Studio Caruso

Lo Studio numero 24-2025/C del Consiglio Nazionale del Notariato, pubblicato il 4 giugno 2025 sul sito istituzionale dell’ente, affronta il coordinamento tra le norme civilistiche e quelle sul condominio, nel caso in cui un immobile sia gravato da un diritto reale come l’usufrutto.

Nel caso in esame il proprietario dell’immobile è colui che ne detiene la nuda la proprietà, ma il diritto all’uso e a goderne è in capo all’usufruttario: in questa particolare situazione, che si differenzia in modo sostanziale dal caso in cui l’immobile sia detenuto in piena proprietà, i rapporti di relazione con il condominio, in termini di ripartizione di diritti e oneri tra le parti interessate, possono assumere contorni poco definiti, che lo studio del Notariato è intenzionato a chiarire.

L’obbligo di comunicazione al condominio

In via preliminare va chiarito che, in base all’articolo 1130 comma 1 numero 6 del Codice civile, è obbligo delle parti interessate comunicare all’amministratore del condominio la situazione della proprietà dell’immobile, con gli annessi diritti reali di godimento, affinché questi possa aggiornare l’anagrafe condominiale.

Se, nel corso del tempo, i dati comunicati subiscono variazioni (ad esempio per modifica o estinzione di diritti reali minori), anche tali modifiche devono essere comunicate all’amministrazione condominiale entro il termine di sessanta giorni e in forma scritta.

Lo Studio 24-2025/C evidenzia che si rileva un difetto di coordinamento fra l’articolo 1130, numero 6, del Codice civile (il quale prevede la comunicazione all’amministratore di ogni modifica dei dati condominiali in forma scritta) e l’articolo 63, comma 5, delle Disposizioni attuative del Codice civile (secondo cui deve essere trasmesso all’amministratore in copia autentica il titolo che determina il trasferimento del diritto sul bene):  secondo il Notariato il conflitto va risolto in favore dell’articolo 1130, numero 6, del Codice civile; per cui l’obbligo di comunicazione può essere assolto con una semplice dichiarazione di avvenuta stipula, rilasciata dal notaio rogante e provvista di tutte le indicazioni utili all’amministratore ai fini della tenuta del registro di anagrafe condominiale.

La partecipazione in assemblea

La partecipazione in assemblea condominiale costituisce il diritto principale che il proprietario di un immobile può far valere nei confronti del condominio. Quando un immobile non si trova in piena proprietà, la partecipazione in assemblea assume dei connotati specifici, in quanto il diritto viene ripartito tra nudo proprietario e usufruttario.

Ai sensi dell’articolo 67, commi 6 e 7, delle Disposizioni attuative del Codice civile:

• per le deliberazioni riguardanti questioni di ordinaria amministrazione o il godimento di cose e servizi comuni, il voto in assemblea condominiale spetta all’usufruttario;
• per le deliberazioni riguardanti innovazioni, ricostruzioni o manutenzione straordinaria delle parti comuni, il voto spetta al nudo proprietario.

In conseguenza di ciò l’amministrazione condominiale, a seconda dell’ordine del giorno, dovrà convocare l’usufruttario eo il nudo proprietario, in modo che ognuno di essi possa votare in modo distinto.

Il Notariato puntualizza che anche l’usufruttuario è legittimato a impugnare le delibere assembleari inerenti l’approvazione di lavori straordinari, così come il nudo proprietario può impugnare le delibere concernenti spese di manutenzione ordinaria: ciò in conseguenza di quel vincolo di solidarietà fra usufruttuario e nudo proprietario grazie al quale ogni delibera è direttamente e immediatamente azionabile contro entrambi, di cui si dirà nel prosieguo dell’articolo.

