Studio Caruso

Con Provvedimento n 470370 del 21 dicembre le Entrate modificano le specifiche tecniche, approvate con il provvedimento 14 febbraio 2022 n. 46900, relative alle comunicazioni dei dati da trasmettere all’Anagrafe tributaria, in relazione agli interventi di recupero del patrimonio edilizio e di riqualificazione energetica effettuati su parti comuni di edifici residenziali, di cui al Provvedimento n. 19969 del 27 gennaio 2017.

Viene specificato che, a partire dalle informazioni relative all’anno 2022, le comunicazioni effettuate da parte degli amministratori di condominio sono effettuate secondo le specifiche tecniche contenute nell’allegato 1 al presente provvedimento, precedentemente modificate con i provvedimenti del Direttore dell’Agenzia delle entrate n. 30383 del 6 febbraio 2018, n. 28213 del 6 febbraio 2019, n. 1432213 del 20 dicembre 2019, 49885 del 19 febbraio 2021 e n. 46900 del 14 febbraio 2022. 

Restano ferme le altre disposizioni contenute nei citati provvedimenti. 

Di fatto viene inserito il nuovo codice intervento “32” per la comunicazione dei dati relativi alle spese sostenute per eliminare le barriere architettoniche in edifici già esistenti, di cui all’art. 119-ter del citato DL 34/2020 (introdotto dalla L. 234/2021, legge di bilancio 2022), che beneficiano della detrazione del 75%. 

Ricordiamo che a norma dell'art 1 del provvedimento n 19969/2017 i soggetti obbligati alla trasmissione sono gli amministratori di condominio in carica al 31 dicembre dell’anno di riferimento che devono trasmettere in via telematica all’Agenzia delle entrate le comunicazioni di cui all’articolo 2 del decreto del Ministro dell’Economia e delle Finanze 1° dicembre 2016, con le modalità stabilite dal provvedimento, secondo le specifiche tecniche contenute nell’allegato 1. Per approfondimenti leggi anche: Amministratori condominio 2017: invio dei dati per interventi edilizi.

Con il nuovo provvedimento appunto le specifiche tecniche sono aggiornate al 2022.

Con riferimento agli interventi di recupero del patrimonio edilizio e di riqualificazione energetica effettuati sulle parti comuni di edifici residenziali, nonché con riferimento all’acquisto di mobili e di grandi elettrodomestici finalizzati all’arredo delle parti comuni dell’immobile oggetto di ristrutturazione, gli amministratori comunicano la tipologia e l’importo complessivo di ogni intervento, le quote di spesa attribuite ai singoli condòmini nell’ambito di ciascuna unità immobiliare.

Pubblicata in data 20 ottobre la guida Enea relativa a Indicazioni essenziali per una corretta impostazione degli impianti di riscaldamento a gas ai sensi dell'art 1 commi 8 e 9 del Decreto MITE del 6 ottobre 2022.

SCARICA QUI LA GUIDA

Ricordiamo che con un comunicato pubblicato sul proprio sito, il MITE informava della firma da parte del ministro Cingolani del Decreto 6 ottobre 2022 che definisce:

1. i nuovi limiti di esercizio degli impianti termici di climatizzazione alimentati a metano,
2. la riduzione dei valori massimi delle temperature degli ambienti riscaldati per il prossimo inverno, 

previsti dal Piano di riduzione dei consumi di gas.

In particolare, nella stagione invernale 2022-2023 il limite di esercizio degli impianti termici di climatizzazione alimentati a gas naturale:

• viene ridotto di 15 giorni per quanto riguarda l’accensione totale 
• ridotto di un’ora con riferimento alla durata giornaliera di accensione.

La riduzione del periodo di accensione è attuata posticipando di 8 giorni la data di inizio e anticipando di 7 giorni la data di fine esercizio, in relazione alle date previste per le diverse zone climatiche.

Pertanto, l'esercizio degli impianti termici indicati è consentito con i seguenti limiti: 

1) Zona A: ore 5 giornaliere dal 8 dicembre al 7 marzo; 

2) Zona B: ore 7 giornaliere dal 8 dicembre al 23 marzo; 

3) Zona C: ore 9 giornaliere dal 22 novembre al 23 marzo; 

4) Zona D: ore 11 giornaliere dal 8 novembre al 7 aprile; 

5) Zona E: ore 13 giornaliere dal 22 ottobre al 7 aprile; 

6) Zona F: nessuna limitazione.

Attenzione al fatto che l’attivazione giornaliera degli impianti deve esser compresa dalle ore 5 alle ore 23.

