Studio Caruso

Atteso in consiglio dei ministri entro il mese di maggio il provvedimento per regolarizzare e sanare tutte le piccole irregolarità interne che ci sono dentro alle mura domestiche.

E' quanto ha evidenziato il Ministro Matteo Salvini durante un convegno tenutosi a Roma lo scorso 30 aprile.

Secondo uno studio del CNI Consiglio Nazionali degli ingegneri quasi l'80% del patrimonio immobiliare italiano possiede piccole difformità edilizie interne che si vuol consentire di superare con le norme in arrivo.

Durante il tavolo tecnico tenutosi in aprile presso il MIT e intitolato “Piano Casa e semplificazione delle norme per l’edilizia”

hanno appunto partecipato anche gli Ingegneri condividendo il loro punto di vista.

Nel corso dell’incontro è stato dato rilievo alla classificazione delle difformità lievi, che non pregiudicano la sicurezza degli edifici e l’interesse collettivo ma che molto spesso si rivelano, nel quadro normativo attuale talvolta contraddittorio, difficili da superare facendo sì che le unità immobiliari non siano assoggettabili né a compravendita né a locazione.
La questione riguarda la sanabilità di lievi difformità su fabbricati regolarmente assentiti, collaudati e resi agibili che presentavano già dalla origine, piccole variazioni dimensionali o che in epoca successiva sono stato oggetto di interventi che, senza sostanzialmente intaccare la volumetria assentita, hanno determinato modifiche distributive negli alloggi o variazioni prospettiche (spostamento di bucature, chiusure di balconi o verande, etc.) senza comunque far venir meno le condizioni di sicurezza.

Al termine del confronto tra le parti e il Governo, è stato diffuso un comunicato del Mit datato 4 aprile che annunciava appunto un pacchetto di norme per intervenire sulla casa, così come chiesto e auspicato anche dalle Amministrazioni territoriali, dalle associazioni e dagli enti  del settore edilizio, già noto come Piano casa 2024.

Vediamo cosa si vorrebbe approvore.

Sanatoria immobili 2024: in arrivo il piano casa del MIT

Il piano casa 2024 del  MIT prevede una sanatoria in arrivo per le seguenti irregolarità immobiliari:

• difformità di natura formale, legate alle incertezze interpretative della disciplina vigente;
• difformità edilizie “interne”, riguardanti singole unità immobiliari, a cui i proprietari hanno apportato lievi modifiche; 
• difformità che potevano essere sanate all’epoca di realizzazione dell’intervento, ma non sanabili oggi a causa della disciplina della “doppia conforme” che non consente di conseguire il permesso o la segnalazione in sanatoria per moltissimi interventi, risalenti nel tempo. E ancora per permettere i cambi di destinazione d’uso degli immobili tra categorie omogenee.

Queste linee di indirizzo della bozza normativa che il MIT ha presentato nel corso della riunione sul piano casa, tenutasi alla presenza del vicepresidente del Consiglio e ministro delle Infrastrutture e dei Trasporti con il Dipe (dipartimento per la programmazione e il coordinamento della politica economica) e rappresentanti di circa 50 tra istituzioni, enti, associazioni, ordini professionali e fondazioni del settore.

Scopo del Piano Casa 2024 è tutelare i piccoli proprietari immobiliari che in molti casi attendono da decenni la regolarizzazione delle loro posizioni e che non riescono, spesso, a ristrutturare o vendere la propria casa. 

Scopo ulteriore della misura sarebbe quello di deflazionare il lavoro degli uffici tecnici comunali, 

Alla luce della semplificazione e dell’efficienza amministrativa si è previsto anche di intervenire sulle procedure amministrative per garantire ai cittadini risposte certe in tempi certi.

Attenzione al fatto che il testo non è ancora disponibile, si resta pertanto in attesa della bozza per ulteriori approfondimenti.

L'agenzia delle entrate ha aggiornato al mese di marzo 2024 la Guida Acquisto casa con tutte le novità più recenti.

In particolare, tra gli aggiornamenti vi è quello relativo alla "propoga" prevista dal Decreto n 215 del 30.12  Decreto Milleproroghe,  convertito in Legge n 18 del 23 febbraio e pubblicata in GU n 49 del 28 febbraio per il Bonus casa under 36.

Ricordiamo che su tale bonus nulla si era previsto con la Legge di Bilancio 2024 e pertanto si è provveduto con il Milleproroghe, vediamo le condizioni per beneficiare del bonus casa in oggetto anche per il 2024.

Prima casa under 36: confermata per i preliminari firmati entro il 31.12

Le agevolazioni prima casa per gli under 36 ( per i rogiti stipulati dal 26 maggio 2021 al 31 dicembre 2023) prevedono che:

• per gli acquisti non soggetti a Iva, non sono dovute le imposte di registro, ipotecaria e catastale,
• per le compravendite soggette a Iva, oltre a non pagare le imposte di registro, ipotecaria e catastale, viene concesso un credito d’imposta di ammontare pari all’Iva pagata al venditore,
• per i finanziamenti erogati per l’acquisto, la costruzione e la ristrutturazione di immobili a uso abitativo non è dovuta l’imposta sostitutiva né l'imposta di bollo.

Per approfondimenti sui bonus casa under 36 leggi anche: Bonus acquisto prima casa under 36: proroga al 31 dicembre 2023.

Con il Milleproroghe convertito in legge n 18/2024 si vuole prevedere che, per "dare certezza ai rapporti giuridici inerenti all’acquisto della casa di abitazione" da parte di under 36 con un Isee non superiore a 40mila euro, le agevolazioni su indicate si applicano anche nei casi in cui, entro il termine del 31 dicembre 2023, sia stato sottoscritto il contratto preliminare di acquisto della casa di abitazione.

