Studio Caruso

Con l'Ordinanza n 4713 del 22 febbraio la Cassazione si è occupata dell'acquisto dell'immobile per usucapione sancendo il seguente principio relativo all'agevolazione prima casa: "il contribuente, che al fine di beneficiare dell’imposta di registro in misura ridotta, intende avvalersi dell’agevolazione prima casa, è tenuto a rilasciare le dichiarazioni previste dalla normativa di settore, anche nel caso in cui l’acquisto dell’abitazione avviene a seguito di una sentenza che accerta l’usucapione dell’immobile"

Vediamo il caso di specie.

Prima casa per usucapione: principi della Cassazione

Il caso di specie prende le mosse dalla vicenda di due coniugi che hanno occupato dal 1985 un immobile utilizzandola come abitazione coniugale. Nel 2017, in favore degli stessi il Tribunale ha emesso una sentenza che riconoscimento del diritto di proprietà sull'immobile per usucapione.  

L'Agenzia delle Entrate emetteva un avviso di liquidazione per l'imposta di registro applicando l'aliquota ordinaria anziché quella agevolata, sostenendo che i ricorrenti non avevano reso la dichiarazione di volersi avvalere dell'agevolazione "prima casa" prima della registrazione della sentenza.              

La Commissione Tributaria Provinciale rigettava il ricorso formulato dai contribuenti, i quali sostenevano che la sentenza di usucapione, avendo accertato la loro residenza nell'immobile dal 1985, avrebbe dovuto essere equiparata ad un atto   di trasferimento a titolo oneroso ai fini dell'applicazione dell'aliquota agevolata, contestando altresì il criterio di valutazione dell'immobile effettuata dall'Agenzia delle Entrate, sostenendo che si basasse esclusivamente sui valori OMI.

Impugnata la decisione, la CTR confermava la statuizione di prime cure, sulla considerazione che i ricorrenti non avessero ottemperato alla condizione prevista dalla Nota II-bis dell'articolo 1 della Tariffa, Parte prima, allegata al D.P.R. n. 131 del 1986, per l'applicazione del beneficio "prima casa", la quale richiede che la dichiarazione di volersi avvalere dell'agevolazione sia resa prima della registrazione dell'atto di trasferimento, e che il valore imponibile dell'immobile ai fini dell'imposta di registro fosse stato calcolato, oltre che con i valori OMI, anche confrontando il valore con quello di altri immobili simili nella stessa zona, dimostrando la congruenza del valore determinato, ed evidenziando che gli appellanti non avevano fornito prove contrarie a sostegno della loro contestazione.              

Proposto ricorso per Cassazione veniva rigettato.

La necessità della collaborazione del contribuente per il godimento dell'agevolazione, dovuta alla formulazione delle corrispondenti dichiarazioni, da rendersi nell'atto di acquisto, ha indotto la Cassazione con varie sentenze a ritenere, con decisioni ora confermata, che il caso in esame costituisca un'eccezione – unitamente alle ipotesi in cui sia esplicitamente prevista la presentazione di un'istanza – al principio generale, desumibile dal D.P.R. n. 131 del 1986 art. 77, secondo cui un'agevolazione non richiesta al momento dell'imposizione non è perduta, essendo possibile, sia pur con gli ovvi limiti temporali, rimediare all'erronea imposizione.

Le manifestazioni di volontà vanno dunque rese, attenendo ai presupposti dell'agevolazione, anche quando il contribuente intenda far valere il proprio diritto all'applicazione dei relativi benefici rendendosi acquirente a     titolo originario, come nel caso di usucapione; in tal caso egli dovrà rendere le anzidette dichiarazioni prima della registrazione del provvedimento di trasferimento (sentenza o decreto) del giudice, che costituisce l'atto al quale va riconosciuta efficacia traslativa della proprietà del bene, dovendosi escludere che le stesse possano                 effettuarsi in un momento successivo.

La stessa Cassazione ha anche rimarcato che con Ordinanza n. 635 del 2017, è stato statuito  che "In tema di agevolazioni "prima casa", le manifestazioni di volontà prescritte dall'art. 1, nota II bis, della tariffa allegata al D.P.R. n. 131 del 1986 vanno rese sempre, anche ove l'acquisto sia avvenuto a titolo originario per usucapione, prima della registrazione del provvedimento del giudice, atteso il carattere necessario della collaborazione del contribuente, che integra un presupposto del beneficio e costituisce un'eccezione al principio generale secondo cui un'agevolazione non richiesta al momento della imposizione non è perduta, potendosi rimediare, nei previsti limiti  temporali, all'erroneità di quest'ultima".

I due anni per rivendere la prima casa, al fine di godere della agevolazione fiscale per un nuovo immobile valgono anche per acquisti ante 2025, per tutti gli immobili?

Vediamo il chiarimento dell'Ade, sulla novità appena introdotta dalla Legge di Bilancio 2025 per l'agevolazione prima casa, esplicitato nel corso del convegno di Italia Oggi tenutosi in data 27 gennaio a cui è intervenuta anche l'ADE.

Agevolazione prima casa: chiarimenti ADE

La legge di bilancio 2025 ha raddoppiato il termine per vendere la prima casa senza perdere l’agevolazione da applicare ad un nuovo acquisto.

In particolare, si tratta del tempo, fissato ora a due anni, durante il quale il contribuente resta momentaneamente titolare di due immobili acquistati con il beneficio prima casa (introdotto in origine nel 2016 dall’art. 1 comma 55 della L. 208/2015) ora esteso dalla L. 207/2024 o legge di bilancio 2025.

