Studio Caruso

Con il Principio di Diritto n 5 del 5 dicembre le Entrate chiariscono la fruizione delle agevolazioni “Prima casa under 36” in base alle novità introdotte dal Decreto-legge 30 dicembre 2023, n. 215, convertito con legge 23 febbraio 2024 n. 18

e in scadenza il 31 dicembre 2024. A chi spetta il bonus casa under 36 e con quali atti.

Bonus casa under 36: in scadenza, le Entrate chiariscono a chi spetta

L’articolo 64, comma 6, del decreto-legge 25 maggio 2021, n. 73, convertito, con modificazioni, con la legge 23 luglio 2021, n. 106, ha previsto l’esenzione dalle imposte di registro, ipotecaria e catastale per gli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di "prime case" e per gli atti traslativi o costitutivi della nuda proprietà, dell'usufrutto, dell'uso e
dell'abitazione relativi alle stesse stipulati a favore di:

• soggetti che non hanno ancora compiuto 36 anni di età nell’anno in cui l'atto è rogato,
• e che hanno un valore ISEE non superiore a 40.000 euro annui.

Ai fini dell’agevolazione in esame, per “prime case” si intendono quelle definite ai sensi della nota II-bis all'articolo 1 della tariffa, parte prima, allegata al testo unico delle disposizioni concernenti l'imposta di registro, approvato con decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131.

A norma del comma 9 del medesimo articolo 64, l’agevolazione si applica agli atti stipulati nel periodo compreso tra la data di entrata in vigore del decreto- legge 73 del 2021 e il 31 dicembre 2023 (temine così sostituito dall’articolo 1, comma 74, della legge n. 197 del 2022).

Successivamente, l’articolo 3, comma 12-terdecies, del decreto-legge 30 dicembre 2023, n. 215, convertito con la legge 23 febbraio 2024, n. 18, ha ampliato il perimetro temporale dell’agevolazione “prima casa under 36” stabilendo che «le agevolazioni di cui all'articolo 64, commi 6, (…), del decreto-legge 25 maggio 2021, n. 73, convertito, con modificazioni, dalla legge 23 luglio 2021, n. 106, si applicano anche nei casi in cui, entro il termine indicato al comma 9 del citato articolo 64, sia stato sottoscritto e registrato il contratto preliminare di acquisto della casa di abitazione, a condizione che l'atto definitivo, anche nei casi di trasferimento della proprietà da cooperative edilizie ai soci, sia stipulato entro il 31 dicembre 2024».
La possibilità di applicare l’agevolazione in esame anche in relazione agli atti definitivi stipulati entro il 31 dicembre 2024 è subordinata alla condizione che sia stato sottoscritto e registrato il contratto preliminare di acquisto della casa di abitazione entro il termine finale di cui al citato comma 9 dell’articolo 64, ossia entro il 31 dicembre 2023 (cfr., in tal senso, Circolare n. 14/E del 18 giugno 2024).
Con il Princuipio di diritto n 5, l'ade, chiarisce che in altre parole, sulla base del tenore letterale della disposizione che ha ampliato l’ambito temporale di applicazione del beneficio, l’agevolazione “prima casa under 36” può trovare applicazione, al ricorrere delle altre condizioni previste dalla norma, in relazione agli atti definitivi stipulati entro la data del 31 dicembre 2024 anche relativi a contratti preliminari sottoscritti e registrati prima dell’entrata in vigore dell’articolo 64 del decreto-legge 73 del 2021.

• Risposta AdE 5 del 05.12.2024 - Principio di diritto

Con Risposta a interpello n 192 del giorno 4 ottobre si chiariscono dettagli su  Agevolazione ''prima casa'' – e riacquisto diritto di usufrutto (comma 4 della Nota II–bis, articolo 1, Tariffa, Parte I del TUR).

L'Istante ha acquistato un immobile abitativo, fruendo dell'agevolazione c.d. ''prima casa'' di cui alla Nota II bis all'articolo 1 del d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131.

Prima del decorso del termine di cinque anni dall'acquisto, tale immobile è stato ceduto. 

