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Locazioni brevi 2026: focus su requisito dell’imprenditorialità
Il Focus del 2 febbraio pubblicato da AIDC associazione dei commercialisti evidenzia varie criticità sul requisitio di imprenditorialità introdotto dalla Legge di Bilancio 2026 e conseguentemente indica una strada interpretativa.
In particolare, come recita il documento la tematica affrontata concerne l’esame delle disposizioni di legge introdotte con la L. n. 199/2025 in materia di c.d. locazioni brevi che ha riformulato l'art. 1, co. 595, della L 178/2020 che con effetto dal 1° gennaio 2026, introduce una presunzione di imprenditorialità nell’ipotesi di destinazione alla locazione breve di più di due appartamenti.
Pertanto, dal periodo di imposta 2026:
- il regime fiscale delle locazioni brevi di cui all'art. 4, co. 2 e 3, del DL 50/2017 è riconosciuto solo in caso di destinazione alla locazione breve di non più di due appartamenti per ciascun periodo d'imposta;
- a partire da tre appartamenti in poi, ai fini della tutela dei consumatori e della concorrenza, l'attività di locazione breve, “da chiunque esercitata, si presume svolta in forma imprenditoriale" ai sensi dell'art. 2082 c.c.
Vediamo cosa emerge dallo studio dei Commercialisti.
Locazioni brevi 2026: imprenditorialità e locazione di stanze
Con il documento n. 1 del 2026 l’AIDC si esamina anche l'ipotesi di locazione breve di diverse stanze del medesimo appartamento.
I Commercialisti ritengono che in questa fattispecie, alla luce della formulazione letterale della norma che esplicitamente richiama la fattispecie degli “appartamenti”, la presunzione assoluta di imprenditorialità non possa operare.
La definizione di appartamento andrebbe più propriamente interpretata come unità immobiliare a destinazione abitativa; in tal senso, ad esempio, anche la connessa disciplina normativa sul CIN.
Tuttavia, è necessaria una valutazione nel concreto delle modalità con cui è svolta l’attività “di locazione breve” al fine di verificare la sua qualificazione o meno come attività d’impresa.
Sul punto lo stesso documento di cui si tratta richiama un altro documento di prassi (CM 13/9/318 del 16/06/1987) per cui “l'affitto di camere ammobiliate, con prestazione di servizi accessori, quali la consegna e il cambio della biancheria e il riassetto del locale, pur in mancanza di organizzazione esterna in forma di impresa, configura attività commerciale con produzione di reddito di impresa, se tale attività viene esercitata per professione abituale, ancorché non esclusiva”.
Ci si domanda se tale pronuncia sia ancora attuale dopo l’introduzione del DL 50/2017.
Locazioni brevi 2026: imprenditorialità e comproprietà
Relativamente alla comproprietà dell'immobile, il documento sottolinea come laddove gli appartamenti siano in comproprietà (indipendentemente dalla misura delle quote di comproprietà relative ad ognuno di essi), ogni singolo comproprietario, al superamento del numero minimo di appartamenti dovrà essere considerato imprenditore, fermo restando che, laddove uno o più comproprietari non superino il limite numerico previsto dalla legge, la quota di reddito spettante a questi ultimi rimarrà confinata nel regime privatistico del reddito fondiario.
Con le nuove disposizioni normative l’attenzione del legislatore si è incentrata sul bene oggetto di locazione.
Laddove gli appartamenti siano in comproprietà, ogni singolo comproprietario, al superamento del numero minimo di appartamenti dovrà essere considerato imprenditore, fermo restando che, laddove uno o più comproprietari non superino il limite numerico previsto dalla legge, la quota di reddito spettante a questi ultimi rimarrà confinata nel regime privatistico del reddito fondiario.
Certamente, quella che appare essere una conseguenza derivante dalla formulazione della norma comporta una differenziazione anche degli adempimenti fiscali che potrebbe rendere l’operatività della fattispecie complessa.
Locazioni brevi e la figura del property manager
Il documento analizza anche l’ipotesi in cui un contribuente, proprietario di più appartamenti, affidi la gestione degli stessi con finalità locative a società specializzate di settore.
