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Codice dell’Edilizia: facciamo il punto
Alla fine del 2025 si è tanto parlato di nuovi condoni edilizi e sanatorie, tanto per l'approvazione in data 4 dicembre della bozza Disegno di legge delega per il Codice dell’edilizia e delle costruzioni, quanto perchè si era previsto inizialmente di emendare la Legge di Bilancio 2026 con anche norme per l'edizilia, poi in ultimo non confermate.
Il DDL è fermo alla Ragioneria poichè le misure sono onerose.
La riforma dell’edilizia è molto attesa da cittadini, imprese e professionisti così che, l’approvazione del Ddl era stata salutata come un segnale importante, richiesto da tutto il settore.
Chiusa la legge di bilancio 2026, si facevano ipotesi di un avvio rapido dei lavori parlamentari a inizio 2026, per arrivare con i decreti delegati in tempo utile per la fine della legislatura, in calendario nel 2027.
Questo avvio rapido non c’è stato e dopo due mesi e mezzo il Ddl non è ancora approdato in Parlamento e risulta sotto esame della Ragioneria generale dello Stato.
I rilievi avanzati al ministero delle Infrastrutture dall’organo che vigila sulla compatibilità finanziaria delle leggi sarebbero molti e potrebbero tenere il testo bloccato ancora per molte settimane. Anche se le associazioni di imprese stanno invocando un rapido sblocco, per completare la riforma entro la legislatura.
Riepiloghiamo intanto le misure attese da tutti gli operatori del settore ma anche da cittadini e imprese.
Nuovo Codice dell’Edilizia: cosa contiene
In data 4 dicembre 2025 il Consiglio dei Ministri, su proposta del Ministro delle infrastrutture e dei trasporti Matteo Salvini, del Ministro per le riforme istituzionali e la semplificazione normativa Maria Elisabetta Alberti Casellati e del Ministro per la pubblica amministrazione Paolo Zangrillo, ha approvato, con procedura d’urgenza, un disegno di legge di delega al Governo per l’adozione del Codice dell’edilizia e delle costruzioni.
In particolare, la delega autorizza il Governo ad adottare uno o più decreti legislativi finalizzati a compiere un’ampia e organica revisione della normativa in materia di edilizia e di sicurezza delle costruzioni, con l’obiettivo primario di semplificare, riordinare e razionalizzare i procedimenti amministrativi oggi disciplinati dal Testo Unico dell’edilizia, approvato con decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380.
Si ricorda che il testo fa seguito al decreto-legge 29 maggio 2024, n. 69, cosiddetto “Salva casa”, che ha operato una prima semplificazione.
L’adozione del Codice dell’edilizia e delle costruzioni ha la finalità, inoltre, di porre chiarezza sulla ripartizione delle competenze tra Stato e Regioni, garantendo il rispetto dei Livelli Essenziali delle Prestazioni (LEP), come strumento necessario per assicurare standard minimi uniformi.
L’intervento normativo riguarda, in primo luogo, la disciplina legislativa di settore relativa alla sicurezza delle costruzioni, che necessita di un aggiornamento alla luce delle moderne tecniche costruttive e delle accresciute esigenze di sicurezza sismica ed energetica.
Si prevede, inoltre, di favorire il coordinamento con le disposizioni urbanistiche e le altre normative di settore come la disciplina dei beni culturali e paesaggistici.
Infine, si semplifica la dimostrazione dello stato legittimo degli immobili e si rafforza l’efficacia e la trasparenza delle procedure per il rilascio dei permessi di costruire, delle Segnalazioni Certificate di Inizio Attività (SCIA) e degli altri titoli del settore edilizio.
Nuovo Codice dell’Edilizia: sanatorie e vecchi condoni
Secondo quanto previsto dal testo approvato in data 4 dicembre 2025 si dovrebbero poter sanare le difformità edilizie minori, cioè quelle che:
- non modificano in modo sostanziale l’edificio;
- rispettano le norme urbanistiche vigenti oggi;
- erano realizzate nel rispetto delle regole edilizie del momento in cui furono costruite.
Per queste situazioni, sarà possibile ottenere un titolo in sanatoria, a condizione di mettere in sicurezza l’immobile e adeguarlo, se necessario, alle norme tecniche attuali (es. antisismica, barriere architettoniche, risparmio energetico).
