Studio Caruso

Con il Provvedimento n. 50559 del 10 febbraio l’Agenzia delle Entrate ha modificato le specifiche tecniche approvate con il Provvedimento. n 53174/2024 relativo alle comunicazioni all’Anagrafe tributaria dei dati relativi agli interventi di recupero del patrimonio edilizio e di riqualificazione energetica effettuati su parti comuni di edifici residenziali e quindi nei condomini.

Ricoriiamo che:

• gli amministratori di condominio,
• entro il 16 marzo di ciascun anno,
• comunicato alle Entrate, i dati relativi alle spese sostenute nell’anno precedente dal condominio con riferimento agli interventi di recupero del patrimonio edilizio e di riqualificazione energetica effettuati sulle parti comuni di edifici residenziali, nonché con riferimento all’acquisto di mobili e di grandi elettrodomestici finalizzati all’arredo delle parti comuni dell’immobile oggetto di ristrutturazione.

La comunicazione va effettuata utilizzando il servizio telematico Entratel o Fisconline, in relazione ai requisiti da essi posseduti per la trasmissione telematica delle dichiarazioni, utilizzando i software di controllo e di predisposizione dei file messi a disposizione gratuitamente dall’Agenzia delle Entrate. Gli enti possono avvalersi anche degli intermediari abilitati (D.P.R. n. 322/1998, articolo 3, commi 2-bis e 3).

Comunicazione dati spese condominio 2026: istruzioni ade

In particolare, viene previsto che:

• a partire dalle informazioni relative all’anno 2025,
• le comunicazioni riguardanti le spese per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio e di riqualificazione energetica effettuati su parti comuni di edifici residenziali, di cui al Provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle entrate n. 19969 del 27 gennaio 2017, ùsono effettuate secondo le specifiche tecniche contenute nell’allegato 1 del presente provvedimento.

Vengono modificate le specifiche tecniche approvate con il Provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle entrate n. 53174
del 21 febbraio 2024, successivamente aggiornate con pubblicazione sul sito internet dell’Agenzia delle entrate in data 13 gennaio 2025, riguardanti le comunicazioni all’anagrafe tributaria dei dati relativi agli interventi di recupero del patrimonio edilizio e di riqualificazione energetica effettuati su parti comuni di edifici residenziali.
Le specifiche tecniche sono state implementate con ulteriori informazioni al fine di consentire una compilazione sempre più completa della dichiarazione precompilata e di recepire le modifiche normative introdotte con la legge 30 dicembre 2024, n. 207.

La legge di bilancio 2025 ha rimodulato i termini di fruizione e le percentuali di detrazione, prevedendo agevolazioni più vantaggiose per le unità immobiliari adibite ad abitazione principale da parte dei contribuenti, titolari di un diritto di proprietà o di un diritto reale di godimento sulle stesse. 

Le percentuali di detrazioni individuate per l’anno 2025 sono state confermate anche per l’anno 2026 dalla legge 30 dicembre 2025, n. 199.
In particolare, per le spese sostenute per gli anni d’imposta 2025 e 2026 per interventi di recupero del patrimonio edilizio e di riqualificazione energetica, compresi gli interventi effettuati sulle parti comuni di un edificio, la percentuale di detrazione è stabilita in misura fissa per tutti gli interventi agevolati, pari al 36 per cento delle spese sostenute (30 per cento per le spese sostenute nel 2027). 

La percentuale di detrazione è elevata al 50 per cento (36 per cento per le spese sostenute nel 2027), nel caso in cui gli interventi siano realizzati dai titolari di diritto di proprietà o di diritto reale di godimento sull’unità immobiliare adibita ad abitazione principale.
Il tracciato della comunicazione è stato, quindi, implementato al fine di consentire agli amministratori di condominio di indicare, in via sperimentale e facoltativa, l’informazione attinente al requisito dell’abitazione principale dell’unità immobiliare.

Tale informazione è trasmessa all’Agenzia delle entrate solo qualora il condòmino l’abbia comunicata all’amministratore di condominio entro il 31 dicembre dell’anno di riferimento della spesa. Per il primo anno di applicazione, ossia per il periodo d’imposta 2025, la trasmissione di questa informazione da parte dell’amministratore è comunque facoltativa.
È stato, inoltre, rimosso quanto riferito al “bonus verde”, in quanto la detrazione per il suddetto intervento non è stata prorogata ed è stato inserito l’intervento di sostituzione del gruppo elettrogeno di emergenza esistente con generatori di emergenza a gas di ultima generazione, per il quale non opera la riduzione dell’aliquota che rimane ferma al 50 per cento.
Con riferimento agli interventi “Superbonus”, la cui percentuale di detrazione decresce in funzione dell’anno di sostenimento della spesa, è stata indicata l’aliquota applicata alle spese sostenute nell’anno 2025, pari al 65 per cento in misura ordinaria e al 110 per cento al verificarsi di particolari condizioni.

• Provvedimento AdE 53174 del 22.02.204

La Legge di bilancio 2026 pubblicata in GU n 301 del 30 dicembre entra in vigore da domani 1° gennaio.

Il pacchetto di emendamenti che prevedeva una sanatoria edilizia su larga scala non è stata confermata ma già si parla di prevedere le medesime regole con un altro provvedimento. 

La riapertura del condono edilizio del 2003 resta un tema caldo.

