Studio Caruso

La Cassazione, con la sentenza n. 6490/2026, chiarisce quando il condomino può rinunciare al riscaldamento comune, quali spese deve continuare a pagare e perché l'amministratore non può impedirlo.

Il condomino può staccarsi dal riscaldamento centralizzato senza l'autorizzazione dell'amministratore o dell'assemblea, purché dimostri che l'intervento non provoca notevoli squilibri di funzionamento dell'impianto né aggravi di spesa per gli altri proprietari.

Lo chiarisce la Corte di Cassazione, seconda sezione civile, con la sentenza n. 6490 del 18 marzo 2026, ribadendo che il regolamento condominiale, anche se contrattuale, non può impedire l'esercizio di questo diritto.

Quando è possibile staccarsi dal riscaldamento centralizzato?

L'articolo 1118, quarto comma, del Codice civile riconosce al condomino la possibilità di rinunciare all'utilizzo dell'impianto centralizzato di riscaldamento o condizionamento.

Per esercitare tale diritto devono essere rispettate due condizioni:

• il distacco non deve determinare notevoli squilibri nel funzionamento dell'impianto;
• non devono derivarne aggravi di spesa per gli altri condomini.

La prova del rispetto di queste condizioni spetta al condomino che intende distaccarsi. 

La documentazione tecnica assume quindi un ruolo fondamentale per dimostrare l'assenza di pregiudizi.

L’amministratore può vietare il distacco?

No, l'amministratore non può subordinare il distacco a una propria valutazione discrezionale.

Secondo la Cassazione, il regolamento condominiale non può impedire un diritto riconosciuto al singolo proprietario, neppure quando abbia natura contrattuale.

Sono pertanto nulle le clausole che vietano incondizionatamente il distacco, quando ricorrono i presupposti richiesti dalla legge.

La possibilità di procedere autonomamente non elimina, tuttavia, l'obbligo di dimostrare che l'intervento rispetti le condizioni tecniche ed economiche previste.

Quali spese deve pagare chi si distacca?

Il distacco non comporta automaticamente l'esonero da tutte le spese del riscaldamento condominiale.

L'articolo 1118 del Codice civile stabilisce che il condomino resta tenuto a contribuire alle spese per:

• manutenzione straordinaria dell'impianto;
• conservazione dell'impianto;
• messa a norma.

La Cassazione ricorda che, in presenza dei presupposti per il distacco, il condomino è esonerato dalle spese per l'uso del riscaldamento comune, mentre continua a contribuire alla conservazione dell'impianto, del quale rimane comproprietario.

Resta distinta la questione delle eventuali deroghe convenzionali ai criteri di ripartizione delle spese.

Cosa ha deciso la Cassazione nella sentenza 6490/2026?

La controversia riguardava una condomina che aveva effettuato il distacco nel febbraio 2008, dopo aver comunicato la propria intenzione e presentato una perizia tecnica.

I giudici di merito avevano respinto la sua domanda, richiamando il regolamento condominiale e ritenendo insufficienti le prove sull'assenza di pregiudizi.

La Cassazione ha censurato anche la mancata considerazione dell'accertamento tecnico preventivo relativo all'impianto originario.

La legittimità del distacco già effettuato deve essere valutata con riferimento alle condizioni esistenti al momento dell'intervento, senza escludere quella consulenza per la successiva sostituzione della caldaia, avvenuta nel 2011.

La Suprema Corte ha quindi cassato la sentenza impugnata, rinviando alla Corte d'appello di Venezia, in diversa composizione, per un nuovo esame.

Non ha dunque dichiarato definitivamente legittimo il distacco eseguito dalla condomina.

La presenza di una servitù di passaggio pedonale su un bene di proprietà esclusiva non consente automaticamente al condominio di utilizzare quello stesso bene per farvi transitare cavi destinati a un impianto. 

È quanto emerge dall’ordinanza della Corte di Cassazione, Sezione II civile, n. 16469/2026, relativa a una controversia riguardante un terrazzo privato, un diritto di passaggio e l’installazione di un citofono.

