Studio Caruso

I due anni per rivendere la prima casa, al fine di godere della agevolazione fiscale per un nuovo immobile valgono anche per acquisti ante 2025, per tutti gli immobili?

Vediamo il chiarimento dell'Ade, sulla novità appena introdotta dalla Legge di Bilancio 2025 per l'agevolazione prima casa, esplicitato nel corso del convegno di Italia Oggi tenutosi in data 27 gennaio a cui è intervenuta anche l'ADE.

Agevolazione prima casa: chiarimenti ADE

La legge di bilancio 2025 ha raddoppiato il termine per vendere la prima casa senza perdere l’agevolazione da applicare ad un nuovo acquisto.

In particolare, si tratta del tempo, fissato ora a due anni, durante il quale il contribuente resta momentaneamente titolare di due immobili acquistati con il beneficio prima casa (introdotto in origine nel 2016 dall’art. 1 comma 55 della L. 208/2015) ora esteso dalla L. 207/2024 o legge di bilancio 2025.

Prima della entrata in vigore della norma originaria, non si poteva beneficiare della agevolazione per un acquisto immobiliare, senza aver prima rivenduto l'immobile pre-posseduto per cui era stata richiesta la misura agevolativa, si doveva vendere la ex prima casa prima di possederne un'altra.

La legge di bilancio 2025 è intervenuta sulla disposizione originaria per cui prima si aveva un anno di tempo per rivendere la ex prima casa, e acquistarne un'altra con la stessa agevolazione, raddoppiando il termine entro cui procedere, a due anni.  

Con riferimento alla decorrenza della nuova disposizione, l’Agenzia delle Entrate ha confermato, nel corso della Conferenza di Italia Oggi tenutasi il 27 gennaio, che il termine di 2 anni non riguarda solo gli atti stipulati dal 1° gennaio 2025, ma tutti i casi in cui cui, al momento dell’entrata in vigore della nuova norma, era in corso il vecchio termine di un anno.

Facendo un esempio se Tizio compra il 27 gennaio 2025 un l’immobile, avrà tempo fino al 27 gennaio 2027 per alienare la ex prima casa, che aveva già acquistato col beneficio. 

Ma anche Caio, che aveva comprato il 14 febbraio 2024 un immobile e, allora, si era impegnato a rivendere l’immobile pre-posseduto entro il 14 febbraio 2025 avrà tempo fino al 14 febbraio 2026 per venderlo

Il nuovo termine di 2 anni si applica, quindi, a tutti i rogiti intervenuti dal 1° gennaio 2024 in poi.

Leggi anche Agevolazione prima casa 2025: tutte le regole per ricordare tutte le condizioni per agevolazione.

Pubblicata in GU n 305 del 31 dicelbre Legge di Bilancio 2025 in vigore dal 1° gennaio 2025. 

Tra le altre novità vediamo cosa prevede per l'agevolazione dei mutui prima casa.

Mutui prima casa 2025: cosa prevede la legge di bilancio

Il comma 112 dell'art 1 proroga al 31 dicembre 2027 la possibilità di avvalersi della disciplina speciale che eleva la misura massima della garanzia

rilasciata dal Fondo di garanzia per la prima casa (istituito dall'articolo 1, comma 48, lettera c) della legge 27 dicembre 2013, n. 147) dal 50 fino all’80 per cento della quota capitale per le categorie prioritarie, qualora in possesso di un indicatore della situazione economica equivalente (ISEE) non superiore a 40 mila euro annui e per mutui di importo superiore all’80 per cento del prezzo dell’immobile, compreso di oneri accessori. 

Sul punto si ricorda che tali categorie prioritarie sono le giovani coppie, i nuclei familiari monogenitoriali con figli minori, i conduttori di alloggi IACP e i giovani di età inferiore ai 36 anni, in possesso di ISEE non superiore a 40.000 euro annui, richiedenti un mutuo superiore all’80 per cento dell’immobile, ivi compresi gli oneri accessori.

Il comma 113 stabilisce che le disposizioni di cui all’articolo 1, commi, 9, 10, 11, 12 e 13, della legge 30 dicembre 2023, n. 213, si applicano sino al 31 dicembre 2027. 

In sintesi, si tratta delle norme contenute nella legge di bilancio per il 2024 che:

• prevedono l’inclusione, tra le categorie prioritarie, di famiglie numerose che rispettino determinate condizioni anagrafiche e reddituali;
• dettano, in relazione alle domande presentate da tali famiglie, specifiche disposizioni concernenti, tra l’altro, la misura massima della garanzia concedibile e la misura dell’accantonamento di un coefficiente di rischio;
• prevedono ulteriori disposizioni applicabili alle agevolazioni in parola nei casi di surroga del mutuo originario.

Il comma 114, infine, incrementa di 130 milioni di euro per l’anno 2025 e di 270 milioni di euro per ciascuno degli anni 2026 e 2027 la dotazione del richiamato Fondo di garanzia per la prima casa, di cui all'articolo 1, comma 48, lettera c), della legge n. 147 del 2013.

Ricordiamo che  il fondo di garanzia mutui per la prima casa istituito presso il Ministero dell’economia e delle finanze dall’articolo 1, comma 48, lettera c), della legge n. 147 del 2013 ha la finalità di supportare l'acquisto, ovvero l'acquisto e la ristrutturazione, con accrescimento dell'efficienza energetica, di unità immobiliari da adibire ad abitazione principale, tramite il rilascio di garanzie su mutui immobiliari dell'importo massimo di 250 mila euro.
In regime ordinario, la garanzia del Fondo copre fino al 50% della quota capitale del finanziamento con previsione, inoltre, di categorie ad accesso prioritario, per ragioni anagrafiche, economiche, sociali e di numerosità del nucleo familiare, alle quali, al ricorrere di determinate condizioni, vengono riconosciute particolari condizioni di garanzia e di percentuale di copertura della quota capitale del finanziamento.

