Studio Caruso

La Cassazione con una recente Sentenza n 13662/2026 ha statuito che in caso di mutamento di valore di un’area edificabile non occorre la presentazione della dichiarazione Imu da parte del contribuente in quqanto il valore di mercato è un dato già conoscibile dal Comune.

Dichiarazione IMU: non serve per il cambio di valore del terreno edificabile

La Cassazione con la sentenza in oggetto si allinea ad una pronuncia precedente ossia la n 11443/2023 

La Corte ha innanzitutto osservato che l’andamento delle compravendite dei terreni è elemento a disposizione dell’amministrazione.

Inoltre sarebbe comunque un contenuto troppo indeterminato per essere oggetto di un obbligo dichiarativo per il contribuente.

Con l’abolizione dell’obbligo generalizzato della dichiarazione previsto dall'art 37 comma 53 del DL n 223/2006, le fattispecie per le quali l'adempimento dichiarativo permane sono tassativamente indicate nelle istruzioni ministeriali alla compilazione del modello di denuncia IMU e pertanto dato che tra quelle espressamente indicata non compare quella del cambio di valore di un'area, essa non è contemplata tra le obbligatorie.

Secondo una ulteriore sentenza della Cassazione, la n 26921/2025, si è specificato che nemmeno la prima attribuzione della qualifica di edificabilità va dichiarata, sempre in ragione delle conoscibilità da parte dell'amministrazione locale. 

Secondo la Sentenza n 13662/2026 in oggetto, che riprende tutto quanto sopra evidenziato di provenienaza da altre pronunce precedenti, il Comune avrebbe dovuto contenstare l'insufficiente pagamento IMU e non l'omessa dichiarazione con consistenti ricadute sull'importo della sanzione.

La sanzione per la somma non versata ammontarebbe al 30%.

Inoltre, vi è sostanziale differenza per i termini di decadenza dell'accertamento delle eventuali sanzioni.

Mentre per la mancata denuncia IMU, di termini di decadenza decorrono dall’anno successivo a quello di competenza, cioè dall’anno in cui la denuncia avrebbe dovuto essere presentata, la decadenza per la violazione dell’obbligo di pagamento si verifica un anno prima. 

Ipotizzando che la violazione sia stata commessa sul pagamento dell'imu 2022:

• se si fosse trattato di una omessa denuncia, la decadenza si verificherebbe il 31 dicembre 2028, 
• se si fosse trattato di omesso pagamento, la decadenza maturerrebb alla fine del 31 dicembre 2027 ossia del quinto anno successivo a quello di commissione dell’illecito.

Concludendo la sentenza ha ribadito che l’inclusione di un’area in un comparto urbanistico adibito a servizi pubblici non esclude la natura edificatoria della stessa ma incide soltanto sul valore del suolo.

Il presupposto dell’IMU imposta municipale propria è il possesso di:

• fabbricati, esclusa l’abitazione principale (salvo che si tratti di un’unità abitativa classificata nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9);
• aree fabbricabili;
• terreni agricoli.

Sono soggetti passivi dell’IMU i seguenti soggetti:

• proprietario dell’immobile;
• titolare del diritto reale di usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi, superficie sull’immobile;
• genitore assegnatario della casa familiare a seguito di provvedimento del giudice;
• concessionario nel caso di concessione di aree demaniali;
  locatario per gli immobili, anche da costruire o in corso di costruzione, concessi in locazione finanziaria.

L'IMU è dovuta con un unico pagamento oppure in due rate, la prima di acconto e la seconda a saldo.

Per l'IMU 2026:

• il pagamento dell'acconto scade il 16 giugno 2026; 
• il pagamento del saldo scade il 16 dicembre 2026.

Ricordiamo che dal 2025 la novità più rilevante per l'IMU è l'obbligatorietà del prospetto ministeriale per la pubblicazione delle aliquote IMU. 

