Studio Caruso

Pubblicato in Gazzetta Ufficiale n. 281 del 3 dicembre 2025, il testo della Legge del 02.12.2025 n. 182, recante "Disposizioni per la semplificazione e la digitalizzazione dei procedimenti in materia di attività economiche e di servizi a favore dei cittadini e delle imprese" con anche modifiche in ambito edilizia.

Vediamo tutti i dettagli.

Silenzio-assenso permessi a costruire: da quando

L’articolo 40 introduce il meccanismo del silenzio-assenso per i permessi di costruire riguardanti immobili sottoposti a vincoli relativi all’assetto idrogeologico, ambientali, paesaggistici o culturali, per i quali siano ottenuti e validi i relativi provvedimenti di autorizzazione, nulla osta o assensi comunque denominati.
L’articolo 40 modifica l’articolo 20, comma 8, del D.P.R. 380/2001 (Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia, di seguito TU Edilizia) che disciplina il procedimento per il rilascio del permesso di costruire.
L’articolo 20 TU Edilizia prevede che il procedimento, a istanza di parte, si concluda con una proposta di provvedimento finale entro 60 giorni dalla
presentazione della domanda allo sportello unico. 

Entro i successivi 30 giorni, il responsabile dell’adozione del provvedimento finale adotta il provvedimento. Il procedimento può essere interrotto una sola volta e si applica, quando prevista, la disciplina sulla conferenza dei servizi.
Il comma 8 previgente alla novella dispone che, decorso inutilmente il termine per l’adozione del provvedimento conclusivo, ove il dirigente o il responsabile
dell’ufficio non abbia opposto motivato diniego, sulla domanda di permesso di costruire si intende formato il silenzio-assenso, fatti salvi i casi in cui sussistano
vincoli relativi all’assetto idrogeologico, ambientali, paesaggistici o culturali, per i quali si applicano le disposizioni sulla conferenza dei servizi.
In particolare, la lettera a) sopprime la parte del medesimo comma 8, primo periodo, che impedisce la formazione del silenzio-assenso in caso di sussistenza di vincoli relativi all’assetto idrogeologico, ambientali, paesaggistici o culturali e assoggetta la domanda, in presenza di tali vincoli, alla conferenza dei servizi.
La lettera b) integra invece il medesimo comma 8, primo periodo, assoggettando la domanda di permesso di costruire per cui sussistano vincoli di assetto idrogeologico, ambientali, paesaggistici o culturali alle disposizioni sulla conferenza dei servizi previste agli articoli 14 e seguenti della Legge 241/1990, facendo tuttavia salva la formazione del silenzio- assenso sulla domanda stessa nel caso in cui per il medesimo intervento siano stati già acquisiti e siano in corso di validità i relativi provvedimenti formali di autorizzazione, nulla osta o altri atti di assenso, comunque denominati, previsti dalla normativa vigente e rilasciati dall’autorità preposta alla cura dei predetti interessi sugli elaborati progettuali oggetto della domanda di permesso di costruire.

Con l’iter della Legge di Bilancio 2026 in fase finale, è ormai sul tavolo della maggioranza un pacchetto di emendamenti che prevede una sanatoria edilizia su larga scala.

Le misure allo studio

Si prevede la riapertura del condono previsto dal Decreto‑legge 269/2003, con estensione su tutto il territorio nazionale. Saranno sanabili — purché rispettino vincoli urbanistici e siano conformi agli strumenti vigenti al 31 marzo 2003 — una serie di abusi edilizi come tettoie, balconi, pergolati, logge, ristrutturazioni interne ed esterne, restauro, manutenzioni straordinarie e altri interventi di modesta entità.

Non rientrano invece nella sanatoria le nuove costruzioni completamente abusive, ampliamenti volumetrici significativi, sopraelevazioni, o edifici in aree con vincoli paesaggistici o ambientali severi.

Procedura e tempistiche

Gli emendamenti sono già inseriti nel fascicolo della manovra e sono considerati “con elevata probabilità” di approvazione da parte del Parlamento.
La norma prevederebbe che le opere da sanare siano ultimate entro il 30 settembre 2025 per poter accedere alla sanatoria.
Tuttavia, la sanatoria non sarebbe automatica: servirà una legge di recepimento da parte delle Regioni, che definirà le modalità effettive di adesione. 

Perché la misura fa discutere

Da un lato, la sanatoria può offrire un’opportunità concreta a chi ha regolarizzato – anche involontariamente – situazioni non in regola da tempo, evitando demolizioni o procedure sanzionatorie. Dall’altro, la riapertura di un condono — soprattutto su scala nazionale — riaccende il dibattito sull’equità, il rispetto delle regole urbanistiche e il rischio che incentivi l’abusivismo.

Con la Risoluzione n 62 del 30 ottobre le Entrate replicano a quesito sulla tassazione delle plusvalenze degli immobili ceduti e agevolati con il superbonus.

In sintesi viene specificato che non si evita la tassazione se l'immobile proviene da donazione.

