Studio Caruso

La Legge di bilancio 2026 pubblicata in GU n 301 del 30 dicembre entra in vigore da domani 1° gennaio.

Il pacchetto di emendamenti che prevedeva una sanatoria edilizia su larga scala non è stata confermata ma già si parla di prevedere le medesime regole con un altro provvedimento. 

La riapertura del condono edilizio del 2003 resta un tema caldo.

Per le ultime novità leggi: Codice dell’Edilizia: parte la fase attuativa

Condono edilizio 2026: restano aperte le misure allo studio

Secondo le ipotesi in circolazione, si prevederebbe la riapertura del condono previsto dal Decreto‑legge 269/2003, con estensione su tutto il territorio nazionale. 

Sarebbero sanabili purché rispettino vincoli urbanistici e siano conformi agli strumenti vigenti al 31 marzo 2003 una serie di abusi edilizi come tettoie, balconi, pergolati, logge, ristrutturazioni interne ed esterne, restauro, manutenzioni straordinarie e altri interventi di modesta entità.

Non rientrerebbero invece nella sanatoria le nuove costruzioni completamente abusive, ampliamenti volumetrici significativi, sopraelevazioni, o edifici in aree con vincoli paesaggistici o ambientali severi.

Sul condono edilizio ci sarebbe già un provvedimento da utilizzare, ossia il Testo unico dell’edilizia, approvato dal Consiglio dei ministri, ma non ancora bollinato dalla Ragioneria. 

Non è escluso che il testo possa essere riaperto per accogliere le proposte al vaglio del Governo.

Gli emendamenti alla legge di Bilancio 2026, ora eliminati, sono comuque tra le ipotesi probabili.

La sanatoria non sarebbe automatica: servirà una legge di recepimento da parte delle Regioni, che definirà le modalità effettive di adesione.  Da un lato, la sanatoria potrebbe offrire un’opportunità concreta a chi ha regolarizzato, anche involontariamente, situazioni non in regola da tempo, evitando demolizioni o procedure sanzionatorie; dall’altro, la riapertura di un condono, soprattutto su scala nazionale, riaccenderebbe il dibattito sull’equità, il rispetto delle regole urbanistiche e il rischio che incentivi l’abusivismo.

Vedremo ad anno nuovo lo scenario praticabile.

Per le ultime novità leggi: Codice dell’Edilizia: parte la fase attuativa i cui provvedimento attuativi dovranno essere approvati nel 2026 e conterranno di certo le regole per i "condoni".

Con la Risposta n 295 del 24 novembre le Entrate chiariscono che, relativamente alle comunicazioni per il superbonus, se per uno sconto in fattura è stata inviata all’agenzia delle Entrate una comunicazione con errata indicazione dell’opzione per la cessione del credito, il cessionario mantiene la possibilità di compensare in F24 il credito d’imposta ricevuto, ma non può cederlo a soggetti non qualificati in quanto risultano irrilevanti sia gli accordi civilistici dello sconto in fattura stipulati con il contribuente sia l’avere indicato in fattura lo sconto applicato. 

Nonostante l’errore nella casella della comunicazione, l’Agenzia delle Entrate conferma la possibilità per il fornitore (istante) di utilizzare il credito in compensazione oppure di cederlo a soggetti qualificati (banche, intermediari finanziari, assicurazioni), ma non secondo le regole previste per lo sconto in fattura.

Vediamo il dettaglio del caso trattato dall'interpello.

Superbonus ed errore nella comunicazione: è permessa la compensazione?

Il soggetto istante è la società edile ALFA, che ha eseguito interventi agevolabili su un immobile condominiale, beneficiando del bonus facciate e del superbonus ai sensi degli articoli 1 della L. 160/2019 e 119 del D.L. 34/2020. 

Per le fatture emesse nel 2023 e 2024, ha applicato lo sconto in fattura, ma  in fase di trasmissione delle comunicazioni telematiche all’Agenzia delle Entrate, l’intermediario incaricato dal condominio ha erroneamente barrato la casella relativa alla cessione del credito, anziché quella per lo sconto in fattura.

Nel 2023, ALFA ha accettato nel proprio cassetto fiscale il credito relativo alle fatture emesse, ma non ha ancora accettato quello del 2024, accorgendosi nel frattempo dell’errore nella comunicazione.

L’istante ha richiesto all’Agenzia delle Entrate se tale errore, compiuto dall’intermediario, possa essere considerato “formale”, e quindi sanabile, o se comporti la perdita della possibilità di usare il credito.

Secondo la società, poiché sussistono tutti i requisiti sostanziali, la volontà espressa nelle fatture e negli accordi è coerente con l’opzione dello sconto in fattura.

Inoltre, si richiama la risposta a interpello n. 590/2020, in cui l’Agenzia ha ammesso la correzione di errori prima dell’utilizzo del credito.