Un altro punto chiave che si vuole affrontare è quello dei vecchi condoni edilizi.
Il disegno di legge prevede che le domande presentate ai sensi delle leggi del 1985, 1994 e 2003 (i famosi tre condoni) ma mai definite, dovranno essere chiuse entro una scadenza certa.
Attenzione: non si tratta di un condono generalizzato.
Le nuove norme:
- non azzerano gli abusi;
- non cancellano sanzioni;
- non ammettono interventi gravi o in aree vincolate.
Si punta invece a uniformare a livello nazionale le regole sulle difformità edilizie minori, semplificare la burocrazia e sbloccare situazioni rimaste ferme per anni.
Nuovo Codice dell’Edilizia: operatività delle nuove norme
Il disegno di legge fissa 12 mesi di tempo al Governo per adottare i decreti attuativi.
È in quei testi che saranno definiti:
- i tipi di difformità sanabili;
- la procedura da seguire;
- i termini per presentare la domanda;
- le condizioni per regolarizzare immobili esistenti.
Il 2026 è l'anno dei lavori su queste norme che dovranno definire il perimetro di azione con l'intento di:
- sbloccare compravendite immobiliari ferme per difformità non risolte;
- ridurre il contenzioso con i Comuni;
- dare certezza giuridica agli immobili.
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Detraibilità IVA costi di transazione MLBO: chiarimenti ADE
Con la Risoluzione n 7 del 12 febbraio le Entrate hanno replicato a richieste di chiarimenti nell’ambito di un’operazione di merger leveraged buy‑out (Mlbo) chiarendo che l’Iva pagata sui costi di transazione può essere detratta dalla società veicolo (Spv).
Sono pervenute alle entrate richieste di chiarimento in merito alla detraibilità dell’IVA addebitata in rivalsa sui costi di transazione (anche detti “transaction cost”), ai sensi e per gli effetti del combinato disposto degli articoli 4 e 19 del decreto del Presidente della Repubblica 26 ottobre 1972, n. 633 sostenuti da una società veicolo“SPV” nel contesto di una operazione di MLBO (merger leveraged buy-out) effettuata ai sensi dell’articolo 2501-bis del codice civile.
Vediamo i dettagli del quesito e la replica ADE.
Detraibilità dell’IVA addebitata in rivalsa su costi di transazione: chiarimenti
L’Agenzia delle entrate affronta la replica al caso dell'istante partendo dall’articolo 19 del decreto Iva (Dpr n. 633/1973).
La disposizione consente la detrazione solo a chi riveste la qualifica di soggetto passivo e utilizza beni e servizi acquistati per realizzare operazioni imponibili, escludendo però le holding che si limitano a detenere partecipazioni.
In pratica chi non svolge un’attività economica effettiva non può essere considerato soggetto passivo e di conseguenza, non può detrarre l’imposta.
Questo orientamento è stato per anni diffuso anche alle società veicolo nelle operazioni di merger leveraged buy‑out, considerate alla stregua di holding statiche.
La giurisprudenza europea ha però progressivamente modificato la prospettiva, la Corte di giustizia Ue ha affermato che il principio di neutralità dell’Iva impone di riconoscere, come attività economica, anche le spese preliminari sostenute per avviare un’attività imponibile futura.
Le prime spese di investimento, finalizzate a un’attività economica, sono espressive di tale attività e attribuiscono il diritto alla detrazione.
Il principio riguarda anche le Mlbo: la società veicolo non nasce per detenere partecipazioni, ma per acquisire la società target tramite indebitamento e fondersi con essa. La partecipazione è solo un passaggio transitorio.
La Cassazione ha descritto con precisione questa situazione:
- la Spv è uno strumento operativo, creato per raccogliere le risorse necessarie all’acquisizione e per consentire, attraverso la fusione, la prosecuzione diretta dell’attività della target;
- le spese sostenute non sono costi di una holding passiva, ma investimenti preparatori dell’attività economica che verrà esercitata dopo la fusione.
Pertanto i costi di consulenza, advisory, due diligence e strutturazione dell’operazione sono parte integrante di un processo unitario che culmina nella fusione e nella continuità dell’attività della target.
