Studio Caruso

La disciplina fiscale per le “locazioni brevi” si applica ai contratti di locazione di immobili a uso abitativo, situati in Italia, di durata non superiore a 30 giorni e stipulati da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa.

Le regole sulla tassazione dei contratti di locazione breve si applicano anche ai contratti che prevedono la prestazione di servizi accessori, quali, per esempio, la fornitura di biancheria, la pulizia dei locali, la concessione dell’utilizzo delle utenze telefoniche o del wi-fi.

Attenzione al fatto che non sono "locazioni brevi" i contratti con i quali il locatore, oltre a mettere a disposizione l’immobile, fornisce altre prestazioni aggiuntive (per esempio, il servizio di colazione e la somministrazione di alimenti e bevande, la messa a disposizione di auto a noleggio, guide turistiche o interpreti).

In questi casi, infatti, sarebbero riconducibili a una prestazione qualificabile, sotto il profilo fiscale, come attività d’impresa, anche se svolta in maniera occasionale.

Quando nella stipula del contratto di locazione interviene un intermediario immobiliare, il decreto n. 50/2017 ha dettato nei suoi confronti precisi adempimenti, vediamoli.

Locazioni brevi 2024: regole per gli intermediari

I soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare hanno obblighi di natura informativa tutte le volte che intervengono nella stipula di un contratto di locazione breve.
Inoltre, se incassano o intercedono anche nella fase del pagamento dei canoni di locazione o dei corrispettivi, sono tenuti ad applicare una ritenuta quando versano al locatore la somma incassata.
In sintesi, gli intermediari devono:

• comunicare all’Agenzia delle Entrate i dati dei contratti di locazione breve stipulati per il loro tramite
• operare, in qualità di sostituti d’imposta, una ritenuta del 21%, da effettuarsi a titolo d’acconto sull’ammontare dei canoni e corrispettivi, ed effettuare il relativo versamento
• rilasciare la certificazione (ai sensi del Dpr 322/1998 – articolo 4).

Per evitare ulteriori adempimenti a carico degli “intermediari” che incassano o intervengono nel pagamento dei canoni relativi ai contratti in questione, la legge di bilancio 2024 ha previsto che la ritenuta sia mantenuta nella misura del 21% e operata sempre a titolo d’acconto, indipendentemente dal regime fiscale adottato dal beneficiario.

Pertanto, entro il termine per il versamento a saldo delle imposte sui redditi il contribuente è tenuto, per ciascun periodo d’imposta, a determinare l’imposta dovuta (ordinaria o sostitutiva) e a versare l’eventuale saldo, determinato previo scomputo delle ritenute d’acconto subite.

I dati dell’imposta dovuta, delle ritenute subite e dell’imposta a saldo sono indicati nella dichiarazione dei redditi.

La comunicazione dei dati e l’effettuazione della ritenuta sono a carico dell’intermediario al quale il locatore ha affidato l’incarico, anche quando lo stesso intermediario si avvale, a sua volta, di altri intermediari.
Facciamo un esempio: l’agente immobiliare che ha ricevuto dal proprietario dell’immobile l’incarico di locarlo è tenuto a comunicare i dati del contratto ed effettuare la ritenuta, anche se inserisce l’offerta di locazione su una piattaforma online.
Infatti, in questa situazione, la piattaforma rende la prestazione di mediazione all’agente e non al proprietario dell’immobile. 

Il ricorso alla piattaforma online è, in pratica, un modo di esercitare l’attività di intermediazione nei confronti del locatore.
Sarà cura dell’agente, in questo caso, informare il gestore della piattaforma della veste in cui opera, in modo da non fargli operare la ritenuta sul canone e comunicare i dati del contratto concluso

Le modalità con le quali gli intermediari devono assolvere gli adempimenti di comunicazione e conservazione dei dati, nonché di versamento, certificazione e dichiarazione delle ritenute operate sono state individuate dal provvedimento dell’Agenzia delle entrate del 12 luglio 2017 (come successivamente modificato e integrato).
Il provvedimento prevede, inoltre, che questi adempimenti siano effettuati in base alle informazioni e ai dati forniti dai locatori o beneficiari del pagamento, cioè dalle persone che mettono a disposizione l’immobile. 

Su di loro ricadono le responsabilità nel caso abbiano fornito indicazioni non veritiere.
Gli intermediari possono, tuttavia, tener conto anche di altre informazioni in loro possesso, rilevanti ai fini fiscali.
Per esempio, possono non effettuare gli adempimenti, ritenendo che la locazione sia riconducibile all’esercizio di una attività d’impresa, quando il locatore ha comunicato loro il numero di partita Iva per la compilazione della fattura relativa alla prestazione di intermediazione.

I soggetti che intervengono nella conclusione dei contratti di locazione breve devono trasmettere all’Agenzia delle Entrate:

• nome, cognome e codice fiscale del locatore
• durata del contratto
• indirizzo dell’immobile
• importo del corrispettivo lordo.

Non tutti gli intermediari che agevolano l’incontro tra domanda e offerta di abitazione sono tenuti alla trasmissione dei dati, ma solo quelli che, oltre a tale attività, danno un supporto professionale o tecnico informatico nella fase del perfezionamento dell’accordo.

Per esempio, l’intermediario deve comunicare i dati del contratto se il conduttore ha accettato la proposta di locazione tramite l’intermediario stesso o aderendo all’offerta di locazione tramite una piattaforma online. 

Al contrario, se il locatore si avvale dell’intermediario solo per proporre l’immobile in locazione ma il conduttore comunica direttamente al locatore l’accettazione della proposta, l’intermediario non è tenuto a  comunicare i dati del contratto. In questa situazione, infatti, ha solo contribuito a mettere in contatto le parti, rimanendo estraneo alla fase di conclusione dell’accordo.

