Studio Caruso

La Legge di Bilancio 2023 con il comma 74 apporta modificazioni all’articolo 64 del decreto-legge n. 73 del 2021, convertito con modificazioni dalla legge n. 106 del 2021.
Nello specifico, vengono previste varie novità in tema di aquisto casa giovani e categorie fragile e relativi mutui.

Bonus acquisto prima casa sintesi delle novità 2023

Con le novità introdotte dalla legge di bilancio 2023 si estende dal 31 dicembre 2022 fino al 31 dicembre 2023 l'orizzonte temporale di operatività delle misure di deroga alla ordinaria disciplina del Fondo di solidarietà per la sospensione dei mutui relativi all’acquisto della prima casa di cui all’articolo 2, commi da 475 a 480, della legge n. 244 del 2007.

Inoltre, si interviene sulla disciplina del Fondo di garanzia per la prima casa (di cui all'articolo 1, comma 48, lettera c), della legge n. 147 del 2013), al fine di continuare a garantire ai soggetti più fragili (rientranti nelle categorie prioritarie, come le giovani coppie, i nuclei familiari monogenitoriali con figli minori, i conduttori di alloggi IACP e giovani di età inferiore ai 36 anni) l’accesso ai mutui garantiti al pari di quanto avvenuto durante l’emergenza sanitaria da Covid -19, nel corso della quale la misura ha avuto origine.
Di fatto viene prorogato dal 31 dicembre 2022 al 31 marzo 2023 il regime speciale introdotto dall’articolo 64, comma 3, del decreto-legge n. 73 del 2021 (c.d. "Sostegni-bis"), convertito con modificazioni dalla legge n. 106 del 2021, ai sensi del quale la misura massima della garanzia rilasciata dal Fondo è stata elevata, per le categorie prioritarie dal 50 fino all’80 per cento della quota capitale, qualora in possesso di un indicatore della situazione economica equivalente (ISEE) non superiore a 40 mila euro annui e per mutui di importo superiore all’80 per cento del prezzo dell’immobile, compreso di oneri accessori (Loan to Value (LTV)).
Viene altresì prorogata al 31 marzo 2023, per le istanze ricomprese nel regime speciale dell’80 per cento, l’applicazione di un add-on rispetto al TEGM, quale introdotto dall’articolo 35-bis del decreto-legge n. 144 del 2022, convertito con modificazioni dalla legge n. 175 del 2022, per le domande presentate dal 1° dicembre 2022 fino al 31 dicembre 2022.

Inoltre, vengono prorogate di un anno, fino al 31 dicembre 2023, anche le speciali agevolazioni in materia di imposte indirette, previste per l'acquisto della “prima casa” di abitazione e per i finanziamenti a tal fine erogati, disposte a favore dei giovani che presentino il duplice requisito, anagrafico ed economico:

• di non aver compiuto 36 anni di età 
• di avere un Indicatore della Situazione Economica Equivalente (ISEE) non superiore a 40.000 euro annui.

Si dispone il rifinanziamento del Fondo di garanzia per la prima casa per l’anno 2023, con l'assegnazione di ulteriori 430 milioni di euro, 

Si sottolinea che l'agenzia delle Entrate sul bonus acquisto casa under 36 ha pubblicato un depliant che fornisce il riepilogo di tutte le regole della agevolazione per sostenere l'autonomia abitativa giovanile. Scarica qui il pdf

Infine si ricordi che le Entrate con la Circolare n. 3/2022 avevano fornito chiarimenti sulle novità introdotte dalla Legge di Bilancio 2022 trattando anche la proroga dal 30 giugno al 31 dicembre 2022 prevista per il bonus casa under 36.

Bonus acquisto prima casa under 36: i beneficiari

Possono beneficiare del bonus prima casa:

• i giovani con meno di 36 anni 
• con un Isee non superiore 40mila euro 
• che acquistano un’abitazione dal 26 maggio 2021 e il 31 dicembre 2022 (se venisse confermata la proroga della legge di Bilancio 2023, fino al 31.12.2023)

Attenzione va prestata al fatto che il documento di prassi chiarisce che il nuovo bonus si applica anche 

• alle pertinenze dell’immobile agevolato, come il box ad esempio, 
• e che le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono azzerate anche per gli atti soggetti a Iva.

Bonus acquisto prima casa under 36: i vantaggi per gli acquirenti

L’agevolazione prevede diversi vantaggi, che si estendono anche all’acquisto delle pertinenze dell’abitazione principale. 