Per le ultime novità leggi: Codice dell’Edilizia: parte la fase attuativa

Condono edilizio 2026: restano aperte le misure allo studio

Secondo le ipotesi in circolazione, si prevederebbe la riapertura del condono previsto dal Decreto‑legge 269/2003, con estensione su tutto il territorio nazionale. 

Sarebbero sanabili purché rispettino vincoli urbanistici e siano conformi agli strumenti vigenti al 31 marzo 2003 una serie di abusi edilizi come tettoie, balconi, pergolati, logge, ristrutturazioni interne ed esterne, restauro, manutenzioni straordinarie e altri interventi di modesta entità.

Non rientrerebbero invece nella sanatoria le nuove costruzioni completamente abusive, ampliamenti volumetrici significativi, sopraelevazioni, o edifici in aree con vincoli paesaggistici o ambientali severi.

Sul condono edilizio ci sarebbe già un provvedimento da utilizzare, ossia il Testo unico dell’edilizia, approvato dal Consiglio dei ministri, ma non ancora bollinato dalla Ragioneria. 

Non è escluso che il testo possa essere riaperto per accogliere le proposte al vaglio del Governo.

Gli emendamenti alla legge di Bilancio 2026, ora eliminati, sono comuque tra le ipotesi probabili.

La sanatoria non sarebbe automatica: servirà una legge di recepimento da parte delle Regioni, che definirà le modalità effettive di adesione.  Da un lato, la sanatoria potrebbe offrire un’opportunità concreta a chi ha regolarizzato, anche involontariamente, situazioni non in regola da tempo, evitando demolizioni o procedure sanzionatorie; dall’altro, la riapertura di un condono, soprattutto su scala nazionale, riaccenderebbe il dibattito sull’equità, il rispetto delle regole urbanistiche e il rischio che incentivi l’abusivismo.

Vedremo ad anno nuovo lo scenario praticabile.

Per le ultime novità leggi: Codice dell’Edilizia: parte la fase attuativa i cui provvedimento attuativi dovranno essere approvati nel 2026 e conterranno di certo le regole per i "condoni".

Pubblicato in Gazzetta Ufficiale n. 281 del 3 dicembre 2025, il testo della Legge del 02.12.2025 n. 182, recante "Disposizioni per la semplificazione e la digitalizzazione dei procedimenti in materia di attività economiche e di servizi a favore dei cittadini e delle imprese" con anche modifiche in ambito edilizia.

Vediamo tutti i dettagli.

Silenzio-assenso permessi a costruire: da quando

L’articolo 40 introduce il meccanismo del silenzio-assenso per i permessi di costruire riguardanti immobili sottoposti a vincoli relativi all’assetto idrogeologico, ambientali, paesaggistici o culturali, per i quali siano ottenuti e validi i relativi provvedimenti di autorizzazione, nulla osta o assensi comunque denominati.
L’articolo 40 modifica l’articolo 20, comma 8, del D.P.R. 380/2001 (Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia, di seguito TU Edilizia) che disciplina il procedimento per il rilascio del permesso di costruire.
L’articolo 20 TU Edilizia prevede che il procedimento, a istanza di parte, si concluda con una proposta di provvedimento finale entro 60 giorni dalla
presentazione della domanda allo sportello unico. 

Entro i successivi 30 giorni, il responsabile dell’adozione del provvedimento finale adotta il provvedimento. Il procedimento può essere interrotto una sola volta e si applica, quando prevista, la disciplina sulla conferenza dei servizi.
Il comma 8 previgente alla novella dispone che, decorso inutilmente il termine per l’adozione del provvedimento conclusivo, ove il dirigente o il responsabile
dell’ufficio non abbia opposto motivato diniego, sulla domanda di permesso di costruire si intende formato il silenzio-assenso, fatti salvi i casi in cui sussistano
vincoli relativi all’assetto idrogeologico, ambientali, paesaggistici o culturali, per i quali si applicano le disposizioni sulla conferenza dei servizi.
In particolare, la lettera a) sopprime la parte del medesimo comma 8, primo periodo, che impedisce la formazione del silenzio-assenso in caso di sussistenza di vincoli relativi all’assetto idrogeologico, ambientali, paesaggistici o culturali e assoggetta la domanda, in presenza di tali vincoli, alla conferenza dei servizi.
La lettera b) integra invece il medesimo comma 8, primo periodo, assoggettando la domanda di permesso di costruire per cui sussistano vincoli di assetto idrogeologico, ambientali, paesaggistici o culturali alle disposizioni sulla conferenza dei servizi previste agli articoli 14 e seguenti della Legge 241/1990, facendo tuttavia salva la formazione del silenzio- assenso sulla domanda stessa nel caso in cui per il medesimo intervento siano stati già acquisiti e siano in corso di validità i relativi provvedimenti formali di autorizzazione, nulla osta o altri atti di assenso, comunque denominati, previsti dalla normativa vigente e rilasciati dall’autorità preposta alla cura dei predetti interessi sugli elaborati progettuali oggetto della domanda di permesso di costruire.

Con la Risposta n 295 del 24 novembre le Entrate chiariscono che, relativamente alle comunicazioni per il superbonus, se per uno sconto in fattura è stata inviata all’agenzia delle Entrate una comunicazione con errata indicazione dell’opzione per la cessione del credito, il cessionario mantiene la possibilità di compensare in F24 il credito d’imposta ricevuto, ma non può cederlo a soggetti non qualificati in quanto risultano irrilevanti sia gli accordi civilistici dello sconto in fattura stipulati con il contribuente sia l’avere indicato in fattura lo sconto applicato. 