In questi casi si deve ritenere che:
- dove la società operi in nome e per conto del contribuente individuando il conduttore e provvedendo a retrocedere una somma al proprietario al netto delle spese, potranno operare le disposizioni di natura presuntiva introdotte dalla legge n. 199 del 2025. Infatti, il contratto in questione rimane quello di locazione tra proprietario e conduttore e la società opera, unicamente, come un soggetto intermediario che percepisce una provvigione per la sua attività (in relazione a detta ipotesi si dovrà prestare attenzione, a prescindere dalle novità, dalle modalità con cui le piattaforme certificano il reddito che dovrebbe essere comunque imputato al proprietario);
- a differenti conclusioni, invece, si deve giungere ove la società acquisisca la disponibilità di immobili da mettere sul mercato e proceda a remunerare il proprietario indipendentemente dal fatto che gli immobili in questione siano o meno locati (c.d. vuoto per pieno). Nella descritta fattispecie, infatti, il reddito prodotto non deriva dal rapporto locativo ma da una remunerazione correlata al mero fatto che il proprietario metta a disposizione di un soggetto terzo la possibilità di locare detto immobile, possibilità che evidentemente potrebbe anche non verificarsi. Inoltre, si consideri che in tale situazione il reddito prodotto in forza della “vendita” nei confronti del pubblico della disponibilità dell’immobile sarà necessariamente qualificato come reddito d’impresa in capo al property manager scongiurando il rischio che tale attività possa alterare il mercato e la concorrenza.
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Rendicontazione sostenibilità: il CNDCEC pubblica l’IRS 20
Il CNDCEC in data 3 febbraio ha pubblicato l' IRS 20 sulla rendicontazione della sostenibilità
Ricordiamo che il nuovo Pacchetto Omnibus I del Parlamento Europeo ridisegna i confini della CSRD, riducendo drasticamente il numero di aziende obbligate a rendicontare.
I Commercialisti ricordano che il quadro normativo europeo sulla sostenibilità ha vissuto una rapida metamorfosi, passando dall’ambiziosa estensione della CSRD alla significativa semplificazione introdotta dal Pacchetto Omnibus I del 2025.
La riforma ha:
- innalzato le soglie dimensionali,
- ridotto gli oneri amministrativi per le PMI
- posticipato le scadenze applicative.
Sebbene tale deregolamentazione miri a preservare la competitività UE, il testo dell'IRS 20 evidenzia il rischio di un arretramento negli obiettivi ESG.
Strumenti volontari come il VSME e il ruolo dei Commercialisti diventano cruciali per trasformare la rendicontazione da mero obbligo burocratico in una compliance strategica e un asset competitivo.
Rendicontazione sostenibilità: il CNDCEC pubblica l’IRS 20
Il 2025 ha segnato un mutamento radicale dello scenario per la rendicontazione di sostenibilità.
La Commissione Europea ha proposto il 26 febbraio 2025 il cosiddetto Omnibus Package.
Questo pacchetto, approvato dal Parlamento Europeo il 16 dicembre 2025 con 428 voti favorevoli, ha portato a una drastica riduzione degli oneri amministrativi.
Si è dato adito a una profonda modifica del perimetro dell’obbligo precedentemente approvato con la CSRD, la riforma ha, infatti, innalzato notevolmente le soglie dimensionali per l’obbligo di rendicontazione.
Rispetto a quanto indicato in precedenza, per quanto attiene alla CSRD, l’obbligo diventa vincolante solo per le imprese con una media di oltre 1.000 dipendenti e un fatturato netto annuo superiore a 450 milioni di euro.
Questo nuovo parametro circoscrive l’obbligatorietà a un numero di imprese ancora inferiore rispetto a quanto precedentemente previsto dalla NFRD del 2014!
Rispetto, invece, agli obblighi previsti dalla CSDDD (Corporate Sustainability Due Diligence Directive), entrata in vigore anch’essa nel 2024, direttiva che obbliga le grandi aziende a identificare, prevenire e mitigare gli impatti negativi sui diritti umani e sull’ambiente lungo tutta la loro catena del valore, inclusi fornitori e partner, per garantire pratiche commerciali sostenibili e responsabili, gli obblighi si applicheranno solo a grandi società con oltre 5.000 dipendenti e un fatturato superiore a 1,5 miliardi di euro.