Attenzione però al fatto che, la stipula del definitivo deve essere formalizzata entro il 31 dicembre del 2024, anche in caso di trasferimento della proprietà da cooperative edilizie ai soci.

Si prevede inoltre una salvaguardia per chi abbia già stipulato il rogito tra gennaio 2024 e l’entrata in vigore della legge di conversione del Milleproroghe disponendo che potranno procedere a compensare le imposte pagate in eccesso, "secondo modalità fissate con provvedimento dell’agenzia delle Entrate".

Tali soggetti avranno diritto a un credito d’imposta pari alle imposte corrisposte in eccesso da usare nell’anno 2025:

• in diminuzione dalle imposte di registro, ipotecaria, catastale, sulle successioni e donazioni dovute sugli atti e sulle denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito;
• in diminuzione dell’IRPEF dovuta in base alla dichiarazione da presentare successivamente alla data dell’acquisto;
• in compensazione in F24 (mentre in nessun caso il credito può essere rimborsato).

Domani 31 ottobre riprendono a decorrere i termini per l'agevolazione prima casa, a meno di ulteriori proroghe che in passato, è bene sottolinearlo, sono arrivate anche dopo la scadenza.

Prima di dettagliare cosa riguardano, riepiloghiamo le sospensioni e le proroghe avvicendatesi nel tempo.

Agevolazione prima casa: le sospensioni

L'art 24 del DL n 23/2020 aveva disposto la sospensione dei termini in materia di prima casa dal 23.02.2020 al 31.12.2020; successivamente con la conversione del DL n 183/2020, il termine finale era stato spostato al 31.12.2021.

L'art 3 comma 5 septies del DL n 228/2022 lo aveva ulteriormente modificato spostandolo al 31.03.2022 ed infine, una norma contenuta nell’art 3 comma 10-quinquies del DL n 198/2022, inserito in sede di conversione dalla L. 24 febbraio 2023 n.14, con norma apposita ha ulteriormente sospeso i termini in tema di prima casa e di credito d’imposta per il riacquisto, nel periodo compreso tra il 1° aprile 2022 e il 30 ottobre 2023. 

La sospensione complessiva è durata quindi tre anni, otto mesi e nove giorni dal 23 febbraio 2020 al 30 ottobre 2023.

Ricordiamo ora che cosa riguardava.

Sospensioni Agevolazioni prima casa

L’articolo 3, comma 10-quinquies del DL N 228/2022, ha sospeso i termini previsti per:

• l’utilizzo dell’aliquota agevolata fissata ai fini dell'imposta di registro per l’acquisto della prima casa,
• nonché del credito di imposta a favore della parte acquirente per il caso di riacquisto – entro un anno dall’alienazione della precedente – di una abitazione da adibire sempre a prima casa.

La disposizione, ha sospeso i termini, nel periodo compreso tra il 1° aprile 2022 e il 30 ottobre 2023, previsti ai fini dell'applicazione dell’aliquota agevolata del 2% (anziché del 9 per cento sul valore catastale dell’immobile) per:

• gli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di case di abitazione non di lusso, 
• e agli atti traslativi o costitutivi della nuda proprietà, dell'usufrutto, dell'uso e dell'abitazione relativi alla prima casa (disciplina contenuta nella nota II-bis all'articolo 1 della Tariffa parte prima, allegata al testo unico delle disposizioni concernenti l'imposta di registro).

La norma stabilisce che:

• per usufruire del beneficio, l’abitazione deve trovarsi nel territorio del comune in cui l’acquirente ha la propria residenza, mentre se residente in altro comune, entro 18 mesi dall’acquisto l’acquirente deve trasferire la residenza in quello dove è situato l’immobile;
• in caso di dichiarazione mendace o di trasferimento per atto a titolo oneroso o gratuito degli immobili acquistati con i benefici previsti per la prima casa prima del decorso del termine di cinque anni dalla data del loro acquisto, sono dovute le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura ordinaria, nonché una sovrattassa pari al 30 per cento delle stesse imposte;
• l’agevolazione non si applica nel caso in cui il contribuente, entro un anno dall'alienazione dell'immobile acquistato proceda all’acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione principale;
• l'aliquota del 2 per cento si applica anche agli atti di acquisto per i quali l'acquirente sia già titolare di una prima casa a condizione che quest'ultimo immobile sia alienato entro un anno dalla data dell'atto di acquisto.

Pertanto, a seguito della sospensione:

• il termine per il trasferimento della residenza nell’immobile acquisito come prima casa è prorogato da 18 ad un massimo di 37 mesi, (articolo 3, comma 10-quinquies 182)
• il termine per il riacquisto della prima casa dopo l’alienazione dell’immobile precedentemente acquisito con le medesime agevolazioni passa da un anno ad un massimo di 2 anni e sette mesi;
• allo stesso modo passa da un anno ad un massimo di 2 anni e sette mesi il termine entro il quale l’acquirente di un nuovo immobile deve cedere l’immobile precedentemente eletto a residenza come prima casa.

Vedremo se arriverà una ulteriore proroga delle sospensioni.

Il Governo ha approvato il Decreto proroghe con diverse misure di differimento di termini fiscali.

Tra questi con l'art 4 rubricato Proroga di termini in materia di agevolazioni per l'acquisto della casa di abitazione del testo in bozza si prevedono novità per i mutui casa dei giovani.