Vediamo il caso di specie e la replica ADE.

Immobile soggetto a superbonus: tasssata la plusvalenza anche ricevuto in donazione

L’Agenzia delle Entrate, con la Risoluzione n. 62 del 30 ottobre 2025, ha chiarito un dubbio cruciale in materia di tassazione immobiliare: 

• la plusvalenza derivante dalla vendita di un immobile ricevuto in donazione, oggetto di interventi agevolati con Superbonus, è imponibile.

Con il documento di prassi viene ricordato che il Superbonus 110%, introdotto dall’art. 119 del D.L. n. 34/2020 (Decreto Rilancio), ha incentivato lavori di efficientamento energetico e miglioramento sismico, con possibilità di detrazione fiscale, sconto in fattura o cessione del credito.

Dal 1° gennaio 2024, la Legge di Bilancio (art. 1, commi 64-67, L. 213/2023) ha introdotto una nuova forma di plusvalenza imponibile sulla vendita di immobili oggetto di tali interventi.

Nel caso di specie un contribuente ha ricevuto in donazione, nel 2012, un immobile dalla madre (a sua volta subentrata per successione). 

Negli anni successivi ha realizzato interventi edilizi agevolati con Superbonus, terminati nel dicembre 2024. 

L’immobile non è mai stato adibito ad abitazione principale.

Ora l’istante intende cedere a titolo oneroso l’immobile e chiede se la plusvalenza derivante dalla vendita sia imponibile.

Egli ritiene non dovuta alcuna tassazione, sostenendo che, trattandosi di un bene originariamente ricevuto dalla madre per successione, debba valere l’esclusione prevista dall’art. 67 del TUIR.

Vediamo come replica l'Agenzia

Immobile con superbonus ceduto: chiarimenti ADE per quelli ricevuti per donazione

La Legge di Bilancio 2024 ha inserito nel TUIR (DPR 917/1986) il nuovo articolo 67, comma 1, lett. b-bis) che prevede la tassazione delle plusvalenze derivanti dalla prima cessione a titolo oneroso di immobili oggetto di interventi Superbonus conclusi da non più di dieci anni.

Sono tuttavia escluse dalla tassazione:

1. le cessioni di immobili acquisiti per successione;
2. gli immobili adibiti ad abitazione principale del cedente o dei familiari per la maggior parte del decennio antecedente.

L’Agenzia ribadisce che la donazione non è equiparabile alla successione: la norma è chiara nell’indicare solo i beni acquisiti per successione come esclusi dalla nuova plusvalenza.Non rileva, nel caso di specie che il donante avesse acquisito l’immobile per successione.

Quindi, l’immobile ricevuto in donazione è soggetto alla nuova imposta, se rivenduto entro dieci anni dalla fine dei lavori, nel caso specifico:

• l’immobile non è stato ereditato, ma donato;
• non è abitazione principale;
• gli interventi si sono conclusi nel 2024;
• la vendita avverrebbe prima del 2034.

La plusvalenza è imponibile, secondo il nuovo art. 67 TUIR, non tutti gli immobili ristrutturati con Superbonus generano plusvalenze tassabili, infatti sono esclusi:

• immobili ereditati (successione);
• immobili adibiti ad abitazione principale del cedente o di familiari per almeno 5 o 10 anni;
• immobili venduti dopo 10 anni dalla fine dei lavori agevolati.

Come si calcola la plusvalenza?

Nella risoluzione viene evidenziato come si calcola la plusvalenza, l'articolo 68 del TUIR, nel testo in vigore a seguito delle modifiche apportate dall'articolo 1, comma 64, lett. b), nn. 1), 2) e 3), della citata legge di bilancio 2024, prevede che «le plusvalenze di cui alle lettere a), b) e b bis) del comma 1 dell'articolo 67 sono costituite dalla differenza tra i corrispettivi percepiti nel periodo di imposta e il prezzo di acquisto o il costo di
costruzione del bene ceduto, aumentato di ogni altro costo inerente al bene medesimo. Per gli immobili di cui alle lettere b) e b bis) del comma 1 dell'articolo 67 acquisiti per donazione si assume come prezzo di acquisto o costo di costruzione quello sostenuto dal donante. Per gli immobili di cui alla lettera bbis) del comma 1 dell'articolo 67, ai fini della determinazione dei costi inerenti al bene, nel caso in cui gli interventi agevolati ai sensi dell'articolo 119 del decreto legge 19 maggio 2020, n. 34, convertito, con modificazioni, dalla legge 17 luglio 2020, n. 77, si siano conclusi da non più di cinque anni all'atto della cessione, non si tiene conto delle spese relative a tali interventi, qualora si sia fruito dell'incentivo nella misura del 110 per cento e siano state esercitate le opzioni di cui all'articolo 121, comma 1, lettere a) e b), del citato decreto legge n. 34 del 2020. Nel caso in cui gli interventi agevolati si siano conclusi da più di cinque anni all'atto della cessione, nella determinazione dei costi inerenti al bene si tiene conto del 50 per cento di tali spese, qualora si sia fruito dell'incentivo nella misura del 110 per cento e siano state esercitate le opzioni di cui al periodo precedente. Per i medesimi immobili di cui alla lettera bbis) del comma 1 dell'articolo 67, acquisiti o costruiti, alla data della cessione, da oltre cinque anni, il prezzo di acquisto o il costo di costruzione, determinato ai sensi dei periodi precedenti, è rivalutato in base alla variazione dell'indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati».