L'Istante intende, entro un anno, «rilevare, con atto notarile, l'usufrutto totale a titolo oneroso di una abitazione, sita in un comune diverso, da destinare a propria residenza e abitazione principale con piena disponibilità dell'immobile»

In sede di documentazione integrativa l'istante spiega anche che, «il riacquisto della ''prima casa'' potrà riguardare anche l'acquisizione, a titolo gratuito, del diritto di abitazione o usufrutto».

Ciò posto, domanda chiarimenti e chiede:

• se può fruire nuovamente dell'agevolazione '' prima casa'' e del credito d'imposta per il riacquisto, entro un anno, del diritto di abitazione/usufrutto sul nuovo immobile, senza incorrere nella decadenza dall'agevolazione fruita; 
• se la parte residua del credito d'imposta, dopo l'acquisto del suddetto diritto, possa essere utilizzata nella dichiarazione dei redditi, in diminuzione dell'IRPEF dovuta.

Riacquisto diritto di usufrutto: non spetta l’agevolazione prima casa

L'agenzia delle Entrate ricorda innanzitutto che il  trasferimento  dell'immobile  acquistato  fruendo dell'agevolazione ''prima casa'', prima del decorso del termine di cinque anni dalla data dell'atto di acquisto, comporta la decadenza dal regime di favore fruito. 

La perdita  del beneficio non  opera  qualora  il  contribuente, entro  un  anno dall'alienazione effettuata prima del decorso del quinquennio, proceda «all'acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione principale» 

Tale condizione, precisa l'agenzia, si realizza soltanto con l'acquisto del diritto di piena proprietà dell'immobile e non con l'acquisto del diritto di usufrutto o di abitazione sul medesimo .

Ai sensi della citata Nota II­bis, comma 1, infatti, l'agevolazione si applica «agli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di case di abitazione non di lusso e agli atti traslativi o costitutivi della nuda proprietà, dell'usufrutto, dell'uso e dell'abitazione relativi alle stesse», mentre, al fine di evitare la decadenza dall'agevolazione, occorre procedere, entro un anno dall'alienazione dell'immobile acquistato con i benefici, all'«acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione principale» (cfr. comma 4 della Nota II­bis).

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza 11 giugno 2020, n. 11221, in riferimento al medesimo comma 4 della Nota II­bis,

afferma che «A differenza della fattispecie relativa all'accesso al beneficio la norma non estende espressamente il suo ambito di applicazione anche agli acquisti di diritti reali di godimento sul bene, limitandosi a richiedere l'acquisto di un immobile da destinarsi ad abitazione principale» (cfr. anche Cassazione 3 novembre 2023, n. 30527, ove si afferma che «questa Corte ha evidenziato come la disciplina dettata per il riacquisto dell' immobile trovi la propria ratio nel fine di favorire l'acquisto della casa di proprietà [...]»

Per ''acquisto'' deve intendersi l'acquisizione del diritto di proprietà dell'abitazione, e pertanto l'acquisto del diritto reale di godimento di cui alla fattispecie in esame, non integra la fattispecie giuridica prevista dal citato comma 4 di «acquisto di altro immobile» e non rappresenta un titolo idoneo ad evitare la decadenza dall'agevolazione fruita. 

Tale decadenza comporta anche il mancato riconoscimento del credito d'imposta di cui all'articolo 7, comma 1, della legge 23 dicembre 1998, n. 448, in quanto, come precisato con circolare 12 agosto 2005, n. 38/E, il credito d'imposta in esame non spetta, tra l'altro, se il contribuente è decaduto dall'agevolazione prima casa in relazione al precedente acquisto, in quanto ciò comporta automaticamente, oltre al recupero delle imposte ordinarie e delle sanzioni, anche il recupero del credito eventualmente fruito.

L'Agenzia delle Entrate con la Risposta n 145 del 4 luglio chiariscono dettagli per un caso di cessione di immobile in favore di un terzo con agevolazione prima casa.

Nle caso di specie, il ''Promittente'' e ''Stipulante''stipulano un contratto a favore di terzo evidenziando che:

• la Stipulante, in proprio e in qualità di genitore e legale rappresentante del figlio minore (di seguito ''Terzo''), 
• con atto notarile acquistava dal coniuge Promittente e ai sensi dell'art. 1411 c.c., deviava gli effetti traslativi a favore del figlio […], la quota indivisa pari ad 1/2 (un mezzo) della piena proprietà di un appartamento.

