Studio Caruso

Con Risposta a interpello n 192 del giorno 4 ottobre si chiariscono dettagli su  Agevolazione ''prima casa'' – e riacquisto diritto di usufrutto (comma 4 della Nota II–bis, articolo 1, Tariffa, Parte I del TUR).

L'Istante ha acquistato un immobile abitativo, fruendo dell'agevolazione c.d. ''prima casa'' di cui alla Nota II bis all'articolo 1 del d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131.

Prima del decorso del termine di cinque anni dall'acquisto, tale immobile è stato ceduto. 

L'Istante intende, entro un anno, «rilevare, con atto notarile, l'usufrutto totale a titolo oneroso di una abitazione, sita in un comune diverso, da destinare a propria residenza e abitazione principale con piena disponibilità dell'immobile»

In sede di documentazione integrativa l'istante spiega anche che, «il riacquisto della ''prima casa'' potrà riguardare anche l'acquisizione, a titolo gratuito, del diritto di abitazione o usufrutto».

Ciò posto, domanda chiarimenti e chiede:

• se può fruire nuovamente dell'agevolazione '' prima casa'' e del credito d'imposta per il riacquisto, entro un anno, del diritto di abitazione/usufrutto sul nuovo immobile, senza incorrere nella decadenza dall'agevolazione fruita; 
• se la parte residua del credito d'imposta, dopo l'acquisto del suddetto diritto, possa essere utilizzata nella dichiarazione dei redditi, in diminuzione dell'IRPEF dovuta.

Riacquisto diritto di usufrutto: non spetta l’agevolazione prima casa

L'agenzia delle Entrate ricorda innanzitutto che il  trasferimento  dell'immobile  acquistato  fruendo dell'agevolazione ''prima casa'', prima del decorso del termine di cinque anni dalla data dell'atto di acquisto, comporta la decadenza dal regime di favore fruito. 

La perdita  del beneficio non  opera  qualora  il  contribuente, entro  un  anno dall'alienazione effettuata prima del decorso del quinquennio, proceda «all'acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione principale» 

Tale condizione, precisa l'agenzia, si realizza soltanto con l'acquisto del diritto di piena proprietà dell'immobile e non con l'acquisto del diritto di usufrutto o di abitazione sul medesimo .

Ai sensi della citata Nota II­bis, comma 1, infatti, l'agevolazione si applica «agli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di case di abitazione non di lusso e agli atti traslativi o costitutivi della nuda proprietà, dell'usufrutto, dell'uso e dell'abitazione relativi alle stesse», mentre, al fine di evitare la decadenza dall'agevolazione, occorre procedere, entro un anno dall'alienazione dell'immobile acquistato con i benefici, all'«acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione principale» (cfr. comma 4 della Nota II­bis).

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza 11 giugno 2020, n. 11221, in riferimento al medesimo comma 4 della Nota II­bis,

afferma che «A differenza della fattispecie relativa all'accesso al beneficio la norma non estende espressamente il suo ambito di applicazione anche agli acquisti di diritti reali di godimento sul bene, limitandosi a richiedere l'acquisto di un immobile da destinarsi ad abitazione principale» (cfr. anche Cassazione 3 novembre 2023, n. 30527, ove si afferma che «questa Corte ha evidenziato come la disciplina dettata per il riacquisto dell' immobile trovi la propria ratio nel fine di favorire l'acquisto della casa di proprietà [...]»

Per ''acquisto'' deve intendersi l'acquisizione del diritto di proprietà dell'abitazione, e pertanto l'acquisto del diritto reale di godimento di cui alla fattispecie in esame, non integra la fattispecie giuridica prevista dal citato comma 4 di «acquisto di altro immobile» e non rappresenta un titolo idoneo ad evitare la decadenza dall'agevolazione fruita. 

