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Prima casa immobile sito in due comuni: chiarimenti sulla spettanza
Con la Risposta n 145/2026 le Entrate chiariscono il caso di un fabbricato catastalmente suddiviso in due particelle non riunibili in due comuni diversi e la spettanza della agevolazione prima casa.
Prima casa in successione: agevolazione anche se l’immobile ricade in due Comuni
L’agevolazione “prima casa” può essere applicata all’intero fabbricato ereditato anche quando l’abitazione è formalmente suddivisa in due particelle situate in Comuni catastali diversi. È necessario, però, che le porzioni siano prive di autonomia funzionale e reddituale e risultino unite di fatto ai fini fiscali.
Il chiarimento arriva dall’Agenzia delle Entrate con la risposta a interpello n. 145/2026, relativa a un unico fabbricato abitativo, con pertinenze, non accorpabile catastalmente perché insistente sul territorio di due differenti Comuni.
Agevolazione prima casa nelle successioni: cosa prevede la legge
L’articolo 69, comma 3, della legge n. 342/2000 prevede l’applicazione delle imposte ipotecaria e catastale in misura fissa per i trasferimenti di abitazioni derivanti da successione o donazione, quando ricorrono i requisiti previsti per l’acquisto della prima casa.
In presenza di più eredi, è sufficiente che tali requisiti siano posseduti da almeno uno dei beneficiari.
Le relative dichiarazioni devono essere rese dall’interessato nella dichiarazione di successione.
Il beneficio riguarda le abitazioni appartenenti a categorie catastali diverse da:
- A/1, abitazioni di tipo signorile;
- A/8, abitazioni in ville;
- A/9, castelli e palazzi di pregio storico o artistico.
L’agevolazione opera sulle imposte ipotecaria e catastale, mentre l’eventuale imposta di successione continua a essere applicata secondo le regole ordinarie.
Il caso dell’immobile situato in due Comuni catastali
La fattispecie esaminata dalle Entrate riguarda un fabbricato costituito da un’unica abitazione e da due garage pertinenziali, ma suddiviso in due particelle edilizie ricadenti in differenti Comuni catastali.
Proprio la diversa ubicazione impediva di procedere alla normale fusione catastale.
Le operazioni di accorpamento, infatti, possono essere effettuate soltanto per immobili appartenenti allo stesso Comune catastale.
Secondo l’Agenzia, questa impossibilità tecnica non esclude automaticamente il beneficio fiscale.
L’agevolazione può interessare l’intera abitazione quando le particelle, pur rimanendo formalmente distinte, costituiscono sotto il profilo sostanziale un unico immobile abitativo.
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Immobile su due comuni: prima casa anche per la pertinenza
La condizione decisiva è che le particelle siano unite di fatto ai fini fiscali e risultino prive di autonomia funzionale e reddituale.
L’unione di fatto consente di rappresentare negli archivi catastali la situazione reale dell’immobile nei casi in cui non sia possibile effettuare una fusione ordinaria.
A questo scopo devono essere presentate le dichiarazioni catastali di variazione previste per ciascuna porzione.
Negli atti catastali dovrà essere inserita un’annotazione che colleghi ogni particella all’altra porzione immobiliare, specificando che la rendita è attribuita alla singola porzione esclusivamente ai fini fiscali.
Lo stesso principio era già stato riconosciuto dall’Agenzia nella risposta n. 155/2023, riguardante immobili formalmente composti da particelle distinte ma utilizzati come un’unica unità e privi di indipendenza funzionale e reddituale.
Il trattamento agevolato può essere esteso anche alle pertinenze appartenenti alle categorie catastali:
- C/2, magazzini e locali di deposito;
- C/6, autorimesse e rimesse;
- C/7, tettoie chiuse o aperte.
Il beneficio è riconosciuto nel limite di una pertinenza per ciascuna categoria catastale.
Nel caso analizzato, essendo caduti in successione due garage classificati C/6, gli eredi possono chiedere l’agevolazione soltanto per uno dei due. L’altro garage resta assoggettato al trattamento fiscale ordinario.
Dichiarazione di successione con il Modello 4 cartaceo
Considerata la particolare configurazione dell’immobile, l’Agenzia consente agli eredi di presentare la dichiarazione di successione in forma cartacea mediante il Modello 4, entro dodici mesi dalla data di apertura della successione.
Questa modalità permette di indicare tutte le particelle comprese nell’attivo ereditario, anche se ubicate in Comuni differenti.
Nel Modello 4 gli eredi possono:
- inserire separatamente i due immobili;
- indicare per entrambi il tipo immobile “prima casa”;
- riportare la lettera “P” nel campo relativo all’agevolazione soltanto su uno di essi;
- compilare una distinta nota di trascrizione per ogni immobile, utilizzando i rispettivi dati catastali.
La possibilità di utilizzare il modello cartaceo rappresenta una soluzione riferita alla specifica situazione esaminata dall’interpello.
Attenzione al fatto che dopo la registrazione della dichiarazione di successione, gli eredi devono presentare la richiesta di voltura degli immobili entro 30 giorni presso i competenti uffici provinciali-Territorio dell’Agenzia delle Entrate.
In sintesi, il bonus prima casa è applicabile all’intero fabbricato situato in due Comuni quando:
- l’abitazione è sostanzialmente unitaria;
- le particelle non hanno autonomia funzionale e reddituale;
- è stata eseguita l’unione di fatto ai fini fiscali;
- l’immobile non rientra nelle categorie A/1, A/8 o A/9;
- almeno uno degli eredi possiede i requisiti prima casa.
Risposte a dubbi frequanti:
- È possibile ottenere il bonus prima casa per due particelle in Comuni diversi? Sì, quando le particelle costituiscono un’unica abitazione e risultano unite di fatto ai fini fiscali
- L’agevolazione vale per entrambi i garage C/6? No. È agevolabile una sola pertinenza per ciascuna categoria catastale
- Quale modello deve essere utilizzato? Nel caso particolare esaminato dall’Agenzia può essere utilizzato il Modello 4 cartaceo, da presentare entro dodici mesi dall’apertura della successione.
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Redditi PF 2026 precompilato: come scegliere e a cosa fare attenzione
L'Agenzia delle Entrate con una nuova guida del 6 luglio ha pubblicato tutte le regole per la scelta del Modello Redditi Persone Fisiche precompilato, utilizzabile da professionisti e contribuenti già a partire dal 20 maggio scorso e da inviare entro il giorno 2 novembre prossimo.
Attenzione al fatto che il modello “Redditi Persone fisiche”, è anche per i titolari di partita Iva che aderiscono al regime di vantaggio o forfetario.
Infatti, oltre alle informazioni sui familiari a carico, sugli oneri detraibili e deducibili, su alcune indennità e sui dati presenti nelle certificazioni di lavoro autonomo, sono messi a disposizione anche i dati reddituali desumibili dalle fatture elettroniche trasmesse tramite il Sistema di Interscambio (SDI) e dai corrispettivi giornalieri inviati nell’anno.
Per l’utilizzo di tali dati, nella precompilazione è stata adottata la presunzione che il pagamento sia stato effettuato alla data di emissione della fattura o del corrispettivo, non essendo presente tale informazione nelle fonti di input.