Nonostante l’errore nella casella della comunicazione, l’Agenzia delle Entrate conferma la possibilità per il fornitore (istante) di utilizzare il credito in compensazione oppure di cederlo a soggetti qualificati (banche, intermediari finanziari, assicurazioni), ma non secondo le regole previste per lo sconto in fattura.

Vediamo il dettaglio del caso trattato dall'interpello.

Superbonus ed errore nella comunicazione: è permessa la compensazione?

Il soggetto istante è la società edile ALFA, che ha eseguito interventi agevolabili su un immobile condominiale, beneficiando del bonus facciate e del superbonus ai sensi degli articoli 1 della L. 160/2019 e 119 del D.L. 34/2020. 

Per le fatture emesse nel 2023 e 2024, ha applicato lo sconto in fattura, ma  in fase di trasmissione delle comunicazioni telematiche all’Agenzia delle Entrate, l’intermediario incaricato dal condominio ha erroneamente barrato la casella relativa alla cessione del credito, anziché quella per lo sconto in fattura.

Nel 2023, ALFA ha accettato nel proprio cassetto fiscale il credito relativo alle fatture emesse, ma non ha ancora accettato quello del 2024, accorgendosi nel frattempo dell’errore nella comunicazione.

L’istante ha richiesto all’Agenzia delle Entrate se tale errore, compiuto dall’intermediario, possa essere considerato “formale”, e quindi sanabile, o se comporti la perdita della possibilità di usare il credito.

Secondo la società, poiché sussistono tutti i requisiti sostanziali, la volontà espressa nelle fatture e negli accordi è coerente con l’opzione dello sconto in fattura.

Inoltre, si richiama la risposta a interpello n. 590/2020, in cui l’Agenzia ha ammesso la correzione di errori prima dell’utilizzo del credito.

L’Agenzia ha ripercorso l’art. 121 del D.L. 34/2020, che consente ai beneficiari dei bonus edilizi di optare, in alternativa alla detrazione, per:

• lo sconto in fattura (lett. a),
• la cessione del credito (lett. b).

Le due opzioni sono mutualmente esclusive, ed è fondamentale che vengano comunicate correttamente con l’apposito modello dell’Agenzia, barrando in modo preciso la casella corrispondente.

Nel caso in esame, l’errore è stato commesso dal condominio tramite il proprio intermediario, ma la società istante ha comunque accettato il credito, sia pure per la quota del 2023.

L’Agenzia chiarisce che non si può procedere alla rettifica dell’errore attraverso una semplice segnalazione, infatti, la modifica dell’opzione è consentita solo entro il termine di trasmissione delle comunicazioni: ovvero il 16 marzo dell’anno successivo alla spesa.

Dopo tale data, non è più possibile inviare una nuova comunicazione, né avvalersi della remissione in bonis, strumento che era stato precedentemente consentito ma che è stato abrogato dal D.L. 39/2024, art. 2.

Inoltre, non rilevano gli accordi privatistici (es. la dicitura “sconto in fattura” nelle fatture stesse), se la comunicazione all’Agenzia risulta errata e già accettata.

Secondo la circolare n. 33/E/2022, l’errore è “formale” e rettificabile solo se non incide su elementi essenziali del credito, come:

• tipologia dell’opzione;
• soggetto cedente;
• codice fiscale;
• codice intervento.

In tali casi, basta una segnalazione via PEC all’indirizzo dell’Agenzia.

Quando l'errore è sostanziale (come in questo caso), se riguarda l’opzione “sconto/cessione”, ed è già stato accettato il credito, non è più possibile rettificare. Resta valida solo la rinuncia alla detrazione, ma non si applicano le regole agevolate dello sconto in fattura.

Il caso analizzato nella risposta n. 295/2025 rappresenta un chiaro monito operativo per i fornitori e gli amministratori: l’errore formale nella scelta tra sconto e cessione può trasformarsi in una conseguenza sostanziale irreversibile, se non rilevato in tempo.

La corretta gestione della comunicazione delle opzioni resta quindi cruciale, anche in presenza di accordi contrattuali chiari. La conferma dell’Agenzia rafforza l’approccio rigoroso post-riforma: nessuna rettifica oltre i termini, anche se la volontà delle parti era diversa.

È il chiarimento della risposta a interpello 295/2025 delle Entrate.

La società istante, per dei lavori agevolati con il superbonus, ha emesso a un condominio tre fatture nel 2023 e due nel 2024, tutte recanti la dicitura «sconto in fattura». Successivamente, il condominio ha inviato all’agenzia delle Entrate le comunicazioni di opzione per la rinuncia della detrazione dell’imposta dall’Irpef da parte dei condòmini e per il trasferimento dei relativi crediti alla società. Quest’ultima ha accettato, nel proprio cassetto fiscale, il credito maturato per le fatture emesse nel 2023 e nel corso del 2024 ha compensato in F24 la quota del credito compensabile nel 2024, corrispondente alla prima rata annuale di 4. Poi, però, non ha accettato il credito relativo alle fatture emesse nel 2024, in quanto ha appreso che nelle comunicazioni inviate dall’intermediario del condominio risulta erroneamente barrata la casella prevista per la cessione del credito, in luogo di quella riferita allo sconto in fattura.