Il pacchetto Omnibus, inoltre, introduce innovazioni cruciali per “proteggere” le PMI. In primo luogo, è stato previsto il divieto di trasferimento dell’onere.
Le grandi imprese obbligate, infatti, non possono più richiedere ai partner commerciali con meno di 1.000 dipendenti informazioni eccedenti quelle previste dagli standard di rendicontazione volontaria.
La Commissione Europea si è focalizzata sulla semplificazione dei datapoint richiesti alle imprese.
L’EFRAG è stato incaricato di semplificare il primo set di 12 ESRS entro ottobre 2025, riducendo la granularità dei dati e privilegiando le metriche quantitative rispetto a quelle narrative.
E' stata prevista l’eliminazione dei piani di transizione:- le imprese non sono più obbligate a presentare piani di transizione climatica che certifichino la compatibilità del modello aziendale con l’economia sostenibile.
Infine con riferimento al cruciale ruolo assunto con la CSRD dai Revisori di Sostenibilità, si è prevista una semplificazione in tema di limited assurance.
Pertanto è stata eliminata la previsione del passaggio graduale dalla “limited assurance” alla “reasonable assurance” per l’attestazione dei revisori.
In altri termini, il legislatore europeo ha deciso di eliminare definitivamente l’obbligo di passare alla reasonable assurance.
Questo significa che da un lato l’attestazione dei revisori rimarrà ferma al livello della limited assurance per un periodo indefinito; dall’altro non esisterà più una scadenza automatica o un mandato alla Commissione per imporre controlli più rigorosi (e costosi) in futuro.
Per evitare costi inutili in una fase di riforma, il Parlamento e il Consiglio Europeo hanno approvato uno slittamento dei termini. In particolare:- L’applicazione per le grandi imprese non ancora soggette alla rendicontazione è posticipata dal 2025 al 2027.
- Per le PMI quotate, l’obbligo slitta dal 2026 al 2028.
- Il termine di recepimento della direttiva CSDDD è stato fissato a luglio 2028, con entrata in vigore delle norme il 26 luglio 2029.
In Italia, il recepimento nazionale della CSRD (D.Lgs. 125/2024) dovrà ora coordinarsi con queste nuove disposizioni europee.
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Rottamazione IMU e TARI: autonoma rispetto a quella principale
La Legge di Bilancio 2026 in vigore il 1° gennaio, tra le norme contiene la definizione agevolata in materia dei tributi delle regioni e degli enti locali. In particolare si tratta anche della rottamazione per IMU e TARI.
IFEL IFondazione ANCI ha pubblicato in data 27 gennaio le prime istruzioni in merito.
Per scaricare il fac simile di regolamento attuativo per gli enti locali leggi anche Rottamazione tributi locali: fac-simile di regolamento
Girogetti in una intervista di qualche giorno fa esortava i Comuni ad aderire ed approfittare della occasione: "I Comuni hanno l'autonomia per decidere se fare o non fare, applicare o non applicare. Io penso che lo spirito della rottamazione valga anche per tutta la realtà comunale. L'auspicio – è anche per andare rapidamente allo smaltimento di quell'immenso magazzino di crediti accertati che sono lì da decenni e continua a implementare. La soluzione in via transattiva con i contribuenti potrebbe aprire una stagione nuova. È lo spirito con cui la Lega ha introdotto questa misura".
Nel question time del 3 febbraio viene chiarito che Imu, Tari e multe locali possono essere rottamate autonomamente dalla sanatoria erariale
Di seguito il riepilgo delle regole e il chiarimento del question time.
Rottamazione tributi enti locali: norma in sintesi
La disposizione, in Legge di Bilancio 2026, introduce una serie di norme dirette ad attribuire alle regioni e agli enti locali la facoltà di prevedere direttamente tipologie di definizione agevolata in attuazione dell’autonomia di cui gli enti stessi godono nella gestione dei tributi regionali e locali
Tale facoltà riguarda anche i casi in cui siano già in corso procedure di accertamento o controversie attribuite alla giurisdizione tributaria in cui è parte il medesimo ente, nonché i casi in cui la legge statale preveda forme di definizione agevolata.
Inoltre, si fissano le condizioni che le regioni e gli enti locali devono rispettare nell’introdurre misure di definizione agevolata.