In sintesi, la plusvalena si calcola come:

Prezzo di vendita

 – Costo di acquisto/donazione

 + costi documentati

Per gli immobili ricevuti in donazione, si assume il costo sostenuto dal donante, se i lavori Superbonus:

• sono conclusi da meno di 5 anni, e si è usufruito del 110% con cessione del credito o sconto in fattura, le spese non si considerano deducibili;
• sono conclusi da più di 5 anni, è deducibile solo il 50% delle spese.

La Risoluzione n. 62/2025 fornisce un chiarimento decisivo chiarendo che la vendita di un immobile ricevuto in donazione, oggetto di Superbonus, genera una plusvalenza imponibile se avviene entro 10 anni dalla fine dei lavori.

• Risoluzione AdE 62 del 30.10.2025

Con il Principio di Diritto n 7/2025 l'agenzia delle entrate spiega quando spettano i bonus edilizi agli eredi di un immobile.

In particolare, l’Amministrazione fornisce un’interpretazione univoca del comportamento da adottare quando un erede non detiene materialmente e direttamente l’immobile al momento dell’apertura della successione.

Innanzitutto viene ricordato il perimetro dell'articolo 16 bis del Tuir che disciplina l’applicazione delle detrazioni fiscali per le spese relative agli interventi di recupero del patrimonio edilizio realizzati su parti comuni di edifici residenziali e su singole unità immobiliari residenziali di qualsiasi categoria catastale e relative pertinenze. 

La detrazione è attualmente del 36% e sale al 50% nel caso in cui il beneficiario sia titolare del diritto di proprietà o di un diritto reale di godimento per gli interventi effettuati sulla casa adibita ad abitazione principale.

Quando cambia la titolarità dell’immobile, specifica l'agenzia, le quote di detrazione non fruite dal titolare originario dell’agevolazione vengono trasferite al nuovo proprietario, che potrà beneficiarne per i successivi periodi d’imposta salvo diversi accordi tra le parti interessate. 

Se il trasferimento avviene mortis causa del contribuente con diritto di detrazione, lo sconto Irpef passa, per intero, esclusivamente all’erede che conservi la detenzione materiale e diretta del bene.

Successione ereditaria immobile: quando gli eredia suberntrano nei bonus edilizi

L'agenzia evidenzia che come più volte ricordato anche da altri documenti di prassi, per usufruire dell’agevolazione la detenzione materiale e diretta dell’immobile acquisito deve sussistere per l’intera durata del periodo d’imposta di riferimento. 

Quindi l’erede non può utilizzare le rate residue per le annualità in cui, ad esempio, l’immobile è locato o concesso in comodato anche se soltanto per una parte dell’anno.

Tuttavia, si precisa che la norma non prevede che per usufruire della detrazione “ereditata” la detenzione dell’abitazione debba sussistere necessariamente nell’anno stesso di apertura della successione. 

Ciò che conta è che la condizione di detenzione materiale e diretta del bene esista per tutto il periodo d’imposta in cui l’erede beneficerà delle quote residue. 

Come ha precisato la Circolare n. 17/2023 il nuovo proprietario “al termine del contratto di locazione o di comodato, potrà beneficiare delle eventuali rate residue di competenza”.

Pertanto con la il principio di diritto in oggetto l’Agenzia evidenzia che:               

• se nell’anno di apertura della successione nessun erede detiene materialmente e direttamente l’immobile, ad esempio perché è locato o dato in comodato a terzi, non sarà possibile usufruire per quell’anno della relativa quota di detrazione
• se negli anni successivi uno o più eredi acquisiscono la detenzione materiale e diretta dell’immobile, gli stessi potranno beneficiare delle eventuali quote annuali residue.

Inoltre si precisa ancora che, comunque, è necessario che l’erede detenga l’immobile per l’intero periodo d’imposta in cui applica la detrazione e cioè dal 1° gennaio al 31 dicembre del periodo di riferimento. In pratica, se l’acquisizione è avvenuta in corso d’anno, per quel periodo d’imposta la detrazione salta.

Qualora il numero di eredi che detengono materialmente e direttamente l’immobile varia da un anno all’altro, anche il diritto alla detrazione deve essere ripartito proporzionalmente tra loro per ciascun periodo in base alla detenzione effettiva.

L’Amministrazione finanziaria, specifica concludendo che le suddette regole sono valide anche per le quote non usufruite dal defunto di altre detrazioni fiscali e in particolare per: superbonus, ecobonus e bonus verde. 