Il nesso richiesto dall’articolo 19 tra costi sostenuti e operazioni imponibili future risulta quindi soddisfatto, la Spv assume la qualifica di soggetto passivo Iva.
Concludendo l'Ade evidenzia che, la Spv, nel contesto di un’operazione di Mlbo, svolge un ruolo preparatorio e funzionale all’attività economica futura e, per questo, può detrarre l’Iva sui costi di transazione.
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Rottamazione quinquies: come correggere o revocare la domanda
La domanda di adesione alla rottamazione quinquies può essere inviata entro il prossimo 30 aprile.
Ma attenzione entro la stessa data la domanda può essere revocata o corretta, vediamo come.
Rottamazione quinquies: come revocare la domanda?
Il 30 aprile 2026 è il termime per:
- presentare la domanda di Rottamazione quinquies,
- revocare la stessa domanda presentata con le modalità indicate dall'ADER.
In particolare, la revoca consente di annullare la richiesta, ripristinando la situazione fiscale originaria.
Ricordiamo che, come specificato anche dalla Riscossione, la domanda può essere presentata con due modalità:
Una volta presentata la domanda però potrebbe nascere la necessità di correggerla o revolcarla.
Ad esempio, potrebbero esserci degli errori nei dati anagrafici oppure potrebbe esserci un errore nell’importo del debito.
Qualora l’importo dichiarato non corrisponda a quello effettivamente dovuto, è necessario procedere con la rettifica, oppure se il piano iniziale non è più sostenibile, è possibile richiederne uno nuovo.
Il contribuente può provvedere accedendo sempre nell'area riservata del sito ADER e motivando la richiesta e può procedere a revocare l'istanza.
Accedendo nell’area riservata con le credenziali SPID o il PIN personale bisogna:
- scegliere la voce “Dichiarazione di adesione alla Definizione agevolata – «Rottamazione-quinquies»
- digitare il proprio codice fiscale
- accedere alla domanda di adesione presentata.
Consultando la domande inviata è possibile verificare se ci sono errori o imprecisioni, successivamente si potrò compilare il modulo messo a disposizione dall’Agenzia delle Entrate Riscossione in cui si deve fornire anche la motivazione della rettifica e inviarlo tramite il portale entro il 30 aprile.
Dopo l’invio si riceverà una conferma dell’avvenuta rettifica.
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Assegnazione agevolata soci: i beni fuori campo IVA
Con l’ordinanza n. 2786, depositata l’8 febbraio 2026, la Corte di Cassazione interviene sul trattamento IVA dell’assegnazione agevolata di immobili ai soci, chiarendo in modo puntuale quando, pur in presenza di un’operazione fuori campo IVA, sorge l’obbligo di rettifica della detrazione ai sensi dell’art. 19-bis2 del DPR 633/1972.
La pronuncia riguarda le assegnazioni agevolate previste dalla legge finanziaria 2007 (L. 296/2006) in caso di scioglimento delle società non operative, ma i principi affermati assumono rilievo sistematico e risultano applicabili anche alle successive riproposizioni della misura (da ultimo, art. 1, comma 35 ss., L. 199/2025).
Assegnazione agevolata soci: i beni fuori campo IVA
Nel caso esaminato, l’immobile era stato acquistato da un privato, senza esercizio del diritto alla detrazione IVA.
In sede di scioglimento agevolato, l’assegnazione ai soci è stata effettuata in applicazione dell’art. 1, comma 116, L. 296/2006, secondo cui tali operazioni “non sono considerate cessioni” ai fini IVA.
La Corte, tuttavia, amplia il ragionamento in chiave sistematica.
Richiamando l’art. 2, comma 2, n. 5) del DPR 633/72, conferma che sono soggette a IVA le destinazioni di beni a finalità estranee all’impresa (c.d. autoconsumo esterno), con esclusione dei beni per i quali non è stata operata la detrazione all’atto dell’acquisto.
Pur essendo l’assegnazione ai soci formalmente disciplinata dal successivo n. 6) dell’art. 2, la Cassazione ne ribadisce l’assimilazione alla fattispecie dell’autoconsumo “esterno” prevista dal n. 5), proprio perché solo quest’ultima contiene l’espressa esclusione per i beni acquistati senza detrazione.