Con una FAQ del 23 settembre l'agenzia delle entrate ha risposto ad un dubbio di un contribuente che ha acceso un mutuo per acquistare l'abitazione principale e per ristrutturarla, cosiddetto mutuo misto.

Il contratto non specifica l’importo del mutuo destinato all’acquisto dell'immobile e pertanto si domanda per quale importo possa usufruire della detrazione degli interessi passivi per l’acquisto dell'immobile.

Le entrate evidenziano che il contribuente può autocertificare l'importo del mutuo per l'acquisto della casa, vediamo come.

Mutui misti: regole di detrazione degli interessi passivi

Prima di evidenziare il chiarimento ADE, si ricorda che, l’art. 15, comma 1, lett. b), del TUIR stabilisce che, in presenza di un mutuo ipotecario contratto per l’acquisto dell’unità immobiliare da adibire ad abitazione principale e delle sue pertinenze, spetta una detrazione dall’imposta lorda pari al 19 per cento degli interessi passivi e dei relativi oneri accessori, nonché delle quote di rivalutazione dipendenti da clausole di indicizzazione. 

Per i mutui stipulati dal 1993 la detrazione spetta solo in relazione alla stipula di mutui ipotecari contratti per l’acquisto dell’unità immobiliare da adibire ad abitazione principale entro un anno dall’acquisto e delle sue pertinenze. 

L’acquisto deve avvenire nell’anno antecedente o successivo alla stipula del mutuo; ciò significa che si può prima acquistare l’immobile ed entro un anno stipulare il contratto di mutuo, oppure prima stipulare il contratto di mutuo ed entro un anno sottoscrivere il contratto di compravendita. 

La detrazione spetta solo per il periodo in cui l’immobile è utilizzato come abitazione principale. 

Il diritto alla detrazione viene meno a partire dal periodo d’imposta successivo a quello in cui l’immobile non è più utilizzato come abitazione principale; tuttavia, se il contribuente torna ad adibire l’immobile ad abitazione principale, in relazione alle rate pagate a decorrere da tale momento, può fruire nuovamente della detrazione.

Nel caso di specie il contribuente ha contratto un mutuo cosiddetto misto, dove non è distinta la parte per acquista da quella per la ristrutturazione necessario all'immobile.

In questo caso, specifica l'agenzia, premesso che la destinazione del mutuo per l’acquisto dell’abitazione potrebbe anche risultare nel contratto di compravendita dell’immobile o da altra documentazione della banca mutuante, in assenza di un documento che distingua le differenti finalità e i relativi importi, il contribuente può avvalersi di una dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà (articolo 47 del Dpr n. 445/2000).

In essa egli dovrà attestare:

• quale somma è imputabile all’acquisto dell’abitazione,
• e quale alla ristrutturazione.

Sulla base di questo documento, in presenza delle altre condizioni previste dalla legge, il contribuente potrà così richiedere la detrazione degli interessi passivi per l’acquisto dell’abitazione.

Per i mutui misti, la stessa agenzia nella Guida alle detrazioni sui mutui del 2024 le entrate hanno elencato i documenti da controllare e conservare:

• Ricevute quietanzate o certificazione annuale della banca relative alle rate di mutuo pagate nel 2023 o estratto conto bancario o postale 
• Contratto di mutuo dal quale deve risultare che il finanziamento è stato concesso per l’acquisto e per la ristrutturazione dell’immobile da adibire ad abitazione principale
• Contratto di acquisto dell’immobile per verificare sia i vincoli temporali previsti sia l’importo riportato sull’atto. Se tale importo, maggiorato di eventuali oneri correlati all’acquisto, risultasse inferiore al capitale erogato, sarà necessario riproporzionare gli interessi alla minore spesa sostenuta –
• Idonea documentazione degli oneri accessori all’acquisto sostenuti (anche in caso di riparametrazione degli interessi) 
• Autocertificazione che attesti che l’immobile acquistato è stato adibito ad abitazione principale nei termini previsti dalla norma e che tale condizione sussista anche nel 2023 e che indichi la somma imputabile all’acquisto e quella relativa alla ristrutturazione dell’abitazione principale
• Fatture relative ai lavori eseguiti al fine di rapportare, al termine dei lavori, gli interessi relativi al finanziamento per la ristrutturazione alle spese effettivamente sostenute 

In data 26 luglio viene pubblicata la Guida ADE 2024 con tutte le regole per l'acquisto della casa.

Tra le informazioni, vi è una sezioni di FAQ in risposta ai dubbi frequenti dei contribuenti per l'acquisto della casa.

Avviso di rettifica e liquidazione imposta registro: che cos’è

In una FAQ le Entrate replicano a chi ha ricevuto un avviso di rettifica e liquidazione dell’imposta di registro su una compravendita immobiliare, specificando che la legge offre diversi strumenti al contribuente che ritiene l’accertamento non corretto. 

Se ce ne sono le condizioni, si può giungere anche all’annullamento totale o parziale dell’accertamento o alla rideterminazione del valore accertato, in ogni caso è necessario attivarsi entro 60 giorni dalla data in cui l’avviso è stato notificato.

