Studio Caruso

Da quest'anno, l'indicaizone del CIN codice identificativo nazionale per gli affitti brevi è obbligatoria e per gli inadempienti scattano le sanzioni.

L'indicazione avviene tanto nel Modello 730/2026 quanto nel Modello Redditi PF 2026. 

L’articolo 13-ter del decreto-legge 18 ottobre 2023, n. 145 ha previsto che il locatore ovvero il soggetto titolare della struttura turistico-ricettiva debba richiedere il Codice Identificativo Nazionale (CIN) qualora l’unità immobiliare ad uso abitativo sia destinata a contratti di locazione per finalità turistiche, nonché alle locazioni brevi ai sensi dell'articolo 4 del decreto-legge 24 aprile 2017, n. 50, e alle strutture turistico- ricettive alberghiere ed extralberghiere definite ai sensi delle vigenti normative regionali e delle province autonome di Trento e di Bolzano.

Vediamo le istruzioni per l'indicazione del CIN.

CIN affitti brevi in dichairazione 2026: come indicarlo

Nel Modello 730/2026 per i contratti di locazione per finalità turistiche e per i contratti di locazione breve, il locatore o il soggetto titolare della struttura turistico-ricettiva deve indicare, nella sezione III del quadro B, il Codice Identificativo Nazionale (CIN) assegnato dal Ministero del Turismo.

In particolare, nel Quadro B al Rigo B12 va indicato:

• in Colonna 1 (N. di rigo): il numero del rigo della sezione I nel quale sono stati indicati i dati dell’immobile locato. Nel caso di contemporanea locazione di più porzioni dello stesso immobile, al quale è attribuita un’unica rendita catastale, riportare in questa colonna il primo rigo utilizzato della sezione I.
• Colonna 2 (Mod. n.): il numero del modello nel quale sono stati riportati i dati dell’immobile locato, solo se sono stati compilati più modelli.
• Colonne 3 (Codice CIN):  il Codice Identificativo Nazionale assegnato dal Ministero del Turismo.

Nel Modello Redditi PF 2026 il CIN va invece indicato nel quadro RS.

In particolare, nel rigo RS533, in corrispondenza di ogni colonna, va riportato il CIN corrispondente a ogni struttura ricettiva o unità immobiliare dedicata a locazioni per finalità turistiche, locazioni brevi, attività turistico-ricettive.

Si precisa che i codici identificativi relativi ad immobili che danno luogo a redditi fondiari o a redditi diversi, vanno inseriti negli appositi campi presenti nei rispettivi quadri RB ed RL e pertanto la presente sezione non va compilata.

CIN affitti brevi le sanzioni

Il codice CIN deve essere:

• richiesto dal titolare; 
• esposto sull’immobile; 
• indicato negli annunci e nelle comunicazioni.

L’obbligo è operativo dal 2025, con sanzioni per chi non adempie che possono arrivare fino a 8.000 euro in caso di mancata attribuzione e fino a 5.000 euro per omissioni negli annunci.

Attenzione al fatto che il CIN assume rilievo anche ai fini fiscali, dovendo essere riportato nelle dichiarazioni e nella Certificazione Unica.

Il Focus del 2 febbraio pubblicato da AIDC associazione dei commercialisti evidenzia varie criticità sul requisitio di imprenditorialità introdotto dalla Legge di Bilancio 2026 e conseguentemente indica una strada interpretativa.

In particolare, come recita il documento la tematica affrontata concerne l’esame delle disposizioni di legge introdotte con la L. n. 199/2025 in materia di c.d. locazioni brevi che ha riformulato l'art. 1, co. 595, della L 178/2020 che con effetto dal 1° gennaio 2026, introduce una presunzione di imprenditorialità nell’ipotesi di destinazione alla locazione breve di più di due appartamenti. 

Pertanto, dal periodo di imposta 2026:

• il regime fiscale delle locazioni brevi di cui all'art. 4, co. 2 e 3, del DL 50/2017 è riconosciuto solo in caso di destinazione alla locazione breve di non più di due appartamenti per ciascun periodo d'imposta;
• a partire da tre appartamenti in poi, ai fini della tutela dei consumatori e della concorrenza, l'attività di locazione breve, “da chiunque esercitata, si presume svolta in forma imprenditoriale" ai sensi dell'art. 2082 c.c.

Vediamo cosa emerge dallo studio dei Commercialisti.

Locazioni brevi 2026: imprenditorialità e locazione di stanze

Con il documento n. 1 del 2026 l’AIDC si esamina anche l'ipotesi di locazione breve di diverse stanze del medesimo appartamento.

I Commercialisti ritengono che in questa fattispecie, alla luce della formulazione letterale della norma che esplicitamente richiama la fattispecie degli “appartamenti”, la presunzione assoluta di imprenditorialità non possa operare. 

La definizione di appartamento andrebbe più propriamente interpretata come unità immobiliare a destinazione abitativa; in tal senso, ad esempio, anche la connessa disciplina normativa sul CIN. 

Tuttavia, è necessaria una valutazione nel concreto delle modalità con cui è svolta l’attività “di locazione breve” al fine di verificare la sua qualificazione o meno come attività d’impresa. 