Inoltre, vene specificato che , qualora si presentino situazioni climatiche particolarmente severe, le autorità comunali, con proprio provvedimento motivato, possono autorizzare l’accensione degli impianti termici di climatizzazione alimentati a gas naturale al di fuori di quanto stabilito ma in ogni caso per una durata giornaliera ridotta rispetto a quella ordinaria.

Le restrizioni NON trovano applicazione:

• per gli ospedali, cliniche o case di cura (comprese quelle per minori o anziani), per le strutture protette per l'assistenza ed il recupero dei tossico-dipendenti e di altri soggetti affidati a servizi sociali pubblici;
• per le sedi delle rappresentanze diplomatiche e di organizzazioni internazionali, se non ubicate in stabili condominiali;
• per scuole materne e asili nido;
• per piscine, saune e assimilabili;
• per edifici adibiti ad attività industriali ed artigianali e assimilabili, nei casi in cui ostino esigenze tecnologiche o di produzione.

Importante sottolineare che l’ENEA ha diffuso una guida con indicazioni essenziali per una corretta impostazione della temperatura di riscaldamento. 

Il Decreto MITE prevede che gli amministratori di condominio metteranno a disposizione la guida ai condomini.

Consulta anche le guide dell'ENEA sui consumi energetici:

• 20 consigli ENEA per risparmiare energia
• Da ENEA studio per risparmiare 2,7 miliardi di mc di gas e 180 euro su bollette
• Tabella riassuntiva dei risparmi potenziali
• Il risparmio energetico negli uffici
• Il risparmio energetico nei negozi
• Conoscere le nuove etichette energetiche UE
• Guida alla “Ripartizione delle spese dei consumi di energia termica nei condomini”

Secondo il Tribunale di Firenze il condòmino contrario ai ponteggi non può impedire i lavori del Superbonus 110%

In particolare, i tempi stabiliti dal legislatore per concludere i lavori e godere dei crediti di imposta non sono derogabili, perciò il Tribunale di Firenze, in sede cautelare, con una ordinanza del 19 settembre 2022, ha accolto il ricorso, proposto a norma dell’articolo 700 del Codice procedura civile, da parte di un Condominio per costringere il proprietario dell’unità ad uso non abitativo posta al piano seminterrato e dotata di due fabbricati accessori all’edificio, ad installare il ponteggio nell’area di sua proprietà.

E' stato disposto l’obbligo del condòmino a consentire l’accesso e il passaggio nella sua proprietà per l’esecuzione dei lavori deliberati dall’assemblea dei condòmini, ma, per rispondere a tutte le esigenze, si è deciso anche che i ponteggi dovranno essere installati in maniera tale da consentire il passaggio del veicolo del resistente e per il tempo strettamente necessario all’esecuzione dei lavori di rifacimento della facciata laterale (sinistra) prospiciente la rampa così da non arrecare un eccessivo e grave pregiudizio allo stesso.

Vediamo una sintesi delle motivazioni.

L'art 843 c.c. stabilisce che il proprietario deve permettere l’accesso e il passaggio nel suo fondo, sempre che ne venga riconosciuta la necessità, al fine di costruire o riparare un muro o altra opera propria del vicino oppure comune.

La disposizione, in quanto di valenza generale, è stata ritenuta applicabile anche al condominio dalla sentenza della Cassazione n. 685/2006 rispetto al requisito della necessità.

Non ci si deve riferire all’opera che si intende realizzare, quanto alle modalità di esecuzione, e, quindi, al concetto secondo il quale occorre garantire il debito completamento dei lavori, pur nella consapevolezza che «l’utilizzazione del fondo del vicino, non è consentita ove sia comunque possibile eseguire i lavori sul fondo stesso di chi intende intraprenderli, oppure su quello di un terzo, con minore suo sacrificio» (Cassazione 18555/2021; Cassazione 7768/2011, Cassazione 28234/2008).

Il tribunale di Firenze ha anche sottolineato che trattandosi di opere deliberate da parte dell’assemblea dei condòmini, rimaste prive di alcuna impugnazione, a norma della previsione di cui agli articoli 1136 e 1137 Codice civile, non possono essere messe in discussione ulteriormente.

Il secondo aspetto valutato dal giudice riguarda l’elemento del pregiudizio imminente e irreparabile che è stato contestualizzato secondo la tempistica “normativa” occorrente per la conclusione delle opere del superbonus e del bonus facciata.

Viene espressamente richiamato il fatto che i lavori di manutenzione straordinaria approvati dall’assemblea condominiale potranno essere eseguiti beneficiando dei bonus fiscali (con cessione del credito), per usufruire dei quali però è necessario rispettare precise scadenze e in particolare i lavori del superbonus dovranno essere ultimati entro il 31 dicembre 2023, mentre quelli del bonus facciate 90% entro il 31 dicembre 2022.

