Studio Caruso

Sulla GU del 3 luglio è pubblicata  Legge 2 luglio 2026, n. 116i converisone del Decreto Legge n 66 in vigore dall'8 maggio.

Il Decreto tra le altre misure per accelerare le procedure per gli immobili occupati e gli sfratti, vediamo maggiori dettagli dal comunicato stampa del Governo.

Viene strutturato un programma di 10 miliardi articolato su tre livelli:

1. recupero dell’edilizia residenziale pubblica esistente, 
2. sviluppo dell’housing sociale a canone calmierato 
3. attivazione di capitali privati. 

Di seguito maggiori dettagli.

Piano casa: cosa contiene

All'atto dell'approvazione del il Piano Casa il Governo aveva evidenziato che le misure previste dal decreto-legge ora convertito in legge n 116/2026 poggiano su tre pilastri:

1. il primo pilastro prevede un programma straordinario di interventi per il recupero e la manutenzione del patrimonio attuale di edilizia residenziale pubblica e sovvenzionata. L’obiettivo del programma è recuperare e rendere disponibili circa 60 mila alloggi popolari, ora non assegnabili perché in condizioni non adeguate e che richiedono interventi di ristrutturazione e rifacimento degli impianti essenziali. Per l’attuazione di tali interventi si prevede un pacchetto di semplificazioni e la nomina di un Commissario straordinario che dovrà attuare il piano di recupero e manutenzione, dopo aver definito gli interventi insieme agli Enti che gestiscono gli alloggi popolari. Inoltre, si realizzerà un programma di riscatto di immobili ERP da parte degli assegnatari e la realizzazione di nuove case popolari, senza consumo di suolo, per la locazione a lunga durata con la facoltà di riscatto predefinita;
2. il secondo pilastro del Piano prevede la concentrazione, in un apposito strumento finanziario gestito da INVIMIT SGR, delle risorse di derivazione europea e nazionale che sono oggi destinate all’housing sociale e all’emergenza abitativa nei vari livelli di governo. Nell’ambito del Fondo di investimento verranno creati comparti specifici dedicati a ciascuna Regione o Provincia autonoma, in modo da garantire che le risorse vengano utilizzate per le esigenze specifiche del territorio di riferimento. Complessivamente, le risorse pubbliche messe a disposizione dell’intervento sono pari a oltre dieci miliardi di euro;
3. il terzo pilastro crea le condizioni per attivare gli investimenti privati nell’attuazione del Piano Casa, con l’obiettivo prioritario di costruire alloggi da affittare o vendere ai cittadini a prezzi calmierati. Si introducono quindi semplificazioni burocratiche e procedure rapide per gli investitori e si prevede, tra l’altro, per gli investimenti superiori al miliardo di euro, la nomina di un Commissario straordinario che dovrà rilasciare un provvedimento unico di autorizzazione. A fronte di tali semplificazioni, il privato dovrà in cambio garantire, su 100 alloggi realizzati, almeno 70 alloggi in edilizia convenzionata, da vendere o affittare a un prezzo scontato di almeno il 33% rispetto a quello di mercato. Le procedure semplificate e accelerate saranno applicate esclusivamente alla quota di alloggi di edilizia integrata, mentre sulla restante quota si continuerà ad applicare la disciplina ordinaria.

L’obiettivo del Governo Meloni è arrivare a 100.000 alloggi in dieci anni, combinando risorse pubbliche, capitali privati e fondi europei.

Immobili occupati e sfratti: cosa contiene il Piano Casa

Il Piano casa 2026 introduce misure per rendere più efficace e più rapida la liberazione degli immobili occupati abusivamente, compresi i casi di scadenza del contratto di affitto o di morosità dell’affittuario. 

Si interviene sulle procedure di notifica e di esecuzione dello sfratto, con una riduzione dei tempi per le esecuzioni e con l’introduzione di una procedura d’urgenza che prevede l’emissione di un decreto di rilascio dell’immobile entro 15 giorni dal ricorso.

È prevista anche una penale per il ritardo pari all’1% del canone mensile per ogni giorno di occupazione oltre il termine fissato dal giudice.

Il servizio Alloggiati web della Questura è uno strumento di rilevamento delle presente nelle strutture ricettive.

Inoltre, ai fini delle verifiche fiscali da parte delle Entrate, è uno strumento di raccolta dati da incrociare con quelli delle dichiarazioni dei redditi e delle fatture elettroniche.

In tale ottica, il ruolo del Comercialista diventa centrale al fine di predisporre, preventivamente, una documentazione di supporto alla risposta all'eventuale arrivo di un questionario da parte del Fisco

Vediamo in dettaglio come funziona Alloggiati web e come scaturiscono dai suoi dati eventuali questionari ADE con possibili omissioni dichiarative di redditi.

