Studio Caruso

Le Entrate hanno aggiornato la Guida 2026 per le ristrutturazioni edilizie.

Tra gli approfondimenti vengono esplicitate tutte le regole per il bonus per l'acquisto o costruzione del box o posto auto, vediamo a chi spetta e cosa fare per averlo.

Leggi anche Posto auto: come si detrae la tettoia che è pertinenza

Bonus 2026 box o posto auto: che cos’è

La detrazione Irpef per il recupero del patrimonio edilizio spetta anche per l’acquisto o la realizzazione di posti auto pertinenziali.
In particolare, l’agevolazione è riconosciuta:

• per interventi di realizzazione di parcheggi (autorimesse o posti auto, anche a proprietà comune), purché vi sia o venga creato un vincolo di pertinenzialità con una unità immobiliare abitativa. Per “realizzazione” di autorimesse o posti auto, si intendono, ai fini della detrazione, solo gli interventi di “ nuova costruzione”. Attenzione quindi al fatto che, la detrazione non spetta se il box auto è venduto dall’impresa proprietaria di un edificio che ha effettuato l’intervento di ristrutturazione dell’immobile ad uso abitativo con cambio di destinazione d’uso;
• per l’acquisto di box e posti auto pertinenziali già realizzati dall’impresa costruttrice. In questo caso la detrazione spetta solo per le spese imputabili alla loro realizzazione, che devono essere comprovate da apposita attestazione rilasciata dal venditore.

Bonus 2026 box e posto auto: tutte le regole

Per usufruire della detrazione per la costruzione di nuovi posti e autorimesse, anche di proprietà comune, è necessario che gli stessi siano pertinenziali ad una unità immobiliare a uso abitativo.

La detrazione spetta limitatamente alle spese di realizzazione del box pertinenziale, anche quando la costruzione è stata realizzata in economia. 

Queste spese devono essere documentate dal pagamento avvenuto mediante bonifico, anche se l’unità abitativa non è stata ancora ultimata.

Il proprietario deve essere in possesso dei seguenti documenti:

• concessione edilizia da cui risulti il vincolo di pertinenzialità con l’abitazione,
• bonifico bancario o postale per i pagamenti effettuati.

La detrazione per l’acquisto del box spetta limitatamente alle spese sostenute per la sua realizzazione e sempre che le stesse siano dimostrate da apposita attestazione rilasciata dal costruttore.
La concessione dell’agevolazione è subordinata alle seguenti condizioni:

• deve esserci la proprietà o un patto di vendita di cosa futura del parcheggio realizzato o in corso di realizzazione,
• deve esistere un vincolo pertinenziale con una unità abitativa, di proprietà del contribuente; se il parcheggio è in corso di costruzione, occorre che vi sia l’obbligo, di creare un vincolo di pertinenzialità con un’abitazione,
• è necessario che l’impresa costruttrice documenti i costi imputabili alla sola realizzazione dei parcheggi, che devono essere tenuti distinti dai costi accessori.

La detrazione può essere riconosciuta anche per i pagamenti effettuati prima ancora dell’atto notarile o in assenza di un preliminare d’acquisto registrato che indichino il vincolo pertinenziale. 

È necessario, però, che tale vincolo risulti costituito e riportato nel contratto prima della presentazione della dichiarazione dei redditi nella quale il contribuente richiede la detrazione.

Bonus box o posto auto 2026: i documenti e gli adempimenti

Per usufruire della detrazione per l’acquisto del box auto, il proprietario deve essere in possesso della seguente documentazione:

• atto di acquisto, o preliminare di vendita registrato, dal quale risulti la pertinenzialità con l’abitazione,
• dichiarazione del costruttore, nella quale siano indicati i costi di costruzione imputabili al box/posto auto,
• bonifico bancario o postale per i pagamenti effettuati.

Il bonifico deve essere effettuato dal beneficiario della detrazione (proprietario o titolare del diritto reale dell’unità immobiliare sulla quale è stato costituito il vincolo pertinenziale con il box).

Tuttavia, fermo restando il vincolo pertinenziale che deve risultare dall’atto di acquisto, la detrazione spetta anche al familiare convivente che abbia effettivamente sostenuto la spesa, a condizione che nella fattura sia annotata la percentuale di spesa da quest’ultimo sostenuta. La stessa cosa vale anche per il convivente di fatto.

Nel caso siano stati versati acconti, la detrazione spetta in relazione ai pagamenti effettuati con bonifico nel corso dell’anno, e fino a concorrenza del costo di costruzione dichiarato dall’impresa, a condizione che:

• il contratto preliminare di vendita sia stato regolarmente registrato entro la data di presentazione della dichiarazione in cui si fa valere la detrazione,
• dal contratto preliminare risulti la sussistenza del vincolo di pertinenzialità tra abitazione e box.

La condizione dell’effettiva sussistenza del vincolo pertinenziale richiesta dalla norma può essere considerata comunque realizzata anche nell’ipotesi particolare in cui il bonifico sia effettuato nello stesso giorno in cui si stipula l’atto, in un orario antecedente a quello della stipula stessa.

Con la circolare n. 43/E del 18 novembre 2016 l’Agenzia delle entrate è intervenuta per fornire istruzioni in merito alla detrazione dell’acquisto del box auto nei casi in cui il pagamento non sia stato disposto mediante l’apposito bonifico dedicato e nelle ipotesi in cui vi sia stata, per errore, una anomalia nella compilazione del bonifico.

