Studio Caruso

L'Agenzia delle Entrate con la Risposta n 145 del 4 luglio chiariscono dettagli per un caso di cessione di immobile in favore di un terzo con agevolazione prima casa.

Nle caso di specie, il ''Promittente'' e ''Stipulante''stipulano un contratto a favore di terzo evidenziando che:

• la Stipulante, in proprio e in qualità di genitore e legale rappresentante del figlio minore (di seguito ''Terzo''), 
• con atto notarile acquistava dal coniuge Promittente e ai sensi dell'art. 1411 c.c., deviava gli effetti traslativi a favore del figlio […], la quota indivisa pari ad 1/2 (un mezzo) della piena proprietà di un appartamento.

Nel medesimo atto il Terzo richiedeva l'agevolazione c.d. ''prima casa'' di cui alla Nota II bis all'articolo 1 della Tariffa, Parte prima, allegata al d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, tramite i genitori (Promittente e Stipulante), propri rappresentanti legali.

La Stipulante intende revocare ex articolo 1411, terzo comma, del codice civile, la stipula a favore del Terzo, rimanendo, quindi, unica titolare del diritto oggetto di cessione.

Ciò posto, si chiede se, nella fattispecie, detta revoca determini una causa di decadenza dalla predetta agevolazione (''prima casa''), richiesta dal Terzo nel citato atto notarile.

Bonus prima casa: le regole per averlo

L'agevolazione c.d. ''prima casa'' è disciplinata dalla Nota II bis posta in calce all'articolo 1 della Tariffa, Parte prima, allegata al decreto del Presidente della Repubblica del 26 aprile 1986, n. 131 (di seguito ''TUR'').
Tale articolo prevede l'applicazione dell'aliquota del 2 per cento per gli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di case di abitazionedi categoria catastale diversa da A/1, A/8, A/9 e agli atti traslativi o costitutivi della nuda proprietà, dell'usufrutto, dell'uso e dell'abitazione relativi alle stesse, al ricorrere delle seguenti condizioni:

• «a) che l'immobile sia ubicato nel territorio del comune in cui l'acquirente ha o stabilisca entro diciotto mesi dall'acquisto la propria residenza […]; 
• b) che nell'atto di acquisto l'acquirente dichiari di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l'immobile da acquistare;
•  c) che nell'atto di acquisto l'acquirente dichiari di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni di cui al presente
  articolo […]».

La ratio delle disposizioni agevolative richiede certezza in merito all'acquisto dell'immobile in capo al soggetto che deve dichiarare di possedere i requisiti e di essere nelle condizioni previste per fruire dell'agevolazione fin dalla stipula dell'atto,

assumendone i relativi obblighi.

In tal modo, si rende possibile anche l'esercizio dell'ordinario potere di controllo da parte degli uffici nei termini di decadenza normativamente previsti.

Nelle ipotesi di acquisto da parte di minori, la citata circolare 12 agosto 2005, n. 38/E chiarisce, inoltre, che l'agevolazione ''prima casa'' spetta anche se il bene viene acquistato da un minore non emancipato, in presenza di tutti i requisiti previsti.

Pertanto, nel caso in cui il terzo sia un minore, le dichiarazioni ai fini dell'agevolazione ''prima casa'' possono essere rese dal genitore esercente la potestà sullo stesso, per conto del minore, in qualità di legale rappresentante del figlio (nelle forme previste dall'articolo 320 del codice civile).

Bonus prima casa nel contratto in favore di un terzo: chiarimenti ADE

Con riferimento alla fattispecie rappresentata, occorre altresì richiamare la disposizione di cui all'articolo 1411 (rubricato ''Contratto a favore di terzi'') del codice civile, a norma del quale «E' valida la stipulazione a favore di un terzo, qualora lo stipulante vi abbia interesse. Salvo patto contrario, il terzo acquista il diritto contro il promittente per effetto della stipulazione. Questa però può essere revocata o modificata dallo stipulante, finché il terzo non abbia dichiarato, anche in confronto del promittente, di volerne profittare.

In caso di revoca della stipulazione o di rifiuto del terzo di profittarne, la prestazione rimane a beneficio dello stipulante, salvo che diversamente risulti dalla volontà delle parti o dalla natura del contratto».

Nelle ipotesi di acquisto immobiliare stipulato con ''contratto a favore di terzo'', dunque, il terzo consegue la titolarità dell'immobile, per effetto della stipulazione.

Tuttavia, chiariscono le entrate, fino a quando il terzo non dichiari di ''volerne profittare'' tale acquisto non è definitivo, essendo suscettibile di revoca o modifica da parte dello stipulante o di rifiuto da parte del terzo.

Ai sensi del secondo comma del citato articolo 1411 del codice civile, infatti, la dichiarazione del terzo di ''volerne profittare'' consolida l'acquisto in suo favore, impedendone la revoca o la modifica da parte dello stipulante.