Prima della entrata in vigore della norma originaria, non si poteva beneficiare della agevolazione per un acquisto immobiliare, senza aver prima rivenduto l'immobile pre-posseduto per cui era stata richiesta la misura agevolativa, si doveva vendere la ex prima casa prima di possederne un'altra.

La legge di bilancio 2025 è intervenuta sulla disposizione originaria per cui prima si aveva un anno di tempo per rivendere la ex prima casa, e acquistarne un'altra con la stessa agevolazione, raddoppiando il termine entro cui procedere, a due anni.  

Con riferimento alla decorrenza della nuova disposizione, l’Agenzia delle Entrate ha confermato, nel corso della Conferenza di Italia Oggi tenutasi il 27 gennaio, che il termine di 2 anni non riguarda solo gli atti stipulati dal 1° gennaio 2025, ma tutti i casi in cui cui, al momento dell’entrata in vigore della nuova norma, era in corso il vecchio termine di un anno.

Facendo un esempio se Tizio compra il 27 gennaio 2025 un l’immobile, avrà tempo fino al 27 gennaio 2027 per alienare la ex prima casa, che aveva già acquistato col beneficio. 

Ma anche Caio, che aveva comprato il 14 febbraio 2024 un immobile e, allora, si era impegnato a rivendere l’immobile pre-posseduto entro il 14 febbraio 2025 avrà tempo fino al 14 febbraio 2026 per venderlo

Il nuovo termine di 2 anni si applica, quindi, a tutti i rogiti intervenuti dal 1° gennaio 2024 in poi.

Leggi anche Agevolazione prima casa 2025: tutte le regole per ricordare tutte le condizioni per agevolazione.

Le Entrate tramite la propria rivista FiscoOggi pubblicano un FAQ di chiarimento e riepilogo sulla ageovlazione prima casa per i non residenti.

Vediamo il quesito da cui parte la replica ADE: "un italiano emigrato nel Regno unito per lavoro domanda se può acquistare una casa su tutto il territorio italiano usufruendo dei benefici “prima casa” senza l’obbligo di prendere la residenza nel Comune dove si trova l’immobile".

Prima casa: cittadini trasferiti all’estero e benefici

Le Entrate in mancanza di alcuni dettagli utili al chiarimento, poiché non esplicitati dal contribuente interpellante quali ad esempio: possesso di altri immobili in Italia o godimento delle agevolazioni per un precedente acquisto ricordando tutte le condizioni per avere tale agevolazione nel caso dei residenti esteri.

Le condizioni previste dalla nota II-bis (comma 1, lettera a) della  Tariffa Parte 1 articolo 1 del DPR n 131/1986 affinché un cittadino che si è trasferito all’estero possa richiedere le agevolazioni fiscali per l’acquisto della prima casa in Italia, sono le seguenti:

• possono accedere alla agevolazione prima casa, le persone fisiche che, contestualmente:
  • si sono trasferite all’estero per ragioni di lavoro (per qualsiasi tipologia di rapporto di lavoro, e non necessariamente subordinato); il trasferimento deve sussistere già al momento dell’acquisto dell’immobile (se avviene in un momento successivo non è possibile usufruire del beneficio fiscale)
  • hanno risieduto in Italia per almeno cinque anni (anche non in maniera continuativa), o hanno svolto in Italia, per il medesimo periodo, la loro attività, anteriormente all’acquisto dell’immobile
  • acquistano l’immobile nel Comune di nascita o in quello in cui avevano la residenza (o in cui svolgevano la loro attività prima del trasferimento).

Resta fermo che per richiedere l’agevolazione devono ricorrere anche le condizioni indicate alle lettere b) e c) della citata nota II-bis e rispettivamente:

• assenza di altri diritti reali vantati su immobili ubicati nello stesso Comune
• e novità nel godimento dell’agevolazione.

Non è richiesto, invece, che l’interessato stabilisca la sua residenza nel Comune in cui è situato l’immobile acquistato.

Leggi anche: Agevolazione prima casa 2025: tutte le regole, con li aggiornamenti all'ultima legge di bilancio.

Pubblicata in GU n 305 del 31 dicelbre Legge di Bilancio 2025 in vigore dal 1° gennaio 2025. 

Tra le altre novità vediamo cosa prevede per l'agevolazione dei mutui prima casa.

Mutui prima casa 2025: cosa prevede la legge di bilancio

Il comma 112 dell'art 1 proroga al 31 dicembre 2027 la possibilità di avvalersi della disciplina speciale che eleva la misura massima della garanzia

rilasciata dal Fondo di garanzia per la prima casa (istituito dall'articolo 1, comma 48, lettera c) della legge 27 dicembre 2013, n. 147) dal 50 fino all’80 per cento della quota capitale per le categorie prioritarie, qualora in possesso di un indicatore della situazione economica equivalente (ISEE) non superiore a 40 mila euro annui e per mutui di importo superiore all’80 per cento del prezzo dell’immobile, compreso di oneri accessori. 

Sul punto si ricorda che tali categorie prioritarie sono le giovani coppie, i nuclei familiari monogenitoriali con figli minori, i conduttori di alloggi IACP e i giovani di età inferiore ai 36 anni, in possesso di ISEE non superiore a 40.000 euro annui, richiedenti un mutuo superiore all’80 per cento dell’immobile, ivi compresi gli oneri accessori.