Sul punto lo stesso documento di cui si tratta richiama un altro documento di prassi (CM 13/9/318 del 16/06/1987) per cui “l'affitto di camere ammobiliate, con prestazione di servizi accessori, quali la consegna e il cambio della biancheria e il riassetto del locale, pur in mancanza di organizzazione esterna in forma di impresa, configura attività commerciale con produzione di reddito di impresa, se tale attività viene esercitata per professione abituale, ancorché non esclusiva”.

Ci si domanda se tale pronuncia sia ancora attuale dopo l’introduzione del DL 50/2017. 

Locazioni brevi 2026: imprenditorialità e comproprietà

Relativamente alla comproprietà dell'immobile, il documento sottolinea come laddove gli appartamenti siano in comproprietà (indipendentemente dalla misura delle quote di comproprietà relative ad ognuno di essi), ogni singolo comproprietario, al superamento del numero minimo di appartamenti dovrà essere considerato imprenditore, fermo restando che, laddove uno o più comproprietari non superino il limite numerico previsto dalla legge, la quota di reddito spettante a questi ultimi rimarrà confinata nel regime privatistico del reddito fondiario.

Con le nuove disposizioni normative l’attenzione del legislatore si è incentrata sul bene oggetto di locazione.

Laddove gli appartamenti siano in comproprietà, ogni singolo comproprietario, al superamento del numero minimo di appartamenti dovrà essere considerato imprenditore, fermo restando che, laddove uno o più comproprietari non superino il limite numerico previsto dalla legge, la quota di reddito spettante a questi ultimi rimarrà confinata nel regime privatistico del reddito fondiario.

Certamente, quella che appare essere una conseguenza derivante dalla formulazione della norma comporta una differenziazione anche degli adempimenti fiscali che potrebbe rendere l’operatività della fattispecie complessa. 

Locazioni brevi e la figura del property manager

Il documento analizza anche l’ipotesi in cui un contribuente, proprietario di più appartamenti, affidi la gestione degli stessi con finalità locative a società specializzate di settore.

In questi casi si deve ritenere che:

• dove la società operi in nome e per conto del contribuente individuando il conduttore e provvedendo a retrocedere una somma al proprietario al netto delle spese, potranno operare le disposizioni di natura presuntiva introdotte dalla legge n. 199 del 2025. Infatti, il contratto in questione rimane quello di locazione tra proprietario e conduttore e la società opera, unicamente, come un soggetto intermediario che percepisce una provvigione per la sua attività (in relazione a detta ipotesi si dovrà prestare attenzione, a prescindere dalle novità, dalle modalità con cui le piattaforme certificano il reddito che dovrebbe essere comunque imputato al proprietario);
• a differenti conclusioni, invece, si deve giungere ove la società acquisisca la disponibilità di immobili da mettere sul mercato e proceda a remunerare il proprietario indipendentemente dal fatto che gli immobili in questione siano o meno locati (c.d. vuoto per pieno). Nella descritta fattispecie, infatti, il reddito prodotto non deriva dal rapporto locativo ma da una remunerazione correlata al mero fatto che il proprietario metta a disposizione di un soggetto terzo la possibilità di locare detto immobile, possibilità che evidentemente potrebbe anche non verificarsi. Inoltre, si consideri che in tale situazione il reddito prodotto in forza della “vendita” nei confronti del pubblico della disponibilità dell’immobile sarà necessariamente qualificato come reddito d’impresa in capo al property manager scongiurando il rischio che tale attività possa alterare il mercato e la concorrenza.

L'Agenzia delle Entrate ha aggiornato il Modello RLI per la registrazione dei contratti di locazione.

In particolare, il 14 ottobre viene pubblicato il nuovo modello e i dettagli dell'aggiornamento.

Ricordiamo in proposito che, l’articolo 20 del decreto legislativo n. 81 del 12 giugno 2025 ha modificato, a decorrere dal 13 giugno 2025, il regime sanzionatorio in caso di tardiva registrazione degli atti, e che con la Risoluzione n 56 del 13 ottobre è stato anche fornito un importante chiarimento; Per approfondire leggi qui.

Modello RLI registrazione contratti: ultime novità sulla compilazione

Relativamente alle novità del Modello, le entrate specificano quanto segue.
COME SI COMPILA
a) a pagina 1, il paragrafo “CODICE FISCALE E MODULO N.” è stato modificato fornendo ulteriori chiarimenti sulla compilazione del campo “Modulo N.”, da utilizzare nel caso in cui i righi di ciascun quadro non siano sufficienti.
QUADRO A – DATI GENERALI

