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Rimborso imposta di registro: i tre anni decorrono dal pagamento anche se subentra l’IVA
La Cassazione, con l'ordinanza n. 25549/2026, chiarisce che la successiva riqualificazione fiscale di un'operazione non fa ripartire il termine per chiedere il rimborso dell'imposta di registro.
Il contribuente che ha versato un'imposta di registro non dovuta deve richiederne il rimborso entro tre anni dal pagamento, anche quando soltanto in seguito l'Agenzia delle Entrate accerta che l'operazione era soggetta a IVA.
È quanto stabilito dalla Corte di Cassazione con l'ordinanza n. 25549 del 18 settembre 2026, che individua il momento iniziale del termine di decadenza previsto dall'articolo 77 del DPR 131/1986 (Testo unico dell'imposta di registro).
Rimborso imposta di registro: il caso esaminato dalla Cassazione
La controversia riguardava un accordo bonario tra due società inizialmente qualificati come risarcimento danni.
Al momento della registrazione dell'accordo, nel 2009, era stata applicata l'imposta di registro proporzionale del 3%,
Successivamente, a seguito di una verifica della Guardia di Finanza l'Amministrazione finanziaria aveva riqualificato la somma come corrispettivo soggetto a IVA, con aliquota del 20%, regolarmente assolta dalla società.
La nuova qualificazione era stata definita attraverso un accertamento con adesione.
La contribuente aveva quindi richiesto la restituzione dell'imposta di registro, sostenendo che il diritto al rimborso fosse sorto soltanto con la definizione dell'accertamento.
I giudici tributari di primo e secondo grado avevano accolto questa interpretazione, ma l'Agenzia delle Entrate aveva impugnato la decisione davanti alla Cassazione
Da quando decorrono i tre anni per il rimborso?
L'articolo 77 del DPR 131/1986 stabilisce che il rimborso dell'imposta di registro deve essere richiesto, a pena di decadenza, entro tre anni dal pagamento oppure, se successivo, dal momento in cui sorge il diritto alla restituzione.
Secondo la Cassazione, nel caso esaminato il diritto al rimborso esisteva già al momento del versamento, perché l'imposta proporzionale di registro non era dovuta fin dall'origine.
La successiva attività di accertamento non ha infatti natura costitutiva, ma si limita a riconoscere la corretta qualificazione fiscale dell'operazione.
Di conseguenza, l'accertamento con adesione non determina un nuovo termine triennale.
La Corte richiama anche il precedente orientamento espresso, tra le altre, dalle sentenze n. 11452/2001 e n. 29400/2020.
Alternatività IVA e registro: perché il rimborso può essere negato
La Cassazione precisa inoltre che il principio di alternatività tra IVA e imposta di registro, previsto dall'articolo 40 del DPR 131/1986, non modifica i termini per esercitare il diritto al rimborso.
Il problema non riguarda la legittimità di una doppia imposizione, ma il rispetto del termine di decadenza stabilito dalla legge.
Nel caso concreto, la Guardia di Finanza aveva già contestato la qualificazione dell'operazione nell'aprile 2011, quando il termine triennale decorrente dal versamento del 2009 non era ancora scaduto.
La società avrebbe quindi potuto presentare la richiesta entro il termine originario, senza attendere la conclusione dell'accertamento con adesione.
La Suprema Corte ha pertanto accolto il ricorso dell'Agenzia delle Entrate, cassato la sentenza della Commissione tributaria regionale e, decidendo nel merito, rigettato il ricorso originario della contribuente.
La decisione richiama l'attenzione sulla necessità di verificare tempestivamente i termini per il rimborso delle imposte versate indebitamente, anche quando è ancora in corso un accertamento fiscale.
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Prima casa venduta entro 5 anni: si perdono le agevolazioni se si acquista all’estero?