Il comma 113 stabilisce che le disposizioni di cui all’articolo 1, commi, 9, 10, 11, 12 e 13, della legge 30 dicembre 2023, n. 213, si applicano sino al 31 dicembre 2027. 

In sintesi, si tratta delle norme contenute nella legge di bilancio per il 2024 che:

• prevedono l’inclusione, tra le categorie prioritarie, di famiglie numerose che rispettino determinate condizioni anagrafiche e reddituali;
• dettano, in relazione alle domande presentate da tali famiglie, specifiche disposizioni concernenti, tra l’altro, la misura massima della garanzia concedibile e la misura dell’accantonamento di un coefficiente di rischio;
• prevedono ulteriori disposizioni applicabili alle agevolazioni in parola nei casi di surroga del mutuo originario.

Il comma 114, infine, incrementa di 130 milioni di euro per l’anno 2025 e di 270 milioni di euro per ciascuno degli anni 2026 e 2027 la dotazione del richiamato Fondo di garanzia per la prima casa, di cui all'articolo 1, comma 48, lettera c), della legge n. 147 del 2013.

Ricordiamo che  il fondo di garanzia mutui per la prima casa istituito presso il Ministero dell’economia e delle finanze dall’articolo 1, comma 48, lettera c), della legge n. 147 del 2013 ha la finalità di supportare l'acquisto, ovvero l'acquisto e la ristrutturazione, con accrescimento dell'efficienza energetica, di unità immobiliari da adibire ad abitazione principale, tramite il rilascio di garanzie su mutui immobiliari dell'importo massimo di 250 mila euro.
In regime ordinario, la garanzia del Fondo copre fino al 50% della quota capitale del finanziamento con previsione, inoltre, di categorie ad accesso prioritario, per ragioni anagrafiche, economiche, sociali e di numerosità del nucleo familiare, alle quali, al ricorrere di determinate condizioni, vengono riconosciute particolari condizioni di garanzia e di percentuale di copertura della quota capitale del finanziamento.

Con il Principio di Diritto n 5 del 5 dicembre le Entrate chiariscono la fruizione delle agevolazioni “Prima casa under 36” in base alle novità introdotte dal Decreto-legge 30 dicembre 2023, n. 215, convertito con legge 23 febbraio 2024 n. 18

e in scadenza il 31 dicembre 2024. A chi spetta il bonus casa under 36 e con quali atti.

Bonus casa under 36: in scadenza, le Entrate chiariscono a chi spetta

L’articolo 64, comma 6, del decreto-legge 25 maggio 2021, n. 73, convertito, con modificazioni, con la legge 23 luglio 2021, n. 106, ha previsto l’esenzione dalle imposte di registro, ipotecaria e catastale per gli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di "prime case" e per gli atti traslativi o costitutivi della nuda proprietà, dell'usufrutto, dell'uso e
dell'abitazione relativi alle stesse stipulati a favore di:

• soggetti che non hanno ancora compiuto 36 anni di età nell’anno in cui l'atto è rogato,
• e che hanno un valore ISEE non superiore a 40.000 euro annui.

Ai fini dell’agevolazione in esame, per “prime case” si intendono quelle definite ai sensi della nota II-bis all'articolo 1 della tariffa, parte prima, allegata al testo unico delle disposizioni concernenti l'imposta di registro, approvato con decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131.

A norma del comma 9 del medesimo articolo 64, l’agevolazione si applica agli atti stipulati nel periodo compreso tra la data di entrata in vigore del decreto- legge 73 del 2021 e il 31 dicembre 2023 (temine così sostituito dall’articolo 1, comma 74, della legge n. 197 del 2022).

Successivamente, l’articolo 3, comma 12-terdecies, del decreto-legge 30 dicembre 2023, n. 215, convertito con la legge 23 febbraio 2024, n. 18, ha ampliato il perimetro temporale dell’agevolazione “prima casa under 36” stabilendo che «le agevolazioni di cui all'articolo 64, commi 6, (…), del decreto-legge 25 maggio 2021, n. 73, convertito, con modificazioni, dalla legge 23 luglio 2021, n. 106, si applicano anche nei casi in cui, entro il termine indicato al comma 9 del citato articolo 64, sia stato sottoscritto e registrato il contratto preliminare di acquisto della casa di abitazione, a condizione che l'atto definitivo, anche nei casi di trasferimento della proprietà da cooperative edilizie ai soci, sia stipulato entro il 31 dicembre 2024».
La possibilità di applicare l’agevolazione in esame anche in relazione agli atti definitivi stipulati entro il 31 dicembre 2024 è subordinata alla condizione che sia stato sottoscritto e registrato il contratto preliminare di acquisto della casa di abitazione entro il termine finale di cui al citato comma 9 dell’articolo 64, ossia entro il 31 dicembre 2023 (cfr., in tal senso, Circolare n. 14/E del 18 giugno 2024).
Con il Princuipio di diritto n 5, l'ade, chiarisce che in altre parole, sulla base del tenore letterale della disposizione che ha ampliato l’ambito temporale di applicazione del beneficio, l’agevolazione “prima casa under 36” può trovare applicazione, al ricorrere delle altre condizioni previste dalla norma, in relazione agli atti definitivi stipulati entro la data del 31 dicembre 2024 anche relativi a contratti preliminari sottoscritti e registrati prima dell’entrata in vigore dell’articolo 64 del decreto-legge 73 del 2021.

