Studio Caruso

L'agenzia delle Entrate con Risposta a interpello n 33 del 19 gennaio nega la pertinenzialità del box auto ad un appartamento distante 1,3 Km dallo stesso.

In estrema sintesi è ciò che risponde l'agenzia all'istante comproprietario per la quota di un sesto di un appartamento, e promissario acquirente di un box auto situato nel medesimo Comune ma "troppo" distante secondo l'agenzia da essere qualificato come pertinenza.

Nell'interpello l'istante spiega che i due immobili si trovano a una distanza di circa 1300 metri (percorso stradale) e precisa che "è sua abitudine usare una biciletta elettrica pieghevole" per raggiungere il box.

Egli dichiara che il suddetto appartamento costituisce il proprio domicilio e chiede se il box auto che intende acquistare può essere destinato a pertinenza della descritta abitazione potendosi avvalere della disposizione di cui all'articolo 1, comma 497, della legge 23 dicembre 2005, n. 266, che calcola la base imponibile secondo i principi di favore indicati nell’articolo 52, commi 4 e 5, del Dpr n. 131/1986. La disposizione deroga all'articolo 43 del Tur, che lega la base imponibile delle imposte di registro, ipotecaria e catastale al valore venale del bene o del diritto trasferito, individuando detta base imponibile nel "valore dell'immobile determinato ai sensi dell'articolo 52, commi 4 e 5" del Tur, comunemente denominato valore catastale.

Le Entrate specificano che, come chiarito dalla risoluzione 11 aprile 2008, n. 149/E in campo fiscale non esiste una nozione di pertinenza divergente da quella di cui agli articoli 817 e seguenti del codice civile, secondo cui "Sono pertinenze le cose destinate in modo durevole a servizio o ad ornamento di un'altra cosa. La destinazione può essere effettuata dal proprietario della cosa principale o da chi ha un diritto reale sulla medesima". 

Per la qualificazione della natura pertinenziale di un bene anche da un punto di vista fiscale si deve verificare la sussistenza di due requisiti: 

a) uno oggettivo, per cui il bene pertinenziale deve porsi in collegamento funzionale o strumentale con il bene principale; 

b) uno soggettivo, consistente nella effettiva volontà dell'avente diritto di destinare durevolmente il bene accessorio a servizio od ornamento del bene principale (cfr. anche Cass. n. 13742 del 2019).

Con la risoluzione è stato precisato che affinché il meccanismo del " prezzo-valore" risulti applicabile alle pertinenze di un immobile abitativo, nell'atto di cessione deve essere evidenziato il vincolo che rende il bene servente una proiezione del bene principale (cfr. circolare 1 marzo 2007, n. 12/E) e l'immobile pertinenziale deve essere suscettibile di valutazione automatica, dotato quindi di una propria rendita catastale. 

La Suprema Corte ha più volte sottolineato l'esigenza che nella "relazione pertinenziale", l'utilità sia arrecata dalla cosa accessoria a quella principale e non al proprietario

Infatti, seppure, nella pronuncia richiamata dall'istante n. 5550 del 2021 (tra l'altro, con riferimento all'ICI), la Corte di Cassazione ha precisato che "il vincolo pertinenziale non presuppone necessariamente contiguità fisica tra i due beni, in quanto il collegamento tra il bene principale e quello pertinenziale non è di tipo materiale ma di natura economico-funzionale", la stessa giurisprudenza di legittimità ha ribadito che al fine della configurabilità del vincolo pertinenziale la destinazione del bene accessorio a servizio di quello principale deve essere durevole, attuale ed effettiva e l'utilità deve essere oggettivamente arrecata al bene principale e non al proprietario di questa. 

In materia fiscale, la prova dell'asservimento pertinenziale, che grava sul contribuente deve essere valutata con maggior rigore rispetto alla prova richiesta nei rapporti di tipo privatistico

Con riferimento al trattamento fiscale previsto per l'acquisto della "prima casa", con circolare n. 38/E del 12 agosto 2005, è stato chiarito che, di regola, il bene servente non può ritenersi oggettivamente destinato in modo durevole a servizio o ornamento dell'abitazione principale qualora sia ubicato in un punto distante o addirittura si trovi in un Comune diverso da quello dove è situata la "prima casa". 

Tale precisazione è volta a chiarire che, affinché si possa concretizzare un effettivo rapporto di pertinenzialità e il bene accessorio possa accrescere durevolmente ed oggettivamente l'utilità dell'abitazione principale è, comunque necessario, che i due beni siano ubicati in luoghi "prossimi" tra loro, non rilevando la sola volontà manifestata dalla parte. 

Nella fattispecie in esame, non sono stati forniti elementi sufficienti per la valutazione della sussistenza del requisito oggettivo per il riconoscimento della pertinenzialità nel senso indicato dalla Cassazione ai fini del quale il bene accessorio deve arrecare un'utilità al bene principale e non al proprietario di esso. 

