore riconosce l’esistenza del proprio debito, con l’effetto di sollevare il creditore dall’onere di provare il rapporto obbligatorio originario. 

La ricognizione non crea una nuova obbligazione, ma conferma un debito già esistente, come chiarito dalla giurisprudenza della Cassazione che ribadisce la funzione meramente confermativa dell’atto.

L'Agenzia sottolinea che il Testo unico dell’imposta di registro non contiene una disciplina specifica della ricognizione di debito, motivo per cui occorre fare riferimento alle norme generali sulla registrazione degli atti. 

Il Tur distingue tra atti da registrare in termine fisso e atti soggetti a registrazione solo in caso d’uso: le scritture private non autenticate, come quella in argomento, rientrano in questa seconda categoria, salvo che contengano operazioni soggette a Iva.

L'Agenzia richiama la differenza tra atti pubblici o scritture autenticate prive di contenuto patrimoniale, che devono essere registrati in termine fisso con imposta fissa, e scritture private non autenticate prive di contenuto patrimoniale, come la ricognizione in esame, per le quali la registrazione avviene solo in caso d’uso e con applicazione dell’imposta fissa prevista dall’articolo 4 della Tariffa, Parte II, del Tur.

• Risposta AdE 52 del 25.02.2026 - Interpello

Nella Gazzetta Ufficiale del 12.08.2025 n. 186 è stato pubblicato il Dlgs n. 123 del 1° agosto 2025 con i contenuti del Testo Unico sul Registro e altri tributi indiretti, precedentemente approvato dal CdM del 22 luglio.

Ricordiamo che il Vice Ministro Leo all'atto della prima approvazione aveva dichiarato: "Con questo provvedimento proseguiamo con coerenza nell’attuazione della riforma fiscale: ad oggi contiamo 15 decreti legislativi già pubblicati in Gazzetta Ufficiale. A questi si sommano i quattro testi unici già in Gazzetta Ufficiale, più quello di oggi. Nei prossimi mesi ci concentreremo su interventi ulteriori che riguarderanno le imposte dirette e la fiscalità internazionale, per continuare a costruire un sistema più moderno, equo e competitivo, al passo con le aspettative degli Italiani e con le sfide dei nostri tempi”.

Le disposizioni del presente testo unico si applicano a decorrere dal 1° gennaio 2026.

Testo Unico imposta di registro: struttura del decreto legislativo

Il nuovo Testo Unico si compone di 205 articoli, suddivisi in sei parti: 

1. parte I con gli articoli 1-70 che disciplina l’imposta di registro; 
2. parte II con gli articoli 71-86 che disciplina le imposte ipotecaria e catastale; 
3. parte III con gli articoli 87-138 che disciplina l’imposta di successione e donazione; 
4. parte IV con gli articoli 139-168 che disciplina l’imposta di bollo e l’imposta di bollo su valori scudati (articolo 19 dl 201/2011) oltre a l’imposta sul valore delle attività finanziarie ed estere; 
5. parte V con gli articoli 169-202 che contiene le norme che dispongono agevolazioni o regimi sostitutivi;
6. parte VI con gli articoli 203-205 che contiene l’elenco delle norme abrogate e la norma che indica la data di entrata in vigore.

Infine, il testo unico consta di quattro allegati:

• allegato 1 che contiene la tariffa parte prima, la tariffa parte seconda e la tabella degli atti non soggetti a obbligo di registrazione; 
• allegato 2 che contiene la tariffa delle imposte ipotecaria e catastale e la tabella delle tasse ipotecarie e dei tributi speciali catastali; 
• allegato 3 che contiene la tariffa parte prima. la tariffa parte seconda e la tabella degli atti esenti da bollo; 
• allegato 4 che reca il prospetto dei coefficienti per il calcolo del valore del diritto di usufrutto ai fini dell’applicazione delle imposte di registro, ipotecaria, catastale e di successione e donazione.

Il provvedimento, che raccoglie in modo organico le norme vigenti, prevedendo l’abrogazione dei numerosi provvedimenti che oggi le contengono, si inserisce nel percorso di razionalizzazione e semplificazione del sistema fiscale e tributario italiano, in l’attuazione della legge delega 9 agosto 2023, n. 111.