Con la Risposta a interpello n 200 del 5 novembre le Entrate si occupano di chiarire i requisi della agevolazione prima casa acquistata all'estero
In particolare, viene chiarito che il contribuente che acquista un'abitazione all'estero e vende successivamente, entro cinque anni dall'acquisto, l'immobile agevolato posseduto in Italia può evitare la decadenza dai benefici prima casa.
Occorre però rispettare precise condizioni, tra cui il termine di due anni e l'effettiva destinazione del nuovo immobile ad abitazione principale.
L'Agenzia delle Entrate esamina il rapporto tra i commi 4 e 4-bis della Nota II-bis all'articolo 1 della Tariffa, Parte prima, allegata al DPR 131/1986.
Il documento affronta una questione rilevante per i contribuenti residenti all'estero: è possibile conservare il beneficio fiscale se si compra prima la nuova abitazione estera e si vende successivamente quella italiana?
Prima casa venduta entro 5 anni: quando si salvano le agevolazioni con il riacquisto all’estero?
L'interpello riguarda un cittadino italiano residente all'estero che, insieme al coniuge, aveva acquistato nel 2025 un'abitazione in Italia, beneficiando dell'IVA agevolata al 4%.
Pochi mesi dopo, i coniugi hanno acquistato un secondo immobile all'estero, mediante un atto notarile che ha comportato l'immediato trasferimento della proprietà.
La consegna dell'immobile estero è prevista nel 2026.
Dopo averlo destinato ad abitazione principale, i contribuenti intendono vendere l'abitazione italiana entro due anni dall'acquisto estero, ma prima che siano trascorsi cinque anni dal primo acquisto.
Il dubbio riguarda la possibilità di evitare la decadenza dall'agevolazione originariamente fruita.
Vendita prima dei cinque anni: cosa prevede la normativa?
Il comma 4 della Nota II-bis stabilisce che la vendita dell'immobile agevolato prima di cinque anni comporta, ordinariamente, la decadenza dai benefici.
La decadenza può essere evitata se il contribuente acquista entro un anno dalla vendita un altro immobile da destinare ad abitazione principale.
L'Agenzia ricorda che tale possibilità è riconosciuta anche per un immobile situato all'estero, purché esistano strumenti di cooperazione amministrativa che permettano di verificarne l'effettivo utilizzo come dimora abituale.
Il comma 4-bis disciplina invece il caso in cui il nuovo acquisto preceda la vendita dell'abitazione già agevolata.
In questa ipotesi, il termine per alienare il precedente immobile è stato elevato da uno a due anni dall'articolo 1, comma 116, della legge 207/2024.
Acquisto all’estero prima della vendita: il chiarimento delle Entrate
Attraverso una lettura coordinata dei commi 4 e 4-bis, l'Agenzia ritiene possibile conservare l'agevolazione anche quando il contribuente acquista prima una nuova abitazione all'estero e vende successivamente l'immobile agevolato italiano.
Nel caso esaminato, quindi, la decadenza può essere evitata a condizione che l'immobile estero sia effettivamente destinato ad abitazione principale entro due anni dal relativo acquisto, fermo restando il rispetto del termine biennale per la vendita dell'abitazione italiana.
Il chiarimento assume rilievo perché riconosce la possibilità di mantenere il beneficio anche nella sequenza temporale in cui il riacquisto precede l'alienazione infraquinquennale.
Quali documenti servono per dimostrare l’abitazione principale all’estero?
L'Agenzia precisa che, al momento della vendita infraquinquennale dell'immobile italiano, il contribuente deve fornire all'ufficio competente documentazione idonea a dimostrare:
- l'acquisto dell'immobile estero, mediante copia dell'atto di acquisto;
- l'utilizzo come abitazione principale, attraverso documenti quali contratti di fornitura di luce, acqua e gas.
La documentazione deve essere munita di apostille e tradotta in lingua italiana, secondo quanto precisato nella risposta.
Il solo acquisto dell'immobile all'estero non è sufficiente: occorre dimostrarne l'utilizzo abitativo secondo le condizioni indicate dall'Agenzia.