Non è necessario alcun software, l’applicativo web della dichiarazione precompilata permette di consultare e integrare la dichiarazione, inviarla ed effettuare i pagamenti.Redditi PF 2026 precompilato: chi lo presenta
Il Modello Modello Redditi PF deve essere presentato da chi non potendo utilizzare il modello 730 precompilato (né quello ordinario), si trova in una delle seguenti situazioni:
- nel 2025 ha percepito
- redditi derivanti da produzione di “agroenergie” che non si considerano produttive di reddito agrario,
- redditi d’impresa, anche in forma di partecipazione,
- redditi di lavoro autonomo per i quali è richiesta la partita Iva,
- redditi di lavoro autonomo a cui, ai fini delle imposte sui redditi, si applica l’articolo 50 del Tuir (soci delle cooperative artigiane),
- redditi “diversi” non compresi tra quelli indicati nel quadro D, righi D4 e D5,
- redditi provenienti da “trust”, in qualità di beneficiario,
- nel 2025 e/o nel 2026 non sono residenti in Italia,
- devono presentare anche una delle seguenti dichiarazioni: IVA, IRAP, Mod. 770 (sostituti d’imposta),
- utilizzano crediti d’imposta per redditi prodotti all’estero diversi da quelli di cui al rigo G4 del Modello 730,
- devono compilare il prospetto degli aiuti di Stato, ad eccezione degli agricoltori in regime di esonero che sono beneficiari unicamente di crediti d’imposta da utilizzare esclusivamente in compensazione nel Mod. F24,
- coloro che destinano a locazione breve più di quattro appartamenti.
Redditi PF 2026 precompilato: quando si invia, la preventiva autenticazione
Il modello Redditi Persone fisiche può essere inviato dal 27 maggio 2026 e fino al 2 novembre 2026 (poiché il 31 ottobre è un sabato e il 1° novembre è un giorno festivo).
Attenzione al fatto che per accedere all’applicativo web della dichiarazione precompilata, occorre prima autenticarsi all’area riservata del sito dell’Agenzia delle entrate, utilizzando:- SPID – “Sistema Pubblico dell’Identità Digitale” per accedere ai servizi della pubblica amministrazione,
- Carta d’identità elettronica 3.0 (CIE),
- Carta Nazionale dei Servizi (CNS),
- credenziali rilasciate dall’Agenzia delle entrate (Entratel/Fisconline), per i soggetti titolati ad averle.
Si rimanda alla guida per la compilazione dei vari quadri.
Redditi PF 2026: il quadro LM del precompilato
Anche nel modello Precompilato del Redditi PF 2026 il Quadro LM contiene il Regime di vantaggio e regime forfetario
Se il contribuente aderisce al regime di vantaggio (art. 27, commi 1 e 2, D.L. 6 luglio 2011, n. 98) o forfetario (art. 1, commi 54 – 89, della legge 23 dicembre 2014, n. 190) troverà già precompilati alcuni campi del quadro LM con le relative informazioni presenti nel foglio informativo allegato alla dichiarazione.
I dati proposti possono essere modificati e integrati dal contribuente prima dell’invio.
Attenzione al fatto che per la valorizzazione del quadro LM viene presa in considerazione la somma degli importi indicati nelle fatture elettroniche e/o nei corrispettivi telematici relativi all’anno d’imposta oggetto di precompilazione.
Per il professionista che ha l’obbligo di iscrizione alla Cassa professionale di previdenza, i contributi addebitati al committente in fattura sono esclusi dall’importo dei componenti positivi di reddito precompilati.
Diversamente, per il professionista che esercita un’attività per la quale non è prevista un’apposita Cassa professionale di previdenza e che, pertanto, è tenuto all’iscrizione alla Gestione Separata dell’INPS, i contributi addebitati al committente in fattura sono inclusi nell’importo dei componenti positivi di reddito precompilati.
Considerato che ai regimi di vantaggio e forfetario si applica il principio di cassa e che non è possibile desumere dalle fonti di input la data esatta del pagamento, nella precompilazione è adottata la presunzione, indicata con apposito messaggio nel foglio informativo, che il pagamento sia stato effettuato alla data di emissione della fattura o del corrispettivo.
Attenzione, se il pagamento della prestazione o della vendita non coincide con la data di emissione della fattura, il contribuente dovrà modificare l’importo dei componenti positivi di reddito riportati nel quadro LM, includendo gli importi delle fatture emesse nello scorso anno ed incassate nell’anno d’imposta di riferimento ed escludendo quelli delle fatture emesse nell’anno d’imposta che non risultano incassate al 31 dicembre.
Redditi PF 2026 precompilata e codici ateco: indicazione al rigo LM 1
Per la precompilazione del codice Ateco al rigo LM1, quindi nella sezione I relativa ai contribuenti in regime di vantaggio, viene riportato il codice attività desunto dalla dichiarazione dell’anno precedente, tenendo conto della nuova classificazione ATECO 2025 in vigore dal primo gennaio 2025.
In tal caso il contribuente deve verificare che il codice attività prevalente riportato in dichiarazione sia corretto rispetto all’attività esercitata.
La precompilazione della colonna 1 (Codice attività) del rigo o dei righi da LM22 a LM27, quindi della sezione III relativa ai contribuenti in regime forfetario, è effettuata sulla base dei dati presenti nella dichiarazione presentata l’anno precedente, ovvero, in assenza di dichiarazione dell’anno precedente, dai dati anagrafici che risultano nelle banche dati dell’Agenzia.
Il contribuente deve verificare se il suo o i suoi codici attività sono stati correttamente riportati in dichiarazione.
Se, invece, il suo o i suoi codici attività sono stati riportati solo nel foglio informativo, gli stessi vanno verificati e indicati nella colonna 1 dei righi da LM22 a LM27.
In tal caso, i codici attività da riportare sono quelli ATECO 2007.
In particolare, in presenza di più codici attività, tutti i componenti positivi sono riportati nella colonna 3 del rigo LM22, in quanto non è possibile attribuire, in base alle fonti di input, i ricavi e/o i compensi percepiti alle attività distinte dai diversi codici Ateco:
- se le attività esercitate rientrano nel medesimo gruppo, tra quelli individuati, in base ai diversi settori merceologici nella tabella riportata nelle istruzioni del modello Redditi PF, il contribuente può confermare il dato precompilato al rigo LM22, indicando solo il codice relativo all’attività prevalente
- se le attività esercitate rientrano, invece, in differenti gruppi, il contribuente deve suddividere i ricavi e/o i compensi percepiti compilando un distinto rigo, da LM22 a LM27, per ciascuna attività prevalente rientrante nel medesimo gruppo merceologico.
Per tutti gli altri dettagli è consigliabile consultare la guida ADE del 6 luglio.
- nel 2025 ha percepito
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Polizza rischi calamità sulla prima casa: come si detrae nel 730/2026
Le spese sostenute per assicurare l'abitazione principale da eventi calamitosi è detraibili nella dichiarazione dei redditi 2026.
In partcolare a partire dal 1° gennaio 2018, è possibile detrarre un importo pari al 19 per cento delle spese sostenute per i premi relativi alle assicurazioni aventi per oggetto il rischio di eventi calamitosi stipulate per unità immobiliari residenziali e relative pertinenze.
Attenzione al fatto che non spetta la detrazione se la polizza è stipulata per assicurare solo la pertinenza.
Vediamo dove indicare la spesa nel Modello 730/2026.
Polizza rischi calamitosi nel 730/2026: la detraibilità al 19% anche per quella condominiale
Nel modello 730/2026 tra gli oneri detraibili si sono quelli sostenuti per la polizza contro i rischi calamitosi per la casa.
La detrazione spetta al contraente della polizza, indipendentemente dall’intestazione dell’immobile oggetto della stessa, poiché l’agevolazione è riferibile al bene, anziché alla persona.