Le spese condominiali

Seguendo la stessa logica che governa l’esercizio del diritto di voto in assemblea, le spese condominiali vanno ripartite tra usufruttario e nudo proprietario in base alla loro natura, come disposto dagli articoli 1004 e 1005 del Codice civile; con maggiore precisione:

• sono a carico dell’usufruttario le spese e gli oneri relativi “alla custodia, all’amministrazione e alla manutenzione ordinaria del bene”;
• sono a carico del nudo proprietario le spese di manutenzione straordinaria, quelle volte a garantire la solidità strutturale del bene.

Ai fini di una corretta ripartizione delle spese, risulta necessario chiarire cosa si intende, in questo frangente, con spese di manutenzione straordinaria a carico del nudo proprietario.

In via preliminare va ricordato che il comma 2 dell’articolo 1004 del Codice civile, nel dare all’usufruttuario l’onere della manutenzione ordinaria, addossa a questi anche le riparazioni straordinarie divenute necessarie a seguito dell’inadempimento degli obblighi di manutenzione ordinaria. Nota infatti il Notariato che “l’onere in esame diviene obbligo per l’usufruttuario, quando al suo inadempimento si colleghi il sorgere di esigenze straordinarie, che si sarebbero evitate con la manutenzione ordinaria”. Quando il rifiuto ad adempiere le opere di manutenzione ordinaria mettono a rischio l’integrità dell’immobile, in base all’articolo 1015 del Codice civile è possibile persino la revoca dell’usufrutto.

Definito ciò, e rilevato che sul tema esiste una sorta di conflitto tra le norme del Codice civile e quelle sul condominio, secondo lo Studio 24-2025/C del Consiglio Nazionale del Notariato:

• “all’usufruttuario […] viene attribuito l’onere di provvedere a tutto ciò che riguarda la conservazione e il godimento della cosa nella sua sostanza materiale e nella sua attitudine produttiva, con la relativa responsabilità”;
• “al nudo proprietario sono, invece, attribuite le opere che incidono sulla struttura e la destinazione della cosa, in quanto incidenti sull’utilizzazione del bene nel momento in cui la servitù personale (usufrutto, uso o abitazione che sia) giunga a estinzione e la proprietà, grazie all’elasticità che la contraddistingue, si riespanda pienamente”.

Di conseguenza è obbligo dell’amministratore del condominio ripartire le spese condominiali in funzione di questi principi; però va precisato che, in base al comma 8 dell’articolo 67 delle disposizioni attuative del Codice civile, in ogni caso nudo proprietario e usufruttario sono solidalmente responsabili per il pagamento delle spese condominiali, a prescindere dalla loro natura.

Il 21 febbraio l'Agenzia delle Entratre ha pubblicato una serie di FAQ con chiarimenti per le ristrutturazioni edilizie su parti comuni condominiali.

Vediamo alcuni chiarimenti per la comunicazione degli amministratori e per i condomini minimi.

Ristrutturazioni condominiali: la comunicazione degli amministratori

Tra le FAQ a cui l'ADE ha replicato ve ne sono alcune specifiche in risposta a dubbi sulla comunicazione che l'amministratore deve inviare per le spese sostenute dal condominio con riferimento agli interventi di recupero del patrimonio edilizio e di riqualificazione energetica effettuati sulle parti comuni di edifici residenziali, nonché con riferimento all'acquisto di mobili e di grandi elettrodomestici finalizzati all'arredo delle parti comuni dell'immobile oggetto di ristrutturazione. 

Veniva domandato se esistano limiti o condizioni esimenti per le comunicazioni da parte degli amministratori di condominio.

L'ade ha specificato che ai fini dell'elaborazione della dichiarazione dei redditi precompilata, l'articolo 2 Decreto Ministro Economia e Finanze 1/12/2016 ha previsto l'obbligo di trasmissione all'Agenzia delle entrate, da parte degli amministratori di condominio, delle spese sostenute dal condominio con indicazione delle quote di spesa imputate ai singoli condòmini con le modalità previste con Provvedimento dell'Agenzia delle Entrate.

Si chiarisce che non sono previste soglie minime per la trasmissione del dato né è prevista la possibilità per il singolo condòmino di esercitare opposizione all'inserimento dei dati nella dichiarazione precompilata.