Tale decadenza comporta anche il mancato riconoscimento del credito d'imposta di cui all'articolo 7, comma 1, della legge 23 dicembre 1998, n. 448, in quanto, come precisato con circolare 12 agosto 2005, n. 38/E, il credito d'imposta in esame non spetta, tra l'altro, se il contribuente è decaduto dall'agevolazione prima casa in relazione al precedente acquisto, in quanto ciò comporta automaticamente, oltre al recupero delle imposte ordinarie e delle sanzioni, anche il recupero del credito eventualmente fruito.

Pubblicata in GU n 175 del 27 luglio il testo della Legge di conversione del Dl Salva casa 2024.

Ricordiamo che con le nuove regole si potrà regolarizzare le difformità parziali, le variazioni essenziali, le tolleranze costruttive, esecutive e quelle legate ai requisiti igienico sanitari. 

Inoltre, sarà prevista la possibilità di regolarizzare le varianti ante 1977  e le difformità non contestate in fase di rilascio dell’agibilità dell’immobile.

Prima di leggere una sintesi delle novità, ricordiamo che, il DL n 69/2024 recante Disposizioni  urgenti  in materia  di semplificazione  edilizia e urbanistica, noto inizialmente è stato pubblicato in GU n 124 del 29.05.

Come specificato dal MIT obiettivo del provvedimento è “liberare” gli appartamenti ostaggio di una normativa rigida e frammentata che ne ostacola la commerciabilità e talora preclude l’accesso a mutui, sovvenzioni e contributi. 

Il decreto interviene solo nelle casistiche di minore gravità, incidendo sulle cosiddette lievi difformità,

Piano casa 2024: le sanatorie possibili

Il DL 69/2024 reca misure volte a: semplificare le disposizioni in materia di edilizia e urbanistica, anche al fine di far fronte al crescente fabbisogno abitativo, supportando allo stesso tempo gli obiettivi di recupero del patrimonio edilizio esistente e di riduzione del consumo del suolo; rilanciare il mercato della compravendita immobiliare, anche nell’ottica di stimolare un andamento positivo dei valori dei beni immobili; consentire il recupero e la rigenerazione edilizia, anche mediante la regolarizzazione delle c.d. lievi difformità edilizie, al fine di salvaguardare l’interesse pubblico alla celere circolazione dei beni.

Rispetto al quadro normativo vigente:

• si amplia la categoria degli interventi di edilizia libera che possono essere eseguiti senza alcun titolo abilitativo;
• si semplifica l’iter di riconoscimento dello stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare;
• si agevolano i mutamenti di destinazione d’uso senza opere, prevedendo il principio dell’indifferenza funzionale tra le destinazioni d’uso omogenee;
• si permette l’alienazione del bene o dell’area oggetto di abuso, da parte del Comune, in presenza di determinate condizioni;
• si modifica la disciplina delle “tolleranze costruttive” limitatamente agli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, prevedendo: la riparametrazione dei limiti tollerati in misura inversamente proporzionale alle dimensioni delle unità immobiliari; l’ampliamento della casistica delle c.d. “tolleranze esecutive”; 
• in materia di “doppia conformità”, si mantiene il suddetto requisito ai fini della sanatoria degli interventi realizzati in totale difformità dal titolo o con variazioni essenziali e, quanto alle parziali difformità, se ne ammette la sanatoria anche in assenza del requisito della doppia conformità, purché gli interventi siano conformi alla disciplina edilizia vigente al momento della loro realizzazione e alla disciplina urbanistica vigente al momento della presentazione della domanda (disposizione applicabile anche agli interventi realizzati in assenza di autorizzazione paesaggistica o in difformità da essa);
• si permette il mantenimento di alcune strutture amovibili realizzate durante lo stato di emergenza sanitaria da Covid-19;
• si stabilisce che le tolleranze costruttive, realizzate entro il 24 maggio 2024, rientrano tra gli interventi ed opere esclusi dall'autorizzazione paesaggistica; 
• si specifica che le disposizioni in materia di tolleranze costruttive ed esecutive introdotte dal DL nonché in materia di accertamento di conformità per le parziali difformità di cui all’art. 36-bis (ad eccezione del comma 5, che prevede il regime sanzionatorio) siano applicabili, ove compatibili, anche all’attività edilizia delle amministrazioni pubbliche.
• si prevede che, in caso di trasferimento di immobili pubblici di proprietà dello Stato alle regioni e agli enti locali, la riduzione delle risorse destinate a questi ultimi, prevista al fine di compensare la riduzione delle entrate erariali conseguente al suddetto trasferimento, sia ripartita in un numero di annualità pari a quelle intercorrenti tra il trasferimento dell’immobile e l’adozione del decreto con cui viene determinata la suddetta riduzione.

