Studio Caruso

Entro il 30 settembre occorre presentare il Modello 730/2025 anno di imposta 2024 per i dipendenti e i pensionati.

Tra le novità del modello vi è quella dalla indicazione, da quest'anno, del CIN codice identificativo nazionale per gli affitti brevi.

Ricordiamo che l’articolo 13-ter del decreto-legge 18 ottobre 2023, n. 145 ha previsto che il locatore ovvero il soggetto titolare della struttura turistico-ricettiva debba richiedere il Codice Identificativo Nazionale (CIN) qualora l’unità immobiliare ad uso abitativo sia destinata a contratti di locazione per finalità turistiche, nonché alle locazioni brevi ai sensi dell'articolo 4 del decreto-legge 24 aprile 2017, n. 50, e alle strutture turistico-ricettive alberghiere ed extralberghiere definite ai sensi delle vigenti normative regionali e delle province autonome di Trento e di Bolzano.

Vediamo le istruzioni per l'indicazione del CIN nel 730/2025 e quanto previsto dalle specifiche tecniche pubblicate il 12 marzo dalle Entrate.

Dichiarazione 730/2025: la novità del CIN affitti brevi

Per i contratti di locazione per finalità turistiche e per i contratti di locazione breve, il locatore o il soggetto titolare della struttura turistico-ricettiva deve indicare, nella sezione III del quadro B, il Codice Identificativo Nazionale (CIN) assegnato dal Ministero del Turismo.

In particolare, nella sezione III del quadro B, il CIN va indicato nel rigo B12 come segue:

• Colonna 1 (N. di rigo): riportare il numero del rigo della sezione I nel quale sono stati indicati i dati dell’immobile locato. Nel caso di contemporanea locazione di più porzioni dello stesso immobile, al quale è attribuita un’unica rendita catastale, riportare in questa colonna il primo rigo utilizzato della sezione I.
• Colonna 2 (Mod. n.): indicare il numero del modello nel quale sono stati riportati i dati dell’immobile locato, solo se sono stati compilati più modelli.
• Colonne 3 (Codice CIN): riportare il Codice Identificativo Nazionale assegnato dal Ministero del Turismo

In data 12 marzo le Entrate hanno pubblicato il Provvedimento n 120707 con le specifiche tecniche per l'invio della Dichiarazione 730/2025.

A proposito di CIN le istruzioni ADE evidenziano che in caso di errori nella compilazione del rigo contenente il Cin delle locazioni brevi la dichiarazione 730 può essere scartata senza possibilità di conferma.

Nell’allegato C sono riepilogate le istruzioni per lo svolgimento degli adempimenti per l’assistenza fiscale da parte dei sostituti d’imposta, dei Caf e dei professionisti abilitati.

Tali soggetti, quest'anno dovranno prestare particolare attenzione alla compilazione del Rigo B12, nel quale va riportato il codice Cin assegnato per le locazioni turistiche e le altre locazioni brevi.

Nelle specifiche tecniche viene precisato che, il campo CIN se presente, deve essere lungo 18 caratteri ed è obbligatorio compilare anche le Colonne 1 e 2 per abbinare il codice al relativo immobile.

Il CIN può essere indicato solo se per il rigo del fabbricato a cui esso si riferisce è compilata anche la casella Codice Canone.

I controlli previsti dalle specifiche tecniche vanno svolti con grande attenzione, perché un errore (anche solo l’indicazione di un numero di cifre del Cin inferiore a 18) determina, in caso di non conformità, lo scarto della dichiarazione senza possibilità di conferma.

Si rimanda alle specifiche tecniche in oggetto per ulteriori approfondimenti, scarica qui..

Dal 2 gennaio 2025, chi non ha provveduto a richiedere il CIN dovrebbe essere soggetto a sanzioni. 

Il condizionale è d'obbligo in quanto vista la proroga, concessa per le richieste del codice identificativo, con la quale si indicava il 1° gennaio come data ultima per adempiere, non è risultato chiaro come di conseguenza si debba applicare la norma sulle relative sanzioni per chi non ha provveduto.

Facciamo un riepilogo dei passaggi susseguitisi, dal 3 di settembre scorso, quando è scattato il termine normativo per le richieste del CIN.

CIN affitti brevi: richieste entro il 1° gennaio

Veniva pubblicato in GU del 3 settembre l’avviso del Ministero del Turismo che, ai sensi dell'art 13 ter comma 15 del DL 145/2023, iniziava a decorrere il termine di due mesi per l’entrata in vigore delle norme sul CIN.
Il DL 145/2023 ha introdotto l’obbligo del CIN e le relative sanzioni.

Il decreto ha previsto che il Ministero del Turismo abbia  il compito assegnare mediante procedura automatizzata e su istanza del locatore o titolare della struttura ricettiva, il CIN a:

• unità immobiliari a uso abitativo destinate a contratti di locazione per finalità turistiche e a contratti di locazione breve,
• strutture turistico-ricettive alberghiere ed extralberghiere.

L'avviso era molto atteso in quanto dalla pubblicazione in GU dello stesso, dal 3 settembre, decorrono i 60 giorni entro cui mettersi in regole con il CIN richiedendolo sulla piattaforma preposta BDRS, progressivamente attivata in tutta Italia durante il periodo estivo.

Per ottenere il CIN dal Ministero del Turismo, il locatore o il soggetto titolare della struttura turistico-ricettiva deve presentare, sul portale BDSR apposita istanza con anche:

• i dati catastali dell’unità immobiliare o della struttura;
• nel caso di locazioni svolte in forma imprenditoriale, la sussistenza dei requisiti di sicurezza degli impianti.

Chi non provvede sarà soggetto alla sanzione pecuniaria da 800 a 8.000 euro in relazione alle dimensioni della struttura o dell’immobile, decorsi 60 giorni 2 novembre.