In particolare, occorre sapere che nella parte finale dell’avviso sono comunque indicate tutte le informazioni utili per far valere le proprie ragioni.

Il contribuente può: 

• presentare ricorso alla Corte di giustizia tributaria competente (cioè quella del capoluogo della provincia in cui ha sede l’ufficio che ha emesso l’atto) 
• presentare istanza di accertamento con adesione all’ufficio che ha emesso l’atto. In questo modo è possibile dialogare in contraddittorio con l’amministrazione, fornendo tutti gli elementi utili alla rideterminazione del valore accertato. L’istanza di accertamento con adesione sospende il termine per la presentazione del ricorso per un periodo di 90 giorni. 
• presentare istanza di annullamento in autotutela all’ufficio che ha emesso l’atto. L’istanza non sospende i termini per la presentazione del ricorso. Pertanto, il contribuente può valutare di presentare l’istanza di accertamento con adesione o il ricorso qualora, prima dello scadere dei termini previsti per questi istituti, non sia pervenuta risposta favorevole all’istanza di annullamento in autotutela.

Pubblicata in GU n 175 del 27 luglio il testo della Legge di conversione del Dl Salva casa 2024.

Ricordiamo che con le nuove regole si potrà regolarizzare le difformità parziali, le variazioni essenziali, le tolleranze costruttive, esecutive e quelle legate ai requisiti igienico sanitari. 

Inoltre, sarà prevista la possibilità di regolarizzare le varianti ante 1977  e le difformità non contestate in fase di rilascio dell’agibilità dell’immobile.

Prima di leggere una sintesi delle novità, ricordiamo che, il DL n 69/2024 recante Disposizioni  urgenti  in materia  di semplificazione  edilizia e urbanistica, noto inizialmente è stato pubblicato in GU n 124 del 29.05.

Come specificato dal MIT obiettivo del provvedimento è “liberare” gli appartamenti ostaggio di una normativa rigida e frammentata che ne ostacola la commerciabilità e talora preclude l’accesso a mutui, sovvenzioni e contributi. 

Il decreto interviene solo nelle casistiche di minore gravità, incidendo sulle cosiddette lievi difformità,

Piano casa 2024: le sanatorie possibili

Il DL 69/2024 reca misure volte a: semplificare le disposizioni in materia di edilizia e urbanistica, anche al fine di far fronte al crescente fabbisogno abitativo, supportando allo stesso tempo gli obiettivi di recupero del patrimonio edilizio esistente e di riduzione del consumo del suolo; rilanciare il mercato della compravendita immobiliare, anche nell’ottica di stimolare un andamento positivo dei valori dei beni immobili; consentire il recupero e la rigenerazione edilizia, anche mediante la regolarizzazione delle c.d. lievi difformità edilizie, al fine di salvaguardare l’interesse pubblico alla celere circolazione dei beni.

Rispetto al quadro normativo vigente:

• si amplia la categoria degli interventi di edilizia libera che possono essere eseguiti senza alcun titolo abilitativo;
• si semplifica l’iter di riconoscimento dello stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare;
• si agevolano i mutamenti di destinazione d’uso senza opere, prevedendo il principio dell’indifferenza funzionale tra le destinazioni d’uso omogenee;
• si permette l’alienazione del bene o dell’area oggetto di abuso, da parte del Comune, in presenza di determinate condizioni;
• si modifica la disciplina delle “tolleranze costruttive” limitatamente agli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, prevedendo: la riparametrazione dei limiti tollerati in misura inversamente proporzionale alle dimensioni delle unità immobiliari; l’ampliamento della casistica delle c.d. “tolleranze esecutive”; 
• in materia di “doppia conformità”, si mantiene il suddetto requisito ai fini della sanatoria degli interventi realizzati in totale difformità dal titolo o con variazioni essenziali e, quanto alle parziali difformità, se ne ammette la sanatoria anche in assenza del requisito della doppia conformità, purché gli interventi siano conformi alla disciplina edilizia vigente al momento della loro realizzazione e alla disciplina urbanistica vigente al momento della presentazione della domanda (disposizione applicabile anche agli interventi realizzati in assenza di autorizzazione paesaggistica o in difformità da essa);
• si permette il mantenimento di alcune strutture amovibili realizzate durante lo stato di emergenza sanitaria da Covid-19;
• si stabilisce che le tolleranze costruttive, realizzate entro il 24 maggio 2024, rientrano tra gli interventi ed opere esclusi dall'autorizzazione paesaggistica; 
• si specifica che le disposizioni in materia di tolleranze costruttive ed esecutive introdotte dal DL nonché in materia di accertamento di conformità per le parziali difformità di cui all’art. 36-bis (ad eccezione del comma 5, che prevede il regime sanzionatorio) siano applicabili, ove compatibili, anche all’attività edilizia delle amministrazioni pubbliche.
• si prevede che, in caso di trasferimento di immobili pubblici di proprietà dello Stato alle regioni e agli enti locali, la riduzione delle risorse destinate a questi ultimi, prevista al fine di compensare la riduzione delle entrate erariali conseguente al suddetto trasferimento, sia ripartita in un numero di annualità pari a quelle intercorrenti tra il trasferimento dell’immobile e l’adozione del decreto con cui viene determinata la suddetta riduzione.