L’Agenzia ha ripercorso l’art. 121 del D.L. 34/2020, che consente ai beneficiari dei bonus edilizi di optare, in alternativa alla detrazione, per:

• lo sconto in fattura (lett. a),
• la cessione del credito (lett. b).

Le due opzioni sono mutualmente esclusive, ed è fondamentale che vengano comunicate correttamente con l’apposito modello dell’Agenzia, barrando in modo preciso la casella corrispondente.

Nel caso in esame, l’errore è stato commesso dal condominio tramite il proprio intermediario, ma la società istante ha comunque accettato il credito, sia pure per la quota del 2023.

L’Agenzia chiarisce che non si può procedere alla rettifica dell’errore attraverso una semplice segnalazione, infatti, la modifica dell’opzione è consentita solo entro il termine di trasmissione delle comunicazioni: ovvero il 16 marzo dell’anno successivo alla spesa.

Dopo tale data, non è più possibile inviare una nuova comunicazione, né avvalersi della remissione in bonis, strumento che era stato precedentemente consentito ma che è stato abrogato dal D.L. 39/2024, art. 2.

Inoltre, non rilevano gli accordi privatistici (es. la dicitura “sconto in fattura” nelle fatture stesse), se la comunicazione all’Agenzia risulta errata e già accettata.

Secondo la circolare n. 33/E/2022, l’errore è “formale” e rettificabile solo se non incide su elementi essenziali del credito, come:

• tipologia dell’opzione;
• soggetto cedente;
• codice fiscale;
• codice intervento.

In tali casi, basta una segnalazione via PEC all’indirizzo dell’Agenzia.

Quando l'errore è sostanziale (come in questo caso), se riguarda l’opzione “sconto/cessione”, ed è già stato accettato il credito, non è più possibile rettificare. Resta valida solo la rinuncia alla detrazione, ma non si applicano le regole agevolate dello sconto in fattura.

Il caso analizzato nella risposta n. 295/2025 rappresenta un chiaro monito operativo per i fornitori e gli amministratori: l’errore formale nella scelta tra sconto e cessione può trasformarsi in una conseguenza sostanziale irreversibile, se non rilevato in tempo.

La corretta gestione della comunicazione delle opzioni resta quindi cruciale, anche in presenza di accordi contrattuali chiari. La conferma dell’Agenzia rafforza l’approccio rigoroso post-riforma: nessuna rettifica oltre i termini, anche se la volontà delle parti era diversa.

È il chiarimento della risposta a interpello 295/2025 delle Entrate.

La società istante, per dei lavori agevolati con il superbonus, ha emesso a un condominio tre fatture nel 2023 e due nel 2024, tutte recanti la dicitura «sconto in fattura». Successivamente, il condominio ha inviato all’agenzia delle Entrate le comunicazioni di opzione per la rinuncia della detrazione dell’imposta dall’Irpef da parte dei condòmini e per il trasferimento dei relativi crediti alla società. Quest’ultima ha accettato, nel proprio cassetto fiscale, il credito maturato per le fatture emesse nel 2023 e nel corso del 2024 ha compensato in F24 la quota del credito compensabile nel 2024, corrispondente alla prima rata annuale di 4. Poi, però, non ha accettato il credito relativo alle fatture emesse nel 2024, in quanto ha appreso che nelle comunicazioni inviate dall’intermediario del condominio risulta erroneamente barrata la casella prevista per la cessione del credito, in luogo di quella riferita allo sconto in fattura.

L’agenzia delle Entrate ha confermato che il cedente non può ora modificare o sostituire le comunicazioni inviate, né per le fatture emesse nel 2023, per le quali, peraltro, il cessionario ha già accettato il credito e compensato la quota di credito relativa al 2024, né per le spese sostenute nel 2024 (cioè, per le fatture emesse nel 2024), per le quali il cessionario non ha ancora accettato il credito nel proprio cassetto fiscale. Queste correzioni, infatti, non sono più possibili, perché l’articolo 2 del Dl 39/2024 ha soppresso la possibilità di avvalersi, in questi casi, della remissione in bonis. Pertanto, non è più possibile l’invio di una nuova comunicazione una volta decorsi i termini di legge (16 marzo dell’anno successivo a quello di sostenimento della spesa). Nel caso specifico, peraltro, anche se fosse ancora possibile la remissione in bonis, oggi i relativi termini sarebbero comunque scaduti (per le fatture emesse nel 2024 sarebbe scaduto lo scorso 31 ottobre 2025). 