• Risposta AdE 7 del 02.10.2025 - Principio di diritto

Con Risposta alla Interrogazione parlamentare n 5-04143 rubricata Iniziative volte a garantire la piena fruizione delle agevolazioni fiscali per interventi edilizi ammessi al cosiddetto Super- bonus 110% si fornisce un importante chiarimento, vediamolo.

Bonus edilizi scaduti per contenzioso: in arrivo istruzioni per utilizzarli

I crediti d'imposta per interventi edilizi ammessi al superbonus 110 per cento maturati entro il 31 dicembre 2023 debbano essere utilizzati in quattro annualità, senza la possibilità di riportare all'anno successivo la quota di credito non compensata.
In relazione agli stessi, gli Interroganti segnalano come siano state riscontrate difficoltà applicative relativamente al caso in cui i contribuenti, in caso di crediti d'imposta contestati dall'Agenzia delle entrate e successivamente riconosciuti spettanti all'esito del contenzioso, non riescono a usufruire del credito, in quanto la relativa quota risulterebbe « scaduta » e non più utilizzabile negli anni successivi a quello di competenza.
Considerato che non è prevista una procedura informatica che consenta di acquisire e riabilitare i crediti scaduti, gli stessi chiedono di sapere se le criticità esposte siano note e « quali soluzioni (si) intenda(no) adottare per consentire la piena fruizione dei crediti, considerando anche la possibile sopravvenuta incapienza del contribuente». 

Si ricorda che l'art 121 del decreto-legge n. 34 del 2020 prevede che i titolari delle detrazioni spettanti per taluni interventi edilizi (Superbonus e altri interventi) possano optare per la fruizione dell'agevolazione come sconto in fattura praticato dal fornitore che ha eseguito gli interventi, oppure possano cedere ad altri soggetti il credito corrispondente alla detrazione.
L'opzione deve essere comunicata telematicamente all'Agenzia delle entrate; nel caso in cui la comunicazione sia stata validamente effettuata, la detrazione si trasforma in credito d'imposta, che viene trasferito in capo al fornitore (in caso di sconto in fattura) o al primo cessionario; il credito d'imposta può essere ulteriormente ceduto, alle condizioni stabilite dal comma 1 del richiamato articolo 121.
Ai sensi del comma 3 del medesimo articolo, il credito d'imposta è utilizzabile in compensazione tramite modello F24, con la stessa ripartizione in rate annuali con la quale sarebbe stata utilizzata la detrazione; la quota di credito d'imposta non utilizzata nell'anno non può essere fruita negli anni successivi e non può essere richiesta a rimborso.
Gli Onorevoli interroganti segnalano che alcuni soggetti che hanno acquistato i crediti d'imposta in questione non sono in grado di utilizzarli integralmente, in quanto una o più rate sono state rese disponibili oltre il termine annuale di scadenza, a seguito di contenzioso con l'Amministrazione finanziaria che, a distanza di molto tempo dall'invio della comunicazione dell'opzione, si è risolto in senso favorevole al contribuente.
L'Agenzia riferisce che la comunicazione di esercizio dell'opzione da cui deriva il credito può essere scartata e poi eventualmente riattivata a seguito di autotutela o in esito a contenzioso favorevole al contribuente.
Se nelle more della conclusione del giudizio o della procedura di autotutela alcune rate annuali del credito risultino scadute, al titolare viene consentito comunque di fruirne.
Ad esempio, nel caso in cui le rate siano scadute per effetto dell'applicazione della citata procedura di controllo preventivo il provvedimento attuativo del Direttore dell'Agenzia delle entrate del 1 dicembre 2021 (punto 3.4) ha disposto che il termine finale di utilizzo del credito sia prorogato per un lasso di tempo pari al periodo di sospensione della comunicazione dell'opzione da cui deriva il credito.
Analogamente, sono prorogati i termini di utilizzo delle rate annuali dei crediti derivanti da comunicazioni che sono state oggetto di contenzioso, con esito definitivo favorevole al contribuente.
Per consentire al contribuente di fruire del credito ordinariamente scaduto, viene posticipata la data di fine validità di ciascuna rata annuale, per tener conto del periodo in cui è stata inutilizzabile.
Tale attività, tuttavia, non può essere svolta in via automatizzata in quanto necessita di una valutazione caso per caso delle singole fattispecie che possono incorrere nella problematica sopra descritta e, dunque necessita di interventi puntuali, da effettuare in base alle segnalazioni di volta in volta pervenute.
Sarà cura dell'Agenzia fornire istruzioni alle strutture coinvolte in dette attività, per assicurare una gestione ancora più efficace delle fattispecie segnalate.

La Circolare n 8/2025 delle Entrate ha chiarito tra gli altri, il punto della maggiorazione delle detrazioni relative a ecobonus, bonus ristrutturazioni e sismabonus.