Alla luce delle suddette argomentazioni, non si ritiene che siano integrati i requisiti per il riconoscimento della pertinenzialità nel senso indicato e, pertanto, non possa essere riconosciuta l'applicazione della disposizione di cui all'articolo 1, comma 497, della legge n. 266 del 2005 richiesta dall'istante.

• Risposta a interpello n 33 del 19 gennaio 2022

L'istante vuole acquistare un immobile all'asta e intende chiedere l'applicazione dell'agevolazione "prima casa", ai sensi dell'articolo 64, del decreto legge 25 maggio 2021, n.73, (cosiddetto decreto "Sostegni bis") noto come bonus casa under 36

Tale articolo prevede l'esenzione dalle imposte di registro e ipotecaria e catastale, oltre all'attribuzione di un credito d'imposta di ammontare pari all'imposta sul valore aggiunto corrisposta in relazione all'acquisto:

• per gli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di prime case di abitazione, 
• se stipulati a favore di soggetti che non hanno ancora compiuto trentasei anni di età nell'anno,
• in cui l'atto è rogitato,
• e che hanno un valore dell'indicatore della situazione economica equivalente (ISEE) non superiore a 40.000 euro annui. 

Egli chiede, quindi, se nell'ipotesi di acquisto all'asta possa beneficiare del bonus casa under 36 

Immobile acquistato all'asta: spetta il bonus casa under 36?

Le Entrate con Risposta a interpello n 808 del 13 dicembre ricordano che ai sensi dell'articolo 64, comma 6 «Gli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di "prime case" di abitazione, ad eccezione di quelle di categoria catastale A1, A8 e A9, come definite dalla Nota II-bis all'articolo 1, della tariffa, parte prima, allegata al testo unico delle disposizioni concernenti l'imposta di registro, approvato con decreto del Presidente della repubblica 26 aprile 1986, n. 131, e gli atti traslativi o costitutivi della nuda proprietà, dell'usufrutto, dell'uso e dell'abitazione relativi alle stesse sono esenti dall'imposta di registro e dalle imposte ipotecaria e castale se stipulati a favore di soggetti che non hanno ancora compiuto trentasei anni di età nell'anno in cui l'atto è rogitato e che hanno un valore dell'indicatore della situazione economica equivalente, stabilito ai sensi del regolamento di cui al decreto del Presidente del Consiglio dei ministri 5 dicembre 2013, n. 159, non superiore a 40.000 euro annui ». 

Con la recente Circolare del 14 ottobre 2021, n. 12 ed al paragrafo n 2.2 è stato chiarito che le agevolazioni di cui si tratta trovano applicazione anche nelle ipotesi in cui il diritto sull'immobile si acquisisce per effetto di un decreto di trasferimento emesso all'esito di un procedimento giudiziale.  Leggi anche Bonus casa under 36: le regole per averlo nella Circolare delle Entrate

Ciò in coerenza con quanto già chiarito dall’Amministrazione finanziaria in relazione all’agevolazione “prima casa”, la cui applicazione può essere chiesta “anche nelle ipotesi in cui il trasferimento immobiliare avviene con un provvedimento giudiziale” (cfr. risoluzione n. 38/E del 28 maggio 2021). A tal fine, le dichiarazioni relative alla sussistenza dei requisiti per l’agevolazione in commento sono rese dalla parte interessata, generalmente, nelle more del giudizio, affinché le stesse possano risultare nel provvedimento medesimo. Dette dichiarazioni potranno essere rese anche in un momento successivo, purché comunque ciò avvenga prima della registrazione dell’atto (cfr. citata risoluzione n. 38/E del 2021 e circolare n. 38/E del 12 agosto 2005, paragrafo 9).

• Risposta a interpello del 13.12.2021 n. 808

Con Risposta a interpello n 751 del 28 ottobre 2021 le Entrate affrontano nuovamente il tema dell'agevolazione prima casa

In questa circostanza con un focus particolare, ossia trattano il caso di un cittadino italiano iscritto AIRE che vorrebbe concedere in comodato d'uso gratuito l'immobile ancora da acquistare alla propria madre.

Agevolazione prima casa: acquisto di immobile da iscritto AIRE  e comodato d'uso al familiare

L'istante, chiede:

• se al momento dell'acquisto, essendo l'immobile, che intende cedere in comodato d'uso gratuito alla propria madre, di nuova costruzione, possa usufruire dell'IVA agevolata al 4% prevista dal n. 21), della Tabella A allegata al d.P.R. n. 633 del 1972 
• se la vendita dell'immobile entro i 5 anni dalla data di acquisto, senza effettuare nessun altro acquisto, non dia luogo a plusvalenza tassabile in virtù della residenza all'estero 

Le Entrate chiariscono che:

• l’agevolazione prima casa spetta al cittadino italiano emigrato all’estero e iscritto all’AIRE che intenda attribuire l’immobile acquistato in comodato alla madre,
• se l’immobile venisse poi ceduto entro 5 anni, non si avrà plusvalenza se lo stesso sia effettivamente adibito ad abitazione principale del familiare comodatario.