Successivamente il Ministero del Turismo ha disposto una proroga di questo termine facendolo slittare al 1° gennaio 2025 ma non chiarendo esplicitamente i termini del decorso delle sanzioni.

CIN affitti brevi: sanzioni dal 2 gennaio per inadempienti

La mancata esposizione e indicazione del CIN è punita con:

• la sanzione pecuniaria da 500 a 5.000 euro in relazione alle dimensioni della struttura o dell’immobile, per ciascuna struttura o unità immobiliare per cui è accertata la violazione;
• la sanzione della rimozione dell’annuncio irregolare pubblicato.

Anche in tal caso, le sanzioni scatteranno solo dopo i 60 giorni previsti dalla normativa per mettersi in regola.

Leggi anche CIN affitti brevi: quali sono le sanzioni per chi non provvede?

Ricordiamo che per ottenere il Cin è necessario essere già in possesso del codice previsto dalle leggi regionali in materia, con procedure autorizzative e requisiti diversi da regione a regione.

Gli adempimenti per la locazione breve e turistica previsti dalle normative regionali restano infatti in vigore e a queste si aggiungono quelle nazionali.

Il debutto della Banca dati delle strutture ricettive voluta dal ministero del Turismo, entrata in funzione lo scorso 3 settembre su tutto il territorio nazionale prevede l’iscrizione obbligatoria entro il 2 novembre (termine slittato al 1° gennaio 2025) per ottenere il Cin e continuare a operare, come disposto dal Dl 145/2023, ma può essere presentata solo da coloro che già hanno ottenuto il codice identificativo regionale o provinciale, in base alle regole stabilite sul territorio di appartenenza. 

Leggi qui per sapere come richiedere il CIN: CIN affitti brevi e turistici: tutte le regole per provvedere.

Con avviso del 6 dicembre il Ministero del Turismo informa del fatto che sono attive nuove funzionalità per la piattaforma BDSR per la richiesta del CIN affitti brevi, da effettuarsi entro il 1° gennaio 2025 (leggi anche CIN Affitti brevi: da richiedere entro il 1° gennaio).

Vediamo cosa accade se sul portale non risulta la propria struttura.

CIN: cosa fare se non trovi la tua struttura sul BDRS

Da martedì 10 dicembre saranno attive nuove funzionalità della Banca Dati Strutture Ricettive (BDSR), il portale online tramite il quale il Ministero del turismo assegna il CIN alle strutture ricettive e alle unità immobiliari concesse in locazione breve o per finalità turistiche.

Gli utenti che hanno aperto la segnalazione di “struttura mancante” saranno contattati dal supporto tecnico e invitati, qualora siano trascorsi 30 giorni dalla segnalazione, a collegarsi alla piattaforma per procedere autonomamente con l’ottenimento del CIN.

Basterà accedere nuovamente alla piattaforma, individuare la segnalazione di proprio interesse e concludere la procedura con pochi click, ottenendo il CIN.

Il Turismo aggiunge anche che più di due terzi delle strutture e delle locazioni presenti in BDSR sono già in possesso del CIN: oltre 370.000 sono i codici identificativi rilasciati e che dovranno essere esposti all’esterno degli stabili e indicati negli annunci. 

Prosegue inoltre il lavoro con le Regioni e le Province autonome, per garantire, tramite le attività di verifica e la sinergia informativa tra dati presenti a livello territoriale e nazionale, una sempre maggiore trasparenza e legalità nel settore dell’ospitalità.

Entro il prossimo 1° gennaio occorre richiedere il CIN affitti brevi e turistici per non incorrere in eventuali sanzioni.

Il Ministero ha aggiornato le relative FAQ in data 22 novembre chiarendo ulteriormente degli aspetti di questo adempimento.

Ricordiamo che la data del 2025 è stata disposta con proroga da parte del Turismo che ha chiarito anche dal 2 gennaio iniziano a decorrere le sanzioni per:

• mancato ottenimento del CIN
• mancata esposizione e/o pubblicazione del CIN.

Per richiedere il CIN tramite la Banca Dati nazionale delle Strutture Ricettive (BDSR), ricordiamo che  è necessario accedere alla piattaforma bdsr.ministeroturismo.gov.it con SPID o CIE, poi occorre controllare i dati relativi alla struttura o locazione di propria pertinenza, e infine procedere con l’istanza.

Vediamo le motivazioni della proroga del termine

CIN Affitti brevi: da richiedere entro il 1° gennaio 2025

Il Turismo, con riferimento alla procedura per la richiesta e l’attribuzione del codice identificativo nazionale (CIN) di cui all’art. 13-ter del decreto-legge del 18 ottobre 2023, n. 145, convertito, con modificazioni, dalla legge 15 dicembre 2023, n. 191:

• in considerazione della precipua finalità della Banca Dati delle Strutture Ricettive (BDSR), volta in particolare ad assicurare la tutela della concorrenza e della trasparenza del mercato, la sicurezza del territorio e il contrasto a forme irregolari di ospitalità 
• e visto l’obiettivo di garantire sia il buon funzionamento dell’innovativo sistema di interoperabilità tra banche dati, sia l’affidabilità e la sicurezza dei portali telematici sui quali vengono pubblicati gli annunci, 