La comunicazione dei dati va effettuata entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello di conclusione del contratto.

L'agenzia delle Entrate ha pubblicato la Circolare n 10 del 10 maggio con chiarimenti sulle novità recentemente introdotte sulla tassazione con cedolare secca delle locazioni brevi.

In dettaglio il documento di prassi tratta i seguenti temi:

• Modifiche alla disciplina fiscale delle locazioni brevi articolo 1, comma 63, della legge di bilancio 2024,
• La disciplina fiscale delle locazioni brevi,
• La modifica dell’aliquota dell’imposta,
• La ritenuta operata dai soggetti intermediari e le esigenze di semplificazione,
• Gli adempimenti degli intermediari non residenti.

La stessa agenzia ha sintetizzato i principali chiarimenti nel comunicato stampa che ha annunciato la pubblicazione del documento di cui si tratta.

Locazioni brevi: 26% di cedolare sul 2° immobile per i redditi maturati dal 1.01.2024

Con la Circolare n 10 si specifica che l’aliquota dell’imposta sostitutiva della cedolare secca sarà applicata al 26% a partire dal secondo immobile dato in locazione. 

Il proprietario che mette in locazione diverse unità ha comunque la possibilità di sceglierne una per ciascun periodo d’imposta per cui fruire dell’aliquota ridotta del 21%.

La scelta andrà indicata nella dichiarazione dei redditi relativa al periodo d’imposta d’interesse. 

La nuova aliquota del 26%, precisa l'agenzia, si applica sui redditi di locazione maturati dal 1° gennaio 2024, a prescindere dalla data di stipula dei relativi contratti e dalla percezione dei canoni.

Gli intermediari, tra cui i gestori di portali telematici, che incassano o intervengono nel pagamento dei canoni relativi ai contratti di locazione dovranno operare sempre, in qualità di sostituti d’imposta, una ritenuta del 21 per cento, a titolo d’acconto sull’ammontare dei canoni, all’atto del pagamento al beneficiario, indipendentemente dal regime fiscale che quest’ultimo ha scelto. 

Il locatore dovrà determinare l’imposta (ordinaria o sostitutiva) dovuta, scomputare le ritenute d’acconto e corrispondere l’eventuale saldo entro il termine per il versamento delle imposte sui redditi.

Gli intermediari non residenti Ue ed extra-Ue che hanno una stabile organizzazione in Italia operano attraverso la stessa. 

I soggetti residenti in uno Stato membro dell’Unione europea che non hanno una stabile organizzazione in Italia possono adempiere direttamente agli obblighi o nominare un rappresentante fiscale in Italia.

I soggetti extra-Ue con una stabile organizzazione in uno Stato membro dell’Unione assolvono agli adempimenti tramite la stabile organizzazione e, in mancanza di questa, devono invece nominare un rappresentante fiscale.

Locazione breve: cosa s’intende

La Circolare n 10/2024 ricorda anche che l’articolo 4, comma 1, del d.l. n. 50 del 2017 stabilisce che «(…) si intendono per locazioni brevi i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, ovvero soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare».

• Circolare AdE 10 del 10.05.2024 - Locazioni brevi

Viene pubblicato in GU europea del 29 aprile il Regolamento UE n 1028 del giorno 11 aprile del Parlamento europeo e del Consiglio, relativo alla raccolta e alla condivisione dei dati riguardanti i servizi di locazione di alloggi a breve termine.

Ricordiamo che, sullo stesso tema l'Italia sta ancora mettendo a punto il codice CIN nazionale in base alle nuove norme per il settore della ricezione breve dei turisti, in proposito leggi: CIN nazionale affitti brevi: avvio entro settembre.

Vediamo ora di capire, da quando sono in vigore le norme EU e se i due codici CIN si accavallano.

Banca dati UE sulle locazioni brevi: cosa comunica il locatore

Occorre evidenziare che scopo annunciato del Regolamento UE è la costituzione di una banca dati unica europea delle locazioni brevi, che sarà in grado di contenere informazioni sul mercato con l’obiettivo di aumentare la tracciabilità di questi servizi, attraverso un processo di registrazione online armonizzato a livello europeo.

Nel regolamento UE si prevede un processo di registrazione attraverso il quale gli host individueranno le proprietà, comunicando: indirizzo, tipo di unità, numero di posti letto, identità del locatore, ecc.

In particolare, l'art 5 dello stesso regolamento, prevede che, all’atto della registrazione secondo la procedura di registrazione di cui all’articolo 4, il locatore presenta una dichiarazione contenente le seguenti informazioni:

• a) per ciascuna unità:
  • i)l’indirizzo specifico dell’unità, compresi, se del caso, il suo numero, il numero della cassetta postale, se differente, il piano al quale è ubicata l’unità, il riferimento catastale o ogni altro tipo di informazione che consenta di identificarla con precisione;
  • ii)il tipo di unità;
  • iii) se l’unità offerta costituisce una parte o la totalità dell’abitazione principale o secondaria del locatore, o se è utilizzata per altri fini;
  • iv) il numero massimo di posti letto disponibili e di ospiti che l’unità accoglie;
  • v) ove applicabile, se l’unità è soggetta, ad un regime di autorizzazione nel cui ambito il locatore deve ottenere l’autorizzazione da parte della pertinente autorità competente per offrire servizi di locazione di alloggi a breve termine e, in caso affermativo, se il locatore ha ottenuto detta autorizzazione;
• b) se il locatore è una persona fisica, di tale persona:
  • i) il nome;
  • ii) il numero di identificazione nazionale o altre informazioni che ne consentano l’identificazione;
  • iii) l’indirizzo;
  • iv) il recapito telefonico;
  • v) l’indirizzo di posta elettronica che l’autorità competente può utilizzare per le comunicazioni scritte;
  • c) se il locatore è una persona giuridica:
  • i)  il suo nome;
  • ii) il numero nazionale di registrazione dell’attività;
  • iii) il nome di un rappresentante legale;
  • iv) la sua sede legale;
  • v) il recapito telefonico di almeno un rappresentante di tale persona giuridica;
  • vi) un indirizzo di posta elettronica che l’autorità competente può utilizzare per le comunicazioni scritta

Viene anche stabilito che, al termine del processo sarà rilasciato un numero di registrazione da inserire in un registro pubblico, che rappresenterà l’identificativo dell’immobile, consentirà di affittarlo e faciliterà i controlli da parte delle autorità.