Ciò nonostante, l’agenzia delle Entrate ha concesso all’istante, nella sua qualità di cessionario (non di impresa fornitrice), la possibilità di continuare a compensare le quote residue (per il 2025, 2026 e 2027) del credito generato dalle fatture emesse nel 2023 e di accettare il credito generato dalle fatture del 2024 (con sconto in fattura e senza il pagamento della parte scontata), il quale potrà essere compensato in F24 negli anni dal 2025 al 2028 ovvero potrà essere ceduto solo a «soggetti qualificati» (articolo 121, comma 1, lettera b, del Dl 34 del 2020) e non ad altri soggetti. Anche se i documenti del caso trattato dalle Entrate dimostrano l’intenzione dei contraenti di optare per lo sconto in fattura e non per la cessione del credito, quindi, non è possibile beneficiare delle conseguenze proprie dello sconto in fattura, che, a differenza della cessione del credito, consentono all’impresa che ha eseguito i lavori la cessione del credito ricevuto con lo sconto in fattura a soggetti diversi da quelli «qualificati», tramite la piattaforma cessione crediti.

Il Superbonus in dieci anni anche per le spese del 2023 è ciò che mancava per chiudere il cerchio su questa agevolazione ormai agli sgoccioli.

Con la Legge di Bilancio 2025 in vigore dal 1° gennaio è state prevista la novità del superbonus spese 2023 da spalmare in 10 anni, vediamo, dalle istruzioni ADE come procedere nella dichiarazione dei redditi 2025.

Superbonus 2023 in dieci anni: istruzioni per procedere

La Legge di bilancio 2025 contiene un intervento relativo all'utilizzo delle detrazioni collegate alle ristrutturazioni di efficientamento energetico. 

In particolare, anche per le spese effettuate nel 2023 è introdotta la possibilità di spalmare su dieci anni il recupero del bonus fiscale. 

Facendo un riepilogo delle norme già in vigore:

• per le spese da superbonus 2022 la possibilità di spalmare su 10 anni è stata introdotta da una norma inserita in fase in conversione del decreto blocca cessioni (DL n 11/2023). In particolare, si dava la possibilità di articolare su dieci anni, invece che in quattro, lo sconto fiscale per i contribuenti che avevano effettuato lavori con il 110% e non avevano optato per la cessione o lo sconto in fattura. Per accedere a questa possibilità è servito inserire la prima rata all’interno della dichiarazione di quest’anno.
• per le spese 2024, invece, la spalmatura in 10 anni è stata oggetto di un altro intervento, inserito nel DL n 39/2024, all’articolo 4-bis, comma 4. 
  

In pratica è stato deciso che tutte le spese collocate nel periodo di imposta 2024 avrebbero generato dieci rate annuali, con rateizzazione anche negli anni successivi.

L'unico anno rimasto appunto fuori dalla possibilità di spalmare su dieci anni le spese è il 2023, divenuto possibile grazie alla Legge di Bilancio 2025

Quindi si alliena le spese 2023 a tutti gli altri anni prevedendo la detrazione decennale la cui prima quota in dichiarazione quest’anno. 

L'agenzia delle Entrate con una notizia pubblicata sul proprio quotidiano online Fiscoggi ha fornito istruzioni pratiche, vediamole

Superbonus 2023 in 10 rate: con l’integrativa entro il 31 ottobre

I contribuenti che l'anno passato hanno presentato il modello 730/2024 o Modello Redditi 2024, che intendono avvalersi della possibilità di spalmare i 10 anni le spese da superbonus 2023, dovranno presentare un modello Redditi 2024 integrativo. 

In deroga a quanto previsto dall'articolo 2, comma 8, del regolamento di cui al Dpr n. 322/1998, la presentazione della dichiarazione integrativa relativa al periodo d’imposta 2023 dovrà necessariamente avvenire entro il termine stabilito per la presentazione della dichiarazione dei redditi relativa al periodo d'imposta 2024 (31 ottobre 2025 per le persone fisiche e per i soggetti Ires con periodo d’imposta coincidente con l’anno solare). 

L’opzione è irrevocabile e la maggiore imposta eventualmente dovuta a seguito della rideterminazione della rateazione, dato che il periodo di detrazione si dilata, ma si riduce la quota annuale del beneficio, dovrà essere versata, senza applicazione di sanzioni e interessi, entro il termine previsto per il versamento del saldo delle imposte sui redditi relative al periodo d’imposta 2024 ossia: 

• 30 giugno 2025 per le persone fisiche e per i soggetti Ires con periodo d’imposta coincidente con l’anno solare.

L'ADE fa sapere che sul proprio sito nella sezione Modello 2024 relativi all’anno d’imposta 2023, sono disponibili i modelli e le istruzioni aggiornate a questa novità, unitamente ai programmi per la compilazione e il controllo della dichiarazione dello scorso anno (versione 1.5.0 del 12 giugno 2025).

Il contribuente persona fisica, nel Frontespizio del modello Redditi Pf 2024 – integrativo, nella sezione “Tipo di dichiarazione”, compila la casella “Dichiarazione integrativa” indicando il codice 1, mentre, nel quadro RP dovrà, a seconda delle sezioni interessate, barrare:

• la colonna 8A (Opzione 2023) dei righi da RP41 a RP47, se la spesa è relativa a interventi di recupero del patrimonio edilizio e altri interventi (tra cui anche il Sisma bonus) da indicare nella sezione III A del quadro RP
• la colonna 5A, oppure 12° in caso di benefici derivanti da partecipazioni societarie, (Opzione 2023) del rigo RP56, se la spesa è relativa a interventi relativi alle “colonnine di ricarica” da indicare nella sezione III C del quadro RP
• la colonna 7A (Opzione 2023) dei righi da RP61 a RP64, se la spesa è relativa a interventi di Eco bonus da indicare nella sezione IV del quadro RP.