La detrazione spetta per le polizze stipulate a decorrere dal 1° gennaio 2018.Rientrano fra le polizze che danno diritto alla detrazione anche quelle di rinnovo del contratto preesistente alle stesse condizioni, in quanto assimilabili alla stipula di un nuovo contratto.
La detrazione spetta senza limiti di importo anche per più unità immobiliari. In caso di polizze “multirischio”, la detrazione spetta limitatamente alla componente di premio relativa alle garanzie a copertura degli eventi calamitosi.
Attenzione al fatto che, rientrano fra le polizze che danno diritto alla detrazione anche le fattispecie contrattuali a garanzia del fabbricato stipulate dal condominio, relativamente alla quota di premio riferita alla singola unità immobiliare residenziale e alle relative pertinenze.Nel caso in cui il condominio comprenda anche unità immobiliari diverse da quelle residenziali, la detrazione spetta solo sui premi riferiti alle unità immobiliari residenziali e alle relative pertinenze.
La quota di premio relativa ai condomini è certificata dall’amministratore del condominio; in alternativa il condomino dovrà essere in possesso della copia della polizza e della documentazione da cui si evinca la quota di premio riferita alla propria
unità immobiliare effettivamente pagata dal condomino stesso.Polizza rischi catastrofali casa: dove si indica nel 730
La polizza acquistata è detraibilie al 19% e va indicata nei righi E8-E10 con i codici 43 e 54.
Attenzione al fatto che devono essere comprese nell’importo anche le spese indicate nella CU 2026 (punti da 341 a 352) con i codici 43 e 54.
Dall’anno d’imposta 2025, per i soggetti con reddito complessivo superiore a 75.000 euro, la detrazione dall’imposta lorda per le spese per premi relativi alle assicurazioni aventi per oggetto il rischio di eventi calamitosi in dipendenza di contratti stipulati a partire dal 1° gennaio 2025 spetta fino a un determinato ammontare, tenendo conto del reddito complessivo e del numero dei figli a carico.
Resta fermo che dall’anno d’imposta 2020 la detrazione dall’imposta lorda per i premi relativi alle assicurazioni aventi per oggetto il rischio di eventi calamitosi spetta per intero ai titolari di reddito complessivo fino a euro 120.000; in caso di superamento del predetto limite, la detrazione decresce fino ad azzerarsi al raggiungimento di un reddito complessivo pari a euro 240.000.
La detrazione spetta a condizione che l’onere sia sostenuto con versamento bancario o postale ovvero mediante altri sistemi di pagamento “tracciabili”.
Spetta la detrazione del 90 per cento per i premi relativi alle assicurazioni aventi per oggetto il rischio di eventi calamitosi stipulate contestualmente alla cessione ad un’impresa di assicurazione del credito d’imposta relativo agli interventi Sisma bonus per cui si può fruire della percentuale di detrazione del 110 per cento.In questo caso il codice della detrazione è il numero 81 da indicare sempre al rigo da E8 a E10.
L’importo deve comprendere le spese indicate nella sezione “Oneri detraibili” (punti da 341 a 352) della CU 2026 con il codice onere 81.
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Linee Guida Ambulanti: regole per le concessioni degli spazi
In GU n 161 del 14 luglio le Linee Guida per gli ambulanti.
Già in giugno il Ministro Urso le aveva annunciate specificando che: “Con queste Linee guida colmiamo un vuoto che per anni ha generato rinvii e incertezze, dando finalmente regole certe a migliaia di operatori del commercio ambulante e uno strumento utile ai Comuni chiamati a gestire i bandi. Si tratta di una riforma attesa da anni, costruita con Regioni, Comuni e associazioni di categoria, che garantisce procedure trasparenti e concorrenziali, nel rispetto delle regole europee, e valorizza esperienza, professionalità e investimenti di chi ogni giorno anima i mercati italiani”.
Adottate le Linee guida per i commercianti ambulanti
Un quadro nazionale certo e uniforme per il commercio ambulante, a tutela dei mercati, degli operatori e dei Comuni , è quanto annunciato dal ministro delle Imprese e del Made in Italy, Adolfo Urso, che ha firmato il decreto che adotta definitivamente le Linee guida per il rilascio delle concessioni di posteggio per l’esercizio del commercio su aree pubbliche.
Le linee guida per gli ambulanti sono un tassello tra le priorità della Legge annuale per il mercato e la concorrenza.
Le nuove Linee guida – frutto di un lavoro condotto in stretto raccordo con Regioni, l’ANCI e le associazioni di categoria – mettono a disposizione dei Comuni uno strumento uniforme per predisporre i bandi e offrono agli operatori del commercio su aree pubbliche un quadro stabile, chiaro e riconoscibile su tutto il territorio nazionale.
Il provvedimento consente così di superare l’incertezza applicativa e di assicurare regole omogenee, il giusto equilibrio tra tutela della concorrenza e continuità dei mercati, nonché il riconoscimento del valore professionale maturato dagli operatori.
Le Linee guida prevedono il rilascio delle concessioni attraverso procedure selettive, con durata di dieci anni per mercati, posteggi isolati e chioschi.
Per le fiere, la durata decennale opera come limite massimo nei casi di manifestazioni storicamente radicate e programmate nel tempo, mentre per quelle occasionali o contingenti la concessione è allineata alla durata effettiva della manifestazione o alle annualità programmate dall’ente locale.
Il sistema di valutazione è articolato su 100 punti:
- fino a 60 punti sono attribuiti ai criteri obbligatori previsti dalla legge, tra cui stabilità occupazionale, anzianità dell’impresa, esperienza maturata sul posteggio e valorizzazione della microimpresa;
- fino a 40 punti riguardano criteri integrativi legati alla qualità dell’offerta e del servizio.
In particolare, l’anzianità d’impresa può valere fino a 35 punti, l’esperienza diretta sul posteggio 15 punti, il requisito dimensionale della microimpresa 5 punti e la stabilità occupazionale fino a 5 punti. Sono inoltre valorizzati l’anzianità di spunta, l’offerta di prodotti tipici e di qualità, la consegna a domicilio, la formazione, i progetti innovativi e l’utilizzo di mezzi a basso impatto ambientale.
Il provvedimento introduce anche limiti alla concentrazione dei posteggi nella stessa area mercatale, per assicurare pluralità dell’offerta e tutela della concorrenza: non più di due concessioni nei mercati o nelle fiere fino a 100 posteggi e non più di tre nelle aree mercatali con oltre 100 posteggi.
Attenzione al fatto che le Linee guida saranno ora sottoposte agli organi di controllo e successivamente pubblicate in Gazzetta Ufficiale e sul sito del Ministero.
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730/2026: nuovi codici per i mutui passivi
Il Modello 730/2026 contiene tra le altre novità il famigerato riordino delle detrazioni.
In particolare per i redditi superiori a 75.000 euro è stato introdotto un quoziente familiare che genera gli importi di detrazione e esclude alcune spese.
Le spese per gli interessi sui mutui passivi dall'anno di imposta 2025 dovranno essere particolarmente verificate in base a tele novità.
730/2026: attenzione alle detrazioni per i mutui passivi
Per quanto rigurda gli interessi passivi sui mutui, dal 2025 sono entrate in vigore alcune disposizioni che limitano, per i redditi superiori a 75.000 euro il diritto ad alcune fattispecie di detrazioni tra cui, appunto, quelle per gli interessi passivi sui mutui.
A tal fine occorre indicare in alcuni righi specifici del Quadro E del Modello 730/2026 anno di imposta 2025.
Nella compilazione della dichiarazione dei redditi per evitare di commettere errori occorre prestare attenzione a tali codici.