Il 1° gennaio 2026 entrerà in vigore il nuovo testo unico dell’imposta di registro e degli altri tributi indiretti diversi dall’Iva stituendo, abrogandoli quasi interamente: 

• testo unico dell’imposta di registro, contenuto nel Dpr 131/1986; 
• testo unico dell’imposta di successione e donazione, contenuto nel Dlgs 346/1990;
• testo unico dell’imposta ipotecaria e catastale, contenuto nel Dlgs 347/1990; 
• legge sull’imposta di bollo, recata dal Dpr 642/1972.

Si segnala che il nuovo testo unico riproduce tutta la normativa attualmente vigente modificandola solamente in quei punti in cui i testi legislativi si sono resi obsoleti e quindi oggetto di risistemazione formale.

Con questo criterio la normativa attuale relativa alle imposte indirette diverse dall’Iva è stata trasfusa senza modificarne la formulazione, ad eccezione per le ipotesi in cui, mantenendo la portata applicativa attualmente vigente, è stato necessario attualizzarne il testo o introdurre disposizioni di coordinamento per mere esigenze sistematiche di aggiornamento a sopravvenute modifiche normative nel settore di riferimento o per esigenze formali di coordinamento con altre disposizioni dell’ordinamento.

Ne è esempio il coordinamento attuato con l’introduzione nella tariffa parte prima dell’imposta di registro, dopo la normativa di agevolazione per l’acquisto della prima casa, della disciplina sul credito d’imposta in caso di acquisto di un’altra abitazione in connessione con la vendita di una abitazione precedentemente acquistata con la medesima agevolazione prima casa.

Con la Risoluzione n 23 del 3 aprile le Entrate replicano a dubbi sulla costituzione dei diritti di superficie sui terreni agricoli.

Diritto superficie terreni agricoli: tassazione atti costitutivi

Il diritto di superficie è disciplinato dagli articoli 952 e seguenti del codice civile. 

In particolare, l’articolo 952, al primo comma, prevede che «Il proprietario può costituire il diritto di fare e mantenere al di sopra del suolo una costruzione a favore di altri, che ne acquista la proprietà» e, al secondo comma, che «Del pari può alienare la proprietà della costruzione già esistente, separatamente dalla proprietà del suolo»

Dal punto di vista fiscale, l’articolo 43, comma 1, lettera a), del TUR stabilisce che «La base imponibile, salvo quanto disposto negli articoli seguenti, è costituita: […] per i contratti a titolo oneroso traslativi o costitutivi di diritti reali dal valore del bene o del diritto alla data dell’atto […]».
In relazione all’aliquota applicabile, l’articolo 1, comma 1, della Tariffa dispone, al primo periodo, che sono soggetti a imposta di registro con l’aliquota del 9 per cento gli «Atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di beni immobili in genere e atti traslativi o costitutivi di diritti reali immobiliari di godimento, compresi la rinuncia pura e semplice agli stessi, i provvedimenti di espropriazione per pubblica utilità e i trasferimenti coattivi» e, al terzo periodo, che l’imposta di
registro si applica con l’aliquota del 15 per cento «Se il trasferimento ha per oggetto terreni agricoli e relative pertinenze a favore di soggetti diversi dai coltivatori diretti e dagli imprenditori agricoli professionali, iscritti nella relativa gestione previdenziale ed assistenziale».
La Circolare ade n 36/2013 al paragrafo 8 concernente il “Diritto di superficie su terreni destinati alla realizzazione di impianti fotovoltaici”, aveva chiarito che «in base al disposto dell’articolo 1 della Tariffa allegata al decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131 (TUR), gli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di beni immobili in genere e atti traslativi o costitutivi di diritti reali immobiliari di godimento sono assoggettati all’imposta nella misura dell’8 per cento. 

