Studio Caruso

Il Documento programmatico di finanza pubblica 2026 conferma il rafforzamento della Banca Dati delle Strutture Ricettive e l’utilizzo di BDSR Lens anche da parte dell’Amministrazione finanziaria e delle Forze di polizia. Il sistema consente di monitorare immobili e strutture destinati alle locazioni turistiche o brevi e facilita le verifiche sul territorio e sugli annunci online.

Che cos’è BDSR Lens?

BDSR Lens è lo strumento evoluto di analisi e monitoraggio collegato alla Banca Dati nazionale delle Strutture Ricettive e degli immobili destinati a locazione breve o per finalità turistiche.

La sua funzione è quella di rendere più agevole l’utilizzo dei dati presenti nella BDSR ai fini dei controlli, attraverso strumenti di consultazione, analisi territoriale e individuazione delle possibili anomalie.

Il sistema assume particolare rilevanza anche sul piano fiscale perché, come chiarito dal Documento programmatico di finanza pubblica 2026, da giugno 2026 è utilizzabile non soltanto dagli operatori comunali ma anche dagli operatori dell’Amministrazione finanziaria e delle Forze di polizia.

Cosa prevede il Documento programmatico di finanza pubblica 2026?

Il riferimento a BDSR Lens è contenuto nel Documento programmatico di finanza pubblica 2026 appena approvato dal Governo.

Il DPFP richiama il rafforzamento della Banca Dati delle Strutture Ricettive nell’ambito del potenziamento del sistema informativo e dell’interoperabilità delle banche dati.

In particolare, il documento sottolinea la necessità di procedere con l’integrazione delle informazioni derivanti dal Codice identificativo nazionale con gli altri dati a disposizione dell’amministrazione, con l’obiettivo di rendere più efficaci le strategie di controllo.

Il DPFP evidenzia la finalità di consentire il monitoraggio dello stato delle strutture e degli immobili destinati a locazione turistica o breve e facilitare le verifiche sul territorio e sugli annunci online.

Perché BDSR Lens è rilevante per i controlli fiscali?

La novità più importante non è rappresentata dalla semplice esistenza della BDSR, ma dalla possibilità di utilizzare in modo più efficace e coordinato le informazioni già presenti nella banca dati.

Il Codice identificativo nazionale costituisce infatti un elemento centrale per identificare gli immobili e le strutture destinati alla ricettività e alle locazioni brevi.

L’integrazione dei dati relativi al CIN con le altre informazioni già disponibili presso le amministrazioni può rendere più agevole l’individuazione di situazioni che presentano elementi di anomalia o incoerenza.

Ciò significa che i dati della BDSR possono diventare sempre più rilevanti nella selezione delle posizioni da approfondire, fermo restando che la presenza di un’anomalia non equivale automaticamente all’accertamento di una violazione fiscale.

Quali informazioni possono essere analizzate con BDSR Lens?

Secondo la documentazione del Ministero del Turismo, BDSR Lens mette a disposizione degli operatori strumenti utili per monitorare e analizzare le strutture presenti nella banca dati.

Tra le funzionalità indicate figurano:

• la visualizzazione e l’estrazione delle strutture prive di CIN;
• l’individuazione delle strutture con CIN non verificato;
• la geolocalizzazione degli immobili e delle strutture;
• la gestione e il monitoraggio delle segnalazioni;
• la consultazione del registro delle verifiche;
• strumenti di analisi territoriale e reportistica;
• dati aggregati relativi alle strutture presenti sul territorio.

L’utilizzo di questi strumenti può facilitare l’attività di controllo, soprattutto nei casi in cui emergano incongruenze tra le informazioni amministrative e l’attività effettivamente pubblicizzata o svolta.

BDSR Lens può essere usato per controllare gli annunci online?

Il DPFP 2026 afferma che BDSR Lens consente di facilitare le verifiche sul territorio e sugli annunci online.

Il documento non descrive nel dettaglio un sistema automatico di incrocio o matching tra ogni singolo annuncio pubblicato sulle piattaforme e i dati presenti nella BDSR.

Il sistema supporta e facilita le verifiche sugli annunci online, mettendo a disposizione degli operatori informazioni utili a individuare eventuali incoerenze.

Chi può accedere a BDSR Lens?

BDSR Lens non è una banca dati liberamente accessibile ai cittadini.

Il DPFP 2026 fa riferimento agli operatori comunali e, dal giugno 2026, agli operatori dell’Amministrazione finanziaria e delle Forze di polizia.

La documentazione del Ministero del Turismo individua inoltre le amministrazioni e i soggetti istituzionali abilitati secondo le rispettive competenze.

Per il cittadino resta invece accessibile la parte pubblica della BDSR, che consente, tra le altre funzioni, di verificare le informazioni relative al Codice identificativo nazionale.

Cosa cambia per proprietari e gestori di affitti brevi?

Chi concede un immobile in locazione breve o per finalità turistica dovrebbe quindi prestare particolare attenzione a:

• corretta attribuzione del CIN;
• corrispondenza tra dati dell’immobile e dati presenti nella BDSR;
• corretta indicazione del CIN negli annunci;
• rispetto degli adempimenti amministrativi richiesti;
• rispetto degli obblighi previsti in materia di sicurezza;
• corretto trattamento fiscale dei redditi derivanti dalle locazioni;
• coerenza tra attività effettivamente esercitata e informazioni comunicate alle amministrazioni.

Il potenziamento degli strumenti informatici rende infatti più semplice per le amministrazioni individuare eventuali disallineamenti tra dati provenienti da fonti diverse.

Il DPFP 2026 collega l’evoluzione della BDSR anche al percorso di adeguamento al Regolamento UE 2024/1028, relativo alla raccolta e alla condivisione dei dati sui servizi di locazione di alloggi a breve termine.

Il documento sottolinea che tale evoluzione è diretta a rafforzare la trasparenza, la verificabilità dell’offerta e la capacità di presidio del mercato.

FAQ

Che cos’è BDSR Lens?

BDSR Lens è uno strumento evoluto collegato alla Banca Dati delle Strutture Ricettive che supporta le amministrazioni nell’analisi e nel monitoraggio delle strutture e degli immobili destinati alle locazioni brevi o turistiche.