In via eccezionale, con il provvedimento ADE del 21 febbraio n 53174/2024 è stato previsto l’esonero dall’invio della comunicazione dei dati nel caso in cui, con riferimento alle spese sostenute nell’anno precedente, per tutti gli interventi effettuati sulle parti comuni tutti i condòmini abbiano optato, in luogo dell’utilizzo diretto della detrazione, per la cessione del credito o per lo sconto sul corrispettivo dovuto. 

Ristrutturazioni condominiali nei condomini minimi

Relativamente ai “condomini minimi” si domandava se questo tipo di condominio, che può arrivare massimo fino a otto condòmini, ha nominato un amministratore, quest'ultimo è tenuto a comunicare all'Agenzia i dati degli interventi di ristrutturazione e di risparmio energetico effettuati sulle parti comuni condominiali entro il 16 marzo dell'anno successivo. 

Le Entrate chiariscono che in assenza di tale nomina i condòmini non sono tenuti alla trasmissione all'anagrafe tributaria dei dati della ristrutturazione e del risparmio energetico effettuati sulle parti comuni dell'edificio.

Come va compilato il campo “Progressivo condominio minimo”?

Relativamente invece ai condomini minimi privi di codice fiscale l’Agenzia precisa che il campo "Progressivo condominio minimo" è un campo numerico necessario per distinguere i condomìni minimi privi di codice fiscale, nel caso particolare in cui il medesimo condomino effettui comunicazioni relative a più condomìni minimi (privi di codice fiscale). 

Nel caso, ad esempio, in cui un condomino incaricato debba inviare i dati relativi a due distinti condomìni minimi privi di codice fiscale, è necessario predisporre due comunicazioni indicando nei rispettivi campi "Progressivo" il valore "1" e "2".

Il campo "Progressivo" va valorizzato (con il valore 1) anche nel caso in cui il condomino incaricato debba comunicare i dati relativi a un unico condominio minimo privo di codice fiscale.

Con Provvedimento n 470370 del 21 dicembre le Entrate modificano le specifiche tecniche, approvate con il provvedimento 14 febbraio 2022 n. 46900, relative alle comunicazioni dei dati da trasmettere all’Anagrafe tributaria, in relazione agli interventi di recupero del patrimonio edilizio e di riqualificazione energetica effettuati su parti comuni di edifici residenziali, di cui al Provvedimento n. 19969 del 27 gennaio 2017.

Viene specificato che, a partire dalle informazioni relative all’anno 2022, le comunicazioni effettuate da parte degli amministratori di condominio sono effettuate secondo le specifiche tecniche contenute nell’allegato 1 al presente provvedimento, precedentemente modificate con i provvedimenti del Direttore dell’Agenzia delle entrate n. 30383 del 6 febbraio 2018, n. 28213 del 6 febbraio 2019, n. 1432213 del 20 dicembre 2019, 49885 del 19 febbraio 2021 e n. 46900 del 14 febbraio 2022. 

Restano ferme le altre disposizioni contenute nei citati provvedimenti. 

Di fatto viene inserito il nuovo codice intervento “32” per la comunicazione dei dati relativi alle spese sostenute per eliminare le barriere architettoniche in edifici già esistenti, di cui all’art. 119-ter del citato DL 34/2020 (introdotto dalla L. 234/2021, legge di bilancio 2022), che beneficiano della detrazione del 75%. 

Ricordiamo che a norma dell'art 1 del provvedimento n 19969/2017 i soggetti obbligati alla trasmissione sono gli amministratori di condominio in carica al 31 dicembre dell’anno di riferimento che devono trasmettere in via telematica all’Agenzia delle entrate le comunicazioni di cui all’articolo 2 del decreto del Ministro dell’Economia e delle Finanze 1° dicembre 2016, con le modalità stabilite dal provvedimento, secondo le specifiche tecniche contenute nell’allegato 1. Per approfondimenti leggi anche: Amministratori condominio 2017: invio dei dati per interventi edilizi.