Si consolida così l’interpretazione estensiva già fornita dall’Agenzia delle Entrate (circ. n. 40/2002 e circ. n. 26/2016):
- l’assegnazione di un bene non è imponibile IVA se il bene non ha beneficiato del diritto alla detrazione, ad esempio perché acquistato da un privato, prima del 1972 o, nella disciplina vigente, perché oggettivamente escluso dal diritto alla detrazione (si pensi ai fabbricati abitativi).
Il passaggio più rilevante dell’ordinanza riguarda però il trattamento delle spese sostenute successivamente sull’immobile, in particolare lavori di trasformazione o ampliamento per i quali sia stata detratta l’IVA.
La Corte chiarisce che:
- l’assegnazione del bene rimane fuori campo IVA, se l’immobile era stato acquistato senza detrazione;
- tuttavia, l’imposta detratta sui lavori edilizi deve essere rettificataai sensi dell’art. 19-bis2 DPR 633/72, qualora:
- le spese siano incrementative del valore del bene, e
- la loro utilità non sia esaurita al momento dell’assegnazione.
La rettifica deve essere operata nel periodo di osservazione fiscale (per gli immobili, dieci anni), tenendo conto della quota residua di detrazione riferibile alla parte di utilità ancora esistente.
Il principio è coerente con la funzione dell’art. 19-bis2: evitare che un’imposta detratta in un contesto di utilizzo “imprenditoriale” rimanga definitivamente acquisita quando il bene viene destinato a finalità estranee all’impresa.
Un’ulteriore precisazione della Cassazione riguarda la natura degli interventi.
La rettifica presuppone che si tratti di lavori finalizzati a migliorare le condizioni di utilizzazione dell’immobile (interventi incrementativi).
Diverso è il caso in cui:
- l’ampliamento integri la realizzazione di una nuova unità immobiliare, oppure
- la consistenza degli interventi sia tale da poter costituire una autonoma unità immobiliare, con proprie caratteristiche distintive ed economiche.
In tale ipotesi, la parte realizzata successivamente assume autonomia funzionale ed economica e deve essere assoggettata autonomamente a IVA in occasione dell’assegnazione.
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Fatture a cavallo d’anno: decisione UE ammette la retroattività
Con una sentenza del Tribunale dell’Unione europea, relativa alla causa T-689/24, pubblicata l'11 febbraio, pronuncia di estrema rilevanza si prevede che debba essere consentita la detrazione dell’IVA nel periodo in cui il diritto è sorto, anche nell’eventualità in cui il cessionario o committente sia venuto in possesso della fattura di acquisto nell’anno successivo, entro il termine per la presentazione della dichiarazione.
Questra la sintesi della novità, vediamo ora maggiori dettagli del caso di specie, relativo alla delicata questione delle fatture a cavallo d'anno.
Fatture a cavallo d’anno: decisione EU ammette la retroattività
Con una pronuncia destinata a incidere sulla gestione operativa dell’IVA, il Tribunale dell’Unione europea (Sezione pregiudiziale) ha chiarito che una norma nazionale non può impedire al soggetto passivo di detrarre l’IVA “nel periodo giusto” solo perché la fattura è stata ricevuta nel periodo d’imposta successivo, se però la fattura è comunque disponibile prima della presentazione della dichiarazione IVA.
Il caso nasce in Polonia (causa T-689/24, I. S.A. contro Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej) e riguarda la detrazione dell’IVA su acquisti di gas ed energia elettrica: l’operazione è effettuata in un periodo, ma le fatture arrivano nel periodo successivo.
La questione è se la detrazione debba “slittare” automaticamente.
Il Tribunale rispondec di no, se al momento della dichiarazione la fattura c’è.
La sentenza ruota attorno a una distinzione che, nella pratica, fa tutta la differenza:
- il diritto a detrazione “sorge” quando l’IVA diventa esigibile (art. 167 Direttiva IVA).
- l’esercizio del diritto richiede il possesso della fattura (art. 178, lett. a) Direttiva IVA).