L’agenzia delle Entrate ha confermato che il cedente non può ora modificare o sostituire le comunicazioni inviate, né per le fatture emesse nel 2023, per le quali, peraltro, il cessionario ha già accettato il credito e compensato la quota di credito relativa al 2024, né per le spese sostenute nel 2024 (cioè, per le fatture emesse nel 2024), per le quali il cessionario non ha ancora accettato il credito nel proprio cassetto fiscale. Queste correzioni, infatti, non sono più possibili, perché l’articolo 2 del Dl 39/2024 ha soppresso la possibilità di avvalersi, in questi casi, della remissione in bonis. Pertanto, non è più possibile l’invio di una nuova comunicazione una volta decorsi i termini di legge (16 marzo dell’anno successivo a quello di sostenimento della spesa). Nel caso specifico, peraltro, anche se fosse ancora possibile la remissione in bonis, oggi i relativi termini sarebbero comunque scaduti (per le fatture emesse nel 2024 sarebbe scaduto lo scorso 31 ottobre 2025). 

Ciò nonostante, l’agenzia delle Entrate ha concesso all’istante, nella sua qualità di cessionario (non di impresa fornitrice), la possibilità di continuare a compensare le quote residue (per il 2025, 2026 e 2027) del credito generato dalle fatture emesse nel 2023 e di accettare il credito generato dalle fatture del 2024 (con sconto in fattura e senza il pagamento della parte scontata), il quale potrà essere compensato in F24 negli anni dal 2025 al 2028 ovvero potrà essere ceduto solo a «soggetti qualificati» (articolo 121, comma 1, lettera b, del Dl 34 del 2020) e non ad altri soggetti. Anche se i documenti del caso trattato dalle Entrate dimostrano l’intenzione dei contraenti di optare per lo sconto in fattura e non per la cessione del credito, quindi, non è possibile beneficiare delle conseguenze proprie dello sconto in fattura, che, a differenza della cessione del credito, consentono all’impresa che ha eseguito i lavori la cessione del credito ricevuto con lo sconto in fattura a soggetti diversi da quelli «qualificati», tramite la piattaforma cessione crediti.

Il Superbonus in dieci anni anche per le spese del 2023 è ciò che mancava per chiudere il cerchio su questa agevolazione ormai agli sgoccioli.

Con la Legge di Bilancio 2025 in vigore dal 1° gennaio è state prevista la novità del superbonus spese 2023 da spalmare in 10 anni, vediamo, dalle istruzioni ADE come procedere nella dichiarazione dei redditi 2025.

Superbonus 2023 in dieci anni: istruzioni per procedere

La Legge di bilancio 2025 contiene un intervento relativo all'utilizzo delle detrazioni collegate alle ristrutturazioni di efficientamento energetico. 

In particolare, anche per le spese effettuate nel 2023 è introdotta la possibilità di spalmare su dieci anni il recupero del bonus fiscale. 

Facendo un riepilogo delle norme già in vigore:

• per le spese da superbonus 2022 la possibilità di spalmare su 10 anni è stata introdotta da una norma inserita in fase in conversione del decreto blocca cessioni (DL n 11/2023). In particolare, si dava la possibilità di articolare su dieci anni, invece che in quattro, lo sconto fiscale per i contribuenti che avevano effettuato lavori con il 110% e non avevano optato per la cessione o lo sconto in fattura. Per accedere a questa possibilità è servito inserire la prima rata all’interno della dichiarazione di quest’anno.
• per le spese 2024, invece, la spalmatura in 10 anni è stata oggetto di un altro intervento, inserito nel DL n 39/2024, all’articolo 4-bis, comma 4. 
  

In pratica è stato deciso che tutte le spese collocate nel periodo di imposta 2024 avrebbero generato dieci rate annuali, con rateizzazione anche negli anni successivi.

L'unico anno rimasto appunto fuori dalla possibilità di spalmare su dieci anni le spese è il 2023, divenuto possibile grazie alla Legge di Bilancio 2025

Quindi si alliena le spese 2023 a tutti gli altri anni prevedendo la detrazione decennale la cui prima quota in dichiarazione quest’anno. 

L'agenzia delle Entrate con una notizia pubblicata sul proprio quotidiano online Fiscoggi ha fornito istruzioni pratiche, vediamole

Superbonus 2023 in 10 rate: con l’integrativa entro il 31 ottobre

I contribuenti che l'anno passato hanno presentato il modello 730/2024 o Modello Redditi 2024, che intendono avvalersi della possibilità di spalmare i 10 anni le spese da superbonus 2023, dovranno presentare un modello Redditi 2024 integrativo. 

In deroga a quanto previsto dall'articolo 2, comma 8, del regolamento di cui al Dpr n. 322/1998, la presentazione della dichiarazione integrativa relativa al periodo d’imposta 2023 dovrà necessariamente avvenire entro il termine stabilito per la presentazione della dichiarazione dei redditi relativa al periodo d'imposta 2024 (31 ottobre 2025 per le persone fisiche e per i soggetti Ires con periodo d’imposta coincidente con l’anno solare). 