La Suprema Corte ha distinto nettamente i due profili: 

1. ha confermato l’interpretazione secondo cui la servitù pedonale era stata validamente costituita a favore delle singole proprietà condominiali; 
2. ha censurato la decisione relativa alla posa della canalina destinata al passaggio dei cavi, perché il titolo negoziale non prevedeva tale ulteriore servitù e l’assemblea non poteva disporre di un bene appartenente in via esclusiva a singoli condomini.

Servitù in condominio sul terrazzo e installazione del citofono

La controversia riguardava un terrazzo di proprietà esclusiva sul quale, in base ai titoli, risultava costituita una servitù di passaggio.

I proprietari avevano contestato il diritto di un altro condomino e dei suoi aventi causa di transitare sul terrazzo. 

Con un distinto giudizio avevano inoltre impugnato la delibera assembleare del 5 ottobre 2013, con cui il condominio aveva autorizzato l’installazione di un citofono destinato a servire una porzione del negozio del convenuto.

Secondo i proprietari del terrazzo, l'intervento comportava anche la creazione di una nuova servitù per il passaggio del relativo cavo sulla loro proprietà.

Il Tribunale cittadino aveva accolto le domande relative al passaggio e dichiarato nulla la delibera assembleare. 

La Corte d’Appello aveva invece riformato la decisione, riconoscendo la validità della servitù di passaggio e ritenendo legittima l’installazione del citofono. Da qui il ricorso in Cassazione.

La servitù “a favore del condominio” può riguardare le singole unità immobiliari

Un primo problema riguardava l'individuazione dei fondi dominanti. La servitù risultava formalmente prevista “a favore del Condominio”.

Secondo i ricorrenti, tale formulazione non sarebbe stata sufficiente a identificare i fondi ai quali il diritto reale era destinato.

La Corte d’Appello aveva però interpretato il titolo insieme al regolamento contrattuale, nel quale comparivano riferimenti ai “condomini e aventi causa” e alla “servitù di passaggio competente agli altri condomini del caseggiato”.

La Cassazione non ha censurato questa ricostruzione.

L'interpretazione adottata consentiva infatti di individuare le singole unità immobiliari appartenenti al condominio come fondi dominanti, configurando tanti diritti reali di servitù quanti erano i fondi interessati.

La Suprema Corte ricorda inoltre che l’interpretazione del contratto compiuta dal giudice di merito non può essere sostituita in Cassazione semplicemente contrapponendole una diversa lettura: occorre indicare lo specifico criterio ermeneutico violato e spiegare in che modo il giudice se ne sia discostato.

La servitù pedonale comprende anche il passaggio dei cavi?

È sul secondo profilo che la decisione assume particolare interesse pratico.

Nel caso esaminato, il titolo convenzionale prevedeva una servitù di passaggio pedonale, ma dalla ricostruzione effettuata dai giudici di merito non risultava anche la costituzione di una servitù per il passaggio di cavi.

La Cassazione osserva quindi che la posa sul terrazzo di un manufatto destinato a ospitare cavi, assimilabile a un cavidotto, non poteva essere considerata autorizzata sulla base di quel titolo.

Il punto va formulato con attenzione: la Corte non stabilisce astrattamente che una servitù pedonale e una servitù di cavidotto debbano essere sempre e comunque oggetto di documenti distinti. Nel caso concreto afferma invece che dal titolo negoziale esaminato non risultava la volontà delle parti di comprendere anche il passaggio dei cavi.

Per la Cassazione basta la canalina destinata ai cavi

La Corte d’Appello aveva inoltre ritenuto non sufficientemente dimostrato che la canalina visibile nelle fotografie contenesse effettivamente il cavo del nuovo citofono.

Per la Cassazione questa motivazione presenta un “irriducibile contrasto logico”.

Un citofono, infatti, presuppone il collegamento con l’unità immobiliare alla quale è destinato. Ma soprattutto, ai fini della questione esaminata, era sufficiente l’installazione sul terrazzo di una canalina destinata al passaggio dei cavi.

Non occorreva quindi dimostrare ulteriormente che proprio all’interno di quella canalina passasse già il cavo del citofono.