Solo in tale circostanza, verificandosi la definitività dell'acquisto da parte del terzo, che con la dichiarazione di adesione rende irrevocabile/immodificabile l'acquisto, sussistono i presupposti per l'applicazione dell'agevolazione.

In altri termini, qualora il terzo intenda fruire delle agevolazioni ''prima casa'', deve rendere, contestualmente alle dichiarazioni di cui alla citata Nota II bis, anche la dichiarazione di ''voler profittare'' della stipulazione in proprio favore, in modo da rendere definitivo il proprio acquisto.

Nella fattispecie, il Terzo non ha reso la dichiarazione di ''volere profittare'' ex articolo 1411, secondo comma del codice civile e, pertanto, in capo allo stesso non sussistevano i requisiti per usufruire dell'agevolazione ''prima casa'' al momento della stipula dell'atto.

• Risposta n 145 del 4.07.2024

Con la Circolare n 14 del 18 giugno le Entrate pubblicano le regole operative per il bonus casa under 36.

Si forniscono vari chiarimenti utili alla sulla applicazione da parte dei relativi beneficiari.

Prima del dettaglio, ricordiamo che il Decreto Milleproroghe o Decreto n 215 del 30.12  convertito in Legge n 18 del 23 febbraio pubblicata in GU n 49 del 28 febbraio, ha previsto, tra le altre, disposizioni che prevedono la proroga dei termini per l’accesso alle agevolazioni per l’acquisto della casa di abitazione da parte dei soggetti “under 36” e il riconoscimento di un credito d’imposta, per i medesimi soggetti, con riferimento agli atti definitivi di acquisto di una casa di abitazione stipulati nel periodo compreso tra il 1° gennaio e il 29 febbraio 2024. Su qeusto credito la circolare n 14/2024 ha fornito un chiarimento.

Bonus casa under 36: confermato per preliminari entro il 31.12.2023

Le agevolazioni prima casa per gli under 36 ( per i rogiti stipulati dal 26 maggio 2021 al 31 dicembre 2023) prevedono che:

• per gli acquisti non soggetti a Iva, non sono dovute le imposte di registro, ipotecaria e catastale,
• per le compravendite soggette a Iva, oltre a non pagare le imposte di registro, ipotecaria e catastale, viene concesso un credito d’imposta di ammontare pari all’Iva pagata al venditore,
• per i finanziamenti erogati per l’acquisto, la costruzione e la ristrutturazione di immobili a uso abitativo non è dovuta l’imposta sostitutiva né l'imposta di bollo.

Con il Milleproroghe convertito in legge n 18/2024 si è previsto che, per "dare certezza ai rapporti giuridici inerenti all’acquisto della casa di abitazione" da parte di under 36 con un Isee non superiore a 40mila euro, le agevolazioni su indicate si applicano anche nei casi in cui, entro il termine del 31 dicembre 2023, sia stato sottoscritto il contratto preliminare di acquisto della casa di abitazione.

Attenzione però al fatto che, la stipula del definitivo deve essere formalizzata entro il 31 dicembre del 2024, anche in caso di trasferimento della proprietà da cooperative edilizie ai soci.

Si prevede inoltre una salvaguardia per chi abbia già stipulato il rogito tra gennaio 2024 e l’entrata in vigore della legge di conversione del Milleproroghe disponendo che potranno procedere a compensare le imposte pagate in eccesso, "secondo modalità fissate con provvedimento dell’agenzia delle Entrate".

Tali soggetti avranno diritto a un credito d’imposta pari alle imposte corrisposte in eccesso da usare nell’anno 2025:

• in diminuzione dalle imposte di registro, ipotecaria, catastale, sulle successioni e donazioni dovute sugli atti e sulle denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito;
• in diminuzione dell’IRPEF dovuta in base alla dichiarazione da presentare successivamente alla data dell’acquisto;
• in compensazione in F24 (mentre in nessun caso il credito può essere rimborsato).

Bonus casa under 36: atto integrativo per il credito di imposta

La Circolare n 14 del 18 giugno tra gli altri chiarimenti evidenzia che il credito d’imposta di cui trattasi, non è riconosciuto in via automatica agli acquirenti.

La fruizione del credito presuppone, infatti, che il contribuente renda al notaio una dichiarazione, con un atto integrativo redatto secondo le medesime formalità giuridiche dell’atto di trasferimento, in cui manifesti la volontà di avvalersi dei benefici fiscali “prima casa under 36” e dichiari di essere in possesso dei relativi requisiti richiesti dalla legge. In ordine all’atto integrativo, si ritiene che lo stesso:

• debba contenere la dichiarazione del contribuente di essere in possesso dell’attestazione ISEE in corso di validità nel 2024 o di aver già provveduto a richiederla, mediante presentazione di apposita DSU;
• possa essere stipulato anche in data successiva al 31 dicembre 2024 (ovviamente entro il termine di utilizzo del credito d’imposta);
• sia esente dall’imposta di registro, in quanto stipulato al fine di usufruire dei benefici fiscali di cui all’articolo 64, commi 6, 7 e 8, del d.l. n. 73 del 2021, a seguito dell’entrata in vigore della novella normativa in esame, in considerazione della ratio agevolativa della stessa.