L’opzione è irrevocabile e la maggiore imposta eventualmente dovuta a seguito della rideterminazione della rateazione, dato che il periodo di detrazione si dilata, ma si riduce la quota annuale del beneficio, dovrà essere versata, senza applicazione di sanzioni e interessi, entro il termine previsto per il versamento del saldo delle imposte sui redditi relative al periodo d’imposta 2024 ossia: 

• 30 giugno 2025 per le persone fisiche e per i soggetti Ires con periodo d’imposta coincidente con l’anno solare.

L'ADE fa sapere che sul proprio sito nella sezione Modello 2024 relativi all’anno d’imposta 2023, sono disponibili i modelli e le istruzioni aggiornate a questa novità, unitamente ai programmi per la compilazione e il controllo della dichiarazione dello scorso anno (versione 1.5.0 del 12 giugno 2025).

Il contribuente persona fisica, nel Frontespizio del modello Redditi Pf 2024 – integrativo, nella sezione “Tipo di dichiarazione”, compila la casella “Dichiarazione integrativa” indicando il codice 1, mentre, nel quadro RP dovrà, a seconda delle sezioni interessate, barrare:

• la colonna 8A (Opzione 2023) dei righi da RP41 a RP47, se la spesa è relativa a interventi di recupero del patrimonio edilizio e altri interventi (tra cui anche il Sisma bonus) da indicare nella sezione III A del quadro RP
• la colonna 5A, oppure 12° in caso di benefici derivanti da partecipazioni societarie, (Opzione 2023) del rigo RP56, se la spesa è relativa a interventi relativi alle “colonnine di ricarica” da indicare nella sezione III C del quadro RP
• la colonna 7A (Opzione 2023) dei righi da RP61 a RP64, se la spesa è relativa a interventi di Eco bonus da indicare nella sezione IV del quadro RP.

I soggetti Ires dovranno indicare nei modelli Redditi Sc/Enc 2024, a seconda delle sezioni interessate del quadro RS, il valore “10”:

• nella colonna 6A dei righi da RS150 a RS151, se la spesa è relativa a interventi su edifici ricadenti nelle zone sismiche (Sisma bonus)
• nella colonna 4A o 5A, rispettivamente, dei righi RS420 o RS421, se la spesa è relativa a interventi relativi alle “colonnine di ricarica”
• nella colonna 6 dei righi da RS501 a RS512, se la spesa è relativa a interventi di Eco bonus.

L’eventuale maggiore imposta derivante dalla dichiarazione integrativa dovrà essere versata entro il 30 giugno 2025 tramite modello F24 utilizzando il codice tributo 4001 per l’Irpef e i codici 3801 e 3844 rispettivamente per le addizionali regionali e comunali all’Irpef (per i soggetti Ires va utilizzato il codice tributo 2003). 

Attenzione al fatto che successivamente era stato segnalato in proposito un errroe bloccante del sistema, e le Entrate hanno pubblicato la versione 1.6.0 del software di controllo del modello Redditi 2024 per il 2023 ora utilizzabile per l’invio delle integrative per le persone fisiche, che desiderano optare per lo spalmadetrazioni superbonus 110% del 2023. 

Con provvedimento n. 321370 del giorno 7 agosto 2025 l’Agenzia delle Entrate ha aggiornato il modello (con istruzioni e specifiche tecniche) per l’esercizio dell’opzione per la cessione del credito o lo sconto in fattura delle spese sostenute nel 2025 nell’ambito del Superbonus.

Scarica il Modello con le relative istruzioni

Il nuovo modello dovrà essere utilizzato dai contribuenti a partire dall'8 settembre 2025 e fino a giorno 16 marzo 2026; restano comunque valide le comunicazioni trasmesse fino a giorno 7 settembre 2025 utilizzando il precedente modello.

Il nuovo modello aggiorna la versione precedente, risalente al 3 febbraio 2022, e recepisce le novità in tema di blocco delle cessioni, oltre al mutato quadro normativo su di cessione o sconto di crediti edilizi.

Si attende l’aggiornamento del software ministeriale CIR20 e dei relativi controlli telematici.

Gli interventi esclusi dal nuovo modello

Rispetto alla versione precedente del 2022, la principale novità del nuovo modello è l’esclusione dalla tabella dei codici degli interventi agevolati di quei bonus fiscali che nel 2025 non sono più cedibili o scontabili in fattura, o che non sono più attivi:

• ecobonus ordinario;
• bonus casa;
• bonus facciate;
• bonus per l’eliminazione delle barriere architettoniche;
• eco-sisma bonus;
• interventi sulle parti comuni, per più del 25% dell’involucro, di cui al decreto del 26 giugno 2015.

Quindi il modello recepisce l’esclusione per i bonus minori della possibilità di cedere o scontare in fattura i crediti; ciò perché il modello assorbe il fatto che il DL 34/2020, all’articolo 121, prevedeva che per la generalità dei bonus edilizi fosse possibile optare per lo sconto in fattura o la cessione del credito solo per gli anni 2020, 2021, 2022, 2023, 2024.

In ragione di ciò, a partire dall’anno fiscale 2025, per la generalità dei bonus edilizi l’opzione non è più esercitabile, eccezione fatta per le spese relative al Superbonus.

Va segnalato che il modello prevede ancora la possibilità di optare per lo sconto in fattura o la cessione del credito anche per il Sisma bonus acquisti. Non è chiaro se questa si debba considerare una svista o se l’Agenzia, così facendo, ha abbracciato una lettura estensiva della norma che prevede la possibilità di usufruire di questi bonus anche nel 2025.