Agevolazione prima casa: i requisiti per averla, la plusvalenza nella cessione entro i 5 anni

L'agenzia ricorda che ai sensi della disposizione contenuta al numero 21), della Tabella A allegata al d.P.R. 26 ottobre 1972 n. 633, l'aliquota Iva nella misura agevolata del 4 per cento si applica alle cessioni di «case di abitazione ad eccezione di quelle di categoria catastale A1, A8 e A9, ancorché non ultimate, purché permanga l'originaria destinazione, in presenza delle condizioni di cui alla nota II-bis) all'art. 1 della tariffa, parte prima, allegata al testo unico delle disposizioni concernenti l'imposta di registro, approvato con D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131». 

Dunque, l'aliquota Iva del 4 per cento, si applica per l'acquisto di case di abitazione di categoria catastale diversa dalle categorie catastali A/1, A/8, A/9 qualora in capo all'acquirente ricorrano le condizioni previste per fruire delle agevolazioni "prima casa"

In particolare è necessario che: 

a) che l'immobile sia ubicato nel territorio del comune in cui l'acquirente ha o stabilisca entro diciotto mesi dall'acquisto la propria residenza o, se diverso, in quello in cui l'acquirente svolge la propria attività ovvero, se trasferito all'estero per ragioni di lavoro, in quello in cui ha sede o esercita l'attività il soggetto da cui dipende ovvero, nel caso in cui l'acquirente sia cittadino italiano emigrato all'estero, che l'immobile sia acquistato come "prima casa" sul territorio italiano. La dichiarazione di voler stabilire la residenza nel comune ove è ubicato l'immobile acquistato deve essere resa, a pena di decadenza, dall'acquirente nell'atto di acquisto; 

b) che nell'atto di acquisto l'acquirente dichiari di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l'immobile da acquistare; 

c) che nell'atto di acquisto l'acquirente dichiari di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni di cui al presente articolo

Dunque la lettera a) prevede che l'agevolazione spetti anche nel caso in cui l'acquirente sia cittadino italiano emigrato all'estero, a condizione che l'immobile acquistato costituisca la "prima casa" nel territorio italiano e senza alcun obbligo di fissare la residenza (cfr. circolare n. 38/E del 12/08/2005). 

Pertanto, nel caso in esame, si ritiene che l'istante possa acquistare l'immobile usufruendo dell'aliquota Iva agevolata anche nell'ipotesi in cui conceda in comodato l'immobile stesso.

Per quanto riguarda l'ulteriore quesito relativo alla tassazione della plusvalenza nel caso di cessione del suddetto immobile, entro il quinquennio dalla data di acquisto, occorre far riferimento alla  risoluzione n. 136/E del 8 aprile 2008.

Tale documento di prassi specifica che per effetto del combinato disposto di cui all'articolo 23, comma 1, lett. f), del d.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917 (Tuir) e del successivo articolo 67 del Tuir, comma 1, lettera b)sono soggette ad imposizione le plusvalenze realizzate mediante:

• cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, 
• esclusi quelli acquisiti per successione e le unità immobiliari urbane che per la maggior parte del periodo intercorso tra l'acquisto o la costruzione e la cessione sono state «adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari».

Sulla base delle disposizioni citate, la non tassabilità delle plusvalenze derivanti da cessioni intervenute entro il quinquennio tra la data di acquisto e di cessione è condizionata alla circostanza che l'immobile per la maggior parte di detto periodo sia stato adibito ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari. 

Concludendo si ricorda che per abitazione principale si intende "quella nella quale la persona fisica, che la possiede a titolo di proprietà o altro diritto reale o i suoi familiari dimorano abitualmente" e l'articolo 15, comma 1, lettera b), che, ai fini della determinazione della detrazione d'imposta sugli interessi passivi relativi ai mutui stipulati per l'acquisto dell'abitazione principale, considera tale "quella nella quale il contribuente o i suoi familiari dimorano abitualmente". 

Per quanto riguarda l'espressione "familiari" il relativo significato va desunto dall'articolo 5, ultimo comma del TUIR

Con Circolare n 12/E del 14 ottobre le Entrate forniscono chiarimenti in merito ai requisiti necessari ai fini del Bonus casa under 36.

Il bonus casa under 36 spetta: 

• ai giovani con meno di 36 anni 
• con un ISEE non superiore a 40mila euro 
• che acquistano un’abitazione entro il 30 giugno 2022.

Il documento di prassi ha fornito vari chiarimenti in merito alla agevolazione di cui si tratta.