Si mira quindi ad incrociare le informazioni trasmesse alle amministrazioni finanziarie grazie alla direttiva Dac7 che consente di tracciare le informazioni relative agli affitti messi online dai grandi portali di intermediazione. 

Il regolamento UE appena pubblicato in gazzetta,  entra in vigore il 19 maggio 2024 ma gli Stati avranno due anni per recepire le regole e coordinarle con quelle nazionali.

Dal testo sembrerebbe di capire che il cin nazionale non verrà sostituito da quello UE ma andranno resi complementari: "Gli Stati membri provvedono affinché i numeri di registrazione siano inclusi in un registro pubblico e facilmente accessibile. L’autorità competente che rilascia il numero di registrazione è responsabile dell’istituzione e della tenuta del registro, conformemente al regolamento (UE) 2016/679."

Locazioni brevi: che cosa sono

Secondo l'articolo 4 del decreto legge 24 aprile 2017, n. 50, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 giugno 2017, n. 96, le locazioni brevi sono “i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a trenta giorni, ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa”.

Le locazioni brevi devono pertanto avere ad oggetto esclusivamente immobili ad uso abitativo e quindi unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa A10 – uffici o studi privati) e le relative pertinenze (box, posti auto, cantine, soffitte, ecc.) nonché, in analogia con quanto previsto per la cedolare secca sugli affitti, singole stanze dell’abitazione.

Nelle locazioni brevi il contratto deve avere durata non superiore a trenta giorni. Tale termine deve essere considerato in relazione ad ogni singola pattuizione contrattuale.

Il MEF durante Telefisco 2024 ha chiarito che i gestori delle strutture ricettive sono tenuti a versare l'imposta di soggiorno agli enti locali anche se non è stata pagata dal cliente.

Imposta soggiorno non incassata: gestori responsabili del versamento

Ricordiamo intanto che con il Dl n 34/2020 il ruolo dei gestori delle strutture ricettive è mutato in modo radicale in quanto sono divenuti responsabili del versamento dell'imposta di soggiorno.

L’attuale normativa in materia assegna ai gestori delle strutture ricettive tanto responsabilità nel versamento dell’imposta con diritto di rivalsa sui soggetti passivi , quanto responsabilità nella presentazione della dichiarazione.

In merito alla disciplina di riferimento leggi anche: Nuovo modello di comunicazione imposta di soggiorno 2022

Nel dettaglio, il Ministero delle Finanze durante Telefisco 2024 ha chiarito che i gestori sono tenuti a versare ai Comuni le somme non pagate dal cliente.

In caso di inadempimento, sono preiste sanzioni che vanno dal 100 al 200% dell’importo dovuto per l'omessa o infedele presentazione della dichiarazione e sanzioni del 30% in caso di omesso, ritardato o parziale versamento del tributo.

Il Comune, secondo il chiarimento del MEF, può rivolgersi direttamente al gestore, pretendendo il pagamento dell’imposta e della sanzione.

Il Ministero, nella risposta durante il convegno del 1 febbraio  scorso, per avvalorare quanto affermato cita le sezioni regionali della Corte dei conti Emilia-Romagna e Lombardia e relativamente a quest'ultima secondo l'orientamento consolidato i Comuni dovrebbero emettere gli avvisi di accertamento per il recupero dell’imposta e il contenzioso sarebbe esaminato dalle corti di giustizia tributaria. 

Viene anche specificato che secondo un opposto orientamento, i Comuni dovrebbero segnalare alla Corte dei conti il mancato riversamento e attendere l’esito del giudizio per recuperare l’imposta. 

Sembrerebbe utile un intervento legislativo in modo da dirimere ogni dubbio in proposito.

Viene pubblicato il Provvedimento n 8253 del 15 gennaio, con il modello e le istruzioni per la certificazione unica 2024.

In dettaglio, viene approvata la Certificazione Unica “CU 2024”, relativa all’anno 2023, unitamente alle istruzioni per la compilazione, nonché del frontespizio per la trasmissione telematica e del quadro CT con le relative istruzioni.
Sono inoltre individuate le modalità per la comunicazione dei dati contenuti nelle Certificazioni Uniche e approvazione delle relative specifiche tecniche per la trasmissione telematica.

La Certificazione Unica 2024, da inviare entro il 18 marzo, il 16 marzo termine ordinario quest'anno cade di sabato, attesta, tra gli altri, l’ammontare complessivo dei corrispettivi erogati per contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni (locazioni brevi).

Per le regole generali sulla CU 2024 leggi anche: Certificazione unica 2024: invio entro il 18 marzo.

Certificazione unica 2024: i redditi degli affitti brevi

Ricordiamo che, con l’articolo 4, del decreto legge 24 aprile 2017, n. 50, convertito con modificazioni dalla legge 21 giugno 2017,

n. 96 è stato introdotto un particolare regime fiscale per le locazioni brevi.

Per locazioni brevi si intendono i contratti di locazione di unità immobiliari ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni. 