Nel medesimo atto il Terzo richiedeva l'agevolazione c.d. ''prima casa'' di cui alla Nota II bis all'articolo 1 della Tariffa, Parte prima, allegata al d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, tramite i genitori (Promittente e Stipulante), propri rappresentanti legali.

La Stipulante intende revocare ex articolo 1411, terzo comma, del codice civile, la stipula a favore del Terzo, rimanendo, quindi, unica titolare del diritto oggetto di cessione.

Ciò posto, si chiede se, nella fattispecie, detta revoca determini una causa di decadenza dalla predetta agevolazione (''prima casa''), richiesta dal Terzo nel citato atto notarile.

Bonus prima casa: le regole per averlo

L'agevolazione c.d. ''prima casa'' è disciplinata dalla Nota II bis posta in calce all'articolo 1 della Tariffa, Parte prima, allegata al decreto del Presidente della Repubblica del 26 aprile 1986, n. 131 (di seguito ''TUR'').
Tale articolo prevede l'applicazione dell'aliquota del 2 per cento per gli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di case di abitazionedi categoria catastale diversa da A/1, A/8, A/9 e agli atti traslativi o costitutivi della nuda proprietà, dell'usufrutto, dell'uso e dell'abitazione relativi alle stesse, al ricorrere delle seguenti condizioni:

• «a) che l'immobile sia ubicato nel territorio del comune in cui l'acquirente ha o stabilisca entro diciotto mesi dall'acquisto la propria residenza […]; 
• b) che nell'atto di acquisto l'acquirente dichiari di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l'immobile da acquistare;
•  c) che nell'atto di acquisto l'acquirente dichiari di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni di cui al presente
  articolo […]».

La ratio delle disposizioni agevolative richiede certezza in merito all'acquisto dell'immobile in capo al soggetto che deve dichiarare di possedere i requisiti e di essere nelle condizioni previste per fruire dell'agevolazione fin dalla stipula dell'atto,

assumendone i relativi obblighi.

In tal modo, si rende possibile anche l'esercizio dell'ordinario potere di controllo da parte degli uffici nei termini di decadenza normativamente previsti.

Nelle ipotesi di acquisto da parte di minori, la citata circolare 12 agosto 2005, n. 38/E chiarisce, inoltre, che l'agevolazione ''prima casa'' spetta anche se il bene viene acquistato da un minore non emancipato, in presenza di tutti i requisiti previsti.

Pertanto, nel caso in cui il terzo sia un minore, le dichiarazioni ai fini dell'agevolazione ''prima casa'' possono essere rese dal genitore esercente la potestà sullo stesso, per conto del minore, in qualità di legale rappresentante del figlio (nelle forme previste dall'articolo 320 del codice civile).

Bonus prima casa nel contratto in favore di un terzo: chiarimenti ADE

Con riferimento alla fattispecie rappresentata, occorre altresì richiamare la disposizione di cui all'articolo 1411 (rubricato ''Contratto a favore di terzi'') del codice civile, a norma del quale «E' valida la stipulazione a favore di un terzo, qualora lo stipulante vi abbia interesse. Salvo patto contrario, il terzo acquista il diritto contro il promittente per effetto della stipulazione. Questa però può essere revocata o modificata dallo stipulante, finché il terzo non abbia dichiarato, anche in confronto del promittente, di volerne profittare.

In caso di revoca della stipulazione o di rifiuto del terzo di profittarne, la prestazione rimane a beneficio dello stipulante, salvo che diversamente risulti dalla volontà delle parti o dalla natura del contratto».

Nelle ipotesi di acquisto immobiliare stipulato con ''contratto a favore di terzo'', dunque, il terzo consegue la titolarità dell'immobile, per effetto della stipulazione.

Tuttavia, chiariscono le entrate, fino a quando il terzo non dichiari di ''volerne profittare'' tale acquisto non è definitivo, essendo suscettibile di revoca o modifica da parte dello stipulante o di rifiuto da parte del terzo.