Vediamo il paragrafo della circolare che ne chiarisce le condizioni dopo le modifiche approvate dalla legge di bilancio 2025.

Ecobonus, ristrutturazioni e sismabonus: quando spetta la maggiore detrazione

Come evidenziato nel paragrafo 2 della circoalre gli articoli 14, comma 3-quinquies (Ecobonus), e 16, commi 1 (recupero del patrimonio edilizio), e 1-septies.1 (Sismabonus) del d.l. n. 63 del 2013, a seguito delle modifiche introdotte dalla legge di bilancio 2025, prevedono che la detrazione, per i rispettivi interventi, è elevata:

• al 50 per cento per le spese sostenute nell’anno 2025 
• e al 36 per cento per quelle sostenute negli anni 2026 e 2027,

nel caso in cui le medesime spese siano sostenute dai titolari del diritto di proprietà o di un diritto reale di godimento per interventi sull’unità immobiliare adibita ad abitazione principale.
Per espressa previsione normativa, la maggiorazione spetta, quindi, a condizione che:

• il contribuente sia titolare di un diritto di proprietà (compresa la nuda proprietà e la proprietà superficiaria) o di un diritto reale di godimento sull’unità immobiliare (usufrutto, uso, abitazione);
• l’unità immobiliare sia adibita ad abitazione principale.

Al riguardo, si evidenzia che, per il riconoscimento della maggiorazione, fermi restando tutti gli altri requisiti stabiliti dalla normativa di riferimento, è necessario che, in relazione alle spese sostenute dal 1° gennaio 2025, per i predetti interventi, il contribuente risulti titolare del diritto di proprietà o di un diritto reale di godimento sull’unità immobiliare al momento di inizio dei lavori o di sostenimento della spesa, se antecedente

Vista la limitazione operata dalla norma, che si riferisce solo ai proprietari o ai possessori dell’immobile oggetto degli interventi in quanto titolari di altro diritto reale di godimento, il familiare convivente nonché il detentore dell’immobile (ad esempio, il locatario o il comodatario) possono applicare, nel rispetto di ogni altra condizione, la detrazione nella misura del 36 per cento delle spese sostenute nel 2025 e del 30 per cento delle spese sostenute nel 2026 e nel 2027.

Con riferimento al requisito della destinazione dell’unità immobiliare ad abitazione principale, in linea con quanto evidenziato con la circolare n. 13/E del 2023, in materia di Superbonus, si ritiene che possa essere applicata la definizione del comma 3-bis dell’articolo 10 del TUIR, secondo cui «per abitazione principale si intende quella nella quale la persona fisica, che la possiede a titolo di proprietà o altro diritto reale, o i suoi familiari dimorano abitualmente. Non si tiene conto della variazione della dimora abituale se dipendente da ricovero permanente in istituti di ricovero o sanitari, a condizione che l’unità immobiliare non risulti locata».

Ai fini dell’applicazione della detrazione con l’aliquota più elevata, rientra in tale nozione anche l’unità immobiliare adibita a dimora abituale di un familiare del contribuente (coniuge, parenti entro il terzo grado e affini entro il secondo grado, ai sensi dell’articolo 5, comma 5, del TUIR).

Resta inteso che, nell’ipotesi in cui sia teoricamente possibile effettuare la scelta in relazione a due immobili, uno adibito a propria dimora abituale e un altro adibito a dimora abituale di un proprio familiare, occorre far riferimento esclusivamente all’immobile adibito a dimora abituale del titolare dell’immobile, a nulla rilevando che il secondo immobile sia adibito a dimora abituale di un familiare.

La maggiorazione spetta, altresì, nel caso in cui gli interventi siano realizzati su pertinenze o su aree pertinenziali, già dotate del vincolo di

pertinenzialità con l’unità immobiliare adibita ad abitazione principale, anche se realizzati soltanto sulle pertinenze in questione.

Si ritiene, inoltre, che, qualora l’unità immobiliare non sia adibita ad abitazione principale all’inizio dei lavori, la maggiorazione spetti per le spese sostenute per i predetti interventi a condizione che il medesimo immobile sia adibito ad abitazione principale al termine dei lavori

Con riferimento al c.d. “Sismabonus acquisti”, l'agenzia ricorda che la misura della detrazione di cui al comma 1-septies dell’articolo 16 del d.l. n. 63 del 2013 è parametrata al prezzo della singola unità immobiliare acquistata, risultante nell’atto pubblico di compravendita e, comunque, entro un ammontare massimo di spesa pari a 96.000 euro per ciascuna unità immobiliare. 

Ciò posto, ai fini della fruizione dell’aliquota maggiorata prevista dal nuovo comma 1-septies.1 del medesimo articolo 16, si ritiene che l’unità immobiliare oggetto di compravendita deve essere adibita ad abitazione principale del contribuente entro il termine di presentazione della dichiarazione dei redditi relativa all’anno in cui fruisce per la prima volta della detrazione. 