Tuttavia, nell’ipotesi in cui oggetto della concessione del diritto di superficie sia un terreno agricolo, l’imposta è applicata nella misura del 15 per cento» e che «per effetto delle modifiche introdotte con l’articolo 10 del D. LGS. 14 marzo 2011, n. 23, all’articolo 1 della Tariffa, Parte prima, allegata al TUR, gli atti aventi ad oggetto la concessione del diritto di superficie di cui si tratta, stipulati a decorrere dal 1° gennaio 2014, saranno soggetti ad imposta di registro nella misura proporzionale del 9%».

La Corte di Cassazione, con ordinanza 22 ottobre 2024, n. 27293, ha affermato l’applicabilità a un atto di “costituzione” del diritto di superficie su terreni agricoli per la realizzazione di un impianto fotovoltaico dell’imposta di registro con l’aliquota dell’8 per cento prevista, ratione temporis, dall’articolo 1, comma 1, primo periodo, della Tariffa, in luogo di quella del 15 per cento di cui al successivo terzo periodo.
Nella pronuncia la Corte, dopo aver ricostruito la disciplina civilistica del diritto di superficie 2 , ha precisato che la disposizione del terzo periodo dell’articolo 1, comma 1, della Tariffa «è applicabile al trasferimento e non alla “costituzione” di un diritto reale di godimento»

L’orientamento espresso dalla citata ordinanza n. 27293 del 2024 è conforme a quello precedentemente riportato nell’ordinanza 11 febbraio 2021, n. 3461.
Alla luce del richiamato orientamento della giurisprudenza di legittimità, devono ritenersi superate le indicazioni contenute nei documenti di prassi sopra indicati, con specifico riferimento alla tassazione, ai fini dell’imposta di registro, degli atti di “costituzione” del diritto di superficie su terreni agricoli.
Pertanto, agli atti di “costituzione” del diritto di superficie su terreni agricoli si applica l’aliquota del 9 per cento prevista dal primo periodo dell’articolo 1, comma 1, della Tariffa, in luogo dell’aliquota del 15 per cento di cui al terzo periodo del medesimo comma.

Il 14 marzo le Entrate hanno pubblicato la Circolare n 2/2025 sull'imposta di registro, catasto e bollo a seguiro della Riforma Fiscale che ha introdotto diverse novità e semplificazioni.

Si tratta di un commento ai Decreti legislativi n. 139 e 87 del 2024 che hanno lo scopo di:

• introdurre, come criterio generale e salvo specifiche fattispecie, il sistema dell’autoliquidazione in materia di imposta di registro;
• ottimizzare la coerenza della disciplina dei tributi investiti dalla novella, anche mediante l’accorpamento o la soppressione di fattispecie imponibili ovvero mediante la revisione della base imponibile o della misura
  dell’imposta applicabile;
• semplificare la disciplina concernente l’imposta di bollo e i tributi speciali, tenendo conto, in particolare, della dematerializzazione dei documenti e degli atti;
• ridurre e semplificare gli adempimenti a carico dei contribuenti anche mediante l’introduzione di nuove soluzioni tecnologiche e il potenziamento dei servizi telematici;
• rivedere, in un’ottica di semplificazione, le modalità di applicazione dell’imposta di registro sugli atti giudiziari, introducendo il principio della preventiva richiesta del tributo alla parte soccombente, qualora sia agevolmente identificabile.

Autoliquidazione imposta di registro: novità

In via generale, il nuovo articolo 41 del Testo unico Registro (Tur) prevede che il calcolo dell’imposta competa direttamente al soggetto obbligato al versamento e non più all’ufficio. 

In attuazione dei principi sanciti dall’articolo 10, lettera b), della legge delega per la riforma fiscale, la nuova versione del comma 16 del citato articolo 41 prevede che la liquidazione dell’imposta di registro, anziché essere
 effettuata dall’Ufficio, così come disposto dalla precedente formulazione, competa direttamente al soggetto obbligato al relativo versamento, salvo che si tratti di atti giudiziari di cui all’articolo 37 del TUR e di atti per i quali è prevista la registrazione a debito di cui all’articolo 59 e seguenti del TUR.
Resta fermo quanto previsto dall’articolo 3-bis, comma 3, del decreto legislativo 18 dicembre 1997, n. 463, in merito all’autoliquidazione dell’imposta dovuta nei casi in cui è prevista la presentazione per via telematica del modello unico informatico.
Nell’articolo 41 del TUR è, inoltre, introdotto il comma 2-bis che, coerentemente con il nuovo sistema di autoliquidazione dell’imposta, disciplina le modalità con le quali gli Uffici controllano la regolarità della predetta liquidazione, autonomamente effettuata dal contribuente.