Si prevede che i soggetti residenti nel territorio dello Stato che esercitano attività di intermediazione immobiliare, nonché quelli che gestiscono portali telematici, qualora incassino i canoni o i corrispettivi relativi ai contratti, ovvero qualora intervengano nel pagamento dei predetti canoni o corrispettivi, operano, in qualità di sostituti d’imposta, una ritenuta del 21 per cento sull’ammontare dei canoni e corrispettivi, all’atto del pagamento al beneficiario e provvedono al relativo versamento e al rilascio della relativa certificazione ai sensi dell’articolo 4 del DPR n. 322 del 1998.

In base a quanto previsto al comma 595 della legge n. 178 del 2020, il regime fiscale delle locazioni brevi è riconosciuto solo in caso di destinazione alla locazione breve di non più di quattro appartamenti per ciascun periodo d’imposta.

Negli altri casi, l’attività di locazione breve, da chiunque esercitata si presume svolta in forma imprenditoriale, ai sensi dell’art. 2082 del codice civile. 

Le disposizioni del predetto comma si applicano anche per i contratti stipulati tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, ovvero tramite soggetti che gestiscono portali telematici.

Certificazione unica 2024: come si compila il quadro degli affitti brevi

Vediamo come si compila il quadro della CU 2024 relativo alla certificazione dei redditi da locazione breve.

Le istruzioni al modello 2024 specificano che, nella ipotesi in cui l’esposizione dei dati viene effettuata in forma aggregata, nel punto 1 riportare il numero complessivo dei contratti stipulati relativi alla singola unità immobiliare.

Attenzione al fatto che, nella ipotesi di esposizione dei dati in forma analitica il punto 1 non deve essere compilato.

I punti 2 e 3 sono alternativi tra loro e vanno rispettivamente barrati se: 

• trattasi di un contratto che prevede la locazione dell’intera unità immobiliare.
• trattasi di un contratto che prevede la locazione parziale dell’unità immobiliare.

Nel punto 4 occorre riportare l’anno relativo al periodo di locazione che si sta indicando. 

Si specifica che:

• nel caso di un contratto di locazione per un periodo che ha ricompreso sia il 2022 che il 2023 e il pagamento è stato effettuato nel 2023 dovranno essere compilati due righi riportando in modo distinto l’importo di competenza del 2022 e l’importo di competenza del 2023;
• nel caso di contratto di locazione per un periodo che ha ricompreso sia il 2023 che il 2024 e il pagamento è stato effettuato anticipatamente nel 2023, anche in questo caso è necessario compilare due righi riportando in modo distinto l’importo di competenza del 2023 e l’importo di competenza del 2024.

Nel punto 5 indicare il numero dei giorni della durata del contratto di locazione ricompresa nel periodo di riferimento.

Nei punti da 6 a 13 vanno indicati i dati relativi all’indirizzo dell’immobile mentre nei punti da 14 a 18 è necessario indicare i dati catastali dell’immobile locato.

Nel punto 19 indicare l’importo del corrispettivo lordo e nel punto 20 l’importo della relativa ritenuta operata. 

Si precisa che:

• l’importo della ritenuta non può essere superiore al 21 per cento dell’importo del corrispettivo indicato al punto 19,
• nel punto 20 deve essere riportato l’importo delle ritenute versato con il codice tributo 1919. Tale precisazione è valida anche relativamente ai campi 120, 220, 320 e 420.

Nel punto 21 barrare la casella se il percipiente al quale viene rilasciata la certificazione 2024 non riveste la qualifica di proprietario dell’unità  immobiliare locata.

Il punto “N. contratti locazione” deve essere compilato esclusivamente nel caso in cui l’esposizione dei dati viene effettuata in forma aggregata. Qualora il corrispettivo percepito si riferisca ad un periodo di locazione che riguarda due periodi d’imposta

(2022 e 2023 ovvero 2023 e 2024) si dovranno compilare due distinti righi, riportando per ciascun rigo il numero di giorni relativo all’anno riportato nel punto 4.

Infine si sottolinea che per la compilazione della CU viene utilizzato il principio di cassa, pertanto a fronte di un reddito percepito scaturisce per il sostituto l’obbligo del versamento delle relative ritenute e del rilascio della certificazione unica.

I corrispettivi percepiti a fronte di locazioni brevi possono assumere la qualifica alternativamente di redditi fondiari e redditi diversi per i quali è previsto, ai fini della tassazione una imputazione rispettivamente per competenza e per cassa. 

Pertanto, nella compilazione della Certificazione Unica è necessario coordinare il principio di cassa seguito nella CU, con la natura dei predetti corrispettivi percepiti, tenuto conto della successiva tassazione in sede di dichiarazione dei redditi.

Nel caso in cui è barrato il punto 21 riportare nel punto 4 sempre il valore 2023. 

Sulle locazioni brevi si segnalano le novità previste dalla Legge di bilancio 2024:  Locazioni brevi: le novità 2024 per la cedolare secca.

Il canone di locazione è il corrispettivo, versato dal locatario al locatore, per il godimento del bene preso in locazione, di solito un immobile.

Situazione non frequente è quella in cui il contratto di locazione viene risolto anticipatamente, rispetto alla sua naturale conclusione, per inadempimento del conduttore.

Nel momento in cui il contratto viene risolto, il bene locato torna nella disponibilità del locatore.

Se è pacifico che il locatario debba versare al locatore i canoni di locazione maturati fino al giorno in cui il bene locato torna nella disponibilità del proprietario, ugualmente pacifico non è il corretto trattamento di un eventuale maggior danno subito dal locatore.

Il punto sotto osservazione è appunto se, nella situazione in esame, un danno effettivamente c’è e, nell’eventualità, come questo possa essere quantizzato. 