Con il nuovo provvedimento appunto le specifiche tecniche sono aggiornate al 2022.

Con riferimento agli interventi di recupero del patrimonio edilizio e di riqualificazione energetica effettuati sulle parti comuni di edifici residenziali, nonché con riferimento all’acquisto di mobili e di grandi elettrodomestici finalizzati all’arredo delle parti comuni dell’immobile oggetto di ristrutturazione, gli amministratori comunicano la tipologia e l’importo complessivo di ogni intervento, le quote di spesa attribuite ai singoli condòmini nell’ambito di ciascuna unità immobiliare.

Pubblicata in data 20 ottobre la guida Enea relativa a Indicazioni essenziali per una corretta impostazione degli impianti di riscaldamento a gas ai sensi dell'art 1 commi 8 e 9 del Decreto MITE del 6 ottobre 2022.

SCARICA QUI LA GUIDA

Ricordiamo che con un comunicato pubblicato sul proprio sito, il MITE informava della firma da parte del ministro Cingolani del Decreto 6 ottobre 2022 che definisce:

1. i nuovi limiti di esercizio degli impianti termici di climatizzazione alimentati a metano,
2. la riduzione dei valori massimi delle temperature degli ambienti riscaldati per il prossimo inverno, 

previsti dal Piano di riduzione dei consumi di gas.

In particolare, nella stagione invernale 2022-2023 il limite di esercizio degli impianti termici di climatizzazione alimentati a gas naturale:

• viene ridotto di 15 giorni per quanto riguarda l’accensione totale 
• ridotto di un’ora con riferimento alla durata giornaliera di accensione.

La riduzione del periodo di accensione è attuata posticipando di 8 giorni la data di inizio e anticipando di 7 giorni la data di fine esercizio, in relazione alle date previste per le diverse zone climatiche.

Pertanto, l'esercizio degli impianti termici indicati è consentito con i seguenti limiti: 

1) Zona A: ore 5 giornaliere dal 8 dicembre al 7 marzo; 

2) Zona B: ore 7 giornaliere dal 8 dicembre al 23 marzo; 

3) Zona C: ore 9 giornaliere dal 22 novembre al 23 marzo; 

4) Zona D: ore 11 giornaliere dal 8 novembre al 7 aprile; 

5) Zona E: ore 13 giornaliere dal 22 ottobre al 7 aprile; 

6) Zona F: nessuna limitazione.

Attenzione al fatto che l’attivazione giornaliera degli impianti deve esser compresa dalle ore 5 alle ore 23.

Inoltre, vene specificato che , qualora si presentino situazioni climatiche particolarmente severe, le autorità comunali, con proprio provvedimento motivato, possono autorizzare l’accensione degli impianti termici di climatizzazione alimentati a gas naturale al di fuori di quanto stabilito ma in ogni caso per una durata giornaliera ridotta rispetto a quella ordinaria.

Le restrizioni NON trovano applicazione:

• per gli ospedali, cliniche o case di cura (comprese quelle per minori o anziani), per le strutture protette per l'assistenza ed il recupero dei tossico-dipendenti e di altri soggetti affidati a servizi sociali pubblici;
• per le sedi delle rappresentanze diplomatiche e di organizzazioni internazionali, se non ubicate in stabili condominiali;
• per scuole materne e asili nido;
• per piscine, saune e assimilabili;
• per edifici adibiti ad attività industriali ed artigianali e assimilabili, nei casi in cui ostino esigenze tecnologiche o di produzione.

Importante sottolineare che l’ENEA ha diffuso una guida con indicazioni essenziali per una corretta impostazione della temperatura di riscaldamento. 

Il Decreto MITE prevede che gli amministratori di condominio metteranno a disposizione la guida ai condomini.