Identiche considerazioni valgono anche per gli interventi di ristrutturazione o restauro e risanamento conservativo di interi fabbricati, previsti dal comma 3 dell’articolo 16-bis del TUIR 20 .

Si precisa inoltre che ai fini della fruizione dell’aliquota maggiorata per la detrazione per l’acquisto o la costruzione di box o posti auto pertinenziali, ai sensi dell’articolo 16-bis, comma 1, lettera d), del TUIR 21 , l’acquirente deve adibire ad abitazione principale l’immobile di cui il box o il posto auto costituisce pertinenza entro il suddetto termine di presentazione della dichiarazione dei redditi relativa all’anno in cui fruisce per la prima volta della detrazione.

Nel caso in cui gli interventi agevolati riguardino parti comuni degli edifici, si ritiene che la maggiorazione debba essere applicata alla quota di spese imputata al singolo condomino, ammessa alla detrazione nel rispetto degli altri requisiti previsti dalla norma, se il medesimo è proprietario o titolare di diritto reale di godimento dell’unità immobiliare destinata ad abitazione principale. 

Tali circostanze devono essere verificate, come detto per le singole unità immobiliari, all’inizio dei lavori per quanto attiene la titolarità dell’immobile, e al termine dei lavori per la destinazione dell’immobile ad abitazione principale.

Resta fermo che, per le spese imputate agli altri condòmini, non titolari di diritto di proprietà o diritto reale di godimento, ovvero, anche se titolari dei predetti diritti, che non abbiano adibito l’immobile ad abitazione principale, è possibile fruire delle detrazioni spettanti con le aliquote non maggiorate previste dalle disposizioni in commento, come sopra descritte. 

I medesimi chiarimenti sono validi anche per le spese per gli interventi su parti comuni effettuate in condomini minimi e in interi edifici di un unico proprietario.

Qualora siano rispettati i requisiti per accedere alla maggiorazione dell’aliquota di detrazione per gli interventi sull’unità immobiliare adibita ad abitazione principale, così come declinati nel presente paragrafo, si precisa, infine, che, se nel corso dei successivi periodi d’imposta di fruizione della detrazione l’immobile non è più destinato ad abitazione principale, il contribuente può continuare a beneficiare dell’aliquota maggiorata.

L'agenzia delle entrate ha pubblicato la Circolare n 8 del 19 giugno con chiarimenti su tutte le novità della Legge di Bilancio 2025 per: 

• Bonus ristrutturazioni, 
• Ecobonus e Sismabonus, 
• Superbonus e interventi di sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale.

Vediamo in sintesi alcuni chiarimenti e conferme.

Detrazione recupero patrimonio edilizio 2025: chiarimenti ADE

La Circolare n 8/2025 ricorda che come stabilito dalla legge di Bilancio 2025, le detrazioni fiscali per interventi di recupero del patrimonio edilizio, Ecobonus e Sismabonus sono prorogate fino al 2027, con aliquote maggiorate per i proprietari (o titolari di diritti reali di godimento) nel caso in cui l’immobile sia adibito ad abitazione principale. 

In particolare, per la “prima casa” lo sconto fiscale sale al 50% (al posto del 36%) per le spese sostenute quest’anno e al 36% (anziché 30%) per quelle affrontate negli anni 2026 e 2027. 

La detrazione resta quella più elevata anche se l’immobile è adibito a dimora abituale di un familiare del contribuente (coniuge, parente entro il terzo grado e affini entro il secondo). 

Attenzione al fatto che, per usufruire dell’agevolazione maggiorata, che spetta anche per gli interventi realizzati sulle pertinenze, come garage e cantine, è necessario che l’immobile venga adibito a prima casa alla fine dei lavori.

Ecobonus e bonus ristrutturazioni 2025: istruzioni ADE

Le Entrate specificano che nel 2025, continueranno a essere incentivati nell’ambito dell’Ecobonus e del bonus ristrutturazioni gli interventi di sostituzione di impianti di climatizzazione invernale maggiormente in linea con le esigenze di tutela dell’ambiente.

I benefici fiscali si applicano infatti:

• ai microcogeneratori (anche se alimentati da combustibili fossili), 
• ai generatori a biomassa,
• alle pompe di calore ad assorbimento a gas 
• ai sistemi ibridi che integrano pompa di calore e caldaia a condensazione. 

Dal 2025, invece, non saranno più previsti incentivi per la sostituzione di impianti di riscaldamento invernale con caldaie a condensazione e con i generatori d’aria calda a condensazione, alimentati a combustibili fossili, in linea con la Direttiva UE 2024/1275. 

In questo caso, restano comunque detraibili le spese sostenute entro il 31 dicembre 2024, anche se gli interventi saranno completati dopo il 1° gennaio 2025.

Durante Telefisco 2025 convegno de IlSole24ore si torna a parlare di SOA l'attestazione del settore edilizio.