Infatti, se da un lato, con la risoluzione anticipata del contratto, viene lesa la legittima aspettativa del locatore di ricevere i canoni di affitto fino al termine del contratto, è anche vero che, nel momento in cui il bene torna nella disponibilità di questi, il canone per la privatizzazione del diritto non sarebbe dovuto.

Infatti, l’interesse che si valuta di tutelare non è il diritto alla percezione dei canoni non maturati, che non c’è, ma il risarcimento del danno derivante dal recesso anticipato.

In questo contesto, si sono contrapposte due diverse linee di pensiero sul tema:

• secondo un primo orientamento, una volta anticipatamente risolto il contratto, nulla dovrebbe essere dovuto al locatore, in conseguenza del fatto che il mancato percepimento dei canoni di locazione non rappresenta un danno subito, ma un mancato guadagno (fa eccezione il caso in cui lo stato in cui l’immobile viene lasciato non permette un corretto godimento del bene, motivo per cui sarebbero dovuti i canoni di locazioni anche per il tempo necessario al ripristino dello stato originario del bene);
• secondo diversa linea di pensiero, invece, il locatore, in caso di recesso anticipato del contratto di locazione, avrebbe diritto a percepire i canoni di locazione fino al giorno del reperimento di un nuovo conduttore.

La linea interpretativa oggi prevalente si pone in posizione di compromesso tra le due posizioni, ammettendo la possibilità che il locatore subisca un danno e che, in conseguenza di ciò, abbia diritto ad un risarcimento; ma l’ammontare del risarcimento dovrebbe essere deciso dal giudice in base alle circostanze del caso concreto.

Questa maniera di approcciarsi alla questione tiene conto della differenza tra “danno evento”, che si concretizza nel mancato percepimento dei canoni di locazione in conseguenza del recesso, e “danno conseguenza”, rappresentato dalle conseguenze pregiudizievoli derivanti dall’evento (il recesso anticipato); e tiene anche conto del fatto che il danno risarcibile è quello derivante dal “danno conseguenza”.

Di ciò si è occupata in modo analitico l’ordinanza interlocutoria numero 31276 della Corte di Cassazione, pubblicata il 9 novembre 2023, la quale a riguardo precisa anche che “il conduttore è tenuto in base all’articolo 1591 a corrispondere, a titolo risarcitorio, il canone convenuto fino alla restituzione”, ma resta “il margine, come è noto salvaguardato dalla norma, del «maggior danno»”.

Quello che deve essere chiarito, spiegano i giudici di legittimità, è se nel maggior danno contemplato dall’articolo 1591 del Codice civile possa rientrare il “danno conseguenza” prima esposto, oppure no. 

Per fare ciò la Corte di Cassazione rimanda la questione alle Sezioni Unite che, decidendo, scioglieranno definitivamente i nodi di una questione dai notevoli risvolti pratici.

Entro il 30 giugno va inviata la dichiarazione per l'imposta di soggiorno 2022.

Ricordiamo che con avviso del 2 maggio il MEF informava del fatto che, il servizio è attivo dal giorno 8 maggio, ed è possibile procedere, attraverso l’apposito servizio presente nell’area riservata del sito web dell’Agenzia delle entrate alla:

• predisposizione,
• e all’invio telematico,

della dichiarazione relativa all’anno di imposta 2022. 

Il comunicato MEF specifica che, l’utente dopo aver effettuato l'accesso:

• trova il servizio all’interno della scheda “Servizi”, 
• nella categoria “dichiarazioni” (in alternativa può ricercarlo con parole chiavi, per esempio “imposta di soggiorno” nella casella di ricerca).

Inoltre, resta valida la possibilità di procedere alla trasmissione delle dichiarazioni attraverso i canali telematici (entratel/fisconline) che l’Agenzia delle entrate ha reso disponibili su richiesta del Dipartimento.

Il relativo modulo di controllo (versione 1.1.0), da integrare nel Desktop Telematico, è disponibile per il download.

Si precisa che il modello dichiarativo e le istruzioni di compilazione, pubblicate nella sezione “Fiscalità regionale e locale  – Dichiarazione telematica imposta di soggiorno”, sono rimaste invariate rispetto allo scorso anno.

Dichiarazione imposta di soggiorno 2022: il modello da inviare

In data 12 maggio 2022 è stato pubblicato in GU n 110 il Decreto MEF del 29 aprile 2022 relativo alla approvazione del nuovo modello e istruzioni di dichiarazione dell'imposta di soggiorno da presentare entro il 30 giugno dell'anno successivo a quello in cui si verifica il presupposto impositivo: CLICCA QUI PER MODELLO E ISTRUZIONI 

La dichiarazione relativa all'imposta di soggiorno deve essere presentata:

• dal soggetto gestore della struttura ricettiva,
• o, per conto di questo, da dichiarante diverso dal gestore,

secondo le istruzioni e le specifiche tecniche allegate al decreto.

Diversamente, per quanto attiene alle cd. locazioni brevi, vale a dire le locazioni di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni condotte al di fuori dell’attività di impresa, la dichiarazione dell’imposta di soggiorno, secondo quanto previsto all’art 4, co. 5-ter, del Dl 50/2017, deve essere presentata:

• dal soggetto che incassa il canone o il corrispettivo, 
• ovvero che interviene nel pagamento dei predetti canoni o corrispettivi.

