Studio Caruso

Il canone di locazione è il corrispettivo, versato dal locatario al locatore, per il godimento del bene preso in locazione, di solito un immobile.

Situazione non frequente è quella in cui il contratto di locazione viene risolto anticipatamente, rispetto alla sua naturale conclusione, per inadempimento del conduttore.

Nel momento in cui il contratto viene risolto, il bene locato torna nella disponibilità del locatore.

Se è pacifico che il locatario debba versare al locatore i canoni di locazione maturati fino al giorno in cui il bene locato torna nella disponibilità del proprietario, ugualmente pacifico non è il corretto trattamento di un eventuale maggior danno subito dal locatore.

Il punto sotto osservazione è appunto se, nella situazione in esame, un danno effettivamente c’è e, nell’eventualità, come questo possa essere quantizzato. 

Infatti, se da un lato, con la risoluzione anticipata del contratto, viene lesa la legittima aspettativa del locatore di ricevere i canoni di affitto fino al termine del contratto, è anche vero che, nel momento in cui il bene torna nella disponibilità di questi, il canone per la privatizzazione del diritto non sarebbe dovuto.

Infatti, l’interesse che si valuta di tutelare non è il diritto alla percezione dei canoni non maturati, che non c’è, ma il risarcimento del danno derivante dal recesso anticipato.

In questo contesto, si sono contrapposte due diverse linee di pensiero sul tema:

• secondo un primo orientamento, una volta anticipatamente risolto il contratto, nulla dovrebbe essere dovuto al locatore, in conseguenza del fatto che il mancato percepimento dei canoni di locazione non rappresenta un danno subito, ma un mancato guadagno (fa eccezione il caso in cui lo stato in cui l’immobile viene lasciato non permette un corretto godimento del bene, motivo per cui sarebbero dovuti i canoni di locazioni anche per il tempo necessario al ripristino dello stato originario del bene);
• secondo diversa linea di pensiero, invece, il locatore, in caso di recesso anticipato del contratto di locazione, avrebbe diritto a percepire i canoni di locazione fino al giorno del reperimento di un nuovo conduttore.

La linea interpretativa oggi prevalente si pone in posizione di compromesso tra le due posizioni, ammettendo la possibilità che il locatore subisca un danno e che, in conseguenza di ciò, abbia diritto ad un risarcimento; ma l’ammontare del risarcimento dovrebbe essere deciso dal giudice in base alle circostanze del caso concreto.

Questa maniera di approcciarsi alla questione tiene conto della differenza tra “danno evento”, che si concretizza nel mancato percepimento dei canoni di locazione in conseguenza del recesso, e “danno conseguenza”, rappresentato dalle conseguenze pregiudizievoli derivanti dall’evento (il recesso anticipato); e tiene anche conto del fatto che il danno risarcibile è quello derivante dal “danno conseguenza”.

Di ciò si è occupata in modo analitico l’ordinanza interlocutoria numero 31276 della Corte di Cassazione, pubblicata il 9 novembre 2023, la quale a riguardo precisa anche che “il conduttore è tenuto in base all’articolo 1591 a corrispondere, a titolo risarcitorio, il canone convenuto fino alla restituzione”, ma resta “il margine, come è noto salvaguardato dalla norma, del «maggior danno»”.

Quello che deve essere chiarito, spiegano i giudici di legittimità, è se nel maggior danno contemplato dall’articolo 1591 del Codice civile possa rientrare il “danno conseguenza” prima esposto, oppure no. 

Per fare ciò la Corte di Cassazione rimanda la questione alle Sezioni Unite che, decidendo, scioglieranno definitivamente i nodi di una questione dai notevoli risvolti pratici.

Entro il 30 giugno va inviata la dichiarazione per l'imposta di soggiorno 2022.

Ricordiamo che con avviso del 2 maggio il MEF informava del fatto che, il servizio è attivo dal giorno 8 maggio, ed è possibile procedere, attraverso l’apposito servizio presente nell’area riservata del sito web dell’Agenzia delle entrate alla:

• predisposizione,
• e all’invio telematico,

della dichiarazione relativa all’anno di imposta 2022. 

Il comunicato MEF specifica che, l’utente dopo aver effettuato l'accesso:

• trova il servizio all’interno della scheda “Servizi”, 
• nella categoria “dichiarazioni” (in alternativa può ricercarlo con parole chiavi, per esempio “imposta di soggiorno” nella casella di ricerca).

Inoltre, resta valida la possibilità di procedere alla trasmissione delle dichiarazioni attraverso i canali telematici (entratel/fisconline) che l’Agenzia delle entrate ha reso disponibili su richiesta del Dipartimento.