Tra gli emendamenti al DL n 69/2024 approvati e inseriti nel testo arrivato alla Camera vi sono novità: 

• per il cambio di destinazione d'uso, prevedendo che:
  •  "ai fini del presente articolo, il mutamento della destinazione d’uso di un immobile o di una singola unità immobiliare si considera senza opere se non comporta l’esecuzione di opere edilizie ovvero se le opere da eseguire sono riconducibili agli interventi di cui all’articolo 6"
  • per le unità immobiliari poste al primo piano fuori terra o seminterrate il cambio di destinazione d’uso è disciplinato dalla legislazione regionale, che prevede i casi in cui gli strumenti urbanistici comunali possono individuare specifiche zone nelle quali le disposizioni dei commi da 1-ter a 1-quinquies si applicano anche alle unità immobiliari poste al primo piano fuori terra o seminterrate.
• per i sottotetti in quanto si prevede che:
  • alfine di incentivare l’ampliamento dell’offerta abitativa limitando il consumo di nuovo suolo, gli interventi di recupero dei sottotetti sono comunque consentiti, nei limiti e secondo le procedure previsti dalla legge regionale, anche quando l’intervento di recupero non consenta il rispetto delle distanze minime tra gli edifici e dai confini, a condizione che siano rispettati i limiti di distanza vigenti all’epoca della realizzazione dell’edificio, che non siano apportate modifiche, nella forma e nella superficie, all’area del sottotetto, come delimitata dalle pareti perimetrali, e che sia rispettata l’altezza massima dell’edificio assentita dal titolo che ne ha previsto la costruzione. Resta fermo quanto previsto dalle leggi regionali più favorevoli
• per lo stato legittimo si prevede che i fini della su dimostrazione per le singole unità immobiliari non rilevano le difformità insistenti sulle parti comuni dell’edificio, di cui all’articolo 1117 del codice civile. Ai fini della dimostrazione dello stato legittimo

  dell’edificio non rilevano le difformità insistenti sulle singole unità immobiliari dello stesso

Vediamo di seguito una sintesi delle altre misure come riportate nelle slide pubblicate dallo stesso MIT per cui si attendono conferme dal testo definitivo.

Piano casa 2024: edilizia libera

Sono da considerare in edilizia libera:

• le vetrate panoramiche amovibili o vepa, anche per i porticati rientranti all'interno dell'edificio
• le opere di protezione dal sole e dagli agenti atmosferici la cui struttura principale sia composta da tende anche a Pergola addossate o annesse agli immobili purché non determinino spazi stabilmente chiusi e non abbiano un impatto visivo e ingombro apparente disarmonici.

Scarica qui le slide del MIT, con una sintesi delle novità approvate.

Piano casa 2024: tolleranze esecutive

Per tolleranze esecutive si intendono l'irregolarità geometrica, le modifiche alle finiture degli edifici di minima entità, la diversa collocazione di impianti e opere interne per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024.

Sono incluse tra le tolleranze esecutive:

• il minor dimensionamento dell'edificio,
• la mancata realizzazione di elementi architettonici non strutturali,
• le irregolarità esecutive di muri esterni ed interni,
• la difforme ubicazione delle aperture interne,
• la difforme esecuzione di opere rientranti nella nozione di manutenzione ordinaria,
• gli errori progettuali corretti in cantiere gli errori materiali di rappresentazione e progettuale.

Scarica qui le slide del MIT, con una sintesi delle novità approvate.

La Cassazione con l'Ordinanza n 17852 depositata a giugno ha sancito un importante criterio sulla tassazione delle plusvalenze da cessione di immobili (avvenute quindi entro i 5 anni dall'acquisto).

Il caso di specie riguarda un immobile destinato ad abitazione principale dal cedente e i suoi familiari, tale immobile è classificato in categoria A/10.

La pronuncia sinteticamente afferma che la nozione di abitazione principale è ancorata all’accertamento di una situazione di fatto, di oggettiva destinazione dell’immobile a dimora abituale, e deve essere consentito al contribuente di provare tale condizione. 

In caso di accertamento, grava su di lui tale tale onere.

Vediamo i fatti causa.

Plusvalenze da cessione su immobile A10: quando è esclusa

L'Agenzia delle entrate notificava a due persone fisiche comproprietarie di un immobile in categoria A10, due avvisi di accertamento riguardanti il presunto maggior reddito che sarebbe derivato dalla plusvalenza realizzata a seguito di una (ri)vendita infraquinquennale di un immobile in comproprietà.

La Commissione Tributaria Provinciale accoglieva parzialmente il ricorso, ritenendo fondata solo la censura relativa al mancato conteggio da parte dell'Agenzia delle Entrate delle spese documentate sostenute per l'acquisto dell'immobile successivamente ceduto, con conseguente rideterminazione della maggiore imposta dovuta.

I contribuenti proponevano appello, eccependo l'omessa motivazione in ordine alle eccezioni preliminari avanzate in primo grado, con particolare riferimento a quella di nullità della notifica degli avvisi di accertamento.

Il cuore della doglianza fatta valere dai contrbiuenti ruotava intorno all'insussistenza di una plusvalenza tassabile, dal momento che, indipendentemente dalla categoria catastale A/10, l'immobile era stato adibito ad abitazione principale della famiglia e la sua vendita non era finalizzata al perseguimento di un intento speculativo, ma era stata resa necessaria, invece, dalla situazione di crisi familiare sfociata nella separazione personale tra i coniugi.

La Commissione Tributaria Regionale, rigettate le eccezioni di nullità concernenti la notifica degli atti impositivi, accoglieva il motivo di ricorso relativo all'insussistenza di una plusvalenza tassabile, annullando gli atti impositivi originariamente impugnati.