evidenzia che è emersa l’opportunità di uniformare il termine entro cui i soggetti interessati hanno l’obbligo di munirsi del CIN che deve, pertanto, intendersi fissato nella data del 1 gennaio 2025, pena l’applicazione delle sanzioni previste dalla citata norma.
L’individuazione di un termine unico è finalizzata altresì a garantire uniformità di trattamento nei confronti degli utenti finali della BDSR, ovverosia i titolari di strutture ricettive e di unità immobiliari ad uso abitativo offerti in locazione tenuti all’acquisizione del CIN.
L’uniformità del termine consente, inoltre, di agevolare le attività proprie dei gestori dei portali telematici, anche nell’ottica di un coordinamento, sin da ora, con le previsioni del recente Regolamento (UE) 2024/1028 del Parlamento europeo e del Consiglio dell’11 aprile 2024 relativo alla raccolta e alla condivisione dei dati riguardanti i servizi di locazione di alloggi a breve termine, a norma del quale “i locatori, quando offrono i propri servizi di locazione di alloggi a breve termine tramite una piattaforma online di locazione a breve termine, sono tenuti a dichiarare alla piattaforma online di locazione a breve termine se l’unità offerta è soggetta a una procedura di registrazione e, in caso affermativo, a fornire il numero di registrazione” (Capo II, art. 4 del Regolamento). 

Le piattaforme online di locazione a breve termine, difatti, costituiscono il canale principale per offrire servizi di locazione di alloggi a breve termine.
In definitiva, il termine per il conseguimento del CIN deve intendersi fissato al 1 gennaio 2025, in modo da soddisfare le suesposte esigenze e garantire, peraltro, piena uniformità di applicazione della disciplina su tutto il territorio nazionale.

CIN affitti brevi: cosa fare se non si trova la propria struttura con codice fiscale

Con una FAQ il Turismo evidenzia anche che se una volta effettuato l’accesso non si trova la propria struttura tra quelle associate al codice fiscale, occorre assicurarsi di avere già ottemperato agli obblighi di registrazione eventualmente previsti dalle amministrazioni territoriali. 

Ad esempio, se nel territorio dove si esercita l’attività è previsto il codice identificativo regionale/provinciale per quella tipologia di struttura, occorre esserne in possesso prima di richiedere il CIN.
Se, pur essendo in regola con i suddetti adempimenti, non si trova la propria struttura in BDSR, si può inviare una segnalazione tramite apposito form presente in piattaforma cliccando sul bottone “Segnala Struttura mancante”. 

Inoltre viene chiarito che 

La segnalazione effettuata tramite piattaforma verrà reindirizzata alla Regione o Provincia autonoma competente, che effettua un’istruttoria, coinvolgendo anche l’utente ove necessario, al fine di verificare l’esistenza della struttura nella propria banca dati e la conformità dell’attività svolta alle rispettive normative regionali, delle Province autonome e locali.
Durante la fase di verifica è esclusa l’applicazione delle sanzioni di cui all’articolo 13-ter, comma 9, del decreto-legge 18 ottobre 2023, n. 145.

La verifica può dare esito:

• a) positivo: la BDSR rilascia all’utente il CIN richiesto (CIN con stato “verificato”), avvisandolo attraverso il canale comunicativo scelto dall’utente stesso al momento della richiesta;
• b) negativo: in tal caso è precluso il rilascio del CIN da parte della BDSR;
• c) nullo (nessun esito trasmesso nel termine indicato): in tal caso la BDSR rilascia all’utente il CIN richiesto (CIN con stato “non verificato”). Il CIN “non verificato” può fin da subito essere utilizzato ai fini della pubblicazione degli annunci e per l’esposizione all’esterno dello stabile. Il CIN “non verificato” resta valido fino a che la Regione o Provincia autonoma non avrà completato la verifica. Se la verifica avrà esito positivo, il CIN rimarrà lo stesso (e passerà allo stato di “verificato”). Se la verifica avrà esito negativo, perché è stata riscontrata una irregolarità, il CIN sarà revocato. 

Entro il 1° gennaio 2025 occorre richiedere il CIN affitti brevi e turistici in modo da garantire piena uniformità di applicazione della disciplina su tutto il territorio nazionale. 

Quindi, specifica il Ministero del Turismo, si intende che dal 2 gennaio 2025 è suscettibile di sanzione chi non provvede per mancato ottenimento e/o esposizione e/o pubblicazione del CIN.

A chi rivolgersi per assistenza.

CIN affitti brevi: numeri utili per assistenza

Il Ministero ha specificato che, per informazioni di carattere generale sul CIN – Codice Identificativo Nazionale per le strutture turistico-ricettive e gli immobili in locazione breve o turistica è possibile utilizzare i seguenti contatti, attivi dal lunedì al venerdì, dalle ore 9.00 alle ore 18:00:

• Contact Center del Ministero del turismoTel. 06.164169910
  • E-mail:
  • info.bdsr@ministeroturismo.gov.it
  • urp@ministeroturismo.gov.it

Sono, inoltre, disponibili le FAQ aggiornate al 22 novembre.

Per assistenza nella procedura telematica di richiesta del CIN è necessario procedere direttamente tramite i canali di assistenza previsti dalla piattaforma BDSR.

Ricordiamo che per richiedere il CIN tramite la Banca Dati nazionale delle Strutture Ricettive (BDSR), occorre accedere alla piattaforma bdsr.ministeroturismo.gov.it con SPID o CIE. 

Una volta controllati i dati relativi alla struttura o locazione di tua pertinenza, si può procedere con l’istanza.   

Il 3 settembre il ministero del turismo ha pubblicato in GU l'avviso di piena operatività del BDRS il portale dove richiedere il CIN per le locazioni brevi e turistiche.

In particolare, il Ministero specifica che le disposizioni di cui all’articolo 13-ter, decreto-legge 18 ottobre 2023, n. 145 si applicano a decorrere dal 2 novembre 2024, sessantesimo giorno successivo alla pubblicazione dell’Avviso.

Per i numeri utili e assistenza leggi: CIN affitti brevi: numeri utili per assistenza

ATTENZIONE in data 22 ottobre arriva la proroga al 1° gennaio 2025 leggi qui per approfondire.