• Risposta AdE 5 del 05.12.2024 - Principio di diritto

Con Risposta a interpello n 234 del 2 dicembre le Entrate replicano ad una istante che:

• è stata residente in Italia dove ha svolto attività lavorativa; 
• si è trasferita all'estero per motivi di lavoro;
• è iscritta all'A.I.R.E.;
• è rientrata « temporaneamente in Italia per la necessità di collaborare nell'assistenza familiare» ove ha lavorato e lavora attualmente, con contratti a tempo determinato;
• con atto notarile di compravendita del 2023 e «successivo atto definitivo … (trascorsi i termini previsti per l'esercizio del diritto di prelazione …. )» ha acquistato una abitazione in Italia, fruendo delle agevolazioni c.d. ''prima casa'' e, a tal fine, dichiarava in atto che «l'immobile è ubicato nel Comune ove intende stabilire la propria residenza entro diciotto mesi» dall'acquisto.

Ciò premesso, l'Istante fa presente di essere interessata al mantenimento della residenza all'estero e l'iscrizione all'A.I.R.E. e, dunque, per conservare le agevolazioni in esame, chiede di poter procedere alla rettifica della dichiarazione precedentemente resa in relazione al trasferimento della residenza entro il termine di diciotto mesi dall'acquisto, tramite un atto integrativo, redatto secondo le medesime formalità giuridiche del precedente atto d'acquisto, da registrare presso lo stesso Ufficio di registrazione del suddetto atto originario.

L'Istante, in particolare, intende dichiarare il possesso dei requisiti previsti per gli acquirenti trasferiti all'estero per ragioni di lavoro e, più precisamente, che: 

• al momento della stipula del contratto di compravendita era cittadina italiana trasferita all'estero, iscritta all'AIRE dal òòòò; di essersi trasferita all'estero ove ha svolto la propria attività lavorativa; 
• che nei cinque anni precedenti il trasferimento è stata residente in Italia; 
• che l'immobile è ubicato nel comune dove risiedeva prima del trasferimento all'estero.

Agevolazione prima casa iscritto AIRE: tutte le regole

Le Entrate replicano innanzitutto riepilogando il fatto che le agevolazioni per l'acquisto della ''prima casa'' sono disciplinate dalla Nota II bis, posta in calce all'articolo 1 della Tariffa, Parte I, allegata al decreto del Presidente della Repubblica del 26 aprile 1986, n. 131 (di seguito TUR).

La fruizione dell'agevolazione è subordinata al possesso dei requisiti, di carattere oggettivo e soggettivo, stabiliti dalla citata Nota II bis.
In particolare, si rammenta che l'articolo 2, comma 1, del decreto legge 13 giugno 2023, n.69 ha modificato la Nota II bis, comma 1, lettera a) concernente l'applicazione dell'agevolazione in esame per le ipotesi di acquisto della ''prima casa'' in Italia da parte di un soggetto «trasferito all'estero per ragioni di lavoro».
Ai sensi della citata lettera a), per beneficiare dell'agevolazione in parola, occorre «che l'immobile sia ubicato nel territorio del comune in cui l'acquirente ha o stabilisca entro diciotto mesi dall'acquisto la propria residenza o, se diverso, in quello in cui l'acquirente svolge la propria attività ovvero, se l'acquirente si è trasferito all'estero per ragioni di lavoro e abbia risieduto o svolto la propria attività in Italia per almeno cinque anni, nel comune di nascita o in quello in cui aveva la residenza o svolgeva la propria attività prima del trasferimento.  La dichiarazione di voler stabilire la residenza nel comune ove è ubicato l'immobile acquistato deve essere resa, a pena di decadenza, dall'acquirente nell'atto di acquisto».
Al riguardo, la circolare del 16 febbraio 2024, n. 3/E chiarisce che «Il beneficio fiscale, in ragione dell'intervento normativo, viene pertanto ancorato a un criterio oggettivo, svincolandolo da quello della cittadinanza […]».
Pertanto, «possono accedere al beneficio fiscale in esame le persone fisiche che, contestualmente:

• si siano trasferite all'estero per ragioni di lavoro. Attesa la diversa formulazione della disposizione in commento rispetto alla versione previgente, il requisito agevolativo deve ritenersi riferibile a qualsiasi tipologia di rapporto di lavoro (non necessariamente subordinato) e deve sussistere già al momento dell'acquisto dell'immobile. Il trasferimento per ragioni di lavoro verificatosi in un momento successivo all'acquisto dell'immobile non consente, quindi, di avvalersi del beneficio fiscale in questione;
• abbiano risieduto in Italia per almeno cinque anni, o ivi svolto, per il medesimo periodo, la loro attività, anteriormente all'acquisto dell'immobile. A tal proposito si precisa che, con detto termine, si intende ricomprendere ogni tipo di attività, ivi incluse quelle svolte senza remunerazione. Si precisa che, per la verifica del requisito temporale della residenza, nonché di quello relativo all'effettivo svolgimento in Italia della propria attività, il quinquennio non deve essere necessariamente inteso in senso continuativo;
• abbiano acquistato l'immobile nel comune di nascita, ovvero in quello in cui avevano la residenza o in cui svolgevano la propria attività prima del trasferimento».

Per fruire dell'agevolazione, devono ricorrere naturalmente anche le condizioni di cui alle lettere b) (assenza di altri diritti reali vantati su immobili ubicati nello stesso comune) e c) (novità nel godimento dell'agevolazione) della Nota II bis.

Premesso quanto sopra, dunque, possono accedere al beneficio fiscale in esame, tra l'altro, le persone fisiche che, contestualmente al ricorrere dei suddetti requisiti, «siano trasferite all'estero per ragioni di lavoro» al momento dell'atto di acquisto dell'abitazione in Italia.