Ai sensi del secondo comma del citato articolo 1411 del codice civile, infatti, la dichiarazione del terzo di ''volerne profittare'' consolida l'acquisto in suo favore, impedendone la revoca o la modifica da parte dello stipulante.

Solo in tale circostanza, verificandosi la definitività dell'acquisto da parte del terzo, che con la dichiarazione di adesione rende irrevocabile/immodificabile l'acquisto, sussistono i presupposti per l'applicazione dell'agevolazione.

In altri termini, qualora il terzo intenda fruire delle agevolazioni ''prima casa'', deve rendere, contestualmente alle dichiarazioni di cui alla citata Nota II bis, anche la dichiarazione di ''voler profittare'' della stipulazione in proprio favore, in modo da rendere definitivo il proprio acquisto.

Nella fattispecie, il Terzo non ha reso la dichiarazione di ''volere profittare'' ex articolo 1411, secondo comma del codice civile e, pertanto, in capo allo stesso non sussistevano i requisiti per usufruire dell'agevolazione ''prima casa'' al momento della stipula dell'atto.

• Risposta n 145 del 4.07.2024

La Cassazione con l'Ordinanza n 17852 depositata a giugno ha sancito un importante criterio sulla tassazione delle plusvalenze da cessione di immobili (avvenute quindi entro i 5 anni dall'acquisto).

Il caso di specie riguarda un immobile destinato ad abitazione principale dal cedente e i suoi familiari, tale immobile è classificato in categoria A/10.

La pronuncia sinteticamente afferma che la nozione di abitazione principale è ancorata all’accertamento di una situazione di fatto, di oggettiva destinazione dell’immobile a dimora abituale, e deve essere consentito al contribuente di provare tale condizione. 

In caso di accertamento, grava su di lui tale tale onere.

Vediamo i fatti causa.

Plusvalenze da cessione su immobile A10: quando è esclusa

L'Agenzia delle entrate notificava a due persone fisiche comproprietarie di un immobile in categoria A10, due avvisi di accertamento riguardanti il presunto maggior reddito che sarebbe derivato dalla plusvalenza realizzata a seguito di una (ri)vendita infraquinquennale di un immobile in comproprietà.

La Commissione Tributaria Provinciale accoglieva parzialmente il ricorso, ritenendo fondata solo la censura relativa al mancato conteggio da parte dell'Agenzia delle Entrate delle spese documentate sostenute per l'acquisto dell'immobile successivamente ceduto, con conseguente rideterminazione della maggiore imposta dovuta.

I contribuenti proponevano appello, eccependo l'omessa motivazione in ordine alle eccezioni preliminari avanzate in primo grado, con particolare riferimento a quella di nullità della notifica degli avvisi di accertamento.

Il cuore della doglianza fatta valere dai contrbiuenti ruotava intorno all'insussistenza di una plusvalenza tassabile, dal momento che, indipendentemente dalla categoria catastale A/10, l'immobile era stato adibito ad abitazione principale della famiglia e la sua vendita non era finalizzata al perseguimento di un intento speculativo, ma era stata resa necessaria, invece, dalla situazione di crisi familiare sfociata nella separazione personale tra i coniugi.

La Commissione Tributaria Regionale, rigettate le eccezioni di nullità concernenti la notifica degli atti impositivi, accoglieva il motivo di ricorso relativo all'insussistenza di una plusvalenza tassabile, annullando gli atti impositivi originariamente impugnati.

Essa osservava che la disposizione di cui all'art. 67, comma 1, del DPR n. 917 del 1986 (TUIR), nell'escludere dalle plusvalenze tassabili le somme ottenute dalla vendita infraquinquennale di immobili adibiti ad abitazione principale, non contiene alcun riferimento alla loro categoria catastale.

Aggiungeva che l'assegnazione di un immobile ad una categoria catastale non può assumere rilevanza probatoria assoluta in ordine all'utilizzo corrispondente alla classificazione, sicché l'inclusione di un immobile in una categoria che normalmente identifica un uso diverso da quello abitativo – come appunto la categoria A/10, che identifica la destinazione ad uso ufficio o studio privato – non precludeva la possibilità di provare, da parte del contribuente, che l'immobile stesso fosse stato effettivamente adibito ad abitazione principale e, come tale, sottratto per legge all'imposizione fiscale sulla plusvalenza derivante dalla vendita prima del decorso di cinque anni dall'acquisto.