Tra gli emendamenti al DL n 69/2024 approvati e inseriti nel testo arrivato alla Camera vi sono novità: 

• per il cambio di destinazione d'uso, prevedendo che:
  •  "ai fini del presente articolo, il mutamento della destinazione d’uso di un immobile o di una singola unità immobiliare si considera senza opere se non comporta l’esecuzione di opere edilizie ovvero se le opere da eseguire sono riconducibili agli interventi di cui all’articolo 6"
  • per le unità immobiliari poste al primo piano fuori terra o seminterrate il cambio di destinazione d’uso è disciplinato dalla legislazione regionale, che prevede i casi in cui gli strumenti urbanistici comunali possono individuare specifiche zone nelle quali le disposizioni dei commi da 1-ter a 1-quinquies si applicano anche alle unità immobiliari poste al primo piano fuori terra o seminterrate.
• per i sottotetti in quanto si prevede che:
  • alfine di incentivare l’ampliamento dell’offerta abitativa limitando il consumo di nuovo suolo, gli interventi di recupero dei sottotetti sono comunque consentiti, nei limiti e secondo le procedure previsti dalla legge regionale, anche quando l’intervento di recupero non consenta il rispetto delle distanze minime tra gli edifici e dai confini, a condizione che siano rispettati i limiti di distanza vigenti all’epoca della realizzazione dell’edificio, che non siano apportate modifiche, nella forma e nella superficie, all’area del sottotetto, come delimitata dalle pareti perimetrali, e che sia rispettata l’altezza massima dell’edificio assentita dal titolo che ne ha previsto la costruzione. Resta fermo quanto previsto dalle leggi regionali più favorevoli
• per lo stato legittimo si prevede che i fini della su dimostrazione per le singole unità immobiliari non rilevano le difformità insistenti sulle parti comuni dell’edificio, di cui all’articolo 1117 del codice civile. Ai fini della dimostrazione dello stato legittimo

  dell’edificio non rilevano le difformità insistenti sulle singole unità immobiliari dello stesso

Vediamo di seguito una sintesi delle altre misure come riportate nelle slide pubblicate dallo stesso MIT per cui si attendono conferme dal testo definitivo.

Piano casa 2024: edilizia libera

Sono da considerare in edilizia libera:

• le vetrate panoramiche amovibili o vepa, anche per i porticati rientranti all'interno dell'edificio
• le opere di protezione dal sole e dagli agenti atmosferici la cui struttura principale sia composta da tende anche a Pergola addossate o annesse agli immobili purché non determinino spazi stabilmente chiusi e non abbiano un impatto visivo e ingombro apparente disarmonici.

Scarica qui le slide del MIT, con una sintesi delle novità approvate.

Piano casa 2024: tolleranze esecutive

Per tolleranze esecutive si intendono l'irregolarità geometrica, le modifiche alle finiture degli edifici di minima entità, la diversa collocazione di impianti e opere interne per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024.

Sono incluse tra le tolleranze esecutive:

• il minor dimensionamento dell'edificio,
• la mancata realizzazione di elementi architettonici non strutturali,
• le irregolarità esecutive di muri esterni ed interni,
• la difforme ubicazione delle aperture interne,
• la difforme esecuzione di opere rientranti nella nozione di manutenzione ordinaria,
• gli errori progettuali corretti in cantiere gli errori materiali di rappresentazione e progettuale.

Scarica qui le slide del MIT, con una sintesi delle novità approvate.