In sintesi, per i contribuenti con un reddito complessivo superiore a 75.000 euro, gli oneri detraibili, salvo eccezioni, non vengono più considerati singolarmente, ma concorrono alla formazione di un ammontare massimo complessivo di spesa ammessa in detrazione.
Il limite di spesa viene calcolato moltiplicando un ammontare legato al reddito per un coefficiente basato sul numero di figli a carico, noto come quoziente familiare.
I coefficienti e gli importi di detrazione massima sono riassunti di seguito.
Reddito complessivo
Importo base
nessun figlio 0,5
1 figlio 0,7
2 figli 0,85
3+ figli o figlio disabile
75.001-100.000 euro
14.000
7.000
9.800
11.900
14.000
Oltre 100.000 euro
8.000
4.000
5.600
6.800
8.000
Sono escluse dal computo dell’ammontare complessivo degli oneri e delle spese, effettuato ai fini dell’applicazione del limite di 75.000 euro le seguenti spese:
- le spese sanitarie detraibili,
- le somme detraibili investite nelle startup innovative
- le somme detraibili investite nelle PMI innovative
Interessi passivi sui mutui: regole per la detraibilità 2026
Le spese sostenute per gli interessi passivi sui mutui rientrano nell’ambito applicativo delle nuove disposizioni legate al coefficiente familiare.
Tale novità ha portato a distuinguere, come evidenziato nelle istruzioni al Modello 730/2026 i mutui in base alla data di stipula:
- per mutui stipulati fino al 31 dicembre 2024, gli interessi passivi relativi a contratti stipulati entro questa data rimangono esclusi dal calcolo del massimale. Continuano quindi a spettare secondo le regole ordinarie;
- per mutui stipulati dal 1° gennaio 2025 gli interessi relativi a nuovi contratti rientrano integralmente nel nuovo tetto di spesa.
A tal fine nel Quadro E del modello 730/2026 sono stati introdotti nuovi codici per identificare correttamente il periodo di stipula.
Occorre prestare attenzione al rigo E7 dove per i mutui per abitazione principale si dovrà distinguere con i seguenti codici:
Nei i righi da E8 a E10 vanno indicati gli altri mutui, dove i codici variano in base alle tipologie di finanziamento.Per indicare i mutui per la costruzione o ristrutturazione dell’abitazione principale sono necessari i seguenti codici:
Si rimanda alle istruzioni del Modello 730/2026 per ulteriori approfondimento.
Detraibilità interessi mutui prima casa: condizioni e limiti in base all’anno di stipula
La Guida ADE 2026 ha precisato che per gli interessi passivi sulla prima casa, condizioni e limiti diversi sono previsti a seconda della data di stipula del mutuo, in particolare:
- per i mutui stipulati dal 1° gennaio 2001 la detrazione spetta a condizione che l’unità immobiliare sia stata adibita ad abitazione principale entro un anno (12 mesi) dalla data di acquisto e che l’acquisto sia avvenuto nell’anno antecedente o successivo alla data di stipulazione del mutuo
- per i mutui stipulati dal 1° gennaio 1994 fino al 31 dicembre 2000, la detrazione spetta a condizione che l’unità immobiliare sia stata adibita ad abitazione principale entro sei mesi dalla data di acquisto e che l’acquisto sia avvenuto nei sei mesi antecedenti o successivi alla data di stipulazione del mutuo; fa eccezione il caso in cui al 31 dicembre 2000 non fosse già decorso il termine semestrale In particolare, per i mutui stipulati nel corso dell’anno 2000, se alla data del 1° gennaio 2001 era già decorso il termine semestrale per adibire l’immobile ad abitazione principale, il contribuente ha diritto alla detrazione solo se ha adibito l’immobile ad abitazione principale entro sei mesi dalla data dell’acquisto. Se, invece, a tale data il termine semestrale risultava pendente, per fruire della detrazione il contribuente ha potuto beneficiare del più ampio termine annuale (12 mesi) – e non sei mesi come nella previgente normativa – per adibire l’immobile a propria abitazione principale;
- per i mutui stipulati nel corso dell’anno 1993, la detrazione spetta a condizione che l’unità immobiliare sia stata adibita ad abitazione principale entro l’8 giugno 1994;
- per i mutui stipulati anteriormente al 1993, la detrazione spetta a condizione che l’unità immobiliare sia stata adibita ad abitazione principale alla data dell’8 dicembre 1993 e che, nella rimanente parte dell’anno e negli anni successivi, il contribuente non abbia variato l’abitazione principale per motivi diversi da quelli di lavoro. In questo caso, se nel corso dell’anno l’immobile non è più utilizzato come abitazione principale (per motivi diversi da quelli di lavoro) a partire dallo stesso anno, la detrazione spetta solo sull’importo massimo di euro 2.065,83 per ciascun intestatario del mutuo e deve essere indicato con il codice 8 nei righi da E8 a E10.
TABELLA DI RIEPILOGO PER DATA E LIMITE DI SPESA CONSENTITO
Fonte Agenzia Entrate Guida detrazioni 2026 -
Libro giornale informatico: come si contano le 2.500 registrazioni
L’imposta di bollo dovuta sul libro giornale tenuto in modalità informatica deve essere calcolata separatamente per ciascun periodo d’imposta.
Il numero delle registrazioni non può quindi essere cumulato tra esercizi diversi fino al raggiungimento della soglia di 2.500 operazioni.
È questa la conclusione dell’Agenzia delle Entrate con la Risposta a interpello n 144 del 13 luglio dedicato alle modalità di determinazione del bollo previste dall’articolo 6 del decreto ministeriale 17 giugno 2014.
Libro giornale: il quesito alle Entrate
Il contribuente intendeva procedere alla conservazione del libro giornale in modalità informatica e chiedeva come dovesse essere applicata la soglia di 2.500 registrazioni o frazioni di esse prevista per il calcolo dell’imposta di bollo.
Il dubbio riguardava, in particolare, il rapporto tra esercizi diversi.
Le possibili interpretazioni erano due:
- considerare il conteggio unitario e progressivo, cumulando le registrazioni effettuate in più anni;
- azzerare il conteggio alla chiusura di ogni esercizio e calcolare autonomamente l’imposta dovuta per ciascun periodo.
Secondo la soluzione prospettata dal contribuente, il numero delle registrazioni avrebbe dovuto essere cumulato nel tempo, in modo analogo a quanto avviene per i libri contabili cartacei.
L’esempio riportato nell’istanza era il seguente: in presenza di 1.500 registrazioni nel primo anno, il contribuente avrebbe versato 16 euro; se nell’anno successivo fossero state effettuate altre 800 registrazioni, non sarebbe stato necessario un nuovo pagamento, perché il totale progressivo di 2.300 operazioni sarebbe rimasto entro la soglia già coperta dal versamento precedente.
A sostegno della propria interpretazione, l’istante osservava che l’articolo 6 del decreto ministeriale 17 giugno 2014 prevede il pagamento dell’imposta ogni 2.500 registrazioni o frazioni, senza stabilire espressamente che il conteggio debba essere azzerato al termine dell’anno.
Il contribuente riteneva inoltre che la soglia delle 2.500 registrazioni rappresentasse, per i libri digitali, l’equivalente delle 100 pagine o frazioni di esse previste per i registri cartacei.
In questa prospettiva, il termine di 120 giorni dalla chiusura dell’esercizio avrebbe avuto soltanto la funzione di fissare la scadenza per il versamento, senza incidere sul criterio di determinazione dell’imposta.
L’istante evidenziava anche che un azzeramento annuale avrebbe reso più onerosa la tenuta informatica rispetto a quella cartacea, facendo dipendere il carico fiscale dalla scelta del supporto utilizzato.