In particolare, viene prevista la proroga al 31 dicembre 2023 della possibilità di richiedere l’accesso alle garanzie statali per l’acquisto della prima casa, estese fino all’80% del capitale, a favore di giovani di età inferiore a 36 anni e giovani coppie con ISEE non superiore a 40 mila euro annui.

Il decreto amplia il termine, scaduto il 30 giugno, per la presentazione delle domande, novellando quanto previsto dal Decreto Sostegni-bis che aveva previsto il possibile innalzamento della garanzia pubblica prevista dal Fondo all’80% per tutti coloro che con un Isee non superiore a 40.000 euro annui, richiedono un mutuo superiore all’80% del prezzo d’acquisto dell’immobile, compresi oneri accessori, e che rientrano nelle categorie prioritarie.

In proposito leggi anche Mutui prima casa: proroga al 30 giugno delle garanzie del Fondo statale.

Garanzia mutui giovani: proroga al 31.12.2023

Ricordiamo che la misura agevolativa interessa le seguenti categorie prioritari:

• giovani coppie coniugate o conviventi che abbiano costituito nucleo da almeno due anni, 
• i nuclei familiari monogenitoriali con figli minori conviventi, 
• i conduttori di alloggi di proprietà degli istituti autonomi per le case popolari,
• i giovani under 36.

In Gazzetta Ufficiale n.186 del 10.08.2023, il testo del decreto legge 13 giugno 2023, n. 69 coordinato con la legge di conversione 10 agosto 2023 n.103, recante: Disposizioni urgenti per l’attuazione di obblighi derivanti da atti dell’Unione europea e da procedure di infrazione e pre-infrazione pendenti nei confronti dello Stato italiano.

Il decreto legge era stato approvato dal Consiglio dei Ministri il 7 giugno 2023 e successivamente pubblicato in Gazzetta Ufficiale n.136 del 13 giugno 2023.

Da notare che tra gli interventi in merito alle procedure di infrazione, il decreto legge interviene anche in materia di aliquota agevolata dell'imposta di registro analoga a quella prevista per l'acquisto prima casa, senza obbligo di stabilire la residenza nel comune in cui è situato l'immobile acquistato (procedura di infrazione n. 2014/4075). 

La Commissione europea, nel 2018, aveva infatti invitato l’Italia a modificare la disciplina relativa all’agevolazione in materia di imposta di registro per l’acquisto della prima casa perché era stata rilevata la presenza di un trattamento di favore nei confronti dei cittadini italiani su tale agevolazione e conseguentemente un trattamento discriminatorio nei confronti di cittadini di altri Stati Ue diversi dall’Italia non avendo alcun trattamento preferenziale se non risiedono effettivamente nel comune in cui il bene è ubicato o se non vi fissano la residenza entro 18 mesi dall’acquisto. 

In generale, l’obiettivo del decreto è quello di prevenire l’apertura di nuove procedure di infrazione ed evitare l’aggravamento di quelle pendenti adeguando l’ordinamento nazionale al diritto dell’Unione e alle sentenze della Corte di giustizia dell’Unione europea. È infatti necessario ridurre il numero complessivo delle procedure di infrazione già avviate dalla Commissione europea nei confronti dell’Italia e che attualmente è superiore alla media degli altri Stati membri dell’Unione Europea.

Il testo si compone di 27 articoli con i quali si agevola la chiusura di:

• 8 procedure d'infrazione
• 8 casi di pre-infrazione

e si adegua l'ordinamento nazionale a 9 regolamenti e a 1 direttiva.

Novità agevolazioni prima casa per i soggetti che si trasferiscono all'estero 

Di seguito, le novità apportate in merito all'agevolazione prima casa per i soggetti che si trasferiscono all'estero.

In particolare, all'art. 2 si prevede che al testo unico delle disposizioni concernenti l'imposta di registro, approvato con decreto del Presidente  della Repubblica  26 aprile 1986, n. 131, alla tariffa allegata al medesimo decreto, parte prima, all'articolo 1, nota II-bis), comma 1, lettera a), le parole: «se trasferito all'estero per ragioni di lavoro, in quello in cui  ha sede o esercita l'attivita' il soggetto da cui  dipende  ovvero,  nel caso in cui l'acquirente sia cittadino italiano emigrato  all'estero, che  l'immobile  sia  acquistato  come  prima  casa  sul   territorio italiano» sono sostituite dalle seguenti: «se l'acquirente si è trasferito all'estero per ragioni di  lavoro e  abbia risieduto o svolto la propria attività in Italia per almeno cinque  anni, nel comune di nascita o in quello in cui aveva la residenza o svolgeva la propria attivita' prima del trasferimento».

In sintesi cambiano le condizioni richieste per l’accesso al beneficio e riguardano:

• sia la permanenza in Italia per almeno 5 anni, 
• sia la collocazione dell’immobile, che legata alle origini del soggetto ovvero alla sua residenza o attività prima della partenza.

Ricordiamo che l’agevolazione di cui si tratta consente a certe condizioni elencate dalla norma di applicare, all’atto di acquisto dell’abitazione:

• l’imposta di registro del 2% e le imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di 50 euro ciascuna,
• oppure l’IVA al 4% e le imposte di registro, ipotecaria e catastale fisse nella misura di 200 euro ciascuna.

La norma disponeva alcune deroghe alle condizioni di applicabilità dell'agevolazione per i soggetti trasferiti all’estero ossia, a norma della previgente lett. a) della nota II-bis all’art. 1 della Tariffa, Parte I, allegata al DPR 131/86:

• se l’acquirente dell’immobile si era trasferito all’estero per ragioni di lavoro, operava una deroga alla condizione che richiede la residenza dell’acquirente nel Comune di acquisto e l’agevolazione prima casa spettava se l’immobile agevolato si trovava nel Comune in cui aveva sede o esercitava l’attività il datore di lavoro;
• il cittadino italiano emigrato all’estero poteva applicare l’agevolazione prima casa, senza dover dare alcuna prova relativa alla residenza, ma alla condizione che l’immobile acquistato costituisse la sua prima casa sul territorio italiano.