CIN affitti brevi: il decreto con le regole

Il Ministero del Turismo ha pubblicato il Decreto del 6 giugno con Disposizioni applicative per l’individuazione delle modalità di interoperabilità tra la banca dati nazionale delle strutture ricettive e degli immobili destinati a locazione breve o per finalità turistiche e le banche dati regionali e delle Province autonome delle strutture ricettive e degli immobili destinati a locazione breve o per finalità turistiche. 

Viene precisato che la BDSR stabilisce parametri omogenei e processi standardizzati a livello nazionale e rappresenta un pilastro fondamentale per la tutela del consumatore, della concorrenza e della trasparenza del mercato, facilitando la mappatura e il monitoraggio del panorama ricettivo nazionale.

CIN affitti brevi: richiesta sulla piattaforma BDSR

Attraverso la BDSR, con un processo semplificato, è possibile richiedere il Codice identificativo nazionale (CIN), da utilizzare per:

• la pubblicazione degli annunci,
• e l’esposizione all’esterno delle strutture ricettive e degli immobili in locazione breve o turistica.

Una volta effettuato l’accesso alla piattaforma tramite identità digitale, i titolari delle strutture e i locatori di immobili possono visualizzare le strutture collegate al proprio codice fiscale, integrare gli eventuali dati mancanti e ottenere il CIN.

Il processo di entrata in esercizio della BDSR si articola in due fasi: 

1. una fase sperimentale per lo sviluppo del modello di interoperabilità (terminata il 1° settembre e si attende il relativo comunicato in GU),
2. e una fase a regime.

La sperimentazione della piattaforma, iniziata con la Puglia a partire dal 3 giugno 2024, è conclusa.

La fase di avvio sperimentale nelle Regioni interessate ha consentito ai cittadini di adeguarsi agli obblighi correlati al CIN previsti dall’apposita disciplina, riportata all’art. 13-ter del decreto-legge n. 145/2023. 

Le disposizioni contenute nel decreto-legge, in ogni caso, saranno applicabili solo dopo 60 giorni dalla pubblicazione nella Gazzetta Ufficiale dell’Avviso attestante l’entrata in funzione della BDSR su scala nazionale.

E' bene evidenziare che oltre al CIN nazione per affitti brevi vi è parallelamente una Banca dati europea che da poco è stata regolamenta con l'approvazione di un provvedimento UE. In proposto leggi: Banca dati UE affitti brevi: come si coordina col CIN

CIN affitti brevi e turistici: che cos'è

La legge n 191 di conversione del DL n 145/2023 pubblicata in GU n 293/2023 collegato alla legge di bilancio 2024, ha previsto novità sul codice CIN per affitti brevi e locazioni turistiche.

Nel dettaglio si vuole introdurre un codice identificativo nazionale, CIN, per:

• locazioni turistiche,
• locazioni brevi,
• attività turistico ricettive.

Il Codice identificativo nazionale (CIN) dovrà essere assegnato, tramite apposita procedura automatizzata, dal ministero del Turismo, alle unità immobiliari ad uso abitativo oggetto di locazione per finalità turistiche, a quelle destinate alle locazioni brevi, oltre che alle strutture turistico-ricettive alberghiere ed extralberghiere.

Al ministero è affidata anche la gestione della relativa banca dati nazionale.

La nuova norma ha l’obiettivo di assicurare la tutela della concorrenza e della trasparenza del mercato, il coordinamento informativo, statistico e informatico dei dati dell’amministrazione statale, regionale e locale, oltre che la sicurezza del territorio ed il contrasto a forme irregolari di ospitalità.

Si prevede che, chiunque eserciti, direttamente o tramite intermediario, in forma imprenditoriale, l’attività di locazione per finalità turistiche o di locazioni brevi, è soggetto all’obbligo di segnalazione certificata di inizio attività (SCIA), presso lo sportello unico per le attività produttive del comune nel cui territorio è svolta l’attività.

Viene precisato che l’attività si presume svolta in forma imprenditoriale anche da chi destina alla locazione breve più di quattro immobili per ciascun periodo d’imposta.
Attenzione al fatto che, è prevista l’automatica ri-codificazione come CIN dei codici identificativi specifici già assegnati da regioni, province autonome e comuni, qualora abbiano già attivato delle procedure di attribuzione per le stesse unità immobiliari e strutture soggette al CIN.

Affitti brevi e turistici: istanza del locatore per il CIN

Ai fini dell'attribuzione del CIN, il locatore o il titolare della struttura turistico-ricettiva presenta, in via telematica, un’istanza, corredata da una dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà attestante i dati catastali dell’unità immobiliare o della struttura.
 La dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà attesta anche la sussistenza della dotazione di dispositivi per la rilevazione di gas combustibili e di monossido di carbonio funzionanti, nonché di estintori portatili a norma di legge, e quando si gestiscono le unità immobiliari nelle forme imprenditoriali come sopra definite, anche dei requisiti di sicurezza degli impianti prescritti dalla normativa statale e regionale vigente.

I termini per la presentazione dell’istanza sono differenziati in relazione ad eventuali procedimenti in corso da parte dell’ente territoriale.
 Si prevedono inoltre degli obblighi quali:

• l’esposizione del CIN all’esterno dello stabile, assicurando il rispetto di eventuali vincoli urbanistici e paesaggistici,
• la sua indicazione in ogni annuncio ovunque pubblicato e comunicato. 

L’obbligatoria indicazione negli annunci è prevista anche per i soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare e per quelli che gestiscono portali telematici.

CIN Affitti brevi: sanzioni per chi non lo possiede o non lo espone

La novità normativa riguarda, in relazione ai nuovi obblighi su indicati un regime sanzionatorio ad hoc, che non si applica qualora un fatto ivi previsto sia sanzionato dalla normativa regionale. 