Da quando BDSR Lens è disponibile all’Amministrazione finanziaria?

Secondo il DPFP 2026, da giugno 2026 il sistema è utilizzabile anche dagli operatori dell’Amministrazione finanziaria e delle Forze di polizia.

BDSR Lens è accessibile ai privati?

No. Le funzionalità avanzate sono riservate ai soggetti istituzionali competenti. I privati possono utilizzare i servizi pubblici della BDSR.

BDSR Lens controlla gli annunci online?

Il DPFP afferma che il sistema facilita le verifiche sugli annunci online. Il documento non specifica però l’esistenza di un controllo automatico generalizzato di tutti gli annunci.

La mancanza del CIN comporta automaticamente un accertamento fiscale?

No. L’assenza del CIN può rappresentare un elemento di anomalia e può contribuire alla selezione di una posizione da approfondire, ma non equivale automaticamente all’accertamento di evasione fiscale.

Qual è il collegamento tra BDSR e controlli fiscali?

Il DPFP 2026 prevede l’integrazione delle informazioni derivanti dal CIN con gli altri dati a disposizione dell’amministrazione per rendere più efficaci le strategie di controllo.

Da quest'anno, l'indicaizone del CIN codice identificativo nazionale per gli affitti brevi è obbligatoria e per gli inadempienti scattano le sanzioni.

L'indicazione avviene tanto nel Modello 730/2026 quanto nel Modello Redditi PF 2026. 

L’articolo 13-ter del decreto-legge 18 ottobre 2023, n. 145 ha previsto che il locatore ovvero il soggetto titolare della struttura turistico-ricettiva debba richiedere il Codice Identificativo Nazionale (CIN) qualora l’unità immobiliare ad uso abitativo sia destinata a contratti di locazione per finalità turistiche, nonché alle locazioni brevi ai sensi dell'articolo 4 del decreto-legge 24 aprile 2017, n. 50, e alle strutture turistico- ricettive alberghiere ed extralberghiere definite ai sensi delle vigenti normative regionali e delle province autonome di Trento e di Bolzano.

Vediamo le istruzioni per l'indicazione del CIN.

CIN affitti brevi in dichairazione 2026: come indicarlo

Nel Modello 730/2026 per i contratti di locazione per finalità turistiche e per i contratti di locazione breve, il locatore o il soggetto titolare della struttura turistico-ricettiva deve indicare, nella sezione III del quadro B, il Codice Identificativo Nazionale (CIN) assegnato dal Ministero del Turismo.

In particolare, nel Quadro B al Rigo B12 va indicato:

• in Colonna 1 (N. di rigo): il numero del rigo della sezione I nel quale sono stati indicati i dati dell’immobile locato. Nel caso di contemporanea locazione di più porzioni dello stesso immobile, al quale è attribuita un’unica rendita catastale, riportare in questa colonna il primo rigo utilizzato della sezione I.
• Colonna 2 (Mod. n.): il numero del modello nel quale sono stati riportati i dati dell’immobile locato, solo se sono stati compilati più modelli.
• Colonne 3 (Codice CIN):  il Codice Identificativo Nazionale assegnato dal Ministero del Turismo.

Nel Modello Redditi PF 2026 il CIN va invece indicato nel quadro RS.

In particolare, nel rigo RS533, in corrispondenza di ogni colonna, va riportato il CIN corrispondente a ogni struttura ricettiva o unità immobiliare dedicata a locazioni per finalità turistiche, locazioni brevi, attività turistico-ricettive.

Si precisa che i codici identificativi relativi ad immobili che danno luogo a redditi fondiari o a redditi diversi, vanno inseriti negli appositi campi presenti nei rispettivi quadri RB ed RL e pertanto la presente sezione non va compilata.

CIN affitti brevi le sanzioni

Il codice CIN deve essere:

• richiesto dal titolare; 
• esposto sull’immobile; 
• indicato negli annunci e nelle comunicazioni.

L’obbligo è operativo dal 2025, con sanzioni per chi non adempie che possono arrivare fino a 8.000 euro in caso di mancata attribuzione e fino a 5.000 euro per omissioni negli annunci.

Attenzione al fatto che il CIN assume rilievo anche ai fini fiscali, dovendo essere riportato nelle dichiarazioni e nella Certificazione Unica.

Sulla GU del 3 luglio è pubblicata  Legge 2 luglio 2026, n. 116i converisone del Decreto Legge n 66 in vigore dall'8 maggio.

Il Decreto tra le altre misure per accelerare le procedure per gli immobili occupati e gli sfratti, vediamo maggiori dettagli dal comunicato stampa del Governo.

Viene strutturato un programma di 10 miliardi articolato su tre livelli:

1. recupero dell’edilizia residenziale pubblica esistente, 
2. sviluppo dell’housing sociale a canone calmierato 
3. attivazione di capitali privati. 

Di seguito maggiori dettagli.

Piano casa: cosa contiene

All'atto dell'approvazione del il Piano Casa il Governo aveva evidenziato che le misure previste dal decreto-legge ora convertito in legge n 116/2026 poggiano su tre pilastri:

1. il primo pilastro prevede un programma straordinario di interventi per il recupero e la manutenzione del patrimonio attuale di edilizia residenziale pubblica e sovvenzionata. L’obiettivo del programma è recuperare e rendere disponibili circa 60 mila alloggi popolari, ora non assegnabili perché in condizioni non adeguate e che richiedono interventi di ristrutturazione e rifacimento degli impianti essenziali. Per l’attuazione di tali interventi si prevede un pacchetto di semplificazioni e la nomina di un Commissario straordinario che dovrà attuare il piano di recupero e manutenzione, dopo aver definito gli interventi insieme agli Enti che gestiscono gli alloggi popolari. Inoltre, si realizzerà un programma di riscatto di immobili ERP da parte degli assegnatari e la realizzazione di nuove case popolari, senza consumo di suolo, per la locazione a lunga durata con la facoltà di riscatto predefinita;
2. il secondo pilastro del Piano prevede la concentrazione, in un apposito strumento finanziario gestito da INVIMIT SGR, delle risorse di derivazione europea e nazionale che sono oggi destinate all’housing sociale e all’emergenza abitativa nei vari livelli di governo. Nell’ambito del Fondo di investimento verranno creati comparti specifici dedicati a ciascuna Regione o Provincia autonoma, in modo da garantire che le risorse vengano utilizzate per le esigenze specifiche del territorio di riferimento. Complessivamente, le risorse pubbliche messe a disposizione dell’intervento sono pari a oltre dieci miliardi di euro;
3. il terzo pilastro crea le condizioni per attivare gli investimenti privati nell’attuazione del Piano Casa, con l’obiettivo prioritario di costruire alloggi da affittare o vendere ai cittadini a prezzi calmierati. Si introducono quindi semplificazioni burocratiche e procedure rapide per gli investitori e si prevede, tra l’altro, per gli investimenti superiori al miliardo di euro, la nomina di un Commissario straordinario che dovrà rilasciare un provvedimento unico di autorizzazione. A fronte di tali semplificazioni, il privato dovrà in cambio garantire, su 100 alloggi realizzati, almeno 70 alloggi in edilizia convenzionata, da vendere o affittare a un prezzo scontato di almeno il 33% rispetto a quello di mercato. Le procedure semplificate e accelerate saranno applicate esclusivamente alla quota di alloggi di edilizia integrata, mentre sulla restante quota si continuerà ad applicare la disciplina ordinaria.

L’obiettivo del Governo Meloni è arrivare a 100.000 alloggi in dieci anni, combinando risorse pubbliche, capitali privati e fondi europei.

Immobili occupati e sfratti: cosa contiene il Piano Casa

Il Piano casa 2026 introduce misure per rendere più efficace e più rapida la liberazione degli immobili occupati abusivamente, compresi i casi di scadenza del contratto di affitto o di morosità dell’affittuario. 

Si interviene sulle procedure di notifica e di esecuzione dello sfratto, con una riduzione dei tempi per le esecuzioni e con l’introduzione di una procedura d’urgenza che prevede l’emissione di un decreto di rilascio dell’immobile entro 15 giorni dal ricorso.

È prevista anche una penale per il ritardo pari all’1% del canone mensile per ogni giorno di occupazione oltre il termine fissato dal giudice.

Il 30 giugno è scaduto il termine per la dichiarazione dell’imposta di soggiorno.

Si trata del Modello annuale mediante il quale i soggetti oblbigati cpmunicano in via telematica i dati riepilogativi concernenti i pernottamenti registrati, l’imposta dovuta, le eventuali riduzioni o esenzioni applicate e i versamenti eseguiti nel corso dell’anno di riferimento. 

L'adempimento deve essere presentato entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello in cui si è verificato il presupposto impositivo. 

Attenzione al fatto che ai sensi dell’art. 4, comma 1-ter, del D.Lgs. 23/20211, in caso di omessa od infedele presentazione della dichiarazione dell’imposta di soggiorno si applica una sanzione amministrativa del pagamento di una somma dal 100 al 200 per cento dell’importo dovuto.

Per l’omesso, ritardato o parziale versamento dell’imposta di soggiorno e del contributo di soggiorno si applica la sanzione amministrativa di cui all'art 13 del Dlgs n 471/97 

Vediamo i soggetti obbligati e chiarimenti specifici avuti da Telefisco, il convegno che il quotidiano Ilsole24 ore organizza ogni anno.

Dichiarazione imposta di soggiorno: gli obbligati

L’obbligo dichiarativo grava sul gestore della struttura ricettiva ubicata in un Comune che ha istituito l’imposta di soggiorno. 

In tale perimetro rientrano:

• i gestori di strutture alberghiere ed extralberghiere, quali alberghi, residence, villaggi turistici, 
• affittacamere, bed and breakfast, case vacanze e altre forme di ospitalità disciplinate dalla normativa regionale o provinciale.

Ai sensi dell’art. 4, comma 1-ter, del D.Lgs. n. 23/2011, tali soggetti sono qualificati come responsabili del pagamento dell’imposta di soggiorno e, pertanto, sono tenuti a riversarla al Comune, potendo esercitare il diritto di rivalsa nei confronti degli ospiti. 

La dichiarazione deve essere predisposta e trasmessa esclusivamente con modalità telematiche, utilizzando il modello approvato dal MEF con decreto 29 aprile 2022. 

La trasmissione può avvenire tramite l’area riservata del sito dell’Agenzia delle Entrate o attraverso i canali telematici Entratel/Fisconline, sia direttamente dal dichiarante sia tramite un intermediario abilitato ai sensi dell’art. 3, comma 3, del D.P.R. n. 322/1998. 

Omessa dichiarazione imposta di soggiorno: le sanzioni

Durante l'edizione di Telefisco 2025 il MEF ministero delle finanze ha precisato il regime sanzionatorio della omessa dichiarazione per l'imposta di soggiorno. I chiasrimenti sono ovviamente ancora validi salvo modifiche ad oggi non intervenute.

Veniva domandato un chiarimento in merito alle novità introdotte dall'art 180 del DL n 34/2020 che ha qualificato come responsabili d’imposta i gestori delle strutture ricettive.

I gestori sono responsabili in caso di omesso versamento della imposta in oggetto e quindi passibili dell’irrogazione della sanzione di cui all’articolo 13 del Dlgs 471/1997, a prescindere dal pagamento della stessa da parte del turista.

A carico dei gestori inoltre è stato istituito l’obbligo di presentare una dichiarazione, entro il 30 giugno di ciascun anno redatta sui modelli ministeriali. 

Infine è stato stabilito che in caso di omessa o infedele dichiarazione si applica la sanzione variabile dal 100% al 200% dell’imposta dovuta.

Il quesito chiedeva chiarimenti sull'importo della sanzione qualora il gestore abbia pagato l'imposta ma non presentato la dichiarazione per l'imposta di soggiorno.

Nel caso in cui il soggetto obbligato abbia pagato l'imposta ma non presentato la relativa dichiaraizone, veniva suggerito di versare una sanzione minima previsto per i tributi locali.

Il MEF ha evidenziato che  la sanzione minima non è contemplata in alcuna disposizione sull’imposta di soggiorno e pertanto in presenza di una condotta collaborativa del gestore, si è correttamente richiamata l’esigenza di ridurre la sanzione minima a un quarto, in virtù del principio di proporzionalità, in base a quanto disposto nell’articolo 7, comma 4, del Dlgs 472/1997.