È uno dei passaggi più rilevanti dell’ordinanza: ciò che viene preso in considerazione è la presenza sul bene privato di un manufatto stabilmente destinato a ospitare cavi e quindi idoneo a determinare il peso corrispondente sul fondo.

L’assemblea non può costituire una servitù sulla proprietà esclusiva

Il secondo principio centrale riguarda i limiti dei poteri dell’assemblea condominiale.

La Corte d’Appello aveva ricondotto l’installazione del citofono sul muro esterno dell’edificio all’uso della cosa comune previsto dall’art. 1102 c.c.

La Cassazione distingue però il muro comune dal terrazzo privato sul quale era stata realizzata la canalina.

Il terrazzo, infatti, era di proprietà esclusiva dei ricorrenti. 

Per questo motivo la deliberazione assembleare non poteva costituire una servitù a suo carico né comunque disporne.

L’assemblea può assumere decisioni sulle parti comuni, ma una deliberazione non può diventare il titolo necessario per imporre un nuovo peso reale su un bene individuale.

Di conseguenza, l’autorizzazione assembleare non poteva supplire all’assenza, nel titolo negoziale, della servitù di cavidotto.

Cosa ha deciso la Cassazione

Con l’ordinanza n. 16469/2026 la Corte ha:

• rigettato i primi due motivi riguardanti la servitù di passaggio;
• accolto il terzo motivo, relativo alla posa della canalina e alla deliberazione assembleare;
• cassato la sentenza sul punto;
• rinviato la causa alla Corte d’Appello di Genova, in diversa composizione, anche per le spese.

Il giudice del rinvio dovrà quindi riesaminare la questione relativa alla liceità della costituzione, mediante deliberazione condominiale, di una servitù di cavidotto non prevista dal titolo convenzionale su un bene appartenente in proprietà esclusiva a uno dei partecipanti al condominio.

Le conseguenze pratiche per condomini e amministratori

La decisione suggerisce una verifica particolarmente attenta dei titoli di proprietà e dei regolamenti contrattuali quando un impianto richiede di utilizzare stabilmente una proprietà individuale.

L’esistenza di un diritto di passaggio sul bene non permette, da sola, di dare per acquisita l'esistenza di qualsiasi altra utilità sul medesimo fondo.

Allo stesso modo, la possibilità di utilizzare un muro o un’altra parte comune ai sensi dell’art. 1102 c.c. deve essere tenuta distinta dall’eventuale necessità di attraversare o gravare una proprietà esclusiva per collegare l’impianto.

Prima di autorizzare interventi che coinvolgono terrazzi, cortili o altri beni privati è quindi essenziale verificare cosa preveda effettivamente il titolo.

FAQ

Una servitù di passaggio pedonale consente automaticamente di posare cavi?

Non necessariamente. Nell’ordinanza n. 16469/2026 la Cassazione ha rilevato che il titolo esaminato prevedeva il passaggio pedonale, ma non manifestava la volontà di costituire anche una servitù per il passaggio dei cavi.

L’assemblea può autorizzare un cavidotto su una proprietà esclusiva?

Non può supplire con una propria deliberazione alla mancanza del titolo necessario per imporre una servitù su un bene appartenente esclusivamente a un condomino.

Per configurare il problema è necessario provare che il cavo sia già nella canalina?

Nel caso deciso dalla Cassazione no. La Corte ha ritenuto sufficiente l’installazione della canalina destinata al passaggio dei cavi, senza richiedere l’ulteriore dimostrazione che al suo interno corresse proprio il cavo del citofono.

Il Tribunale di Catania con la recente sentenza n 670/2026 ha chiarito il perimetro della possibilità di svolgere l'assembrea di condominio da remoto.

In particolare ha dato attuazione concreta alle regole introdotte da DL N 104/2020 come modificato dal DL n 125/2020.

Vediamo il dettaglio dei fatti di causa.

Assemblea condominiale da remoto: quando si può

Il Tribunale di Catania con la sentenza in oggetto si è espresso nella vicenda di alcuni condomini che contestavano la delibera assembleare.

Tra i vari motivi, essi la ritenevano invalida per violazione dell’art. 66 disp. att. c.c.