• a) a pagina 2, nel paragrafo “EVENTI ECCEZIONALI” la descrizione dei codici da utilizzare avviene per elencazione in luogo della modalità utilizzata in precedenza.
• b) a pagina 2, nel paragrafo “CASI PARTICOLARI” si forniscono chiarimenti sull’utilizzo dei codici 1 e 3 nei casi di rinegoziazione del canone, in presenza di canoni diversi per una o più annualità.
• c) a pagina 4, nella “SEZIONE I – REGISTRAZIONE – RINEGOZIAZIONE CANONE” è stata modificata la parte introduttiva, semplificando le indicazioni di compilazione nei casi di registrazione del contratto di locazione/affitto ovvero di comunicazione di rinegoziazione del
  canone.
• d) a pagina 5, nel paragrafo “CONDIZIONE SOSPENSIVA” il termine entro cui comunicare l’avverarsi della condizione sospensiva è stato aggiornato a 30 giorni. 
• e) Nel paragrafo “ADEMPIMENTI SUCCESSIVI” della SEZIONE II:
  • – a pagina 6, nel caso di conguaglio d’imposta presente nel paragrafo “ADEMPIMENTI SUCCESSIVI” della SEZIONE II, viene specificato che il termine entro cui versare l’imposta di registro, in presenza di corrispettivo determinato solo in parte, è di trenta giorni dalla
    definitiva determinazione della stessa.
  •  – a pagina 7, nel caso di rinegoziazione del canone vengono forniti maggiori indicazioni riguardanti la compilazione dei campi di riferimento per l’adempimento in oggetto.
  • – a pagina 7, nel paragrafo “ATTENZIONE”, vengono precisate le modalità di comunicazione al conduttore per quanto riguarda l’esercizio dell’opzione per la cedolare secca.
• f) a pagina 9, nel paragrafo “RAPPRESENTANTE LEGALE” della SEZIONE III, vengono forniti ulteriori chiarimenti sulla figura del rappresentante legale.

QUADRO B – SOGGETTI

• a) a pagina 11 e 12 nei paragrafi “CEDENTE – CESSIONARIO/SUBENTRANTE” della sezione I e della sezione II vengono fornite maggiori indicazioni riguardanti la compilazione dei campi di riferimento per l’adempimento in oggetto.
• b) a pagina 11, nel paragrafo “TIPOLOGIA CONDUTTORE” viene precisato come identificare il tipo di conduttore rispettivamente con i codici 1, 2 o 3.

QUADRO C – DATI DEGLI IMMOBILI

a) a pagina 13, nel paragrafo “IN VIA DI ACCATASTAMENTO” vengono precisati quali campi compilare nel caso in cui l’immobile in via di accatastamento è censito al catasto edilizio urbano o al catasto dei terreni.

Scarica qui il Modello RLI 2025 con le relative istruzioni

Le istruzioni per la compilazione del Modello RLI nel loro complesso sono state oggetto di ulteriori modifiche e integrazioni, al fine di rendere i testi più chiari ed esaustivi ed agevolare il contribuente nella compilazione della richiesta di registrazione con un linguaggio semplificato

Durante l'ultima edizione di Telefisco 2025 il MEF ministero delle finanze ha precisato il regime sanzionatorio della omessa dichiarazione per l'imposta di soggiorno.

Veniva domandato un chiarimento in merito alle novità introdotte dall'art 180 del DL n 34/2020 che ha qualificato come responsabili d’imposta i gestori delle strutture ricettive.

I gestori sono responsabili in caso di omesso versamento della imposta in oggetto e quindi passibili dell’irrogazione della sanzione di cui all’articolo 13 del Dlgs 471/1997, a prescindere dal pagamento della stessa da parte del turista.

A carico dei gestori inoltre è stato istituito l’obbligo di presentare una dichiarazione, entro il 30 giugno di ciascun anno redatta sui modelli ministeriali. 

Infine è stato stabilito che in caso di omessa o infedele dichiarazione si applica la sanzione variabile dal 100% al 200% dell’imposta dovuta.

Il quesito chiedeva chiarimenti sull'importo della sanzione qualora il gestore abbia pagato l'imposta ma non presentato la dichiarazione per l'imposta di soggiorno.

Omessa dichiarazione imposta di soggiorno: le sanzioni

Nel caso in cui il soggetto obbligato abbia pagato l'imposta ma non presentato la relativa dichiaraizone, veniva suggerito di versare una sanzione minima previsto per i tributi locali.

Il MEF ha evidenziato che  la sanzione minima non è contemplata in alcuna disposizione sull’imposta di soggiorno e pertanto in presenza di una condotta collaborativa del gestore, si è correttamente richiamata l’esigenza di ridurre la sanzione minima a un quarto, in virtù del principio di proporzionalità, in base a quanto disposto nell’articolo 7, comma 4, del Dlgs 472/1997.

Pertanto l’omessa presentazione della dichiarazione annuale ai fini dell’imposta di soggiorno è punita con la sanzione pari al 25% (un quarto del 100%) dell’imposta indicata in dichiarazione, anche se integralmente versata.

Dal 2 gennaio 2025, chi non ha provveduto a richiedere il CIN dovrebbe essere soggetto a sanzioni. 

Il condizionale è d'obbligo in quanto vista la proroga, concessa per le richieste del codice identificativo, con la quale si indicava il 1° gennaio come data ultima per adempiere, non è risultato chiaro come di conseguenza si debba applicare la norma sulle relative sanzioni per chi non ha provveduto.

Facciamo un riepilogo dei passaggi susseguitisi, dal 3 di settembre scorso, quando è scattato il termine normativo per le richieste del CIN.

CIN affitti brevi: richieste entro il 1° gennaio

Veniva pubblicato in GU del 3 settembre l’avviso del Ministero del Turismo che, ai sensi dell'art 13 ter comma 15 del DL 145/2023, iniziava a decorrere il termine di due mesi per l’entrata in vigore delle norme sul CIN.
Il DL 145/2023 ha introdotto l’obbligo del CIN e le relative sanzioni.