Resta ferma la possibilità per l'Amministrazione finanziaria di verificare l'idoneità della documentazione prodotta.
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Revisori legali: sospensione servizi fino al 16.11, dove inviare le richieste urgenti
Il MEF con un comunicato informa della sospensione dei servizi sul portale dei revisori legali.
In particolare, informa del fatto che il portale servizi revisori legali è in manutenzione straordinaria.
In via eccezionale e fino alla riattivazione del servizio, previsto entro il 16 novembre, per le richieste urgenti sono attivi i seguenti contatti:
- il numero +39 366 9331590. L’assistenza telefonica sarà disponibile, fino alla riapertura del portale, dal lunedì al venerdì dalle ore 10:00 alle ore 12:00;
- la casella di posta assistenza.revlegale@consip.it
In considerazione del protrarsi delle criticità, che hanno reso necessario un intervento di manutenzione straordinaria del Portale dei servizi per i revisori legali, si comunica che l’Amministrazione terrà conto, ai fini del computo dei termini previsti dall’articolo 11 del D.M. n. 146/2012 per la trasmissione della relazione di tirocinio, nonché dei termini previsti per la comunicazione e la variazione degli incarichi di revisione legale, del periodo di indisponibilità dei relativi servizi compreso tra il 23 ottobre e il 16 novembre 2026.
Tale periodo di indisponibilità, non imputabile ai soggetti tenuti ai predetti adempimenti, sarà pertanto considerato dall’Amministrazione ai fini della verifica del rispetto dei relativi termini.
Restano ferme le modalità di trasmissione e comunicazione previste dalle disposizioni vigenti.
Inoltre, si precisa che resta fermo il termine del 31 dicembre 2026 per l’assolvimento degli obblighi formativi previsti dalla normativa vigente, senza alcuna modifica o proroga delle scadenze stabilite. -
IMU aree edificabili: valore al netto IVA
La Corte di giustizia tributaria di Foggia, con la sentenza n. 1565/2026, chiarisce che l’IVA non deve essere inclusa nel valore delle aree edificabili ai fini IMU.
Il criterio evita differenze di trattamento tra compravendite effettuate da imprese e privati.
Il valore delle aree edificabili ai fini IMU comprende l’IVA?
No, il valore di mercato delle aree edificabili da utilizzare per determinare la base imponibile IMU deve essere calcolato al netto dell’IVA applicata alle compravendite.
È quanto emerge dalla sentenza n. 1565 del 2 settembre 2026 della Corte di giustizia tributaria di primo grado di Foggia, sezione 2.
Secondo la decisione, l’inclusione dell’IVA nel valore di mercato determinerebbe una disparità di trattamento tra le operazioni effettuate da imprese e quelle concluse tra privati.
La base imponibile IMU non può quindi variare in funzione del regime IVA applicabile alla compravendita.
Come si determina il valore delle aree edificabili ai fini IMU
Per le aree edificabili, la base imponibile IMU è costituita dal valore venale in comune commercio al 1° gennaio dell’anno di imposizione.
Se durante l’anno interviene una variazione del valore conseguente all’adozione di strumenti urbanistici, si considera il valore di mercato alla data di efficacia dello strumento urbanistico.
La pronuncia della Corte tributaria di Foggia riguarda uno degli elementi da considerare nella determinazione di tale valore: l’eventuale IVA applicata alla transazione immobiliare.
Nel caso esaminato, dagli atti risultava che il valore utilizzato nell’avviso di accertamento IMU comprendeva anche l’IVA.
La Corte ha ritenuto che l’imposta non dovesse concorrere alla determinazione del valore di mercato dell’area.
Quale valore devono utilizzare i Comuni per l’accertamento IMU?
I Comuni possono adottare provvedimenti contenenti valori di riferimento delle aree edificabili, utilizzabili per orientare i contribuenti e gli uffici tributi.