I condomìni contestavano il mancato accoglimento di una richiesta di partecipazione da remoto e la violazione del diritto di accesso ai documenti contabili prima della riunione. 

Secondo i ricorrenti l’amministratore non aveva concesso come previsto per legge la possibilità di esaminare preventivamente la documentazione giustificativa dei bilanci in aqpprovazione nella successiva assemblea.

Secondo il Tribunale è certo che il consenso dei condomini alla assemblea da remoto deve essere precedente all’indizione dell’assemblea stessa in videoconferenza e che deve essere richiesto a tutti i condomini. Pertanto l’amministratore, prima di convocare l’assemblea in teleconferenza, deve procurarsi il consenso espresso e scritto della maggioranza dei condomini per ogni singola riunione.

In alternativa, occorre la presenza di un’esplicita previsione del regolamento condominiale in tal senso. Dall’istruttoria di causa era emerso che la richiesta dell’assemblea telematica era stata formulata dal legale di uno degli opponenti con PEC nel giorno precedente la data fissata per l’assemblea.

La richiesta dei condomini opponenti secondo il giudice era tardiva e, come tale, non poteva essere accolta, in quanto tale modalità di svolgimento doveva essere contenuta già nell’avviso di convocazione, con il relativo link per il collegamento, previa acquisizione del consenso della maggioranza.

Inoltre per quanto riguarda l'accesso ai documenti il Tribunale ha specificato che ogni condomino ha il diritto di accedere alla documentazione condominiale ma tale diritto “non deve intralciare l’attività dell’amministratore e deve rispettare i princìpi di correttezza e buona fede”.

Per tutti i motivi su indicati ha dato torno ai ricorrenti.

Concludendo ricordiamo brevemente che per le assemblee da remoto occorre il consenso della maggioranza dei condomini, e che tale previsione è stata introdotta dai decreti su elencati andando a modificare l'art 66 disp. att. cc.

Lo Studio numero 24-2025/C del Consiglio Nazionale del Notariato, pubblicato il 4 giugno 2025 sul sito istituzionale dell’ente, affronta il coordinamento tra le norme civilistiche e quelle sul condominio, nel caso in cui un immobile sia gravato da un diritto reale come l’usufrutto.

Nel caso in esame il proprietario dell’immobile è colui che ne detiene la nuda la proprietà, ma il diritto all’uso e a goderne è in capo all’usufruttario: in questa particolare situazione, che si differenzia in modo sostanziale dal caso in cui l’immobile sia detenuto in piena proprietà, i rapporti di relazione con il condominio, in termini di ripartizione di diritti e oneri tra le parti interessate, possono assumere contorni poco definiti, che lo studio del Notariato è intenzionato a chiarire.

L’obbligo di comunicazione al condominio

In via preliminare va chiarito che, in base all’articolo 1130 comma 1 numero 6 del Codice civile, è obbligo delle parti interessate comunicare all’amministratore del condominio la situazione della proprietà dell’immobile, con gli annessi diritti reali di godimento, affinché questi possa aggiornare l’anagrafe condominiale.

Se, nel corso del tempo, i dati comunicati subiscono variazioni (ad esempio per modifica o estinzione di diritti reali minori), anche tali modifiche devono essere comunicate all’amministrazione condominiale entro il termine di sessanta giorni e in forma scritta.

Lo Studio 24-2025/C evidenzia che si rileva un difetto di coordinamento fra l’articolo 1130, numero 6, del Codice civile (il quale prevede la comunicazione all’amministratore di ogni modifica dei dati condominiali in forma scritta) e l’articolo 63, comma 5, delle Disposizioni attuative del Codice civile (secondo cui deve essere trasmesso all’amministratore in copia autentica il titolo che determina il trasferimento del diritto sul bene):  secondo il Notariato il conflitto va risolto in favore dell’articolo 1130, numero 6, del Codice civile; per cui l’obbligo di comunicazione può essere assolto con una semplice dichiarazione di avvenuta stipula, rilasciata dal notaio rogante e provvista di tutte le indicazioni utili all’amministratore ai fini della tenuta del registro di anagrafe condominiale.