Dichiarazione imposta di soggiorno: le FAQ del Ministero

Il MEF ha pubblicato una serie di FAQ in risposta ai dubbi dei contribuenti e tra i principali chiarimenti viene specificato che:

• è necessario presentare una dichiarazione per ciascuna annualità, in quanto la presentazione “cumulativa” non riguarda annualità diverse, bensì i dati che devono essere dichiarati nel singolo anno di riferimento,
• la dichiarazione “multipla” riguarda ipotesi nelle quali il dichiarante presenta la dichiarazione allo stesso Comune e nel caso in cui “non sia possibile rappresentare integralmente la propria posizione su un unico modello”,
  l’obbligo di presentazione della dichiarazione spetta all’intermediario per i pernottamenti da lui gestiti,
• nelle locazioni brevi gestite da un intermediario che incassi il contributo di soggiorno, l’obbligo di presentazione della dichiarazione spetta all’intermediario anche nel caso in cui il gestore riscuota solo in parte personalmente il tributo, in quanto “il soggetto che incassa il canone o il corrispettivo, ovvero che interviene nel pagamento dei predetti canoni o corrispettivi, è responsabile della presentazione della dichiarazione”.
• gli intermediari quali ad esempio le agenzie immobiliari, che hanno in gestione più immobili eventualmente ubicati in comuni diversi, dovranno presentare una dichiarazione in ciascun comune di riferimento.

Dichiarazione imposta di soggiorno: le sanzioni in caso di omissione

L'omessa o infedele presentazione della dichiarazione da parte del responsabile comporta l’applicazione della sanzione amministrativa pecuniaria del pagamento di una somma dal 100 al 200 per cento dell'importo dovuto.

Le dichiarazioni e i dati in essa contenuti, una volta acquisiti e trattati dal Ministero dell’Economia e delle Finanze saranno messi a disposizione dei Comuni che hanno istituito l’imposta di soggiorno e contributo di soggiorno per Roma Capitale per le proprie finalità istituzionali e di controllo. 

Ricordiamo infine che, con una Nota del 28 novembre 2022 l'IFEL Fondazione Anci aveva fornito un chiarimento in merito alla dichiarazione dell'imposta di soggiorno.

In particolare, veniva specificato che, la previsione del nuovo obbligo dichiarativo non assorbe la potestà, che rimane in capo ai Comuni (ai sensi dall’art. 52 del Dlgs 446/1997):

• di disciplinare le modalità di riversamento dell’imposta (e le comunicazioni trimestrali collegate), 
• così come, non sostituisce gli ulteriori adempimenti collegati alla responsabilità contabile dei gestori, che si sostanzia nell’obbligo di rendere il conto di gestione entro il 30 gennaio dell’anno successivo a quello di riferimento.

Leggi anche:

• Dichiarazione imposta di soggiorno: chiarimenti MEF

con gli ultimi chiarimenti del MEF.

• FAQ del MEF Dichiarazione Imposta di soggiorno del 19.09.2022

Con Risoluzione n 1 del 9 febbraio il MEF risponde a dubbi sulla dichiarazione per l'imposta di soggiorno.

In particolare, sono stati chiesti chiarimenti in merito all’obbligo dichiarativo relativo all’imposta di soggiorno in virtù del quale la dichiarazione deve essere presentata cumulativamente ed esclusivamente in via telematica entro il 30 giugno dell'anno successivo a quello in cui si è verificato il presupposto impositivo, secondo le modalità approvate con decreto del Ministro dell'economia e delle finanze 29 aprile 2022. 

Nel quesito si ricordava che con le FAQ 8 e 9, pubblicate sul sito internet di questo Dipartimento, è stato chiarito che, considerato che l’anno 2022 costituisce il primo anno di applicazione dell'obbligo dichiarativo mediante presentazione del modello ministeriale, i soggetti che hanno già presentato per gli anni di imposta 2020 e 2021 una dichiarazione/comunicazione al comune, seguendo le indicazioni prescritte dal comune stesso, non sono obbligati a ripresentare per dette annualità la dichiarazione ministeriale.

Sempre tramite risposte a faq il ministero ha precisato che, al di fuori di tale caso, è chiaro che il contribuente dovrà utilizzare esclusivamente il nuovo modello ministeriale per la dichiarazione. 

Viene quindi chiesto di confermare che, per le annualità successive a quelle indicate nelle predette FAQ, l’utilizzo del modello ministeriale e quindi il contestuale adempimento dell'obbligo dichiarativo, esonera i soggetti obbligati dal presentare ulteriori dichiarazioni/comunicazioni richieste dai comuni. 

Il MEF ritiene che per le annualità successive a quelle indicate nelle FAQ richiamate, e quindi dal 2022 in poi, la presentazione del modello ministeriale approvato con il decreto rappresenta l’unica modalità per l’assolvimento dell’adempimento dichiarativo in questione, imposto dal Legislatore ai fini della verifica da parte dei comuni del corretto adempimento dell’imposta di soggiorno e valido su tutto il territorio nazionale. 

Infatti, sottolinea il Ministero, all’interno della disciplina generale del tributo non ci sono norme dalle quali sia possibile desumere la facoltà per i comuni di predisporre autonomamente modelli di dichiarazione concernenti l’imposta di soggiorno in argomento. 

Vengono in ultimo ricordati i principi di semplificazione amministrativa degli adempimenti dei contribuenti, sanciti dall'art. 6 della legge 27 luglio 2000 n. 212, ai sensi del quale "al contribuente non possono, in ogni caso, essere richiesti documenti ed informazioni già in possesso dell'amministrazione finanziaria o di altre amministrazioni pubbliche indicate dal contribuente".

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In data 19 ottobre 2022 viene pubblicato sul sito del Ministero del Turismo il Protocollo d'intesa in attuazione di quanto previsto dal Decreto Ministeriale n. 161 del 29 settembre 2021, avente finalità di realizzazione e gestione della banca di dati delle strutture ricettive e degli immobili destinati alle locazioni brevi.