Le novità del modello

Fondamentalmente la struttura del modello è rimasta analoga a quella della precedente versione del 2022, di cui rappresenta una versione snellita. Tra le modifiche più rilevanti va segnalato che:

• sono state mantenute solo le tipologie di intervento relative al Superbonus, ed eliminati i codici relativi alle detrazioni non più cedibili (si veda il paragrafo precedente);
• non è più presente la casella Periodo che, nel modello precedente, richiedeva di distinguere le spese tra sostenute nel primo o nel secondo semestre del 2020.
• non è più presente la casella Edilizia libera, in quanto non ci sono più interventi sostenibili nel 2025, con crediti che possono essere scontati in fattura o ceduti, per i quali non sia richiesta una comunicazione allo Sportello Unico dell’Edilizia;
• sono stati eliminati i campi relativi alla “cessione delle rate residue”: il nuovo modello recepisce il fatto che dal 29 maggio 2024 non è più consentita la cessione delle rate residue di detrazione, quelle successive alla prima, in applicazione del comma 7 dell’articolo 4-bis del DL 39/2024.

Per il resto, con il nuovo modello restano invariate le regole operative di base, in relazione:

• alla determinazione dell’ammontare della detrazione, dello sconto in fattura e del credito cedibile;
• ai termini e alle modalità di invio della comunicazione;
• alla possibilità di esercitare le opzioni di cessione o sconto durante lo stato di avanzamento lavori (è previsto il limite di due SAL, ognuno dei quali riferito ad almeno il 30% dei lavori);
• all’obbligo di asseverazioni tecniche, di congruità delle spese e di allegazione del visto di conformità.

• Provvedimento AdE 321370 del 07.08.2025

Il CNDCEC ha pubblicato un nuovo documento di studio intitolato :“La tassazione delle plusvalenze su immobili oggetto di interventi agevolati con il c.d. “superbonus”: aspetti controversi” elaborato dalla Commissione di studio “Fiscalità immobiliare e della transizione ecologica".

Il documento esamina la nuova fattispecie impositiva (introdotta a partire dal 1° gennaio 2024 fra i redditi diversi) costituita dalle plusvalenze su cessioni di immobili oggetto di interventi agevolati con il Superbonus conclusi da non più di dieci anni e, in particolare, alcune questioni di non immediata e univoca interpretazione. Vediamo i principali contenuti.

Tassazione Plusvalenze superbonus: il contenuto del documento dei Commercialisti del 9 luglio

Il documento La tassazione delle plusvalenze su immobili oggetto di interventi agevolati con il c.d. “superbonus”: aspetti controversi”  del CNDCEC approfondisce i seguenti punti:

• premessa e prime interpretazioni di prassi dell’Agenzia delle Entrate
• immobile acquisito per successione e successivamente oggetto di interventi “Superbonus”
• immobile acquistato fruendo del “Sismabonus Acquisti” in versione “Superbonus” 
• interventi “Superbonus” effettuati dal donante 
• immobile oggetto di interventi “Superbonus” senza trasformazione urbanistica ed edilizia
• cessione dell’immobile antecedentemente alla fine dei lavori
• cessione tramite il contratto di “Rent to Buy” 

Superbonus e plusvalenze: quando scatta la tassazione?

Il documento evidenzia quando scatta la tassazione nella cessione di immobili oggetto di superbonus.

Dal 1° gennaio 2024, il legislatore ha introdotto una nuova fattispecie di tassazione delle plusvalenze: è imponibile il guadagno realizzato dalla cessione a titolo oneroso di immobili su cui siano stati eseguiti interventi Superbonus, conclusi da non più di dieci anni.

Questo si applica a prescindere da:

• quota di detrazione fruita (110%, 90%, ecc.);
• modalità di fruizione (dichiarazione, sconto in fattura, cessione del credito);
• durata del possesso;
• soggetto beneficiario (proprietario, comodatario, familiare convivente).

Tuttavia, non tutte le cessioni rientrano nel perimetro della norma.

L’Agenzia ha chiarito che la plusvalenza è imponibile solo se i lavori Superbonus risultano conclusi. 

In altre parole, se la cessione dell’immobile avviene prima della conclusione degli interventi agevolati, non si applica la tassazione prevista dalla lett. b-bis.

Non basta che i lavori siano avviati o che siano stati sostenuti costi agevolabili: devono essere ultimati.

Il documento riporta un utile esempio, immaginiamo il contribuente Tizio, proprietario di un appartamento in un edificio condominiale in cui sono in corso lavori Superbonus. Ha già sostituito gli infissi (trainato), ma il cappotto termico sulle parti comuni (trainante) è ancora in corso.

Se Tizio vende l’immobile ora, non realizza una plusvalenza imponibile ai sensi della lett. b-bis, poiché non si è ancora concluso l’intervento agevolato nel suo complesso.

Inoltre, relativamente alla data di fine lavori, viene speciifcato che nei casi in cui i lavori richiedano un titolo edilizio (permesso, SCIA, ecc.), la data di presentazione della comunicazione di fine lavori costituisce il riferimento per l’inizio del periodo decennale.

Per gli interventi Superbonus effettuati con CILAS, che non impone formalmente la comunicazione di fine lavori, è comunque consigliato trasmettere una comunicazione agli uffici comunali, al fine di documentare la conclusione.