Il decreto ha previsto che il Ministero del Turismo abbia  il compito assegnare mediante procedura automatizzata e su istanza del locatore o titolare della struttura ricettiva, il CIN a:

• unità immobiliari a uso abitativo destinate a contratti di locazione per finalità turistiche e a contratti di locazione breve,
• strutture turistico-ricettive alberghiere ed extralberghiere.

L'avviso era molto atteso in quanto dalla pubblicazione in GU dello stesso, dal 3 settembre, decorrono i 60 giorni entro cui mettersi in regole con il CIN richiedendolo sulla piattaforma preposta BDRS, progressivamente attivata in tutta Italia durante il periodo estivo.

Per ottenere il CIN dal Ministero del Turismo, il locatore o il soggetto titolare della struttura turistico-ricettiva deve presentare, sul portale BDSR apposita istanza con anche:

• i dati catastali dell’unità immobiliare o della struttura;
• nel caso di locazioni svolte in forma imprenditoriale, la sussistenza dei requisiti di sicurezza degli impianti.

Chi non provvede sarà soggetto alla sanzione pecuniaria da 800 a 8.000 euro in relazione alle dimensioni della struttura o dell’immobile, decorsi 60 giorni 2 novembre.

Successivamente il Ministero del Turismo ha disposto una proroga di questo termine facendolo slittare al 1° gennaio 2025 ma non chiarendo esplicitamente i termini del decorso delle sanzioni.

CIN affitti brevi: sanzioni dal 2 gennaio per inadempienti

La mancata esposizione e indicazione del CIN è punita con:

• la sanzione pecuniaria da 500 a 5.000 euro in relazione alle dimensioni della struttura o dell’immobile, per ciascuna struttura o unità immobiliare per cui è accertata la violazione;
• la sanzione della rimozione dell’annuncio irregolare pubblicato.

Anche in tal caso, le sanzioni scatteranno solo dopo i 60 giorni previsti dalla normativa per mettersi in regola.

Leggi anche CIN affitti brevi: quali sono le sanzioni per chi non provvede?

Ricordiamo che per ottenere il Cin è necessario essere già in possesso del codice previsto dalle leggi regionali in materia, con procedure autorizzative e requisiti diversi da regione a regione.

Gli adempimenti per la locazione breve e turistica previsti dalle normative regionali restano infatti in vigore e a queste si aggiungono quelle nazionali.

Il debutto della Banca dati delle strutture ricettive voluta dal ministero del Turismo, entrata in funzione lo scorso 3 settembre su tutto il territorio nazionale prevede l’iscrizione obbligatoria entro il 2 novembre (termine slittato al 1° gennaio 2025) per ottenere il Cin e continuare a operare, come disposto dal Dl 145/2023, ma può essere presentata solo da coloro che già hanno ottenuto il codice identificativo regionale o provinciale, in base alle regole stabilite sul territorio di appartenenza. 

Leggi qui per sapere come richiedere il CIN: CIN affitti brevi e turistici: tutte le regole per provvedere.

La legge di bilancio 2025 prevede novità anche per il CIN.

In dettaglio, si prevede di indicare in dichiarazione dei redditi e nella CU il codice CIN per le locazioni brevi e turistiche. Vediamo cosa prevede la norma e i nuovi adempimenti.

Codice CIN indicato in dichiarazione dei redditi: da quando

Il comma 78 dell'unico art 1 della Legge di Bilancio 2025 prevede che con i provvedimenti del direttore dell’Agenzia delle entrate di approvazione della modulistica fiscale sono definite le modalità di indicazione del codice identificativo nazionale (CIN) di cui all’articolo 13-ter del decreto-legge 18 ottobre 2023, n. 145 nelle dichiarazioni fiscali e nella certificazione unica.

Il medesimo codice identificativo è indicato nelle comunicazioni che devono essere trasmesse dai soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare nonché di quelli che gestiscono portali telematici mettendo in contatto persone in ricerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare (articolo 4, comma 4, del decreto-legge 24 aprile 2017, n. 50).

Ricordiamo che ai sensi dell’articolo 13-ter del decreto-legge n. 145 del 2023, convertito, con modificazioni, dalla legge n. 191 del 2023, è previsto il codice identificativo nazionale assegnato dal Ministero del turismo alle unità immobiliari ad uso abitativo destinate a contratti di locazione per finalità turistiche, alle unità immobiliari ad uso abitativo destinate alle locazioni brevi e alle strutture ricettive alberghiere ed extralberghiere.

Con i provvedimenti suddetti adottati dal direttore dell’Agenzia delle entrate, saranno quindi definite le modalità di indicazione dello stesso codice (CIN):

• nelle dichiarazioni fiscali,
• e nella certificazione unica.

Si prevede che gli esiti dei controlli posti in essere dal Comune nel cui territorio è ubicata la struttura turistico-ricettiva alberghiera o extralberghiera o l’unità immobiliare concessa in locazione, vengano comunicati alla direzione provinciale dell’Agenzia delle entrate territorialmente competente in base al domicilio fiscale del trasgressore. 

La comunicazione di tali dati è finalizzata a rafforzare la specifica attività di analisi del rischio operata dall’Agenzia delle entrate stessa, di concerto con la Guardia di finanza, ai sensi dell’articolo 13-ter, comma 12, del citato decreto-legge n. 145 del 2023, convertito, con modificazioni, dalla legge n. 191 del 2023.