In particolare, è stato chiarito che solo per la peculiare ipotesi di acquisto di box pertinenziale ad un immobile abitativo si può ugualmente usufruire della detrazione, anche se il pagamento è effettuato con mezzi diversi dal bonifico, a condizione che:

• il pagamento avvenga in presenza del notaio,
• il contribuente ottenga dal venditore, oltre alla certificazione sul costo di realizzo del box, una dichiarazione sostitutiva di atto notorio in cui attesti che i corrispettivi accreditati a suo favore sono stati inclusi nella contabilità dell’impresa ai fini della loro concorrenza alla corretta determinazione del reddito del percipiente.

La Legge di bilancio 2026 pubblicata in GU n 301 del 30 dicembre entra in vigore da domani 1° gennaio.

Il pacchetto di emendamenti che prevedeva una sanatoria edilizia su larga scala non è stata confermata ma già si parla di prevedere le medesime regole con un altro provvedimento. 

La riapertura del condono edilizio del 2003 resta un tema caldo.

Per le ultime novità leggi: Codice dell’Edilizia: parte la fase attuativa

Condono edilizio 2026: restano aperte le misure allo studio

Secondo le ipotesi in circolazione, si prevederebbe la riapertura del condono previsto dal Decreto‑legge 269/2003, con estensione su tutto il territorio nazionale. 

Sarebbero sanabili purché rispettino vincoli urbanistici e siano conformi agli strumenti vigenti al 31 marzo 2003 una serie di abusi edilizi come tettoie, balconi, pergolati, logge, ristrutturazioni interne ed esterne, restauro, manutenzioni straordinarie e altri interventi di modesta entità.

Non rientrerebbero invece nella sanatoria le nuove costruzioni completamente abusive, ampliamenti volumetrici significativi, sopraelevazioni, o edifici in aree con vincoli paesaggistici o ambientali severi.

Sul condono edilizio ci sarebbe già un provvedimento da utilizzare, ossia il Testo unico dell’edilizia, approvato dal Consiglio dei ministri, ma non ancora bollinato dalla Ragioneria. 

Non è escluso che il testo possa essere riaperto per accogliere le proposte al vaglio del Governo.

Gli emendamenti alla legge di Bilancio 2026, ora eliminati, sono comuque tra le ipotesi probabili.

La sanatoria non sarebbe automatica: servirà una legge di recepimento da parte delle Regioni, che definirà le modalità effettive di adesione.  Da un lato, la sanatoria potrebbe offrire un’opportunità concreta a chi ha regolarizzato, anche involontariamente, situazioni non in regola da tempo, evitando demolizioni o procedure sanzionatorie; dall’altro, la riapertura di un condono, soprattutto su scala nazionale, riaccenderebbe il dibattito sull’equità, il rispetto delle regole urbanistiche e il rischio che incentivi l’abusivismo.

Vedremo ad anno nuovo lo scenario praticabile.

Per le ultime novità leggi: Codice dell’Edilizia: parte la fase attuativa i cui provvedimento attuativi dovranno essere approvati nel 2026 e conterranno di certo le regole per i "condoni".

Con la Risoluzione n 66 del 13 novembre le Entrate chiariscono il perimetro degli interventi agevolati con il superbonus effettuati nei territori colpiti da eventi sismici.

L'Istante  è coniuge convivente dell'usufruttuaria e comproprietaria di un'unità immobiliare, a destinazione abitativa, che a seguito del terremoto del 13 giugno 2013 è stata dichiarata parzialmente inagibile e che il «nesso di causalità con l'evento calamitoso è stato attestato dalla scheda AeDES (esito C) con relativa Ordinanza Sindacale di Inagibilità»; «il suddetto immobile non è prima casa […] e ad oggi […] è tutt'ora inagibile»; «non è mai stato possibile richiedere alcun contributo pubblico, come disposto dalla norma primaria D.L. 189/2016, non essendo mai esistita l'effettiva concreta possibilità di richiedere e/o rinunciare al contributo per la ricostruzione: pertanto, né l'Istante o le comproprietarie hanno mai usufruito di tale contributo»; «le proprietarie hanno inoltrato, tramite proprio tecnico incaricato, comunicazione a mezzo PEC contenente ''dichiarazione di rinuncia al contributo in favore del Superbonus Sisma bonus 110%''»; «è interesse della proprietà eseguire gli interventi di riparazione dei danni causati dall'evento sismico del 13 giugno 2013 (con miglioramento della classe sismica) finalizzati anche alla sicurezza statica e antisismica al su indicato fabbricato d'abitazione, e di poter usufruire degli incentivi previsti dai commi 8 ter e 4 quater dell'art. 119 del D.L. 34/2020».
Ciò premesso, l'Istante chiede se, ai sensi dell'articolo 119 del decreto legge 19 maggio 2020, n. 34, possa fruire della detrazione ivi disciplinata (c.d. Superbonus) con l'aliquota del 110 per cento prevista dal comma 8 ter, a determinate condizioni, per le spese sostenute fino al 31 dicembre 2025.
Chiede, inoltre, se tale detrazione spetti, nella misura sopra indicata, anche se la comunicazione di inizio lavori di cui al comma 13 del medesimo articolo 119 è intestata al coniuge.

Superbonus territori colpiti dal sisma: chiarimenti ADE

La Risoluzione n. 66 del 13 novembre 2025 dell’Agenzia delle Entrate offre importanti chiarimenti sull’applicazione del Superbonus al 110% nei comuni colpiti da eventi sismici a partire dal 1° aprile 2009, con particolare riferimento al regime previsto dall’articolo 119, comma 8-ter del decreto Rilancio (DL 34/2020).

La risposta dell’Amministrazione finanziaria affronta una serie di questioni pratiche molto rilevanti per contribuenti e professionisti:

• la fruizione dell’aliquota maggiorata fino al 31 dicembre 2025,
• la rinuncia ai contributi di ricostruzione 
• e la validità della CILAS intestata al coniuge.