Il comune nel cui territorio è ubicata la struttura turistico-ricettiva o l’unità immobiliare locata, attraverso gli organi di polizia locale, provvede alle funzioni di controllo, verifica e all’applicazione delle sanzioni amministrative.
In particolare, il titolare di una struttura turistico-ricettiva priva di CIN, nonché chiunque propone o concede in locazione, per finalità turistiche o per locazioni brevi, unità immobiliari o porzioni di esse prive di CIN, è punito con la sanzione pecuniaria da 800 a 8.000 euro, in relazione alle dimensioni della struttura o dell’immobile. 

La mancata esposizione del CIN all’esterno dello stabile è punita con la sanzione pecuniaria da 500 a 5.000 euro, in relazione alle dimensioni della struttura o dell’immobile, per ciascuna struttura o unità immobiliare per la quale è stata accertata la violazione. 

Identica sanzione pecuniaria, accompagnata dall’immediata rimozione dell’annuncio irregolare pubblicato, è prevista in caso di mancata indicazione del CIN negli annunci.

Quando l’attività è esercitata in forma imprenditoriale, è sanzionata sia l’assenza dei requisiti di sicurezza prescritti dalla normativa statale e regionale vigente, che la mancata presentazione della SCIA.

Quest’ultima è punita con la sanzione pecuniaria da 2.000 a 10.000 euro, in relazione alle dimensioni della struttura o dell’immobile.
 In ogni caso, la mancanza dei dispositivi per la rilevazione di gas nonché di estintori è punita con la sanzione pecuniaria da 600 a 6.000 euro per ciascuna violazione accertata.

Inotlre, con il fine di contrastare l’evasione nel settore, all’Agenzia delle entrate e alla Guardia di finanza il compito di effettuare, con le modalità definite d’intesa, specifiche analisi del rischio orientate prioritariamente all’individuazione di soggetti da sottoporre a controllo che concedono in locazione unità immobiliari ad uso abitativo prive del CIN.
Infine si prevede che per le esigenze di contrasto dell’evasione fiscale e contributiva, le informazioni contenute nella banca dati sono rese disponibili all’amministrazione finanziaria e agli enti creditori per le finalità istituzionali.

Leggi anche: 

• CIN Locazioni brevi e turistiche: come richiederlo sulla BDRS.
• CIN affitti brevi: quali sono le sanzioni per chi non provvede?..

In tema di redditi da locazione, il locatore può optare per la cedolare secca anche nell'ipotesi in cui il conduttore concluda il contratto di locazione ad uso abitativo nell'esercizio della sua attività professionale, visto che l'esclusione di cui all' art 3, comma 6, del Dlgs n 23/2011 si riferisce esclusivamente alle locazioni di unità immobiliari ad uso abitativo effettuate dal locatore nell'esercizio di una attività d'impresa o di arti e professioni.

Questo è il principio enunciato dalla Cassazione n 12395/2024, vediamo il caso di specie.

Spetta la cedolare se l’immobile è adibito ad abitazione dell’amministratore di SAS

Una Commissione tributaria regionale riformava la prima decisione, resa sui ricorsi riuniti del contribuente, che aveva ritenuto illegittimi gli avvisi di liquidazione, con irrogazione di sanzioni, notificati dall'Agenzia delle Entrate per omesso integrale versamento dell'imposta di registro, relativamente alle annualità 2012 e 2013, in ordine al contratto di locazione, stipulato nel 2010 con una Sas, avente ad oggetto un immobile ad uso abitativo, sito in Milano, destinato al legale rappresentante della società (parte conduttrice del contratto di locazione).

La Commissione tributaria regionale, in particolare, ha ritenuto che il comma 6 dell'art. 3, D.Lgs. n. 23 del 2011 esclude l'applicazione del regime sostitutivo di tassazione (c.d. "cedolare secca") previsto dal comma 1, a favore del locatore persona fisica che non esercita attività imprenditoriale, "alle locazioni di unità immobiliari ad uso abitativo effettuate nell'esercizio di una attività d'impresa, o arti e professioni", perché in tale esclusione rientra anche l'ipotesi in cui sia il conduttore ad esercitare attività d'impresa o arti o professioni.

Il contribuente nel ricorso in Cassazione ha prospettato, in relazione all'art. 360, comma primo, n. 3, cod.proc.civ., la violazione e falsa applicazione dell'art. 3, comma 6, del D.Lgs. n. 23 del 2011, per avere la CTR erroneamente equiparato, ai fini qui considerati, i conduttori ai locatori, atteso che soltanto questi ultimi, per poter usufruire del regime della cedolare secca, non devono agire nell'esercizio di un'impresa, arte o professione. 

Deduce, altresì, che la formulazione del testo normativo non offre alcun argomento a supporto della restrittiva interpretazione fornita dall'Amministrazione finanziaria nella Circolare del 1/6/2011 n. 26/E, essendo tale limite soggettivo, al regime opzionale della "cedolare secca" sugli affitti, riferibile unicamente ai locatori.

La Cassazione, con la sentenza di cui si tratta, ha ritenuto fondato il ricorso.

Il proprietario o il titolare di un diritto reale di godimento di unità immobiliari abitative, e relative pertinenze, locate ad uso abitativo, che abbia optato per il regime della "cedolare secca", assolve il proprio obbligo tributario mediante versamento, in acconto e a saldo, della "cedolare secca", secondo le modalità definite con il Provvedimento del Direttore dell'Agenzia delle entrate del 7 aprile 2011, emesso in forza di quanto previsto dall'art. 3, comma 4, del decreto legislativo citato.

La base imponibile è determinata sulla scorta del canone di locazione annuo stabilito dalle parti ed in ragione di una aliquota del 21%.