La partecipazione in assemblea

La partecipazione in assemblea condominiale costituisce il diritto principale che il proprietario di un immobile può far valere nei confronti del condominio. Quando un immobile non si trova in piena proprietà, la partecipazione in assemblea assume dei connotati specifici, in quanto il diritto viene ripartito tra nudo proprietario e usufruttario.

Ai sensi dell’articolo 67, commi 6 e 7, delle Disposizioni attuative del Codice civile:

• per le deliberazioni riguardanti questioni di ordinaria amministrazione o il godimento di cose e servizi comuni, il voto in assemblea condominiale spetta all’usufruttario;
• per le deliberazioni riguardanti innovazioni, ricostruzioni o manutenzione straordinaria delle parti comuni, il voto spetta al nudo proprietario.

In conseguenza di ciò l’amministrazione condominiale, a seconda dell’ordine del giorno, dovrà convocare l’usufruttario eo il nudo proprietario, in modo che ognuno di essi possa votare in modo distinto.

Il Notariato puntualizza che anche l’usufruttuario è legittimato a impugnare le delibere assembleari inerenti l’approvazione di lavori straordinari, così come il nudo proprietario può impugnare le delibere concernenti spese di manutenzione ordinaria: ciò in conseguenza di quel vincolo di solidarietà fra usufruttuario e nudo proprietario grazie al quale ogni delibera è direttamente e immediatamente azionabile contro entrambi, di cui si dirà nel prosieguo dell’articolo.

Le spese condominiali

Seguendo la stessa logica che governa l’esercizio del diritto di voto in assemblea, le spese condominiali vanno ripartite tra usufruttario e nudo proprietario in base alla loro natura, come disposto dagli articoli 1004 e 1005 del Codice civile; con maggiore precisione:

• sono a carico dell’usufruttario le spese e gli oneri relativi “alla custodia, all’amministrazione e alla manutenzione ordinaria del bene”;
• sono a carico del nudo proprietario le spese di manutenzione straordinaria, quelle volte a garantire la solidità strutturale del bene.

Ai fini di una corretta ripartizione delle spese, risulta necessario chiarire cosa si intende, in questo frangente, con spese di manutenzione straordinaria a carico del nudo proprietario.

In via preliminare va ricordato che il comma 2 dell’articolo 1004 del Codice civile, nel dare all’usufruttuario l’onere della manutenzione ordinaria, addossa a questi anche le riparazioni straordinarie divenute necessarie a seguito dell’inadempimento degli obblighi di manutenzione ordinaria. Nota infatti il Notariato che “l’onere in esame diviene obbligo per l’usufruttuario, quando al suo inadempimento si colleghi il sorgere di esigenze straordinarie, che si sarebbero evitate con la manutenzione ordinaria”. Quando il rifiuto ad adempiere le opere di manutenzione ordinaria mettono a rischio l’integrità dell’immobile, in base all’articolo 1015 del Codice civile è possibile persino la revoca dell’usufrutto.

Definito ciò, e rilevato che sul tema esiste una sorta di conflitto tra le norme del Codice civile e quelle sul condominio, secondo lo Studio 24-2025/C del Consiglio Nazionale del Notariato:

• “all’usufruttuario […] viene attribuito l’onere di provvedere a tutto ciò che riguarda la conservazione e il godimento della cosa nella sua sostanza materiale e nella sua attitudine produttiva, con la relativa responsabilità”;
• “al nudo proprietario sono, invece, attribuite le opere che incidono sulla struttura e la destinazione della cosa, in quanto incidenti sull’utilizzazione del bene nel momento in cui la servitù personale (usufrutto, uso o abitazione che sia) giunga a estinzione e la proprietà, grazie all’elasticità che la contraddistingue, si riespanda pienamente”.

Di conseguenza è obbligo dell’amministratore del condominio ripartire le spese condominiali in funzione di questi principi; però va precisato che, in base al comma 8 dell’articolo 67 delle disposizioni attuative del Codice civile, in ogni caso nudo proprietario e usufruttario sono solidalmente responsabili per il pagamento delle spese condominiali, a prescindere dalla loro natura.