L'Agenzia delle Entrate con la Risposta n 145 del 4 luglio chiariscono dettagli per un caso di cessione di immobile in favore di un terzo con agevolazione prima casa.

Nle caso di specie, il ''Promittente'' e ''Stipulante''stipulano un contratto a favore di terzo evidenziando che:

• la Stipulante, in proprio e in qualità di genitore e legale rappresentante del figlio minore (di seguito ''Terzo''), 
• con atto notarile acquistava dal coniuge Promittente e ai sensi dell'art. 1411 c.c., deviava gli effetti traslativi a favore del figlio […], la quota indivisa pari ad 1/2 (un mezzo) della piena proprietà di un appartamento.

Nel medesimo atto il Terzo richiedeva l'agevolazione c.d. ''prima casa'' di cui alla Nota II bis all'articolo 1 della Tariffa, Parte prima, allegata al d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, tramite i genitori (Promittente e Stipulante), propri rappresentanti legali.

La Stipulante intende revocare ex articolo 1411, terzo comma, del codice civile, la stipula a favore del Terzo, rimanendo, quindi, unica titolare del diritto oggetto di cessione.

Ciò posto, si chiede se, nella fattispecie, detta revoca determini una causa di decadenza dalla predetta agevolazione (''prima casa''), richiesta dal Terzo nel citato atto notarile.

Bonus prima casa: le regole per averlo

L'agevolazione c.d. ''prima casa'' è disciplinata dalla Nota II bis posta in calce all'articolo 1 della Tariffa, Parte prima, allegata al decreto del Presidente della Repubblica del 26 aprile 1986, n. 131 (di seguito ''TUR'').
Tale articolo prevede l'applicazione dell'aliquota del 2 per cento per gli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di case di abitazionedi categoria catastale diversa da A/1, A/8, A/9 e agli atti traslativi o costitutivi della nuda proprietà, dell'usufrutto, dell'uso e dell'abitazione relativi alle stesse, al ricorrere delle seguenti condizioni:

• «a) che l'immobile sia ubicato nel territorio del comune in cui l'acquirente ha o stabilisca entro diciotto mesi dall'acquisto la propria residenza […]; 
• b) che nell'atto di acquisto l'acquirente dichiari di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l'immobile da acquistare;
•  c) che nell'atto di acquisto l'acquirente dichiari di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni di cui al presente
  articolo […]».

La ratio delle disposizioni agevolative richiede certezza in merito all'acquisto dell'immobile in capo al soggetto che deve dichiarare di possedere i requisiti e di essere nelle condizioni previste per fruire dell'agevolazione fin dalla stipula dell'atto,

assumendone i relativi obblighi.

In tal modo, si rende possibile anche l'esercizio dell'ordinario potere di controllo da parte degli uffici nei termini di decadenza normativamente previsti.

Nelle ipotesi di acquisto da parte di minori, la citata circolare 12 agosto 2005, n. 38/E chiarisce, inoltre, che l'agevolazione ''prima casa'' spetta anche se il bene viene acquistato da un minore non emancipato, in presenza di tutti i requisiti previsti.

Pertanto, nel caso in cui il terzo sia un minore, le dichiarazioni ai fini dell'agevolazione ''prima casa'' possono essere rese dal genitore esercente la potestà sullo stesso, per conto del minore, in qualità di legale rappresentante del figlio (nelle forme previste dall'articolo 320 del codice civile).

Bonus prima casa nel contratto in favore di un terzo: chiarimenti ADE

Con riferimento alla fattispecie rappresentata, occorre altresì richiamare la disposizione di cui all'articolo 1411 (rubricato ''Contratto a favore di terzi'') del codice civile, a norma del quale «E' valida la stipulazione a favore di un terzo, qualora lo stipulante vi abbia interesse. Salvo patto contrario, il terzo acquista il diritto contro il promittente per effetto della stipulazione. Questa però può essere revocata o modificata dallo stipulante, finché il terzo non abbia dichiarato, anche in confronto del promittente, di volerne profittare.