Il Ministero specifica che a seguito del parere favorevole del Garante per la Protezione dei Dati Personali le Regioni e Province autonome possono procedere alla stipula con il Ministero del Turismo del protocollo di intesa avente finalità di realizzazione e gestione della Banca dati delle strutture ricettive e degli immobili destinati alle locazioni brevi, previsto dall’art. 2, comma 2, del decreto del Ministro del turismo 29 settembre 2021, n. 161.

Il protocollo, prevedendo la cooperazione tra le amministrazioni coinvolte, disciplina il contenuto e le modalità di trasmissione dei dati, le modalità di aggiornamento della banca di dati, il monitoraggio dell’efficacia delle soluzioni tecniche prescelte e le modalità di conoscenza del codice identificativo o alfanumerico delle strutture ricettive e degli immobili destinati alle locazioni brevi, ivi compreso il momento di decorrenza dell’obbligo di indicazione del codice in ogni comunicazione, offerta e promozione.

Le Regioni e Province autonome che NON sottoscrivono il protocollo di intesa, forniranno, direttamente al gestore della banca dati, i dati, nonché i relativi aggiornamenti, entro il 30 giugno e il 31 dicembre di ciascun anno.

Ricordiamo che il Decreto n 161/2021 del Ministero del Turismo recante il regolamento con le modalità di realizzazione e di gestione della banca di dati in oggetto, e in vigore dal 1 dicembre 2021 è stato pubblicato in GU n 273 del 16 novembre 2021.

Banca dati del turismo: che cos'è

La piattaforma del turismo raccoglierà:

• le informazioni relative a tutte le strutture ricettive e agli alloggi 
• concessi in affitto breve sul territorio nazionale.

La banca dati in particolare conterrà:

• la tipologia degli alloggi, 
• l’ubicazione,
• la capacità ricettiva, 
• gli estremi dei titoli abilitativi richiesti ai fini dello svolgimento dell’attività ricettiva,
• il soggetto che esercita l’attività, anche in forma di locazione breve,
• il codice identificativo regionale, o laddove questo non sia stato adottato, un codice alfanumerico generato dalla banca dati stessa.

I dati in essa contenuti vengono forniti dalle Regioni e dalle Province autonome

Come funziona la banca dati del turismo

La banca dati è realizzata e gestita, attraverso apposita piattaforma informatica, da un soggetto selezionato al quale le regioni e le province autonome sono tenute a trasmettere i dati in loro possesso, necessari per il funzionamento e l'implementazione della stessa. 

Il trasferimento dei dati dalle banche dati avviene senza oneri per le regioni e le province autonome.

Le modalità di accesso diretto alle banche dati regionali e delle province autonome contenenti le informazioni relative alle strutture ricettive e agli immobili destinati alle locazioni brevi, ai fini dell'alimentazione della piattaforma, sono stabilite dal Protocollo d'intesa sottoscritto tra il Ministero del turismo, le regioni e le province autonome, pubblicato in data 19 ottobre 2022 sul sito del Ministero del Turismo.

SCARICA QUI IL PROTOCOLLO

Banca dati del turismo: chi può accedere

Come indicato dal protocollo in oggetto, l’accesso alla Banca Dati è consentito alle seguenti categorie di soggetti per le finalità e con le modalità definite nell’Allegato 1: 

• Ministero del Turismo; 
• Gestore della Banca Dati; 
• Regioni/P.A.; 
• Soggetti titolari delle strutture ricettive o immobili in locazione breve (es., locatori e proprietari), delegati o rappresentanti legali, tramite servizi web di consultazione raggiungibili attraverso il portale istituzionale del Ministero del Turismo; 
• Agenzia delle Entrate. 

Banca dati del turismo: quali dati sono contenuti

Le informazioni raccolte all’interno della Banca Dati afferiscono a: 

a) tipologia di alloggio;

 b) ubicazione della struttura/immobile; 

c) capacità ricettiva, intesa come posti letto; 

d) estremi dei titoli abilitativi (e al titolo della disponibilità dell’alloggio per gli affitti brevi), ai fini dell’esercizio dell’attività ricettiva, dalla normativa nazionale, regionale e provinciale, in materia urbanistica, edilizia, ambientale, di pubblica sicurezza, di prevenzione incendi, igienico-sanitarie e di sicurezza nei luoghi di lavoro; 

e) soggetto che esercita l’attività ricettiva, anche in forma di locazione breve; 

f) Codice Identificativo Regionale, ove adottato, e Codice Identificativo Nazionale

Ai fini dell’alimentazione della Banca Dati, si identificano due fasi di acquisizione dei dati: 

• in fase di prima applicazione, saranno oggetto di acquisizione tutte e sole le informazioni disponibili tra quelle definite ai punti a), b), c), e), f) del precedente comma 2. In particolare, i dati personali trattati sono specificati nell’Allegato 2 (rif. T2 – Tabella dei Soggetti); 
• in fase successiva, saranno oggetto di acquisizione le informazioni di cui al punto d) del precedente comma 2, da parte del Ministero, avvalendosi ove opportuno dell’integrazione con la Piattaforma Digitale Nazionale Dati, previa verifica di quanto previsto dal regolamento UE 2016/679 per i fini di tale integrazione

Banca dati del turismo: il codice identificativo

Ai sensi dell'art 3 del protocollo, si prevede che la Banca Dati genera un Codice Identificativo Nazionale univoco per ogni struttura ricettiva e immobile in locazione breve censita al proprio interno, anche in presenza di un codice CIR già definito a livello di Regione/P.A. 

Il Codice Identificativo Nazionale riporta l'indicazione:

• della tipologia di alloggio, 
• della Regione/P.A., della provincia e del comune di ubicazione.

Inoltre, ai fini dell’identificazione delle strutture, ciascun Codice Identificativo Nazionale è contraddistinto da una sequenza numerica univoca generata in modo casuale.