I soggetti Ires dovranno indicare nei modelli Redditi Sc/Enc 2024, a seconda delle sezioni interessate del quadro RS, il valore “10”:

• nella colonna 6A dei righi da RS150 a RS151, se la spesa è relativa a interventi su edifici ricadenti nelle zone sismiche (Sisma bonus)
• nella colonna 4A o 5A, rispettivamente, dei righi RS420 o RS421, se la spesa è relativa a interventi relativi alle “colonnine di ricarica”
• nella colonna 6 dei righi da RS501 a RS512, se la spesa è relativa a interventi di Eco bonus.

L’eventuale maggiore imposta derivante dalla dichiarazione integrativa dovrà essere versata entro il 30 giugno 2025 tramite modello F24 utilizzando il codice tributo 4001 per l’Irpef e i codici 3801 e 3844 rispettivamente per le addizionali regionali e comunali all’Irpef (per i soggetti Ires va utilizzato il codice tributo 2003). 

Attenzione al fatto che successivamente era stato segnalato in proposito un errroe bloccante del sistema, e le Entrate hanno pubblicato la versione 1.6.0 del software di controllo del modello Redditi 2024 per il 2023 ora utilizzabile per l’invio delle integrative per le persone fisiche, che desiderano optare per lo spalmadetrazioni superbonus 110% del 2023. 

Con il Principio di Diritto n 7/2025 l'agenzia delle entrate spiega quando spettano i bonus edilizi agli eredi di un immobile.

In particolare, l’Amministrazione fornisce un’interpretazione univoca del comportamento da adottare quando un erede non detiene materialmente e direttamente l’immobile al momento dell’apertura della successione.

Innanzitutto viene ricordato il perimetro dell'articolo 16 bis del Tuir che disciplina l’applicazione delle detrazioni fiscali per le spese relative agli interventi di recupero del patrimonio edilizio realizzati su parti comuni di edifici residenziali e su singole unità immobiliari residenziali di qualsiasi categoria catastale e relative pertinenze. 

La detrazione è attualmente del 36% e sale al 50% nel caso in cui il beneficiario sia titolare del diritto di proprietà o di un diritto reale di godimento per gli interventi effettuati sulla casa adibita ad abitazione principale.

Quando cambia la titolarità dell’immobile, specifica l'agenzia, le quote di detrazione non fruite dal titolare originario dell’agevolazione vengono trasferite al nuovo proprietario, che potrà beneficiarne per i successivi periodi d’imposta salvo diversi accordi tra le parti interessate. 

Se il trasferimento avviene mortis causa del contribuente con diritto di detrazione, lo sconto Irpef passa, per intero, esclusivamente all’erede che conservi la detenzione materiale e diretta del bene.

Successione ereditaria immobile: quando gli eredia suberntrano nei bonus edilizi

L'agenzia evidenzia che come più volte ricordato anche da altri documenti di prassi, per usufruire dell’agevolazione la detenzione materiale e diretta dell’immobile acquisito deve sussistere per l’intera durata del periodo d’imposta di riferimento. 

Quindi l’erede non può utilizzare le rate residue per le annualità in cui, ad esempio, l’immobile è locato o concesso in comodato anche se soltanto per una parte dell’anno.

Tuttavia, si precisa che la norma non prevede che per usufruire della detrazione “ereditata” la detenzione dell’abitazione debba sussistere necessariamente nell’anno stesso di apertura della successione. 

Ciò che conta è che la condizione di detenzione materiale e diretta del bene esista per tutto il periodo d’imposta in cui l’erede beneficerà delle quote residue. 

Come ha precisato la Circolare n. 17/2023 il nuovo proprietario “al termine del contratto di locazione o di comodato, potrà beneficiare delle eventuali rate residue di competenza”.

Pertanto con la il principio di diritto in oggetto l’Agenzia evidenzia che:               

• se nell’anno di apertura della successione nessun erede detiene materialmente e direttamente l’immobile, ad esempio perché è locato o dato in comodato a terzi, non sarà possibile usufruire per quell’anno della relativa quota di detrazione
• se negli anni successivi uno o più eredi acquisiscono la detenzione materiale e diretta dell’immobile, gli stessi potranno beneficiare delle eventuali quote annuali residue.

Inoltre si precisa ancora che, comunque, è necessario che l’erede detenga l’immobile per l’intero periodo d’imposta in cui applica la detrazione e cioè dal 1° gennaio al 31 dicembre del periodo di riferimento. In pratica, se l’acquisizione è avvenuta in corso d’anno, per quel periodo d’imposta la detrazione salta.