Come riportato sopra, infatti, il requisito del trasferimento all'estero per ragioni di lavoro «deve sussistere già al momento dell'acquisto dell'immobile».

Tale ultima circostanza assume rilievo dirimente nella fattispecie in esame, in cui, come dichiarato e qui assunto acriticamente, l'Istante è rientrato in Italia e al momento dell'acquisto dell'immobile svolgeva la propria attività lavorativa in Italia. 

Ne consegue, quindi, che ai fini del quesito in esame, non risulta integrato, al momento dell'acquisto dell'immobile, il presupposto di acquirente ''trasferito all'estero per ragioni di lavoro''.

Nel caso di specie si ritiene che l'Istante non possa procedere alla rettifica della dichiarazione precedentemente resa nell'atto di acquisto in relazione al trasferimento della residenza, entro il termine di diciotto mesi dall'acquisto, tramite un atto integrativo, redatto secondo le medesime formalità giuridiche del precedente atto d'acquisto, da registrare presso lo stesso Ufficio di registrazione del suddetto atto originario.

Il mancato rispetto dell'impegno assunto in atto a trasferire la residenza, entro diciotto mesi, nel Comune ove è ubicato l'immobile, comporta quindi la decadenza dalle agevolazioni fruite per l'acquisto della ''prima casa''.

Con la risoluzione 31 ottobre 2011, n. 105/ E, è stato chiarito che «laddove sia ancora pendente il termine di diciotto mesi per il trasferimento della residenza, l'acquirente che si trovi nelle condizioni di non poter rispettare l'impegno assunto, anche per motivi personali, possa revocare la dichiarazione di intenti formulata nell'atto di acquisto dell'immobile», presentando un'apposita istanza all'Ufficio presso il quale l'atto è stato registrato e chiedendo la riliquidazione dell'imposta assolta in sede di registrazione, senza applicazione di sanzioni.

• Risposta AdE 238 del 02.12.2024 - Interpello

Con Risposta a interpello n 192 del giorno 4 ottobre si chiariscono dettagli su  Agevolazione ''prima casa'' – e riacquisto diritto di usufrutto (comma 4 della Nota II–bis, articolo 1, Tariffa, Parte I del TUR).

L'Istante ha acquistato un immobile abitativo, fruendo dell'agevolazione c.d. ''prima casa'' di cui alla Nota II bis all'articolo 1 del d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131.

Prima del decorso del termine di cinque anni dall'acquisto, tale immobile è stato ceduto. 

L'Istante intende, entro un anno, «rilevare, con atto notarile, l'usufrutto totale a titolo oneroso di una abitazione, sita in un comune diverso, da destinare a propria residenza e abitazione principale con piena disponibilità dell'immobile»

In sede di documentazione integrativa l'istante spiega anche che, «il riacquisto della ''prima casa'' potrà riguardare anche l'acquisizione, a titolo gratuito, del diritto di abitazione o usufrutto».

Ciò posto, domanda chiarimenti e chiede:

• se può fruire nuovamente dell'agevolazione '' prima casa'' e del credito d'imposta per il riacquisto, entro un anno, del diritto di abitazione/usufrutto sul nuovo immobile, senza incorrere nella decadenza dall'agevolazione fruita; 
• se la parte residua del credito d'imposta, dopo l'acquisto del suddetto diritto, possa essere utilizzata nella dichiarazione dei redditi, in diminuzione dell'IRPEF dovuta.

Riacquisto diritto di usufrutto: non spetta l’agevolazione prima casa

L'agenzia delle Entrate ricorda innanzitutto che il  trasferimento  dell'immobile  acquistato  fruendo dell'agevolazione ''prima casa'', prima del decorso del termine di cinque anni dalla data dell'atto di acquisto, comporta la decadenza dal regime di favore fruito. 

La perdita  del beneficio non  opera  qualora  il  contribuente, entro  un  anno dall'alienazione effettuata prima del decorso del quinquennio, proceda «all'acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione principale» 

Tale condizione, precisa l'agenzia, si realizza soltanto con l'acquisto del diritto di piena proprietà dell'immobile e non con l'acquisto del diritto di usufrutto o di abitazione sul medesimo .

Ai sensi della citata Nota II­bis, comma 1, infatti, l'agevolazione si applica «agli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di case di abitazione non di lusso e agli atti traslativi o costitutivi della nuda proprietà, dell'usufrutto, dell'uso e dell'abitazione relativi alle stesse», mentre, al fine di evitare la decadenza dall'agevolazione, occorre procedere, entro un anno dall'alienazione dell'immobile acquistato con i benefici, all'«acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione principale» (cfr. comma 4 della Nota II­bis).

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza 11 giugno 2020, n. 11221, in riferimento al medesimo comma 4 della Nota II­bis,

afferma che «A differenza della fattispecie relativa all'accesso al beneficio la norma non estende espressamente il suo ambito di applicazione anche agli acquisti di diritti reali di godimento sul bene, limitandosi a richiedere l'acquisto di un immobile da destinarsi ad abitazione principale» (cfr. anche Cassazione 3 novembre 2023, n. 30527, ove si afferma che «questa Corte ha evidenziato come la disciplina dettata per il riacquisto dell' immobile trovi la propria ratio nel fine di favorire l'acquisto della casa di proprietà [...]»