Secondo quanto previsto dal nuovo comma, gli Uffici controllano la regolarità della liquidazione delle imposte e tasse effettuata dal contribuente e dei relativi versamenti sulla base degli elementi desumibili dall’atto (in conformità a quanto stabilito dall’articolo 20 del TUR), anche avvalendosi di procedure automatizzate. 

Qualora, in esito ai predetti controlli, emerga la debenza di una maggiore imposta rispetto a quella autonomamente liquidata e versata dal contribuente, l’Ufficio notifica a quest’ultimo un avviso di liquidazione recante l’invito a effettuare, entro il termine di sessanta giorni, il pagamento della quota parte di tributo non versata, della sanzione di cui all’articolo 1310 del decreto legislativo 18 dicembre 1997, n. 471, nonché degli interessi di mora, calcolati a decorrere dalla data in cui l’imposta medesima avrebbe dovuto essere pagata. 

Attenzione al fatto che il pagamento effettuato entro il termine di sessanta giorni consente al contribuente di beneficiare della riduzione a un terzo della predetta sanzione amministrativa.
Al fine di evitare dubbi interpretativi, il citato comma 2-bis, inoltre, esclude dalla predetta procedura di controllo gli atti per i quali si applicano le disposizioni di cui all’articolo 3-ter12 del d.lgs. n. 463 del 1997 – ossia gli atti in relazione ai quali si procede con la presentazione per via telematica del modello unico informatico e l’autoliquidazione dei relativi tributi – che restano pertanto assoggettati alle procedure di controllo ivi previste.
La lettera p) del comma 1 dell’articolo 2 del decreto delegato modifica l’articolo 42, comma 1, del TUR, con la finalità di allineare la nozione di imposta principale rispetto al neo introdotto sistema di autoliquidazione del tributo. 

In particolare, è definita principale «l’imposta applicata al momento della registrazione e quella richiesta dall’ufficio se diretta a correggere errori od omissioni effettuati in sede di autoliquidazione».

Cessione d’azienda: come si paga l’impoosta di registro

Con la lettera i) del comma 1 dell’articolo 2 del decreto delegato è stato riformulato il comma 416 dell’articolo 2317 del TUR, prevedendo che nelle cessioni di aziende o di complessi aziendali relativi a singoli rami dell’impresa «si applicano le aliquote previste per i trasferimenti a titolo oneroso aventi a oggetto le diverse tipologie di beni che compongono l’azienda o il ramo di azienda, sulla base dell’imputazione a tali beni di una quota parte del corrispettivo da individuare secondo una ripartizione indicata nell’atto o nei suoi allegati. Per i crediti aziendali si applica sulla quota parte di corrispettivo a essi imputata l’aliquota prevista per le cessioni di crediti. Ai fini dell’applicazione delle diverse aliquote, le passività si imputano ai diversi beni sia mobili che immobili in proporzione del loro rispettivo valore. In assenza della suddetta ripartizione, si applica la disposizione del comma 1».
Come si evince dalla relazione illustrativa, la finalità del suddetto intervento normativo è quella di stabilire espressamente le condizioni in presenza delle quali, nei casi di cessione di un’azienda o di un ramo aziendale, sono applicabili, separatamente, le diverse aliquote previste per il trasferimento dei singoli beni e diritti che lo compongono, in luogo di un’aliquota unica (i.e., quella più elevata tra le diverse aliquote previste per i singoli beni e diritti inclusi nel compendio aziendale) 