Si disciplina l’efficacia dei regolamenti degli enti locali relativi alla definizione agevolata.
Si estende la facoltà di regioni ed enti locali di adottare forme di definizione agevolata anche alle entrate di natura patrimoniale.
Si abroga l’articolo 13 della legge finanziaria 2003 limitatamente alla facoltà prevista per 18 le regioni, le province e i comuni di adottare leggi e provvedimenti relativi alla definizione agevolata dei propri tributi.
In sintesi, si attribuisce alle regioni e agli enti locali la facoltà di introdurre autonomamente delle tipologie di definizione agevolata che prevedono l’esclusione o la riduzione degli interessi o anche delle sanzioni, per le ipotesi in cui, entro un termine appositamente fissato da ciascun ente, non inferiore a 60 giorni dalla data di pubblicazione dell’atto nel proprio sito internet istituzionale, i contribuenti adempiano ad obblighi tributari precedentemente in tutto o in parte non adempiuti.
Si precisa inoltre che rimane ferma per gli enti la facoltà di introdurre sistemi premiali di riduzione delle sanzioni e che la facoltà di introdurre la definizione agevolata deve essere esercitata dagli enti in osservanza dei principi di cui agli articoli 23, 53 e 119 dellaDopo la partenza della Rottamazione cinque per le cartelle, leggi anche: Rottamazione quinquies: via alle domande molti contribuenti attendono le iniziative degli enti locali per possibili eventuali agevolate.
In proposito in data 27 gennaio l'IFEL ha pubblicato una nota di approfondimento che affronta i temi salienti di questo nuovo strumento e uno schema di regolamento suddiviso in cinque blocchi, autonomamente mutuabili ed adattabili in base alle esigenze di ciascun ente.
L'IFEL precisa molti aspetti dei tributi inclusi nella definizione agevolata e evidenzia quanto segue.
Rottamazione IMU e TARI: IFEL spiega il perimetro
Il comma 102 della legge di bilancio 2026 prevede che gli enti territoriali “possono introdurre autonomamente, con le forme previste dalla legislazione vigente per l’adozione dei propri atti destinati a disciplinare tributi di loro spettanza, tipologie di definizione agevolata che prevedono l’esclusione o la riduzione degli interes si o anche delle sanzioni, per le ipotesi in cui, entro un termine appositamente fissato da ciascun ente, non inferiore a sessanta giorni dalla data di pubblicazione dell’atto nel proprio sito internet istituzionale, i contribuenti adempiano ad obblighi tributari precedentemente in tutto o in parte non adempiuti”.
Per quanto riguarda i Comuni la definizione deve essere adottata con specifico regolamento comunale, soggetto, come accennato, al parere dell’organo di revisione.
La normativa prevede la possibilità di escludere o ridurre le sanzioni od anche gli interessi, fermo restando, quindi, la “quota capitale”, a differenza di quanto previsto dall’art. 13, legge n 289 del 2002, che prevedeva la possibilità di ridurre anche il tributo non versato.
Il comma 105 precisa che “possono essere oggetto di definizione agevolata i tributi disciplinati e gestiti dalle regioni e dagli enti locali, con esclusione dell’imposta regionale sulle attività produttive, delle compartecipazioni e delle addizionali a tributi erariali”.
Il comma 109 prevede che “le regioni e gli enti locali possono adottare forme di definizione agevolata anche per le entrate di natura patrimoniale ”.
La normativa pertanto consente di definire la quasi totalità delle entrate comunali proprie, ivi incluse le sanzioni al codice della strada, essendo queste entrate patrimoniali di diritto pubblico. In questo caso, oltre agli interessi, compresi quelli di cui all’articolo 27, sesto comma, della legge 24 novembre 1981, n. 68913, le facoltà di abbattimento di oneri accessori potranno riguardare le somme maturate a titolo di oneri della riscossione.
In generale, per le entrate patrimoniali sia di diritto pubblico, quali il CUP, le rette scolastiche, gli oneri di urbanizzazione, sia di diritto privato, quali il corrispettivo servizio idrico e i canoni di locazione, il Comune può rinunciare ai soli interessi.Discorso a parte per il CUP, per il quale è comunque prevista dall’art. 1, comma 821, legge n. 160 del 2019, l’applicazione di una sanzione.