Consulta anche le guide dell'ENEA sui consumi energetici:

• 20 consigli ENEA per risparmiare energia
• Da ENEA studio per risparmiare 2,7 miliardi di mc di gas e 180 euro su bollette
• Tabella riassuntiva dei risparmi potenziali
• Il risparmio energetico negli uffici
• Il risparmio energetico nei negozi
• Conoscere le nuove etichette energetiche UE
• Guida alla “Ripartizione delle spese dei consumi di energia termica nei condomini”

Secondo il Tribunale di Firenze il condòmino contrario ai ponteggi non può impedire i lavori del Superbonus 110%

In particolare, i tempi stabiliti dal legislatore per concludere i lavori e godere dei crediti di imposta non sono derogabili, perciò il Tribunale di Firenze, in sede cautelare, con una ordinanza del 19 settembre 2022, ha accolto il ricorso, proposto a norma dell’articolo 700 del Codice procedura civile, da parte di un Condominio per costringere il proprietario dell’unità ad uso non abitativo posta al piano seminterrato e dotata di due fabbricati accessori all’edificio, ad installare il ponteggio nell’area di sua proprietà.

E' stato disposto l’obbligo del condòmino a consentire l’accesso e il passaggio nella sua proprietà per l’esecuzione dei lavori deliberati dall’assemblea dei condòmini, ma, per rispondere a tutte le esigenze, si è deciso anche che i ponteggi dovranno essere installati in maniera tale da consentire il passaggio del veicolo del resistente e per il tempo strettamente necessario all’esecuzione dei lavori di rifacimento della facciata laterale (sinistra) prospiciente la rampa così da non arrecare un eccessivo e grave pregiudizio allo stesso.

Vediamo una sintesi delle motivazioni.

L'art 843 c.c. stabilisce che il proprietario deve permettere l’accesso e il passaggio nel suo fondo, sempre che ne venga riconosciuta la necessità, al fine di costruire o riparare un muro o altra opera propria del vicino oppure comune.

La disposizione, in quanto di valenza generale, è stata ritenuta applicabile anche al condominio dalla sentenza della Cassazione n. 685/2006 rispetto al requisito della necessità.

Non ci si deve riferire all’opera che si intende realizzare, quanto alle modalità di esecuzione, e, quindi, al concetto secondo il quale occorre garantire il debito completamento dei lavori, pur nella consapevolezza che «l’utilizzazione del fondo del vicino, non è consentita ove sia comunque possibile eseguire i lavori sul fondo stesso di chi intende intraprenderli, oppure su quello di un terzo, con minore suo sacrificio» (Cassazione 18555/2021; Cassazione 7768/2011, Cassazione 28234/2008).

Il tribunale di Firenze ha anche sottolineato che trattandosi di opere deliberate da parte dell’assemblea dei condòmini, rimaste prive di alcuna impugnazione, a norma della previsione di cui agli articoli 1136 e 1137 Codice civile, non possono essere messe in discussione ulteriormente.

Il secondo aspetto valutato dal giudice riguarda l’elemento del pregiudizio imminente e irreparabile che è stato contestualizzato secondo la tempistica “normativa” occorrente per la conclusione delle opere del superbonus e del bonus facciata.

Viene espressamente richiamato il fatto che i lavori di manutenzione straordinaria approvati dall’assemblea condominiale potranno essere eseguiti beneficiando dei bonus fiscali (con cessione del credito), per usufruire dei quali però è necessario rispettare precise scadenze e in particolare i lavori del superbonus dovranno essere ultimati entro il 31 dicembre 2023, mentre quelli del bonus facciate 90% entro il 31 dicembre 2022.

Inoltre il provvedimento ha richiamato il contratto di appalto, il quale prevedeva che nel caso in cui non fossero riconosciute al committente le detrazioni o, comunque, non si riuscisse a perfezionare la cessione del relativo credito, lo stesso sarebbe rimasto debitore dell’appaltatore per la porzione di corrispettivo che avrebbe dovuto essere corrisposta sotto forma di cessione del credito.

Per tali motivi è stato deciso l'obbligo di installazione del ponteggio con le condizioni su richiamate.