La novella in commento conferma che, nel caso di cessioni aventi ad oggetto l’azienda nella sua interezza o specifici complessi aziendali, riferibili a singoli rami di un’impresa, è ammessa la separata applicazione delle aliquote concernenti i trasferimenti a titolo oneroso delle distinte tipologie di beni che compongono l’azienda o il singolo ramo della stessa, a condizione che, per effetto della ripartizione indicata nell’atto di trasferimento o nei relativi allegati, sia possibile imputare ai vari beni una quota parte del corrispettivo.
È stato, inoltre, stabilito che, qualora la cessione per la quale sia prevista la suddetta ripartizione del corrispettivo abbia a oggetto anche crediti aziendali, la rispettiva quota parte del prezzo agli stessi imputabile è soggetta all’aliquota stabilita per le cessioni di crediti
In merito alla valorizzazione delle passività, con il medesimo comma 4 dell’articolo 23 in commento si conferma che, ai fini dell’applicazione delle diverse aliquote, l’imputazione delle passività ai diversi beni mobili e immobili si  effettua in proporzione al loro rispettivo valore, a nulla rilevando lo specifico collegamento delle suddette passività con i singoli elementi dell’attivo aziendale.

La novella dispone, inoltre, che l’Ufficio controlli la congruità della ripartizione del corrispettivo di cui al comma 4 dell’articolo 23 del TUR.

 L’ultimo periodo della previsione in commento stabilisce, inoltre, che, in  assenza di una espressa ripartizione del corrispettivo, trova applicazione il criterio alternativo previsto dal comma 1 dell’articolo 23, con la conseguenza che il trasferimento dell’intero complesso aziendale o del singolo ramo d’azienda deve essere assoggettato all’imposta di registro, calcolata applicando al corrispettivo unitariamente stabilito l’aliquota più elevata tra quelle previste per i singoli beni o diritti che compongono il complesso oggetto di cessione.

L’articolo 2, comma 1, lettera t), del decreto delegato interviene  modificando l’articolo 51, commi 2 e 4, del TUR.  In ragione di tale intervento normativo, pertanto, ai sensi del comma 2, la base imponibile dell’imposta di registro, dovuta per i trasferimenti di aziende o diritti reali su di esse, è determinata assumendo il valore venale complessivo dei

 beni che compongono l’azienda, compreso l’avviamento ed esclusi i beni indicati nell’articolo 724 della parte prima della Tariffa e nell’articolo 11-bis della Tabella. 

Dall’ammontare così determinato devono essere sottratte le passività inerenti all’azienda, risultanti dalle scritture contabili obbligatorie o da atti aventi data certa a norma del codice civile, tranne quelle che l’alienante si sia espressamente impegnato a estinguere e quelle relative ai beni sopra citati.

Con riferimento alle modifiche apportate all’articolo 51, comma 4, del TUR, si rileva che l’Ufficio controlla il valore di cui al comma 126, tenendo conto anche degli accertamenti compiuti ai fini di altre imposte e «procede ad accessi, ispezioni e verifiche secondo le disposizioni relative all’imposta sul valore aggiunto».

Imposta di bollo: come si paga

Viene razionalizzata anche la disciplina concernente l’imposta di bollo e i tributi speciali, tenendo conto, in particolare, delle possibilità offerte dalla dematerializzazione dei documenti e degli atti. 

In particolare, vengono semplificate le modalità di pagamento: per gli atti da registrare in termine fisso, il bollo è assolto, anziché al momento della formazione dell’atto, nel termine previsto per la registrazione, tramite modello F24; ok al contrassegno telematico per i documenti analogici presentati per la registrazione in originale all’Ufficio dell’Agenzia delle Entrate. 

Diviene possibile, infine, anche in relazione all’imposta di bollo e all’imposta sostitutiva sulle operazioni relative ai finanziamenti a medio e lungo termine, presentare la dichiarazione integrativa, per correggere errori od omissioni.

Per tutte le altre novità si rimanda alla consultazione della Circolare n 2/2025.

Con Risposta di interpello n 214 del 31 ottobre le entrate chiariscono il perimetro di tassazione ai fini dell'imposta di registro di un atto notarile di rettifica e conferma di atto nullo.