Alloggiati web: il servizio della Questura per i dati dei presenti nelle strutture

Il portale Alloggi web è il servizio di comunicazione dei dati degli ospiti che i titolari di strutture ricettive devono utilizzare per comunicare i presenti in struttura.

In particoalre, come specificato sul portale, "i gestori di esercizi alberghieri e di tutte le altre strutture ricettive, ENTRO LE 24 ORE successive all'arrivo, devono comunicare alle questure territorialmente competenti, ESCLUSIVAMENTE per il tramite del Servizio Alloggiati,  le generalità delle persone alloggiate. Se il soggiorno è inferiore alle 24 ore le generalità vanno inviate all'arrivo stesso"

Tali dati sono incrociati con i redditi delle strutture e in questi giorni risulta che le Entrate stanno inviando i questionari segnalando che, sulla base dei dati trasmessi attraverso il portale “Alloggiati web” relativi alla presenza degli ospiti nella loro struttura ricettiva, risulta una possibile omissione di redditi dichiarati.

A chi possono arrivare i questionari? E il ruolo del Commercialista può essere preventivo?

Allogiati web: l’agenzia incrocia i dati per i redditi, per chi?

Il portale Alloggiati web riguarda:

• gestori di esercizi alberghieri e di altre strutture ricettive, 
• proprietari o gestori di case e di appartamenti per vacanze e gli affittacamere, 
• gestori di strutture di accoglienza non convenzionali

che secondo quanto prescritto dal TULPS sono tenuti a comunicare le generalità delle persone alloggiate. 

Attenzione al fatto che l’obbligo riguarda chi esercita l’attività turistico-ricettiva in forma imprenditoriale tanto le persone fisiche che affittano per brevi periodi gli alloggi in forma privata, quanto chi esercita l’attività turistico ricettiva extra alberghiera in forma di attività commerciale occasionale.

La comunicazione viene affettuata telematicamente, clicca qui:https://alloggiatiweb.poliziadistato.it

Relativamente a tali dati le Entrate provvedono ad un incrocio dei dati e richiedono al contribuente interessato le seguenti notizie:

• la documentazione relativa al numero degli ospiti,
• i giorni di permanenza,
• l’importo pagato,

da comunicare entro 15 giorni.

La mancata risposta è soggetta a sanzione amministrativa che da euro 250 a euro 2.000 oltre che dato più importante, potrebbe derivarne una determinazione induttiva del reddito ai sensi dell'articolo 39, comma 2, del Dpr. 600/73.

Dai dati ufficiali parrebbe che l'invio dei questionari stia riguardando i casi più eclatanti in cui la dichiarazione dei redditi risulta completamente omessa dal contribuente. 

Non dovrebbe invece essere al momento in atto l'accertamento delle eventuali incongruità tra l’ammontare del reddito dichiarato, risultante da una dichiarazione tempestivamente presentata, ed il numero di ospiti comunicato alla Questura. 

Il ruolo attivo del commercialista per i controlli da Alloggiati web per affitti brevi

I controlli sugli affitti brevi non devono essere interpretati come un irrigidimento dell’azione accertativa dell’Amministrazione finanziaria, ma come la naturale conseguenza di un sistema tributario sempre più fondato sull’integrazione delle informazioni e sull’utilizzo intelligente dei dati. 

L’incrocio tra le comunicazioni trasmesse tramite Alloggiati Web, le informazioni provenienti dalle piattaforme digitali, i flussi finanziari, le dichiarazioni fiscali e gli ulteriori archivi pubblici rende oggi difficile che eventuali incongruenze rimangano invisibili. 

Il controllo non nasce più dalla verifica in azienda, ma dall’elaborazione preventiva di indicatori di rischio che selezionano le posizioni fiscalmente più anomale.

Il ruolo del commercialista cambia profondamente in quanto deve agire a livello preventivo oltre che al momento della predisposizione della dichiarazione dei redditi o della risposta a un questionario dell’Agenzia delle Entrate. 

Diventa essenziale accompagnare l'assistito durante il amministrativo dell’attività ricettiva, costruendo procedure interne che garantiscano la costante riconciliazione tra presenze comunicate, prenotazioni, corrispettivi incassati, documentazione bancaria, commissioni degli intermediari e dati dichiarativi.

Scarica qui il file con le principali anomali che fanno scattare un controllo.

Inoltre clicca sul file pdf, utile check list per non dimenticare nessun passaggio ed evitare i controlli o prepararsi ad un controllo.

Il 30 giugno è scaduto il termine per la dichiarazione dell’imposta di soggiorno.

Si trata del Modello annuale mediante il quale i soggetti oblbigati cpmunicano in via telematica i dati riepilogativi concernenti i pernottamenti registrati, l’imposta dovuta, le eventuali riduzioni o esenzioni applicate e i versamenti eseguiti nel corso dell’anno di riferimento. 