L’art. 2 del DL 69/2023 interviene su questa disciplina, introducendo una nuova disposizione, in base alla quale “se l’acquirente si è trasferito all’estero per ragioni di lavoro e abbia risieduto o svolto la propria attività in Italia per almeno cinque anni”, per l’accesso al beneficio è necessario che l’immobile acquistato sia ubicato “nel comune di nascita o in quello in cui aveva la residenza o svolgeva la propria attività prima del trasferimento”.

Pertanto, a partire dal 14 giugno data di entrata in vigore del DL n. 69/2023  il soggetto trasferito all’estero per ragioni di lavoro, potrà accedere al beneficio prima casa sull’acquisto in Italia, di un’abitazione di categoria catastale diversa da A/1, A/8 o A/9, solo se sussistono entrambe le seguenti condizioni su elencate.

• Decreto legge 69 del 13.06.2023 - infrazione Italia UE

La Legge di Bilancio 2023 con il comma 74 apporta modificazioni all’articolo 64 del decreto-legge n. 73 del 2021, convertito con modificazioni dalla legge n. 106 del 2021.
Nello specifico, vengono previste varie novità in tema di aquisto casa giovani e categorie fragile e relativi mutui.

Bonus acquisto prima casa sintesi delle novità 2023

Con le novità introdotte dalla legge di bilancio 2023 si estende dal 31 dicembre 2022 fino al 31 dicembre 2023 l'orizzonte temporale di operatività delle misure di deroga alla ordinaria disciplina del Fondo di solidarietà per la sospensione dei mutui relativi all’acquisto della prima casa di cui all’articolo 2, commi da 475 a 480, della legge n. 244 del 2007.

Inoltre, si interviene sulla disciplina del Fondo di garanzia per la prima casa (di cui all'articolo 1, comma 48, lettera c), della legge n. 147 del 2013), al fine di continuare a garantire ai soggetti più fragili (rientranti nelle categorie prioritarie, come le giovani coppie, i nuclei familiari monogenitoriali con figli minori, i conduttori di alloggi IACP e giovani di età inferiore ai 36 anni) l’accesso ai mutui garantiti al pari di quanto avvenuto durante l’emergenza sanitaria da Covid -19, nel corso della quale la misura ha avuto origine.
Di fatto viene prorogato dal 31 dicembre 2022 al 31 marzo 2023 il regime speciale introdotto dall’articolo 64, comma 3, del decreto-legge n. 73 del 2021 (c.d. "Sostegni-bis"), convertito con modificazioni dalla legge n. 106 del 2021, ai sensi del quale la misura massima della garanzia rilasciata dal Fondo è stata elevata, per le categorie prioritarie dal 50 fino all’80 per cento della quota capitale, qualora in possesso di un indicatore della situazione economica equivalente (ISEE) non superiore a 40 mila euro annui e per mutui di importo superiore all’80 per cento del prezzo dell’immobile, compreso di oneri accessori (Loan to Value (LTV)).
Viene altresì prorogata al 31 marzo 2023, per le istanze ricomprese nel regime speciale dell’80 per cento, l’applicazione di un add-on rispetto al TEGM, quale introdotto dall’articolo 35-bis del decreto-legge n. 144 del 2022, convertito con modificazioni dalla legge n. 175 del 2022, per le domande presentate dal 1° dicembre 2022 fino al 31 dicembre 2022.

Inoltre, vengono prorogate di un anno, fino al 31 dicembre 2023, anche le speciali agevolazioni in materia di imposte indirette, previste per l'acquisto della “prima casa” di abitazione e per i finanziamenti a tal fine erogati, disposte a favore dei giovani che presentino il duplice requisito, anagrafico ed economico:

• di non aver compiuto 36 anni di età 
• di avere un Indicatore della Situazione Economica Equivalente (ISEE) non superiore a 40.000 euro annui.

Si dispone il rifinanziamento del Fondo di garanzia per la prima casa per l’anno 2023, con l'assegnazione di ulteriori 430 milioni di euro, 

Si sottolinea che l'agenzia delle Entrate sul bonus acquisto casa under 36 ha pubblicato un depliant che fornisce il riepilogo di tutte le regole della agevolazione per sostenere l'autonomia abitativa giovanile. Scarica qui il pdf

Infine si ricordi che le Entrate con la Circolare n. 3/2022 avevano fornito chiarimenti sulle novità introdotte dalla Legge di Bilancio 2022 trattando anche la proroga dal 30 giugno al 31 dicembre 2022 prevista per il bonus casa under 36.

Bonus acquisto prima casa under 36: i beneficiari

Possono beneficiare del bonus prima casa:

• i giovani con meno di 36 anni 
• con un Isee non superiore 40mila euro 
• che acquistano un’abitazione dal 26 maggio 2021 e il 31 dicembre 2022 (se venisse confermata la proroga della legge di Bilancio 2023, fino al 31.12.2023)

Attenzione va prestata al fatto che il documento di prassi chiarisce che il nuovo bonus si applica anche 

• alle pertinenze dell’immobile agevolato, come il box ad esempio, 
• e che le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono azzerate anche per gli atti soggetti a Iva.

Bonus acquisto prima casa under 36: i vantaggi per gli acquirenti

L’agevolazione prevede diversi vantaggi, che si estendono anche all’acquisto delle pertinenze dell’abitazione principale. 