Sinteticamente l'imposta di registro applicabile è al 3% prevista per gli Atti diversi da quelli altrove indicati aventi per oggetto prestazioni a contenuto patrimoniale, vediamo il perchè. 

Atto notarile di rettifica e conferma di atto nullo: l’imposta di registro da applicare

Si replica ad un Notaio istante che incaricato della stesura di un atto di ''rettifica e conferma di atto nullo'', rappresenta che:

«in detto atto, non era stata fatta alcuna menzione di tale fabbricato; di conseguenza, il predetto atto, oltre all'omissione dell'indicazione del fabbricato, è incorso nella causa di nullità prevista dall'articolo 46, comma 1, D.P.R. 380/2001 e dell'allora vigente articolo 40, legge 28 febbraio 1985 n.47 dal momento che l'originario venditore dell'epoca ha omesso di indicare gli estremi del permesso di costruire ed i successivi titoli edilizi in forza del quale il fabbricato è stato edificato»

L'Istante chiede se debba procedersi alla tassazione del fabbricato omesso nell'atto di trasferimento precisando che «il dubbio ricade sul fatto che sia controverso se questi fabbricati già esistenti siano stati o meno trasferiti all'epoca dell'atto citato, in cui si è pagata la tassazione relativa al solo terreno, e se quindi, in sede di rettifica e conferma di tale atto nullo debba procedersi alla tassazione dei fabbricati medesimi ed in che misura»

L'articolo 59 bis della legge 16 febbraio 1913, n. 89 dispone che «Il notaio ha facoltà di rettificare, fatti salvi i diritti dei terzi, un atto pubblico o una scrittura privata autenticata, contenente errori od omissioni materiali relativi a dati preesistenti alla sua redazione, provvedendovi, anche ai fini dell'esecuzione della pubblicità, mediante propria certificazione contenuta in atto pubblico da lui formato».
Dunque, il notaio può rettificare ''errori od omissioni materiali'' relativi ai dati riportati in atti pubblici o scritture private autenticate, mediante una propria certificazione, che si sostanzia in una dichiarazione di scienza relativa ai dati preesistenti all'atto, dei quali il notaio ha conoscenza.
L'articolo 46 del d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 (''Nullità degli atti giuridici relativi ad edifici la cui costruzione abusiva sia iniziata dopo il 17 marzo 1985'') prevede che «1. Gli atti tra vivi, sia in forma pubblica, sia in forma privata, aventi per oggetto trasferimento […] di diritti reali, relativi ad edifici, o loro parti, la cui costruzione è iniziata dopo il 17 marzo 1985, sono nulli e non possono essere stipulati ove da essi non risultino, per dichiarazione dell'alienante, gli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria […]. 4. Se la mancata indicazione in atto degli estremi non sia dipesa dalla insussistenza del permesso di costruire al tempo in cui gli atti medesimi sono stati stipulati, essi possono essere confermati anche da una sola delle parti mediante atto successivo, redatto nella stessa forma del precedente, che contenga la menzione omessa».
Nel caso di specie, l'Istante produce una bozza di atto denominato ''Rettifica ai sensi dell'art. 59bis della L. 16 febbraio 1913, n. 89 e Conferma di atto nullo ai sensi dell'art. 46, comma 4, D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380'', dal quale risulta che gli eredi intendono correggere l'errore materiale relativo alla data di nascita della parte acquirente (de cuius) del terreno di cui all'atto di compravendita stipulato e confermare urbanisticamente il suddetto atto di provenienza, ai sensi dell'articolo 46, comma 4, del d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 e del disposto di cui al previgente articolo 40 della legge
28 febbraio 1985, n. 47, «al fine di sanare la nullità del citato atto e la conseguente invalidità della relativa nota di trascrizione».