Il comma 8-ter dell’art. 119 del Decreto Rilancio prevede che: “Per gli interventi effettuati nei comuni dei territori colpiti da eventi sismici verificatisi a far data dal 1° aprile 2009 dove sia stato dichiarato lo stato di emergenza, la detrazione… spetta per le spese sostenute entro il 31 dicembre 2025, nella misura del 110%.”

Questa disciplina si applica solo se:

• l’immobile si trova in un comune incluso in uno degli stati di emergenza dichiarati;
• esiste un nesso causale tra danno e sisma, accertato tramite scheda AeDES o documento analogo (esito B, C o E);
• gli interventi rientrano fra quelli ammessi al Superbonus.

Un primo chiarimento utile della Risoluzione è che la natura dell’immobile (prima casa o meno) non incide sulla spettanza dell’agevolazione.

L’Agenzia delle Entrate, sulla base degli elementi forniti dall’istante, conferma che: l’agevolazione del 110% fino al 31 dicembre 2025 è applicabile nel caso in esame.

Viene infatti soddisfatto il requisito fondamentale: la scheda AeDES esito C certifica la diretta connessione tra il sisma e il danno all’immobile, condizione necessaria per l’applicazione del comma 8-ter.

L’Agenzia richiama inoltre la precedente Risoluzione 8/E del 2022, ricordando che il Superbonus sisma-esteso si applica esclusivamente agli edifici che hanno effettivamente subito danni derivanti dall’evento.

L’Agenzia chiarisce relativamente alla rinuncia che:La rinuncia ai contributi rileva solo se si vuole accedere all’aumento del 50% del massimale di spesa previsto dal comma 4-ter.

Nel caso trattato, invece, l’istante sta semplicemente richiedendo l’applicazione dell’aliquota del 110% fino al 2025, quindi:

• la rinuncia non è necessaria.
• l’agevolazione spetta anche se i contributi non sono mai stati richiesti o non sono spettanti.

Il secondo quesito riguarda l’intestazione della CILAS, l’Agenzia applica al Superbonus il principio già chiarito per le ristrutturazioni edilizie dall’art. 16-bis TUIR (circolare 17/E/2023):

La detrazione spetta anche quando le abilitazioni comunali sono intestate al proprietario dell’immobile e non al familiare convivente che sostiene la spesa.

Questo vale anche per il Superbonus, a condizione che:

• il familiare convivente partecipi alla spesa;
• la convivenza esista alla data di inizio lavori o di sostenimento delle spese.

Pertanto: l’istante può portare in detrazione le spese anche se la CILAS è intestata al coniuge, l’istante può beneficiare del Superbonus 110% fino al 31 dicembre 2025, in qualità di coniuge convivente della usufruttuaria e comproprietaria dell’immobile danneggiato dal sisma, ai sensi del comma 8-ter dell’art. 119, pertanto la detrazione spetta anche se la CILAS è intestata al coniuge.

Con la Risoluzione n 63 del 10 novembre 2025 le Entrate istituiscono i codici tributo per il fondo perduto superbonus indigenti.

Vediamo tutti i dettagli.

Fondo perduto superbonus indigenti: il codice tributo per i non spettanti

L’articolo 1, comma 2, del decreto-legge 29 dicembre 2023, n. 212, convertito dalla legge 22 febbraio 2024, n. 17, ha previsto l’erogazione di un
contributo a fondo perduto a favore dei soggetti che sostengono dal 1° gennaio 2024 al 31 ottobre 2024 spese relative a interventi edilizi per le quali spetta una detrazione d’imposta nella misura del settanta per cento (art. 119, comma 8-bis, primo periodo, del decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34, convertito con modificazioni dalla legge 17 luglio 2020, n. 77) e che si trovano in particolari condizioni reddituali (art. 119, commi 8-bis e 8-bis.1, del d.l. n. 34 del 2020). 

Con decreto del Ministro dell’economia e delle finanze del 6 agosto 2024 sono stati definiti i criteri e le modalità di erogazione del contributo in argomento.
Con provvedimento del Direttore dell’Agenzia prot. n. 360503 del 18 settembre 2024 è stato definito il contenuto informativo, nonché le modalità e i
termini di presentazione delle istanze per il riconoscimento del contributo a fondo perduto.
In particolare, è stabilito che le somme dovute a titolo di restituzione del contributo, se riconosciuto in tutto o in parte non spettante, sono versate all’entrata del bilancio dello Stato con le modalità di cui all’articolo 17 del decreto legislativo 9 luglio 1997, n. 241, esclusa la compensazione ivi prevista.
Tanto premesso, per consentire la restituzione spontanea del contributo a fondo perduto non spettante, erogato mediante accredito su conto corrente, tramite il modello “F24 Versamenti con elementi identificativi” (F24 ELIDE), si istituisce il seguente codice tributo:

• “8161” denominato “Contributo a fondo perduto per superbonus – Restituzione spontanea – art. 1, comma 2, DL 212 del 2023”.
  In sede di compilazione del modello “F24 ELIDE”, il suddetto codice tributo è esposto in corrispondenza delle somme indicate nella colonna “importi a debito versati”, secondo le seguenti modalità.

Nella sezione “CONTRIBUENTE”, sono indicati:

• nei campi “codice fiscale” e “dati anagrafici”, il codice fiscale e i dati anagrafici del soggetto tenuto al versamento.
  Nella sezione “ERARIO ED ALTRO”, sono indicati:
• nel campo “tipo”, la lettera “R”;
• nel campo “elementi identificativi”, nessun valore;
• nel campo “codice”, il codice tributo istituito con la presente risoluzione;
• +nel campo “anno di riferimento”, l’anno in cui è stato riconosciuto il contributo, nel formato “AAAA”.
• ùnel campo “importi a debito versati”, l’importo del contributo a fondo perduto da restituire

Con la Risoluzione n 62 del 30 ottobre le Entrate replicano a quesito sulla tassazione delle plusvalenze degli immobili ceduti e agevolati con il superbonus.