Ecco l'elenco delle agevolazioni:

• per gli acquisti non soggetti a IVA è prevista l’esenzione dal pagamento dell’imposta di registro, ipotecaria e catastale 
• in caso di acquisto soggetto a Iva, è riconosciuto anche un credito d’imposta pari all’imposta pagata per l’acquisto, che potrà essere utilizzato a sottrazione delle imposte dovute su atti, denunce e dichiarazioni dei redditi successivi alla data di acquisto o usato in compensazione tramite F24. 

Agevolazioni anche per i finanziamenti collegati all’acquisto, alla costruzione e alla ristrutturazione dell’immobile: 

• con il bonus prima casa under 36, infatti, non è dovuta l’imposta sostitutiva delle imposte di registro, di bollo, ipotecarie e catastali e delle tasse sulle concessioni governative. 

Per godere dell’esenzione il beneficiario dovrà dichiarare la sussistenza dei requisiti nel contratto o in un documento allegato.

Il bonus “Prima casa under 36”, che vale per gli atti stipulati tra il 26 maggio 2021 e il 31 dicembre 2022 (31 dicembre 2023 se prorogato dalla prossima legge di bilancio 2023), prevede inoltre l’esenzione dall’imposta sostitutiva per i mutui erogati per l’acquisto, la costruzione e la ristrutturazione di immobili a uso abitativo.

Bonus acquisto prima casa under 36: quando si perde l'agevolazione

Chi richiede le agevolazioni “under 36” senza avere i requisiti specifici (per esempio, valore ISEE superiore a quello richiesto), ma ha comunque diritto alle agevolazioni “prima casa”:

• per gli atti soggetti a imposta di registro, subisce il recupero di tale imposta (nella misura del 2%) e delle imposte ipotecaria e catastale (nella misura fissa di 50 euro ciascuna)
• per gli acquisti soggetti a Iva, oltre a dover pagare le imposte di registro, ipotecaria e catastale, deve restituire il credito d’imposta usufruito, se lo ha già utilizzato (con applicazione di sanzioni e interessi). Rimane dovuta l’Iva con aliquota del 4%.

In caso, invece, di decadenza dalle agevolazioni “prima casa” per: 

• dichiarazione mendace sulla sussistenza dei requisiti, resa nell’atto di acquisto
• mancato trasferimento della residenza nei termini previsti 
• vendita entro cinque anni, non seguita dal riacquisto entro l’anno 
• mancata alienazione della precedente “prima casa” entro l’anno dall’acquisto della nuova

l’imposta di registro viene recuperata nella misura del 9% e le imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di 50 euro ciascuna. Sono applicate, inoltre, sanzioni e interessi. Anche il credito d’imposta, infine, viene meno (con il recupero dello stesso e l’applicazione di sanzioni e interessi).

Bonus acquisto prima casa under 36: l'immobile all'asta

Possono accedere al bonus gli immobili acquistati tramite asta giudiziaria

La circolare chiarisce però che i contratti preliminari di compravendita non possono godere delle nuove agevolazioni in quanto la norma fa riferimento ai soli atti traslativi o costitutivi a titolo oneroso. 

Resta fermo che, in presenza delle condizioni di legge, successivamente alla stipula del contratto definitivo di compravendita, è possibile presentare formale istanza di rimborso per il recupero dell’imposta proporzionale versata per acconti e caparra in forza dell’articolo 77 del TUR. 

• Circolare n 12/E Bonus prima casa under 36

Con Risposta a interpello n 531 del 28 ottobre 2022 le Entrate chiariscono quando matura il diritto al credito d'imposta per l'acquisto della "prima casa".

Nel caso di specie, si evidenzia che il diritto al credito d'imposta per riacquisito della prima casa matura con un secondo atto di acquisto poiché il precedente atto era in esenzione di imposta scaturendo ossia acquisito effettuato per un accordo di separazione tra coniugi.

L'istante fa presente

• di aver acquistato con il futuro coniuge, un immobile fruendo dell'agevolazione "prima casa", disciplinata dalla Nota II-bis, apposta all'articolo 1, della Tariffa, parte prima, allegata al d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, 
• nonché di aver contratto matrimonio in regime di separazione legale dei beni 
• e di essersi poi separato consensualmente nell'anno successivo, con atto omologato dal Tribunale. 

In esecuzione delle clausole dell'accordo di separazione, l'istante ha acquistato, la quota di proprietà del coniuge (50 per cento dell'abitazione coniugale).

Tale trasferimento è avvenuto in esenzione dall'imposta di registro, ai sensi dell'articolo 19 della legge 6 marzo 1987, n. 74, secondo cui "Tutti gli atti, i documenti ed i provvedimenti relativi al procedimento di scioglimento del matrimonio o di cessazione degli effetti civili del matrimonio, (…), sono esenti dall'imposta di bollo, di registro e da ogni altra tassa". 

L'istante riferisce inoltre che, nel 2022 ha firmato l'accettazione di una proposta di vendita dell'ex casa coniugale e che, successivamente, ha acquistato un'altra abitazione, fruendo nuovamente delle agevolazioni "prima casa", senza utilizzare il credito d'imposta di cui all'articolo 7 della legge 23 dicembre 1998, n. 448, in detrazione dall'imposta dovuta per tale atto. 

In particolare, riferisce che per tale ultimo atto di acquisto, il notaio rogante non ha portato in detrazione alcun credito di imposta per l'acquisto della " prima casa", in quanto per l'ultimo atto (l'atto effettuato con la separazione) di acquisto non venne pagata alcuna imposta di registro in applicazione del citato articolo 19 della legge n. 74 del 1987. 