Leggi anche Collegamento tra Pos e corrispettivi obbligatorio dal 2026.

Le Entrate sulla propria pagina istituzionale informano di un aggiornamento al Modello RLI per i contratti di locazione, datata 26 novembre.

Ricordiamo che il Modello RLI serve per richiedere agli uffici dell’Agenzia delle Entrate la registrazione dei contratti di locazione e affitto di immobili e comunicarne eventuali proroghe, cessioni, risoluzioni o subentri. 

Inoltre, l’RLI può essere utilizzato anche per esercitare l’opzione e la revoca della cedolare secca e per comunicare i dati catastali dell’immobile oggetto di locazione o affitto. 

Inoltre è possibile comunicare la rinegoziazione del canone. 

Vediamo cosa riguarda l'aggiornamento.

Contratti di locazione: Modello RLI aggiornato al 26 novembre

Nel dettaglio l'Ade informa anche del fatto che l'aggiornamento riguarda quanto di seguito dettagliato:

Istruzioni:

• a) a pagina 2, alla fine del paragrafo relativo alla casella “Eventi eccezionali”, la frase “se si deve modificare il calcolo automatico delle imposte per particolari situazioni” viene modificata in “in presenza di situazioni in cui il calcolo dell’imposta di registro è diverso da quello previsto dalle regole ordinarie.”
• b) a pagina 3, è stato aggiunto il paragrafo relativo alla nuova casella “Agevolazioni”: “La presente casella può essere utilizzata indicando il codice 1, se si vuole usufruire delle agevolazioni previste per gli Enti del Terzo Settore – art. 82 comma 3 d.lgs.117 del 2017 (Codice Terzo Settore). In questo caso, per tutti gli enti del Terzo Settore, comprese le imprese sociali, l'imposta di registro viene calcolata in misura fissa agli atti, ai contratti, alle convenzioni e a ogni altro documento relativo alle attività di interesse generale di cui all'articolo 5 del Dlgs.117/2017. L'agevolazione si applica a condizione che tali attività vengano svolte in base ad accreditamento, contratto o convenzione con le amministrazioni pubbliche di cui all'articolo 1, comma 2, del decreto legislativo 30 marzo 2001, n. 165, con l'Unione europea, con amministrazioni pubbliche straniere o con altri organismi pubblici di diritto internazionale. I contratti di locazione posti in essere o richiesti dagli enti di cui al comma 1 dell’art.82 del decreto sopra citato sono esenti dall'imposta di bollo.” 
• c) a pagina 4, l’intestazione della casella “Numero pagine” è stata modificata in “Numero fogli del contratto” ed il testo del paragrafo è stato modificato in “Indicare il numero di fogli di cui è composto il contratto stipulato tra le parti. Il foglio si intende composto da quattro facciate, la pagina da una facciata. Il foglio non può contenere più di cento linee, per cui se l’atto è formato da 4 facciate che, quindi, costituirebbero 1 foglio, ma il numero delle righe in esso contenuto è ad esempio 101 allora occorre indicare “2”, che corrisponde a n. 2 fogli. In caso di rinegoziazione del canone in aumento (mentre per i terreni sia in caso di aumento che di diminuzione) indicare il numero di fogli di cui è composto l’atto di rinegoziazione del canone.”
• d) a pagina 5, al paragrafo relativo alle caselle “Scritture private e inventari – Ricevute e quietanze – Mappe, planimetrie e disegni” è aggiunto il seguente testo: “Nel campo “Scritture private e inventari” occorre inserire il numero di fogli di cui si compone il documento allegato. Un foglio è composto da massimo 4 pagine o facciate (ad esempio un foglio protocollo) e non può contenere più di 100 righe. Ad esempio, se un documento è formato da 4 facciate, che quindi costituirebbero 1 foglio, ma il numero delle righe in esso contenuto è pari a 101, occorre indicare “2”, che corrisponde a n. 2 fogli. Nel campo “Ricevute e quietanze” inserire il numero di esemplari. Nel campo “Mappe, planimetrie e disegni” inserire il numero di esemplari: – se l’allegato al contratto è composto esclusivamente da 1 elemento grafico, che si estende su una sola pagina/facciata, indicare il numero 1 (n.1 esemplare); – se l’elemento grafico si estende su più pagine/facciate che costituiscono un solo “foglio” (quindi si estende al massimo su 4 facciate rilegate, comprensive della dichiarazione di conformità all’originale, e non contiene più di 100 righe), esso costituisce 1 esemplare. Se, invece, l’elemento grafico nel suo complesso (compresa la suddetta dichiarazione di conformità all’originale) si estende su più di 4 facciate unite o rilegate, il numero di esemplari viene determinato ogni 4 pagine/facciate (ad esempio, se si estende su n. 5 facciate oppure 8 facciate non contenenti più di 200 righe, esso costituisce n. 2 esemplari).” 

Entro il prossimo 1° gennaio occorre richiedere il CIN affitti brevi e turistici per non incorrere in eventuali sanzioni.

Il Ministero ha aggiornato le relative FAQ in data 22 novembre chiarendo ulteriormente degli aspetti di questo adempimento.