In sintesi viene specificato che non si evita la tassazione se l'immobile proviene da donazione.

Vediamo il caso di specie e la replica ADE.

Immobile soggetto a superbonus: tasssata la plusvalenza anche ricevuto in donazione

L’Agenzia delle Entrate, con la Risoluzione n. 62 del 30 ottobre 2025, ha chiarito un dubbio cruciale in materia di tassazione immobiliare: 

• la plusvalenza derivante dalla vendita di un immobile ricevuto in donazione, oggetto di interventi agevolati con Superbonus, è imponibile.

Con il documento di prassi viene ricordato che il Superbonus 110%, introdotto dall’art. 119 del D.L. n. 34/2020 (Decreto Rilancio), ha incentivato lavori di efficientamento energetico e miglioramento sismico, con possibilità di detrazione fiscale, sconto in fattura o cessione del credito.

Dal 1° gennaio 2024, la Legge di Bilancio (art. 1, commi 64-67, L. 213/2023) ha introdotto una nuova forma di plusvalenza imponibile sulla vendita di immobili oggetto di tali interventi.

Nel caso di specie un contribuente ha ricevuto in donazione, nel 2012, un immobile dalla madre (a sua volta subentrata per successione). 

Negli anni successivi ha realizzato interventi edilizi agevolati con Superbonus, terminati nel dicembre 2024. 

L’immobile non è mai stato adibito ad abitazione principale.

Ora l’istante intende cedere a titolo oneroso l’immobile e chiede se la plusvalenza derivante dalla vendita sia imponibile.

Egli ritiene non dovuta alcuna tassazione, sostenendo che, trattandosi di un bene originariamente ricevuto dalla madre per successione, debba valere l’esclusione prevista dall’art. 67 del TUIR.

Vediamo come replica l'Agenzia

Immobile con superbonus ceduto: chiarimenti ADE per quelli ricevuti per donazione

La Legge di Bilancio 2024 ha inserito nel TUIR (DPR 917/1986) il nuovo articolo 67, comma 1, lett. b-bis) che prevede la tassazione delle plusvalenze derivanti dalla prima cessione a titolo oneroso di immobili oggetto di interventi Superbonus conclusi da non più di dieci anni.

Sono tuttavia escluse dalla tassazione:

1. le cessioni di immobili acquisiti per successione;
2. gli immobili adibiti ad abitazione principale del cedente o dei familiari per la maggior parte del decennio antecedente.

L’Agenzia ribadisce che la donazione non è equiparabile alla successione: la norma è chiara nell’indicare solo i beni acquisiti per successione come esclusi dalla nuova plusvalenza.Non rileva, nel caso di specie che il donante avesse acquisito l’immobile per successione.

Quindi, l’immobile ricevuto in donazione è soggetto alla nuova imposta, se rivenduto entro dieci anni dalla fine dei lavori, nel caso specifico:

• l’immobile non è stato ereditato, ma donato;
• non è abitazione principale;
• gli interventi si sono conclusi nel 2024;
• la vendita avverrebbe prima del 2034.

La plusvalenza è imponibile, secondo il nuovo art. 67 TUIR, non tutti gli immobili ristrutturati con Superbonus generano plusvalenze tassabili, infatti sono esclusi:

• immobili ereditati (successione);
• immobili adibiti ad abitazione principale del cedente o di familiari per almeno 5 o 10 anni;
• immobili venduti dopo 10 anni dalla fine dei lavori agevolati.

Come si calcola la plusvalenza?

Nella risoluzione viene evidenziato come si calcola la plusvalenza, l'articolo 68 del TUIR, nel testo in vigore a seguito delle modifiche apportate dall'articolo 1, comma 64, lett. b), nn. 1), 2) e 3), della citata legge di bilancio 2024, prevede che «le plusvalenze di cui alle lettere a), b) e b bis) del comma 1 dell'articolo 67 sono costituite dalla differenza tra i corrispettivi percepiti nel periodo di imposta e il prezzo di acquisto o il costo di
costruzione del bene ceduto, aumentato di ogni altro costo inerente al bene medesimo. Per gli immobili di cui alle lettere b) e b bis) del comma 1 dell'articolo 67 acquisiti per donazione si assume come prezzo di acquisto o costo di costruzione quello sostenuto dal donante. Per gli immobili di cui alla lettera bbis) del comma 1 dell'articolo 67, ai fini della determinazione dei costi inerenti al bene, nel caso in cui gli interventi agevolati ai sensi dell'articolo 119 del decreto legge 19 maggio 2020, n. 34, convertito, con modificazioni, dalla legge 17 luglio 2020, n. 77, si siano conclusi da non più di cinque anni all'atto della cessione, non si tiene conto delle spese relative a tali interventi, qualora si sia fruito dell'incentivo nella misura del 110 per cento e siano state esercitate le opzioni di cui all'articolo 121, comma 1, lettere a) e b), del citato decreto legge n. 34 del 2020. Nel caso in cui gli interventi agevolati si siano conclusi da più di cinque anni all'atto della cessione, nella determinazione dei costi inerenti al bene si tiene conto del 50 per cento di tali spese, qualora si sia fruito dell'incentivo nella misura del 110 per cento e siano state esercitate le opzioni di cui al periodo precedente. Per i medesimi immobili di cui alla lettera bbis) del comma 1 dell'articolo 67, acquisiti o costruiti, alla data della cessione, da oltre cinque anni, il prezzo di acquisto o il costo di costruzione, determinato ai sensi dei periodi precedenti, è rivalutato in base alla variazione dell'indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati».