In altre parole: la fattura è una condizione formale per esercitare la detrazione, ma non può trasformarsi in un requisito che sposta in avanti la nascita stessa del diritto.
È proprio qui che il Tribunale va contro la regola nazionale oggetto di rinvio: una disciplina che collega il momento rilevante della detrazione non all’esigibilità dell’imposta, ma al periodo di ricezione della fattura, rischia di introdurre una condizione aggiuntiva non prevista dalla Direttiva IVA.
Il sistema IVA europeo si fonda su un’idea semplice: l’IVA deve gravare sul consumatore finale, non sull’operatore economico.
Per questo il diritto a detrazione è considerato un cardine del meccanismo IVA.
Se un soggetto passivo non può detrarre nel periodo in cui il diritto è sorto, pur avendo la fattura disponibile prima di presentare la dichiarazione, finisce per sopportare temporaneamente un costo finanziario (un’IVA “anticipata” che non dovrebbe pesare su di lui). Secondo il Tribunale, questo effetto è incompatibile con i principi di:
- neutralità dell’IVA (l’imposta non deve diventare un costo per l’impresa),
- proporzionalità (le misure nazionali non devono eccedere quanto necessario),
- e, nel ragionamento complessivo, con l’impostazione della Direttiva sull’immediatezza della detrazione.
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Affitti commerciali 2019 prorogati al 2025: spetta la cedolare?
Con la Risposta n. 34/2026, l’Agenzia delle Entrate interviene sul seguente questito:
- è possibile applicare la cedolare secca alla proroga del 2025 di un contratto C/1 stipulato prima del 2019?
La risposta delle entrate è negativa, vediamo però il dettaglio del quesito del contribuente e come replica l’Amministrazione finanziaria, con implicazioni operative per consulenti e proprietari.
Cedolare secca per affitti commerciali 2019 prorogati al 2025
Il caso sottoposto all’Agenzia riguarda un immobile commerciale categoria C/1 locato con contratto stipulato il 1° agosto 2013.
Alla scadenza naturale del contratto, nel 2019, le parti hanno:
- prorogato il contratto per ulteriori 6 anni;
- esercitato l’opzione per la cedolare secca tramite modello RLI;
- applicato il regime sostitutivo previsto dalla legge di bilancio 2019.
Arrivati al 2025, in occasione di una nuova proroga, il proprietario chiede: È possibile continuare ad applicare la cedolare secca anche alla proroga 2025?
Secondo il contribuente, l’opzione esercitata nel 2019 dovrebbe ritenersi valida anche per la successiva proroga, richiamando l’art. 1, comma 59, della legge n. 145/2018 e i chiarimenti forniti con la circolare 8/E/2019.
L’art. 1, comma 59, della legge 145/2018 ha introdotto in via transitoria la cedolare secca sugli affitti commerciali, con queste caratteristiche:
- applicabile ai contratti stipulati nel 2019;
- riferita a immobili categoria C/1 (negozi e botteghe);
- superficie non superiore a 600 mq (escluse pertinenze);
- aliquota del 21%;
- applicabile solo se non vi fosse, al 15 ottobre 2018, un contratto in corso tra gli stessi soggetti per lo stesso immobile.
Si trattava dunque di un regime temporaneo e circoscritto.
Nel 2019 l’Agenzia aveva chiarito che, per evitare disparità di trattamento, si poteva assimilare a “contratto stipulato nel 2019” anche:
- un contratto precedente,
- scaduto naturalmente nel 2019,
- e prorogato nello stesso anno.
Questa assimilazione, però, era limitata all’anno 2019, cioè al periodo di vigenza del regime transitorio.
Con la Risposta n. 34/2026, l’Agenzia afferma un principio chiaro:
- “Conseguentemente […] l’opzione per il regime facoltativo, già fruito in sede di proroga, nel 2019, di un contratto stipulato antecedentemente, non possa essere validamente esercitata in occasione di ulteriore proroga contrattuale nell’anno 2025.”
E infine conclude:
“[…] l’Istante non può esercitare l’opzione di accesso al regime, ormai non più vigente, in occasione dell’ulteriore proroga del contratto nell’anno 2025.”