Ulteriori riferimenti temporali utili possono essere:

• la comunicazione ENEA per gli interventi di efficientamento energetico (entro 90 giorni dalla fine lavori);
• la data delle attestazioni tecniche (es. modelli B-1 e B-2 per sismabonus);
• il collaudo finale da parte del direttore dei lavori.

In caso di interventi articolati, l’Agenzia invita a considerare l’intervento nella sua interezza: se vi sono più fasi (trainanti e trainati), la data da considerare è quella della conclusione finale, non quella di singole lavorazioni o SAL intermedi.

Con Risposta alla Interrogazione parlamentare n 5-04143 rubricata Iniziative volte a garantire la piena fruizione delle agevolazioni fiscali per interventi edilizi ammessi al cosiddetto Super- bonus 110% si fornisce un importante chiarimento, vediamolo.

Bonus edilizi scaduti per contenzioso: in arrivo istruzioni per utilizzarli

I crediti d'imposta per interventi edilizi ammessi al superbonus 110 per cento maturati entro il 31 dicembre 2023 debbano essere utilizzati in quattro annualità, senza la possibilità di riportare all'anno successivo la quota di credito non compensata.
In relazione agli stessi, gli Interroganti segnalano come siano state riscontrate difficoltà applicative relativamente al caso in cui i contribuenti, in caso di crediti d'imposta contestati dall'Agenzia delle entrate e successivamente riconosciuti spettanti all'esito del contenzioso, non riescono a usufruire del credito, in quanto la relativa quota risulterebbe « scaduta » e non più utilizzabile negli anni successivi a quello di competenza.
Considerato che non è prevista una procedura informatica che consenta di acquisire e riabilitare i crediti scaduti, gli stessi chiedono di sapere se le criticità esposte siano note e « quali soluzioni (si) intenda(no) adottare per consentire la piena fruizione dei crediti, considerando anche la possibile sopravvenuta incapienza del contribuente». 

Si ricorda che l'art 121 del decreto-legge n. 34 del 2020 prevede che i titolari delle detrazioni spettanti per taluni interventi edilizi (Superbonus e altri interventi) possano optare per la fruizione dell'agevolazione come sconto in fattura praticato dal fornitore che ha eseguito gli interventi, oppure possano cedere ad altri soggetti il credito corrispondente alla detrazione.
L'opzione deve essere comunicata telematicamente all'Agenzia delle entrate; nel caso in cui la comunicazione sia stata validamente effettuata, la detrazione si trasforma in credito d'imposta, che viene trasferito in capo al fornitore (in caso di sconto in fattura) o al primo cessionario; il credito d'imposta può essere ulteriormente ceduto, alle condizioni stabilite dal comma 1 del richiamato articolo 121.
Ai sensi del comma 3 del medesimo articolo, il credito d'imposta è utilizzabile in compensazione tramite modello F24, con la stessa ripartizione in rate annuali con la quale sarebbe stata utilizzata la detrazione; la quota di credito d'imposta non utilizzata nell'anno non può essere fruita negli anni successivi e non può essere richiesta a rimborso.
Gli Onorevoli interroganti segnalano che alcuni soggetti che hanno acquistato i crediti d'imposta in questione non sono in grado di utilizzarli integralmente, in quanto una o più rate sono state rese disponibili oltre il termine annuale di scadenza, a seguito di contenzioso con l'Amministrazione finanziaria che, a distanza di molto tempo dall'invio della comunicazione dell'opzione, si è risolto in senso favorevole al contribuente.
L'Agenzia riferisce che la comunicazione di esercizio dell'opzione da cui deriva il credito può essere scartata e poi eventualmente riattivata a seguito di autotutela o in esito a contenzioso favorevole al contribuente.
Se nelle more della conclusione del giudizio o della procedura di autotutela alcune rate annuali del credito risultino scadute, al titolare viene consentito comunque di fruirne.
Ad esempio, nel caso in cui le rate siano scadute per effetto dell'applicazione della citata procedura di controllo preventivo il provvedimento attuativo del Direttore dell'Agenzia delle entrate del 1 dicembre 2021 (punto 3.4) ha disposto che il termine finale di utilizzo del credito sia prorogato per un lasso di tempo pari al periodo di sospensione della comunicazione dell'opzione da cui deriva il credito.
Analogamente, sono prorogati i termini di utilizzo delle rate annuali dei crediti derivanti da comunicazioni che sono state oggetto di contenzioso, con esito definitivo favorevole al contribuente.
Per consentire al contribuente di fruire del credito ordinariamente scaduto, viene posticipata la data di fine validità di ciascuna rata annuale, per tener conto del periodo in cui è stata inutilizzabile.
Tale attività, tuttavia, non può essere svolta in via automatizzata in quanto necessita di una valutazione caso per caso delle singole fattispecie che possono incorrere nella problematica sopra descritta e, dunque necessita di interventi puntuali, da effettuare in base alle segnalazioni di volta in volta pervenute.
Sarà cura dell'Agenzia fornire istruzioni alle strutture coinvolte in dette attività, per assicurare una gestione ancora più efficace delle fattispecie segnalate.