In sintesi, la plusvalena si calcola come:

Prezzo di vendita

 – Costo di acquisto/donazione

 + costi documentati

Per gli immobili ricevuti in donazione, si assume il costo sostenuto dal donante, se i lavori Superbonus:

• sono conclusi da meno di 5 anni, e si è usufruito del 110% con cessione del credito o sconto in fattura, le spese non si considerano deducibili;
• sono conclusi da più di 5 anni, è deducibile solo il 50% delle spese.

La Risoluzione n. 62/2025 fornisce un chiarimento decisivo chiarendo che la vendita di un immobile ricevuto in donazione, oggetto di Superbonus, genera una plusvalenza imponibile se avviene entro 10 anni dalla fine dei lavori.

• Risoluzione AdE 62 del 30.10.2025

Con la Risposta a interpello n 230 del 3 settembre le Entrate chiariscono che in un acquisto di immobile realizzato nel periodo di sospensione da covid di 30 mesi il termine per spostare le residenza decorre non dalla data di acquisto ma dal 31 ottobre 2023 data ultima della sospensione.

Residenza prima casa: sospensione per il termine di 30 mesi da superbonus

Con la risposta a interpello n. 230/2025 viene chiarito che si ha più tempo per trasferire la residenza in una casa oggetto di superbonus a seguito della sospensione disposta durante la pandemia.

Riepiloghiamo però tutti i fatti per capire il senso del chiarimento Ade.

L'art. 24 del DL n 23/2020 ha disposto la sospensione dei termini in materia di “prima casa” dal 23 febbraio 2020 fino al 31 dicembre 2020.

Con la conversione del DL n 183/2020, il termine finale della sospensione è stato spostato ulteriormente al 31 dicembre 2021.

L’art. 3 comma 5-septies del DL n 228/2021 convertito ha spostato al 31 marzo 2022 il termine finale. 

Infine l’art. 3 comma 10-quinquies del DL n 198/2022 convertito ha ulteriormente sospeso i termini previsti dalla Nota II-bis all’art. 1 della Tariffa, parte I, allegata al DPR 131/86 in tema di prima casa, nel periodo compreso tra il 1° aprile 2022 e il 30 ottobre 2023.

Pertanto il blocco complessivo dei termini è durato dal 23 febbraio 2020 al 30 ottobre 2023.

In proposito, l’Agenzia delle Entrate con la Circolare n 8/2022 hs precisato che sono stati sospesi i seguenti termini:

• 18 mesi per il trasferimento della residenza nel Comune in cui si trova l’immobile;
• un anno per l’alienazione della prima casa preposseduta, nel caso in cui, al momento dell’acquisto, il contribuente fosse ancora titolare di diritti reali su una abitazione già acquistata con il beneficio;
• un anno per l’acquisto di un nuovo immobile da adibire ad abitazione principale, evitando la decadenza dal beneficio goduto in relazione a un immobile alienato prima di 5 anni.

L'interpello in questione ha aggiunto che la sospensione riguarda anche lo speciale termine di 30 mesi per il trasferimento della residenza operante per le prime case oggetto di interventi superbonus.

Il termine dei 18 mesi previsto dalla Nota II-bis all’art. 1 della Tariffa, parte I, allegata al DPR 131/86, trova la sola eccezione degli immobili sottoposti a uno o più interventi “trainanti” di riqualificazione energetica ai fini del superbonus (“interventi di cui al comma 1, lettere a), b) e c)” dell’art. 119 del DL 34/2020), per i quali la residenza va trasferita nel più lungo termine di 30 mesi dalla data dell’atto di compravendita (art. 119 comma 10-ter del DL 34/2020).

Il soggetto istante appunto chiedeva alle Entrate se la sospensione dei termini di prima casa opera anche per il citato termine di 30 mesi.

La risposta dell'interpello n 23072025 è affermativa e viene esplicitato che siccome la sospensione riguarda “i termini previsti dalla Nota II-bis” all’art. 1 della Tariffa, parte I, allegata al DPR 131/86 e che il comma 10-ter dell’art. 119 del DL 34/2020, nel prevedere il termine di 30 mesi, richiama la norma agevolativa del Testo unico in materia di registro, si deve ritenere che la sospensione dei termini sia applicabile anche al termine di 30 mesi valevole per le prime case oggetto di interventi superbonus.

Il contribuente, che nel caso di specie, ha acquistato la prima casa a novembre 2021, quindi durante il periodo di sospensione, e avendovi effettuato la ristrutturazione superbonus, avrà tempo fino a fine aprile 2026 per trasferirvi la residenza, in quanto il termine di 30 mesi ha cominciato a decorrere dal 31 ottobre 2023 e non dalla data dell’acquisto.

Con provvedimento n. 321370 del giorno 7 agosto 2025 l’Agenzia delle Entrate ha aggiornato il modello (con istruzioni e specifiche tecniche) per l’esercizio dell’opzione per la cessione del credito o lo sconto in fattura delle spese sostenute nel 2025 nell’ambito del Superbonus.

Scarica il Modello con le relative istruzioni

Il nuovo modello dovrà essere utilizzato dai contribuenti a partire dall'8 settembre 2025 e fino a giorno 16 marzo 2026; restano comunque valide le comunicazioni trasmesse fino a giorno 7 settembre 2025 utilizzando il precedente modello.

Il nuovo modello aggiorna la versione precedente, risalente al 3 febbraio 2022, e recepisce le novità in tema di blocco delle cessioni, oltre al mutato quadro normativo su di cessione o sconto di crediti edilizi.