Infine, veniva richiamata la natura unitaria del libro giornale, destinato a registrare cronologicamente le operazioni dell’impresa. La suddivisione in file annuali sarebbe stata, secondo il contribuente, soltanto un’esigenza tecnica di conservazione.
La disciplina del bollo sui libri contabili informatici
L’Agenzia delle Entrate ricorda innanzitutto che il libro giornale rientra tra le scritture contabili obbligatorie previste dall’articolo 2214 del Codice civile e può essere formato e tenuto con strumenti informatici.
Per i libri e registri cartacei, l’imposta di bollo è dovuta ogni 100 pagine o frazione di 100 pagine, nella misura di 16 euro oppure di 32 euro nei casi in cui non sia dovuta la tassa annuale di vidimazione.
La disciplina cambia quando il libro è tenuto in modalità informatica. In questo caso si applica l’articolo 6 del decreto ministeriale 17 giugno 2014, secondo il quale:
- il pagamento deve avvenire esclusivamente con modalità telematiche;
- l’imposta relativa ai documenti utilizzati durante l’anno deve essere versata in un’unica soluzione entro 120 giorni dalla chiusura dell’esercizio;
- il bollo sui libri e registri informatici è dovuto ogni 2.500 registrazioni o frazioni di esse.
Il versamento deve essere effettuato mediante modello F24, utilizzando il codice tributo 2501.
Per il libro giornale, l’Agenzia richiama il chiarimento già fornito con la risoluzione n. 161/E del 9 luglio 2007.
Il concetto di registrazione non coincide con il numero delle righe utilizzate nel documento. Deve invece essere riferito a ogni singola operazione rilevata in partita doppia, indipendentemente dalle righe di dettaglio interessate.
Il conteggio deve quindi essere effettuato sulla base delle operazioni contabili registrate, non sulla quantità materiale di righe generate dal sistema.
L’Agenzia delle Entrate non condivide la soluzione proposta dal contribuente.
L’elemento decisivo è l’espressione “o frazioni di esse” contenuta nell’articolo 6, comma 3, del decreto ministeriale 17 giugno 2014.
Secondo l’Amministrazione finanziaria, tale formula attribuisce autonoma rilevanza anche a un numero di operazioni inferiore a 2.500. Di conseguenza, se nel corso di un esercizio il libro giornale viene utilizzato per un numero di registrazioni inferiore alla soglia, quella quantità costituisce comunque una frazione soggetta all’imposta.
Il bollo è quindi dovuto per ciascun esercizio nel quale siano state effettuate registrazioni, anche quando il numero complessivo sia inferiore a 2.500.
Il pagamento deve essere eseguito entro 120 giorni dalla chiusura dello stesso esercizio.
Infine, l’Agenzia chiarisce anche che la disciplina dei registri informatici non può essere assimilata integralmente a quella dei libri cartacei.
Per questi ultimi, il presupposto dell’imposta è collegato alla bollatura e alla vidimazione delle pagine.
Per i libri informatici, invece, il presupposto è rappresentato dall’utilizzo del registro durante l’anno attraverso le operazioni contabilizzate.
Proprio questa differenza giustifica l’autonomia del calcolo per ciascun periodo d’imposta.
La conclusione dell’Agenzia è quindi netta: il computo delle 2.500 registrazioni o frazioni deve essere effettuato autonomamente per ogni singolo periodo d’imposta e si interrompe alla chiusura dell’esercizio.
Le registrazioni residue non possono essere trasferite o cumulate con quelle dell’anno successivo.
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Rimborso accise gasolio autotrazione 2° trimestre 2026: istanze fino al 31 luglio
Dal 1° al 31 luglio 2026 è possibile presentare la dichiarazione, da parte delle imprese di autotrasporto, necessaria alla fruizione del beneficio fiscale previsto dall'art. 24-ter del D.Lgs. n. 504/95, relativamente ai consumi di carburante effettuati nel secondo trimestre 2026 (periodo compreso tra il 1° aprile e il 30 giugno).
Lo comunica l'Agenzia delle Dogane con Nota del 24.06.2026 n. 353642 che qui pubblichiamo.
Le aliquote applicabili
Il quadro normativo del secondo trimestre 2026 è caratterizzato da molteplici variazioni successive dell'aliquota ordinaria di accisa sul gasolio usato come carburante, determinate dal perdurare dell'eccezionale incremento dei prezzi dei prodotti energetici. L'aliquota normale, fissata a decorrere dal 1° gennaio 2026 a euro 672,90 per 1.000 litri (D.Lgs. n. 43/2025 come modificato dalla Legge n. 199/2025), è stata rideterminata più volte nel corso del trimestre:
- 1° aprile – 22 maggio 2026: euro 472,90 per 1.000 litri (D.L. 33/2026, D.L. 38/2026 come modificato dal D.L. 42/2026, D.L. 63/2026, decreto interministeriale 8 maggio 2026);
- 23 maggio – 6 giugno 2026: euro 572,90 per 1.000 litri (art. 4, comma 1, D.L. 22 maggio 2026, n. 89);
- 7 giugno – 30 giugno 2026: euro 622,90 per 1.000 litri (decreto interministeriale 5 giugno 2026).
Il trimestre si suddivide quindi in tre periodi di consumo distinti ai fini del calcolo del rimborso.
L'aliquota ridotta per i biocarburanti HVO
Anche l'aliquota ridotta di 617,40 €/1.000 litri prevista dall'art. 3, comma 4, del D.Lgs. 43/2025 per i gasoli paraffinici ottenuti da sintesi o da idrotrattamento (HVO) conformi ai criteri di sostenibilità ha subito variazioni nel corso del trimestre, in allineamento con le riduzioni temporanee dell'aliquota normale:
- 8 aprile – 10 maggio 2026: aliquota ridotta rideterminata a euro 472,90 per 1.000 litri;
- 23 maggio – 6 giugno 2026: aliquota ridotta rideterminata a euro 572,90 per 1.000 litri.
Per i periodi non compresi nell'elenco precedente (1° aprile – 7 aprile; 11 maggio – 22 maggio; 7 giugno – 30 giugno) continua ad applicarsi l'aliquota ridotta ordinaria di euro 617,40 per 1.000 litri.
Gli HVO che non soddisfano le condizioni di sostenibilità previste dall'allegato IX della direttiva (UE) 2018/2001 (RED II) continuano a essere assoggettati all'aliquota normale vigente nel rispettivo periodo.
Nessuna variazione per gli autotrasportatori
Le variazioni delle aliquote ordinarie non incidono sugli esercenti attività di trasporto merci e di determinate categorie di trasporto persone, che continuano a beneficiare dell'aliquota agevolata prevista dal punto 4-bis della Tabella A del TUA, pari a 403,22 € per 1.000 litri. L'importo del rimborso varia tuttavia in base alla tipologia di carburante utilizzato e al periodo di consumo.
