Studio Caruso

Viene pubblicato nella GU n  197 del 24 agosto il Decreto n 125/2022 recante il regolamento relativo al modello standard della fideiussione relativa al trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento su un immobile da costruire.

In particolare, con  il regolamento è determinato,  ai sensi dell'articolo 3, comma 7-bis, del decreto legislativo 20 giugno 2005, n. 122, il modello standard della fideiussione di cui all'articolo 2 del medesimo decreto legislativo.

L'arti 2 suddetto recita quanto segue: All'atto della stipula di un contratto che abbia come finalità il trasferimento  non immediato della proprietà o di altro diritto reale di godimento su un immobile da costruire o di un atto avente le medesime finalità,  ovvero in un momento precedente, il costruttore è obbligato, a pena di nullità del contratto che può essere fatta valere   unicamente  dall'acquirente,  a   procurare  il  rilascio ed a consegnare  all'acquirente una  fideiussione,  anche  secondo quanto previsto   dall'art 1938 c.c. di   importo corrispondente   alle  somme  e   al  valore  di   ogni  altro eventuale corrispettivo che  il costruttore ha riscosso e, secondo i termini e le  modalità stabilite nel  contratto, deve ancora riscuotere dall'acquirente prima del trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento. Restano comunque esclusi le somme per le quali è pattuito che debbano essere erogate da un soggetto mutuante, nonché i contributi pubblici già assistiti da autonoma garanzia.

Il regolamento specifica che la fideiussione può essere rilasciata anche  congiuntamente  da più garanti.  In tal caso le singole garanzie possono essere prestate sia con atti separati per ciascun garante e per la relativa quota, sia con unico atto che indichi i garanti e le relative quote. La suddivisione per quote opera nei rapporti interni ai garanti medesimi, fermo restando il vincolo di solidarietà nei confronti dell'acquirente dell'immobile da costruire.
Inoltre, la fideiussione deve  prevedere  l'importo  massimo  complessivo garantito, corrispondente alle  somme  e  al  valore  di ogni altro corrispettivo che il costruttore ha riscosso e quelli che, secondo  i termini  e  le  modalità  stabilite nel  contratto, deve ancora riscuotere, senza franchigie.
La fideiussione è stipulata secondo il modello standard di cui all'allegato A), di cui fa parte integrante la scheda tecnica di  cui all'allegato B). 

Attenzione al fatto che le clausole previste dalla Sezione I del modello standard possono essere modificate solo in senso più favorevole  per il  beneficiario.  

Le  clausole  previste  dalla  Sezione  II  sono derogabili  su  accordo  delle  parti,  fermi  restando  i   principi stabiliti dalla legislazione vigente in  materia  di  fideiussione  e cessione del credito. 

• Decreto n 125 del 6 giugno 2022

L'istante ha acquistato un immobile, con atto registrato presso l'Ufficio Territoriale dell'Agenzia delle entrate. 

Nell'atto le parti hanno pattuito che il saldo del prezzo sarebbe avvenuto all'erogazione del mutuo. 

Dato che il mutuo è stato respinto, le parti si sono accordate per la risoluzione del contratto de quo, per il tramite del medesimo notaio che aveva formato l'atto, al fine di ricominciare l'iter concessivo previsto per la richiesta del mutuo

Le parti hanno stabilito che per la risoluzione del contratto, non sarà previsto alcun corrispettivo, né restituzione di quanto versato. Ciò posto, l'istante chiede quale sia il corretto trattamento tributario, ai fini della tassazione indiretta, applicabile all'atto di risoluzione della compravendita di immobile.

Le Entrate con Risoluzione n 3 del 18 gennaio 2022 forniscono chiarimenti sulla tassazione dell'atto di risoluzione di compravendita consensuale o "mutuo dissenso"

In particolare, l'articolo 1372 del codice civile nel disciplinare l'efficacia del contratto stabilisce che "Il contratto ha forza di legge tra le parti. Non può essere sciolto che per mutuo consenso o per cause ammesse dalla legge. Il contratto non produce effetto rispetto ai terzi che nei casi previsti dalla legge". 

Lo scioglimento consensuale del rapporto contrattuale, cd. "mutuo consenso", rientra nella più vasta categoria degli eventi risolutivi del contratto; esso è, infatti, espressione dell'autonomia negoziale dei privati, i quali sono liberi di regolare gli effetti prodotti da un precedente negozio e, quindi, di sciogliere il vincolo contrattuale (posto in essere nel loro interesse), anche indipendentemente da eventuali fatti o circostanze sopravvenute, impeditive o modificative dell'attuazione dell'originario regolamento di interessi. 

Con il "mutuo dissenso" le parti volontariamente concludono un nuovo contratto di natura solutoria e liberatoria, con contenuto uguale e contrario a quello del contratto originario

Con riferimento al trattamento tributario applicabile, ai fini della tassazione indiretta, si osserva che l'articolo 28 del d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, prevede che la " risoluzione del contratto è soggetta all'imposta in misura fissa se dipende da clausola o da condizione risolutiva espressa contenuta nel contratto stesso ovvero stipulata mediante atto pubblico o scrittura privata autenticata entro il secondo giorno non festivo successivo a quello in cui è stato concluso il contratto. Se è previsto un corrispettivo per la risoluzione, sul relativo ammontare si applica l'imposta proporzionale prevista dall'art. 6 o quella prevista dall'art. 9 della parte prima della tariffa. In ogni altro caso l'imposta è dovuta per le prestazioni derivanti dalla risoluzione, considerando comunque, ai fini della determinazione dell'imposta proporzionale, l'eventuale corrispettivo della risoluzione come maggiorazione delle prestazioni stesse". 

Ai fini fiscali, occorre quindi distinguere l'ipotesi di clausola risolutiva espressa, più o meno contestuale al contratto originario, dall'ipotesi in cui le parti, mediante autonoma espressione negoziale optino per la risoluzione del medesimo contratto originario. 

La risoluzione dell'originario contratto realizzata mediante apposito negozio prevede la tassazione in misura proporzionale, da applicare "alle prestazioni derivanti dalla risoluzione"; la medesima tassazione proporzionale si applicherà, inoltre, all'eventuale corrispettivo della risoluzione.

Le Entrate inoltre citano la sentenza n. 5745 del 9 marzo 2018, con cui la Suprema Corte, ribadendo il proprio orientamento, ha affermato che "il mutuo dissenso, che è un nuovo contratto, con contenuto eguale e contrario a quello originario, è soggetto ex art. 28, comma 2, d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, alla regola residuale applicabile a tutti gli alti risolutivi di negozi giuridici che non trovino la loro fonte in clausole o condizioni contenute nel negozio da risolvere (o in patto autonomo stipulato entro il secondo giorno successivo alla sua conclusione" (cfr. ex plurimis Cass. n. 4134/2015; n. 8132/2016). 

Dunque, la retrocessione della proprietà del bene oggetto del precedente atto di compravendita quale prestazione patrimoniale del contratto di mutuo consenso, rientra nell'ambito applicativo del comma 2 del citato articolo 28 e, pertanto, deve essere tassata autonomamente ai fini dell'imposta registro con applicazione dell'aliquota in misura proporzionale prevista per i trasferimenti immobiliari dall'articolo 1 della Tariffa, Parte Prima allegata al d.P.R. n. 131 del 1986.

• Risoluzione n 3 del 18 gennaio 2022