Si attende l’aggiornamento del software ministeriale CIR20 e dei relativi controlli telematici.

Gli interventi esclusi dal nuovo modello

Rispetto alla versione precedente del 2022, la principale novità del nuovo modello è l’esclusione dalla tabella dei codici degli interventi agevolati di quei bonus fiscali che nel 2025 non sono più cedibili o scontabili in fattura, o che non sono più attivi:

• ecobonus ordinario;
• bonus casa;
• bonus facciate;
• bonus per l’eliminazione delle barriere architettoniche;
• eco-sisma bonus;
• interventi sulle parti comuni, per più del 25% dell’involucro, di cui al decreto del 26 giugno 2015.

Quindi il modello recepisce l’esclusione per i bonus minori della possibilità di cedere o scontare in fattura i crediti; ciò perché il modello assorbe il fatto che il DL 34/2020, all’articolo 121, prevedeva che per la generalità dei bonus edilizi fosse possibile optare per lo sconto in fattura o la cessione del credito solo per gli anni 2020, 2021, 2022, 2023, 2024.

In ragione di ciò, a partire dall’anno fiscale 2025, per la generalità dei bonus edilizi l’opzione non è più esercitabile, eccezione fatta per le spese relative al Superbonus.

Va segnalato che il modello prevede ancora la possibilità di optare per lo sconto in fattura o la cessione del credito anche per il Sisma bonus acquisti. Non è chiaro se questa si debba considerare una svista o se l’Agenzia, così facendo, ha abbracciato una lettura estensiva della norma che prevede la possibilità di usufruire di questi bonus anche nel 2025.

Le novità del modello

Fondamentalmente la struttura del modello è rimasta analoga a quella della precedente versione del 2022, di cui rappresenta una versione snellita. Tra le modifiche più rilevanti va segnalato che:

• sono state mantenute solo le tipologie di intervento relative al Superbonus, ed eliminati i codici relativi alle detrazioni non più cedibili (si veda il paragrafo precedente);
• non è più presente la casella Periodo che, nel modello precedente, richiedeva di distinguere le spese tra sostenute nel primo o nel secondo semestre del 2020.
• non è più presente la casella Edilizia libera, in quanto non ci sono più interventi sostenibili nel 2025, con crediti che possono essere scontati in fattura o ceduti, per i quali non sia richiesta una comunicazione allo Sportello Unico dell’Edilizia;
• sono stati eliminati i campi relativi alla “cessione delle rate residue”: il nuovo modello recepisce il fatto che dal 29 maggio 2024 non è più consentita la cessione delle rate residue di detrazione, quelle successive alla prima, in applicazione del comma 7 dell’articolo 4-bis del DL 39/2024.

Per il resto, con il nuovo modello restano invariate le regole operative di base, in relazione:

• alla determinazione dell’ammontare della detrazione, dello sconto in fattura e del credito cedibile;
• ai termini e alle modalità di invio della comunicazione;
• alla possibilità di esercitare le opzioni di cessione o sconto durante lo stato di avanzamento lavori (è previsto il limite di due SAL, ognuno dei quali riferito ad almeno il 30% dei lavori);
• all’obbligo di asseverazioni tecniche, di congruità delle spese e di allegazione del visto di conformità.

• Provvedimento AdE 321370 del 07.08.2025

Il CNDCEC ha pubblicato un nuovo documento di studio intitolato :“La tassazione delle plusvalenze su immobili oggetto di interventi agevolati con il c.d. “superbonus”: aspetti controversi” elaborato dalla Commissione di studio “Fiscalità immobiliare e della transizione ecologica".

Il documento esamina la nuova fattispecie impositiva (introdotta a partire dal 1° gennaio 2024 fra i redditi diversi) costituita dalle plusvalenze su cessioni di immobili oggetto di interventi agevolati con il Superbonus conclusi da non più di dieci anni e, in particolare, alcune questioni di non immediata e univoca interpretazione. Vediamo i principali contenuti.

Tassazione Plusvalenze superbonus: il contenuto del documento dei Commercialisti del 9 luglio

Il documento La tassazione delle plusvalenze su immobili oggetto di interventi agevolati con il c.d. “superbonus”: aspetti controversi”  del CNDCEC approfondisce i seguenti punti:

• premessa e prime interpretazioni di prassi dell’Agenzia delle Entrate
• immobile acquisito per successione e successivamente oggetto di interventi “Superbonus”
• immobile acquistato fruendo del “Sismabonus Acquisti” in versione “Superbonus” 
• interventi “Superbonus” effettuati dal donante 
• immobile oggetto di interventi “Superbonus” senza trasformazione urbanistica ed edilizia
• cessione dell’immobile antecedentemente alla fine dei lavori
• cessione tramite il contratto di “Rent to Buy” 

Superbonus e plusvalenze: quando scatta la tassazione?

Il documento evidenzia quando scatta la tassazione nella cessione di immobili oggetto di superbonus.

Dal 1° gennaio 2024, il legislatore ha introdotto una nuova fattispecie di tassazione delle plusvalenze: è imponibile il guadagno realizzato dalla cessione a titolo oneroso di immobili su cui siano stati eseguiti interventi Superbonus, conclusi da non più di dieci anni.

Questo si applica a prescindere da:

• quota di detrazione fruita (110%, 90%, ecc.);
• modalità di fruizione (dichiarazione, sconto in fattura, cessione del credito);
• durata del possesso;
• soggetto beneficiario (proprietario, comodatario, familiare convivente).

Tuttavia, non tutte le cessioni rientrano nel perimetro della norma.

L’Agenzia ha chiarito che la plusvalenza è imponibile solo se i lavori Superbonus risultano conclusi. 