Essa osservava che la disposizione di cui all'art. 67, comma 1, del DPR n. 917 del 1986 (TUIR), nell'escludere dalle plusvalenze tassabili le somme ottenute dalla vendita infraquinquennale di immobili adibiti ad abitazione principale, non contiene alcun riferimento alla loro categoria catastale.

Aggiungeva che l'assegnazione di un immobile ad una categoria catastale non può assumere rilevanza probatoria assoluta in ordine all'utilizzo corrispondente alla classificazione, sicché l'inclusione di un immobile in una categoria che normalmente identifica un uso diverso da quello abitativo – come appunto la categoria A/10, che identifica la destinazione ad uso ufficio o studio privato – non precludeva la possibilità di provare, da parte del contribuente, che l'immobile stesso fosse stato effettivamente adibito ad abitazione principale e, come tale, sottratto per legge all'imposizione fiscale sulla plusvalenza derivante dalla vendita prima del decorso di cinque anni dall'acquisto.

Riteneva quindi che tale prova fosse stata fornita dal contribuente attraverso la produzione dei certificati di residenza nell'immobile poi ceduto, delle copie delle fatture relative alla fornitura di gas, energia elettrica (per usi domestici) e servizio telefonico, delle copie dei bollettini di pagamento del canone RAI, della tassa rifiuti e delle quote condominiali. 

Tale documentazione veniva considerata idonea a superare la presunzione di non utilizzo a fini abitativi derivante dall'assegnazione a tale unità immobiliare della categoria catastale prevista per gli uffici e gli studi privati.

L'Agenzia delle entrate proponeva ricorso in Cassazione, ricorso respinto dalla Corte che esplicitava il seguente principio: "in caso di cessione, entro il quinquennio dall'acquisto, di un immobile classificato ad uso ufficio, ma oggettivamente classificabile anche ad altri usi abitativi, l'effettiva adibizione di esso ad abitazione principale del cedente (sul quale grava il relativo onere probatorio) o di un suo familiare, da intendersi come destinazione a dimora abituale, ove realizzatasi per la maggior parte del periodo intercorso tra l'acquisto e la cessione, è idonea ad escludere l'assoggettamento a tassazione dell'eventuale plusvalenza conseguita dal cedente, anche se tale destinazione sia avvenuta in contrasto con la classificazione catastale dell'immobile, potendosi anche in tal caso escludere l'intento speculativo dell'operazione".
Secondo la Cassazione la sentenza della CTR ha fatto corretta applicazione di tale principi 

Con la Circolare n 3/2024 le Entrate, tra gli altri chiarimenti, si soffermano sulle novità 2024 per l'agevolazione prima casa per i residenti all'estero.

Vediamo cosa è stato chiarito rispetto a chi trasferisce la residenza per lavoro e a quali agevolazioni ha diritto per l'acquisto della casa in italia.

Agevolazione prima casa residenti esteri: tutti i requisiti per beneficiarne

L’articolo 2 del decreto-legge n. 69 del 2023, intervenendo sulla nota II-bis, posta in calce all’articolo 1 della Tariffa, parte prima, allegata al Testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro (TUR), approvato con decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131, ha modificato i criteri necessari per avvalersi dell’imposta di registro agevolata – c.d. “prima casa” – (con aliquota del 2 per cento) in relazione agli atti:

• traslativi a titolo oneroso della proprietà di case di abitazione non di lusso 
• traslativi o costitutivi della nuda proprietà, dell’usufrutto, dell’uso e dell’abitazione relativi alle stesse, 

previsti per gli acquirenti che si sono trasferiti all’estero per ragioni di lavoro.

Il beneficio fiscale, in ragione dell’intervento normativo, viene pertanto ancorato a un criterio oggettivo, svincolandolo da quello della cittadinanza, includendo quindi i cittadini non italiani che non intendessero stabilirsi in Italia. 

Tenuto conto del dato letterale della norma, possono accedere al beneficio in esame le persone fisiche che, contestualmente: 

• si siano trasferite all’estero per ragioni di lavoro. Attesa la diversa formulazione della disposizione in commento rispetto alla versione previgente, il requisito agevolativo deve ritenersi riferibile a qualsiasi tipologia di rapporto di lavoro (non necessariamente subordinato) e deve sussistere già al momento dell’acquisto dell’immobile. Il trasferimento per ragioni di lavoro verificatosi in un momento successivo all’acquisto dell’immobile non consente, quindi, di avvalersi del beneficio fiscale in questione;
• abbiano risieduto in Italia per almeno cinque anni, o ivi svolto, per il medesimo periodo, la loro attività, anteriormente all’acquisto dell’immobile. A tal proposito si precisa che, con detto termine, si intende ricomprendere ogni tipo di attività, ivi incluse quelle svolte senza remunerazione. Si precisa che, per la verifica del requisito temporale della residenza, nonché di quello relativo all’effettivo svolgimento in Italia della propria attività, il quinquennio non deve essere necessariamente inteso in senso continuativo;
• abbiano acquistato l’immobile nel comune di nascita, ovvero in quello in cui avevano la residenza o in cui svolgevano la propria attività prima del trasferimento.

Resta fermo che, per fruire dell’agevolazione, devono ricorrere anche le condizioni di cui alle lettere b) (assenza di altri diritti reali vantati su immobili ubicati nello stesso comune) e c) (novità nel godimento dell’agevolazione) della nota II-bis, mentre non è richiesto, nella fattispecie in esame, che il contribuente stabilisca la propria residenza nel comune in cui è situato l’immobile acquistato.