Ricordiamo che la data del 2025 è stata disposta con proroga da parte del Turismo che ha chiarito anche dal 2 gennaio iniziano a decorrere le sanzioni per:

• mancato ottenimento del CIN
• mancata esposizione e/o pubblicazione del CIN.

Per richiedere il CIN tramite la Banca Dati nazionale delle Strutture Ricettive (BDSR), ricordiamo che  è necessario accedere alla piattaforma bdsr.ministeroturismo.gov.it con SPID o CIE, poi occorre controllare i dati relativi alla struttura o locazione di propria pertinenza, e infine procedere con l’istanza.

Vediamo le motivazioni della proroga del termine

CIN Affitti brevi: da richiedere entro il 1° gennaio 2025

Il Turismo, con riferimento alla procedura per la richiesta e l’attribuzione del codice identificativo nazionale (CIN) di cui all’art. 13-ter del decreto-legge del 18 ottobre 2023, n. 145, convertito, con modificazioni, dalla legge 15 dicembre 2023, n. 191:

• in considerazione della precipua finalità della Banca Dati delle Strutture Ricettive (BDSR), volta in particolare ad assicurare la tutela della concorrenza e della trasparenza del mercato, la sicurezza del territorio e il contrasto a forme irregolari di ospitalità 
• e visto l’obiettivo di garantire sia il buon funzionamento dell’innovativo sistema di interoperabilità tra banche dati, sia l’affidabilità e la sicurezza dei portali telematici sui quali vengono pubblicati gli annunci, 

evidenzia che è emersa l’opportunità di uniformare il termine entro cui i soggetti interessati hanno l’obbligo di munirsi del CIN che deve, pertanto, intendersi fissato nella data del 1 gennaio 2025, pena l’applicazione delle sanzioni previste dalla citata norma.
L’individuazione di un termine unico è finalizzata altresì a garantire uniformità di trattamento nei confronti degli utenti finali della BDSR, ovverosia i titolari di strutture ricettive e di unità immobiliari ad uso abitativo offerti in locazione tenuti all’acquisizione del CIN.
L’uniformità del termine consente, inoltre, di agevolare le attività proprie dei gestori dei portali telematici, anche nell’ottica di un coordinamento, sin da ora, con le previsioni del recente Regolamento (UE) 2024/1028 del Parlamento europeo e del Consiglio dell’11 aprile 2024 relativo alla raccolta e alla condivisione dei dati riguardanti i servizi di locazione di alloggi a breve termine, a norma del quale “i locatori, quando offrono i propri servizi di locazione di alloggi a breve termine tramite una piattaforma online di locazione a breve termine, sono tenuti a dichiarare alla piattaforma online di locazione a breve termine se l’unità offerta è soggetta a una procedura di registrazione e, in caso affermativo, a fornire il numero di registrazione” (Capo II, art. 4 del Regolamento). 

Le piattaforme online di locazione a breve termine, difatti, costituiscono il canale principale per offrire servizi di locazione di alloggi a breve termine.
In definitiva, il termine per il conseguimento del CIN deve intendersi fissato al 1 gennaio 2025, in modo da soddisfare le suesposte esigenze e garantire, peraltro, piena uniformità di applicazione della disciplina su tutto il territorio nazionale.

CIN affitti brevi: cosa fare se non si trova la propria struttura con codice fiscale

Con una FAQ il Turismo evidenzia anche che se una volta effettuato l’accesso non si trova la propria struttura tra quelle associate al codice fiscale, occorre assicurarsi di avere già ottemperato agli obblighi di registrazione eventualmente previsti dalle amministrazioni territoriali. 

Ad esempio, se nel territorio dove si esercita l’attività è previsto il codice identificativo regionale/provinciale per quella tipologia di struttura, occorre esserne in possesso prima di richiedere il CIN.
Se, pur essendo in regola con i suddetti adempimenti, non si trova la propria struttura in BDSR, si può inviare una segnalazione tramite apposito form presente in piattaforma cliccando sul bottone “Segnala Struttura mancante”. 

Inoltre viene chiarito che 

La segnalazione effettuata tramite piattaforma verrà reindirizzata alla Regione o Provincia autonoma competente, che effettua un’istruttoria, coinvolgendo anche l’utente ove necessario, al fine di verificare l’esistenza della struttura nella propria banca dati e la conformità dell’attività svolta alle rispettive normative regionali, delle Province autonome e locali.
Durante la fase di verifica è esclusa l’applicazione delle sanzioni di cui all’articolo 13-ter, comma 9, del decreto-legge 18 ottobre 2023, n. 145.

La verifica può dare esito:

• a) positivo: la BDSR rilascia all’utente il CIN richiesto (CIN con stato “verificato”), avvisandolo attraverso il canale comunicativo scelto dall’utente stesso al momento della richiesta;
• b) negativo: in tal caso è precluso il rilascio del CIN da parte della BDSR;
• c) nullo (nessun esito trasmesso nel termine indicato): in tal caso la BDSR rilascia all’utente il CIN richiesto (CIN con stato “non verificato”). Il CIN “non verificato” può fin da subito essere utilizzato ai fini della pubblicazione degli annunci e per l’esposizione all’esterno dello stabile. Il CIN “non verificato” resta valido fino a che la Regione o Provincia autonoma non avrà completato la verifica. Se la verifica avrà esito positivo, il CIN rimarrà lo stesso (e passerà allo stato di “verificato”). Se la verifica avrà esito negativo, perché è stata riscontrata una irregolarità, il CIN sarà revocato. 