Nel caso oggetto di interpello:
- il contratto è stato stipulato nel 2013;
- la cedolare è stata esercitata nel 2019 in sede di proroga;
- ma il regime transitorio è ormai esaurito.
Secondo l’Agenzia:
- l’assimilazione tra contratto prorogato nel 2019 e contratto stipulato nel 2019 valeva solo in costanza del regime transitorio;
- nel 2025 non è più vigente la disciplina agevolativa;
- non è possibile esercitare nuovamente l’opzione per la cedolare secca.
Di conseguenza, alla proroga del 2025 il contribuente non può continuare ad applicare il regime della cedolare secca.
Allegati: -
Forfettari e investimenti in start-up: requisiti di ammissione
Con la Risposta n 29 del 10.02.2026 le Entrate chiariscono che anche i contribuenti in regime forfettario possono fruire del credito d’imposta previsto dalla legge n. 162/2024 per gli investimenti in start‑up e Pmi innovative.
Forfettari e investimenti in start-up: requisiti di ammissione
I contribuenti forfettari non sono soggetti ad Irpef ordinaria, ma ad un’imposta sostitutiva calcolata su una base imponibile a sua volta determinata secondo coefficienti di redditività sui ricavi.
Ne deriva che non è loro consentito ridurre l’ammontare dell’imposta utilizzando la detrazione.
In altri termini, trattandosi di una detrazione dall’Irpef lorda, la detrazione per gli investimenti in questione non può essere utilizzata dai soggetti che possiedono esclusivamente redditi assoggettati a imposta sostitutiva.
L'Agenzia però, relativamente al caso di specie, ricorda che la legge 162/2024 ha introdotto un meccanismo che consente di fruire della detrazione per gli investimenti in Start up e Pmi innovative in caso di incapienza del contribuente beneficiario, cioè quando la detrazione spettante supera l’Irpef lorda dovuta.
Tale meccanismo consiste nella trasformazione dell’eccedenza in credito d’imposta utilizzabile in dichiarazione o in compensazione tramite F24.
L'Agenzia chiarisce che la norma non pone limiti soggettivi e subordina l’agevolazione ad un’unica condizione: l’incapienza dell’imposta lorda Irpef rispetto alla detrazione spettante.
Pertanto, anche i soggetti in regime forfettario possono, in caso di incapienza dell'Irpef lorda dovuta, utilizzare il credito d'imposta dell'articolo 2 della legge n. 162/2024 nella dichiarazione dei redditi in diminuzione delle imposte dovute o in compensazione.
Inoltre, si precisa che la compensazione può anche avvenire con il debito per l’imposta sostitutiva.Con la risposta a interpello n 29/2026 viene chiarito che i contribuenti in regime forfettario possono utilizzare il credito d’imposta per investimenti in start up e Pmi innovative, sia nella dichiarazione dei redditi in diminuzione delle imposte dovute, sia in compensazione tramite modello F24, anche a riduzione dell’imposta sostitutiva prevista dal regime forfettario.
Allegati: -
Locazioni brevi: proroga per la nuova soglia per l’imprenditorialità
La legge di bilancio 2026 ha introdotto una novità per le locazioni brevi.
In particolare è stato ridotto a due appartamenti il limite oltre il quale scatta l'imprenditorialità della attività.
In proposito il Commercialisti hanno proposto un recente studio che ha fatto emergere le varie criticità della faccenda soprattuto per le locazioni a cavallo d'anno.
Per il dettaglio del Focus n 1/2026 di ANDC leggi qui.
Per risolvere quindi le problematiche interpretative di questa novità per le locazioni brevi e le varie casistiche, si parla di una norma emendativa alla norma della legge di bilancio da introdurre nel Decreto Milleprorghe in conversione in legge.
Locazioni brevi: proroga per la nuova soglia dell’imprenditorialità
Il regime fiscale delle locazioni brevi è disciplinato dall’art. 4 comma 1 e ss. del DL 24 aprile 2017 n. 50.
Il comma 3-bis della norma prevedeva l’emanazione di un regolamento per stabilire i criteri in base ai quali l’attività di locazione breve “si presume svolta in forma imprenditoriale, in coerenza con l’articolo 2082 del codice civile e con la disciplina sui redditi di impresa (….), avuto anche riguardo al numero delle unità immobiliari locate e alla durata delle locazioni in un anno solare”.