Qualora il numero di eredi che detengono materialmente e direttamente l’immobile varia da un anno all’altro, anche il diritto alla detrazione deve essere ripartito proporzionalmente tra loro per ciascun periodo in base alla detenzione effettiva.

L’Amministrazione finanziaria, specifica concludendo che le suddette regole sono valide anche per le quote non usufruite dal defunto di altre detrazioni fiscali e in particolare per: superbonus, ecobonus e bonus verde. 

• Risposta AdE 7 del 02.10.2025 - Principio di diritto

Con provvedimento n. 321370 del giorno 7 agosto 2025 l’Agenzia delle Entrate ha aggiornato il modello (con istruzioni e specifiche tecniche) per l’esercizio dell’opzione per la cessione del credito o lo sconto in fattura delle spese sostenute nel 2025 nell’ambito del Superbonus.

Scarica il Modello con le relative istruzioni

Il nuovo modello dovrà essere utilizzato dai contribuenti a partire dall'8 settembre 2025 e fino a giorno 16 marzo 2026; restano comunque valide le comunicazioni trasmesse fino a giorno 7 settembre 2025 utilizzando il precedente modello.

Il nuovo modello aggiorna la versione precedente, risalente al 3 febbraio 2022, e recepisce le novità in tema di blocco delle cessioni, oltre al mutato quadro normativo su di cessione o sconto di crediti edilizi.

Si attende l’aggiornamento del software ministeriale CIR20 e dei relativi controlli telematici.

Gli interventi esclusi dal nuovo modello

Rispetto alla versione precedente del 2022, la principale novità del nuovo modello è l’esclusione dalla tabella dei codici degli interventi agevolati di quei bonus fiscali che nel 2025 non sono più cedibili o scontabili in fattura, o che non sono più attivi:

• ecobonus ordinario;
• bonus casa;
• bonus facciate;
• bonus per l’eliminazione delle barriere architettoniche;
• eco-sisma bonus;
• interventi sulle parti comuni, per più del 25% dell’involucro, di cui al decreto del 26 giugno 2015.

Quindi il modello recepisce l’esclusione per i bonus minori della possibilità di cedere o scontare in fattura i crediti; ciò perché il modello assorbe il fatto che il DL 34/2020, all’articolo 121, prevedeva che per la generalità dei bonus edilizi fosse possibile optare per lo sconto in fattura o la cessione del credito solo per gli anni 2020, 2021, 2022, 2023, 2024.

In ragione di ciò, a partire dall’anno fiscale 2025, per la generalità dei bonus edilizi l’opzione non è più esercitabile, eccezione fatta per le spese relative al Superbonus.

Va segnalato che il modello prevede ancora la possibilità di optare per lo sconto in fattura o la cessione del credito anche per il Sisma bonus acquisti. Non è chiaro se questa si debba considerare una svista o se l’Agenzia, così facendo, ha abbracciato una lettura estensiva della norma che prevede la possibilità di usufruire di questi bonus anche nel 2025.

Le novità del modello

Fondamentalmente la struttura del modello è rimasta analoga a quella della precedente versione del 2022, di cui rappresenta una versione snellita. Tra le modifiche più rilevanti va segnalato che:

• sono state mantenute solo le tipologie di intervento relative al Superbonus, ed eliminati i codici relativi alle detrazioni non più cedibili (si veda il paragrafo precedente);
• non è più presente la casella Periodo che, nel modello precedente, richiedeva di distinguere le spese tra sostenute nel primo o nel secondo semestre del 2020.
• non è più presente la casella Edilizia libera, in quanto non ci sono più interventi sostenibili nel 2025, con crediti che possono essere scontati in fattura o ceduti, per i quali non sia richiesta una comunicazione allo Sportello Unico dell’Edilizia;
• sono stati eliminati i campi relativi alla “cessione delle rate residue”: il nuovo modello recepisce il fatto che dal 29 maggio 2024 non è più consentita la cessione delle rate residue di detrazione, quelle successive alla prima, in applicazione del comma 7 dell’articolo 4-bis del DL 39/2024.

Per il resto, con il nuovo modello restano invariate le regole operative di base, in relazione:

• alla determinazione dell’ammontare della detrazione, dello sconto in fattura e del credito cedibile;
• ai termini e alle modalità di invio della comunicazione;
• alla possibilità di esercitare le opzioni di cessione o sconto durante lo stato di avanzamento lavori (è previsto il limite di due SAL, ognuno dei quali riferito ad almeno il 30% dei lavori);
• all’obbligo di asseverazioni tecniche, di congruità delle spese e di allegazione del visto di conformità.

• Provvedimento AdE 321370 del 07.08.2025

Il CNDCEC ha pubblicato un nuovo documento di studio intitolato :“La tassazione delle plusvalenze su immobili oggetto di interventi agevolati con il c.d. “superbonus”: aspetti controversi” elaborato dalla Commissione di studio “Fiscalità immobiliare e della transizione ecologica".

