Studio Caruso

Con Risposta a interpello n 133 del 14 maggio le Entrate trattano le novità della tassazione sulla costituzione dell'usufrutto (art 67 TUIR)

L’Agenzia delle Entrate, ha chiarito un aspetto della fiscalità immobiliare chiarendo il caso di cessione separata, ma contestuale, di due diritti reali distinti: l’usufrutto e la nuda proprietà di un immobile.

A porre il quesito sono due coniugi in regime di separazione dei beni, comproprietari al 50% di un appartamento (categoria catastale A/2) e della relativa cantina (C/2), intenzionati a vendere l’usufrutto a un soggetto e la nuda proprietà a un altro, con due atti distinti ma contestuali. Il dubbio fiscale ruota attorno all’applicazione dell’art. 67 del TUIR: si tratta di un’unica cessione della piena proprietà – soggetta alla lettera b) – oppure di due operazioni autonome da qualificarsi separatamente, ossia la costituzione di un diritto di godimento (usufrutto) e la cessione del diritto residuo (nuda proprietà)?

Vediamo la replica dell'ADE.

Costituzione usfrutto e nuda prorietà: tassazione

I contribuenti citano lo Studio n. 14-2024/T del Consiglio Nazionale del Notariato, secondo cui quando un soggetto si spoglia interamente della proprietà (anche se in modo frazionato), il trattamento fiscale dovrebbe essere unico e rientrare nell’ambito della lettera b) dell’art. 67. 

In pratica, sebbene i diritti siano trasferiti a soggetti diversi e con modalità diverse, il risultato finale è economicamente identico a una cessione integrale della proprietà, quindi – secondo tale impostazione – dovrebbe esserci una sola tassazione come plusvalenza immobiliare. 

L’Agenzia delle Entrate, però, non accoglie questa lettura e viene innanzitutto richiamata la nuova formulazione dell’art. 9, comma 5, del TUIR, così come modificata dalla Legge di Bilancio 2024, che distingue chiaramente tra la “costituzione” e la “cessione” dei diritti reali.

In linea con questo principio, l’Agenzia ribadisce che:

• la costituzione del diritto di usufrutto genera un “reddito diverso” ai sensi della lettera h) dell’art. 67, da tassare in base all’articolo 71, 
• mentre la cessione della nuda proprietà, in quanto trasferimento a titolo oneroso di un diritto preesistente, rientra nella lettera b), e dunque è soggetta a tassazione per plusvalenza secondo le regole ordinarie (art. 68 TUIR), con la consueta esenzione dopo cinque anni o per uso abitativo principale. 

Consolidati orientamenti della Corte di Cassazione, hanno stabilito come la cessione contestuale di usufrutto e nuda proprietà a soggetti diversi non possa essere considerata come un’unica operazione, bensì due negozi autonomi con effetto causale distinto, anche se collegati dalla volontà delle parti. 

In altre parole, il fatto che l’operazione realizzi, nel suo complesso, il trasferimento pieno del bene a terzi non comporta automaticamente l’unificazione del trattamento fiscale.

• Risposta AdE 133 del 14.05.2025 - Interpello

L’articolo 1 comma 92 lettera c) della Legge di bilancio 2024 (la Legge 213/2023) ha introdotto delle novità sui criteri di determinazione della base imponibile per le cessioni di metalli preziosi effettuate dalle persone fisiche fuori dall’attività dell’impresa.

Le novità normative non interessano le cessioni effettuate da privati di qualunque oggetto in metallo prezioso posseduto, ma solo quelle dismissioni che sono riconducibili ad una attività di investimento, più precisamente riguarda le cessioni di:

• metalli preziosi non lavorati (come ad esempio i lingotti, i granuli e simili);
• monete in metallo prezioso.

Infatti gli oggetti in metallo prezioso lavorato, come i gioielli, non sono interessati da questa disciplina.

Con metalli preziosi, si intendono l’oro, l’argento, il platino e le leghe contenenti più del 2% degli stessi metalli. 

Non sono invece considerati tali le pietre preziose, come i diamanti, che scontano una diversa imposizione fiscale.

Definito il perimetro di riferimento, ricordiamo che la cessione di questi beni sconta una imposta sostitutiva del 26% sulla plusvalenza realizzata, da calcolarsi come differenza tra:

• il corrispettivo percepito per la cessione;
• il costo o il valore di acquisto (aumentato di ogni onere inerente, compresa l'imposta di successione e donazione, con esclusione degli interessi passivi).

Per un approfondimento sulla tassazione di questa tipologia di beni è possibile leggere l’articolo: Cessione di pietre e metalli preziosi: il trattamento fiscale.