I comuni devono caricare la delibera delle aliquote sul sito del dipartimento delle Finanze entro il 14 ottobre dell'anno di riferimento, per essere poi pubblicate entro il 28 ottobre dello stesso anno.

In caso di mancata pubblicazione si applicano le aliquote base.

Vediamo di seguito tutti gli sconti possibili per l'IMU 2026        

Esenzioni IMU 2026

I contribuenti tenuti al pagamento dell'IMU possono considerare che, per l'anno 2026, per le seguenti catergoria di immobili/terreni spetta una esenzione:

• immobili adibiti ad abitazione principale (immobile nel quale il possessore dimora abitualmente e risiede anagraficamente) non di lusso (A/2, A/3, A/4, A/5, A/6, A/7) e relative pertinenze (un solo immobile per ogni categoria C/2, C/6, C/7);
• immobili assimilati ad abitazione principale (fabbricati di civile abitazione destinati ad alloggi sociali – D.M. 22/04/2008; immobili delle cooperative edilizie a proprietà indivisa adibite ad abitazione principale dei soci assegnatari);
• immobili occupati abusivamente, con apposita denuncia all'Autorità giudiziaria o per i quali sia iniziata azione giudiziaria penale per l'occupazione abusiva; è necessario presentare comunicazione al Comune;
• terreni agricoli posseduti e condotti da coltivatore diretto o IAP;
• terreni agricoli ubicati nei Comuni delle isole minori (all. A, Legge 448/2001);
• terreni agricoli ubicati in aree montane o di collina delimitate (Circolare ministeriale n. 9/1993);
• terreni agricoli a immutabile destinazione agro-silvo-pastorale a proprietà collettiva o indivisibile e inusucapibile;
• immobili degli enti non commerciali, solo se destinati esclusivamente allo svolgimento di attività non commerciali (è necessario presentare Dichiarazione IMU ENC);
• immobili ad uso culturale (musei, biblioteche, etc…); immobili destinati esclusivamente all'esercizio del culto e le loro pertinenze;
• gli immobili di proprietà della Santa Sede;
• immobili dell'Accademia dei Lincei, anche se non direttamente utilizzati per le sue finalità istituzionali (art, 1 commi 639 e 640, Legge 29 dicembre 2022, n. 197);
• fabbricati del gruppo E (immobili a destinazione particolare) categorie da E/1 a E/9.

Riduzioni IMU 2026

Inoltre, sempre per l'anno 2026 ai fini IMU, valgono le seguenti riduzioni:

• riduzione del 50% della base imponibile per le abitazioni (escluse categorie A/1, A/8, A/9) concesse in comodato gratuito a parenti in linea retta di 1° grado (figli e genitori), a condizione che il contratto sia registrato e che il comodante sia possessore di un solo immobile abitativo in Italia (oltre eventualmente la propria abitazione principale) e risieda anagraficamente nonche' dimori abitualmente nello stesso comune in cui e' situato l'immobile concesso in comodato;
• riduzione del 50% della base imponibile per immobili di interesse storico/artistico;
• riduzione del 50% della base imponibile per immobili inagibili / inabitabili e di fatto non utilizzati;
• riduzione del 25% (o equivalentemente riduzione al 75%) della base imponibile per le abitazioni locate a canone concordato;
• riduzione del 50% dell'imposta per un solo immobilie posseduto dai pensionati residenti in uno Stato di assicurazione diverso dall'Italia, con pensione maturata in regime di convenzione internazionale con l'Italia.

Ravvedimento IMU 2025: le sanzioni

A seguito della riforma del sistema sanzionatorio, introdotta dal Decreto Legislativo 14 giugno 2024 , n. 87, per le violazioni commesse dal 1° settembre 2024 il ravvedimento operoso si basa sulla sanzione minima ridotta al 25% (dal 30%). 