Tra gli altri, ne è stato fornito uno in merito all'ISEE quale requisito soggettivo previsto dall'art 64 comma 6 del DL /3/2021.
Innanzitutto, la circolare ricorda che l’indicatore della situazione economica equivalente o ISEE è calcolato sulla base dei redditi percepiti e del patrimonio posseduto nel secondo anno solare precedente la presentazione della dichiarazione sostitutiva unica (Dsu), rapportati al numero dei soggetti che fanno parte dello stesso “nucleo familiare”.
Per avere diritto al bonus casa under 36, come detto, tale indicatore non deve essere superiore a 40mila euro annui.

Nella circolare si evidenzia, che il contribuente deve essere in possesso di un ISEE in corso di validità alla data del rogito, perciò esso deve essere stato richiesto in un momento necessariamente antecedente alla stipula dello stesso, mediante la presentazione della relativa Dsu in data anteriore o contestuale all’atto.
In sede di rogito. specifica la circolare, è bene che venga indicato il numero di protocollo dell’attestazione ISEE in corso di validità o, laddove questa non sia stata ancora rilasciata, il numero di protocollo della Dsu presentata dal beneficiario.
La necessità che l’attestazione sia da considerarsi quella in corso di validità al tempo della stipula dell’atto di acquisto è dettata dal fatto che il dato dei componenti del nucleo familiare deve essere “fotografato” al momento del rogito.
Qualora, la situazione lavorativa, economica o patrimoniale dei componenti del “nucleo familiare” sia significativamente variata rispetto alla situazione rappresentata nella Dsu ordinaria, il contribuente in possesso di una certificazione ISEE ordinaria in corso di validità, potrà munirsi di un ISEE corrente.

Bonus under 36, possibile ISEE ordinario o corrente

L'ISEE corrente è aggiornato sulla base dei dati reddituali e patrimoniali degli ultimi 12 mesi; pertanto, è calcolato con riferimento ad un periodo di tempo più ravvicinato rispetto alla presentazione della Dsu.

In particolare, l’ISEE corrente può essere richiesto dal contribuente, ai sensi, dell’articolo 10, comma 5, del d.lgs. n. 147 del 2017, qualora si sia verificata una delle seguenti fattispecie: 

– la sospensione, la riduzione o la perdita dell’attività lavorativa; 

– l’interruzione dei trattamenti previdenziali, assistenziali e indennitari; 

– una diminuzione superiore al 25 per cento del reddito familiare complessivo (rispetto all’ISEE ordinario);

 – una diminuzione superiore al 20 per cento della situazione patrimoniale (rispetto all’ISEE ordinario)9 . 

Si evidenzia che l’ISEE corrente, a differenza di quello ordinario, in caso di variazione della sola componente reddituale, ha una validità ridotta (sei mesi dalla data di presentazione del modulo sostitutivo della DSU). 

Nel caso di aggiornamento della sola componente patrimoniale, o di entrambe le componenti reddituale e patrimoniale, ha validità fino al 31 dicembre dell’anno di presentazione del modulo sostitutivo della DSU.

Nel caso in cui si verifichino mutamenti nella situazione occupazionale oppure nella fruizione del trattamento previdenziale, assistenziale o indennitario, l’Isee corrente deve essere aggiornato entro due mesi dalle variazioni.

Concludendo la circolare specifica che il requisito ISEE, sebbene testualmente previsto soltanto nel comma 6 del richiamato articolo 64 del Decreto Sostegni bis, è riferibile anche agli atti assoggettati a IVA, in virtù dell’espresso rinvio al comma 6 operato dal comma 7 del medesimo articolo e in coerenza con la ratio agevolativa della norma stessa 

Con Circolare n 12/E del 14 ottobre 2021 vengono definite le regole per beneficiare del bonus casa under 36 previsto dal Dl Sostegni bis.

In particolare possono beneficiare del bonus prima casa:

• i giovani con meno di 36 anni 
• con un Isee non superiore 40mila euro 
• che acquistano un’abitazione entro il 30 giugno 2022. 

Il bonus “Prima casa under 36”, che vale per gli atti stipulati tra il 26 maggio 2021 e il 30 giugno 2022, prevede inoltre l’esenzione dall’imposta sostitutiva per i mutui erogati per l’acquisto, la costruzione e la ristrutturazione di immobili a uso abitativo.

Bonus casa under 36: il co-acquisto dell'immobile

La circolare in oggetto specifica che in caso di co-acquisto di un bene immobile ad uso abitativo, la misura del vantaggio fiscale andrà calcolata pro-quota, in favore dei soli soggetti acquirenti aventi i requisiti richiesti. 

Le entrate ricordano che tale previsione è in coerenza con quanto chiarito con la circolare n. 38/E del 2005, paragrafo 2.1, in merito alla agevolazione “prima casa” nell’acquisto effettuato da coniugi.