In altre parole, se la cessione dell’immobile avviene prima della conclusione degli interventi agevolati, non si applica la tassazione prevista dalla lett. b-bis.

Non basta che i lavori siano avviati o che siano stati sostenuti costi agevolabili: devono essere ultimati.

Il documento riporta un utile esempio, immaginiamo il contribuente Tizio, proprietario di un appartamento in un edificio condominiale in cui sono in corso lavori Superbonus. Ha già sostituito gli infissi (trainato), ma il cappotto termico sulle parti comuni (trainante) è ancora in corso.

Se Tizio vende l’immobile ora, non realizza una plusvalenza imponibile ai sensi della lett. b-bis, poiché non si è ancora concluso l’intervento agevolato nel suo complesso.

Inoltre, relativamente alla data di fine lavori, viene speciifcato che nei casi in cui i lavori richiedano un titolo edilizio (permesso, SCIA, ecc.), la data di presentazione della comunicazione di fine lavori costituisce il riferimento per l’inizio del periodo decennale.

Per gli interventi Superbonus effettuati con CILAS, che non impone formalmente la comunicazione di fine lavori, è comunque consigliato trasmettere una comunicazione agli uffici comunali, al fine di documentare la conclusione.

Ulteriori riferimenti temporali utili possono essere:

• la comunicazione ENEA per gli interventi di efficientamento energetico (entro 90 giorni dalla fine lavori);
• la data delle attestazioni tecniche (es. modelli B-1 e B-2 per sismabonus);
• il collaudo finale da parte del direttore dei lavori.

In caso di interventi articolati, l’Agenzia invita a considerare l’intervento nella sua interezza: se vi sono più fasi (trainanti e trainati), la data da considerare è quella della conclusione finale, non quella di singole lavorazioni o SAL intermedi.

La Circolare n 8/2025 delle Entrate ha chiarito tra gli altri, il punto della maggiorazione delle detrazioni relative a ecobonus, bonus ristrutturazioni e sismabonus.

Vediamo il paragrafo della circolare che ne chiarisce le condizioni dopo le modifiche approvate dalla legge di bilancio 2025.

Ecobonus, ristrutturazioni e sismabonus: quando spetta la maggiore detrazione

Come evidenziato nel paragrafo 2 della circoalre gli articoli 14, comma 3-quinquies (Ecobonus), e 16, commi 1 (recupero del patrimonio edilizio), e 1-septies.1 (Sismabonus) del d.l. n. 63 del 2013, a seguito delle modifiche introdotte dalla legge di bilancio 2025, prevedono che la detrazione, per i rispettivi interventi, è elevata:

• al 50 per cento per le spese sostenute nell’anno 2025 
• e al 36 per cento per quelle sostenute negli anni 2026 e 2027,

nel caso in cui le medesime spese siano sostenute dai titolari del diritto di proprietà o di un diritto reale di godimento per interventi sull’unità immobiliare adibita ad abitazione principale.
Per espressa previsione normativa, la maggiorazione spetta, quindi, a condizione che:

• il contribuente sia titolare di un diritto di proprietà (compresa la nuda proprietà e la proprietà superficiaria) o di un diritto reale di godimento sull’unità immobiliare (usufrutto, uso, abitazione);
• l’unità immobiliare sia adibita ad abitazione principale.

Al riguardo, si evidenzia che, per il riconoscimento della maggiorazione, fermi restando tutti gli altri requisiti stabiliti dalla normativa di riferimento, è necessario che, in relazione alle spese sostenute dal 1° gennaio 2025, per i predetti interventi, il contribuente risulti titolare del diritto di proprietà o di un diritto reale di godimento sull’unità immobiliare al momento di inizio dei lavori o di sostenimento della spesa, se antecedente

Vista la limitazione operata dalla norma, che si riferisce solo ai proprietari o ai possessori dell’immobile oggetto degli interventi in quanto titolari di altro diritto reale di godimento, il familiare convivente nonché il detentore dell’immobile (ad esempio, il locatario o il comodatario) possono applicare, nel rispetto di ogni altra condizione, la detrazione nella misura del 36 per cento delle spese sostenute nel 2025 e del 30 per cento delle spese sostenute nel 2026 e nel 2027.

Con riferimento al requisito della destinazione dell’unità immobiliare ad abitazione principale, in linea con quanto evidenziato con la circolare n. 13/E del 2023, in materia di Superbonus, si ritiene che possa essere applicata la definizione del comma 3-bis dell’articolo 10 del TUIR, secondo cui «per abitazione principale si intende quella nella quale la persona fisica, che la possiede a titolo di proprietà o altro diritto reale, o i suoi familiari dimorano abitualmente. Non si tiene conto della variazione della dimora abituale se dipendente da ricovero permanente in istituti di ricovero o sanitari, a condizione che l’unità immobiliare non risulti locata».

Ai fini dell’applicazione della detrazione con l’aliquota più elevata, rientra in tale nozione anche l’unità immobiliare adibita a dimora abituale di un familiare del contribuente (coniuge, parenti entro il terzo grado e affini entro il secondo grado, ai sensi dell’articolo 5, comma 5, del TUIR).

Resta inteso che, nell’ipotesi in cui sia teoricamente possibile effettuare la scelta in relazione a due immobili, uno adibito a propria dimora abituale e un altro adibito a dimora abituale di un proprio familiare, occorre far riferimento esclusivamente all’immobile adibito a dimora abituale del titolare dell’immobile, a nulla rilevando che il secondo immobile sia adibito a dimora abituale di un familiare.

La maggiorazione spetta, altresì, nel caso in cui gli interventi siano realizzati su pertinenze o su aree pertinenziali, già dotate del vincolo di

pertinenzialità con l’unità immobiliare adibita ad abitazione principale, anche se realizzati soltanto sulle pertinenze in questione.