L'agenzia delle entrate ha pubblicato la Circolare n 8 del 19 giugno con chiarimenti su tutte le novità della Legge di Bilancio 2025 per: 

• Bonus ristrutturazioni, 
• Ecobonus e Sismabonus, 
• Superbonus e interventi di sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale.

Vediamo in sintesi alcuni chiarimenti e conferme.

Detrazione recupero patrimonio edilizio 2025: chiarimenti ADE

La Circolare n 8/2025 ricorda che come stabilito dalla legge di Bilancio 2025, le detrazioni fiscali per interventi di recupero del patrimonio edilizio, Ecobonus e Sismabonus sono prorogate fino al 2027, con aliquote maggiorate per i proprietari (o titolari di diritti reali di godimento) nel caso in cui l’immobile sia adibito ad abitazione principale. 

In particolare, per la “prima casa” lo sconto fiscale sale al 50% (al posto del 36%) per le spese sostenute quest’anno e al 36% (anziché 30%) per quelle affrontate negli anni 2026 e 2027. 

La detrazione resta quella più elevata anche se l’immobile è adibito a dimora abituale di un familiare del contribuente (coniuge, parente entro il terzo grado e affini entro il secondo). 

Attenzione al fatto che, per usufruire dell’agevolazione maggiorata, che spetta anche per gli interventi realizzati sulle pertinenze, come garage e cantine, è necessario che l’immobile venga adibito a prima casa alla fine dei lavori.

Ecobonus e bonus ristrutturazioni 2025: istruzioni ADE

Le Entrate specificano che nel 2025, continueranno a essere incentivati nell’ambito dell’Ecobonus e del bonus ristrutturazioni gli interventi di sostituzione di impianti di climatizzazione invernale maggiormente in linea con le esigenze di tutela dell’ambiente.

I benefici fiscali si applicano infatti:

• ai microcogeneratori (anche se alimentati da combustibili fossili), 
• ai generatori a biomassa,
• alle pompe di calore ad assorbimento a gas 
• ai sistemi ibridi che integrano pompa di calore e caldaia a condensazione. 

Dal 2025, invece, non saranno più previsti incentivi per la sostituzione di impianti di riscaldamento invernale con caldaie a condensazione e con i generatori d’aria calda a condensazione, alimentati a combustibili fossili, in linea con la Direttiva UE 2024/1275. 

In questo caso, restano comunque detraibili le spese sostenute entro il 31 dicembre 2024, anche se gli interventi saranno completati dopo il 1° gennaio 2025.

Con Risposta a interpello n 15 del 28 gennaio le Entrate chiariscono il perimetro del superbonus per un condominio che ha sospeso varie volte i lavori approvati e programmati, superando il termine del 29 marzo 2024 spartiacque per poter usufruire ancora dello sconto in fattura secondo le vecchie regole della misura agevolativa.

Per questo motivo ha chiesto come gestire la sistuazione dei lavori in corso.

In sintesi le Entrate con la risposta hanno chiarito che il condominio può continuare a fruire dello sconto in fattura anche per i lavori eseguiti dopo il 30 marzo 2024, purché siano rispettate le condizioni di legge e le aliquote applicabili (70% nel 2024 e 65% nel 2025).

Vediamo il dettaglio del caso di specie e la replica ADE.

Superbonus: quando il condominio può ancora usare lo sconto in ft

Nella risposta a interpello n 15/2025 l'istante è un condominio che domanda chiariementi sull'esercizio delle opzioni per lo sconto in fattura o la cessione del credito d’imposta ai sensi dell’articolo 121 del Decreto Rilancio (D.L. n. 34/2020), a seguito delle modifiche introdotte dal D.L. n. 39/2024.

Il Condominio istante ha deliberato interventi di riqualificazione ed efficientamento energetico rientranti nel Superbonus e ha presentato:

• CILA ordinaria (ai sensi dell’art. 78-bis della legge provinciale 15/2015);
• CILAS Superbonus in data 17 novembre 2022.

A causa delle modifiche normative del 2023, i lavori sono stati temporaneamente sospesi. 

Successivamente:

• una prima ditta ha iniziato i lavori e ha emesso una fattura con sconto in fattura al 70% il 26 marzo 2024.
• il condominio ha pagato il restante 30% tramite bonifico parlante il 29 marzo 2024.
• la stessa ditta ha poi lasciato l'incarico ed è stata individuata una nuova impresa esecutrice.

L'Istante chiede se, considerata la variante nella ditta esecutrice:

1. può continuare a beneficiare dello sconto in fattura, essendo già state sostenute spese documentate prima del 30 marzo 2024.
2. la variante alla CILAS incide sulla possibilità di mantenere il beneficio.

Per le Entrate la modifica dell’impresa esecutrice è una variante in corso d’opera e non incide sul diritto di esercitare l’opzione per lo sconto in fattura.

L'opzione per lo sconto in fattura può essere mantenuta perché:

• alla data del 30 marzo 2024, risultava già una spesa sostenuta (fattura emessa e pagamento eseguito).
• l'art. 1, comma 5, D.L. 39/2024 richiede solo che alla suddetta data ci sia almeno una spesa pagata per lavori già effettuati. La condizione è soddisfatta anche se i lavori verranno completati successivamente. Le varianti alla CILAS non precludono l'accesso al beneficio fiscale, secondo i chiarimenti della Circolare n. 13/E del 13 giugno 2023.

• Risposta AdE 15 del 28.01.2025 - Interpello