Pertanto l’omessa presentazione della dichiarazione annuale ai fini dell’imposta di soggiorno è punita con la sanzione pari al 25% (un quarto del 100%) dell’imposta indicata in dichiarazione, anche se integralmente versata.

Imposta di soggiorno 2026: risposte a dubbi frequenti

La dichiarazione va presentata anche se non ci sono state presenze?

Sì. In presenza di struttura attiva è consigliabile presentare una dichiarazione a zero.

Le locazioni brevi gestite tramite Airbnb sono sempre dichiarate dalla piattaforma?

No. Occorre verificare chi incassa il corrispettivo e chi gestisce il rapporto.

La dichiarazione sostituisce i versamenti periodici?

No. È un adempimento autonomo.

Sono previste sanzioni?

Sì. L’omessa o infedele dichiarazione è punita con sanzioni dal 100% al 200% dell’imposta dovuta.

Ridurre il canone di locazione con una semplice scrittura privata è legittimo, ma non basta a opporla al Fisco se l'accordo non ha data certa anteriore all'anno d'imposta accertato. 

Lo ha ribadito la Corte di Cassazione, Sezione Quinta tributaria, con la sentenza resa all'udienza del 22 maggio 2026 (ricorso n. 21378/2024 R.G.), rigettando il ricorso di una contribuente siciliana e confermando la ripresa a tassazione operata dall'Agenzia delle Entrate sul reddito fondiario 2014.

Riduzione canone locazione: come si dimostra

La vicenda parte da un avviso di accertamento con il quale l'Agenzia delle Entrate aveva rideterminato, ai fini IRPEF e delle relative addizionali, il reddito fondiario della contribuente per il periodo d'imposta 2014.

L'ufficio non aveva riconosciuto rilevanza fiscale alla riduzione del canone di locazione pattuita dalle parti con scrittura privata datata 2 dicembre 2013, ma registrata soltanto il 27 ottobre 2014.

La posizione del Fisco era netta: per i primi dieci mesi del 2014 la riduzione non poteva spiegare effetti retroattivi, in quanto la scrittura privata non aveva ancora acquisito data certa opponibile all'Amministrazione. Ne derivava una maggiore base imponibile per gran parte dell'anno.

In primo grado, la Corte di giustizia tributaria aveva dato ragione alla contribuente. In appello, però, la CGT di secondo grado della Sicilia ha ribaltato la decisione, accogliendo la tesi dell'Agenzia: in assenza di data certa anteriore alla registrazione, l'accordo modificativo non era opponibile al Fisco per il periodo precedente al 27 ottobre 2014.

Riduczione canone, nessun obbligo di registrazione, ma serve la data certa

Il fulcro del ricorso per cassazione ruotava attorno a un'apparente contraddizione. 

La contribuente sosteneva che l'accordo di riduzione del canone non è soggetto ad obbligo fiscale di registrazione — circostanza, questa, pacifica in giurisprudenza — e che la propria data poteva essere provata anche mediante comportamenti concludenti o documentazione bancaria attestante il pagamento dei canoni nella misura ridotta.

La Cassazione ha confermato che questo assunto è corretto, ma ha chiarito che non era il punto in discussione. La sentenza impugnata, infatti, non aveva mai affermato l'obbligo di registrare la riduzione del canone. 

La questione era diversa e più specifica: quella dell'opponibilità dell'atto all'Amministrazione finanziaria, ossia della prova della sua data certa ai sensi dell'art. 2704 c.c.

Su questo piano la Corte ha ribadito un principio consolidato nella propria giurisprudenza: «ai fini tributari, l'Amministrazione finanziaria rientra a pieno titolo nel concetto di terzo di cui all'art. 2704 c.c.»

In quanto terzo, il Fisco non è vincolato dalla data apparente di una scrittura privata non autenticata. La data di tale documento non gli è opponibile se non dal giorno della registrazione, salvo che la parte fornisca la prova della sua anteriorità attraverso fatti obiettivi e sottratti alla disponibilità delle parti.

La sentenza non chiude la porta alla prova alternativa alla registrazione, ma ne definisce con precisione i confini. 

Sul punto, la Corte richiama l'orientamento espresso in plurime pronunce (tra le altre, Cass. n. 7644/2022, n. 20813/2021, n. 7753/2024, n. 21446/2023) e sintetizza il principio applicabile nei seguenti termini: «la data certa dell'accordo può essere dimostrata anche mediante fatti diversi dalla registrazione, purché idonei, per il loro carattere obiettivo e per la loro estraneità alla disponibilità delle parti, a provare con certezza l'anteriorità della formazione del documento, secondo una valutazione rimessa al prudente apprezzamento del giudice di merito»

Questo passaggio è fondamentale per chi si trova a gestire contenziosi analoghi. La prova alternativa è ammessa, ma deve soddisfare due requisiti cumulativi: 

• oggettività, il fatto probatorio non deve essere nella disponibilità delle parti, altrimenti potrebbe essere stato creato ad hoc
• certezza, nel senso che deve consentire di stabilire con sicurezza che il documento esisteva prima di una certa data.

Nel caso concreto, la contribuente non aveva fornito alcuna prova idonea a dimostrare la certezza della data anteriore alla registrazione. 

Si era limitata a invocare l'esistenza della scrittura privata, senza allegare elementi di carattere obiettivo, estratti conto bancari, quietanze, corrispondenza con data certa, da cui risultasse che i canoni ridotti erano effettivamente versati già dai primi mesi del 2014.

In questo contesto, la CGT di secondo grado aveva correttamente ritenuto che la riduzione del canone potesse operare fiscalmente solo a partire dal 27 ottobre 2014, data di registrazione dell'accordo.

La Cassazione ha confermato che tale valutazione è immune da censure in sede di legittimità: la contribuente non stava contestando un errore di diritto nell'applicazione dell'art. 2704 c.c., ma sollecitava una diversa valutazione del materiale probatorio, operazione preclusa al giudice di legittimità.