E' stato specificato che nell’ipotesi in cui uno solo dei coniugi possegga i requisiti per fruire dell’agevolazione, si ritiene che il beneficio fiscale sia applicabile limitatamente alla quota da esso acquistata. 

Resta ferma, in tal caso, in capo al co-acquirente che non sia in possesso dei necessari requisiti, l’applicazione del minimo d’imposta dovuto per legge, pari a:

• 1000 euro di imposta di registro, 
• oltre alle imposte ipotecaria e catastale, pari a 50 euro ciascuna. 

Pertanto, in caso di co-acquisto di un bene immobile ad uso abitativo, ove solo uno degli acquirenti abbia i requisiti richiesti dall’agevolazione c.d. “prima casa under 36”: 

• la quota di sua spettanza beneficerà dell’agevolazione 
• la quota del soggetto eventualmente titolare della sola agevolazione “prima casa” beneficerà degli effetti della relativa disciplina (pagamento dell’imposta di registro, con aliquota agevolata nella misura del 2 per cento sul valore dell’immobile, con un importo minimo pari a 1.000 euro, e delle imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di 50 euro ciascuna, in caso di acquisto non soggetto ad IVA, ai sensi dell’articolo 10 del d.lgs. 14 marzo 2011, n. 23; pagamento dell’imposta con aliquota IVA agevolata nella misura del 4 per cento, delle imposte di registro, catastale e ipotecaria nella misura fissa di 200 euro ciascuna, in caso di acquisto soggetto ad IVA); 
• la quota del soggetto non titolare di alcuna agevolazione sconterà le imposte in misura ordinaria (pagamento dell’imposta di registro nella misura del 9 per cento sul valore dell’immobile, con un importo minimo pari a 1.000 euro, e delle imposte ipotecarie e catastali nella misura di 50 euro ciascuna, in caso di acquisto non soggetto ad IVA, ai sensi dell’articolo 10 del d.lgs. n. 23 del 2011; pagamento dell’imposta con aliquota IVA ordinaria pari al 10 per cento, delle imposte di registro, catastale e ipotecaria nella misura fissa di 200 euro ciascuna, in caso di acquisto soggetto ad IVA).

In sede di registrazione del contratto preliminare per l’acquisto della “prima casa” da parte dei giovani di età inferiore ai 36 anni, non può essere applicata l'esenzione dall'imposta di registro e dalle imposte ipotecaria e castale, prevista dal decreto “Sostegni-bis”.

Fermo restando l'assoggettamento all'imposta fissa di registro del contratto preliminare, successivamente alla stipula del contratto definitivo di compravendita oggetto di agevolazione, e in presenza delle condizioni di legge, i soggetti acquirenti potranno presentare formale istanza di rimborso per il recupero dell'imposta proporzionale versata per acconti e caparra in misura superiore all'imposta di registro dovuta per il contratto definitivo.

Questo quanto precisato dall'Agenzia delle Entrate con la risposta all'istanza di interpello del 01.10.2021 n. 650. 

Ricordiamo che il Decreto Sostegni Bis (art. 64 comma 6, DL 73/2021), al fine di favorire l'autonomia abitativa dei giovani, in presenza di un determinato valore dell'ISEE, ha stabilito che gli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di "prime case" di abitazione, ad eccezione di quelle di categoria catastale A1 (Abitazioni di tipo signorile), A8 (Abitazioni in ville) e A9 (Castelli, palazzi di eminenti pregi artistici ostorici), e gli atti traslativi o costitutivi della nuda proprietà, dell'usufrutto, dell'uso e dell'abitazione relativi alle stesse, sono esenti dall'imposta di registro e dalle imposte ipotecaria e castale se stipulati a favore di:

• soggetti che non hanno ancora compiuto 36 anni di età nell'anno in cui l'atto è rogitato 
• e che hanno un ISEE non superiore a 40.000 euro annui.

L'agevolazione si applica agli atti stipulati nel periodo compreso tra la data di entrata in vigore della presente disposizione (26 maggio 2021) e il 30 giugno 2022.

La suddetta disposizione si riferisce agli atti traslativi o costitutivi a titolo oneroso, conseguentemente l'Agenzia ritiene che la suddetta esenzione non si possa applicare già in sede di stipula del contratto preliminare di acquisto, la tassazione di quest'ultimo resta, pertanto, invariata, quanto all'applicazione dell'imposta di registro dovuta per l'atto, per gli acconti e per la caparra.

Rammentiamo infatti, che il contratto preliminare è l'accordo con il quale le parti si obbligano reciprocamente alla stipula di un successivo contratto definitivo, indicandone i contenuti e gli aspetti essenziali, pertanto produce tra le parti solo effetti obbligatori e non reali, in quanto detto contratto non è idoneo a trasferire la proprietà o a determinare l'obbligo di corrispondere il prezzo pattuito.