L'adempimento deve essere presentato entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello in cui si è verificato il presupposto impositivo. 

Attenzione al fatto che ai sensi dell’art. 4, comma 1-ter, del D.Lgs. 23/20211, in caso di omessa od infedele presentazione della dichiarazione dell’imposta di soggiorno si applica una sanzione amministrativa del pagamento di una somma dal 100 al 200 per cento dell’importo dovuto.

Per l’omesso, ritardato o parziale versamento dell’imposta di soggiorno e del contributo di soggiorno si applica la sanzione amministrativa di cui all'art 13 del Dlgs n 471/97 

Vediamo i soggetti obbligati e chiarimenti specifici avuti da Telefisco, il convegno che il quotidiano Ilsole24 ore organizza ogni anno.

Dichiarazione imposta di soggiorno: gli obbligati

L’obbligo dichiarativo grava sul gestore della struttura ricettiva ubicata in un Comune che ha istituito l’imposta di soggiorno. 

In tale perimetro rientrano:

• i gestori di strutture alberghiere ed extralberghiere, quali alberghi, residence, villaggi turistici, 
• affittacamere, bed and breakfast, case vacanze e altre forme di ospitalità disciplinate dalla normativa regionale o provinciale.

Ai sensi dell’art. 4, comma 1-ter, del D.Lgs. n. 23/2011, tali soggetti sono qualificati come responsabili del pagamento dell’imposta di soggiorno e, pertanto, sono tenuti a riversarla al Comune, potendo esercitare il diritto di rivalsa nei confronti degli ospiti. 

La dichiarazione deve essere predisposta e trasmessa esclusivamente con modalità telematiche, utilizzando il modello approvato dal MEF con decreto 29 aprile 2022. 

La trasmissione può avvenire tramite l’area riservata del sito dell’Agenzia delle Entrate o attraverso i canali telematici Entratel/Fisconline, sia direttamente dal dichiarante sia tramite un intermediario abilitato ai sensi dell’art. 3, comma 3, del D.P.R. n. 322/1998. 

Omessa dichiarazione imposta di soggiorno: le sanzioni

Durante l'edizione di Telefisco 2025 il MEF ministero delle finanze ha precisato il regime sanzionatorio della omessa dichiarazione per l'imposta di soggiorno. I chiasrimenti sono ovviamente ancora validi salvo modifiche ad oggi non intervenute.

Veniva domandato un chiarimento in merito alle novità introdotte dall'art 180 del DL n 34/2020 che ha qualificato come responsabili d’imposta i gestori delle strutture ricettive.

I gestori sono responsabili in caso di omesso versamento della imposta in oggetto e quindi passibili dell’irrogazione della sanzione di cui all’articolo 13 del Dlgs 471/1997, a prescindere dal pagamento della stessa da parte del turista.

A carico dei gestori inoltre è stato istituito l’obbligo di presentare una dichiarazione, entro il 30 giugno di ciascun anno redatta sui modelli ministeriali. 

Infine è stato stabilito che in caso di omessa o infedele dichiarazione si applica la sanzione variabile dal 100% al 200% dell’imposta dovuta.

Il quesito chiedeva chiarimenti sull'importo della sanzione qualora il gestore abbia pagato l'imposta ma non presentato la dichiarazione per l'imposta di soggiorno.

Nel caso in cui il soggetto obbligato abbia pagato l'imposta ma non presentato la relativa dichiaraizone, veniva suggerito di versare una sanzione minima previsto per i tributi locali.

Il MEF ha evidenziato che  la sanzione minima non è contemplata in alcuna disposizione sull’imposta di soggiorno e pertanto in presenza di una condotta collaborativa del gestore, si è correttamente richiamata l’esigenza di ridurre la sanzione minima a un quarto, in virtù del principio di proporzionalità, in base a quanto disposto nell’articolo 7, comma 4, del Dlgs 472/1997.

Pertanto l’omessa presentazione della dichiarazione annuale ai fini dell’imposta di soggiorno è punita con la sanzione pari al 25% (un quarto del 100%) dell’imposta indicata in dichiarazione, anche se integralmente versata.

Imposta di soggiorno 2026: risposte a dubbi frequenti

La dichiarazione va presentata anche se non ci sono state presenze?

Sì. In presenza di struttura attiva è consigliabile presentare una dichiarazione a zero.

Le locazioni brevi gestite tramite Airbnb sono sempre dichiarate dalla piattaforma?

No. Occorre verificare chi incassa il corrispettivo e chi gestisce il rapporto.

La dichiarazione sostituisce i versamenti periodici?

No. È un adempimento autonomo.

Sono previste sanzioni?

Sì. L’omessa o infedele dichiarazione è punita con sanzioni dal 100% al 200% dell’imposta dovuta.