Riteneva quindi che tale prova fosse stata fornita dal contribuente attraverso la produzione dei certificati di residenza nell'immobile poi ceduto, delle copie delle fatture relative alla fornitura di gas, energia elettrica (per usi domestici) e servizio telefonico, delle copie dei bollettini di pagamento del canone RAI, della tassa rifiuti e delle quote condominiali. 

Tale documentazione veniva considerata idonea a superare la presunzione di non utilizzo a fini abitativi derivante dall'assegnazione a tale unità immobiliare della categoria catastale prevista per gli uffici e gli studi privati.

L'Agenzia delle entrate proponeva ricorso in Cassazione, ricorso respinto dalla Corte che esplicitava il seguente principio: "in caso di cessione, entro il quinquennio dall'acquisto, di un immobile classificato ad uso ufficio, ma oggettivamente classificabile anche ad altri usi abitativi, l'effettiva adibizione di esso ad abitazione principale del cedente (sul quale grava il relativo onere probatorio) o di un suo familiare, da intendersi come destinazione a dimora abituale, ove realizzatasi per la maggior parte del periodo intercorso tra l'acquisto e la cessione, è idonea ad escludere l'assoggettamento a tassazione dell'eventuale plusvalenza conseguita dal cedente, anche se tale destinazione sia avvenuta in contrasto con la classificazione catastale dell'immobile, potendosi anche in tal caso escludere l'intento speculativo dell'operazione".
Secondo la Cassazione la sentenza della CTR ha fatto corretta applicazione di tale principi 

Con la Circolare n 14 del 18 giugno le Entrate pubblicano le regole operative per il bonus casa under 36.

Si forniscono vari chiarimenti utili alla sulla applicazione da parte dei relativi beneficiari.

Prima del dettaglio, ricordiamo che il Decreto Milleproroghe o Decreto n 215 del 30.12  convertito in Legge n 18 del 23 febbraio pubblicata in GU n 49 del 28 febbraio, ha previsto, tra le altre, disposizioni che prevedono la proroga dei termini per l’accesso alle agevolazioni per l’acquisto della casa di abitazione da parte dei soggetti “under 36” e il riconoscimento di un credito d’imposta, per i medesimi soggetti, con riferimento agli atti definitivi di acquisto di una casa di abitazione stipulati nel periodo compreso tra il 1° gennaio e il 29 febbraio 2024. Su qeusto credito la circolare n 14/2024 ha fornito un chiarimento.

Bonus casa under 36: confermato per preliminari entro il 31.12.2023

Le agevolazioni prima casa per gli under 36 ( per i rogiti stipulati dal 26 maggio 2021 al 31 dicembre 2023) prevedono che:

• per gli acquisti non soggetti a Iva, non sono dovute le imposte di registro, ipotecaria e catastale,
• per le compravendite soggette a Iva, oltre a non pagare le imposte di registro, ipotecaria e catastale, viene concesso un credito d’imposta di ammontare pari all’Iva pagata al venditore,
• per i finanziamenti erogati per l’acquisto, la costruzione e la ristrutturazione di immobili a uso abitativo non è dovuta l’imposta sostitutiva né l'imposta di bollo.

Con il Milleproroghe convertito in legge n 18/2024 si è previsto che, per "dare certezza ai rapporti giuridici inerenti all’acquisto della casa di abitazione" da parte di under 36 con un Isee non superiore a 40mila euro, le agevolazioni su indicate si applicano anche nei casi in cui, entro il termine del 31 dicembre 2023, sia stato sottoscritto il contratto preliminare di acquisto della casa di abitazione.

Attenzione però al fatto che, la stipula del definitivo deve essere formalizzata entro il 31 dicembre del 2024, anche in caso di trasferimento della proprietà da cooperative edilizie ai soci.

Si prevede inoltre una salvaguardia per chi abbia già stipulato il rogito tra gennaio 2024 e l’entrata in vigore della legge di conversione del Milleproroghe disponendo che potranno procedere a compensare le imposte pagate in eccesso, "secondo modalità fissate con provvedimento dell’agenzia delle Entrate".