Il documento esamina la nuova fattispecie impositiva (introdotta a partire dal 1° gennaio 2024 fra i redditi diversi) costituita dalle plusvalenze su cessioni di immobili oggetto di interventi agevolati con il Superbonus conclusi da non più di dieci anni e, in particolare, alcune questioni di non immediata e univoca interpretazione. Vediamo i principali contenuti.

Tassazione Plusvalenze superbonus: il contenuto del documento dei Commercialisti del 9 luglio

Il documento La tassazione delle plusvalenze su immobili oggetto di interventi agevolati con il c.d. “superbonus”: aspetti controversi”  del CNDCEC approfondisce i seguenti punti:

• premessa e prime interpretazioni di prassi dell’Agenzia delle Entrate
• immobile acquisito per successione e successivamente oggetto di interventi “Superbonus”
• immobile acquistato fruendo del “Sismabonus Acquisti” in versione “Superbonus” 
• interventi “Superbonus” effettuati dal donante 
• immobile oggetto di interventi “Superbonus” senza trasformazione urbanistica ed edilizia
• cessione dell’immobile antecedentemente alla fine dei lavori
• cessione tramite il contratto di “Rent to Buy” 

Superbonus e plusvalenze: quando scatta la tassazione?

Il documento evidenzia quando scatta la tassazione nella cessione di immobili oggetto di superbonus.

Dal 1° gennaio 2024, il legislatore ha introdotto una nuova fattispecie di tassazione delle plusvalenze: è imponibile il guadagno realizzato dalla cessione a titolo oneroso di immobili su cui siano stati eseguiti interventi Superbonus, conclusi da non più di dieci anni.

Questo si applica a prescindere da:

• quota di detrazione fruita (110%, 90%, ecc.);
• modalità di fruizione (dichiarazione, sconto in fattura, cessione del credito);
• durata del possesso;
• soggetto beneficiario (proprietario, comodatario, familiare convivente).

Tuttavia, non tutte le cessioni rientrano nel perimetro della norma.

L’Agenzia ha chiarito che la plusvalenza è imponibile solo se i lavori Superbonus risultano conclusi. 

In altre parole, se la cessione dell’immobile avviene prima della conclusione degli interventi agevolati, non si applica la tassazione prevista dalla lett. b-bis.

Non basta che i lavori siano avviati o che siano stati sostenuti costi agevolabili: devono essere ultimati.

Il documento riporta un utile esempio, immaginiamo il contribuente Tizio, proprietario di un appartamento in un edificio condominiale in cui sono in corso lavori Superbonus. Ha già sostituito gli infissi (trainato), ma il cappotto termico sulle parti comuni (trainante) è ancora in corso.

Se Tizio vende l’immobile ora, non realizza una plusvalenza imponibile ai sensi della lett. b-bis, poiché non si è ancora concluso l’intervento agevolato nel suo complesso.

Inoltre, relativamente alla data di fine lavori, viene speciifcato che nei casi in cui i lavori richiedano un titolo edilizio (permesso, SCIA, ecc.), la data di presentazione della comunicazione di fine lavori costituisce il riferimento per l’inizio del periodo decennale.

Per gli interventi Superbonus effettuati con CILAS, che non impone formalmente la comunicazione di fine lavori, è comunque consigliato trasmettere una comunicazione agli uffici comunali, al fine di documentare la conclusione.

Ulteriori riferimenti temporali utili possono essere:

• la comunicazione ENEA per gli interventi di efficientamento energetico (entro 90 giorni dalla fine lavori);
• la data delle attestazioni tecniche (es. modelli B-1 e B-2 per sismabonus);
• il collaudo finale da parte del direttore dei lavori.

In caso di interventi articolati, l’Agenzia invita a considerare l’intervento nella sua interezza: se vi sono più fasi (trainanti e trainati), la data da considerare è quella della conclusione finale, non quella di singole lavorazioni o SAL intermedi.

La Legge di Bilancio 2025 con il comma 56 dell'unico art 1 prevede di restringere ulteriormente il perimetro del superbonus. Ricordiamo che a partire dal 1° gennaio 2025 l'aliquota è scesa al 65%.

Superbonus 2025: a chi ancora spetta e a quali condizioni

Il comma 56 modifica l’articolo 119 del decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34, in materia di superbonus

La lettera a) introduce un nuovo comma 8-bis.2. all’articolo 119 che stabilisce che la detrazione del 65 per cento prevista dal comma 8-bis, primo periodo, per le spese sostenute nell’anno 2025 spetta esclusivamente per gli interventi già avviati ovvero per i quali, alla data del 15 ottobre 2024, risulti:

• a) presentata la comunicazione di inizio lavori asseverata (CILA) ai sensi del comma 13-ter, se gli interventi sono diversi da quelli effettuati dai condomini;
• b) adottata la delibera assembleare che ha approvato l'esecuzione dei lavori e presentata la comunicazione di inizio lavori asseverata (CILA) ai sensi del comma 13-ter, se gli interventi sono effettuati dai condomini;
• c) presentata l'istanza per l'acquisizione del titolo abilitativo, se gli interventi comportano la demolizione e la ricostruzione degli edifici.