I contratti preliminari di ogni specie sono assoggettati all'imposta fissa di registro di 200 euro (articolo 10 della Tariffa, Parte prima, allegata al TUR).

Vi sono poi due specifiche ipotesi negoziali:

• contratto preliminare che contiene una clausola che prevede la dazione disomme a titolo di caparra confirmatoria: in tal caso, in relazione a tali somme è dovuta l'imposta di registro nella misura dello 0,50%, come previsto dall'articolo 6 dellaTariffa, Parte prima, allegata al TUR;
• contratto preliminare che contempli il versamento di acconti di prezzo non soggetti ad IVA: in tal caso, trova applicazione l'imposta proporzionale di registro nella misura del 3%, come previsto dall'articolo 9 della Tariffa, Parte prima, allegata alTUR. 

In entrambi i casi, l'imposta di registro corrisposta è imputata all'imposta principale dovuta per la registrazione del contratto definitivo.
Nel caso in cui l'imposta proporzionale corrisposta per la caparra confirmatoria e per gli acconti di prezzo risulti superiore all'imposta di registro dovuta per il contratto definitivo, spetta il rimborso della maggiore imposta proporzionale versata per la registrazione del contratto preliminare, da richiedere, a pena di decadenza dal contribuente, entro tre anni:

• dal giorno del pagamento 
• ovvero, se posteriore, da quello in cui è sorto il diritto alla restituzione. Tenuto conto che il diritto alla restituzione sorge a seguito della registrazione del contratto definitivo, in quanto solo in tale sede può essere scomputata l'imposta pagata in sede di preliminare, il termine triennale decorre dalla data di registrazione del contratto definitivo. 

• Risposta a interpello del 01.10.2021 n. 650

In merito all'agevolazione 'prima casa', in caso di riacquisto in Italia di immobili da soggetto residente all'estero, con Risposta a interpello n 627 del 27 settembre 2021, le Entrate chiariscono che l’istante può beneficiare degli sconti “prima casa” per l’appartamento acquistato dopo aver rivenduto l’immobile per cui ha beneficiato delle agevolazioni in esame e non deve trasferire la propria residenza entro 18 mesi nella nuova casa né dichiararla sua dimora principale. 

L'istante, residente all'estero e iscritto all'A.I.RE. con atto notarile del 2020, acquista un immobile, allo stato grezzo, da destinare ad abitazione principale, chiedendo le agevolazioni per la "prima casa". L'immobile viene rivenduto nel 2021. 

Successivamente, con atto notarile l'istante riacquista: 

a) un immobile sito in Italia (cat. A/3);

b) un garage pertinenziale (cat. C/6); 

c) un posto auto scoperto riportato cat. (C/6). 

Per l'appartamento e per l'autorimessa pertinenziale ha chiesto l'applicazione dei benefici fiscali per l'acquisto della "prima casa" e relativa pertinenza, ai sensi della disposizione di cui al n. 21 della tabella A, Parte II, allegata al d.P.R. 26 ottobre 1972, n. 633. 

Egli chiede chiarimenti in ordine all'obbligo di trasferire la residenza nel Comune in cui ha riacquistato la nuova abitazione

Le Entrate chiariscono che in relazione alla fattispecie in esame, coerentemente alla disposizione relativa alla fruizione dell'agevolazione in sede di (primo) acquisto da parte del cittadino residente all'estero, anche in sede di riacquisto di altra abitazione sul territorio nazionale, non sia necessario ottemperare all'obbligo di adibire il nuovo immobile ad abitazione principale. 

Tale obbligo (analogamente all'obbligo di residenza) si ritiene che non possa essere imposto ai cittadini che vivono stabilmente all'estero e che, pertanto, si trovano nella impossibilità di adibire la casa acquistata "a propria abitazione principale". 

La circolare n. 38/E del 2005 ha chiarito che la condizione di emigrato all'estero non deve necessariamente essere documentata con un certificato di iscrizione all'AIRE, ma può essere autocertificata dall'interessato con una dichiarazione resa nell'atto di acquisto.

Concludendo il cittadino italiano residente all’estero, per non perdere gli sconti “prima casa”, non deve necessariamente adibire ad abitazione principale l’appartamento riacquistato nel territorio nazionale dopo aver venduto la casa per cui ha usufruito delle suddette agevolazioni. 

L'agenzia delle Entrate fornisce nuovamente chiarimenti sull'agevolazione prima casa.

In particolare, con la risposta a interpello n 551 del 25 agosto ha specificato che è possibile avvalersi dell'agevolazione prima casa per stipulare un nuovo atto di acquisto agevolato, se si possiede altro immobile nello stesso Comune acquistato con le agevolazioni ex art 69 L 342/00, purché si venda entro 1 anno l'immobile acquisito precedentemente a titolo gratuito.