La disposizione è stata abrogata senza che il regolamento fosse emanato, e sostituita, con l’art. 1 comma 595 della medesima legge, dalla previsione, che a partire dall’anno 2021, della presunzione di svolgimento dell’attività in forma imprenditoriale nel caso di destinazione alla locazione breve di oltre 4 appartamenti per ciascun periodo di imposta.
Dal 2026, come sappiamo dalla Legge di Bilancio, il criterio è stato ridotto a due appartamenti.
Numerose le difficoltà interpretative per applicare tale disposizione, ulteriormente aumentate dalla riduzione del limite per l’anno in corso senza una norma transitoria.
L'AIDC con il Focus n. 1/2026 ha interpretato varie crticità e tra quest ha indicato che il momento in cui scatta la presunzione di imprenditorialità è quello in cui si supera la soglia dei due appartamenti, a prescindere dal fatto che la locazione prosegua, anche se per pochi giorni, nell’anno successivo.
Ad esempio, se nell’anno 2026 proseguono tre locazioni brevi iniziate nel 2025, queste non farebbero scattare la presunzione di imprenditorialità in quanto iniziate in un esercizio in cui il limite numerico era più alto, ossia a quattro secondo la norma allora in vigore.
Lo stesso documento evidenzia come, se nel corso del 2026 il contribuente continuasse a stipulare nuovi contratti di locazione breve per tutti e tre gli appartamenti, ricadrebbe nell’attività imprenditoriale.
Tale ragionamento, in assenza di una norma transitoria che indichi una diversa decorrenza, deve però essere esaminato alla luce delle regole della imputazione dei redditi fondiari per competenza nei singoli periodi di imposta.
Potrebbe inoltre accadere che gli appartamenti siano prenotati, anche magari con il pagamento totale dell’affitto, nell’anno 2025 ma la decorrenza dei contratti sia nel 2026.
Le casisteche critiche sono numerose e per ovviare alle diverse difficoltà interpretative, è stato depositato un emendamento al Ddl. di conversionein legge del Milleproroghe, all’esame delle Commissioni alla Camera, che prevede il differimento di sei mesi (quindi al 1° luglio 2026), dell’applicabilità del nuovo limite di due unità, nonché una moratoria semestrale per chi superi per la prima volta la presunzione.
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Contratto di rete tra colleghi non è ostativo al regime forfettario
Con la Risposta a interpello n 24 del 9 febbraio le Entrate replicano ad una istante che chiede chiarimenti in merito all'applicabilità del regime forfetario, disciplinato dall'articolo 1, commi da 54 a 89, della legge 23 dicembre 2014, n. 190 nel caso di conclusione di un contratto di rete.
In particolare, l'Istante è un medico e ha aderito al Regime Forfetario a partire dall'anno di imposta 2024, nel corso del 2025, e intende avviare una collaborazione con altri due medici […] nella forma della cd. retecontratto, di cui all'articolo 12, comma 3, della legge 22 maggio 2017, n. 81.
L'Istante intende partecipare a una ''rete pura tra professionisti da costituirsi nella forma della rete contratto'' ed evidenzia che ''la rete tra professionisti si doterebbe di un 'programma comune di rete da esplicitarsi nel contratto di rete'' e che tale rete ''consentirebbe ai professionisti 'retisti', al fine di perseguire il programma comune di rete, di eventualmente ricorrere […] alla codatorialità''.Tale codatorialità, prosegue l'Istante, ''consentirebbe l'utilizzazione, da parte dei 'retisti', della prestazione lavorativa di uno o più lavoratori dipendenti con le regole stabilite nel contratto di rete''.
Nel caso specifico, il Medico 1 sarà il soggetto responsabile degli adempimenti riguardanti la gestione del rapporto di lavoro e gli oneri amministrativi, il quale addebiterà proquota agli altri retisti codatori (l'Istante e il Medico 2) le somme ''in funzione dell'utilizzo del lavoratore dipendente ad essi direttamente e analiticamente imputabile''; l'Istante sottolinea, inoltre, che non è prevista alcuna remunerazione aggiuntiva per il retista Medico 1.