Ecco l'elenco delle agevolazioni:

• per gli acquisti non soggetti a IVA è prevista l’esenzione dal pagamento dell’imposta di registro, ipotecaria e catastale 
• in caso di acquisto soggetto a Iva, è riconosciuto anche un credito d’imposta pari all’imposta pagata per l’acquisto, che potrà essere utilizzato a sottrazione delle imposte dovute su atti, denunce e dichiarazioni dei redditi successivi alla data di acquisto o usato in compensazione tramite F24. 

Agevolazioni anche per i finanziamenti collegati all’acquisto, alla costruzione e alla ristrutturazione dell’immobile: 

• con il bonus prima casa under 36, infatti, non è dovuta l’imposta sostitutiva delle imposte di registro, di bollo, ipotecarie e catastali e delle tasse sulle concessioni governative. 

Per godere dell’esenzione il beneficiario dovrà dichiarare la sussistenza dei requisiti nel contratto o in un documento allegato.

Il bonus “Prima casa under 36”, che vale per gli atti stipulati tra il 26 maggio 2021 e il 31 dicembre 2022 (31 dicembre 2023 se prorogato dalla prossima legge di bilancio 2023), prevede inoltre l’esenzione dall’imposta sostitutiva per i mutui erogati per l’acquisto, la costruzione e la ristrutturazione di immobili a uso abitativo.

Bonus acquisto prima casa under 36: quando si perde l'agevolazione

Chi richiede le agevolazioni “under 36” senza avere i requisiti specifici (per esempio, valore ISEE superiore a quello richiesto), ma ha comunque diritto alle agevolazioni “prima casa”:

• per gli atti soggetti a imposta di registro, subisce il recupero di tale imposta (nella misura del 2%) e delle imposte ipotecaria e catastale (nella misura fissa di 50 euro ciascuna)
• per gli acquisti soggetti a Iva, oltre a dover pagare le imposte di registro, ipotecaria e catastale, deve restituire il credito d’imposta usufruito, se lo ha già utilizzato (con applicazione di sanzioni e interessi). Rimane dovuta l’Iva con aliquota del 4%.

In caso, invece, di decadenza dalle agevolazioni “prima casa” per: 

• dichiarazione mendace sulla sussistenza dei requisiti, resa nell’atto di acquisto
• mancato trasferimento della residenza nei termini previsti 
• vendita entro cinque anni, non seguita dal riacquisto entro l’anno 
• mancata alienazione della precedente “prima casa” entro l’anno dall’acquisto della nuova

l’imposta di registro viene recuperata nella misura del 9% e le imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di 50 euro ciascuna. Sono applicate, inoltre, sanzioni e interessi. Anche il credito d’imposta, infine, viene meno (con il recupero dello stesso e l’applicazione di sanzioni e interessi).

Bonus acquisto prima casa under 36: l'immobile all'asta

Possono accedere al bonus gli immobili acquistati tramite asta giudiziaria

La circolare chiarisce però che i contratti preliminari di compravendita non possono godere delle nuove agevolazioni in quanto la norma fa riferimento ai soli atti traslativi o costitutivi a titolo oneroso. 

Resta fermo che, in presenza delle condizioni di legge, successivamente alla stipula del contratto definitivo di compravendita, è possibile presentare formale istanza di rimborso per il recupero dell’imposta proporzionale versata per acconti e caparra in forza dell’articolo 77 del TUR. 

• Circolare n 12/E Bonus prima casa under 36

Dal 5 novembre entra in vigore il Decreto n 154 del 20 luglio 2022  quale regolamento recante contenuto e caratteristiche  della polizza di assicurazione e il relativo modello standard che il costruttore è obbligato a contrarre e a consegnare all'acquirente al momento del rogito a pena di nullità del contratto.

Attenzione al fatto che il decreto si applica alle polizze indennitarie decennali stipulate successivamente alla data della sua entrata in vigore, ferma restando la facoltà per il contraente di richiedere l'adeguamento della polizza assicurativa già stipulata in conformità ai requisiti del presente decreto, con oneri a proprio carico.

Ricordiamo che il decreto n 154/2022 è stato pubblicato in GU n 247 del 21 ottobre.

In particolare, con l'art 1 si stabilisce che è approvato lo schema tipo di polizza indennitaria decennale a beneficio dell'acquirente per l'assicurazione dell'immobile, previsto dall'articolo 4 del decreto legislativo 20 giugno 2005, n. 122.
La polizza indennitaria decennale deve essere conforme allo schema tipo contenuto nell'«Allegato A – Schema  Tipo», al decreto. 