Occorre anche dire che, le spese da superbonus che rientrano tra i bonus edilizi, sempre a seguito della legge di bilancio, da quest'anno sono soggette a delle restrizioni legate al cosiddetto quoziente familiare. Leggi anche Detrazioni Irpef: cosa cambia dal 2025

Superbonus: detrazione in 10 anni per le spese 2023

La lettera b) introduce un nuovo comma 8-sexies. sempre all’articolo 119 che riconosce la facoltà di ripartire in dieci quote annuali di pari importo la detrazione spettante per le spese sostenute dal 1° gennaio 2023 al 31 dicembre 2023.

Leggi anche Superbonus: opzione in 10 rate solo per una parte di spese

Nello specifico si prevede che per le spese sostenute dal 1° gennaio 2023 al 31 dicembre 2023 relativamente agli interventi rientranti nella disciplina del superbonus, la detrazione può essere ripartita, su opzione del contribuente, in dieci quote annuali di pari importo a partire dal periodo d'imposta 2023. 

Sono, altresì, indicate le modalità e i termini di presentazione della dichiarazione di scelta dell’opzione in commento. 

Si stabilisce che l'opzione è irrevocabile ed è esercitata tramite una dichiarazione dei redditi integrativa di quella presentata per il periodo di imposta 2023 da presentarsi, in deroga a quanto previsto dall’articolo 2, comma 8, del decreto del Presidente della Repubblica 22 luglio 1998, n. 322, entro il termine stabilito per la presentazione della dichiarazione dei redditi relativa al periodo d'imposta 2024. 

Se dalla predetta dichiarazione integrativa emerge una maggiore imposta dovuta, quest’ultima è versata, senza applicazione di sanzioni e interessi, entro il termine per il versamento del saldo delle imposte sui redditi relative al periodo d’imposta 2024.

L'aliquota di detrazione al 50% sulle spese relative agli interventi volti al recupero del patrimonio edilizio è scaduta il 1° gennaio, dal 1°gennaio infatti, l'aliquota è passata al 36%.

La  Legge di Bilancio 2025 in vigore dal 1° gennaio, prevede novità anche per i bonus edilizi e in particolare per la detrazione per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio, vediamo i dettagli.

Bonus edilizi 2025: novità dalla legge di bilancio

L’agevolazione fiscale sugli interventi di recupero del patrimonio edilizio è disciplinata dall'art 16 bis del Dpr 917/86.

Essa consiste in una detrazione dall’Irpef, da ripartire in 10 quote annuali di pari importo, del 36% delle spese sostenute, fino a un ammontare complessivo non superiore a 48.000 euro per ciascuna unità immobiliare.

Attenzione al fatto che, per le spese sostenute dal 26 giugno 2012 al 31 dicembre 2024, il beneficio è stato elevato al 50% e il limite massimo di spesa è innalzato a 96.000 euro per unità immobiliare. La misura agevolativa al 50% sta per terminare ma nel frattempo la legge di bilancio ha introdotto novità.

In particolare, si vuole:

• introdurre un regime transitorio, sostituendo il comma 1 dell’art. 16 del DL 63/2013, che prevede per i proprietari che adibiscono l’unità ad abitazione principale:
  • l’aliquota del 50% per le spese sostenute nel 2025, nel limite massimo di spesa di 96.000 euro;
  • l’aliquota del 36% per le spese sostenute negli anni 2026 e 2027, nel limite massimo di 96.000 euro
• per tutti gli interventi eseguiti su unità immobiliari diverse dall’abitazione principale, il regime transitorio prevede:
  • l’aliquota del 36% per le spese sostenute nel 2025;
  • l’aliquota del 30% per le spese sostenute nel 2026 e 2027, con tetto sempre a 96.000 euro;
• i cosiddetti ecobonus e sismabonus vengono prorogati nelle seguenti misure:
  • l’aliquota del 50% per le spese sostenute nel 2025 per le abitazioni principali (aliquota che scende al 36% per quelle sostenute negli anni 2026 e 2027);
  • l’aliquota del 36% per le spese sostenute nell’anno 2025 per abitazioni diverse da quelle principali (aliquota che scende al 30% per quelle sostenute negli anni 2026 e 2027).
• proroga per il 2025 il bonus mobili in scadenza il 31.12 con aliquota al 50% e tetto a 5.000 euro.