L'articolo n 9 del Regolamento – UE – 2024/1028 in vigore dal 20 maggio riguarda "l'obbligo per le piattaforme online di locazione a breve termine di trasmettere i dati relativi alle attività e i numeri di registrazione"

Vediamo il contenuto della norma che prevede di fatto nuovi adempimenti per gli affitti brevi, in sintesi le piattaforme digitali dovranno comunicare dati su base mensile, dopo però che le regole operative saranno messe a punto.

Affitti brevi: invio dati al Ministero su base mensile, da quando?

L'articolo 9 stautisce che:

• Quando un annuncio riguarda un’unità situata in una zona figurante nell’elenco di cui all’articolo 13, paragrafo 1, lettera b), i fornitori di piattaforme online di locazione a breve termine raccolgono e, su base mensile, trasmettono al punto di ingresso digitale unico dello Stato membro in cui è situata l’unità i dati relativi alle attività per ciascuna unità, assieme al numero di registrazione corrispondente fornito dal locatore, all’indirizzo specifico dell’unità e all’URL dell’annuncio. Tale trasmissione avviene mediante mezzi di comunicazione da macchina a macchina.
• In deroga al paragrafo 1, le piccole o micro piattaforme online di locazione a breve termine che nel trimestre precedente non hanno raggiunto una media mensile di 4 250 o più annunci trasmettono al punto di ingresso digitale unico dello Stato membro in cui è situata l’unità i dati relativi alle attività per ciascuna unità, assieme al numero di registrazione corrispondente, all’indirizzo specifico dell’unità e all’URL dell’annuncio, alla fine del trimestre, mediante mezzi di comunicazione da macchina a macchina o manualmente, conformemente alla legislazione nazionale.
• Le piattaforme online di locazione a breve termine garantiscono, sulla base delle informazioni fornite dai locatori, la completezza e l’accuratezza dei set di dati che trasmettono alle autorità competenti a norma del presente articolo.

In sintesi si dovranno trasmettere alla banca dati del Turismo su base mensile:

• numero di pernottamenti, 
• numero di ospiti e relativo paese di residenza, 
• codice identificativo dell’immobile
• indirizzo internet dell’annuncio. 

Obiettivo, il monitoraggio dei fenomeni di evasione ed elusione

La novità in vigore dal 20 maggio ma che necessita di diverse specifiche tecniche e normative per diventare operativo e quindi la fase attuativa va attesa per comprendere la protata delle novità, poichè il Ministero del Turismo dovrà specificare il formato delle informazioni, le modalità di trasmissione e il dettaglio dei dati alle piattaforme per consentire l’organizzazione di un flusso regolare di comunicazioni alle piattaforme.

Sono obbligati a richiedere il CIN:

• i titolari o gestori delle strutture turistico-ricettive alberghiere ed extralberghiere definite ai sensi delle vigenti normative regionali e delle province autonome di Trento e di Bolzano;
•  i locatori di unità immobiliari ad uso abitativo destinate a contratti di locazione per finalità turistiche;
•  i locatori di unità immobiliari ad uso abitativo destinate alle locazioni brevi ai sensi della'rticolo 4 del DL n 50/2017 convertito, con modificazioni, in legge n 96/2017.

Le sanzioni per il mancato adempimento sono applicabili dal 2 gennaio 2025 e tal proposito è necessario avere una corretta gestione del CIN, anche attraverso eventuali operazioni di aggiornamento o trasferimento è essenziale.

Le indicazioni del Ministero del Turismo nella guida apposita sul CIN chiariscono che la voltura del CIN segue le regole regionali o locali.

Se la normativa territoriale lo consente, è possibile il subentro nel codice già esistente; diversamente, sarà necessario procedere con la cessazione del vecchio CIN e la richiesta di un nuovo codice.

La richiesta di un nuovo CIN non è una scelta, ma può essere un obbligo, ciò accade ad esempio se cambia la natura del soggetto che esercita l’attività, come nel passaggio da persona fisica a impresa. Vediamo di seguito quando invece autonomamente si può accedere al registro dei codici identificativi nazionali per "modificare" il CIN.

CIN affitti brevi come modificarlo nel BDSR

Il Ministero del Turismo ha specificato che nel caso in cui si vogliano modificare dei dati dopo aver ottenuto il CIN, oltre alla segnalazione di dato errato, è presente la possibilità di modificare i dati struttura in autonomia tramite il pulsante “Modifica dati struttura” presente in fondo al dettaglio scheda della propria struttura.
Attenzione al fatto che questa funzione non include la modifica per tutti i campi: per i rimanenti sarà necessario aprire una segnalazione di dato errato.

Terminata la modifica dei dati sarà sufficiente scorrere fino in fondo alla pagina, accettare la presa visione
dell’informativa sul trattamento dei dati personali indicata e cliccare sul pulsante “Procedi”

Successivamente verrà visualizzata la schermata di presa in carico della modifica.
Ora sarà possibile ottenere il PDF aggiornato della struttura modificata premendo il tasto “Richiedi pdf struttura aggiornato” e in seguito “Scarica pdf aggiornato”.