Nel caso di specie, quindi, con la bozza dell'atto esaminato non viene effettuata una mera rettifica di dati catastali dell'immobile oggetto del precedente trasferimento, che non comparivano in modo corretto, ma viene modificata una parte essenziale del contratto, ovvero l'immobile oggetto del negozio precedente che, conseguentemente,
acquisisce un valore economico differente.
A parere della scrivente, dunque, lo stipulando atto pur non producendo effetti traslativi nell'individuare gli immobili oggetto del precedente atto di compravendita e dei relativi riferimenti catastali, ridefinisce l'oggetto del precedente atto di trasferimento e assume una portata innovatrice dell'assetto giuridico preesistente e modificativa rispetto all'atto rettificato, rilevante ai fini della tassazione indiretta.

Ai fini dell'applicazione dell'imposta di registro, nella fattispecie in esame, in ossequio all'articolo 20 del citato TUR, secondo cui «L'imposta è applicata secondo la intrinseca natura e gli effetti giuridici dell'atto presentato alla registrazione,
anche se non vi corrisponda il titolo o la forma apparente, sulla base degli elementi desumibili dall'atto medesimo, prescindendo da quelli extratestuali e dagli atti ad esso collegati, salvo quanto disposto dagli articoli successivi», si ritiene applicabile l'imposta di registro nella misura proporzionale del 3 per cento, prevista per gli «Atti diversi da quelli altrove indicati aventi per oggetto prestazioni a contenuto patrimoniale», ai sensi dell'articolo 9 della Tariffa, Parte prima, allegata al TUR.
Detta aliquota del 3 per cento è da applicare al ''valore del bene o del diritto'' oggetto dell'atto in esame che, trattandosi di beni immobili, si intende ''il valore venale in comune commercio'' (art. 51 del TUR)

• Risposta ADE n 214 del 31.10.2024 Interpello

Con Risoluzione n 35 dell'11 luglio le Entrate istituiscono i codici tributo relativi alla imposta di registro.

In particolare si fa riferimento al versamento, tramite modello F24, delle somme dovute:

• a seguito delle attività di controllo, 
• di conciliazione giudiziale,
• e della presentazione di istanza per ravvedimento e riliquidazione dell’imposta, in relazione alla registrazione di atti.

E' utile ricordare che la risoluzione da seguito alla estensione del pagamento dei tributi tramite il modello F24 disposta dal Decreto Mef del’8 novembre 2011, tra questi tributi vi è appunto l’imposta di registro.

Codici tributi per l’imposta di registro: l’ADE

La Risoluzione prima di dettaglia i codici tributo in oggetto ricorda che l’articolo 1 del decreto del Ministro dell’economia e delle finanze 8 novembre 2011 ha previsto l’estensione delle modalità di versamento con F24 (di cui all’articolo 17 del decreto legislativo 9 luglio 1997, n. 241) alle entrate ivi indicate.

Il successivo articolo 2 del medesimo decreto ha previsto, altresì, che le modalità e i termini per l’attuazione, anche progressiva, delle relative disposizioni sono definiti con provvedimento dell’Agenzia delle entrate. 

Con provvedimenti del Direttore dell’Agenzia delle entrate, rispettivamente del 3 gennaio 2014, del 9 luglio 2018, del 27 gennaio 2020 e del 27 novembre 2020, sono state estese le modalità di versamento mediante modello F24 alle somme dovute in relazione alla registrazione dei contratti di locazione e affitto di beni immobili, degli atti dell’autorità giudiziaria richieste dall’Agenzia delle entrate, degli atti privati, nonché degli atti pubblici e delle scritture private autenticate, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131, e all’imposta sulle donazioni di cui al decreto-legge 3 ottobre 2006, n. 262, e al decreto legislativo 31 ottobre 1990, n. 346, nei casi di registrazione degli atti presso gli uffici territoriali dell’Agenzia delle entrate. 