In caso di revoca della stipulazione o di rifiuto del terzo di profittarne, la prestazione rimane a beneficio dello stipulante, salvo che diversamente risulti dalla volontà delle parti o dalla natura del contratto».

Nelle ipotesi di acquisto immobiliare stipulato con ''contratto a favore di terzo'', dunque, il terzo consegue la titolarità dell'immobile, per effetto della stipulazione.

Tuttavia, chiariscono le entrate, fino a quando il terzo non dichiari di ''volerne profittare'' tale acquisto non è definitivo, essendo suscettibile di revoca o modifica da parte dello stipulante o di rifiuto da parte del terzo.

Ai sensi del secondo comma del citato articolo 1411 del codice civile, infatti, la dichiarazione del terzo di ''volerne profittare'' consolida l'acquisto in suo favore, impedendone la revoca o la modifica da parte dello stipulante.

Solo in tale circostanza, verificandosi la definitività dell'acquisto da parte del terzo, che con la dichiarazione di adesione rende irrevocabile/immodificabile l'acquisto, sussistono i presupposti per l'applicazione dell'agevolazione.

In altri termini, qualora il terzo intenda fruire delle agevolazioni ''prima casa'', deve rendere, contestualmente alle dichiarazioni di cui alla citata Nota II bis, anche la dichiarazione di ''voler profittare'' della stipulazione in proprio favore, in modo da rendere definitivo il proprio acquisto.

Nella fattispecie, il Terzo non ha reso la dichiarazione di ''volere profittare'' ex articolo 1411, secondo comma del codice civile e, pertanto, in capo allo stesso non sussistevano i requisiti per usufruire dell'agevolazione ''prima casa'' al momento della stipula dell'atto.

• Risposta n 145 del 4.07.2024

La Cassazione con l'Ordinanza n 17852 depositata a giugno ha sancito un importante criterio sulla tassazione delle plusvalenze da cessione di immobili (avvenute quindi entro i 5 anni dall'acquisto).

Il caso di specie riguarda un immobile destinato ad abitazione principale dal cedente e i suoi familiari, tale immobile è classificato in categoria A/10.

La pronuncia sinteticamente afferma che la nozione di abitazione principale è ancorata all’accertamento di una situazione di fatto, di oggettiva destinazione dell’immobile a dimora abituale, e deve essere consentito al contribuente di provare tale condizione. 

In caso di accertamento, grava su di lui tale tale onere.

Vediamo i fatti causa.

Plusvalenze da cessione su immobile A10: quando è esclusa

L'Agenzia delle entrate notificava a due persone fisiche comproprietarie di un immobile in categoria A10, due avvisi di accertamento riguardanti il presunto maggior reddito che sarebbe derivato dalla plusvalenza realizzata a seguito di una (ri)vendita infraquinquennale di un immobile in comproprietà.

La Commissione Tributaria Provinciale accoglieva parzialmente il ricorso, ritenendo fondata solo la censura relativa al mancato conteggio da parte dell'Agenzia delle Entrate delle spese documentate sostenute per l'acquisto dell'immobile successivamente ceduto, con conseguente rideterminazione della maggiore imposta dovuta.

I contribuenti proponevano appello, eccependo l'omessa motivazione in ordine alle eccezioni preliminari avanzate in primo grado, con particolare riferimento a quella di nullità della notifica degli avvisi di accertamento.

Il cuore della doglianza fatta valere dai contrbiuenti ruotava intorno all'insussistenza di una plusvalenza tassabile, dal momento che, indipendentemente dalla categoria catastale A/10, l'immobile era stato adibito ad abitazione principale della famiglia e la sua vendita non era finalizzata al perseguimento di un intento speculativo, ma era stata resa necessaria, invece, dalla situazione di crisi familiare sfociata nella separazione personale tra i coniugi.

La Commissione Tributaria Regionale, rigettate le eccezioni di nullità concernenti la notifica degli atti impositivi, accoglieva il motivo di ricorso relativo all'insussistenza di una plusvalenza tassabile, annullando gli atti impositivi originariamente impugnati.