Prove per riduzione del canone: cosa devono sapere locatori e consulenti

La Cassazione n 22 maggio 2026 (ricorso n. 21378/2024 R.G.) offre indicazioni operative precise per chi gestisce rapporti di locazione soggetti a rinegoziazione del canone:

• la riduzione del canone con scrittura privata non autenticata è pienamente valida ed efficace tra le parti.
• la mancata registrazione non determina inefficacia dell'accordo, ma impedisce di opporlo al Fisco per il periodo antecedente alla registrazione stessa.
• per rendere retroattivamente opponibile la riduzione è necessario disporre di prove oggettive della data di formazione del documento: estratti conto bancari che attestino pagamenti nella misura ridotta, corrispondenza documentata, o altri elementi esterni alla disponibilità delle parti.
• in assenza di tali elementi, il reddito fondiario da dichiarare sarà calcolato sul canone originario per il periodo precedente alla registrazione.

Nella nuova guida delle locazioni brevi le Entrate tra gli altri aspetti, chiariscono le regole per gli intermediari relativamente alla comunicazione dati.

In particolare viene specificato che, i soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare hanno obblighi di natura informativa tutte le volte che intervengono nella stipula di un contratto di locazione breve.
Inoltre, se incassano o intercedono anche nella fase del pagamento dei canoni di locazione o dei corrispettivi, sono tenuti ad applicare una ritenuta quando versano al locatore la somma incassata.
In sintesi, gli intermediari devono:

• comunicare all’Agenzia delle Entrate i dati dei contratti di locazione breve stipulati per il loro tramite,
• operare, in qualità di sostituti d’imposta, una ritenuta del 21%, da effettuarsi a titolo d’acconto sull’ammontare dei canoni e corrispettivi, ed effettuare il relativo versamento,
• rilasciare la certificazione (ai sensi del Dpr 322/1998 – articolo 4).

Per evitare ulteriori adempimenti a carico degli “intermediari” che incassano o intervengono nel pagamento dei canoni relativi ai contratti in questione, la legge di bilancio 2024 ha previsto che la ritenuta sia mantenuta nella misura del 21% e operata sempre a titolo d’acconto, indipendentemente dal regime fiscale adottato dal beneficiario.

La comunicazione dei dati e l’effettuazione della ritenuta sono a carico dell’intermediario al quale il locatore ha affidato l’incarico, anche quando lo stesso intermediario si avvale, a sua volta, di altri intermediari.
Per esempio, l’agente immobiliare che ha ricevuto dal proprietario dell’immobile l’incarico di locarlo è tenuto a comunicare i dati del contratto ed effettuare la ritenuta, anche se inserisce l’offerta di locazione su una piattaforma online.
In tale caso la piattaforma rende la prestazione di mediazione all’agente e non al proprietario dell’immobile. 

Il ricorso alla piattaforma online è, in pratica, un modo di esercitare l’attività di intermediazione nei confronti del locatore.
Sarà cura dell’agente, in questo caso, informare il gestore della piattaforma della veste in cui opera, in modo da non fargli operare la ritenuta sul canone e comunicare i dati del contratto concluso.

Comunicazione dati intermediari locazioni brevi: cosa contiene

Le modalità con le quali gli intermediari devono assolvere gli adempimenti di comunicazione e conservazione dei dati, nonché di versamento, certificazione e dichiarazione delle ritenute operate sono state individuate dal provvedimento dell’Agenzia delle entrate del 12 luglio 2017 (come successivamente modificato e integrato).
Il provvedimento prevede, inoltre, che questi adempimenti siano effettuati in base alle informazioni e ai dati forniti dai locatori o beneficiari del pagamento, cioè dalle persone che mettono a disposizione l’immobile. Su di loro ricadono le responsabilità nel caso abbiano fornito indicazioni non veritiere.
Gli intermediari possono, tuttavia, tener conto anche di altre informazioni in loro possesso, rilevanti ai fini fiscali.
Per esempio, possono non effettuare gli adempimenti, ritenendo che la locazione sia riconducibile all’esercizio di una attività d’impresa, quando il locatore ha comunicato loro il numero di partita Iva per la compilazione della fattura relativa alla prestazione di intermediazione.

Comunicazione dati intermediari locazioni brevi: modalità e termini

I soggetti che intervengono nella conclusione dei contratti di locazione breve devono trasmettere all’Agenzia delle Entrate:

• nome, cognome e codice fiscale del locatore,
• durata del contratto,
• indirizzo dell’immobile locato,
• codice identificativo nazionale (CIN), di cui all’art. 13-ter del decreto legge n. 145/2023,
• anno di riferimento e importo del corrispettivo lordo.

Non tutti gli intermediari che agevolano l’incontro tra domanda e offerta di abitazione sono tenuti alla trasmissione dei dati, ma solo quelli che, oltre a tale attività, danno un supporto professionale o tecnico informatico nella fase del perfezionamento dell’accordo.

Per esempio, l’intermediario deve comunicare i dati del contratto se il conduttore ha accettato la proposta di locazione tramite l’intermediario stesso o aderendo all’offerta di locazione tramite una piattaforma online. 

Al contrario, se il locatore si avvale dell’intermediario solo per proporre l’immobile in locazione ma il conduttore comunica direttamente al locatore l’accettazione della proposta, l’intermediario non è tenuto a

comunicare i dati del contratto. In questa situazione, infatti, ha solo contribuito a mettere in contatto le parti, rimanendo estraneo alla fase di conclusione dell’accordo.

I dati sono predisposti e trasmessi attraverso i servizi telematici dell’Agenzia delle Entrate, secondo le specifiche tecniche pubblicate sul sito internet della stessa Agenzia.
Per i contratti relativi allo stesso immobile e stipulati dallo stesso locatore, la comunicazione dei dati può essere effettuata anche in forma aggregata.

La comunicazione dei dati va effettuata entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello di conclusione del contratto.
In caso di recesso, gli intermediari non sono tenuti a trasmettere i dati del contratto. 

Se il recesso è avvenuto successivamente all’adempimento dell’obbligo di trasmissione, l’intermediario dovrà rettificare la comunicazione utilizzando le modalità informatiche predisposte dall’Agenzia delle Entrate.