Il locatore, che opta per tale regime tributario agevolato, non può chiedere l'aggiornamento del canone.

 Ai sensi dell'art. 3, sesto comma, del D.Lgs. n. 23 del 2011 le disposizioni di cui ai commi 1, 2, 4 e 5 del presente articolo, che prevedono il descritto regime della cedolare secca, non si applicano alle locazioni di unità immobiliari ad uso abitativo effettuate nell'esercizio di una attività d'impresa o di arti e professioni.

Stante la necessità di coordinare la disposizione in esame con quelle richiamate, di cui ai precedenti commi, che attribuiscono esclusivamente al locatore la possibilità di optare per il regime tributario della cedolare secca, senza che il conduttore possa in alcun modo incidere su tale scelta, l'esclusione logicamente deve essere riferita, esclusivamente, alle locazioni di unità immobiliari effettuate dal locatore nell'esercizio della sua attività di impresa o della sua arte/professione, restando, invece, irrilevante la qualità del conduttore e la riconducibilità della locazione, laddove ad uso abitativo, alla attività professionale del conduttore (ad esempio, come avvenuto nel caso di specie, per esigenze di alloggio dei suoi dipendenti).

La circostanza che il regime tributario in esame avvantaggia anche il conduttore (in considerazione dell'esclusione dell'imposta di registro e dell'aggiornamento del canone) non può certo giustificare un'interpretazione dell'art. 3, comma 6, del D.Lgs. n. 23 del 2011, da cui derivi una riduzione dell'ambito applicativo della cedolare secca in danno del locatore, a cui è riservata la relativa scelta e che è il beneficiario principale di tale regime.

La Cassazione specifica anche l'Amministrazione finanziaria non ha poteri discrezionali nella determinazione delle imposte: di fronte alle norme tributarie, essa ed il contribuente si trovano su un piano di parità, per cui la cosiddetta interpretazione ministeriale, sia essa contenuta in circolari o risoluzioni, non costituisce mai fonte di diritto Conseguentemente, la Circolare del 1/6/2011 n. 26/E, in quanto non manifesta attività normativa, essendo atto interno della stessa Amministrazione, è destinata ad esercitare una funzione direttiva nei confronti degli uffici dipendenti ed è, altresì, inidonea ad incidere sugli elementi costitutivi del rapporto tributario.

In conclusione, il ricorso merita accoglimento in virtù del seguente principio di diritto: in tema di redditi da locazione, il locatore può optare per la cedolare secca anche nell'ipotesi in cui il conduttore concluda il contratto di locazione ad uso abitativo nell'esercizio della sua attività professionale, atteso che l'esclusione di cui all'art. 3, sesto comma, D.Lgs. n. 23 del 2011 si riferisce esclusivamente alle locazioni di unità immobiliari ad uso abitativo effettuate dal locatore nell'esercizio di una attività d'impresa o di arti e professioni.

Dal 2 novembre, a seguito della entrata in funzione della BDRS per la richiesta del CIN e di quanto previsto dall'art 13 ter del DL n 145/2023 con la Disciplina delle locazioni per finalità turistiche, delle locazioni brevi, delle attività turistico-ricettive e del codice identificativo nazionale, scatta l'obbligo di SCIA per le locazioni turistiche imprenditoriali, i dettagli dalla norma di riferimento.

Locazioni Turistiche imprenditoria: obbligo di SCIA con sanzioni per chi non provvede

Nel dettaglio il comma 8 dell'art 13 ter in questione prevede che chiunque, direttamente o tramite intermediario, esercita l'attività di locazione per finalità turistiche o ai sensi dell'articolo 4 del decreto-legge 24 aprile 2017, n. 50, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 giugno 2017, n. 96, in forma imprenditoriale, anche ai sensi dell'articolo 1, comma 595, della legge 30 dicembre 2020, n. 178, è soggetto all'obbligo di segnalazione certificata di inizio attività (SCIA), di cui all'articolo 19 della legge 7 agosto 1990, n. 241, presso lo sportello unico per le attività produttive (SUAP) del comune nel cui territorio è svolta l'attività.

Nel caso in cui tale attività sia esercitata tramite società, la SCIA è presentata dal legale rappresentante.

L’obbligo di presentazione della SCIA per le locazioni turistiche imprenditoriali entrerà in vigore a partire dal prossimo 2 novembre.

Chi non dovesse provvedere sarà soggetto a sanzione.

Il comma 9 dello stesso articolo infatti, prevede ch Fermo restando quanto previsto dal comma 6 dell'articolo 19 della legge 7 agosto 1990, n. 241, l'esercizio dell'attività di locazione per finalità turistiche o ai sensi dell'articolo 4 del decreto-legge 24 aprile 2017, n. 50, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 giugno 2017, n. 96, in forma imprenditoriale, anche ai sensi dell'articolo 1, comma 595, della legge 30 dicembre 2020, n. 178, direttamente o tramite intermediario, in assenza della SCIA di cui al comma 8 del presente articolo è punito con la sanzione pecuniaria da euro 2.000 a euro 10.000, in relazione alle dimensioni della struttura o dell'immobile.

La disciplina fiscale per le “locazioni brevi” si applica ai contratti di locazione di immobili a uso abitativo, situati in Italia, di durata non superiore a 30 giorni e stipulati da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa.

Le regole sulla tassazione dei contratti di locazione breve si applicano anche ai contratti che prevedono la prestazione di servizi accessori, quali, per esempio, la fornitura di biancheria, la pulizia dei locali, la concessione dell’utilizzo delle utenze telefoniche o del wi-fi.