Tali soggetti avranno diritto a un credito d’imposta pari alle imposte corrisposte in eccesso da usare nell’anno 2025:

• in diminuzione dalle imposte di registro, ipotecaria, catastale, sulle successioni e donazioni dovute sugli atti e sulle denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito;
• in diminuzione dell’IRPEF dovuta in base alla dichiarazione da presentare successivamente alla data dell’acquisto;
• in compensazione in F24 (mentre in nessun caso il credito può essere rimborsato).

Bonus casa under 36: atto integrativo per il credito di imposta

La Circolare n 14 del 18 giugno tra gli altri chiarimenti evidenzia che il credito d’imposta di cui trattasi, non è riconosciuto in via automatica agli acquirenti.

La fruizione del credito presuppone, infatti, che il contribuente renda al notaio una dichiarazione, con un atto integrativo redatto secondo le medesime formalità giuridiche dell’atto di trasferimento, in cui manifesti la volontà di avvalersi dei benefici fiscali “prima casa under 36” e dichiari di essere in possesso dei relativi requisiti richiesti dalla legge. In ordine all’atto integrativo, si ritiene che lo stesso:

• debba contenere la dichiarazione del contribuente di essere in possesso dell’attestazione ISEE in corso di validità nel 2024 o di aver già provveduto a richiederla, mediante presentazione di apposita DSU;
• possa essere stipulato anche in data successiva al 31 dicembre 2024 (ovviamente entro il termine di utilizzo del credito d’imposta);
• sia esente dall’imposta di registro, in quanto stipulato al fine di usufruire dei benefici fiscali di cui all’articolo 64, commi 6, 7 e 8, del d.l. n. 73 del 2021, a seguito dell’entrata in vigore della novella normativa in esame, in considerazione della ratio agevolativa della stessa.

Detto credito d’imposta è utilizzabile soltanto nel periodo temporale compreso tra il 1° gennaio 2025 e il 31 dicembre 2025, con le modalità previste dall’articolo 64, comma 7, del d.l. n. 73 del 2021.

Ne consegue che, in caso di acquisto tra il 1° gennaio 2024 e il 29 febbraio 2024, non è ammesso il rimborso delle somme versate in eccesso, neanche in caso di mancato utilizzo del credito nel termine previsto.

Si rimanda alla Circolare n 14/2024 per gli altri chiarimenti sul bonus in oggetto.

Con la Circolare n 3/2024 le Entrate, tra gli altri chiarimenti, si soffermano sulle novità 2024 per l'agevolazione prima casa per i residenti all'estero.

Vediamo cosa è stato chiarito rispetto a chi trasferisce la residenza per lavoro e a quali agevolazioni ha diritto per l'acquisto della casa in italia.

Agevolazione prima casa residenti esteri: tutti i requisiti per beneficiarne

L’articolo 2 del decreto-legge n. 69 del 2023, intervenendo sulla nota II-bis, posta in calce all’articolo 1 della Tariffa, parte prima, allegata al Testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro (TUR), approvato con decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131, ha modificato i criteri necessari per avvalersi dell’imposta di registro agevolata – c.d. “prima casa” – (con aliquota del 2 per cento) in relazione agli atti:

• traslativi a titolo oneroso della proprietà di case di abitazione non di lusso 
• traslativi o costitutivi della nuda proprietà, dell’usufrutto, dell’uso e dell’abitazione relativi alle stesse, 

previsti per gli acquirenti che si sono trasferiti all’estero per ragioni di lavoro.

Il beneficio fiscale, in ragione dell’intervento normativo, viene pertanto ancorato a un criterio oggettivo, svincolandolo da quello della cittadinanza, includendo quindi i cittadini non italiani che non intendessero stabilirsi in Italia. 