L'Agenzia delle Entrate ha aggiornato il Modello RLI per la registrazione dei contratti di locazione.

In particolare, il 14 ottobre viene pubblicato il nuovo modello e i dettagli dell'aggiornamento.

Ricordiamo in proposito che, l’articolo 20 del decreto legislativo n. 81 del 12 giugno 2025 ha modificato, a decorrere dal 13 giugno 2025, il regime sanzionatorio in caso di tardiva registrazione degli atti, e che con la Risoluzione n 56 del 13 ottobre è stato anche fornito un importante chiarimento; Per approfondire leggi qui.

Modello RLI registrazione contratti: ultime novità sulla compilazione

Relativamente alle novità del Modello, le entrate specificano quanto segue.
COME SI COMPILA
a) a pagina 1, il paragrafo “CODICE FISCALE E MODULO N.” è stato modificato fornendo ulteriori chiarimenti sulla compilazione del campo “Modulo N.”, da utilizzare nel caso in cui i righi di ciascun quadro non siano sufficienti.
QUADRO A – DATI GENERALI

• a) a pagina 2, nel paragrafo “EVENTI ECCEZIONALI” la descrizione dei codici da utilizzare avviene per elencazione in luogo della modalità utilizzata in precedenza.
• b) a pagina 2, nel paragrafo “CASI PARTICOLARI” si forniscono chiarimenti sull’utilizzo dei codici 1 e 3 nei casi di rinegoziazione del canone, in presenza di canoni diversi per una o più annualità.
• c) a pagina 4, nella “SEZIONE I – REGISTRAZIONE – RINEGOZIAZIONE CANONE” è stata modificata la parte introduttiva, semplificando le indicazioni di compilazione nei casi di registrazione del contratto di locazione/affitto ovvero di comunicazione di rinegoziazione del
  canone.
• d) a pagina 5, nel paragrafo “CONDIZIONE SOSPENSIVA” il termine entro cui comunicare l’avverarsi della condizione sospensiva è stato aggiornato a 30 giorni. 
• e) Nel paragrafo “ADEMPIMENTI SUCCESSIVI” della SEZIONE II:
  • – a pagina 6, nel caso di conguaglio d’imposta presente nel paragrafo “ADEMPIMENTI SUCCESSIVI” della SEZIONE II, viene specificato che il termine entro cui versare l’imposta di registro, in presenza di corrispettivo determinato solo in parte, è di trenta giorni dalla
    definitiva determinazione della stessa.
  •  – a pagina 7, nel caso di rinegoziazione del canone vengono forniti maggiori indicazioni riguardanti la compilazione dei campi di riferimento per l’adempimento in oggetto.
  • – a pagina 7, nel paragrafo “ATTENZIONE”, vengono precisate le modalità di comunicazione al conduttore per quanto riguarda l’esercizio dell’opzione per la cedolare secca.
• f) a pagina 9, nel paragrafo “RAPPRESENTANTE LEGALE” della SEZIONE III, vengono forniti ulteriori chiarimenti sulla figura del rappresentante legale.

QUADRO B – SOGGETTI

• a) a pagina 11 e 12 nei paragrafi “CEDENTE – CESSIONARIO/SUBENTRANTE” della sezione I e della sezione II vengono fornite maggiori indicazioni riguardanti la compilazione dei campi di riferimento per l’adempimento in oggetto.
• b) a pagina 11, nel paragrafo “TIPOLOGIA CONDUTTORE” viene precisato come identificare il tipo di conduttore rispettivamente con i codici 1, 2 o 3.

QUADRO C – DATI DEGLI IMMOBILI

a) a pagina 13, nel paragrafo “IN VIA DI ACCATASTAMENTO” vengono precisati quali campi compilare nel caso in cui l’immobile in via di accatastamento è censito al catasto edilizio urbano o al catasto dei terreni.

Scarica qui il Modello RLI 2025 con le relative istruzioni

Le istruzioni per la compilazione del Modello RLI nel loro complesso sono state oggetto di ulteriori modifiche e integrazioni, al fine di rendere i testi più chiari ed esaustivi ed agevolare il contribuente nella compilazione della richiesta di registrazione con un linguaggio semplificato

A seguito di una rinuncia alla disdetta di un contratto di locazione con effetto retroattivo, le somme già versate come indennità di occupazione (e tassate come tali) si trasformano in canoni di locazione.

Di conseguenza, il contribuente non perde quanto pagato in più (la diversa aliquota prevista per le due fattispecie comporta il versamento di un’imposta superiore al dovuto), ma ha diritto a chiedere il rimborso o a compensare l’imposta eccedente con l'imposta dovuta per le annualità successive dello stesso contratto, purché rispetti il termine di tre anni e presenti la documentazione adeguata.