Viene domandato di sapere "se l'atto in esecuzione di una clausola inserita nell'accordo di separazione, comporti la decadenza della detrazione del credito d'imposta di registro versata". 

L'istante ritiene di aver diritto al credito e di poter portare in detrazione un credito di imposta pari al 50 per cento dell'imposta di registro versata con il primo atto di acquisto (pari alla sua quota parte), nella prossima dichiarazione dei redditi, da presentare nell'anno 2023. 

Credito di imposta agevolazione prima casa: quando spetta

Le entrate specificano che l'articolo 7, comma 1, della legge 23 dicembre 1998, n. 448 prevede che "Ai contribuenti che provvedono ad acquisire, a qualsiasi titolo, entro un anno dall'alienazione dell'immobile per il quale si è fruito dell'aliquota agevolata prevista ai fini dell'imposta di registro e dell'imposta sul valore aggiunto per la prima casa, un'altra casa di abitazione non di lusso, in presenza delle condizioni di cui alla nota II-bis all'articolo 1 della tariffa, parte I, allegata al testo unico delle disposizioni concernenti l'imposta di registro (…), è attribuito un credito d'imposta fino a concorrenza dell'imposta di registro o dell'imposta sul valore aggiunto corrisposta in relazione al precedente acquisto agevolato. L'ammontare del credito non può essere superiore, in ogni caso, all'imposta di registro o all'imposta sul valore aggiunto dovuta per l'acquisto agevolato della nuova casa di abitazione non di lusso". 

Come ribadito con la circolare 25 giugno 2021, n.7/E, a seguito delle modifiche introdotte dall'articolo 1, comma 55, della legge 28 dicembre 2015, n 208 alla nota II-bis all'articolo 1 della Tariffa, parte prima, allegata al d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, è possibile beneficiare del credito d'imposta in esame anche nell'ipotesi in cui il contribuente proceda all'acquisto della nuova abitazione prima della vendita dell'immobile già posseduto (cfr. circolare 8 aprile 2016 n. 12/E). 

Agevolazione prima casa: quando matura il credito di imposta in caso di più atti e uno in esenzione

Dalle norme e dalla prassi richiamate emerge, dunque, che il credito d'imposta spetta al contribuente che abbia acquistato un nuovo immobile con le agevolazioni "prima casa":

• sia se al momento dell'acquisto abbia alienato, da non oltre un anno, la casa di abitazione posseduta acquistata con le agevolazioni, 
• sia se l'alieni entro un anno dal nuovo acquisto agevolato. 

Riguardo all'utilizzo del credito d'imposta come chiarito già con circolare del 1° marzo 2001, n. 19/E, può essere fatto valere, tra l'altro, in diminuzione dell'IRPEF dovuta in base alla prima dichiarazione successiva al nuovo acquisto ovvero alla dichiarazione da presentare nell'anno in cui è stato effettuato il riacquisto stesso (cfr. anche circolari 24 aprile 2015, n. 17/E; 20 aprile 2005, n. 15/E).

Inoltre, come precisato con la risoluzione 11 maggio 2004, n. 70/E, nel caso in cui il contribuente intenda beneficiare del credito d'imposta in sede di dichiarazione dei redditi, non è necessario dichiarare in atto tale volontà. 

Pertanto, nel caso di specie si ritiene che l'istante maturi il diritto al credito d'imposta in esame con l'acquisto agevolato del secondo immobile, avvenuto nel 2022.

In particolare, l'atto con il quale è stata acquistata la quota del 50 per cento in esecuzione degli accordi di separazione, non configura un acquisto di un nuovo immobile.

Si precisa, in ogni caso, che l'istante deve effettivamente procedere all'alienazione della ex casa coniugale entro un anno dalla stipula dell'acquisto del secondo immobile, al fine di non decadere dall'agevolazione fruita per tale acquisto (comma 4-bis della nota II-bis, all'articolo 1 della Tariffa, parte prima), circostanza che comporterebbe, altresì, il recupero del credito d'imposta eventualmente utilizzato. 

Si ricorda, infine, che il credito d'imposta spetta "… fino a concorrenza dell'imposta di registro o dell'imposta sul valore aggiunto corrisposta in relazione al precedente acquisto agevolato", che nel caso di specie è quella versata dall'istante con il primo atto di acquisto effettuato con l'ex coniuge.

• Risposta a interpello n 531 del 28 ottobre 2022

Con Risposta a interpello n 525 del 26 ottobre 2022 le Entrate chiariscono dubbi sulla agevolazione "prima casa" e la tassazione dell'atto di rinuncia al diritto di abitazione. 

L'istante specifica che a seguito del decesso del coniuge, ha ereditato il 50% della proprietà dell'abitazione coniugale e che l'altro 50% è stato ereditato dalla figlia. Sull'immobile si è costituito il diritto di abitazione in favore del coniuge superstite.

In sede di dichiarazione di successione sono state applicate le agevolazioni "prima casa", ai sensi dell'articolo 69 della legge del 21 novembre 2000, n.342.

Ciò posto, il padre (coniuge superstite) intende acquistare la piena proprietà di un nuovo immobile nello stesso Comune ove si trova l'immobile ereditato, "da adibire a casa di abitazione e nel quale trasferire la propria residenza anagrafica, fiscale e il domicilio". 

In relazione a tale acquisto, il padre intende richiedere le agevolazioni "prima casa" e afferma che "il solo vincolo ostativo è rappresentato dalla titolarità esclusiva ex lege del diritto di abitazione sulla ex-casa coniugale" [cfr. lettera b), nota II-bis, articolo 1, della Tariffa, Parte prima, allegata al d.P.R. 26 aprile 1986, n.131]. 