Detto credito d’imposta è utilizzabile soltanto nel periodo temporale compreso tra il 1° gennaio 2025 e il 31 dicembre 2025, con le modalità previste dall’articolo 64, comma 7, del d.l. n. 73 del 2021.

Ne consegue che, in caso di acquisto tra il 1° gennaio 2024 e il 29 febbraio 2024, non è ammesso il rimborso delle somme versate in eccesso, neanche in caso di mancato utilizzo del credito nel termine previsto.

Si rimanda alla Circolare n 14/2024 per gli altri chiarimenti sul bonus in oggetto.

Domani 31 ottobre riprendono a decorrere i termini per l'agevolazione prima casa, a meno di ulteriori proroghe che in passato, è bene sottolinearlo, sono arrivate anche dopo la scadenza.

Prima di dettagliare cosa riguardano, riepiloghiamo le sospensioni e le proroghe avvicendatesi nel tempo.

Agevolazione prima casa: le sospensioni

L'art 24 del DL n 23/2020 aveva disposto la sospensione dei termini in materia di prima casa dal 23.02.2020 al 31.12.2020; successivamente con la conversione del DL n 183/2020, il termine finale era stato spostato al 31.12.2021.

L'art 3 comma 5 septies del DL n 228/2022 lo aveva ulteriormente modificato spostandolo al 31.03.2022 ed infine, una norma contenuta nell’art 3 comma 10-quinquies del DL n 198/2022, inserito in sede di conversione dalla L. 24 febbraio 2023 n.14, con norma apposita ha ulteriormente sospeso i termini in tema di prima casa e di credito d’imposta per il riacquisto, nel periodo compreso tra il 1° aprile 2022 e il 30 ottobre 2023. 

La sospensione complessiva è durata quindi tre anni, otto mesi e nove giorni dal 23 febbraio 2020 al 30 ottobre 2023.

Ricordiamo ora che cosa riguardava.

Sospensioni Agevolazioni prima casa

L’articolo 3, comma 10-quinquies del DL N 228/2022, ha sospeso i termini previsti per:

• l’utilizzo dell’aliquota agevolata fissata ai fini dell'imposta di registro per l’acquisto della prima casa,
• nonché del credito di imposta a favore della parte acquirente per il caso di riacquisto – entro un anno dall’alienazione della precedente – di una abitazione da adibire sempre a prima casa.

La disposizione, ha sospeso i termini, nel periodo compreso tra il 1° aprile 2022 e il 30 ottobre 2023, previsti ai fini dell'applicazione dell’aliquota agevolata del 2% (anziché del 9 per cento sul valore catastale dell’immobile) per:

• gli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di case di abitazione non di lusso, 
• e agli atti traslativi o costitutivi della nuda proprietà, dell'usufrutto, dell'uso e dell'abitazione relativi alla prima casa (disciplina contenuta nella nota II-bis all'articolo 1 della Tariffa parte prima, allegata al testo unico delle disposizioni concernenti l'imposta di registro).

La norma stabilisce che:

• per usufruire del beneficio, l’abitazione deve trovarsi nel territorio del comune in cui l’acquirente ha la propria residenza, mentre se residente in altro comune, entro 18 mesi dall’acquisto l’acquirente deve trasferire la residenza in quello dove è situato l’immobile;
• in caso di dichiarazione mendace o di trasferimento per atto a titolo oneroso o gratuito degli immobili acquistati con i benefici previsti per la prima casa prima del decorso del termine di cinque anni dalla data del loro acquisto, sono dovute le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura ordinaria, nonché una sovrattassa pari al 30 per cento delle stesse imposte;
• l’agevolazione non si applica nel caso in cui il contribuente, entro un anno dall'alienazione dell'immobile acquistato proceda all’acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione principale;
• l'aliquota del 2 per cento si applica anche agli atti di acquisto per i quali l'acquirente sia già titolare di una prima casa a condizione che quest'ultimo immobile sia alienato entro un anno dalla data dell'atto di acquisto.

Pertanto, a seguito della sospensione:

• il termine per il trasferimento della residenza nell’immobile acquisito come prima casa è prorogato da 18 ad un massimo di 37 mesi, (articolo 3, comma 10-quinquies 182)
• il termine per il riacquisto della prima casa dopo l’alienazione dell’immobile precedentemente acquisito con le medesime agevolazioni passa da un anno ad un massimo di 2 anni e sette mesi;
• allo stesso modo passa da un anno ad un massimo di 2 anni e sette mesi il termine entro il quale l’acquirente di un nuovo immobile deve cedere l’immobile precedentemente eletto a residenza come prima casa.

Vedremo se arriverà una ulteriore proroga delle sospensioni.