Tale ultimo requisito non è richiesto al contribuente:

• sia in caso di fruizione dell’agevolazione in sede di primo acquisto da parte del residente all’estero, 
• sia in sede di riacquisto di altra abitazione sul territorio nazionale, entro un anno dalla vendita infraquinquennale dell’immobile agevolato. In tale ultima ipotesi, pertanto, fermo restando il rispetto degli altri requisiti normativamente previsti, non è necessario ottemperare all’obbligo di adibire il nuovo immobile ad abitazione principale. 

Come per il criterio della residenza, infatti, anche la destinazione dell’immobile ad abitazione principale non può essere imposta a coloro che vivono all’estero e che, pertanto, si troverebbero nella impossibilità di ottemperare a tale prescrizione.

Si rammenta, infine, che l’agevolazione “prima casa”, con riferimento alle imposte ipotecaria e catastale, è fruibile, ai sensi dell’articolo 69, comma 3, della legge 21 novembre 2000, n. 342, anche nell’ipotesi in cui l’immobile sia acquisito per successione o donazione.

La disciplina in esame, introdotta dal d.l. n. 69 del 2023, trova applicazione in relazione alle successioni aperte a partire dalla data di entrata in vigore della citata norma; al momento dell’apertura della successione, pertanto, devono sussistere i requisiti richiesti per la fruizione del beneficio fiscale in esame.

Il Governo ha approvato il Decreto proroghe con diverse misure di differimento di termini fiscali.

Tra questi con l'art 4 rubricato Proroga di termini in materia di agevolazioni per l'acquisto della casa di abitazione del testo in bozza si prevedono novità per i mutui casa dei giovani.

In particolare, viene prevista la proroga al 31 dicembre 2023 della possibilità di richiedere l’accesso alle garanzie statali per l’acquisto della prima casa, estese fino all’80% del capitale, a favore di giovani di età inferiore a 36 anni e giovani coppie con ISEE non superiore a 40 mila euro annui.

Il decreto amplia il termine, scaduto il 30 giugno, per la presentazione delle domande, novellando quanto previsto dal Decreto Sostegni-bis che aveva previsto il possibile innalzamento della garanzia pubblica prevista dal Fondo all’80% per tutti coloro che con un Isee non superiore a 40.000 euro annui, richiedono un mutuo superiore all’80% del prezzo d’acquisto dell’immobile, compresi oneri accessori, e che rientrano nelle categorie prioritarie.

In proposito leggi anche Mutui prima casa: proroga al 30 giugno delle garanzie del Fondo statale.

Garanzia mutui giovani: proroga al 31.12.2023

Ricordiamo che la misura agevolativa interessa le seguenti categorie prioritari:

• giovani coppie coniugate o conviventi che abbiano costituito nucleo da almeno due anni, 
• i nuclei familiari monogenitoriali con figli minori conviventi, 
• i conduttori di alloggi di proprietà degli istituti autonomi per le case popolari,
• i giovani under 36.

In Gazzetta Ufficiale n.186 del 10.08.2023, il testo del decreto legge 13 giugno 2023, n. 69 coordinato con la legge di conversione 10 agosto 2023 n.103, recante: Disposizioni urgenti per l’attuazione di obblighi derivanti da atti dell’Unione europea e da procedure di infrazione e pre-infrazione pendenti nei confronti dello Stato italiano.

Il decreto legge era stato approvato dal Consiglio dei Ministri il 7 giugno 2023 e successivamente pubblicato in Gazzetta Ufficiale n.136 del 13 giugno 2023.

Da notare che tra gli interventi in merito alle procedure di infrazione, il decreto legge interviene anche in materia di aliquota agevolata dell'imposta di registro analoga a quella prevista per l'acquisto prima casa, senza obbligo di stabilire la residenza nel comune in cui è situato l'immobile acquistato (procedura di infrazione n. 2014/4075). 

La Commissione europea, nel 2018, aveva infatti invitato l’Italia a modificare la disciplina relativa all’agevolazione in materia di imposta di registro per l’acquisto della prima casa perché era stata rilevata la presenza di un trattamento di favore nei confronti dei cittadini italiani su tale agevolazione e conseguentemente un trattamento discriminatorio nei confronti di cittadini di altri Stati Ue diversi dall’Italia non avendo alcun trattamento preferenziale se non risiedono effettivamente nel comune in cui il bene è ubicato o se non vi fissano la residenza entro 18 mesi dall’acquisto. 

In generale, l’obiettivo del decreto è quello di prevenire l’apertura di nuove procedure di infrazione ed evitare l’aggravamento di quelle pendenti adeguando l’ordinamento nazionale al diritto dell’Unione e alle sentenze della Corte di giustizia dell’Unione europea. È infatti necessario ridurre il numero complessivo delle procedure di infrazione già avviate dalla Commissione europea nei confronti dell’Italia e che attualmente è superiore alla media degli altri Stati membri dell’Unione Europea.

Il testo si compone di 27 articoli con i quali si agevola la chiusura di:

• 8 procedure d'infrazione
• 8 casi di pre-infrazione

e si adegua l'ordinamento nazionale a 9 regolamenti e a 1 direttiva.

Novità agevolazioni prima casa per i soggetti che si trasferiscono all'estero 

Di seguito, le novità apportate in merito all'agevolazione prima casa per i soggetti che si trasferiscono all'estero.