Le clausole previste nel modello standard di cui all'«Allegato A – Schema Tipo» costituiscono contenuto minimo della polizza assicurativa e possono essere modificate dalle parti solo  in senso più favorevole per il beneficiario.
Tenuto conto delle franchigie, delle limitazioni e delle condizioni, le parti determinano la somma assicurata e i massimali in modo tale da apprestare una garanzia a copertura  dei  rischi  e  dei danni di cui all'articolo. 1669 del codice civile e dell'articolo 4 del decreto legislativo n. 122 del 2005.
Attenzione al fatto che resta salvo il diritto dell'acquirente di agire in giudizio contro il costruttore, ai sensi dell'articolo 1669 del codice civile, per il risarcimento  del residuo danno che risulti non coperto dall'indennizzo a causa del limite della somma assicurata per ciascuna partita nonché per effetto delle altre condizioni e limitazioni apposte nel contratto assicurativo tipo.
Ai fini di semplificazione delle procedure di attivazione della copertura assicurativa il contraente e l'assicuratore compilano e sottoscrivono la scheda tecnica contenuta nell'«Allegato B –  Scheda Tecnica», nonché l'attestazione di conformità della polizza assicurativa di cui all'«Allegato C – Attestazione di conformità»
All'atto del rogito il contraente presenta copia della polizza e copia dell'«Attestazione  di  Conformità». 

Si prevede che l'Assicuratore rilascia copia dell'«Attestazione  di  Conformità»  al notaio che ne fa richiesta. 

• Decreto MISE n 154/2022 Modello standard polizza costruzione immobili

Con Risposta a interpello n 525 del 26 ottobre 2022 le Entrate chiariscono dubbi sulla agevolazione "prima casa" e la tassazione dell'atto di rinuncia al diritto di abitazione. 

L'istante specifica che a seguito del decesso del coniuge, ha ereditato il 50% della proprietà dell'abitazione coniugale e che l'altro 50% è stato ereditato dalla figlia. Sull'immobile si è costituito il diritto di abitazione in favore del coniuge superstite.

In sede di dichiarazione di successione sono state applicate le agevolazioni "prima casa", ai sensi dell'articolo 69 della legge del 21 novembre 2000, n.342.

Ciò posto, il padre (coniuge superstite) intende acquistare la piena proprietà di un nuovo immobile nello stesso Comune ove si trova l'immobile ereditato, "da adibire a casa di abitazione e nel quale trasferire la propria residenza anagrafica, fiscale e il domicilio". 

In relazione a tale acquisto, il padre intende richiedere le agevolazioni "prima casa" e afferma che "il solo vincolo ostativo è rappresentato dalla titolarità esclusiva ex lege del diritto di abitazione sulla ex-casa coniugale" [cfr. lettera b), nota II-bis, articolo 1, della Tariffa, Parte prima, allegata al d.P.R. 26 aprile 1986, n.131]. 

Viene fatto presente, inoltre, che il padre intende rinunciare al suddetto diritto di abitazione a titolo gratuito e, pertanto, chiede se: 

• la rinuncia debba essere formale o tacita; in tale ultimo caso se "sia sufficiente il solo trasferimento della residenza e il domicilio in altro immobile perché si abbia il venir meno automatico del diritto di abitazione", dichiarando in fase di rogito per l'acquisto del nuovo immobile il proprio impegno a trasferirvi entro 18 mesi la propria residenza e se la rinuncia sia soggetta a trascrizione; 
• la rinuncia sia assoggettata a tassazione ai fini delle imposte indirette e, in tal caso, se le imposte debbano essere calcolate per il 50% del loro ammontare totale, posto che «la rinuncia al diritto di abitazione comporterebbe infatti la ricostituzione della piena proprietà dell'immobile non solo dell'altro proprietario superficiario, ma anche dello stesso» rinunciante.