Essa osservava che la disposizione di cui all'art. 67, comma 1, del DPR n. 917 del 1986 (TUIR), nell'escludere dalle plusvalenze tassabili le somme ottenute dalla vendita infraquinquennale di immobili adibiti ad abitazione principale, non contiene alcun riferimento alla loro categoria catastale.

Aggiungeva che l'assegnazione di un immobile ad una categoria catastale non può assumere rilevanza probatoria assoluta in ordine all'utilizzo corrispondente alla classificazione, sicché l'inclusione di un immobile in una categoria che normalmente identifica un uso diverso da quello abitativo – come appunto la categoria A/10, che identifica la destinazione ad uso ufficio o studio privato – non precludeva la possibilità di provare, da parte del contribuente, che l'immobile stesso fosse stato effettivamente adibito ad abitazione principale e, come tale, sottratto per legge all'imposizione fiscale sulla plusvalenza derivante dalla vendita prima del decorso di cinque anni dall'acquisto.

Riteneva quindi che tale prova fosse stata fornita dal contribuente attraverso la produzione dei certificati di residenza nell'immobile poi ceduto, delle copie delle fatture relative alla fornitura di gas, energia elettrica (per usi domestici) e servizio telefonico, delle copie dei bollettini di pagamento del canone RAI, della tassa rifiuti e delle quote condominiali. 

Tale documentazione veniva considerata idonea a superare la presunzione di non utilizzo a fini abitativi derivante dall'assegnazione a tale unità immobiliare della categoria catastale prevista per gli uffici e gli studi privati.

L'Agenzia delle entrate proponeva ricorso in Cassazione, ricorso respinto dalla Corte che esplicitava il seguente principio: "in caso di cessione, entro il quinquennio dall'acquisto, di un immobile classificato ad uso ufficio, ma oggettivamente classificabile anche ad altri usi abitativi, l'effettiva adibizione di esso ad abitazione principale del cedente (sul quale grava il relativo onere probatorio) o di un suo familiare, da intendersi come destinazione a dimora abituale, ove realizzatasi per la maggior parte del periodo intercorso tra l'acquisto e la cessione, è idonea ad escludere l'assoggettamento a tassazione dell'eventuale plusvalenza conseguita dal cedente, anche se tale destinazione sia avvenuta in contrasto con la classificazione catastale dell'immobile, potendosi anche in tal caso escludere l'intento speculativo dell'operazione".
Secondo la Cassazione la sentenza della CTR ha fatto corretta applicazione di tale principi 

Il Governo ha approvato il Decreto proroghe con diverse misure di differimento di termini fiscali.

Tra questi con l'art 4 rubricato Proroga di termini in materia di agevolazioni per l'acquisto della casa di abitazione del testo in bozza si prevedono novità per i mutui casa dei giovani.

In particolare, viene prevista la proroga al 31 dicembre 2023 della possibilità di richiedere l’accesso alle garanzie statali per l’acquisto della prima casa, estese fino all’80% del capitale, a favore di giovani di età inferiore a 36 anni e giovani coppie con ISEE non superiore a 40 mila euro annui.

Il decreto amplia il termine, scaduto il 30 giugno, per la presentazione delle domande, novellando quanto previsto dal Decreto Sostegni-bis che aveva previsto il possibile innalzamento della garanzia pubblica prevista dal Fondo all’80% per tutti coloro che con un Isee non superiore a 40.000 euro annui, richiedono un mutuo superiore all’80% del prezzo d’acquisto dell’immobile, compresi oneri accessori, e che rientrano nelle categorie prioritarie.

In proposito leggi anche Mutui prima casa: proroga al 30 giugno delle garanzie del Fondo statale.

Garanzia mutui giovani: proroga al 31.12.2023

Ricordiamo che la misura agevolativa interessa le seguenti categorie prioritari:

• giovani coppie coniugate o conviventi che abbiano costituito nucleo da almeno due anni, 
• i nuclei familiari monogenitoriali con figli minori conviventi, 
• i conduttori di alloggi di proprietà degli istituti autonomi per le case popolari,
• i giovani under 36.