I relativi codici tributo per il versamento spontaneo oppure a seguito degli avvisi di liquidazione sono stati istituiti, rispettivamente, con le risoluzioni nn. 14/E del 24 gennaio 2014, 57/E del 18 luglio 2018, 9/E del 20 febbraio 2020 e 76/E del 2 dicembre 2020. 2  

Ciò premesso, per consentire il versamento tramite il modello F24 delle somme dovute a seguito delle attività di controllo per:

• Somme dovute a seguito di definizione per pagamento o per acquiescenza ex articolo 15 del decreto legislativo 19 giugno 1997, n. 218 
• Somme dovute a seguito di definizione delle sole sanzioni ex articolo 17 del decreto legislativo 18 dicembre 1997, n. 472 
• Somme dovute a seguito di accertamento con adesione di cui al decreto legislativo 19 giugno 1997, n. 218 
• Somme dovute a seguito di conciliazione giudiziale di cui al decreto legislativo 31 dicembre 1992, n. 546 

si istituiscono i codici tributo differenziati per tipologia di definizione.

Per agevolare i contribuenti ad individuare l’esatta codifica, nelle tabelle, in corrispondenza dei codici tributo di nuova istituzione (prima colonna), è riportato il codice tributo relativo al modello F23 (terza colonna). 

Si rimanda alla risoluzione in oggetto per il dettaglio dei codici tributo.

• Risoluzione AdE 35 dell'11.07.2024 - codici tributo vari

Il DL n 39/2024 pubblicato in GU n 75 del 29 marzo prevede con l'art 6 misure di monitaraggio per la transizione 4.0

Nel dettaglio, ai fini della fruizione dei crediti d’imposta 4.0 si pevede una comunicazioni al Ministero delle Imprese e del made in Italy, MIMIT.

In relazione a questo nuovo adempimento, con Risoluzione n 19 dell'11.04 nelle more dell’adozione del decreto direttoriale per i crediti d’imposta in argomento (investimenti in beni nuovi, ricerca e sviluppo, innovazione e design) le Entrate prevedono che sia sospeso l’utilizzo in compensazione mediante modello F24 nei seguenti casi:

• per i codici tributo 6936 e 6937, quando in corrispondenza degli stessi viene indicato come “anno di riferimento” 2023 o 2024;
  • per i codici tributo 6938, 6939 e 6940, quando in corrispondenza degli stessi viene indicato come “anno di riferimento” 2024.

In data 16 aprile viene fornito un ulteriore chiarimento in merito.

In particolare, viene specificato che il codice tributo 6936, nonostante il blocco appena previsto, può essere utilizzato in compensazione tramite F24 per altri crediti ad esso collegati per la loro fruizione, indicando l’anno in cui è iniziato l’investimento, a prescindere da quando questo si sia concluso.

Considerato che il codice su indicato serve anche per la fruizione di crediti non interessati dal blocco, quali:

• i crediti previsti dall’articolo 1, commi 1056 e 1057, della legge n. 178/2020,
• l'agenzia spiega come utilizzarlo nonostante il blocco.

Con la FAQ del 16 aprile viene precisato che i crediti d’imposta di cui ai commi 1056 e 1057 si riferiscono agli investimenti in beni strumentali nuovi, effettuati rispettivamente:

• dal 16 novembre 2020 al 31 dicembre 2021 (ovvero entro il 31 dicembre 2022, a condizione che entro il 31 dicembre 2021 il relativo ordine risulti accettato dal venditore e sia avvenuto il pagamento di acconti in misura almeno pari al 20% del costo di acquisizione)
• dal 1° gennaio 2022 al 31 dicembre 2022 (ovvero entro il 30 novembre 2023, a condizione che entro il 31 dicembre 2022 il relativo ordine risulti accettato dal venditore e sia avvenuto il pagamento di acconti in misura almeno pari al 20% del costo di acquisizione).

In entrambi i casi, se l’interconnessione del bene strumentale è avvenuta negli anni 2023 o 2024, è possibile utilizzare il relativo credito in compensazione tramite modello F24 indicando il codice tributo 6936 e – quale anno di riferimento – l’anno in cui è iniziato l’investimento, a prescindere dall’anno in cui questo si è concluso o dall’anno di interconnessione del bene strumentale. 

Ad esempio, specifica l'agenzia;

• per un credito maturato ai sensi del comma 1057 per un investimento iniziato nel 2022 e terminato nel 2023, 
• nel modello F24 dovrà essere indicato l’anno di riferimento “2022”.

Leggi anche Crediti 4.0: nuova comunicazione al MIMIT.

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