Per il 2025 la sanzione del ravvedimento operoso anche per l'IMU è applicata nelle seguenti misure:

• 0.083% giornaliero per ravvedimenti effettuati entro 14 giorni dalla scadenza;
• 1.25% per ravvedimenti effettuati dopo il 14° giorno ed entro 30 giorni dalla scadenza;
• 1.39% per ravvedimenti effettuati dopo il 30° giorno ed entro 90 giorni dalla scadenza;
• 3,125% (1/8 della sanzione minima) per ravvedimenti effettuati dopo 90 giorni ed entro il termine di presentazione della dichiarazione (in caso di dichiarazione periodica) o entro un anno dalla scadenza;
• 3,572% (1/7 della sanzione minima) per ravvedimenti effettuati successivamente alla data precedente.
• 4.17% (1/6 della sanzione minima) in presenza di comunicazione dello schema di atto di cui all'articolo 6-bis, comma 3, della legge 27 luglio 2000, n. 212, non preceduto da un verbale di constatazione, senza che sia stata presentata istanza di accertamento con adesione ai sensi dell'articolo 6, comma 2-bis, primo periodo del decreto legislativo 19 giugno 1997, n. 218.

IMU e novità 2026

Il Decreto MEF del 6 novembre 2025 ha introdotto una importante novità per il prospetto delle aliquote, semplificando il sistema.

Le fattispecie applicabili negli anni scorsi sono state ridotte a un sistema uniforme e strutturato, con un numero limitato di categorie standard tra cui i Comuni possono scegliere. 

La Legge di Bilancio 2026 ha inoltre introdotto la possibilità per i Comuni di ridurre o azzerare l’IMU sugli immobili inagibili colpiti da calamità naturali o eventi eccezionali, lasciando ai sindaci maggiore flessibilità nella gestione delle emergenze territoriali.

Il DM MEF 6 novembre 2025 ha ampliato le condizioni per ottenere la riduzione IMU sugli immobili inagibili. 

Fino al 2025 l’agevolazione era prevista solo per le unità rese inutilizzabili da calamità naturali, con riduzione della base imponibile al 50%. 

Dal 2026 i Comuni possono estendere lo sconto anche a immobili inagibili per cause edilizie diverse, tra cui:

• Fabbricati inagibili per crollo strutturale dovuto a cedimenti del terreno o difetti costruttivi,
• Immobili danneggiati da incendi,
• Fabbricati dichiarati inagibili per gravi problemi di staticità o condizioni igienico-sanitarie pericolose
• Strutture danneggiate da eventi atmosferici non qualificabili come calamità naturali

Attenzione al fatto che ogni Comune deve deliberarla espressamente nel proprio prospetto aliquote e pubblicarla entro il 14 ottobre di ogni anno sul portale del Federalismo Fiscale MEF. 

Per accedere al beneficio è necessario presentare documentazione tecnica che attesti lo stato di inagibilità, perizia di un tecnico abilitato o certificazione degli uffici comunali competenti. 

Con la Risoluzione n 1 del 1° aprile 2026 il Dipartimento delle Finanze del Ministero dell’Economia ha chiarito che per l'esenzione IMU 2026 per i terreni agricoli delle zone montane restano in viogre le vecchie regole a prescindere dalla pubblicazione della Legge nn 131/2025.

La riorganizzazione e classificazione dei comuni montani non cambia le regole dell’imposta municipale propria (IMU) per i terreni agricoli. 

Esenzione IMU comuni montani: regole 2026 dal Ministero

Con la Risoluzione n. 1 del 1° aprile 2026, il Dipartimento delle Finanze del Ministero dell’Economia e delle Finanze (MEF) ha chiarito che i nuovi criteri di classificazione delle zone montane non hanno alcuna validità ai fini fiscali per l’esenzione IMU.

I terreni agricoli situati in aree montane o di collina continueranno a essere esentati dall’imposta municipale seguendo i criteri e gli elenchi storici.