Nel rispetto degli obblighi dettati dall’articolo 3, comma 2 del D.M. n. 161 del 29 settembre 2021, i titolari delle strutture ricettive, i soggetti che concedono in locazione breve immobili ad uso abitativo, i soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare e quelli che gestiscono portali telematici per l’offerta di alloggi a fini turistici sono tenuti a indicare in ogni comunicazione inerente all’offerta e alla promozione dei servizi all’utenza:

• Il CIR, qualora una Regione/P.A. abbia normato tale codice attraverso legge regionale o provinciale, ovvero atti amministrativi, normativi e non, adottati in attuazione di una specifica previsione di legge regionale o provinciale, e purché tale codice sia coerente con il tracciato dettagliato nell’Allegato 2; 
• Il Codice Identificativo Nazionale in tutti gli altri casi

Il codice deve essere indicato ed esposto in modo tale da garantirne la visibilità e un facile accesso da parte dell'utenza.

Per chi non dovesse provvedere sono previste sanzioni da 500 euro a 5.000 euro per ogni unità non comunicata. 

Le sanzioni raddoppiano se la violazione è reiterata.

• Decreto Ministero del Turismo del 29.09.2021 n. 161

A causa delle particolari condizioni sistemiche che l’economia europea sta fronteggiando, l’imprenditore, a fronte di una domanda ancora sostenuta, si trova dinanzi al nuovo problema dell’economicità dell’attività esercitata, in conseguenza dell’incidenza dei costi sui margini.

In questa situazione non mancheranno le situazioni in cui le aziende saranno costrette ad abbandonare le unità produttive meno efficienti, per tutelare l’economicità complessiva dell’impresa.

La situazione che si viene a creare è la necessità di chiudere una unità produttiva, pur continuando l’attività complessiva esercitata. 

In questo contesto assumono rilevanza le condizioni del recesso anticipato dal contratto di locazione non abitativa, il cui canone può rappresentare un costo che l’azienda avrà necessità di non sostenere.

L’articolo 27, ultimo comma, della Legge 392 del 1978 prescrive che “indipendentemente dalle previsioni contrattuali il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto con preavviso di almeno sei mesi da comunicarsi con lettera raccomandata”.

Fondamentalmente, a prescindere dalle previsioni contrattuali, la legge riserva al conduttore il diritto di recedere dal contratto di locazione stipulato, nel caso in cui ricorrano dei “gravi motivi”, dandone preavviso al locatore, sei mesi prima, con lettera raccomandata o altro strumento equivalente.

Se il caso più tradizionale, quello dell’interruzione dell’esercizio di tutta l’attività d’impresa, costituirà più facilmente un grave motivo che giustifica il recesso anticipato, con maggiore attenzione bisognerà considerare la situazione in cui l’impresa decide di dismettere una sola unità a fronte della continuazione dell’attività complessiva dell’impresa.

In questa situazione le condizioni che legittimano il recesso assumono una maggior rilevanza, in quanto è più probabile che la decisione unilateralmente presa dall’imprenditore possa essere contestata dall’altra parte del contratto.

A specificazione di quanto definito dalla norma, l’ordinanza numero 26618 della Corte di Cassazione, del giorno 9 settembre 2022, ci spiega le condizioni e le modalità di esercizio della facoltà di recesso anticipato attribuita al conduttore dalla legge.

In mancanza di più favorevoli pattuizioni stabilite tra le parti, il perno della questione è rappresentato dai “gravi motivi” che giustificano il recesso anticipato.

La gravità della motivazione, si sa, è un concetto assai relativo, motivo per cui i chiarimenti forniti dalla Corte a riguardo forniscono delle linee guida di una certa utilità. 

Costituisce grave motivo quell’evento (o quella condizione), sopravvenuto dopo la stipula del contratto, estraneo alla volontà del conduttore, capace di rendere troppo gravosa per quest’ultimo la prosecuzione del contratto.

L’evento (o la condizione), oltre ad essere sopravvenuto dopo la stipula del contratto, dovrebbe possedere le caratteristiche dell’imprevedibilità e dell’eccessiva onerosità: la gravità dell’onere dovrebbe presentare dei profili di oggettività, non potendosi risolvere nella semplice antieconomicità dell’attività svolta nella sede.

È precisato infatti che “la gravosità della prosecuzione, che deve avere una connotazione oggettiva, non può risolversi nell'unilaterale valutazione effettuata dal conduttore in ordine alla convenienza o meno di continuare il rapporto locativo”, quanto piuttosto deve “consistere in un sopravvenuto squilibrio tra le prestazioni originarie, tale da incidere significativamente sull'andamento dell'azienda globalmente considerata”.

Per quanto riguarda la procedura per rendere effettivo il recesso anticipato per “gravi motivi”, la Corte di Cassazione precisa che è richiesta la trasmissione al locatore di lettera raccomandata (o altro mezzo equivalente) di recesso, con preavviso di  sei mesi, sulla quale dovranno essere analiticamente indicati i “gravi motivi”, anche se non è espressamente richiesto dalla norma.

L’indicazione delle motivazioni permetterà la locatore di effettuare le opportune verifiche ed eventualmente contestare la posizione assunta dal conduttore. 

Tra l’altro l’onore della prova dell’esistenza dei “gravi motivi” spetta al conduttore, il quale dovrà essere in grado di fornire idonea documentazione a supporto della sua posizione.

In mancanza dei “gravi motivi” che giustificano il recesso anticipato, il locatore può chiedere e ottenere il pagamento dei canoni residui fino a scadenza contrattuale.

Da quanto descritto si evince quanto sia ripida la strada della sopravvenuta antieconomicità dell’attività svolta nella sede al fine di ottenere il recesso anticipato del contratto di locazione, in mancanza di più gravi motivazioni.