Le norme su ecobonus e riqualificazione edilizia prevedono:

• di escludere dall’applicazione della nuova detrazione prevista dalla disciplina dell’ecobonus e della riqualificazione edilizia, gli interventi di sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale con caldaie uniche alimentate a combustibili fossili. (Tale previsione recepisce quanto richiesto in proposito dalla Direttiva Case Green)
  

Con Risposta a interpello n 262 del 17 dicembre le Entrate chiariscono che l’opzione per ripartire in dieci quote annuali, di pari importo, la detrazione per le spese sostenute dal 1° gennaio al 31 dicembre 2022 non può essere esercitata se, pur non essendo stata indicata la prima rata della detrazione nella dichiarazione per i redditi 2022, è stata effettuata la cessione delle rate residue. Vediamo i dettagli del caso di specie.

Superbonus: spese 2022 non detraibili se le rate sono state cedute

Un contribuente afferma di aver ceduto nel 2024, il credito relativo alla seconda, terza e quarta rata della detrazione spettante per alcuni interventi con Superbonus (articolo 119 del Dl n. 34/2020). 

La prima rata non è stata oggetto né di cessione né di detrazione nella dichiarazione dei redditi relativa all’anno di imposta 2022.

Egli domanda ome utilizzare il credito non ceduto e non fruito.

L’Amministrazione ricorda che per le spese sostenute dal 1° gennaio 2022, la detrazione è ripartita in quattro quote annuali di pari importo.

Il comma 8-quinquies dell’articolo 119 del Tuir (inserito dal Dl n. 11/2023) stabilisce che per le spese sostenute dal 1° gennaio al 31 dicembre 2022 la detrazione può essere ripartita, su opzione del contribuente, in dieci quote annuali di pari importo a partire dal periodo d'imposta 2023.

Condizione per l'opzione è che la spesa relativa al periodo d'imposta 2022, per la quale, secondo le regole ordinarie, il contribuente avrebbe dovuto fruire della prima delle quattro quote di detrazione di pari importo, non sia stata indicata nella relativa dichiarazione dei redditi (modello dichiarativo 730/2023 o Redditi 2023).
Possono esercitare l'opzione i contribuenti che scelgono di non indicare nella dichiarazione dei redditi relativa all'anno 2022 la spesa sostenuta in tale anno con l'effetto che l'intera detrazione spettante è ripartita in dieci quote annuali di pari importo. Ciò per consentire la ripartizione della detrazione su un periodo più ampio.
Nel caso di specie l’opzione non può essere esercitata dal momento che, pur non essendo stata indicata nella dichiarazione dei redditi la prima rata della detrazione spettante, è stata effettuata la cessione delle rate residue relative alle spese sostenute nell'anno 2022. 

Pertanto, chiarisce l’Agenzia, il contribuente può comunque presentare il Modello redditi persone fisiche integrativo del modello 730/2023, indicando, per intero, la prima rata della detrazione.

• Risposta AdE 262 del 17.12.2024 - Interpello

Il professionista che cessa l’attività e chiude la partita IVA può continuare a utilizzare i crediti derivanti dal Superbonus 110% presenti nel proprio cassetto fiscale.

L’utilizzo deve avvenire tramite compensazione nel modello F24 e non tramite la dichiarazione dei redditi. 

Lo ha chiarito l'Agenzia delle Entrate con la risposta all'interpello del 12.12.2024 n. 255.

L’Agenzia ha fornito un chiarimento fondamentale per i professionisti che intendono cessare l’attività e chiudere la propria partita IVA, ma hanno ancora crediti fiscali derivanti dal Superbonus 110%, vediamo nel dettaglio.

Cessata attività e utilizzo crediti Superbonus: il Quesito del contribuente

Il quesito è stato posto da un geometra (identificato come [ALFA]) che, pur essendo in procinto di chiudere la partita IVA per cessazione dell’attività, si trova con crediti fiscali derivanti da interventi Superbonus 110% per le annualità 2025, 2026 e 2027. Il contribuente desidera sapere se la chiusura della partita IVA impedisce l’utilizzo di tali crediti d’imposta presenti nel proprio cassetto fiscale.

Cessata attività e utilizzo crediti Superbonus: il parere dell’Agenzia delle Entrate

L’Agenzia delle Entrate ha chiarito diversi punti nella sua risposta.

Continuità dell’Uso dei Crediti d’Imposta
La cessazione dell’attività professionale non preclude l’utilizzo dei crediti d’imposta Superbonus 110% maturati. Questi crediti, se presenti nel cassetto fiscale, possono continuare a essere utilizzati in compensazione, anche se acquisiti nell’ambito dell’attività professionale.

Nessun impedimento normativo
La normativa di riferimento non prevede alcun ostacolo all’utilizzo dei crediti dopo la chiusura della partita IVA, a condizione che vi sia il diritto alla fruizione del credito.

Modalità di utilizzo
L’Agenzia specifica che i crediti non possono essere utilizzati direttamente nella dichiarazione annuale dei redditi, come ipotizzato dall’istante, ma devono essere utilizzati esclusivamente attraverso il modello F24 per la compensazione delle imposte dovute.

• Risposta AdE 255 del 13.12.2024 - Interpello