Questo il chiarimento fornito dall'Agenzia delle Entrate con l'Interpello n. 207 dell’8 agosto 2025 riguarda un caso che ha coinvolto un locatore e l’Agenzia del Demanio.
La società istante aveva locato immobili a Torino, Genova e Imperia a diverse amministrazioni pubbliche, con contratti registrati a partire dal 2013. Tra dicembre 2021 e dicembre 2022, sia il locatore che il conduttore avevano formalizzato la disdetta dei contratti. Alla scadenza, però, gli immobili non erano stati liberati e l’occupazione era proseguita senza titolo.

Per il 2023 erano quindi state corrisposte indennità di occupazione, considerate di natura risarcitoria e tassate con imposta di registro al 3%, ai sensi dell’art. 9 della Tariffa, Parte I, del DPR 131/1986.

La novità normativa e la retroattività

La situazione è cambiata con la Legge di Bilancio 2024 (art. 1, comma 69, L. 213/2023), che ha introdotto la possibilità per chi aveva disdetto il contratto di rinunciare agli effetti della disdetta stessa. Se accettata, la rinuncia retroagisce alla data della disdetta, assicurando la prosecuzione del rapporto locatizio agli stessi termini previsti per il rinnovo automatico.

Nel caso in esame, tra aprile e maggio 2024 le parti hanno formalizzato la rinuncia alla disdetta per tutti gli immobili. Questo ha comportato la trasformazione delle indennità di occupazione in veri e propri canoni di locazione, soggetti all’imposta di registro dell’1% prevista per i fabbricati strumentali locati da soggetti IVA.

Il problema fiscale: imposta versata in eccesso

L’istante si è quindi trovato ad aver pagato un’imposta più alta di quella dovuta.

Per le annualità 2022-2023 e 2023-2024 aveva già versato complessivamente circa 88.778 euro (calcolati al 3%), mentre l’imposta effettiva, all’1%, ammontava a circa 75.071 euro.

La domanda posta all’Agenzia delle Entrate era se fosse possibile:

• autoliquidare l’imposta all’aliquota corretta dell’1%;
• compensare verticalmente l’imposta versata in eccesso con quella dovuta per le annualità successive;
• oppure chiedere il rimborso dell’eccedenza.

La risposta dell’Agenzia delle Entrate

L’Agenzia ha confermato che, essendo retroattivo l’effetto della rinuncia, i canoni devono essere tassati all’1% e che quindi l’imposta versata in più può essere recuperata.

In particolare:

• rimborso: può essere richiesto ai sensi dell’art. 77, comma 1, TUR, entro tre anni dal momento in cui è sorto il diritto alla restituzione, che coincide con l’accettazione della rinuncia alla disdetta.
• compensazione: in alternativa, l’eccedenza può essere imputata all’imposta dovuta per le annualità successive degli stessi contratti, sempre entro il termine triennale.

L’Agenzia sottolinea che spetta all’Ufficio competente valutare la spettanza del rimborso o della compensazione e procedere di conseguenza.

• Risposta AdE 207 del 08.08.2025 - Interpello

Dal 2 gennaio 2025, chi non ha provveduto a richiedere il CIN dovrebbe essere soggetto a sanzioni. 

Il condizionale è d'obbligo in quanto vista la proroga, concessa per le richieste del codice identificativo, con la quale si indicava il 1° gennaio come data ultima per adempiere, non è risultato chiaro come di conseguenza si debba applicare la norma sulle relative sanzioni per chi non ha provveduto.

Facciamo un riepilogo dei passaggi susseguitisi, dal 3 di settembre scorso, quando è scattato il termine normativo per le richieste del CIN.

CIN affitti brevi: richieste entro il 1° gennaio

Veniva pubblicato in GU del 3 settembre l’avviso del Ministero del Turismo che, ai sensi dell'art 13 ter comma 15 del DL 145/2023, iniziava a decorrere il termine di due mesi per l’entrata in vigore delle norme sul CIN.
Il DL 145/2023 ha introdotto l’obbligo del CIN e le relative sanzioni.

Il decreto ha previsto che il Ministero del Turismo abbia  il compito assegnare mediante procedura automatizzata e su istanza del locatore o titolare della struttura ricettiva, il CIN a:

• unità immobiliari a uso abitativo destinate a contratti di locazione per finalità turistiche e a contratti di locazione breve,
• strutture turistico-ricettive alberghiere ed extralberghiere.

L'avviso era molto atteso in quanto dalla pubblicazione in GU dello stesso, dal 3 settembre, decorrono i 60 giorni entro cui mettersi in regole con il CIN richiedendolo sulla piattaforma preposta BDRS, progressivamente attivata in tutta Italia durante il periodo estivo.