Le novità introdotte

La Legge di bilancio 2024 interviene sui meccanismi di calcolo della base imponibile ai fini della determinazione dell’ammontare dell’imposta sostitutiva da versare; più precisamente, modificando l’articolo 68 comma 7 lettera d) del TUIR, viene eliminata la possibilità di determinare il reddito imponibile con modalità forfetarie.

Infatti, con la precedente disciplina, e quindi per le cessioni effettuate fino al 31 dicembre 2023, se il contribuente non era in grado di documentare in modo analitico il costo o il valore di acquisto del bene ceduto, il reddito imponibile (la plusvalenza) su cui applicare l’aliquota del 26% per il calcolo dell’imposta sostitutiva dovuta, si determinava in misura forfetaria nella misura del 25% del corrispettivo percepito per la cessione.

Per le cessioni effettuate dal giorno 1 gennaio 2024, dato che la Legge 213/2023 è in vigora da tale giorno, tale determinazione forfetaria dell’imponibile non è più possibile e, in assenza di documentazione, l’imposta sostitutiva si calcolerà sull’intero corrispettivo percepito.

La misura introdotta è senza dubbio molto più penalizzante della precedente disciplina e, interessando i privati, colpisce situazioni in cui l’assenza di documentazione spesso non sottende una strategia elusiva, dato che questa tipologia di cessioni di beni rifugio si riferiscono spesso ad acquisti molto datati nel tempo.

Con Risoluzione n 32 del 22 giugno le Entrate istituiscono i codici tributo per il versamento, mediante modello F24, delle imposte sostitutive sui redditi di capitale e sui redditi diversi di cui all’articolo 1, commi da 112 a 114, della legge 29 dicembre 2022, n. 197.

Nel dettaglio, si tratta delle novità introdotte dall’articolo 1, comma 112, della legge 29 dicembre 2022, n. 197, che stabilisce che:

• i redditi di capitale (di cui all'articolo 44, comma 1, lettera g), del testo unico delle imposte sui redditi, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917), 
• i redditi diversi (di cui all'articolo 67, comma 1, lettera c-ter), del medesimo testo unico)

derivanti dalla cessione o dal rimborso di quote o azioni di organismi di investimento collettivo del risparmio (OICR) si considerano realizzati a condizione che, su opzione del contribuente, sia assoggettata ad imposta sostitutiva delle imposte sui redditi, con l'aliquota del 14 per cento, la differenza tra:

• il valore delle quote o azioni alla data del 31 dicembre 2022 
• e il costo o valore di acquisto o di sottoscrizione.

Tanto premesso, per consentire il versamento, tramite modello F24, delle somme in argomento, si istituiscono i seguenti codici tributo: 

• “1721” denominato “Imposta sostitutiva sui redditi di capitale e sui redditi diversi derivanti dalla cessione o dal rimborso di quote o azioni di OICR – Opzione comunicata all'intermediario – art. 1, commi 112 e 113, della legge 29 dicembre 2022, n. 197”;
•  “1722” denominato “Imposta sostitutiva sui redditi di capitale e sui redditi diversi derivanti dalla cessione o dal rimborso di quote o azioni di OICR – Opzione esercitata dal contribuente in dichiarazione – art. 1, commi 112 e 113, della legge 29 dicembre 2022, n. 197”.

L’articolo 1, comma 114, della legge 29 dicembre 2022, n. 197, stabilisce che per i contratti di assicurazione sulla vita  (di cui ai rami I e V del comma 1 dell'articolo 2 del codice delle assicurazioni private, di cui al decreto legislativo 7 settembre 2005, n. 209) i redditi di cui all'articolo 44, comma 1, lettera g-quater), del testo unico delle imposte sui redditi, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917, costituiti dalla differenza tra il valore della riserva matematica alla data del 31 dicembre 2022 e i premi versati, si considerano corrisposti, a condizione che, su richiesta del contraente, tale differenza sia assoggettata dall'impresa di assicurazione a un'imposta sostitutiva delle imposte sui redditi nella misura del 14 per cento, alle condizioni ivi indicate. 

Tanto premesso, per consentire il versamento, tramite modello F24, delle somme in argomento, si istituisce il seguente codice tributo: 

•  “1726” denominato “Imposta sostitutiva sui redditi di capitale compresi nei capitali corrisposti in dipendenza di contratti di assicurazione sulla vita e di capitalizzazione – art. 1, comma 114, della legge 29 dicembre 2022, n. 197”. 

Nella Risoluzione in oggetto ulteriori istruzioni per il versamento.

• Risoluzione AdE 32 del 22.06.2023