Studio Caruso

Con la Risposta a interpello n 108 del 25 maggio, l'Ade fornisce un interessante interpretazione della norma sulla agevolazione prima casa.

In sintesi si evidenzia che l’agevolazione prima casa spetta anche per l’acquisto di un fabbricato collabente censito in Catasto con la categoria F/2, se si tratta di immobile che mediante un intervento di recupero da svolgere dopo il suo acquisto, potrà essere destinato a abitazione e questa destinazione risulta realizzata entro tre anni dal rogito.

Prima casa anche per immobile fatiscente: l’ADE risponde

L’Istante ha sottoscritto nel 2024, un contratto preliminare di compravendita con il quale si è impegnato ad acquistare un fondo rustico, censito al catasto terreni, con annessa unità collabente ed area scoperta pertinenziale, censita al catasto fabbricati nella categoria catastale F/2, costituita da trulli con forno a legna, camini e cisterna.
L’Istante precisa che, nel contratto preliminare, le parti hanno stabilito che la stipula dell’atto definitivo di compravendita è fissata per il 30 giugno 2026.
Lo stesso dichiara di possedere i requisiti per fruire delle agevolazioni fiscali prima casa, ai sensi della nota II-bis posta in calce all’articolo 1 della Tariffa, Parte prima, allegata al Testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro, approvato con decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131, e chiede di sapere se può usufruire dellepredette agevolazioni fiscali prima casa in sede di stipula del contratto di compravendita avente ad oggetto l’unità immobiliare censita in categoria F/2, precisando che la pratica edilizia di ristrutturazione sarà avviata e completata entro tre anni dalla stipula del contratto definitivo e che l’immobile sarà destinato ad abitazione.
Le Entrate accordano l'incentivo, ma prima ricordano tutte le condizioni necessarie per l'agevolazione prima casa.

In particolare, le agevolazioni per l’acquisto della c.d. “prima casa” sono disciplinate dalla nota II-bis, posta in calce all’articolo 1 della Tariffa, Parte prima, allegata al TUR, che individua i requisiti di carattere oggettivo e soggettivo per la fruizione dei relativi benefici:

«ai fini dell’applicazione dell’aliquota del 2 per cento agli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di case di abitazione non di lusso e agli atti traslativi o costitutivi
della nuda proprietà, dell’usufrutto, dell’uso e dell’abitazione relativi alle stesse devono ricorrere le seguenti condizioni:
a) che l’immobile sia ubicato nel territorio del comune in cui l’acquirente ha o stabilisca entro 18 mesi dall’acquisto la propria residenza o, se diverso, in quello in cui l’acquirente svolge la propria attività (…). La dichiarazione di voler
stabilire la residenza nel comune ove è ubicato l’immobile acquistato deve essere resa, a pena di decadenza, dall’acquirente nell’atto di acquisto;
b) che nell’atto di acquisto l’acquirente dichiari di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato
l’immobile da acquistare;
c) che nell’atto di acquisto l’acquirente dichiari di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su
altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni (…)».
In ogni caso, l’acquisto deve riguardare unità immobiliari che, sulla base di criteri oggettivi, risultino astrattamente idonee al concreto soddisfacimento di esigenze abitative (cfr. risoluzione 1° agosto 2017, n. 107).
In particolare, si considerano “case di abitazione” i fabbricati censiti nel catasto dei fabbricati nella tipologia abitativa (categoria catastale A, con l’esclusione di A10, "Uffici e studi privati", e ad eccezione di A1, A8 e A9).
In merito al requisito della “destinazione abitativa”, con circolare 12 agosto 2005, n. 38, nel ribadire che deve trattarsi di un fabbricato “strutturalmente concepito per uso abitativo”, è stata riconosciuta la possibilità di applicare l’agevolazione in esame anche ai trasferimenti di fabbricati ancora in fase di costruzione all’atto dell’acquisto e ciò in linea con il consolidato orientamento della giurisprudenza di legittimità, secondo cui l’agevolazione c.d. “prima casa” compete ai fabbricati in corso di costruzione (categoria catastale F/3) destinati ad abitazione, ossia strutturalmente concepiti per uso abitativo.
Con riferimento agli immobili compresi nella categoria F/2 (unità collabenti), si tratta di fabbricati totalmente o parzialmente inagibili, caratterizzati da un notevole livello di degrado che ne determina l’incapacità di produrre ordinariamente un reddito proprio (cfr. art. 3, comma 2, del decreto ministeriale 2 gennaio 1998, n. 28).
Ciò posto, con riferimento alla fruizione dell’agevolazione “prima casa” in relazione all’acquisto di fabbricati collabenti, si fa presente che con la recente ordinanza della Corte di Cassazione del 16 febbraio 2025, n. 3913, muovendo dal precedente indirizzo relativo agli immobili in corso di costruzione, viene riconosciuto l’accesso alla richiamata agevolazione anche in caso di acquisto di un immobile collabente, di categoria catastale F/2.
In particolare, nella richiamata pronuncia viene sostenuto che “è certamente indubbio che caratteristica dei fabbricati collabenti è la loro inidoneità a soddisfare attuali esigenze abitative, in quanto immobili privi di un’attuale
utilizzabilità per il possessore, tanto che, come detto, gli stessi sono iscritti in catasto senza attribuzione di rendita (…); ciò nonostante, ritiene questa Corte che né l’assenza di attualità di destinazione ad abitazione né l’attribuzione della
categoria catastale F/2 rappresentano ostacoli alla possibilità di accesso alle agevolazioni prima casa;”.
Secondo la Corte, “Ciò che rileva, ai fini fiscali, è che l’immobile, sebbene in stato di abbandono e come tale non attualmente abitabile, sia suscettibile di essere destinato ad abitazione e risulti in tale destinazione completato nel termine
triennale di decadenza stabilito dall’art. 76 comma 2 D.P.R. n. 131/1986, per l’esercizio del potere di accertamento dell’Ufficio”.
Secondo i giudici di legittimità, pertanto, “La circostanza che il cespite presenti caratteristiche di degrado tali da esigere importanti opere edili di intervento ovvero la previa demolizione e successiva ricostruzione, se destinato a finalità abitativa, non può limitare l’accesso al beneficio fiscale, tanto più se tali benefici risultino accessibili per gli immobili ancora da ultimare; risultando rilevante solo che l’immobile sia strutturalmente destinato ad uso abitativo, non essendo richiesto che esso sia già idoneo al momento dell’acquisto (Cass. n. 3804/2003, Cass. n. 18300/2004)”.
Alla luce di tali motivazioni, l’affermazione del principio di diritto secondo cui “In materia di agevolazione prima casa (…), il beneficio può essere riconosciuto anche all’acquirente di immobile collabente, non ostandovi la classificazione del fabbricato in categoria catastale F/2, ed invece rilevando la suscettibilità dell’immobile acquistato ad essere destinato, con i dovuti interventi edilizi, all’uso abitativo”.
Tanto premesso si ritiene che l’Istante possa fruire della predetta agevolazione per l’acquisto dell’immobile collabente, censito in categoria catastale F/2, in presenza dei requisiti oggettivi e soggettivi richiesti dalla norma agevolativa e sempre che renda nell’atto le dichiarazioni previste dalla Nota II-bis.
Resta fermo che, in linea con quanto affermato dalla Corte di Cassazione, l’immobile deve risultare effettivamente destinato ad abitazione entro il termine triennale di decadenza utile per l’esercizio dell’attività accertativa.
Devono, quindi, ritenersi superate le indicazioni fornite con la risposta a interpello del 30 agosto 2019, n. 357.

• Risposta ADE n 108 del 25.05.2026