Ricordiamo che l'obbligo di certificazione SOA, per il superbonus e a certe condizioni, è in vigore dal 1° luglio 2023 e l'Agenzia aveva anche fornito chiarimenti in merito con la Circolare n 10/2023.

In data 5 febbraio l'ADE replica al seguente quesito: Considerando che l’articolo 10-bis, comma 2, del decreto legge 21 marzo 2022, n. 21, parla di riconoscimento degli «incentivi fiscali di cui agli articoli 119 e 121 del decreto legge 19 maggio 2020, n. 34», è corretto sostenere che l’impresa incaricata dell’«esecuzione dei lavori di importo superiore a 516.000 euro» non necessiti della qualificazione SOA, ai fini della detrazione diretta dei «bonus diversi dal super bonus», a meno che non si desideri optare per la cessione del credito o lo «sconto in fattura»?

Vediamo la replica delle Entrate.

Attestazione SOA per detrazioni dirette diverse dal superbonus

L'Agenzia ricorda che il citato articolo 10-bis, comma 2, stabilisce che, ai fini del riconoscimento del Superbonus e degli altri  bonus edilizi, l'esecuzione dei lavori di importo superiore a 516.000 euro è affidata esclusivamente alle imprese in possesso, al momento della sottoscrizione del contratto di appalto ovvero, in caso di imprese subappaltatrici, del contratto di subappalto, della occorrente qualificazione “SOA”.

Con la circolare 20 aprile 2023, n. 10/E è stato chiarito che «In considerazione del tenore letterale della disposizione, si ritiene che le “condizioni SOA” riguardino:

• sia la fruizione della detrazione 
• sia l’esercizio delle opzioni di sconto in fattura e cessione del credito, relativamente agli interventi previsti dall’articolo 119 (Superbonus) e dall’articolo 121, comma 2, (bonus diversi dal Superbonus) 3 del Decreto Rilancio.».

Leggi anche: Attestazione SOA: dal 1 gennaio 2023 obbligo per superbonus e bonus edilizi per ulteriori approfondimenti sul tema.

Le Entrate con una faq del 21 settembre hanno chiarito che è possibile richiedere anche il bonus mobili, se per la sostituzione della caldaia ci si è avvalsi della detrazione prevista dall'art 16 bis del TUIR ossia quella per gli interventi di ristrutturazione degli immobili, 

La sostituzione della caldaia deve essere in sintesi una ristrutturazione straordinaria.

Vediamo maggiori dettagli e soprattutto perché il chiarimento è importante.

Bonus caldaia: quando consente anche il bonus mobili

Un contribuente,, avendo nel 2023 cambiato la vecchia caldaia con una a condensazione, e dovendo nel 2024 acquistare dei mobili nuovi per la stessa abitazione in cui ho sostituito la caldaia, domandava se possa, in questo ambito, usufruire del bonus mobili.

Le Entrate tramite FAQ pubblicata sulla propria rivista online FiscoOggi, hanno evidenziato che il contribuente può beneficiare del bonus mobili entro il 31 dicembre 2024 soltanto se la sostituzione caldaia è state richiesta nell'ambito della detrazione prevista per gli interventi indicati nel comma 1 dall’articolo 16-bis del Tuir, attualmente pari al 50%.

L’Agenzia delle entrate, infatti, ha sempre affermato che costituiscono presupposto per accedere al bonus, gli interventi di recupero del patrimonio edilizio (eseguiti su singole unità immobiliari abitative) ammessi alla detrazione di cui all’art. 16-bis del Tuir, qualora si configurino almeno come interventi di “manutenzione straordinaria”. 

Dal quesito, sottolinea l'ADE, non si evince la tipologia di detrazione che il contribuente richiederà per la sostituzione della caldaia e viene chiarito che: 

• se è quella prevista per gli interventi indicati nel comma 1 dall’articolo 16-bis del Tuir, spetterà anche il bonus mobili,
• se è quella indicata dall’articolo 1, comma 347, della legge n. 296/2006 ossia l'“Ecobonus”, concessa per la sostituzione di impianti di climatizzazione invernale con impianti dotati di caldaie a condensazione e contestuale messa a punto del sistema di distribuzione, non spetterà anche il bonus mobili.

Soltanto nel primo caso, spiega l'agenzia, sarà possibile per il contribuente richiedere anche il “bonus mobili ed elettrodomestici”. 

L’agevolazione aggiuntiva è collegata con il bonus ristrutturazione e spetta esclusivamente se il cambio della caldaia rientra tra gli interventi previsti dall’articolo 16-bis del TUIR. Il chiarimento è importante perché il bonus mobili scade il 31 dicembre prossimo. Inoltre, il bonus ristrutturazioni dal 1 gennaio 2025 sarà ridotto dal 50% al 36%.

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Le Entrate pubblicano il Provvedimento n 360503 del 18 settembre con la Definizione del contenuto informativo, delle modalità e dei termini di presentazione dell’istanza per il riconoscimento del contributo a fondo perduto di cui all’articolo 1, comma 2, del decreto-legge 29 dicembre 2023, n. 212, convertito dalla legge 22 febbraio 2024, n. 17, noto come fondo perduto superbonus indigenti.