Viene fatto presente, inoltre, che il padre intende rinunciare al suddetto diritto di abitazione a titolo gratuito e, pertanto, chiede se: 

• la rinuncia debba essere formale o tacita; in tale ultimo caso se "sia sufficiente il solo trasferimento della residenza e il domicilio in altro immobile perché si abbia il venir meno automatico del diritto di abitazione", dichiarando in fase di rogito per l'acquisto del nuovo immobile il proprio impegno a trasferirvi entro 18 mesi la propria residenza e se la rinuncia sia soggetta a trascrizione; 
• la rinuncia sia assoggettata a tassazione ai fini delle imposte indirette e, in tal caso, se le imposte debbano essere calcolate per il 50% del loro ammontare totale, posto che «la rinuncia al diritto di abitazione comporterebbe infatti la ricostituzione della piena proprietà dell'immobile non solo dell'altro proprietario superficiario, ma anche dello stesso» rinunciante.

Le Entrate chiariscono che:

• ai sensi dell'articolo 1350 del codice civile la rinuncia al diritto di abitazione deve farsi per atto pubblico o per scrittura privata, sotto pena di nullità;
• tale atto va trascritto ai sensi dell'articolo 2643, comma 1, del codice civile in quanto avente ad oggetto un diritto reale immobiliare;
• l'atto di rinuncia a titolo gratuito, ai fini fiscali, è considerato " trasferimento", ai sensi dell'articolo 1, comma 2, del decreto legislativo 31 ottobre 1990, n. 346, che dispone "Si considerano trasferimenti anche la costituzione di diritti reali di godimento, la rinunzia a diritti reali o di credito e la costituzione di rendite o pensioni."
• la rinuncia, a titolo gratuito, costituisce presupposto per l'applicazione dell'imposta sulle donazioni. Inoltre, sono dovute le imposte ipotecaria e catastale rispettivamente:
  • nella misura proporzionale dell'1 per cento (art. 1 della Tariffa, allegata al decreto legislativo 31 ottobre 1990, n. 347)
  • e del 2 per cento (art. 10 del medesimo decreto)
•  nel caso di specie la base imponibile sulla quale calcolare le sopra indicate imposte è costituita dal valore del diritto di abitazione oggetto di rinuncia alla data dell'atto, nella misura del 50 per cento corrispondente alla quota di proprietà dell'abitazione della figlia. 

Per quanto concerne gli ulteriori i successivi quesiti, le Entrate chiarendo che alla rinuncia di un diritto reale a titolo gratuito si applicano le imposte ipotecaria e catastale in misura proporzionale, hanno negato a tale fattispecie l’applicabilità dell’agevolazione prima casa (sempre che in capo al beneficiario della rinuncia – nel caso concreto, la figlia del rinunciante – ne sussistano i presupposti).

Si tratta di una lettura restrittiva della norma di cui all’articolo 69, legge 342/2000, recante l’agevolazione prima casa per i trasferimenti immobiliari «derivanti da successioni o donazioni» la quale non viene ritenuta estensibile agli «atti a titolo gratuito» e alla costituzione di vincoli di destinazione nonostante che si tratti di fattispecie alle quali si applica l’imposta di donazione  

NORME E TRIBUTI

Il Sole 24 Ore

27 ottobre 2022

Dimensione carattere

Non scatta il bonus prima casa per la rinuncia al diritto di abitazione

Gli atti a titolo gratuito non rientrano nell’agevolazione

Le imposte ipotecarie e catastali si applicano in misura proporzionale

Angelo Busani

La rinuncia a titolo gratuito al diritto di abitazione deve essere tassata, oltre che con l’imposta di donazione, con le imposte ipotecaria e catastale e le rispettive aliquote del 2 e dell’1%, da applicare al valore del diritto rinunciato. Non si può applicare l’agevolazione prima casa e così degradare alla misura fissa le imposte proporzionali.

Così afferma l’agenzia delle Entrate nella risposta a interpello 525 del 26 ottobre 2022, ove è stato preso in esame il caso di un contribuente che, a seguito del decesso della moglie, aveva conseguito il diritto di abitazione ex lege (articolo 540 del Codice civile) sulla casa già adibita a residenza coniugale ed ereditata per quote eguali dalla figlia della defunta e dal coniuge superstite.

Costui, accingendosi all’acquisto di una nuova abitazione, ha dunque domandato se la rinuncia alla quota del 50 per cento del diritto di abitazione gravante sulla quota di comproprietà ereditata dalla figlia potesse avere l’effetto di consentirgli di avvalersi dell’agevolazione prima casa e quale fosse il carico impositivo di questa rinuncia.

Le Entrate hanno dunque avallato l’operazione. Ed è interessante notare che non una sola parola è stata spesa sul punto se si potesse interpretare l’ipotizzata “manovra” come elusiva dei presupposti che la legge stabilisce per l’avvalimento dell’agevolazione prima casa, a conferma della piena legittimità di queste operazioni che spesso i privati pongono in essere per conformare ad hoc la loro situazione patrimoniale, in modo da potersi presentare idonei ad avvalersi di un beneficio fiscale.

Peraltro, sancendo che alla rinuncia di un diritto reale a titolo gratuito si applicano le imposte ipotecaria e catastale in misura proporzionale, le Entrate – come sopra osservato – hanno negato a tale fattispecie l’applicabilità dell’agevolazione prima casa (sempre che in capo al beneficiario della rinuncia – nel caso concreto, la figlia del rinunciante – ne sussistano i presupposti): viene infatti letta restrittivamente la norma di cui all’articolo 69, legge 342/2000, recante l’agevolazione prima casa per i trasferimenti immobiliari «derivanti da successioni o donazioni» la quale non viene ritenuta estensibile (affermazione già espressa nelle circolari 3/E/2008 e 18/E/2013) agli «atti a titolo gratuito» e alla costituzione di vincoli di destinazione nonostante che si tratti di fattispecie alle quali si applica l’imposta di donazione.