Tenuto conto del dato letterale della norma, possono accedere al beneficio in esame le persone fisiche che, contestualmente: 

• si siano trasferite all’estero per ragioni di lavoro. Attesa la diversa formulazione della disposizione in commento rispetto alla versione previgente, il requisito agevolativo deve ritenersi riferibile a qualsiasi tipologia di rapporto di lavoro (non necessariamente subordinato) e deve sussistere già al momento dell’acquisto dell’immobile. Il trasferimento per ragioni di lavoro verificatosi in un momento successivo all’acquisto dell’immobile non consente, quindi, di avvalersi del beneficio fiscale in questione;
• abbiano risieduto in Italia per almeno cinque anni, o ivi svolto, per il medesimo periodo, la loro attività, anteriormente all’acquisto dell’immobile. A tal proposito si precisa che, con detto termine, si intende ricomprendere ogni tipo di attività, ivi incluse quelle svolte senza remunerazione. Si precisa che, per la verifica del requisito temporale della residenza, nonché di quello relativo all’effettivo svolgimento in Italia della propria attività, il quinquennio non deve essere necessariamente inteso in senso continuativo;
• abbiano acquistato l’immobile nel comune di nascita, ovvero in quello in cui avevano la residenza o in cui svolgevano la propria attività prima del trasferimento.

Resta fermo che, per fruire dell’agevolazione, devono ricorrere anche le condizioni di cui alle lettere b) (assenza di altri diritti reali vantati su immobili ubicati nello stesso comune) e c) (novità nel godimento dell’agevolazione) della nota II-bis, mentre non è richiesto, nella fattispecie in esame, che il contribuente stabilisca la propria residenza nel comune in cui è situato l’immobile acquistato.

Tale ultimo requisito non è richiesto al contribuente:

• sia in caso di fruizione dell’agevolazione in sede di primo acquisto da parte del residente all’estero, 
• sia in sede di riacquisto di altra abitazione sul territorio nazionale, entro un anno dalla vendita infraquinquennale dell’immobile agevolato. In tale ultima ipotesi, pertanto, fermo restando il rispetto degli altri requisiti normativamente previsti, non è necessario ottemperare all’obbligo di adibire il nuovo immobile ad abitazione principale. 

Come per il criterio della residenza, infatti, anche la destinazione dell’immobile ad abitazione principale non può essere imposta a coloro che vivono all’estero e che, pertanto, si troverebbero nella impossibilità di ottemperare a tale prescrizione.

Si rammenta, infine, che l’agevolazione “prima casa”, con riferimento alle imposte ipotecaria e catastale, è fruibile, ai sensi dell’articolo 69, comma 3, della legge 21 novembre 2000, n. 342, anche nell’ipotesi in cui l’immobile sia acquisito per successione o donazione.

La disciplina in esame, introdotta dal d.l. n. 69 del 2023, trova applicazione in relazione alle successioni aperte a partire dalla data di entrata in vigore della citata norma; al momento dell’apertura della successione, pertanto, devono sussistere i requisiti richiesti per la fruizione del beneficio fiscale in esame.

Domani 31 ottobre riprendono a decorrere i termini per l'agevolazione prima casa, a meno di ulteriori proroghe che in passato, è bene sottolinearlo, sono arrivate anche dopo la scadenza.

Prima di dettagliare cosa riguardano, riepiloghiamo le sospensioni e le proroghe avvicendatesi nel tempo.

Agevolazione prima casa: le sospensioni

L'art 24 del DL n 23/2020 aveva disposto la sospensione dei termini in materia di prima casa dal 23.02.2020 al 31.12.2020; successivamente con la conversione del DL n 183/2020, il termine finale era stato spostato al 31.12.2021.

L'art 3 comma 5 septies del DL n 228/2022 lo aveva ulteriormente modificato spostandolo al 31.03.2022 ed infine, una norma contenuta nell’art 3 comma 10-quinquies del DL n 198/2022, inserito in sede di conversione dalla L. 24 febbraio 2023 n.14, con norma apposita ha ulteriormente sospeso i termini in tema di prima casa e di credito d’imposta per il riacquisto, nel periodo compreso tra il 1° aprile 2022 e il 30 ottobre 2023. 

La sospensione complessiva è durata quindi tre anni, otto mesi e nove giorni dal 23 febbraio 2020 al 30 ottobre 2023.

Ricordiamo ora che cosa riguardava.