Ciò premesso, l'Istante chiede se la partecipazione alla retecontratto tra professionisti sopra descritta integri la causa ostativa al Regime Forfetario prevista dalla lettera d) del comma 57 dell'articolo 1 della l. n. 190 del 2014Forfettario: contratto di rete tra colleghi non è ostativo per il regime
Secondo l’istante, la partecipazione a una rete-contratto non genera un autonomo reddito né di impresa né di lavoro autonomo, ma rappresenta esclusivamente una modalità organizzativa per la gestione condivisa di alcune attività e costi.
Inoltre, la norma sulle cause ostative non richiama espressamente le reti tra professionisti, né sembra coerente con la ratio antielusiva della disposizione, pensata per evitare frazionamenti artificiali del reddito.
L’Agenzia delle Entrate condivide l’impostazione del contribuente e fornisce un chiarimento di principio di grande interesse.
L’Agenzia ribadisce che:
- la rete-contratto non ha soggettività tributaria;
- redditi, costi e ricavi restano imputati direttamente ai singoli partecipanti;
- la rete non esercita un’attività economica autonoma riconducibile a quella dei professionisti aderenti.
Di conseguenza, la partecipazione a una rete-contratto tra professionisti non integra la causa ostativa prevista dall’art. 1, comma 57, lett. d), della legge n. 190/2014.
Il professionista può quindi aderire alla rete e restare nel regime forfettario, a condizione che siano rispettati tutti gli altri requisiti di legge.
La risposta dell’Agenzia introduce però una precisazione fondamentale: il regime forfettario resta incompatibile qualora, in concreto, l’attività svolta tramite la rete si traduca in una società di fatto.
In tal caso, l’organizzazione sarebbe assimilabile a una società in nome collettivo, rientrante tra i soggetti espressamente indicati dalla norma come causa ostativa. È quindi essenziale che la rete:
- mantenga una struttura puramente contrattuale;
- non produca reddito unitario;
- non comporti una gestione indistinta dell’attività professionale.
La rete-contratto, se correttamente strutturata, si conferma quindi uno strumento compatibile con il forfettario, purché non venga snaturata in una forma societaria di fatto.
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Giovane agricoltore: definizione per gli aiuti PAC
Nella GU n 32 del 9 febbraio viene pubblicato il decreto dell'Agricoltura 22 dicembre 2025 con modifiche al Decreto 23 dicembre 2022 per la definizione di giovane agricoltore.
Giovane agricoltore: definizione per gli aiuti ministeriali
In particolare, si modifica l'art. 5 del decreto del Ministro dell'agricoltura, della sovranita' alimentare e delle foreste del 23 dicembre 2022.
L'art. 5, comma 1, lettera c), punto 3), è sostituito dal seguente: «3) titolo di scuola secondaria di primo grado, con attestato di frequenza ad almeno un corso di formazione di almeno 150 ore, con superamento dell'esame finale, su tematiche riferibili al settore agroalimentare, ambientale o della dimensione sociale, tenuto da enti accreditati dalle regioni o province autonome, oppure esperienza lavorativa di almeno tre anni nel settore agricolo, documentata dall'iscrizione al relativo regime previdenziale agricolo per almeno 104 giornate/anno, oppure partecipazione con esito favorevole all'intervento di sviluppo rurale cooperazione per il ricambio generazionale;».
L'art. 5, comma 9 è sostituito dal seguente: «Fatto salvo il requisito anagrafico di cui al comma 1, lettera b), i requisiti richiesti per il giovane agricoltore di cui al comma 1, lettera c) devono essere posseduti e presentati all'organismo pagatore competente entro il 30 settembre dell'anno di presentazione della domanda per l'assegnazione dei diritti o della prima domanda per il sostegno complementare al reddito per i giovani agricoltori.Tutti gli altri requisiti devono essere posseduti al momento della presentazione della domanda per l'assegnazione dei diritti o della prima domanda per il sostegno complementare al reddito per i giovani agricoltori e mantenuti almeno fino al termine dell'anno di domanda. L'assenza anche di uno solo dei requisiti determina l'inammissibilita' della domanda.».
Attenzione al fatto che le modifiche si applicano dall'anno di domanda 2026.