Con il Principio di diritto n 1 del 2022 con oggetto Acquisto di altro immobile con agevolazione "prima casa" in presenza di una oggettiva ed assoluta inidoneità dell'immobile "pre posseduto", dichiarato inagibile dall'Autorità competente  le Entrate forniscono un importante chiarimento sul bonus prima casa.

In particolare si stabilisce che può acquistare la prima casa il contribuente già proprietario di un’abitazione, acquistata con il medesimo beneficio fiscale, nel caso in cui vi sia una «oggettiva ed assoluta inidoneità dell’immobile “pre posseduto”… indipendente dalla volontà del contribuente». 

Le Entrate ricordano che ai fini dell'applicazione dell'aliquota del 2 per cento agli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di case di abitazione non di lusso e agli atti traslativi o costitutivi della nuda proprietà, dell'usufrutto, dell'uso e dell'abitazione relativi alle stesse, devono ricorrere, tra le altre, le seguenti condizioni:

b) che nell'atto di acquisto l'acquirente dichiari di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l'immobile da acquistare;

c) che nell'atto di acquisto l'acquirente dichiari di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni

Pertanto sono condizioni ostative alla fruizione dei benefici "prima casa":

• la titolarità di altra casa di abitazione nello stesso Comune del nuovo acquisto,
• ovvero di altra casa di abitazione acquistata con le agevolazioni, indipendentemente dal luogo in cui essa è ubicata. 

Con risoluzione n. 107/E del 1° agosto 2017, concernente una ipotesi di immobile dichiarato inagibile a seguito di un evento sismico, è stato affermato come, per effetto dell'evento stesso, si è verificato "un impedimento oggettivo, non prevedibile e tale da non poter essere evitato che ha comportato l'impossibilità per il contribuente di continuare ad utilizzare l'immobile acquistato per finalità abitative". 

Tale oggettiva ed assoluta inidoneità dell'immobile "pre posseduto" risultante da idonea documentazione e indipendente dalla volontà del contribuente, conduce a ritenere che, fino a quando permanga la dichiarazione di inagibilità dell'immobile "pre posseduto", si potrà beneficiare dell'agevolazione "prima casa" per l'acquisto del nuovo immobile, nel rispetto di tutte le altre condizioni previste dalla Nota II-bis all'articolo 1 della Tariffa, Parte prima.

In accordo con tale prassi, nel caso di un immobile acquistato fruendo dell'agevolazione "prima casa" che sia stato oggetto di un decreto di sequestro ai sensi dell'articolo 253 c.p.p. e di dichiarazione di inagibilità da parte dell'Autorità competente in quanto "sono venuti meno i requisiti igienico sanitari, strutturali, impiantistici e di sicurezza antincendio, in misura tale da pregiudicare l'incolumità pubblica e privata", è possibile beneficiare dell'agevolazione in argomento per l'acquisto di un nuovo immobile fino a quando permanga la dichiarazione di inagibilità dell'immobile "pre posseduto", indisponibile per il proprietario. 

Il Decreto Liquidità (Dl n. 23/2020) con l'art 24, al fine di tenere conto delle difficoltà che i contribuenti avrebbero potuto incontrare, nell'adempiere agli impegni presi ai fini della agevolazione prima casa a causa dell'emergenza sanitaria da coronavirus ha sospeso dal 23 Febbraio 2020 al 31 dicembre 2021 tutti i termini previsti dalla Nota II bis all'articolo 1 della tariffa parte prima, allegata al DPR n.131/86.

Secondo quanto chiarito dalla Circolare dell'Ade n. 9 del 13 aprile erano perciò sospesi:

• i termini di 18 mesi dall’acquisto di immobile destinato a prima casa dove il contribuente deve perentoriamente trasferire la residenza,
• il termine di 1 anno entro il quale chi ha rivenduto la prima casa, entro i cinque anni dall’acquisto, deve riacquistarne una sempre a scopo prima casa dove trasferirà la residenza,
• il termine di 1 anno entro il quale un proprietario di prima casa deve rivenderla poiché ne ha acquistata un'altra che intende adibire a prima casa.
• il termine di 1 anno dalla vendita di immobile prima casa stabilito per il riacquisto di altra casa su cui si vuole far riconoscere un credito di imposta di registro o un credito iva corrisposti alternativamente sul primo acquisto.

La sospensione è terminata in data 31 dicembre 2021 e pertanto dal 1 gennaio 2022 iniziano a decorrere nuovamente i suddetti termini ai fini degli adempimenti per avere l'agevolazione prima casa.

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• Agevolazioni prima casa: chiarimenti sulla sospensione dei termini per Covid-19

Facciamo un esempio

per semplicità ipotizziamo che un soggetto abbia acquistato un immobile in data 23 dicembre 2019, data dalla quale comincia a decorrere il termine dei 18 mesi per trasferire la residenza nello stesso immobile ai fini della agevolazione prima casa.

Considerando che la sospensione dei termini è stata sospesa dal 23 febbraio 2020, lo stesso contribuente fino a tale data avrà conteggiato solo due mesi di decorrenza.

Dato che la decorrenza dei termini ricomincia a decorrere dal 1 gennaio 2022, i restanti 16 mesi inizieranno da tale data.