Inoltre, sempre con riferimento al CUP non si ritiene riducibile o disapplicabile l’indennità prevista dalla lettera g) del medesimo comma 821,
in quanto rappresenta la tariffa dovuta a fronte di occupazioni o impianti abusivi, a sua volta soggetta all’applicazione di un’autonoma sanzione, pari all’importo dell’indennità ed elevabile fino al doppio.
Oltre alla possibilità di adottare forme di definizione agevolata di crediti comunali cristallizzati in provvedimenti comunali definitivi, il comma 103 prevede anche che “ciascuna regione e ciascun ente locale può stabilire forme di definizione agevolata anche per i casi in cui siano già in corso procedure di accertamento”.
La disposizione autorizza quindi forme di definizione agevolata che consentano di regolarizzare l’omesso o carente versamento delle entrate comunali prima ancora che queste siano accertate dall’ente.Nel caso di entrate tributarie il vantaggio in questo caso sarebbe nel risparmio in termini di interessi e sanzioni comunque dovute, anche a titolo di ravvedimento operoso.
Tale forma di definizione agevolata appare sicuramente efficace con riferimento alla TARI, mentre crea incertezze per quanto attiene all’IMU, in ragione sia della non predeterminazione dell’importo dovuto, sia della presenza della quota di competenza statale, nel caso di immobili del gruppo catastale “D”.
Tale forma di definizione agevolata si concretizza, infatti, con un versamento spontaneo, che il Comune potrebbe non essere in grado di
comunicare preventivamente, mentre la quota statale deve essere versata direttamente all’erario. Ma su quest’ultimo punto occorre richiamare la rigida posizione del Dipartimento delle finanze in merito al divieto per i Comuni di esercitare la propria potestà regolamentare con riferimento alla quota statale che porta a ritenere che il Comune possa disporre forme di definizione agevolata dell’IMU solo con riferimento alla quota comunale.Si deve in proposito precisare che, ovviamente, rimane ferma la possibilità di definire l’IMU statale pretesa con un accertamento comunale, in quanto in tale ipotesi il gettito resta sempre di esclusiva competenza comunale.
Oggetto della definizione agevolata può essere anche la regolarizzazione di omessi o parziali versamenti di rate conseguenti a piani di rateazione concessi dall’ente, anche con riferimento ad accertamenti con adesione, conciliazioni giudiziali o accordi di mediazione, scaduti ad una determinata data individuata dall’ente.Si rimanda alla nota per tutti gli altri chiarimenti.
Rottamazione IMU e TARI: autonoma rispetto a quella principale
La Rottamazione per i Comuni e gli altri enti locali per introdurre l'agevolazione su Imu, Tari, multe e tariffe di loro competenza sono parallele alla rottamazione quinquies.
Il 3 febbraio il MEF in risposta a un question time in commissione Finanze alla Camera lo ha ribadito.
L’obiettivo del legislatore è quello di lasciare piena autonomia agli enti territoriali.
Si vuole:
- da un lato dare la possibilità alle amministrazioni locali di scegliere tempi e modalità applicative delle proprie rottamazioni, che possono ridurre o azzerare sanzioni e interessi senza però intaccare la quota capitale, esattamente come succede per le rottamazioni erariali.
- dall'altro gli enti che hanno affidato le proprie entrate all’agenzia delle Entrate Riscossione non potranno chiederle di gestire le pratiche per le definizioni agevolate deliberate a livello locale.
Viene specificato che:"Gli enti territoriali sono liberi di definire, entro i limiti stabiliti dalla legge, le procedure e i termini per la definizione agevolata dei tributi e delle entrate patrimoniali di propria competenza"
L’eventuiale collegamento alla rottamazione statale è disciplinato in un comma separato ossia il n 104 della legge 199/2025, e rappresenta "un caso residuale di definizione che può essere attivato solo nell’ipotesi in cui il legislatore ha disposto la definizione per le entrate erariali e questa coinvolga le entrate degli enti territoriali gestite da Ader".
Le rottamazioni locali sono autonome rispetto a quelle erariali e possono:
- riguardare tutte le entrate di competenza dell’ente,
- essere disciplinate con regolamento in qualsiasi momento, anche dopo la scadenza per i bilanci di previsione (quest’anno al momento è al 28 febbraio).