Per ''acquisto'' deve intendersi l'acquisizione del diritto di proprietà dell'abitazione, e pertanto l'acquisto del diritto reale di godimento di cui alla fattispecie in esame, non integra la fattispecie giuridica prevista dal citato comma 4 di «acquisto di altro immobile» e non rappresenta un titolo idoneo ad evitare la decadenza dall'agevolazione fruita. 

Tale decadenza comporta anche il mancato riconoscimento del credito d'imposta di cui all'articolo 7, comma 1, della legge 23 dicembre 1998, n. 448, in quanto, come precisato con circolare 12 agosto 2005, n. 38/E, il credito d'imposta in esame non spetta, tra l'altro, se il contribuente è decaduto dall'agevolazione prima casa in relazione al precedente acquisto, in quanto ciò comporta automaticamente, oltre al recupero delle imposte ordinarie e delle sanzioni, anche il recupero del credito eventualmente fruito.

L’articolo 76 comma 1 lettera b del TUIR delimita il perimetro dell’imponibilità fiscale delle plusvalenze immobiliari realizzate dalle persone fisiche.

Con maggiore precisione, il legislatore fiscale conduce ai redditi diversi quelle operazioni di compravendita immobiliare che sottendono una finalità speculativa, mentre esime dall’imposizione fiscale le operazioni di smobilizzo patrimoniale, che non denotano una finalità speculativa.

Per rintracciare la mancanza della finalità speculativa vengono stabiliti due criteri alternativi:

• che l’immobile ceduto sia stato acquistato (o costruito) più di cinque anni prima;
• che, nel periodo intercorrente tra l’acquisto (o la costruzione) dell’immobile e la successiva cessione, questo sia stato adibito ad abitazione principale da parte del contribuente.

L’ordinanza numero 14528 della Corte di Cassazione, pubblicata il 25 giugno 2024, tratta proprio dell’imponibilità fiscale delle plusvalenze derivanti dall’alienazione dell’abitazione principale del contribuente.

Nel caso in esame, l’Agenzia delle Entrate portava a tassazione la plusvalenza derivante dall’alienazione dell’immobile ritenendo che, essendo l’immobile un ufficio con categoria catastale A10, questo non potesse essere idoneo a configurare l’abitazione principale del contribuente.

Del resto la pretesa è coerente con la posizione assunta ufficialmente dalla prassi con la Risoluzione 105/E/2007: su questa veniva asserito che potevano essere qualificati come abitazioni principali solo gli immobili censiti al catasto come abitazioni (quindi con categoria catastale da A1 a A9), che gli uffici non sono (avendo la categoria catastale A10).

L’ordinanza n 14528/2024 della Corte di Cassazione

Ricordando che la giurisprudenza costituisce fonte di diritto superiore alla prassi, la Corte di Cassazione con l’ordinanza numero 14528 del 25 giugno 2024, puntualizza che:

• l’articolo 76 comma 1 lettera b del TUIR non fa alcun riferimento alla categoria catastale dell’immobile, richiedendo soltanto che questo sia adibito ad abitazione principale;
• il successivo articolo 10 del TUIR dispone che per abitazione principale si intende quella in cui il proprietario o suoi familiari dimorano abitualmente.

Il punto è che il TUIR, nel definire le connotazioni fiscali di questi concetti, pone il punto sull’effettività del fatto che l’immobile sia adibito ad abitazione principale da parte del contribuente, a nulla rilevando criteri formali quali la categoria catastale d’appartenenza o il censimento della residenza in tale immobile.

La Corte di Cassazione, quindi, nega il fatto che l’appartenenza dell’immobile alla categoria catastale A10 possa costituire un elemento ostativo alla qualificazione di un ufficio come abitazione principale, perché ciò che importa è che l’immobile sia stato effettivamente l’abitazione principale del contribuente.

Ovviamente però, il contribuente ha al tempo stesso il diritto e l’onere di dover provare che tale immobile costituisca la sua abitazione principale, in mancanza di altri requisiti formali a sostegno di ciò.

Per concludere la Corte di Cassazione emana il seguente principio di diritto: “in caso di cessione, entro il quinquennio dall’acquisto, di un immobile classificato ad uso ufficio, ma oggettivamente classificabile anche ad altri usi abitativi, l’effettiva adibizione di esso ad abitazione principale del cedente (sul quale grava il relativo onere probatorio) o di un suo familiare, da intendersi come destinazione a dimora abituale, ove realizzatasi per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto e la cessione, è idonea ad escludere l’assoggettamento a tassazione dell’eventuale plusvalenza conseguita dal cedente, anche se tale destinazione sia avvenuta in contrasto con la classificazione catastale dell’immobile, potendosi anche in tal caso escludere l’intento speculativo dell’operazione”.

Con una FAQ del 23 settembre l'agenzia delle entrate ha risposto ad un dubbio di un contribuente che ha acceso un mutuo per acquistare l'abitazione principale e per ristrutturarla, cosiddetto mutuo misto.

Il contratto non specifica l’importo del mutuo destinato all’acquisto dell'immobile e pertanto si domanda per quale importo possa usufruire della detrazione degli interessi passivi per l’acquisto dell'immobile.

Le entrate evidenziano che il contribuente può autocertificare l'importo del mutuo per l'acquisto della casa, vediamo come.

Mutui misti: regole di detrazione degli interessi passivi

Prima di evidenziare il chiarimento ADE, si ricorda che, l’art. 15, comma 1, lett. b), del TUIR stabilisce che, in presenza di un mutuo ipotecario contratto per l’acquisto dell’unità immobiliare da adibire ad abitazione principale e delle sue pertinenze, spetta una detrazione dall’imposta lorda pari al 19 per cento degli interessi passivi e dei relativi oneri accessori, nonché delle quote di rivalutazione dipendenti da clausole di indicizzazione. 