Entro il 1° gennaio 2025 occorre richiedere il CIN affitti brevi e turistici in modo da garantire piena uniformità di applicazione della disciplina su tutto il territorio nazionale. 

Quindi, specifica il Ministero del Turismo, si intende che dal 2 gennaio 2025 è suscettibile di sanzione chi non provvede per mancato ottenimento e/o esposizione e/o pubblicazione del CIN.

A chi rivolgersi per assistenza.

CIN affitti brevi: numeri utili per assistenza

Il Ministero ha specificato che, per informazioni di carattere generale sul CIN – Codice Identificativo Nazionale per le strutture turistico-ricettive e gli immobili in locazione breve o turistica è possibile utilizzare i seguenti contatti, attivi dal lunedì al venerdì, dalle ore 9.00 alle ore 18:00:

• Contact Center del Ministero del turismoTel. 06.164169910
  • E-mail:
  • info.bdsr@ministeroturismo.gov.it
  • urp@ministeroturismo.gov.it

Sono, inoltre, disponibili le FAQ aggiornate al 22 novembre.

Per assistenza nella procedura telematica di richiesta del CIN è necessario procedere direttamente tramite i canali di assistenza previsti dalla piattaforma BDSR.

Ricordiamo che per richiedere il CIN tramite la Banca Dati nazionale delle Strutture Ricettive (BDSR), occorre accedere alla piattaforma bdsr.ministeroturismo.gov.it con SPID o CIE. 

Una volta controllati i dati relativi alla struttura o locazione di tua pertinenza, si può procedere con l’istanza.   

Il 3 settembre il ministero del turismo ha pubblicato in GU l'avviso di piena operatività del BDRS il portale dove richiedere il CIN per le locazioni brevi e turistiche.

In particolare, il Ministero specifica che le disposizioni di cui all’articolo 13-ter, decreto-legge 18 ottobre 2023, n. 145 si applicano a decorrere dal 2 novembre 2024, sessantesimo giorno successivo alla pubblicazione dell’Avviso.

Per i numeri utili e assistenza leggi: CIN affitti brevi: numeri utili per assistenza

ATTENZIONE in data 22 ottobre arriva la proroga al 1° gennaio 2025 leggi qui per approfondire.

CIN affitti brevi: il decreto con le regole

Il Ministero del Turismo ha pubblicato il Decreto del 6 giugno con Disposizioni applicative per l’individuazione delle modalità di interoperabilità tra la banca dati nazionale delle strutture ricettive e degli immobili destinati a locazione breve o per finalità turistiche e le banche dati regionali e delle Province autonome delle strutture ricettive e degli immobili destinati a locazione breve o per finalità turistiche. 

Viene precisato che la BDSR stabilisce parametri omogenei e processi standardizzati a livello nazionale e rappresenta un pilastro fondamentale per la tutela del consumatore, della concorrenza e della trasparenza del mercato, facilitando la mappatura e il monitoraggio del panorama ricettivo nazionale.

CIN affitti brevi: richiesta sulla piattaforma BDSR

Attraverso la BDSR, con un processo semplificato, è possibile richiedere il Codice identificativo nazionale (CIN), da utilizzare per:

• la pubblicazione degli annunci,
• e l’esposizione all’esterno delle strutture ricettive e degli immobili in locazione breve o turistica.

Una volta effettuato l’accesso alla piattaforma tramite identità digitale, i titolari delle strutture e i locatori di immobili possono visualizzare le strutture collegate al proprio codice fiscale, integrare gli eventuali dati mancanti e ottenere il CIN.

Il processo di entrata in esercizio della BDSR si articola in due fasi: 

1. una fase sperimentale per lo sviluppo del modello di interoperabilità (terminata il 1° settembre e si attende il relativo comunicato in GU),
2. e una fase a regime.

La sperimentazione della piattaforma, iniziata con la Puglia a partire dal 3 giugno 2024, è conclusa.

La fase di avvio sperimentale nelle Regioni interessate ha consentito ai cittadini di adeguarsi agli obblighi correlati al CIN previsti dall’apposita disciplina, riportata all’art. 13-ter del decreto-legge n. 145/2023. 

Le disposizioni contenute nel decreto-legge, in ogni caso, saranno applicabili solo dopo 60 giorni dalla pubblicazione nella Gazzetta Ufficiale dell’Avviso attestante l’entrata in funzione della BDSR su scala nazionale.

E' bene evidenziare che oltre al CIN nazione per affitti brevi vi è parallelamente una Banca dati europea che da poco è stata regolamenta con l'approvazione di un provvedimento UE. In proposto leggi: Banca dati UE affitti brevi: come si coordina col CIN

CIN affitti brevi e turistici: che cos'è

La legge n 191 di conversione del DL n 145/2023 pubblicata in GU n 293/2023 collegato alla legge di bilancio 2024, ha previsto novità sul codice CIN per affitti brevi e locazioni turistiche.

Nel dettaglio si vuole introdurre un codice identificativo nazionale, CIN, per:

• locazioni turistiche,
• locazioni brevi,
• attività turistico ricettive.