Occorre distinguere due situazioni:
- Valori rivolti ai contribuenti: sono approvati con deliberazione del consiglio comunale e hanno la funzione di tutelare dagli accertamenti chi si adegua ai valori indicati. Non producono effetti retroattivi.
- Valori destinati agli uffici comunali: possono essere individuati anche con deliberazione di giunta o determinazione dirigenziale e servono a orientare l’attività di accertamento. Possono avere effetti retroattivi rispetto alle annualità sottoposte a controllo.
In entrambi i casi, i valori di riferimento costituiscono presunzioni semplici, che il contribuente può contestare fornendo elementi contrari.
Con riferimento alla controversia decisa a Foggia, l’accertamento sembrerebbe essersi basato su un valore individuato in una precedente sentenza di primo grado.
Resta il dato rilevante per la decisione: il valore assunto per l'accertamento comprendeva l’IVA.
Quali conseguenze per contribuenti e uffici tributi
La sentenza della Corte di giustizia tributaria di Foggia offre un riferimento per la verifica degli accertamenti IMU sulle aree edificabili.
Quando il valore utilizzato dal Comune deriva da prezzi di compravendita soggetti a IVA, occorre verificare che l’imposta non sia stata inclusa nella quantificazione del valore venale.
La distinzione assume rilievo perché, secondo la pronuncia, il valore di mercato ai fini IMU deve essere determinato senza differenze legate alla natura imprenditoriale o privata del venditore.
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Affitti commerciali 2027: cedolare con aliquota al 21%
Il Consiglio dei Ministri del 28 ottobre ha approvato il DDL di Legge di Bilancio 2027 che poi, reso disponibile il 30 ottobre, è stato inivato alla Camera.
Tra le misure più attese la cedolare secca al 21% per gli affitti commerciali.
Leggi anche Legge di Bilancio 2027: il Governo approva il DDL.
Affitti commerciali al 21 per cento nei temi della Legge di Bilancio 2027
La cedolare secca anche per i negozi prevista nel 2019 e poi non confermata, ora viene riproposta dal Governo Meloni tra le misure per ridurre il carico fiscale delle locazioni.
L'articolo 5 in bozza del DDL di bilancio 2027 prevede che: "1-Il canone di locazione relativo ai contratti stipulati nell'anno 2027, aventi ad oggetto unità immobiliari classificate nella categoria catastale C/1, di superficie fino a 200 metri quadrati, escluse le pertinenze, e le relative pertinenze locate congiuntamente, può, in alternativa rispetto al regime ordinario vigente per la tassazione del reddito fondiario ai fini dell'imposta sul reddito delle persone fisiche, essere assoggettato al regime della cedolare secca, di cui agli articoli 203, 204 e 206 con l'aliquota del 21 per cento, ridotta al 10 per cento per i canoni di locazione di unità immobiliari ubicate nei comuni capoluogo di città metropolitana. Tale regime non è applicabile ai contratti stipulati nell'anno 2027, qualora alla data del 30 settembre 2026 risulti in corso un contratto non scaduto, tra i medesimi soggetti e per lo stesso immobile, interrotto anticipatamente rispetto alla scadenza naturale, né ai contratti stipulati da un conduttore che non utilizza l’immobile locato esclusivamente per l’esercizio di un’arte o professione o di un’impresa commerciale.
(…) 6. Le disposizioni di cui ai commi 1, 2 e 3 del presente articolo non si applicano ai contratti
prorogati o rinnovati nell’anno 2027"
La stessa presidente Meloni in proposito ha dichiarato: Estendiamo la cedolare secca anche agli immobili commerciali, aiutare chi affitta vuol dire tenere aperte le serrande, tenere vivi i nostri centri storici, i nostri quartieri.
In sintesi nella misura rientrano negozi di vendita al dettaglio, ma anche bar, ristoranti, locali di servizi alla persona (barbieri, parrucchieri)
Vedremo se la norma sarà confermata nell'attuale formulazione.