Per ottenere il CIN dal Ministero del Turismo, il locatore o il soggetto titolare della struttura turistico-ricettiva deve presentare, sul portale BDSR apposita istanza con anche:

• i dati catastali dell’unità immobiliare o della struttura;
• nel caso di locazioni svolte in forma imprenditoriale, la sussistenza dei requisiti di sicurezza degli impianti.

Chi non provvede sarà soggetto alla sanzione pecuniaria da 800 a 8.000 euro in relazione alle dimensioni della struttura o dell’immobile, decorsi 60 giorni 2 novembre.

Successivamente il Ministero del Turismo ha disposto una proroga di questo termine facendolo slittare al 1° gennaio 2025 ma non chiarendo esplicitamente i termini del decorso delle sanzioni.

CIN affitti brevi: sanzioni dal 2 gennaio per inadempienti

La mancata esposizione e indicazione del CIN è punita con:

• la sanzione pecuniaria da 500 a 5.000 euro in relazione alle dimensioni della struttura o dell’immobile, per ciascuna struttura o unità immobiliare per cui è accertata la violazione;
• la sanzione della rimozione dell’annuncio irregolare pubblicato.

Anche in tal caso, le sanzioni scatteranno solo dopo i 60 giorni previsti dalla normativa per mettersi in regola.

Leggi anche CIN affitti brevi: quali sono le sanzioni per chi non provvede?

Ricordiamo che per ottenere il Cin è necessario essere già in possesso del codice previsto dalle leggi regionali in materia, con procedure autorizzative e requisiti diversi da regione a regione.

Gli adempimenti per la locazione breve e turistica previsti dalle normative regionali restano infatti in vigore e a queste si aggiungono quelle nazionali.

Il debutto della Banca dati delle strutture ricettive voluta dal ministero del Turismo, entrata in funzione lo scorso 3 settembre su tutto il territorio nazionale prevede l’iscrizione obbligatoria entro il 2 novembre (termine slittato al 1° gennaio 2025) per ottenere il Cin e continuare a operare, come disposto dal Dl 145/2023, ma può essere presentata solo da coloro che già hanno ottenuto il codice identificativo regionale o provinciale, in base alle regole stabilite sul territorio di appartenenza. 

Leggi qui per sapere come richiedere il CIN: CIN affitti brevi e turistici: tutte le regole per provvedere.

La legge di bilancio 2025 prevede novità anche per il CIN.

In dettaglio, si prevede di indicare in dichiarazione dei redditi e nella CU il codice CIN per le locazioni brevi e turistiche. Vediamo cosa prevede la norma e i nuovi adempimenti.

Codice CIN indicato in dichiarazione dei redditi: da quando

Il comma 78 dell'unico art 1 della Legge di Bilancio 2025 prevede che con i provvedimenti del direttore dell’Agenzia delle entrate di approvazione della modulistica fiscale sono definite le modalità di indicazione del codice identificativo nazionale (CIN) di cui all’articolo 13-ter del decreto-legge 18 ottobre 2023, n. 145 nelle dichiarazioni fiscali e nella certificazione unica.

Il medesimo codice identificativo è indicato nelle comunicazioni che devono essere trasmesse dai soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare nonché di quelli che gestiscono portali telematici mettendo in contatto persone in ricerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare (articolo 4, comma 4, del decreto-legge 24 aprile 2017, n. 50).

Ricordiamo che ai sensi dell’articolo 13-ter del decreto-legge n. 145 del 2023, convertito, con modificazioni, dalla legge n. 191 del 2023, è previsto il codice identificativo nazionale assegnato dal Ministero del turismo alle unità immobiliari ad uso abitativo destinate a contratti di locazione per finalità turistiche, alle unità immobiliari ad uso abitativo destinate alle locazioni brevi e alle strutture ricettive alberghiere ed extralberghiere.

Con i provvedimenti suddetti adottati dal direttore dell’Agenzia delle entrate, saranno quindi definite le modalità di indicazione dello stesso codice (CIN):

• nelle dichiarazioni fiscali,
• e nella certificazione unica.

Si prevede che gli esiti dei controlli posti in essere dal Comune nel cui territorio è ubicata la struttura turistico-ricettiva alberghiera o extralberghiera o l’unità immobiliare concessa in locazione, vengano comunicati alla direzione provinciale dell’Agenzia delle entrate territorialmente competente in base al domicilio fiscale del trasgressore. 

La comunicazione di tali dati è finalizzata a rafforzare la specifica attività di analisi del rischio operata dall’Agenzia delle entrate stessa, di concerto con la Guardia di finanza, ai sensi dell’articolo 13-ter, comma 12, del citato decreto-legge n. 145 del 2023, convertito, con modificazioni, dalla legge n. 191 del 2023.