Soggetti che hanno diritto al rimborso
Per il periodo compreso tra il 1° aprile e il 30 giugno 2026, il beneficio in oggetto spetta per:
l'attività di trasporto di merci con veicoli di massa massima complessiva pari o superiore a 7,5 tonnellate, esercitata da:
- persone fisiche o giuridiche iscritte nell'albo nazionale degli autotrasportatori di cose per conto di terzi;
- persone fisiche o giuridiche munite della licenza di esercizio dell'autotrasporto di cose in conto proprio e iscritte nell'elenco appositamente istituito;
- imprese stabilite in altri Stati membri dell'Unione europea, in possesso dei requisiti previsti dalla disciplina dell'Unione europea per l'esercizio della professione di trasportatore di merci su strada.
l'attività di trasporto di persone svolta da:
- enti pubblici o imprese pubbliche locali esercenti l'attività di trasporto di cui al D.Lgs. 19 novembre 1997, n. 422, ed alle relative leggi regionali di attuazione;
- imprese esercenti autoservizi interregionali di competenza statale di cui al D.Lgs. 21 novembre 2005, n. 285;
- imprese esercenti autoservizi di competenza regionale e locale di cui al D.Lgs. n. 422/1997;
- imprese esercenti autoservizi regolari in ambito comunitario di cui al Regolamento (CE) n. 1073/2009.
l'attività di trasporto di persone effettuata da enti pubblici o imprese esercenti trasporti a fune in servizio pubblico.
Rimborso accise gasolio autotrazione 2° trimestre 2026: come presentare la dichiarazione
Sul sito Internet dell'Agenzia, all'indirizzo www.adm.gov.it ("Accise – Prodotti energetici – Benefici per il gasolio da autotrazione – Benefici gasolio autotrazione 2° trimestre 2026 – Software gasolio autotrazione 2° trimestre 2026") è disponibile il software aggiornato per la compilazione e la stampa della dichiarazione relativa al secondo trimestre 2026.
Per i soggetti che non si avvalgono del Servizio Telematico Doganale – E.D.I., la Circolare n. 11/2025 prot. n. 297622/RU del 26 maggio 2025 ha previsto la possibilità di trasmettere a mezzo PEC all'Ufficio ADM territorialmente competente la dichiarazione trimestrale di rimborso, resa ai sensi degli artt. 47 e 48 del D.P.R. n. 445/2000, accludendo il file in formato ".dic".
In via del tutto residuale, chi non dispone di PEC o non può utilizzarla può trasmettere la dichiarazione in forma cartacea unitamente a un supporto informatico (CD-rom, DVD, pen drive USB) contenente il medesimo file.
Sono competenti alla ricezione delle dichiarazioni:
- per le imprese nazionali, l'Ufficio ADM territorialmente competente rispetto alla sede operativa (o alla sede legale in caso di più sedi);
- per le imprese unionali obbligate alla dichiarazione dei redditi in Italia, l'Ufficio ADM competente rispetto alla sede di rappresentanza. Al fine di facilitare l'individuazione dell'ufficio si rinvia all'elenco pubblicato al seguente link: "Uffici Dogane";
- per le imprese unionali non obbligate alla presentazione della dichiarazione dei redditi in Italia, l'ufficio è individuato in base allo Stato membro di appartenenza, secondo la tabella allegata alla nota ADM.
La dichiarazione di rimborso può essere presentata dal 1° al 31 luglio 2026.
Rimborso accise gasolio autotrazione 2° trimestre 2026: importo rimborsabile
Per il secondo trimestre 2026, gli importi di rimborso stabiliti dall'ADM (differenza tra l'aliquota agevolata di 403,22 €/1.000 litri e l'accisa effettivamente gravante sul prodotto) sono i seguenti:
Gasolio tradizionale e HVO non conforme ai criteri di sostenibilità:
- 69,68 €/1.000 litri per i consumi dal 1° aprile al 22 maggio (accisa normale 472,90 €) – Quadro A-1
- 169,68 €/1.000 litri per i consumi dal 23 maggio al 6 giugno (accisa normale 572,90 €) – Quadro A-2
- 219,68 €/1.000 litri per i consumi dal 7 giugno al 30 giugno (accisa normale 622,90 €) – Quadro A-3
HVO conforme ai criteri di sostenibilità:
- 214,18 €/1.000 litri per il periodo 1° aprile – 7 aprile (aliquota ridotta 617,40 €) – Quadro A-4
- 69,68 €/1.000 litri per il periodo 8 aprile – 10 maggio (aliquota ridotta 472,90 €) – Quadro A-5
- 214,18 €/1.000 litri per il periodo 11 maggio – 22 maggio (aliquota ridotta 617,40 €) – Quadro A-6
- 169,68 €/1.000 litri per il periodo 23 maggio – 6 giugno (aliquota ridotta 572,90 €) – Quadro A-7
- 214,18 €/1.000 litri per il periodo 7 giugno – 30 giugno (aliquota ridotta 617,40 €) – Quadro A-8
HVO per cui non si hanno informazioni dal fornitore sul rispetto dei criteri (si applica l'aliquota minore vigente nel periodo):
- 69,68 €/1.000 litri per il periodo 1° aprile – 22 maggio (aliquota minore vigente: 472,90 €) – Quadro A-1
- 169,68 €/1.000 litri per il periodo 23 maggio – 6 giugno (aliquota minore vigente: 572,90 €) – Quadro A-2
- 214,18 €/1.000 litri per il periodo 7 giugno – 30 giugno (aliquota minore vigente: 617,40 €, inferiore alla normale di 622,90 €) – Quadro A-8
È previsto inoltre un Quadro A-9 per i consumi di gasolio/HVO non conforme riforniti da distributori privati, qualora il carburante sia pervenuto all'impianto nel periodo 1° gennaio – 18 marzo 2026 (quando era vigente l'aliquota di 672,90 €/1.000 litri), come comprovato dall'e-DAS.
Difficoltà di identificazione dei carburanti HVO
Come già segnalato da diverse associazioni di categoria, gli esercenti incontrano difficoltà pratiche nell'identificare la tipologia di HVO acquistato, poiché i fornitori non sempre trasferiscono informazioni sufficienti. Per tutelare gli aventi diritto al rimborso da possibili dichiarazioni non veritiere, l'ADM ha stabilito che, in assenza di informazioni certe, si considera applicata l'aliquota di accisa minore vigente nel periodo. Nel secondo trimestre 2026 questa regola produce un effetto particolarmente rilevante nell'ultima fascia (7 giugno – 30 giugno): l'aliquota ridotta HVO di 617,40 €/1.000 litri risulta inferiore all'aliquota normale di 622,90 €/1.000 litri, con la conseguenza che il rimborso spettante (214,18 €/1.000 litri) è lo stesso dell'HVO conforme certificato, e i relativi consumi vanno imputati al Quadro A-8.
Rimborso accise gasolio autotrazione 2° trimestre 2026: fruizione del credito
I soggetti interessati indicano nella dichiarazione se intendono utilizzare il rimborso mediante compensazione (codice tributo 6740, con facoltà di superare il limite annuo di 250.000 € per crediti da agevolazioni alle imprese) oppure richiedere la restituzione in denaro secondo le modalità del D.P.R. 9 giugno 2000, n. 277. Per l'accreditamento su conto corrente in altro Stato UME è richiesta l'indicazione dei codici BIC e IBAN.
Termini di utilizzo del credito maturato nel primo trimestre 2026
I crediti sorti con riferimento ai consumi relativi al primo trimestre 2026 potranno essere utilizzati in compensazione entro il 31 dicembre 2027.
Da tale data decorre il termine per la presentazione dell'istanza di rimborso in denaro delle eccedenze non compensate, che dovrà essere presentata entro il 30 giugno 2028.
Novità dal 1° ottobre 2026: obbligo di invio telematico per la compensazione
L'art. 2, comma 7, del D.L. 22 maggio 2026, n. 89 (c.d. decreto ISA/proroga) ha introdotto, con decorrenza 1° ottobre 2026, importanti modifiche al comma 5 dell'art. 24-ter del D.Lgs. n. 504/95, in ordine alle modalità di fruizione dell’agevolazione mediante compensazione.