Per i mutui stipulati dal 1993 la detrazione spetta solo in relazione alla stipula di mutui ipotecari contratti per l’acquisto dell’unità immobiliare da adibire ad abitazione principale entro un anno dall’acquisto e delle sue pertinenze. 

L’acquisto deve avvenire nell’anno antecedente o successivo alla stipula del mutuo; ciò significa che si può prima acquistare l’immobile ed entro un anno stipulare il contratto di mutuo, oppure prima stipulare il contratto di mutuo ed entro un anno sottoscrivere il contratto di compravendita. 

La detrazione spetta solo per il periodo in cui l’immobile è utilizzato come abitazione principale. 

Il diritto alla detrazione viene meno a partire dal periodo d’imposta successivo a quello in cui l’immobile non è più utilizzato come abitazione principale; tuttavia, se il contribuente torna ad adibire l’immobile ad abitazione principale, in relazione alle rate pagate a decorrere da tale momento, può fruire nuovamente della detrazione.

Nel caso di specie il contribuente ha contratto un mutuo cosiddetto misto, dove non è distinta la parte per acquista da quella per la ristrutturazione necessario all'immobile.

In questo caso, specifica l'agenzia, premesso che la destinazione del mutuo per l’acquisto dell’abitazione potrebbe anche risultare nel contratto di compravendita dell’immobile o da altra documentazione della banca mutuante, in assenza di un documento che distingua le differenti finalità e i relativi importi, il contribuente può avvalersi di una dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà (articolo 47 del Dpr n. 445/2000).

In essa egli dovrà attestare:

• quale somma è imputabile all’acquisto dell’abitazione,
• e quale alla ristrutturazione.

Sulla base di questo documento, in presenza delle altre condizioni previste dalla legge, il contribuente potrà così richiedere la detrazione degli interessi passivi per l’acquisto dell’abitazione.

Per i mutui misti, la stessa agenzia nella Guida alle detrazioni sui mutui del 2024 le entrate hanno elencato i documenti da controllare e conservare:

• Ricevute quietanzate o certificazione annuale della banca relative alle rate di mutuo pagate nel 2023 o estratto conto bancario o postale 
• Contratto di mutuo dal quale deve risultare che il finanziamento è stato concesso per l’acquisto e per la ristrutturazione dell’immobile da adibire ad abitazione principale
• Contratto di acquisto dell’immobile per verificare sia i vincoli temporali previsti sia l’importo riportato sull’atto. Se tale importo, maggiorato di eventuali oneri correlati all’acquisto, risultasse inferiore al capitale erogato, sarà necessario riproporzionare gli interessi alla minore spesa sostenuta –
• Idonea documentazione degli oneri accessori all’acquisto sostenuti (anche in caso di riparametrazione degli interessi) 
• Autocertificazione che attesti che l’immobile acquistato è stato adibito ad abitazione principale nei termini previsti dalla norma e che tale condizione sussista anche nel 2023 e che indichi la somma imputabile all’acquisto e quella relativa alla ristrutturazione dell’abitazione principale
• Fatture relative ai lavori eseguiti al fine di rapportare, al termine dei lavori, gli interessi relativi al finanziamento per la ristrutturazione alle spese effettivamente sostenute 

Pubblicata in GU n 175 del 27 luglio il testo della Legge di conversione del Dl Salva casa 2024.

Ricordiamo che con le nuove regole si potrà regolarizzare le difformità parziali, le variazioni essenziali, le tolleranze costruttive, esecutive e quelle legate ai requisiti igienico sanitari. 

Inoltre, sarà prevista la possibilità di regolarizzare le varianti ante 1977  e le difformità non contestate in fase di rilascio dell’agibilità dell’immobile.

Prima di leggere una sintesi delle novità, ricordiamo che, il DL n 69/2024 recante Disposizioni  urgenti  in materia  di semplificazione  edilizia e urbanistica, noto inizialmente è stato pubblicato in GU n 124 del 29.05.

Come specificato dal MIT obiettivo del provvedimento è “liberare” gli appartamenti ostaggio di una normativa rigida e frammentata che ne ostacola la commerciabilità e talora preclude l’accesso a mutui, sovvenzioni e contributi. 

Il decreto interviene solo nelle casistiche di minore gravità, incidendo sulle cosiddette lievi difformità,

Piano casa 2024: le sanatorie possibili

Il DL 69/2024 reca misure volte a: semplificare le disposizioni in materia di edilizia e urbanistica, anche al fine di far fronte al crescente fabbisogno abitativo, supportando allo stesso tempo gli obiettivi di recupero del patrimonio edilizio esistente e di riduzione del consumo del suolo; rilanciare il mercato della compravendita immobiliare, anche nell’ottica di stimolare un andamento positivo dei valori dei beni immobili; consentire il recupero e la rigenerazione edilizia, anche mediante la regolarizzazione delle c.d. lievi difformità edilizie, al fine di salvaguardare l’interesse pubblico alla celere circolazione dei beni.