Il Focus del 2 febbraio pubblicato da AIDC associazione dei commercialisti evidenzia varie criticità sul requisitio di imprenditorialità introdotto dalla Legge di Bilancio 2026 e conseguentemente indica una strada interpretativa.

In particolare, come recita il documento la tematica affrontata concerne l’esame delle disposizioni di legge introdotte con la L. n. 199/2025 in materia di c.d. locazioni brevi che ha riformulato l'art. 1, co. 595, della L 178/2020 che con effetto dal 1° gennaio 2026, introduce una presunzione di imprenditorialità nell’ipotesi di destinazione alla locazione breve di più di due appartamenti. 

Pertanto, dal periodo di imposta 2026:

• il regime fiscale delle locazioni brevi di cui all'art. 4, co. 2 e 3, del DL 50/2017 è riconosciuto solo in caso di destinazione alla locazione breve di non più di due appartamenti per ciascun periodo d'imposta;
• a partire da tre appartamenti in poi, ai fini della tutela dei consumatori e della concorrenza, l'attività di locazione breve, “da chiunque esercitata, si presume svolta in forma imprenditoriale" ai sensi dell'art. 2082 c.c.

Vediamo cosa emerge dallo studio dei Commercialisti.

Locazioni brevi 2026: imprenditorialità e locazione di stanze

Con il documento n. 1 del 2026 l’AIDC si esamina anche l'ipotesi di locazione breve di diverse stanze del medesimo appartamento.

I Commercialisti ritengono che in questa fattispecie, alla luce della formulazione letterale della norma che esplicitamente richiama la fattispecie degli “appartamenti”, la presunzione assoluta di imprenditorialità non possa operare. 

La definizione di appartamento andrebbe più propriamente interpretata come unità immobiliare a destinazione abitativa; in tal senso, ad esempio, anche la connessa disciplina normativa sul CIN. 

Tuttavia, è necessaria una valutazione nel concreto delle modalità con cui è svolta l’attività “di locazione breve” al fine di verificare la sua qualificazione o meno come attività d’impresa. 

Sul punto lo stesso documento di cui si tratta richiama un altro documento di prassi (CM 13/9/318 del 16/06/1987) per cui “l'affitto di camere ammobiliate, con prestazione di servizi accessori, quali la consegna e il cambio della biancheria e il riassetto del locale, pur in mancanza di organizzazione esterna in forma di impresa, configura attività commerciale con produzione di reddito di impresa, se tale attività viene esercitata per professione abituale, ancorché non esclusiva”.

Ci si domanda se tale pronuncia sia ancora attuale dopo l’introduzione del DL 50/2017. 

Locazioni brevi 2026: imprenditorialità e comproprietà

Relativamente alla comproprietà dell'immobile, il documento sottolinea come laddove gli appartamenti siano in comproprietà (indipendentemente dalla misura delle quote di comproprietà relative ad ognuno di essi), ogni singolo comproprietario, al superamento del numero minimo di appartamenti dovrà essere considerato imprenditore, fermo restando che, laddove uno o più comproprietari non superino il limite numerico previsto dalla legge, la quota di reddito spettante a questi ultimi rimarrà confinata nel regime privatistico del reddito fondiario.

Con le nuove disposizioni normative l’attenzione del legislatore si è incentrata sul bene oggetto di locazione.

Laddove gli appartamenti siano in comproprietà, ogni singolo comproprietario, al superamento del numero minimo di appartamenti dovrà essere considerato imprenditore, fermo restando che, laddove uno o più comproprietari non superino il limite numerico previsto dalla legge, la quota di reddito spettante a questi ultimi rimarrà confinata nel regime privatistico del reddito fondiario.

Certamente, quella che appare essere una conseguenza derivante dalla formulazione della norma comporta una differenziazione anche degli adempimenti fiscali che potrebbe rendere l’operatività della fattispecie complessa. 

Locazioni brevi e la figura del property manager

Il documento analizza anche l’ipotesi in cui un contribuente, proprietario di più appartamenti, affidi la gestione degli stessi con finalità locative a società specializzate di settore.

In questi casi si deve ritenere che:

• dove la società operi in nome e per conto del contribuente individuando il conduttore e provvedendo a retrocedere una somma al proprietario al netto delle spese, potranno operare le disposizioni di natura presuntiva introdotte dalla legge n. 199 del 2025. Infatti, il contratto in questione rimane quello di locazione tra proprietario e conduttore e la società opera, unicamente, come un soggetto intermediario che percepisce una provvigione per la sua attività (in relazione a detta ipotesi si dovrà prestare attenzione, a prescindere dalle novità, dalle modalità con cui le piattaforme certificano il reddito che dovrebbe essere comunque imputato al proprietario);
• a differenti conclusioni, invece, si deve giungere ove la società acquisisca la disponibilità di immobili da mettere sul mercato e proceda a remunerare il proprietario indipendentemente dal fatto che gli immobili in questione siano o meno locati (c.d. vuoto per pieno). Nella descritta fattispecie, infatti, il reddito prodotto non deriva dal rapporto locativo ma da una remunerazione correlata al mero fatto che il proprietario metta a disposizione di un soggetto terzo la possibilità di locare detto immobile, possibilità che evidentemente potrebbe anche non verificarsi. Inoltre, si consideri che in tale situazione il reddito prodotto in forza della “vendita” nei confronti del pubblico della disponibilità dell’immobile sarà necessariamente qualificato come reddito d’impresa in capo al property manager scongiurando il rischio che tale attività possa alterare il mercato e la concorrenza.

A seguito di una rinuncia alla disdetta di un contratto di locazione con effetto retroattivo, le somme già versate come indennità di occupazione (e tassate come tali) si trasformano in canoni di locazione.

Di conseguenza, il contribuente non perde quanto pagato in più (la diversa aliquota prevista per le due fattispecie comporta il versamento di un’imposta superiore al dovuto), ma ha diritto a chiedere il rimborso o a compensare l’imposta eccedente con l'imposta dovuta per le annualità successive dello stesso contratto, purché rispetti il termine di tre anni e presenti la documentazione adeguata.