Il relativo modulo di controllo (versione 1.1.0), da integrare nel Desktop Telematico, è disponibile per il download.

Si precisa che il modello dichiarativo e le istruzioni di compilazione, pubblicate nella sezione “Fiscalità regionale e locale  – Dichiarazione telematica imposta di soggiorno”, sono rimaste invariate rispetto allo scorso anno.

Dichiarazione imposta di soggiorno 2022: il modello da inviare

In data 12 maggio 2022 è stato pubblicato in GU n 110 il Decreto MEF del 29 aprile 2022 relativo alla approvazione del nuovo modello e istruzioni di dichiarazione dell'imposta di soggiorno da presentare entro il 30 giugno dell'anno successivo a quello in cui si verifica il presupposto impositivo: CLICCA QUI PER MODELLO E ISTRUZIONI 

La dichiarazione relativa all'imposta di soggiorno deve essere presentata:

• dal soggetto gestore della struttura ricettiva,
• o, per conto di questo, da dichiarante diverso dal gestore,

secondo le istruzioni e le specifiche tecniche allegate al decreto.

Diversamente, per quanto attiene alle cd. locazioni brevi, vale a dire le locazioni di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni condotte al di fuori dell’attività di impresa, la dichiarazione dell’imposta di soggiorno, secondo quanto previsto all’art 4, co. 5-ter, del Dl 50/2017, deve essere presentata:

• dal soggetto che incassa il canone o il corrispettivo, 
• ovvero che interviene nel pagamento dei predetti canoni o corrispettivi.

Dichiarazione imposta di soggiorno: le FAQ del Ministero

Il MEF ha pubblicato una serie di FAQ in risposta ai dubbi dei contribuenti e tra i principali chiarimenti viene specificato che:

• è necessario presentare una dichiarazione per ciascuna annualità, in quanto la presentazione “cumulativa” non riguarda annualità diverse, bensì i dati che devono essere dichiarati nel singolo anno di riferimento,
• la dichiarazione “multipla” riguarda ipotesi nelle quali il dichiarante presenta la dichiarazione allo stesso Comune e nel caso in cui “non sia possibile rappresentare integralmente la propria posizione su un unico modello”,
  l’obbligo di presentazione della dichiarazione spetta all’intermediario per i pernottamenti da lui gestiti,
• nelle locazioni brevi gestite da un intermediario che incassi il contributo di soggiorno, l’obbligo di presentazione della dichiarazione spetta all’intermediario anche nel caso in cui il gestore riscuota solo in parte personalmente il tributo, in quanto “il soggetto che incassa il canone o il corrispettivo, ovvero che interviene nel pagamento dei predetti canoni o corrispettivi, è responsabile della presentazione della dichiarazione”.
• gli intermediari quali ad esempio le agenzie immobiliari, che hanno in gestione più immobili eventualmente ubicati in comuni diversi, dovranno presentare una dichiarazione in ciascun comune di riferimento.

Dichiarazione imposta di soggiorno: le sanzioni in caso di omissione

L'omessa o infedele presentazione della dichiarazione da parte del responsabile comporta l’applicazione della sanzione amministrativa pecuniaria del pagamento di una somma dal 100 al 200 per cento dell'importo dovuto.

Le dichiarazioni e i dati in essa contenuti, una volta acquisiti e trattati dal Ministero dell’Economia e delle Finanze saranno messi a disposizione dei Comuni che hanno istituito l’imposta di soggiorno e contributo di soggiorno per Roma Capitale per le proprie finalità istituzionali e di controllo. 

Ricordiamo infine che, con una Nota del 28 novembre 2022 l'IFEL Fondazione Anci aveva fornito un chiarimento in merito alla dichiarazione dell'imposta di soggiorno.

In particolare, veniva specificato che, la previsione del nuovo obbligo dichiarativo non assorbe la potestà, che rimane in capo ai Comuni (ai sensi dall’art. 52 del Dlgs 446/1997):

• di disciplinare le modalità di riversamento dell’imposta (e le comunicazioni trimestrali collegate), 
• così come, non sostituisce gli ulteriori adempimenti collegati alla responsabilità contabile dei gestori, che si sostanzia nell’obbligo di rendere il conto di gestione entro il 30 gennaio dell’anno successivo a quello di riferimento.

Leggi anche:

• Dichiarazione imposta di soggiorno: chiarimenti MEF

con gli ultimi chiarimenti del MEF.

• FAQ del MEF Dichiarazione Imposta di soggiorno del 19.09.2022