L'istante, coniugato in regime di comunione dei beni, ha ereditato in comunione con il fratello la quota indivisa di un mezzo di un immobile per successione alla morte del proprio padre.

La predetta successione è stata regolarmente registrata ed in tale sede l'istante chiedeva per sé l'agevolazione prima casa relativamente alla quota indivisa. 

L'istante ha sempre adibito detto immobile a residenza ed abitazione principale propria e della propria famiglia. 

A seguito del decesso del fratello egli è diventato l'unico proprietario del sopra descritto immobile e all'atto dell'interpello la successione è in corso di registrazione.

L'istante intende acquistare una altra unità abitativa alienando il predetto immobile ma, per esigenze del venditore, non può attendere di perfezionare la vendita dell'immobile pre-posseduto né la registrazione della successione del proprio fratello. 

Pertanto, al fine di acquistare in regime di agevolazioni prima casa, intende avvalersi della facoltà di cui all'articolo 1, comma 4-bis, della Nota II-bis della Tariffa, parte prima, allegata al d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131 (di seguito TUR) evitando al contempo di incorrere nelle sanzioni di cui al comma 4 della suddetta Nota II-bis per la vendita del bene ereditato prima che sia passato il quinquennio dalla registrazione della successione. 

Ciò premesso chiede se sia possibile ricorrere all'istituto della c.d. "vendita infrannuale postuma" di cui al comma 4-bis, dell'articolo 1 della Nota II bis, in caso di pre-possidenza di altro immobile situato nello stesso Comune di quello che si intende acquistare.

Il secondo quesito concerne, inoltre, la possibilità di evitare decadenza e sanzioni di cui al comma 4, art 1 Nota II-bis Tariffa P.1 TUR nel caso di vendita infra-quinquennale della quota della casa pre-posseduta acquistata per successione con le agevolazioni di cui all'art. 69 L. 342/2000, sempre ricorrendo all'istituto della c.d. "vendita infrannuale postuma" di cui al comma 4 bis, della citata Nota II bis.

Secondo l'agenzia, ricorrendo le altre condizioni di cui alla Nota II-bis, è possibile avvalersi dell'agevolazione "prima casa " in relazione alla stipula di un nuovo atto di acquisto agevolato, in caso di possidenza di altro immobile situato nello stesso Comune, anche qualora quest'ultimo sia stato acquistato con le agevolazioni di cui all'articolo 69, comma 3 della legge n.342 del 2000, sempre a condizione che si proceda, in conformità a quanto previsto dal nuovo comma 4-bis, alla vendita entro l'anno dell'immobile precedentemente acquistato a titolo gratuito.

In relazione al secondo quesito, riguardante la decadenza e le sanzioni previste dal comma 4, art 1 Nota II-bis per il caso in cui l'abitazione acquistata con le agevolazioni 'prima casa' venga venduta prima del decorso dei cinque anni dall'acquisto agevolato in sede successoria, si ritiene che l'istante non decada da quest'ultima agevolazione, in quanto tale ipotesi di decadenza è disciplinata dal citato comma 4. 

Diversamente, il contribuente applica nel caso in esame il comma 4 bis dell'articolo 1 Nota II-bis del TUR, che non prevede la descritta ipotesi di decadenza. 

In conclusione l'istante può usufruire delle agevolazioni 'prima casa' per l'acquisto a titolo oneroso dell'immobile, senza incorrere in decadenze e sanzioni, a condizione che alieni l'immobile pervenutogli per successione dal padre entro un anno dalla suddetta compravendita e il nuovo immobile sia adibito a propria abitazione principale.

• Risposta a interpello del 25.08.2021 n. 551

Con Risposta a interpello n 566 del 26 agosto 2021 le Entrate si occupano di un caso di agevolazione prima casa per le pertinenze.

In particolare, secondo l'agenzia le agevolazioni per la "prima casa" previste per le pertinenze dal comma 3 della Nota II-bis non possono essere riconosciute alle pertinenze accatastate, al momento dell'acquisto, nella categoria D/10 ossia fabbricati per funzioni produttive connesse alle attività agricole

L'istante ha stipulato un contratto preliminare di compravendita regolarmente registrato avente ad oggetto una 'ex casa colonica' costituita da un corpo di fabbrica principale e da vari annessi agricoli, oltre alla corte e piccoli appezzamenti di terreno di pertinenza.

In considerazione dello stato dei fabbricati, vetusti e fatiscenti, egli procederà ad una ristrutturazione edilizia mediante demolizione e ricostruzione dei predetti fabbricati (ai sensi dell'articolo 3, comma 1, lettera d) del d.P.R. n. 380 del 2001).

Al l momento dell' ultimazione dei lavori di ristrutturazione, i vecchi fabbricati censiti al rogito in categoria D/10, avranno altra destinazione e saranno classificati catastalmente come segue: 

• C/2 (cantine, soffitte, magazzini); 
• C/6 (autorimesse, rimesse e scuderie); 
• C/7 (tettoie chiuse o aperte). 