In particolare, è stato introdotto l’obbligo di presentazione “esclusivamente in forma telematica” della dichiarazione di cui al comma 4 del medesimo articolo 24-ter per il riconoscimento del credito mediante la compensazione di cui all'articolo 17 del decreto legislativo 9 luglio 1997, n. 241 (lett. b).
Pertanto, gli esercenti che, a decorrere dal 1° ottobre 2026, intendono fruire del credito mediante compensazione (art. 17 del D.Lgs. n. 241/1997) dovranno presentare la dichiarazione trimestrale di rimborso obbligatoriamente tramite il Servizio Telematico Doganale – E.D.I. A partire dalla medesima data, non sarà più ammessa la presentazione tramite PEC né in forma cartacea per le dichiarazioni che richiedono la fruizione del credito in compensazione.
Gli esercenti non ancora abilitati sono tenuti a presentare istanza di adesione al Servizio Telematico Doganale – E.D.I. prima della scadenza.
Riduzione dei tempi del silenzio-assenso. Il D.L. 89/2026 riduce da 60 a 30 giorni i tempi di maturazione dell'istituto del silenzio-assenso.
Cosa non cambia. Per le dichiarazioni con le quali l'esercente richiede il riconoscimento del credito in denaro (rimborso diretto, comma 6 dell'art. 24-ter) permangono le consolidate modalità di presentazione: Servizio Telematico Doganale, PEC o, in via residuale, forma cartacea con file allegato su supporto informatico.
Gli esercenti interessati possono richiedere l'abilitazione al Servizio Telematico Doganale – E.D.I. sul sito ADM all'indirizzo: https://www.adm.gov.it/portale/dogane/operatore/servizi-online/servizio-telematico-doganale-e.d.i.
Allegati: -
Cassetto Fiscale: tutte le funzionalità al 2026
Il cassetto fiscale è il servizio che consente la consultazione e la gestione delle proprie informazioni fiscali, come:
- i dati anagrafici, tra cui il domicilio fiscale e l’ufficio dell’Agenzia competente in base al domicilio
- le dichiarazioni fiscali (le dichiarazioni dei redditi presentate, le certificazioni uniche e le scelte per la destinazione del 2, 5 e 8 per mille)
- i rimborsi
- i versamenti effettuati
- gli atti registrati (locazioni, successioni, atti pubblici, ecc.)
- le eventuali comunicazioni dell’Agenzia di invito alla compliance e le comunicazioni di irregolarità (nella sezione “l’Agenzia scrive”)
- i crediti IVA, i crediti agevolativi e i contributi a fondo perduto.
- i dati e le informazioni relative agli studi di settore e agli indicatori sintetici di affidabilità (ISA)
- comunicazioni relative al Concordato preventivo biennale, dichiarazioni d’intento e di leasing/acquisto nautica, condono (L. 289/2002)
- lo stato di iscrizione al Vies.
Vi sono recenti novità per i servizi che l'Ade intende rendere disponibili a professionisti e contribuenti, leggi anche:
API e informazioni massiva dal Fisco: regole per contribuenti e intermediari
Vediamo come è composto il Cassetto Fiscale e come saperci "guardare dentro".
Cassetto Fiscale: come accedere
Il servizio è disponibile nell’area riservata. Il servizio è attivo tutti i giorni, per 24 ore al giorno, ma potrebbe subire rallentamenti tra l’una e le due dei giorni in cui è effettuata la manutenzione.
QR-Code per la fatturazione elettronica
Il cassetto fiscale consente ai titolari di partita Iva di generare un codice a barre bidimensionale (QR-Code) che contiene i dati relativi alla propria partita Iva e l’indirizzo telematico eventualmente scelto per la ricezione delle fatture elettroniche. Il QR-Code può essere stampato o conservato sui propri dispositivi mobili, per comunicare velocemente ai propri fornitori i dati per la fatturazione.
Cassetto Fiscale: come delegare terzi
La delega è un accordo privato che stipuli con l’intermediario di tua fiducia per autorizzarlo a usare i servizi (conferire la delega); affinché l’intermediario possa usare i servizi per tuo conto è necessario che i dati della delega siano comunicati con le modalità descritte nel seguito (attivare la delega).
Il contribuente può delegare la consultazione del proprio cassetto fiscale agli intermediari (soggetti individuati all’articolo 3, comma 3, del d.P.R. n. 322 del 1998, quali incaricati alla trasmissione telematica delle dichiarazioni), utilizzando le modalità previste dal provvedimento del 2 ottobre 2024 sulla delega unica
La delega si attiva dopo che il contribuente ne comunica all’Agenzia i dati in uno dei seguenti modi:
- direttamente, utilizzando l’apposita funzionalità web, disponibile nell’area riservata
- tramite l’intermediario delegato, utilizzando una delle modalità individuate dal provvedimento del 2 ottobre 2024, come modificato dal Provvedimento 20 maggio 2025.
Con le medesime modalità può essere comunicata la revoca per disattivare la delega.
La delega scade il 31 dicembre del quarto anno successivo a quello di conferimento, salvo revoca anticipata, da parte del contribuente, o rinuncia, da parte dell’intermediario.
La richiesta di rinnovo può essere comunicata a partire dal novantesimo giorno antecedente la data di scadenza originaria della delega.
N.B.: utilizzando le medesime modalità è possibile delegare, oltre alla consultazione del proprio cassetto fiscale, anche altri servizi on line, sia dell’Agenzia delle entrate che dell’Agenzia delle entrate-Riscossione.
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Vendita immobile ETS prima dei 5 anni: cosa accade?
Secondo la Risposta n. 134/2026 dell'Agenzia delle Entrate, un ente del Terzo settore che vende un immobile acquistato con i benefici fiscali dell'art. 82, comma 4, CTS non decade dall'agevolazione se la cessione avviene dopo che il bene è stato effettivamente destinato, anche solo per un periodo, all'attuazione diretta degli scopi istituzionali. Il termine di cinque anni previsto dalla norma non è un vincolo di possesso minimo, ma il limite massimo entro cui deve iniziare l'utilizzo diretto.
Immobile di fondazione: quando si può perdere l’agevolazione fiscale ex CTS
Le entrate con la risposta a interpello n 134/2026 hanno chiarito il termine entro il quale un immobile deve essere destinato all'utilizzo diretto, in attuazione degli scopi istituzionali o dell'oggetto sociale dell'ente: Articolo 82, comma 4, del CTS per l'agevolazione fiscale.
Una fondazione ETS iscritta al RUNTS acquista nel 2022 un immobile a Genova, fruendo delle imposte di registro, ipotecaria e catastale in misura fissa (200 euro ciascuna) previste dall'art. 82, comma 4, CTS.
L'immobile viene subito adibito a ufficio per l'attività istituzionale.
Nel 2026, per esigenze organizzative, la Fondazione deve trasferire le proprie attività in un nuovo fabbricato e valuta due strade per l'immobile originario:
- venderlo a terzi prima che siano trascorsi cinque anni dall'acquisto;
- mantenerne la proprietà e concederlo in locazione, destinando i canoni alle attività istituzionali.
La Fondazione chiede all'Agenzia se, in entrambi gli scenari, conservi il diritto alle agevolazioni originariamente fruite.
Perché la vendita entro il quinquennio non fa scattare la decadenza
L'art. 82, comma 4, CTS individua solo due cause di decadenza dal beneficio:
- la dichiarazione mendace resa in atto
- il mancato utilizzo diretto del bene entro cinque anni dal trasferimento.
La norma non richiede che l'ente mantenga la proprietà per l'intero quinquennio: richiede solo che, entro quel termine, il bene sia stato effettivamente impiegato per gli scopi istituzionali.