Inoltre il provvedimento ha richiamato il contratto di appalto, il quale prevedeva che nel caso in cui non fossero riconosciute al committente le detrazioni o, comunque, non si riuscisse a perfezionare la cessione del relativo credito, lo stesso sarebbe rimasto debitore dell’appaltatore per la porzione di corrispettivo che avrebbe dovuto essere corrisposta sotto forma di cessione del credito.

Per tali motivi è stato deciso l'obbligo di installazione del ponteggio con le condizioni su richiamate.

Con Provvedimento n 46900 del 14 febbraio 2022 le Entrate modificano le specifiche tecniche approvate con il provvedimento precedente del Direttore dell’Agenzia delle entrate n. 49885 del 19 febbraio 2021, riguardante le comunicazioni all’anagrafe tributaria dei dati relativi agli interventi di recupero del patrimonio edilizio e di riqualificazione energetica effettuati su parti comuni di edifici residenziali. In sostanza si tratta della comunicazione da presentare, da parte degli amministratori di codominio per le spese sostenute nel 2021.

Comunicazione lavori in condominio 2022

Il provvedimento aggiorna le specifiche tecniche e inserisce due novità in vista della prossima scadenza del 16 marzo 2022 per la quale l'amministratore di condominio è tenuto ad inviare la suddetta comunicazione.

Tale adempimento è utile per la predisposizione da parte delle Entrate del Modello 730 Precompilato 2022.

In merito al superbonus nelle istruzioni di compilazioni della comunicazione 2022 (spese del 2021) è riportato quanto segue:

"Una comunicazione può contenere i dati riferiti ad uno o più interventi su parti comuni di un condominio, i cui pagamenti sono avvenuti nell’anno di riferimento. Devono essere comunque inviati i dati degli interventi che hanno usufruito della detrazione al 110% e per i quali il condominio non ha effettuato pagamenti nell’anno di riferimento per effetto della cessione del credito da parte di tutti i condomini ai fornitori o della fruizione del contributo mediante sconto"

SCARICA QUI LE ISTRUZIONI

Con il provvedimento inoltre, è stato inserito un apposito codice per la comunicazione dei dati relativi all’intervento di “eliminazione delle barriere architettoniche” al fine di poter individuare gli interventi che possono beneficiare della detrazione al 110 per cento con relativa opzione per la cessione del credito o contributo sotto forma di sconto.

Introdotto inoltre un nuovo codice per individuare il caso in cui il contribuente, in relazione ad un singolo intervento, abbia optato in parte per il contributo mediante sconto in fattura e in parte per la cessione del credito a soggetti diversi dai fornitori. 

Le nuove specifiche sono riportate nell'allegato 1 al provvedimento.

In tema di agevolazione superbonus 110% prevista dall'art 119 del DL n 34/2020 si analizza il contenuto di due sentenza, una del Tribunale di Roma, l'altra del Tribunale di Milano riguardanti una delibera assembleare di un condominio che vuole eseguire lavori sul cappotto termico prevedendo implicitamente il restringimento dei balconi ossia della superficie di aree private appartenenti ai singoli appartamenti.

Delibera del condominio per lavori sul cappotto termico

La pronuncia n 17997 del 16 dicembre 2020 del Tribunale di Roma ritiene nulla la delibera assembleare con la quale il condomino ha approvato "tout court":

• la realizzazione del cappotto termico con l’istallazione di pannelli isolanti di spessore variabile, senza che vi fosse una specifica indicazione nel capitolato delle modifiche da eseguire sui balconi di proprietà dei condomini 

Tale delibera secondo il tribunale di Roma ha leso il diritto di proprietà andando ad incidere sulla riduzione della superficie utile relativa al calpestio dei balconi.

I condomini lesi hanno impugnato la delibera spiegando che:

venivano sottoposte per l’approvazione tre ipotesi di lavori per il risanamento dello stabile il cui appalto era già stato conferito ad una ditta:

• lavori già approvati con delibera precedente (cappotto termico, lastrici di copertura, eliminazione amianto) oltre spese aggiuntive;
• appalto base (cappotto termico, lastrici di copertura, eliminazione amianto) con aggiunta antenna TV e ascensori;
• appalto base (cappotto termico, lastrici di copertura, eliminazione amianto) con aggiunta, oltre all’antenna TV e ascensori, delle scale interne.

L’assemblea sceglieva uno dei tre progetti ma nell’approvare i lavori il condominio non provvedeva ad un previo esame tecnico di fattibilità di tale opera. 