In particolare, all'art. 2 si prevede che al testo unico delle disposizioni concernenti l'imposta di registro, approvato con decreto del Presidente  della Repubblica  26 aprile 1986, n. 131, alla tariffa allegata al medesimo decreto, parte prima, all'articolo 1, nota II-bis), comma 1, lettera a), le parole: «se trasferito all'estero per ragioni di lavoro, in quello in cui  ha sede o esercita l'attivita' il soggetto da cui  dipende  ovvero,  nel caso in cui l'acquirente sia cittadino italiano emigrato  all'estero, che  l'immobile  sia  acquistato  come  prima  casa  sul   territorio italiano» sono sostituite dalle seguenti: «se l'acquirente si è trasferito all'estero per ragioni di  lavoro e  abbia risieduto o svolto la propria attività in Italia per almeno cinque  anni, nel comune di nascita o in quello in cui aveva la residenza o svolgeva la propria attivita' prima del trasferimento».

In sintesi cambiano le condizioni richieste per l’accesso al beneficio e riguardano:

• sia la permanenza in Italia per almeno 5 anni, 
• sia la collocazione dell’immobile, che legata alle origini del soggetto ovvero alla sua residenza o attività prima della partenza.

Ricordiamo che l’agevolazione di cui si tratta consente a certe condizioni elencate dalla norma di applicare, all’atto di acquisto dell’abitazione:

• l’imposta di registro del 2% e le imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di 50 euro ciascuna,
• oppure l’IVA al 4% e le imposte di registro, ipotecaria e catastale fisse nella misura di 200 euro ciascuna.

La norma disponeva alcune deroghe alle condizioni di applicabilità dell'agevolazione per i soggetti trasferiti all’estero ossia, a norma della previgente lett. a) della nota II-bis all’art. 1 della Tariffa, Parte I, allegata al DPR 131/86:

• se l’acquirente dell’immobile si era trasferito all’estero per ragioni di lavoro, operava una deroga alla condizione che richiede la residenza dell’acquirente nel Comune di acquisto e l’agevolazione prima casa spettava se l’immobile agevolato si trovava nel Comune in cui aveva sede o esercitava l’attività il datore di lavoro;
• il cittadino italiano emigrato all’estero poteva applicare l’agevolazione prima casa, senza dover dare alcuna prova relativa alla residenza, ma alla condizione che l’immobile acquistato costituisse la sua prima casa sul territorio italiano.

L’art. 2 del DL 69/2023 interviene su questa disciplina, introducendo una nuova disposizione, in base alla quale “se l’acquirente si è trasferito all’estero per ragioni di lavoro e abbia risieduto o svolto la propria attività in Italia per almeno cinque anni”, per l’accesso al beneficio è necessario che l’immobile acquistato sia ubicato “nel comune di nascita o in quello in cui aveva la residenza o svolgeva la propria attività prima del trasferimento”.

Pertanto, a partire dal 14 giugno data di entrata in vigore del DL n. 69/2023  il soggetto trasferito all’estero per ragioni di lavoro, potrà accedere al beneficio prima casa sull’acquisto in Italia, di un’abitazione di categoria catastale diversa da A/1, A/8 o A/9, solo se sussistono entrambe le seguenti condizioni su elencate.

• Decreto legge 69 del 13.06.2023 - infrazione Italia UE

La Legge di Bilancio 2023 con il comma 74 apporta modificazioni all’articolo 64 del decreto-legge n. 73 del 2021, convertito con modificazioni dalla legge n. 106 del 2021.
Nello specifico, vengono previste varie novità in tema di aquisto casa giovani e categorie fragile e relativi mutui.

Bonus acquisto prima casa sintesi delle novità 2023

Con le novità introdotte dalla legge di bilancio 2023 si estende dal 31 dicembre 2022 fino al 31 dicembre 2023 l'orizzonte temporale di operatività delle misure di deroga alla ordinaria disciplina del Fondo di solidarietà per la sospensione dei mutui relativi all’acquisto della prima casa di cui all’articolo 2, commi da 475 a 480, della legge n. 244 del 2007.

Inoltre, si interviene sulla disciplina del Fondo di garanzia per la prima casa (di cui all'articolo 1, comma 48, lettera c), della legge n. 147 del 2013), al fine di continuare a garantire ai soggetti più fragili (rientranti nelle categorie prioritarie, come le giovani coppie, i nuclei familiari monogenitoriali con figli minori, i conduttori di alloggi IACP e giovani di età inferiore ai 36 anni) l’accesso ai mutui garantiti al pari di quanto avvenuto durante l’emergenza sanitaria da Covid -19, nel corso della quale la misura ha avuto origine.
Di fatto viene prorogato dal 31 dicembre 2022 al 31 marzo 2023 il regime speciale introdotto dall’articolo 64, comma 3, del decreto-legge n. 73 del 2021 (c.d. "Sostegni-bis"), convertito con modificazioni dalla legge n. 106 del 2021, ai sensi del quale la misura massima della garanzia rilasciata dal Fondo è stata elevata, per le categorie prioritarie dal 50 fino all’80 per cento della quota capitale, qualora in possesso di un indicatore della situazione economica equivalente (ISEE) non superiore a 40 mila euro annui e per mutui di importo superiore all’80 per cento del prezzo dell’immobile, compreso di oneri accessori (Loan to Value (LTV)).
Viene altresì prorogata al 31 marzo 2023, per le istanze ricomprese nel regime speciale dell’80 per cento, l’applicazione di un add-on rispetto al TEGM, quale introdotto dall’articolo 35-bis del decreto-legge n. 144 del 2022, convertito con modificazioni dalla legge n. 175 del 2022, per le domande presentate dal 1° dicembre 2022 fino al 31 dicembre 2022.