Nel caso della Fondazione ALFA, l'immobile è stato utilizzato direttamente fin dal giorno dell'acquisto e la destinazione è proseguita senza interruzioni fino alla vendita.
Questo basta a "cristallizzare" il beneficio: la cessione successiva, anche se avviene prima dei cinque anni, non fa venir meno l'agevolazione già maturata.
In pratica: se avete già avviato l'utilizzo diretto e lo interrompete solo per vendere il bene in un momento successivo, l'agevolazione resta acquisita. Diverso sarebbe il caso di un immobile mai utilizzato per gli scopi istituzionali e ceduto prima di qualunque utilizzo diretto: qui la decadenza scatterebbe.
L'Agenzia fonda la propria interpretazione richiamando la disciplina, ora abrogata, prevista per le ONLUS dall'art. 1 della Tariffa, parte prima, allegata al TUR (ante riforma 2011), che imponeva l'utilizzo diretto entro due anni dall'acquisto.
Su quella norma, le circolari n. 168/1998 e n. 18/E/2013 avevano già chiarito che la decadenza si verificava solo per dichiarazione mendace o mancato utilizzo nel biennio, senza che la successiva alienazione del bene rilevasse. L'Agenzia estende oggi lo stesso principio interpretativo alla disciplina CTS, sostanzialmente analoga nella struttura.
Attenzione però alla plusvalenza: la vendita entro 5 anni è comunque tassata
Il mantenimento dell'agevolazione di registro non significa esenzione totale.
Ai fini delle imposte sui redditi, la vendita di un immobile posseduto da meno di cinque anni rientra tra i redditi diversi ai sensi dell'art. 67, comma 1, lett. b), TUIR.
La plusvalenza imponibile è calcolata, secondo l'art. 68 TUIR, come differenza tra il corrispettivo incassato e il prezzo di acquisto, maggiorato dei costi inerenti al bene. Questo aspetto va sempre verificato prima di procedere alla cessione, perché incide sul regime fiscale complessivo dell'operazione, anche quando l'immobile sia stato utilizzato per finalità non commerciali.
Utilizzo indiretto (locazione a terzi): stessa soluzione
Il secondo quesito riguarda l'ipotesi alternativa: mantenere la proprietà e locare l'immobile a terzi, destinando i canoni alle attività istituzionali. L'Agenzia applica gli stessi principi del primo quesito: poiché l'immobile era stato comunque destinato, sin dall'acquisto, all'utilizzo diretto per un periodo significativo, il successivo passaggio a un utilizzo indiretto (locazione con destinazione dei proventi agli scopi istituzionali) non compromette l'agevolazione già maturata.
Agevolazione per ETS su immobili per scopi istituzionali
Tabella di riepilogo
Situazione Agevolazione registro/ipotecaria/catastale Utilizzo diretto avviato subito, poi vendita entro 5 anni Mantenuta Utilizzo diretto avviato subito, poi locazione a terzi con proventi a fini istituzionali Mantenuta Nessun utilizzo diretto entro 5 anni Decadenza (imposta ordinaria + sanzione 30% + interessi) Dichiarazione mendace in atto Decadenza -
Comuni montani 2026: elenco da considerare e requisiti
Sulla GU n. 155 del 7 luglio e in vigore al 22, viene pubblicato il DPCM n 121/2026 in attuazione dell'articolo 2, comma 1, della legge 12 settembre 2025, n. 131, con i criteri per la classificazione dei comuni montani e contestualmente elenca i comuni che soddisfano tali criteri.
Comuni montani 2026: circa 350 esclusi, tutte le novità in arrivo
Sono montani i comuni che soddisfano i criteri previsti da almeno una delle seguenti lettere:
a) almeno il 20% della superficie del territorio comunale al di sopra di 600 metri di altitudine sul livello del mare, al netto delle superfici di laghi, lagune, valli da pesca, stagni, saline, e almeno il 25% della superficie del territorio comunale con pendenza superiore al 20%, al netto delle superfici di laghi, lagune, valli da pesca, stagni, saline;
b) altitudine media della superficie del territorio comunale pari o superiore a 350 metri sul livello del mare, al netto delle superfici di laghi, lagune, valli da pesca, stagni, saline, e almeno il 5% della superficie del territorio comunale con pendenza superiore al 20%, al netto delle superfici di laghi, lagune, valli da pesca, stagni, saline;
c) altitudine media della superficie del territorio comunale pari o superiore a 400 metri sul livello del mare, al netto delle superfici di laghi, lagune, valli da pesca, stagni, saline;
d) altitudine massima pari o superiore a 1.200 metri sul livello del mare;
e) i comuni con altitudine media della superficie del territorio comunale pari o superiore a 300 metri sul livello del mare, al netto delle superfici di laghi, lagune, valli da pesca, stagni, saline, appartenenti a Province con territorio interamente montano e confinanti con Stati esteri, riconosciute ai sensi dell'articolo 1, comma 3, della legge 7 aprile 2014, n. 56, o della normativa regionale vigente alla data di entrata in vigore della legge 12 settembre 2025, n. 131.Sono altresi' classificati come montani:
a) i comuni che confinano esclusivamente con uno o piu' comuni che soddisfano almeno uno dei criteri di cui comma 1, oppure con i suddetti comuni e uno Stato estero oppure con uno Stato estero, purche' l'altitudine media della superficie del territorio comunale sia pari o superiore a 200 metri sul livello del mare, al netto delle superfici di laghi, lagune, valli da pesca, stagni, saline;
b) i comuni appartenenti a un gruppo di comuni tra di loro confinanti, fino a un numero massimo di cinque, ciascuno con
altitudine media pari o superiore a 200 metri sul livello del mare, al netto delle superfici di laghi, lagune, valli da pesca, stagni, saline, a condizione che il gruppo di comuni sia completamente circondato da comuni che soddisfano almeno uno dei criteri di cui al comma 1, oppure da tali comuni e uno Stato estero, oppure da uno Stato estero.Ricordiamo che la precedente definizione di Comune montano era ancorata alla legge n. 991 del 1952.
Con la nuova attuazione della legge 131/2025, i criteri vengono aggiornati sulla base di parametri oggettivi legati principalmente ad altitudine e pendenza del territorio.
Scarica qui l'elenco dei comuni montani vigente dal 22 luglio 2026 allegati al DPCM n 121/2026
Comuni montani 2026: perché è importante la nuova classificazione
La definizione di “Comune montano” non è solo una questione nominale, essa determina:
- l’accesso ai fondi nazionali per la montagna;
- l’applicazione di misure fiscali agevolative;
- la programmazione regionale di interventi infrastrutturali e sociali;
- la possibilità di beneficiare di specifiche politiche di sviluppo.
In altre parole, entrare o uscire dall’elenco può incidere concretamente sulle risorse disponibili per cittadini, imprese ed enti locali.
I dati ufficiali evidenziano che i Comuni montani presentano caratteristiche strutturali diverse rispetto al resto del Paese.
In media:
- il 23% della superficie è coperto da aree protette (contro il 9% nei territori non montani);
- il 13,5% del territorio è a rischio frana (contro il 4,6%);
- il tempo medio per raggiungere servizi essenziali (scuole, ospedali, trasporti) supera i 39 minuti, contro i 24 minuti del resto d’Italia;
- il tasso di occupazione tra 20 e 64 anni è pari al 64%, a fronte del 67% nazionale.
Si tratta quindi di territori con maggiori fragilità infrastrutturali e demografiche, ma anche con rilevanti vincoli ambientali.
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