Attenzione al fatto che non sono "locazioni brevi" i contratti con i quali il locatore, oltre a mettere a disposizione l’immobile, fornisce altre prestazioni aggiuntive (per esempio, il servizio di colazione e la somministrazione di alimenti e bevande, la messa a disposizione di auto a noleggio, guide turistiche o interpreti).

In questi casi, infatti, sarebbero riconducibili a una prestazione qualificabile, sotto il profilo fiscale, come attività d’impresa, anche se svolta in maniera occasionale.

Quando nella stipula del contratto di locazione interviene un intermediario immobiliare, il decreto n. 50/2017 ha dettato nei suoi confronti precisi adempimenti, vediamoli.

Locazioni brevi 2024: regole per gli intermediari

I soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare hanno obblighi di natura informativa tutte le volte che intervengono nella stipula di un contratto di locazione breve.
Inoltre, se incassano o intercedono anche nella fase del pagamento dei canoni di locazione o dei corrispettivi, sono tenuti ad applicare una ritenuta quando versano al locatore la somma incassata.
In sintesi, gli intermediari devono:

• comunicare all’Agenzia delle Entrate i dati dei contratti di locazione breve stipulati per il loro tramite
• operare, in qualità di sostituti d’imposta, una ritenuta del 21%, da effettuarsi a titolo d’acconto sull’ammontare dei canoni e corrispettivi, ed effettuare il relativo versamento
• rilasciare la certificazione (ai sensi del Dpr 322/1998 – articolo 4).

Per evitare ulteriori adempimenti a carico degli “intermediari” che incassano o intervengono nel pagamento dei canoni relativi ai contratti in questione, la legge di bilancio 2024 ha previsto che la ritenuta sia mantenuta nella misura del 21% e operata sempre a titolo d’acconto, indipendentemente dal regime fiscale adottato dal beneficiario.

Pertanto, entro il termine per il versamento a saldo delle imposte sui redditi il contribuente è tenuto, per ciascun periodo d’imposta, a determinare l’imposta dovuta (ordinaria o sostitutiva) e a versare l’eventuale saldo, determinato previo scomputo delle ritenute d’acconto subite.

I dati dell’imposta dovuta, delle ritenute subite e dell’imposta a saldo sono indicati nella dichiarazione dei redditi.

La comunicazione dei dati e l’effettuazione della ritenuta sono a carico dell’intermediario al quale il locatore ha affidato l’incarico, anche quando lo stesso intermediario si avvale, a sua volta, di altri intermediari.
Facciamo un esempio: l’agente immobiliare che ha ricevuto dal proprietario dell’immobile l’incarico di locarlo è tenuto a comunicare i dati del contratto ed effettuare la ritenuta, anche se inserisce l’offerta di locazione su una piattaforma online.
Infatti, in questa situazione, la piattaforma rende la prestazione di mediazione all’agente e non al proprietario dell’immobile. 

Il ricorso alla piattaforma online è, in pratica, un modo di esercitare l’attività di intermediazione nei confronti del locatore.
Sarà cura dell’agente, in questo caso, informare il gestore della piattaforma della veste in cui opera, in modo da non fargli operare la ritenuta sul canone e comunicare i dati del contratto concluso

Le modalità con le quali gli intermediari devono assolvere gli adempimenti di comunicazione e conservazione dei dati, nonché di versamento, certificazione e dichiarazione delle ritenute operate sono state individuate dal provvedimento dell’Agenzia delle entrate del 12 luglio 2017 (come successivamente modificato e integrato).
Il provvedimento prevede, inoltre, che questi adempimenti siano effettuati in base alle informazioni e ai dati forniti dai locatori o beneficiari del pagamento, cioè dalle persone che mettono a disposizione l’immobile. 

Su di loro ricadono le responsabilità nel caso abbiano fornito indicazioni non veritiere.
Gli intermediari possono, tuttavia, tener conto anche di altre informazioni in loro possesso, rilevanti ai fini fiscali.
Per esempio, possono non effettuare gli adempimenti, ritenendo che la locazione sia riconducibile all’esercizio di una attività d’impresa, quando il locatore ha comunicato loro il numero di partita Iva per la compilazione della fattura relativa alla prestazione di intermediazione.

I soggetti che intervengono nella conclusione dei contratti di locazione breve devono trasmettere all’Agenzia delle Entrate:

• nome, cognome e codice fiscale del locatore
• durata del contratto
• indirizzo dell’immobile
• importo del corrispettivo lordo.

Non tutti gli intermediari che agevolano l’incontro tra domanda e offerta di abitazione sono tenuti alla trasmissione dei dati, ma solo quelli che, oltre a tale attività, danno un supporto professionale o tecnico informatico nella fase del perfezionamento dell’accordo.

Per esempio, l’intermediario deve comunicare i dati del contratto se il conduttore ha accettato la proposta di locazione tramite l’intermediario stesso o aderendo all’offerta di locazione tramite una piattaforma online. 

Al contrario, se il locatore si avvale dell’intermediario solo per proporre l’immobile in locazione ma il conduttore comunica direttamente al locatore l’accettazione della proposta, l’intermediario non è tenuto a  comunicare i dati del contratto. In questa situazione, infatti, ha solo contribuito a mettere in contatto le parti, rimanendo estraneo alla fase di conclusione dell’accordo.

La comunicazione dei dati va effettuata entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello di conclusione del contratto.

Viene pubblicato il Provvedimento n 8253 del 15 gennaio, con il modello e le istruzioni per la certificazione unica 2024.

In dettaglio, viene approvata la Certificazione Unica “CU 2024”, relativa all’anno 2023, unitamente alle istruzioni per la compilazione, nonché del frontespizio per la trasmissione telematica e del quadro CT con le relative istruzioni.
Sono inoltre individuate le modalità per la comunicazione dei dati contenuti nelle Certificazioni Uniche e approvazione delle relative specifiche tecniche per la trasmissione telematica.