Manca poco più di un mese per il pagamento dell'IMU 2026 e i chiarimenti forniti dal Dipartimento delle Finanze arrivano a seguito dello schema di regolamento recante i criteri per la classificazione dei comuni montani, previsto dalla legge sulle zone montane (Legge 12 settembre 2025, n. 131) e autorizzato dal Consiglio dei Ministri con deliberazione del 18 febbraio 2026.

In particolare con stati ridefiniti i comuni montani in base a parametri relativi all’altimetria e alla pendenza dei territorio, tale pubblicazione ha generato dubbit e il MEF li ha sciolti.

Vengono specificati due punti importanti.

L'art. 1, comma 758, lett. d), della legge 27 dicembre 2019, n. 160, dispone che sono esenti dall’IMU i terreni agricoli “ricadenti in aree montane o di collina delimitate ai sensi dell'articolo 15 della legge 27 dicembre 1977, n. 984, sulla base dei criteri individuati dalla circolare del Ministero delle finanze n. 9 del 14 giugno 1993”.
La legge n. 131 del 2025, recante “Disposizioni per il riconoscimento e la promozione delle zone montane”, stabilisce con l'art. 2, comma 1, primo periodo, che “con decreto del Presidente del Consiglio dei ministri, adottato ai sensi dell'articolo 17, comma 3, della legge 23 agosto 1988, n. 400, su proposta del Ministro per gli affari regionali e le autonomie, sentiti i Ministri interessati, sulla base dei dati forniti dall'Istituto nazionale di statistica (ISTAT), previa intesa in sede di Conferenza unificata di cui all'articolo 8 del decreto legislativo 28 agosto 1997, n. 281, sono definiti i criteri per la classificazione dei comuni montani che costituiscono le zone montane e ai quali si applicano le disposizioni della presente legge, in base ai parametri altimetrico e della pag 2 / 2 pendenza”. 

In attuazione di tale disposizione, vista la mancata intesa da parte della Conferenza unificata, il Consiglio dei Ministri ha adottato, la menzionata deliberazione del 18 febbraio 2026, con la quale è stata autorizzata l'adozione del decreto del Presidente del Consiglio dei ministri concernente il “Regolamento recante i criteri per la classificazione dei comuni montani”, secondo lo schema allegato alla medesima deliberazione, al quale è, a sua volta, allegato l’elenco dei comuni che soddisfano i relativi requisiti.
In merito, occorre sottolineare che la richiamata deliberazione, avendo autorizzato l’adozione dello schema di Regolamento in questione, ai sensi di quanto previsto dall’art. 3, comma 3, del D. Lgs. 28 agosto 1997, n. 2811, costituisce solo una fase dell’iter di adozione del Regolamento stesso, che non risulta ancora perfezionato.
Si deve, comunque, osservare che detto Regolamento non sarebbe, in ogni caso, applicabile ai fini dell’esenzione dall’IMU dei terreni agricoli, visto il disposto dell’art. 2, comma 3, della medesima legge n. 131 del 2025, il quale espressamente prevede che: “La classificazione dei comuni montani, disposta ai sensi e per gli effetti della presente legge, non si applica ai fini delle misure previste nell'ambito della Politica agricola comune (PAC) di cui agli articoli 38 e seguenti del Trattato sul funzionamento dell'Unione europea, nonché ai fini dell'esenzione dall'imposta municipale propria (IMU) per i terreni agricoli ubicati nei comuni montani ai sensi dell'articolo 1, comma 758, lettera d), della legge 27 dicembre 2019, n. 160, le quali continuano ad essere regolate dalle rispettive discipline di settore”.
In conclusione, l’elenco dei comuni montani allegato allo schema di Regolamento in oggetto non è valido ai fini dell’esenzione dall’IMU dei terreni agricoli prevista dal più volte citato art. 1, comma 758, lettera d), della legge n. 160 del 2019 e che, conseguentemente, ai fini dell’individuazione dei comuni montani nei quali i terreni agricoli sono esenti dall’IMU, continui a trovare applicazione l’elenco allegato alla citata Circolare n. 9 del 1993.