L'istante dichiara che le suddette parti del ricostruito compendio immobiliare saranno destinate a servizio della casa di abitazione oggetto dell' acquisto e i corpi di fabbrica separati saranno situati in prossimità dell'abitazione e destinati in modo durevole al servizio ed ornamento della casa di abitazione e, pertanto, a suo avviso da considerarsi quali pertinenze. 

Egli chiede se possono essere applicabili le agevolazioni fiscali previste per l'acquisto della c.d. prima casa anche per le pertinenze al rogito censite in categorie D/10, ma che successivamente, ad ultimazione dei lavori di demolizione e ricostruzione, saranno accatastate in categoria C/2, C/6 e C/7.

L'agenzia risponde negativamente in quanto con la Circolare 12 agosto 2005, n. 38/E è stato chiarito che l'agevolazione prima casa si applica limitatamente a ciascuna pertinenza classificata nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7, purché la stessa risulti destinata in modo durevole al servizio della casa di abitazione.

Inoltre con la Circolare 29 maggio 2013, n. 18/E è stato precisato che l'elencazione delle categorie catastali deve reputarsi tassativa e l'agevolazione compete esclusivamente per non più di una delle pertinenze ricadenti nelle citate categorie catastali. 

Concludendo, nel caso di specie le agevolazioni per la "prima casa" previste per le pertinenze dal comma 3 della citata Nota II-bis non possano essere riconosciute con riferimento alle pertinenze accatastate, al momento dell'acquisto, nella categoria D/10 (fabbricati per funzioni produttive connesse alle attività agricole), in quanto sono agevolabili soltanto le pertinenze classificate o classificabili, al momento della stipula dell'atto di acquisto, nelle categorie catastali C/2, C6 e C/7.

• Risposta a interpello del 26.08.2021 n. 566

Con Ordinanza n 22560 del 10 agosto 2021 la Cassazione fissa un punto per l'agevolazione sull'acquisto della prima casa.

Il mutamento di destinazione d'uso dell'abitazione acquistata anni prima con agevolazione prima casa nello stesso comune di residenza, non compromette la possibilità di fruire di un secondo bonus fiscale su un nuovo immobile acquistato.

In particolare, il contribuente ricorrente in cassazione ha impugnato un avviso di liquidazione per registro e sanzioni relativo ad atto di mutuo stipulato nel 2009 inviato dalle Entrate riguardante un immobile acquistato con agevolazione prima casa.

L'agenzia ha accertato che egli era proprietario di altro immobile nello stesso comune acquistato precedentemente ossia nel 1999.

Il contribuente però, nel 2009, un mese prima di acquistare il secondo immobile nello stesso comune, aveva effettuato una cambio di destinazione d'uso per quell'immobile, da abitazione ad ufficio.

Malgrado la CTR Commissione Tributaria Regionale abbia accolto le ragioni della Agenzia delle Entrate che sosteneva un cambio di destinazione d'uso con fini elusivi dell'imposta, la Cassazione con l'ordinanza in commento si è espressa a favore del contribuente.

Cambio di destinazione prima casa-ufficio: non si perde l'agevolazione fiscale

La cassazione ha specificato che la circostanza che il contribuente avesse già goduto della prima agevolazione non può ostare alla seconda, e pur se l'intera operazione può apparire preordinata a beneficiare due volte della stessa agevolazione, questo risultato può essere contrastato dall'erario, in quanto l'Agenzia avrebbe potuto dichiarare la decadenza dalla prima agevolazione al momento del cambio di destinazione e revocare i benefici concessi con riferimento al precedente acquisto, in quanto la modifica della destinazione d'uso determina la revoca del beneficio (Cass. n. 19255 del 2017; sulla possibilità di fruire più volte della agevolazione cfr. Cass. n. 2072 del 2016).

In questo caso di specie l'agenzia non ha dichiarato la decadenza del beneficio, pertanto nulla osta a che il contribuente lo abbia avuto per la seconda volta avendo cambiato destinazione prima del secondo acquisto.

La sentenza conferma il principio per cui ai fini della fruizione dei benefici per l’acquisto della prima casa, “l’art 1, nota seconda bis, tariffa allegata al D.P.R. n. 131 del 1986, nel testo ratione temporis applicabile alla stipula qui in esame (2009) condiziona l’agevolazione alla non titolarità del diritto di proprietà di altra casa di abitazione nel territorio del Comune ove è situato l’immobile da acquistare senza più menzionare anche il requisito dell’idoneità dell’immobile, presente invece nella precedente formulazione della norma, sicché non assume rilievo la situazione soggettiva del contribuente o il concreto utilizzo del bene, assumendo rilievo il solo parametro oggettivo della classificazione catastale dello stesso”.