La Certificazione Unica 2024, da inviare entro il 18 marzo, il 16 marzo termine ordinario quest'anno cade di sabato, attesta, tra gli altri, l’ammontare complessivo dei corrispettivi erogati per contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni (locazioni brevi).

Per le regole generali sulla CU 2024 leggi anche: Certificazione unica 2024: invio entro il 18 marzo.

Certificazione unica 2024: i redditi degli affitti brevi

Ricordiamo che, con l’articolo 4, del decreto legge 24 aprile 2017, n. 50, convertito con modificazioni dalla legge 21 giugno 2017,

n. 96 è stato introdotto un particolare regime fiscale per le locazioni brevi.

Per locazioni brevi si intendono i contratti di locazione di unità immobiliari ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni. 

Si prevede che i soggetti residenti nel territorio dello Stato che esercitano attività di intermediazione immobiliare, nonché quelli che gestiscono portali telematici, qualora incassino i canoni o i corrispettivi relativi ai contratti, ovvero qualora intervengano nel pagamento dei predetti canoni o corrispettivi, operano, in qualità di sostituti d’imposta, una ritenuta del 21 per cento sull’ammontare dei canoni e corrispettivi, all’atto del pagamento al beneficiario e provvedono al relativo versamento e al rilascio della relativa certificazione ai sensi dell’articolo 4 del DPR n. 322 del 1998.

In base a quanto previsto al comma 595 della legge n. 178 del 2020, il regime fiscale delle locazioni brevi è riconosciuto solo in caso di destinazione alla locazione breve di non più di quattro appartamenti per ciascun periodo d’imposta.

Negli altri casi, l’attività di locazione breve, da chiunque esercitata si presume svolta in forma imprenditoriale, ai sensi dell’art. 2082 del codice civile. 

Le disposizioni del predetto comma si applicano anche per i contratti stipulati tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, ovvero tramite soggetti che gestiscono portali telematici.

Certificazione unica 2024: come si compila il quadro degli affitti brevi

Vediamo come si compila il quadro della CU 2024 relativo alla certificazione dei redditi da locazione breve.

Le istruzioni al modello 2024 specificano che, nella ipotesi in cui l’esposizione dei dati viene effettuata in forma aggregata, nel punto 1 riportare il numero complessivo dei contratti stipulati relativi alla singola unità immobiliare.

Attenzione al fatto che, nella ipotesi di esposizione dei dati in forma analitica il punto 1 non deve essere compilato.

I punti 2 e 3 sono alternativi tra loro e vanno rispettivamente barrati se: 

• trattasi di un contratto che prevede la locazione dell’intera unità immobiliare.
• trattasi di un contratto che prevede la locazione parziale dell’unità immobiliare.

Nel punto 4 occorre riportare l’anno relativo al periodo di locazione che si sta indicando. 

Si specifica che:

• nel caso di un contratto di locazione per un periodo che ha ricompreso sia il 2022 che il 2023 e il pagamento è stato effettuato nel 2023 dovranno essere compilati due righi riportando in modo distinto l’importo di competenza del 2022 e l’importo di competenza del 2023;
• nel caso di contratto di locazione per un periodo che ha ricompreso sia il 2023 che il 2024 e il pagamento è stato effettuato anticipatamente nel 2023, anche in questo caso è necessario compilare due righi riportando in modo distinto l’importo di competenza del 2023 e l’importo di competenza del 2024.

Nel punto 5 indicare il numero dei giorni della durata del contratto di locazione ricompresa nel periodo di riferimento.

Nei punti da 6 a 13 vanno indicati i dati relativi all’indirizzo dell’immobile mentre nei punti da 14 a 18 è necessario indicare i dati catastali dell’immobile locato.

Nel punto 19 indicare l’importo del corrispettivo lordo e nel punto 20 l’importo della relativa ritenuta operata. 

Si precisa che:

• l’importo della ritenuta non può essere superiore al 21 per cento dell’importo del corrispettivo indicato al punto 19,
• nel punto 20 deve essere riportato l’importo delle ritenute versato con il codice tributo 1919. Tale precisazione è valida anche relativamente ai campi 120, 220, 320 e 420.

Nel punto 21 barrare la casella se il percipiente al quale viene rilasciata la certificazione 2024 non riveste la qualifica di proprietario dell’unità  immobiliare locata.

Il punto “N. contratti locazione” deve essere compilato esclusivamente nel caso in cui l’esposizione dei dati viene effettuata in forma aggregata. Qualora il corrispettivo percepito si riferisca ad un periodo di locazione che riguarda due periodi d’imposta

(2022 e 2023 ovvero 2023 e 2024) si dovranno compilare due distinti righi, riportando per ciascun rigo il numero di giorni relativo all’anno riportato nel punto 4.

Infine si sottolinea che per la compilazione della CU viene utilizzato il principio di cassa, pertanto a fronte di un reddito percepito scaturisce per il sostituto l’obbligo del versamento delle relative ritenute e del rilascio della certificazione unica.

I corrispettivi percepiti a fronte di locazioni brevi possono assumere la qualifica alternativamente di redditi fondiari e redditi diversi per i quali è previsto, ai fini della tassazione una imputazione rispettivamente per competenza e per cassa. 

Pertanto, nella compilazione della Certificazione Unica è necessario coordinare il principio di cassa seguito nella CU, con la natura dei predetti corrispettivi percepiti, tenuto conto della successiva tassazione in sede di dichiarazione dei redditi.

Nel caso in cui è barrato il punto 21 riportare nel punto 4 sempre il valore 2023. 

Sulle locazioni brevi si segnalano le novità previste dalla Legge di bilancio 2024:  Locazioni brevi: le novità 2024 per la cedolare secca.