Leggi anche Collegamento tra Pos e corrispettivi obbligatorio dal 2026.

Le Entrate sulla propria pagina istituzionale informano di un aggiornamento al Modello RLI per i contratti di locazione, datata 26 novembre.

Ricordiamo che il Modello RLI serve per richiedere agli uffici dell’Agenzia delle Entrate la registrazione dei contratti di locazione e affitto di immobili e comunicarne eventuali proroghe, cessioni, risoluzioni o subentri. 

Inoltre, l’RLI può essere utilizzato anche per esercitare l’opzione e la revoca della cedolare secca e per comunicare i dati catastali dell’immobile oggetto di locazione o affitto. 

Inoltre è possibile comunicare la rinegoziazione del canone. 

Vediamo cosa riguarda l'aggiornamento.

Contratti di locazione: Modello RLI aggiornato al 26 novembre

Nel dettaglio l'Ade informa anche del fatto che l'aggiornamento riguarda quanto di seguito dettagliato:

Istruzioni:

• a) a pagina 2, alla fine del paragrafo relativo alla casella “Eventi eccezionali”, la frase “se si deve modificare il calcolo automatico delle imposte per particolari situazioni” viene modificata in “in presenza di situazioni in cui il calcolo dell’imposta di registro è diverso da quello previsto dalle regole ordinarie.”
• b) a pagina 3, è stato aggiunto il paragrafo relativo alla nuova casella “Agevolazioni”: “La presente casella può essere utilizzata indicando il codice 1, se si vuole usufruire delle agevolazioni previste per gli Enti del Terzo Settore – art. 82 comma 3 d.lgs.117 del 2017 (Codice Terzo Settore). In questo caso, per tutti gli enti del Terzo Settore, comprese le imprese sociali, l'imposta di registro viene calcolata in misura fissa agli atti, ai contratti, alle convenzioni e a ogni altro documento relativo alle attività di interesse generale di cui all'articolo 5 del Dlgs.117/2017. L'agevolazione si applica a condizione che tali attività vengano svolte in base ad accreditamento, contratto o convenzione con le amministrazioni pubbliche di cui all'articolo 1, comma 2, del decreto legislativo 30 marzo 2001, n. 165, con l'Unione europea, con amministrazioni pubbliche straniere o con altri organismi pubblici di diritto internazionale. I contratti di locazione posti in essere o richiesti dagli enti di cui al comma 1 dell’art.82 del decreto sopra citato sono esenti dall'imposta di bollo.” 
• c) a pagina 4, l’intestazione della casella “Numero pagine” è stata modificata in “Numero fogli del contratto” ed il testo del paragrafo è stato modificato in “Indicare il numero di fogli di cui è composto il contratto stipulato tra le parti. Il foglio si intende composto da quattro facciate, la pagina da una facciata. Il foglio non può contenere più di cento linee, per cui se l’atto è formato da 4 facciate che, quindi, costituirebbero 1 foglio, ma il numero delle righe in esso contenuto è ad esempio 101 allora occorre indicare “2”, che corrisponde a n. 2 fogli. In caso di rinegoziazione del canone in aumento (mentre per i terreni sia in caso di aumento che di diminuzione) indicare il numero di fogli di cui è composto l’atto di rinegoziazione del canone.”
• d) a pagina 5, al paragrafo relativo alle caselle “Scritture private e inventari – Ricevute e quietanze – Mappe, planimetrie e disegni” è aggiunto il seguente testo: “Nel campo “Scritture private e inventari” occorre inserire il numero di fogli di cui si compone il documento allegato. Un foglio è composto da massimo 4 pagine o facciate (ad esempio un foglio protocollo) e non può contenere più di 100 righe. Ad esempio, se un documento è formato da 4 facciate, che quindi costituirebbero 1 foglio, ma il numero delle righe in esso contenuto è pari a 101, occorre indicare “2”, che corrisponde a n. 2 fogli. Nel campo “Ricevute e quietanze” inserire il numero di esemplari. Nel campo “Mappe, planimetrie e disegni” inserire il numero di esemplari: – se l’allegato al contratto è composto esclusivamente da 1 elemento grafico, che si estende su una sola pagina/facciata, indicare il numero 1 (n.1 esemplare); – se l’elemento grafico si estende su più pagine/facciate che costituiscono un solo “foglio” (quindi si estende al massimo su 4 facciate rilegate, comprensive della dichiarazione di conformità all’originale, e non contiene più di 100 righe), esso costituisce 1 esemplare. Se, invece, l’elemento grafico nel suo complesso (compresa la suddetta dichiarazione di conformità all’originale) si estende su più di 4 facciate unite o rilegate, il numero di esemplari viene determinato ogni 4 pagine/facciate (ad esempio, se si estende su n. 5 facciate oppure 8 facciate non contenenti più di 200 righe, esso costituisce n. 2 esemplari).”