Rispetto al quadro normativo vigente:

• si amplia la categoria degli interventi di edilizia libera che possono essere eseguiti senza alcun titolo abilitativo;
• si semplifica l’iter di riconoscimento dello stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare;
• si agevolano i mutamenti di destinazione d’uso senza opere, prevedendo il principio dell’indifferenza funzionale tra le destinazioni d’uso omogenee;
• si permette l’alienazione del bene o dell’area oggetto di abuso, da parte del Comune, in presenza di determinate condizioni;
• si modifica la disciplina delle “tolleranze costruttive” limitatamente agli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, prevedendo: la riparametrazione dei limiti tollerati in misura inversamente proporzionale alle dimensioni delle unità immobiliari; l’ampliamento della casistica delle c.d. “tolleranze esecutive”; 
• in materia di “doppia conformità”, si mantiene il suddetto requisito ai fini della sanatoria degli interventi realizzati in totale difformità dal titolo o con variazioni essenziali e, quanto alle parziali difformità, se ne ammette la sanatoria anche in assenza del requisito della doppia conformità, purché gli interventi siano conformi alla disciplina edilizia vigente al momento della loro realizzazione e alla disciplina urbanistica vigente al momento della presentazione della domanda (disposizione applicabile anche agli interventi realizzati in assenza di autorizzazione paesaggistica o in difformità da essa);
• si permette il mantenimento di alcune strutture amovibili realizzate durante lo stato di emergenza sanitaria da Covid-19;
• si stabilisce che le tolleranze costruttive, realizzate entro il 24 maggio 2024, rientrano tra gli interventi ed opere esclusi dall'autorizzazione paesaggistica; 
• si specifica che le disposizioni in materia di tolleranze costruttive ed esecutive introdotte dal DL nonché in materia di accertamento di conformità per le parziali difformità di cui all’art. 36-bis (ad eccezione del comma 5, che prevede il regime sanzionatorio) siano applicabili, ove compatibili, anche all’attività edilizia delle amministrazioni pubbliche.
• si prevede che, in caso di trasferimento di immobili pubblici di proprietà dello Stato alle regioni e agli enti locali, la riduzione delle risorse destinate a questi ultimi, prevista al fine di compensare la riduzione delle entrate erariali conseguente al suddetto trasferimento, sia ripartita in un numero di annualità pari a quelle intercorrenti tra il trasferimento dell’immobile e l’adozione del decreto con cui viene determinata la suddetta riduzione.

Tra gli emendamenti al DL n 69/2024 approvati e inseriti nel testo arrivato alla Camera vi sono novità: 

• per il cambio di destinazione d'uso, prevedendo che:
  •  "ai fini del presente articolo, il mutamento della destinazione d’uso di un immobile o di una singola unità immobiliare si considera senza opere se non comporta l’esecuzione di opere edilizie ovvero se le opere da eseguire sono riconducibili agli interventi di cui all’articolo 6"
  • per le unità immobiliari poste al primo piano fuori terra o seminterrate il cambio di destinazione d’uso è disciplinato dalla legislazione regionale, che prevede i casi in cui gli strumenti urbanistici comunali possono individuare specifiche zone nelle quali le disposizioni dei commi da 1-ter a 1-quinquies si applicano anche alle unità immobiliari poste al primo piano fuori terra o seminterrate.
• per i sottotetti in quanto si prevede che:
  • alfine di incentivare l’ampliamento dell’offerta abitativa limitando il consumo di nuovo suolo, gli interventi di recupero dei sottotetti sono comunque consentiti, nei limiti e secondo le procedure previsti dalla legge regionale, anche quando l’intervento di recupero non consenta il rispetto delle distanze minime tra gli edifici e dai confini, a condizione che siano rispettati i limiti di distanza vigenti all’epoca della realizzazione dell’edificio, che non siano apportate modifiche, nella forma e nella superficie, all’area del sottotetto, come delimitata dalle pareti perimetrali, e che sia rispettata l’altezza massima dell’edificio assentita dal titolo che ne ha previsto la costruzione. Resta fermo quanto previsto dalle leggi regionali più favorevoli
• per lo stato legittimo si prevede che i fini della su dimostrazione per le singole unità immobiliari non rilevano le difformità insistenti sulle parti comuni dell’edificio, di cui all’articolo 1117 del codice civile. Ai fini della dimostrazione dello stato legittimo

  dell’edificio non rilevano le difformità insistenti sulle singole unità immobiliari dello stesso

Vediamo di seguito una sintesi delle altre misure come riportate nelle slide pubblicate dallo stesso MIT per cui si attendono conferme dal testo definitivo.

Piano casa 2024: edilizia libera

Sono da considerare in edilizia libera:

• le vetrate panoramiche amovibili o vepa, anche per i porticati rientranti all'interno dell'edificio
• le opere di protezione dal sole e dagli agenti atmosferici la cui struttura principale sia composta da tende anche a Pergola addossate o annesse agli immobili purché non determinino spazi stabilmente chiusi e non abbiano un impatto visivo e ingombro apparente disarmonici.

Scarica qui le slide del MIT, con una sintesi delle novità approvate.

Piano casa 2024: tolleranze esecutive

Per tolleranze esecutive si intendono l'irregolarità geometrica, le modifiche alle finiture degli edifici di minima entità, la diversa collocazione di impianti e opere interne per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024.

Sono incluse tra le tolleranze esecutive:

• il minor dimensionamento dell'edificio,
• la mancata realizzazione di elementi architettonici non strutturali,
• le irregolarità esecutive di muri esterni ed interni,
• la difforme ubicazione delle aperture interne,
• la difforme esecuzione di opere rientranti nella nozione di manutenzione ordinaria,
• gli errori progettuali corretti in cantiere gli errori materiali di rappresentazione e progettuale.

Scarica qui le slide del MIT, con una sintesi delle novità approvate.