Il Codice identificativo nazionale (CIN) dovrà essere assegnato, tramite apposita procedura automatizzata, dal ministero del Turismo, alle unità immobiliari ad uso abitativo oggetto di locazione per finalità turistiche, a quelle destinate alle locazioni brevi, oltre che alle strutture turistico-ricettive alberghiere ed extralberghiere.

Al ministero è affidata anche la gestione della relativa banca dati nazionale.

La nuova norma ha l’obiettivo di assicurare la tutela della concorrenza e della trasparenza del mercato, il coordinamento informativo, statistico e informatico dei dati dell’amministrazione statale, regionale e locale, oltre che la sicurezza del territorio ed il contrasto a forme irregolari di ospitalità.

Si prevede che, chiunque eserciti, direttamente o tramite intermediario, in forma imprenditoriale, l’attività di locazione per finalità turistiche o di locazioni brevi, è soggetto all’obbligo di segnalazione certificata di inizio attività (SCIA), presso lo sportello unico per le attività produttive del comune nel cui territorio è svolta l’attività.

Viene precisato che l’attività si presume svolta in forma imprenditoriale anche da chi destina alla locazione breve più di quattro immobili per ciascun periodo d’imposta.
Attenzione al fatto che, è prevista l’automatica ri-codificazione come CIN dei codici identificativi specifici già assegnati da regioni, province autonome e comuni, qualora abbiano già attivato delle procedure di attribuzione per le stesse unità immobiliari e strutture soggette al CIN.

Affitti brevi e turistici: istanza del locatore per il CIN

Ai fini dell'attribuzione del CIN, il locatore o il titolare della struttura turistico-ricettiva presenta, in via telematica, un’istanza, corredata da una dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà attestante i dati catastali dell’unità immobiliare o della struttura.
 La dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà attesta anche la sussistenza della dotazione di dispositivi per la rilevazione di gas combustibili e di monossido di carbonio funzionanti, nonché di estintori portatili a norma di legge, e quando si gestiscono le unità immobiliari nelle forme imprenditoriali come sopra definite, anche dei requisiti di sicurezza degli impianti prescritti dalla normativa statale e regionale vigente.

I termini per la presentazione dell’istanza sono differenziati in relazione ad eventuali procedimenti in corso da parte dell’ente territoriale.
 Si prevedono inoltre degli obblighi quali:

• l’esposizione del CIN all’esterno dello stabile, assicurando il rispetto di eventuali vincoli urbanistici e paesaggistici,
• la sua indicazione in ogni annuncio ovunque pubblicato e comunicato. 

L’obbligatoria indicazione negli annunci è prevista anche per i soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare e per quelli che gestiscono portali telematici.

CIN Affitti brevi: sanzioni per chi non lo possiede o non lo espone

La novità normativa riguarda, in relazione ai nuovi obblighi su indicati un regime sanzionatorio ad hoc, che non si applica qualora un fatto ivi previsto sia sanzionato dalla normativa regionale. 

Il comune nel cui territorio è ubicata la struttura turistico-ricettiva o l’unità immobiliare locata, attraverso gli organi di polizia locale, provvede alle funzioni di controllo, verifica e all’applicazione delle sanzioni amministrative.
In particolare, il titolare di una struttura turistico-ricettiva priva di CIN, nonché chiunque propone o concede in locazione, per finalità turistiche o per locazioni brevi, unità immobiliari o porzioni di esse prive di CIN, è punito con la sanzione pecuniaria da 800 a 8.000 euro, in relazione alle dimensioni della struttura o dell’immobile. 

La mancata esposizione del CIN all’esterno dello stabile è punita con la sanzione pecuniaria da 500 a 5.000 euro, in relazione alle dimensioni della struttura o dell’immobile, per ciascuna struttura o unità immobiliare per la quale è stata accertata la violazione. 

Identica sanzione pecuniaria, accompagnata dall’immediata rimozione dell’annuncio irregolare pubblicato, è prevista in caso di mancata indicazione del CIN negli annunci.

Quando l’attività è esercitata in forma imprenditoriale, è sanzionata sia l’assenza dei requisiti di sicurezza prescritti dalla normativa statale e regionale vigente, che la mancata presentazione della SCIA.

Quest’ultima è punita con la sanzione pecuniaria da 2.000 a 10.000 euro, in relazione alle dimensioni della struttura o dell’immobile.
 In ogni caso, la mancanza dei dispositivi per la rilevazione di gas nonché di estintori è punita con la sanzione pecuniaria da 600 a 6.000 euro per ciascuna violazione accertata.

Inotlre, con il fine di contrastare l’evasione nel settore, all’Agenzia delle entrate e alla Guardia di finanza il compito di effettuare, con le modalità definite d’intesa, specifiche analisi del rischio orientate prioritariamente all’individuazione di soggetti da sottoporre a controllo che concedono in locazione unità immobiliari ad uso abitativo prive del CIN.
Infine si prevede che per le esigenze di contrasto dell’evasione fiscale e contributiva, le informazioni contenute nella banca dati sono rese disponibili all’amministrazione finanziaria e agli enti creditori per le finalità istituzionali.

Leggi anche: 

• CIN Locazioni brevi e turistiche: come richiederlo sulla BDRS.
• CIN affitti brevi: quali sono le sanzioni per chi non provvede?..