Sospensioni Agevolazioni prima casa

L’articolo 3, comma 10-quinquies del DL N 228/2022, ha sospeso i termini previsti per:

• l’utilizzo dell’aliquota agevolata fissata ai fini dell'imposta di registro per l’acquisto della prima casa,
• nonché del credito di imposta a favore della parte acquirente per il caso di riacquisto – entro un anno dall’alienazione della precedente – di una abitazione da adibire sempre a prima casa.

La disposizione, ha sospeso i termini, nel periodo compreso tra il 1° aprile 2022 e il 30 ottobre 2023, previsti ai fini dell'applicazione dell’aliquota agevolata del 2% (anziché del 9 per cento sul valore catastale dell’immobile) per:

• gli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di case di abitazione non di lusso, 
• e agli atti traslativi o costitutivi della nuda proprietà, dell'usufrutto, dell'uso e dell'abitazione relativi alla prima casa (disciplina contenuta nella nota II-bis all'articolo 1 della Tariffa parte prima, allegata al testo unico delle disposizioni concernenti l'imposta di registro).

La norma stabilisce che:

• per usufruire del beneficio, l’abitazione deve trovarsi nel territorio del comune in cui l’acquirente ha la propria residenza, mentre se residente in altro comune, entro 18 mesi dall’acquisto l’acquirente deve trasferire la residenza in quello dove è situato l’immobile;
• in caso di dichiarazione mendace o di trasferimento per atto a titolo oneroso o gratuito degli immobili acquistati con i benefici previsti per la prima casa prima del decorso del termine di cinque anni dalla data del loro acquisto, sono dovute le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura ordinaria, nonché una sovrattassa pari al 30 per cento delle stesse imposte;
• l’agevolazione non si applica nel caso in cui il contribuente, entro un anno dall'alienazione dell'immobile acquistato proceda all’acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione principale;
• l'aliquota del 2 per cento si applica anche agli atti di acquisto per i quali l'acquirente sia già titolare di una prima casa a condizione che quest'ultimo immobile sia alienato entro un anno dalla data dell'atto di acquisto.

Pertanto, a seguito della sospensione:

• il termine per il trasferimento della residenza nell’immobile acquisito come prima casa è prorogato da 18 ad un massimo di 37 mesi, (articolo 3, comma 10-quinquies 182)
• il termine per il riacquisto della prima casa dopo l’alienazione dell’immobile precedentemente acquisito con le medesime agevolazioni passa da un anno ad un massimo di 2 anni e sette mesi;
• allo stesso modo passa da un anno ad un massimo di 2 anni e sette mesi il termine entro il quale l’acquirente di un nuovo immobile deve cedere l’immobile precedentemente eletto a residenza come prima casa.

Vedremo se arriverà una ulteriore proroga delle sospensioni.

Il Governo ha approvato il Decreto proroghe con diverse misure di differimento di termini fiscali.

Tra questi con l'art 4 rubricato Proroga di termini in materia di agevolazioni per l'acquisto della casa di abitazione del testo in bozza si prevedono novità per i mutui casa dei giovani.

In particolare, viene prevista la proroga al 31 dicembre 2023 della possibilità di richiedere l’accesso alle garanzie statali per l’acquisto della prima casa, estese fino all’80% del capitale, a favore di giovani di età inferiore a 36 anni e giovani coppie con ISEE non superiore a 40 mila euro annui.

Il decreto amplia il termine, scaduto il 30 giugno, per la presentazione delle domande, novellando quanto previsto dal Decreto Sostegni-bis che aveva previsto il possibile innalzamento della garanzia pubblica prevista dal Fondo all’80% per tutti coloro che con un Isee non superiore a 40.000 euro annui, richiedono un mutuo superiore all’80% del prezzo d’acquisto dell’immobile, compresi oneri accessori, e che rientrano nelle categorie prioritarie.

In proposito leggi anche Mutui prima casa: proroga al 30 giugno delle garanzie del Fondo statale.

Garanzia mutui giovani: proroga al 31.12.2023

Ricordiamo che la misura agevolativa interessa le seguenti categorie prioritari:

• giovani coppie coniugate o conviventi che abbiano costituito nucleo da almeno due anni, 
• i nuclei familiari monogenitoriali con figli minori conviventi, 
• i conduttori di alloggi di proprietà degli istituti autonomi per le case popolari,
• i giovani under 36.