Il Tribunale di Milano con la pronuncia n 30843/2021 ha invece ritenuto lecita la decisione dell’assemblea che comportava, oltre alla sostituzione della pavimentazione, un restringimento del piano di calpestio dei balconi di proprietà dei condomini ricorrenti.

Secondo il giudice l’installazione del “cappotto” sulle facciate risulta funzionale ad un più adeguato uso delle cose comuni e risulta finalizzato al soddisfacimento di interessi:

• sia della collettività condominiale
• sia pubblicistici, altamente meritevoli di tutela (quale il risparmio energetico con la conseguenza che una minima riduzione della superficie disponibile dei balconi appare irrilevante.

Non può ritenersi, secondo il Tribunale di Milano, che tale delibera leda il diritto di proprietà esclusiva altrimenti, l’installazione di “cappotti termici” sulle facciate dei condomini sarebbe sostanzialmente subordinata al consenso unanime dei condomini, con conseguente frustrazione della ratio sottesa all’intervento legislativo riguardante, “interventi di isolamento termico delle superfici opache verticali, orizzontali e inclinate”.

L’ordinanza numero 11199 della Corte di Cassazione, pubblicata il 28 aprile 2021, prende in esame l’interessante questione della ripartizione, tra acquirente e venditore, delle spese condominiali dovute, nel caso in cui l’unità abitativa sia stata alienata.

Il punto di partenza è il principio della solidarietà passiva, enunciato dall’articolo 63 comma 2 delle Disposizioni per l'attuazione del Codice Civile e disposizioni transitorie, in ragione del quale “chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente”.

Quindi, in caso di cessione dell’immobile, acquirente e venditore sono codebitori nei confronti del condominio per gli oneri dovuti nell’anno della vendita e in quello precedente.

La norma, che nasce per tutelare il condominio, consente a questo di richiedere il pagamento delle spese condominiali sia al venditore che al creditore, a prescindere da chi sia l’effettivo debitore.

Ciò premesso, la Corte individua le modalità in base alle quali definire chi è l’effettivo debitore, in modo che le parti possano pagare rispettivamente ciò che devono, oppure regolarizzare poi la questione tra loro, se il pagamento è stato effettuato in conseguenza del principio della solidarietà passiva.

Le spese condominiali, precisa la Corte di Cassazione, possono essere suddivise in ordinarie e straordinarie, differenziazione necessaria ai fini dell’individuazione dell’effettivo debitore.

In relazione alle spese condominiali ordinarie, quelle relative alla manutenzione ordinaria dello stabile, alla ripartizione dei servizi comuni, alle spese per il godimento delle partici comuni, “l’obbligazione si ritiene sorta non appena si compia l’intervento ritenuto necessario dall’amministratore”; motivo per cui l’acquirente che subentra nella proprietà dell’immobile sarà debitore per tutte le spese ordinarie sostenute dal giorno dell’acquisto in poi (mentre il venditore per quelle sostenute fino al giorno della vendita).

Diversa è la questione per quanto riguarda le spese di manutenzione straordinaria e di miglioramento, quelle spese che esulano l’ordinaria gestione dell’immobile, che hanno carattere conservativo o migliorativo, e il cui sostenimento debba essere necessariamente approvato dall’assemblea condominiale. In questo caso “i costi dei lavori gravano […] su chi era proprietario dell’immobile compravenduto al momento dell’approvazione di detta delibera, la quale ha valore costitutivo della relativa obbligazione. Né rileva, in senso contrario, che la vendita sia avvenuta prima dell’approvazione di tutti gli stati di ripartizione dei lavori”.

La motivazione di questa differenza si basa sul fatto che, mentre il bilancio condominiale preventivo, il quale approva le voci di spesa ordinarie, ha come finalità il controllo della congruità delle spese ( e comunque l’amministratore può anche sostenere spese diverse da quelle preventivate, se motivate dal carattere dell’urgenza), la delibera che approva le spese di manutenzione straordinaria e i miglioramenti ha carattere costitutivo del debito in capo al condomino, in quanto l’assemblea approva caratteristiche, modalità e costi dell’intervento.

Va da sé che le parti in causa, acquirente e venditore, contrattualmente sono liberi di concordare delle diverse modalità di ripartizione di questi oneri, sia straordinari che ordinari; ma tale accordo vincolerebbe solo le due parti, in quanto una diversa pattuizione non è opponibile al condominio, che potrà richiedere il pagamento all’una e all’altra parte, in base al principio della solidarietà passiva (fermo restando il diritto di chi ha saldato un debito non spettante di rifarsi sull’altro).