Questo il chiarimento fornito dall'Agenzia delle Entrate con l'Interpello n. 207 dell’8 agosto 2025 riguarda un caso che ha coinvolto un locatore e l’Agenzia del Demanio.
La società istante aveva locato immobili a Torino, Genova e Imperia a diverse amministrazioni pubbliche, con contratti registrati a partire dal 2013. Tra dicembre 2021 e dicembre 2022, sia il locatore che il conduttore avevano formalizzato la disdetta dei contratti. Alla scadenza, però, gli immobili non erano stati liberati e l’occupazione era proseguita senza titolo.

Per il 2023 erano quindi state corrisposte indennità di occupazione, considerate di natura risarcitoria e tassate con imposta di registro al 3%, ai sensi dell’art. 9 della Tariffa, Parte I, del DPR 131/1986.

La novità normativa e la retroattività

La situazione è cambiata con la Legge di Bilancio 2024 (art. 1, comma 69, L. 213/2023), che ha introdotto la possibilità per chi aveva disdetto il contratto di rinunciare agli effetti della disdetta stessa. Se accettata, la rinuncia retroagisce alla data della disdetta, assicurando la prosecuzione del rapporto locatizio agli stessi termini previsti per il rinnovo automatico.

Nel caso in esame, tra aprile e maggio 2024 le parti hanno formalizzato la rinuncia alla disdetta per tutti gli immobili. Questo ha comportato la trasformazione delle indennità di occupazione in veri e propri canoni di locazione, soggetti all’imposta di registro dell’1% prevista per i fabbricati strumentali locati da soggetti IVA.

Il problema fiscale: imposta versata in eccesso

L’istante si è quindi trovato ad aver pagato un’imposta più alta di quella dovuta.

Per le annualità 2022-2023 e 2023-2024 aveva già versato complessivamente circa 88.778 euro (calcolati al 3%), mentre l’imposta effettiva, all’1%, ammontava a circa 75.071 euro.

La domanda posta all’Agenzia delle Entrate era se fosse possibile:

• autoliquidare l’imposta all’aliquota corretta dell’1%;
• compensare verticalmente l’imposta versata in eccesso con quella dovuta per le annualità successive;
• oppure chiedere il rimborso dell’eccedenza.

La risposta dell’Agenzia delle Entrate

L’Agenzia ha confermato che, essendo retroattivo l’effetto della rinuncia, i canoni devono essere tassati all’1% e che quindi l’imposta versata in più può essere recuperata.

In particolare:

• rimborso: può essere richiesto ai sensi dell’art. 77, comma 1, TUR, entro tre anni dal momento in cui è sorto il diritto alla restituzione, che coincide con l’accettazione della rinuncia alla disdetta.
• compensazione: in alternativa, l’eccedenza può essere imputata all’imposta dovuta per le annualità successive degli stessi contratti, sempre entro il termine triennale.

L’Agenzia sottolinea che spetta all’Ufficio competente valutare la spettanza del rimborso o della compensazione e procedere di conseguenza.

• Risposta AdE 207 del 08.08.2025 - Interpello

Con la Circolare del 18 novembre 2024 del Capo della Polizia Pisani si specificava che la identificazione da remoto degli ospiti nelle strutture ricettive non rispetta i requisiti di sicurezza stabiliti dalla legge.

Ora arriva la pronuncia datata maggio 2025 del TAR, che segna il punto, vediamo i prossimi step.

Check in da remoto: non è legittimo per il Ministero

Il documento ministeriale indirizzato a tutte le Prefetture, richiamava l’illegalità delle keybox, ossia le cassette di sicurezza che custodiscono le chiavi dell’appartamento all’ingresso dello stabile.

Secondo quanto chiarito nel documento essi contravvengono all’articolo 109 del Testo unico delle leggi di pubblica sicurezza (Tulps). 

I gestori delle strutture sono tenuti a verificare l’identità degli ospiti direttamente, secondo le modalità indicate nel decreto del ministero dell’Interno del 7 gennaio 2013, come modificato il 16 settembre 2021.

La Circolare evidenziava quanto segue:

• la trasmissione informatica delle copie dei documenti e accesso negli alloggi con codice di apertura automatizzata ovvero tramite keybox,
• scavalca l’identificazione personale della clientela e non viene garantita la verifica della corrispondenza del documento al suo portatore.

La Circolare ricordava anche i tempi entro i quali i gestori delle strutture turistiche devono trasmettere i dati degli ospiti alle strutture:

• entro le sei ore successive all’arrivo, nel caso di soggiorni non superiori alle 24 ore, 
• entro le 24 ore successive all’arrivo, per soggiorni più lunghi 

precisando che ciò al fine di evitare che persone pregiudicate, sospette o ricercate possano nascondersi negli esercizi ricettivi.

Infine la Circolare faceva riferimento anche all’HomeExchange, la pratica di scambio casa, e precisa che anche i dati di chi subentra nell’alloggio scambiato vanno comunicato in Questura con la modalità fisica e si conclude con la raccomandazione ai Prefetti per diffondere sul territorio le novità.

L'Aigab (Associazione italiana gestori affitti brevi) precisava che: crediamo che i locker per le strade siano da eliminare e ben venga ogni controllo contro forme di abusivismo lesive di tutta la categoria. Tuttavia, riteniamo che il ministero dell’Interno non sia a conoscenza del fatto che i software utilizzati da molti gestori professionali usino tecnologie di riconoscimento degli ospiti con tracciamento biometrico e codici Otp del tutto analoghe allo Spid, agli accessi agli autonoleggi e ai conti correnti bancari.

E concludeva evidenziando che introdurre il riconoscimento fisico solo per gli affitti brevi sarebbe discriminante.

Ora il TAR segna il passo, vediamo la pronuncia di maggio 2025.

Locazioni e Checkin da remoto: la prununcia del TAR

Il TAR annulla l’identificazione de visu, con la Sentenza n 10210/2025 il TAR del Lazio ha accolto il ricorso presentato dalla Federazione associazioni ricettività extralberghiera.

La circolare ministeriale del 18 novembre scorso è stata oggetto del contendere in quanto erano state ritenute non conformi alle norme di pubblica sicurezza le procedure di check in da remoto degli ospiti delle strutture ricettive.

Dopo gli incontri tra parti e Ministero, era emersa la disponibilità del ministero a diffondere una nuova circolare, con cui sancire la possibilità di identificare de visu gli ospiti anche da remoto.