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Tobin Tax: aumento anche in Legge di Bilancio 2027
La Legge di bilancio 2026 pubblicata in GU n 301 del 30 dicembre è entrata in vigore il 1° gennaio.
Tra le ultime novità vi era quella della Tobin Tax, l'imposta sulle transazioni finanziarie, che è stata raddoppiata rispetto all'aliquota vigente fino al 2025.
Per sapere che cos'è nel dettaglio leggi anche: Come funziona la Tobin tax, l’imposta sulle transazioni finanziarie Il DDL di Bilancio 2027 che ha appena iniziato il suo iter di approvazione definitiva in Parlamento, giungendo alla Camera il 30 ottobre scorso, continue ulteriori novità.
Riepiloghiamo le novità 2026 e quelle in arrivo.
Tobin Tax: cosa contiene la legge di bilancio 2026
La Tobin Tax, imposta sulle transazioni finanziarie introdotta in Italia nel 2013, fino al 2025 pari allo 0,2% sulle transazioni di azioni italiane a elevata capitalizzazione è aumentata con la Legge di Bilancio 2026.
Il Governo con questo aumento ha voluto trovare nuove risorse per coprire le spese pubbliche e gestire il deficit, evitando un prolungamento della procedura europea sul disavanzo.
Dal 2026, l’aliquota della Tobin Tax è salita dallo 0,2% allo 0,4% sulle transazioni di azioni italiane a elevata capitalizzazione.
Per le operazioni sui mercati regolamentati e non regolamentati, l’imposta è passata dall' 1-2 per mille al 2-4 per mille.
Questa variazione di imposizione secondo le stime ufficiali dovrebbe incrementare le entrate dello Stato di molto nei prossimi tre anni.
Ricordiamo che la Tobin Tax prende il nome dall’economista statunitense James Tobin, che negli anni ’70 propose un’imposta sulle transazioni valutarie per limitare la speculazione a breve termine.
Sul territorio nazionale è stata introdotta con la legge di Stabilità 2013 (legge 24 dicembre 2012, n. 228).
Con questa imposta si vuole:
- scoraggiare la speculazione finanziaria eccessiva che può destabilizzare i mercati,
- generare nuove entrate fiscali.
Il raddoppio dell’imposta sulle transazioni finanziarie (Tobin tax) previsto dagli emendamenti riformulati dal Governo al disegno di legge di bilancio per il 2026 si dovrebbe applicare, secondo le anticipazioni, ai trasferimenti e alle operazioni ad alta frequenza effettuati a decorrere dal 1° gennaio 2026.
La tobin tax esclude però le azioni negoziate in mercati regolamentati o sistemi multilaterali di negoziazione emesse da società (individuate annualmente dalla Consob) con capitalizzazione media nel mese di novembre dell’anno precedente inferiore a 500 milioni di euro.
Inoltre, l’imposta non si applica qualora il trasferimento della proprietà avvenga per successione o donazione.
Leggi l'approfondimento per ulteriori dettagli su questa imposta.
La legge di bilancio 2027 ancora in fase di approvazione definitiva prevede ulteriori aumento, di seguito una tabella di confronto per l'andamento di questo prelievo.
Tobin Tax: evoluzione delle aliquote dal 2025 al 2027
Tipologia di operazione
2025
2026
2027 (DDL)
Trasferimenti azionari – aliquota ordinaria
0,20%
0,40%
0,80%
Trasferimenti su mercati regolamentati e sistemi multilaterali
0,10%
0,20%
0,40%
Negoziazioni ad alta frequenza
0,02%
0,04%
0,08%
Attenzione: le aliquote 2025 e 2026 sono riferite alla normativa vigente nei rispettivi anni. Quelle del 2027 sono proposte contenute nel DDL Bilancio 2027, non ancora definitivamente approvate al 5 novembre 2026.