Inoltre, vengono prorogate di un anno, fino al 31 dicembre 2023, anche le speciali agevolazioni in materia di imposte indirette, previste per l'acquisto della “prima casa” di abitazione e per i finanziamenti a tal fine erogati, disposte a favore dei giovani che presentino il duplice requisito, anagrafico ed economico:

• di non aver compiuto 36 anni di età 
• di avere un Indicatore della Situazione Economica Equivalente (ISEE) non superiore a 40.000 euro annui.

Si dispone il rifinanziamento del Fondo di garanzia per la prima casa per l’anno 2023, con l'assegnazione di ulteriori 430 milioni di euro, 

Si sottolinea che l'agenzia delle Entrate sul bonus acquisto casa under 36 ha pubblicato un depliant che fornisce il riepilogo di tutte le regole della agevolazione per sostenere l'autonomia abitativa giovanile. Scarica qui il pdf

Infine si ricordi che le Entrate con la Circolare n. 3/2022 avevano fornito chiarimenti sulle novità introdotte dalla Legge di Bilancio 2022 trattando anche la proroga dal 30 giugno al 31 dicembre 2022 prevista per il bonus casa under 36.

Bonus acquisto prima casa under 36: i beneficiari

Possono beneficiare del bonus prima casa:

• i giovani con meno di 36 anni 
• con un Isee non superiore 40mila euro 
• che acquistano un’abitazione dal 26 maggio 2021 e il 31 dicembre 2022 (se venisse confermata la proroga della legge di Bilancio 2023, fino al 31.12.2023)

Attenzione va prestata al fatto che il documento di prassi chiarisce che il nuovo bonus si applica anche 

• alle pertinenze dell’immobile agevolato, come il box ad esempio, 
• e che le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono azzerate anche per gli atti soggetti a Iva.

Bonus acquisto prima casa under 36: i vantaggi per gli acquirenti

L’agevolazione prevede diversi vantaggi, che si estendono anche all’acquisto delle pertinenze dell’abitazione principale. 

Ecco l'elenco delle agevolazioni:

• per gli acquisti non soggetti a IVA è prevista l’esenzione dal pagamento dell’imposta di registro, ipotecaria e catastale 
• in caso di acquisto soggetto a Iva, è riconosciuto anche un credito d’imposta pari all’imposta pagata per l’acquisto, che potrà essere utilizzato a sottrazione delle imposte dovute su atti, denunce e dichiarazioni dei redditi successivi alla data di acquisto o usato in compensazione tramite F24. 

Agevolazioni anche per i finanziamenti collegati all’acquisto, alla costruzione e alla ristrutturazione dell’immobile: 

• con il bonus prima casa under 36, infatti, non è dovuta l’imposta sostitutiva delle imposte di registro, di bollo, ipotecarie e catastali e delle tasse sulle concessioni governative. 

Per godere dell’esenzione il beneficiario dovrà dichiarare la sussistenza dei requisiti nel contratto o in un documento allegato.

Il bonus “Prima casa under 36”, che vale per gli atti stipulati tra il 26 maggio 2021 e il 31 dicembre 2022 (31 dicembre 2023 se prorogato dalla prossima legge di bilancio 2023), prevede inoltre l’esenzione dall’imposta sostitutiva per i mutui erogati per l’acquisto, la costruzione e la ristrutturazione di immobili a uso abitativo.

Bonus acquisto prima casa under 36: quando si perde l'agevolazione

Chi richiede le agevolazioni “under 36” senza avere i requisiti specifici (per esempio, valore ISEE superiore a quello richiesto), ma ha comunque diritto alle agevolazioni “prima casa”:

• per gli atti soggetti a imposta di registro, subisce il recupero di tale imposta (nella misura del 2%) e delle imposte ipotecaria e catastale (nella misura fissa di 50 euro ciascuna)
• per gli acquisti soggetti a Iva, oltre a dover pagare le imposte di registro, ipotecaria e catastale, deve restituire il credito d’imposta usufruito, se lo ha già utilizzato (con applicazione di sanzioni e interessi). Rimane dovuta l’Iva con aliquota del 4%.

In caso, invece, di decadenza dalle agevolazioni “prima casa” per: 

• dichiarazione mendace sulla sussistenza dei requisiti, resa nell’atto di acquisto
• mancato trasferimento della residenza nei termini previsti 
• vendita entro cinque anni, non seguita dal riacquisto entro l’anno 
• mancata alienazione della precedente “prima casa” entro l’anno dall’acquisto della nuova

l’imposta di registro viene recuperata nella misura del 9% e le imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di 50 euro ciascuna. Sono applicate, inoltre, sanzioni e interessi. Anche il credito d’imposta, infine, viene meno (con il recupero dello stesso e l’applicazione di sanzioni e interessi).

Bonus acquisto prima casa under 36: l'immobile all'asta

Possono accedere al bonus gli immobili acquistati tramite asta giudiziaria

La circolare chiarisce però che i contratti preliminari di compravendita non possono godere delle nuove agevolazioni in quanto la norma fa riferimento ai soli atti traslativi o costitutivi a titolo oneroso. 

Resta fermo che, in presenza delle condizioni di legge, successivamente alla stipula del contratto definitivo di compravendita, è possibile presentare formale istanza di rimborso per il recupero dell’imposta proporzionale versata per acconti e caparra in forza dell’articolo 77 del TUR. 

• Circolare n 12/E Bonus prima casa under 36