La Fare federazione della ricettività extraalberghiera, chiedeva l’annullamento della sentenza a partire dal fatto che il testo è in conflitto con la riforma dell’articolo 109 operata nel 2011, che aveva eliminato la scheda compilata e/o firmata dall’ospite, dal capofamiglia o dal capo gruppo in caso di strutture extralberghiere, prevedendo solo l’obbligatoria comunicazione al portale Alloggiati web delle questure. 

Inoltre secondo la FARE, la circolare del 2024 non è idonea a raggiungere il suo obiettivo dichiarato, poiché l’identificazione de visu di per sé non elide il rischio che l’alloggiato, dopo l’identificazione, consegni le chiavi dell’immobile a un altro soggetto non identificato. Si crea inoltre una disparità di trattamento rispetto ad altre categorie come chi noleggia autoveicoli. 

Il TAR del Lazio è intervenuto annullando la circolare ministeriale ritenendo che il testo non abbia valore puramente interpretativo dell’articolo 109, ma stabilisca un nuovo obbligo a carico dei gestori di strutture ricettive. 

Il nuovo obbligo non tiene conto delle modifiche del 2011 e non raggiunge l’obiettivo di tutela della sicurezza collettiva ed è nullo per "violazione del principio di proporzionalità" e "per eccesso di potere collegato ad una carenza di istruttoria".

Giorgio Spaziani Testa, presidente di Confedilizia ha dichairato: "Al ministero avevamo proposto sin da subito di “modernizzare” la circolare del novembre 2024, prevedendo il controllo dei documenti anche a distanza, attraverso le tecnologie in uso. Poiché questa impostazione era stata sostanzialmente condivisa nelle riunioni al Viminale alle quali abbiamo partecipato, ci aspettiamo che la sentenza del Tar non venga impugnata e che, implicitamente o esplicitamente, si confermi l’ammissibilità della verifica tramite video".

Celani, presidente di Aigab (associazione di property manager), specifica che "Siamo già in contatto con il Governo per mettere a disposizione il nostro know how al fine di ottenere un pieno riconoscimento delle tecnologie di riconoscimento da remoto utilizzate".

Si attendono ora le prossime mosse del Ministero.

• Circolare Ministero Interno 18.11.2024

Dal 2 gennaio 2025, chi non ha provveduto a richiedere il CIN dovrebbe essere soggetto a sanzioni. 

Il condizionale è d'obbligo in quanto vista la proroga, concessa per le richieste del codice identificativo, con la quale si indicava il 1° gennaio come data ultima per adempiere, non è risultato chiaro come di conseguenza si debba applicare la norma sulle relative sanzioni per chi non ha provveduto.

Facciamo un riepilogo dei passaggi susseguitisi, dal 3 di settembre scorso, quando è scattato il termine normativo per le richieste del CIN.

CIN affitti brevi: richieste entro il 1° gennaio

Veniva pubblicato in GU del 3 settembre l’avviso del Ministero del Turismo che, ai sensi dell'art 13 ter comma 15 del DL 145/2023, iniziava a decorrere il termine di due mesi per l’entrata in vigore delle norme sul CIN.
Il DL 145/2023 ha introdotto l’obbligo del CIN e le relative sanzioni.

Il decreto ha previsto che il Ministero del Turismo abbia  il compito assegnare mediante procedura automatizzata e su istanza del locatore o titolare della struttura ricettiva, il CIN a:

• unità immobiliari a uso abitativo destinate a contratti di locazione per finalità turistiche e a contratti di locazione breve,
• strutture turistico-ricettive alberghiere ed extralberghiere.

L'avviso era molto atteso in quanto dalla pubblicazione in GU dello stesso, dal 3 settembre, decorrono i 60 giorni entro cui mettersi in regole con il CIN richiedendolo sulla piattaforma preposta BDRS, progressivamente attivata in tutta Italia durante il periodo estivo.

Per ottenere il CIN dal Ministero del Turismo, il locatore o il soggetto titolare della struttura turistico-ricettiva deve presentare, sul portale BDSR apposita istanza con anche:

• i dati catastali dell’unità immobiliare o della struttura;
• nel caso di locazioni svolte in forma imprenditoriale, la sussistenza dei requisiti di sicurezza degli impianti.

Chi non provvede sarà soggetto alla sanzione pecuniaria da 800 a 8.000 euro in relazione alle dimensioni della struttura o dell’immobile, decorsi 60 giorni 2 novembre.

Successivamente il Ministero del Turismo ha disposto una proroga di questo termine facendolo slittare al 1° gennaio 2025 ma non chiarendo esplicitamente i termini del decorso delle sanzioni.

CIN affitti brevi: sanzioni dal 2 gennaio per inadempienti

La mancata esposizione e indicazione del CIN è punita con:

• la sanzione pecuniaria da 500 a 5.000 euro in relazione alle dimensioni della struttura o dell’immobile, per ciascuna struttura o unità immobiliare per cui è accertata la violazione;
• la sanzione della rimozione dell’annuncio irregolare pubblicato.

Anche in tal caso, le sanzioni scatteranno solo dopo i 60 giorni previsti dalla normativa per mettersi in regola.

Leggi anche CIN affitti brevi: quali sono le sanzioni per chi non provvede?

Ricordiamo che per ottenere il Cin è necessario essere già in possesso del codice previsto dalle leggi regionali in materia, con procedure autorizzative e requisiti diversi da regione a regione.

Gli adempimenti per la locazione breve e turistica previsti dalle normative regionali restano infatti in vigore e a queste si aggiungono quelle nazionali.

Il debutto della Banca dati delle strutture ricettive voluta dal ministero del Turismo, entrata in funzione lo scorso 3 settembre su tutto il territorio nazionale prevede l’iscrizione obbligatoria entro il 2 novembre (termine slittato al 1° gennaio 2025) per ottenere il Cin e continuare a operare, come disposto dal Dl 145/2023, ma può essere presentata solo da coloro che già hanno ottenuto il codice identificativo regionale o provinciale, in base alle regole stabilite sul territorio di appartenenza. 

Leggi qui per sapere come richiedere il CIN: CIN affitti brevi e turistici: tutte le regole per provvedere.