Col provvedimento appunto è approvato l’allegato modello denominato "Istanza per il riconoscimento del contributo a fondo perduto sugli interventi edilizi 2024 detraibili al 70%” con le relative istruzioni.

Ricordiamo inoltre che nella GU n 208 del 5 settembre è stato pubblicato il Decreto 6 agosto del MEF con la Definizione dei criteri e delle modalità per l’erogazione del contributo relativo alle spese sostenute nell’anno 2024 per gli interventi di efficienza energetica, sisma bonus, fotovoltaico e colonnine di ricarica di veicoli elettrici che ha stabilito che le domande di cui si tratta vanno inviate entro il 31 ottobre da parte di persone fisiche, a certe condizioni.

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Fondo perduto superbonus 70%: a chi spetta

Il contributo spetta in presenza di tutti i seguenti requisiti:

• il richiedente è una persona fisica che non agisce nell’esercizio di attività di impresa, arte o professione;
• il richiedente ha un reddito di riferimento per l’anno di imposta 2023 non superiore a 15.000 euro, determinato ai sensi dell’articolo 119, comma 8-bis 1, del decreto Rilancio;
• il richiedente ha sostenuto tra il 1° gennaio 2024 e il 31 ottobre 2024 (di seguito “periodo
  ammissibile”) spese relative agli interventi edilizi previsti all’articolo 119, comma 8-bis, primo pe riodo, del decreto Rilancio, detraibili dall’Irpef con percentuale del 70%;
• gli interventi edilizi predetti sono stati effettuati sull’unità immobiliare per la quale si ri- chiede il contributo e/o sulle parti comuni condominiali dell’edificio di cui tale unità im- mobiliare fa parte, sulla quale il richiedente ha titolo di possesso (proprietà o altro diritto reale di godimento) o di detenzione;
  • gli interventi edilizi predetti devono aver raggiunto, alla data del 31 dicembre 2023, uno stato di avanzamento dei lavori non inferiore al 60%, asseverato ai sensi dell’articolo 119, comma 13, del decreto Rilancio e oggetto di opzione per lo sconto in fattura o per la cessione del credito ai sensi dell’articolo 121, comma 1, lettere a) e b), del medesimo decreto, debitamente comunicata nei termini previsti all’Agenzia delle entrate e accettata dal cessionario

Fondo perduto superbonus 70%: domanda entro il 31 ottobre

Secondo quanto stabilito dal provvedimento di ieri 18 settembre si prevede che ai fini della agevolazione, il richiedente, tra l’altro, dovrà attestare i requisiti che danno diritto all’agevolazione, ossia, in caso di spese agevolabili sostenute direttamente dal richiedente, la dichiarazione di:

• avere un reddito di riferimento per l’anno di imposta 2023 non superiore a euro 15.000, determinato secondo quanto disposto dall’articolo 119, comma 8-bis.1, del decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34;
• aver sostenuto, nel periodo dal 1° gennaio 2024 al 31 ottobre 2024, spese detraibili con percentuale del 70% a fronte degli interventi edilizi previsti dall’articolo 119, comma 8-bis, primo periodo, del decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34, ed effettuati sull’unità immobiliare per la quale si richiede il contributo e/o sulle parti comuni condominiali gravanti sulla medesima unità immobiliare. I citati interventi devono aver raggiunto, entro la data del 31 dicembre 2023, uno stato di avanzamento dei lavori non inferiore al 60%, asseverato ai sensi dell’articolo 119, comma 13, del medesimo decreto e oggetto di opzione per lo sconto in fattura o per la cessione del credito ai sensi dell’articolo 121, comma 1, lettere a) e b), del medesimo decreto.

In caso di sostenimento delle spese da parte del de cuius, l’istanza contiene la dichiarazione:

• che il de cuius, alla data del sostenimento della spesa agevolabile, era in possesso dei requisiti sopra riportati;
• che l’erede richiedente conserva la detenzione materiale e diretta dell’immobile oggetto dell'intervento.

L’istanza è predisposta in modalità elettronica esclusivamente mediante procedura web resa disponibile nell’area riservata del sito internet dell’Agenzia delle entrate.
 L’istanza può essere trasmessa direttamente dal richiedente o tramite un intermediario di cui all’articolo 3, comma 3, del decreto del Presidente della Repubblica 22 luglio 1998, n. 322 e successive modificazioni, con delega alla consultazione del Cassetto fiscale del richiedente, di cui al provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle entrate del 29 luglio 2013.
Attenzione al fatto che con apposito avviso, pubblicato sul sito internet dell’Agenzia delle entrate, verrà resa nota la data a partire dalla quale sarà possibile effettuare la trasmissione delle istanze. Il termine ultimo per la trasmissione è fissato al giorno 31 ottobre 2024.

• Provvedimento AdE 360503 del 18.09.2024