Le Entrate chiariscono che:

• ai sensi dell'articolo 1350 del codice civile la rinuncia al diritto di abitazione deve farsi per atto pubblico o per scrittura privata, sotto pena di nullità;
• tale atto va trascritto ai sensi dell'articolo 2643, comma 1, del codice civile in quanto avente ad oggetto un diritto reale immobiliare;
• l'atto di rinuncia a titolo gratuito, ai fini fiscali, è considerato " trasferimento", ai sensi dell'articolo 1, comma 2, del decreto legislativo 31 ottobre 1990, n. 346, che dispone "Si considerano trasferimenti anche la costituzione di diritti reali di godimento, la rinunzia a diritti reali o di credito e la costituzione di rendite o pensioni."
• la rinuncia, a titolo gratuito, costituisce presupposto per l'applicazione dell'imposta sulle donazioni. Inoltre, sono dovute le imposte ipotecaria e catastale rispettivamente:
  • nella misura proporzionale dell'1 per cento (art. 1 della Tariffa, allegata al decreto legislativo 31 ottobre 1990, n. 347)
  • e del 2 per cento (art. 10 del medesimo decreto)
•  nel caso di specie la base imponibile sulla quale calcolare le sopra indicate imposte è costituita dal valore del diritto di abitazione oggetto di rinuncia alla data dell'atto, nella misura del 50 per cento corrispondente alla quota di proprietà dell'abitazione della figlia. 

Per quanto concerne gli ulteriori i successivi quesiti, le Entrate chiarendo che alla rinuncia di un diritto reale a titolo gratuito si applicano le imposte ipotecaria e catastale in misura proporzionale, hanno negato a tale fattispecie l’applicabilità dell’agevolazione prima casa (sempre che in capo al beneficiario della rinuncia – nel caso concreto, la figlia del rinunciante – ne sussistano i presupposti).

Si tratta di una lettura restrittiva della norma di cui all’articolo 69, legge 342/2000, recante l’agevolazione prima casa per i trasferimenti immobiliari «derivanti da successioni o donazioni» la quale non viene ritenuta estensibile agli «atti a titolo gratuito» e alla costituzione di vincoli di destinazione nonostante che si tratti di fattispecie alle quali si applica l’imposta di donazione  

NORME E TRIBUTI

Il Sole 24 Ore

27 ottobre 2022

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Non scatta il bonus prima casa per la rinuncia al diritto di abitazione

Gli atti a titolo gratuito non rientrano nell’agevolazione

Le imposte ipotecarie e catastali si applicano in misura proporzionale

Angelo Busani

La rinuncia a titolo gratuito al diritto di abitazione deve essere tassata, oltre che con l’imposta di donazione, con le imposte ipotecaria e catastale e le rispettive aliquote del 2 e dell’1%, da applicare al valore del diritto rinunciato. Non si può applicare l’agevolazione prima casa e così degradare alla misura fissa le imposte proporzionali.

Così afferma l’agenzia delle Entrate nella risposta a interpello 525 del 26 ottobre 2022, ove è stato preso in esame il caso di un contribuente che, a seguito del decesso della moglie, aveva conseguito il diritto di abitazione ex lege (articolo 540 del Codice civile) sulla casa già adibita a residenza coniugale ed ereditata per quote eguali dalla figlia della defunta e dal coniuge superstite.

Costui, accingendosi all’acquisto di una nuova abitazione, ha dunque domandato se la rinuncia alla quota del 50 per cento del diritto di abitazione gravante sulla quota di comproprietà ereditata dalla figlia potesse avere l’effetto di consentirgli di avvalersi dell’agevolazione prima casa e quale fosse il carico impositivo di questa rinuncia.

Le Entrate hanno dunque avallato l’operazione. Ed è interessante notare che non una sola parola è stata spesa sul punto se si potesse interpretare l’ipotizzata “manovra” come elusiva dei presupposti che la legge stabilisce per l’avvalimento dell’agevolazione prima casa, a conferma della piena legittimità di queste operazioni che spesso i privati pongono in essere per conformare ad hoc la loro situazione patrimoniale, in modo da potersi presentare idonei ad avvalersi di un beneficio fiscale.

Peraltro, sancendo che alla rinuncia di un diritto reale a titolo gratuito si applicano le imposte ipotecaria e catastale in misura proporzionale, le Entrate – come sopra osservato – hanno negato a tale fattispecie l’applicabilità dell’agevolazione prima casa (sempre che in capo al beneficiario della rinuncia – nel caso concreto, la figlia del rinunciante – ne sussistano i presupposti): viene infatti letta restrittivamente la norma di cui all’articolo 69, legge 342/2000, recante l’agevolazione prima casa per i trasferimenti immobiliari «derivanti da successioni o donazioni» la quale non viene ritenuta estensibile (affermazione già espressa nelle circolari 3/E/2008 e 18/E/2013) agli «atti a titolo gratuito» e alla costituzione di vincoli di destinazione nonostante che si tratti di fattispecie alle quali si applica l’imposta di donazione.