Si ritiene, inoltre, che, qualora l’unità immobiliare non sia adibita ad abitazione principale all’inizio dei lavori, la maggiorazione spetti per le spese sostenute per i predetti interventi a condizione che il medesimo immobile sia adibito ad abitazione principale al termine dei lavori

Con riferimento al c.d. “Sismabonus acquisti”, l'agenzia ricorda che la misura della detrazione di cui al comma 1-septies dell’articolo 16 del d.l. n. 63 del 2013 è parametrata al prezzo della singola unità immobiliare acquistata, risultante nell’atto pubblico di compravendita e, comunque, entro un ammontare massimo di spesa pari a 96.000 euro per ciascuna unità immobiliare. 

Ciò posto, ai fini della fruizione dell’aliquota maggiorata prevista dal nuovo comma 1-septies.1 del medesimo articolo 16, si ritiene che l’unità immobiliare oggetto di compravendita deve essere adibita ad abitazione principale del contribuente entro il termine di presentazione della dichiarazione dei redditi relativa all’anno in cui fruisce per la prima volta della detrazione. 

Identiche considerazioni valgono anche per gli interventi di ristrutturazione o restauro e risanamento conservativo di interi fabbricati, previsti dal comma 3 dell’articolo 16-bis del TUIR 20 .

Si precisa inoltre che ai fini della fruizione dell’aliquota maggiorata per la detrazione per l’acquisto o la costruzione di box o posti auto pertinenziali, ai sensi dell’articolo 16-bis, comma 1, lettera d), del TUIR 21 , l’acquirente deve adibire ad abitazione principale l’immobile di cui il box o il posto auto costituisce pertinenza entro il suddetto termine di presentazione della dichiarazione dei redditi relativa all’anno in cui fruisce per la prima volta della detrazione.

Nel caso in cui gli interventi agevolati riguardino parti comuni degli edifici, si ritiene che la maggiorazione debba essere applicata alla quota di spese imputata al singolo condomino, ammessa alla detrazione nel rispetto degli altri requisiti previsti dalla norma, se il medesimo è proprietario o titolare di diritto reale di godimento dell’unità immobiliare destinata ad abitazione principale. 

Tali circostanze devono essere verificate, come detto per le singole unità immobiliari, all’inizio dei lavori per quanto attiene la titolarità dell’immobile, e al termine dei lavori per la destinazione dell’immobile ad abitazione principale.

Resta fermo che, per le spese imputate agli altri condòmini, non titolari di diritto di proprietà o diritto reale di godimento, ovvero, anche se titolari dei predetti diritti, che non abbiano adibito l’immobile ad abitazione principale, è possibile fruire delle detrazioni spettanti con le aliquote non maggiorate previste dalle disposizioni in commento, come sopra descritte. 

I medesimi chiarimenti sono validi anche per le spese per gli interventi su parti comuni effettuate in condomini minimi e in interi edifici di un unico proprietario.

Qualora siano rispettati i requisiti per accedere alla maggiorazione dell’aliquota di detrazione per gli interventi sull’unità immobiliare adibita ad abitazione principale, così come declinati nel presente paragrafo, si precisa, infine, che, se nel corso dei successivi periodi d’imposta di fruizione della detrazione l’immobile non è più destinato ad abitazione principale, il contribuente può continuare a beneficiare dell’aliquota maggiorata.

Con Risoluzione n 18 del 7 marzo le Entrate prevedono la soppressione del codice identificativo “10” denominato “cessionario/fornitore dal Modello F24.

Il codice in oggetto da indicare nel modello F24 Elide, serviva per versare, con la remissione in bonis, la sanzione ridotta in caso di mancato invio della comunicazione dell’opzione per lo sconto in fattura o la prima cessione del credito da bonus edilizi. 

In particolare, il codice identificativo doveva essere riportato nell’omonimo campo della “sezione” “Codice fiscale del coobbligato, erede, genitore, tutore o curatore fallimentare” insieme al codice fiscale del primo cessionario o del fornitore che aveva acquistato il credito.  

Nel campo doveva essere indicato il codice fiscale del primo cessionario o del fornitore che aveva acquistato il credito.

Con la Risoluzione in oggetto viene ricordato che con risoluzione n. 58/E del 11 ottobre 2022 sono state impartite istruzioni per il versamento, tramite modello F24 ELIDE, della sanzione dovuta per avvalersi della remissione in bonis, di cui all’articolo 2, comma 1, del decreto-legge 2 marzo 2012, n. 16, ai fini dell’invio della comunicazione dell’opzione per lo sconto in fattura o la prima cessione del credito in relazione alle detrazioni spettanti per lavori edilizi, di cui all’articolo 121, comma 1, lettere a) e b), del decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34.

In proposito, l’articolo 2, comma 1, del decreto-legge 29 marzo 2024, n. 39, ha stabilito che “Le disposizioni di cui all’articolo 2, comma 1, del decreto-legge 2 marzo 2012, n. 16, convertito, con modificazioni, dalla legge 26 aprile 2012, n. 44, non si applicano in relazione all’obbligo di comunicazione all’Agenzia delle entrate dell’esercizio delle opzioni di cui all’articolo 121, comma 1, lettere a) e b), del decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34, convertito, con modificazioni, dalla legge 17 luglio 2020, n. 77, ivi incluse quelle relative alle cessioni delle rate residue non fruite delle detrazioni riferite alle spese sostenute negli anni precedenti.”.

Tanto premesso con la presente risoluzione si procede alla soppressione del codice identificativo “10” denominato “cessionario/fornitore”.