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Tassazione dividendi: soglia al 5% per l’esclusione
Nel DDL di bilancio 2026 compare anche una norma sulla tassazione dei dividendi.
In estrema sintesi, con la norma inizialmente introdotta nel DDL in bozza si voleva prevedere un inasprimento per la tassazione dei dividendi e in particolare, per quelle realtà societarie che possiedono partecipazioni in misura inferiore al 10% del capitale della partecipata.
Vediamo un confronto tra ciò che contiene la bozza di legge di bilancio e ciò che si vorrebbe emendare scendendo ad una percentuale del 5%.
Tassazione dividendi società: cosa si preannuncia per il 2026
Vediamo un confornto sulla norma del Ddl e quella dell'emendamento che dovrebbe andare a modificarla.
La prima formulazione in bozza dell'art 18 del Ddl. di Bilancio 2026 profila un’importante riforma della tassazione dei dividendi percepiti da società, con l’abbandono dell’attuale regime generalizzato di parziale esenzione (95%) previsto dall’art. 89, comma 2, del TUIR.
Tale regime verrebbe mantenuto solo se:
- la società percipiente detiene una partecipazione diretta pari almeno al 10% del capitale della società che distribuisce gli utili;
- nella determinazione della soglia del 10% rilevano anche le partecipazioni indirette, calcolate tenendo conto del “demoltiplicatore” lungo la catena di controllo;
- il nuovo criterio vale anche per i dividendi di fonte estera.
Dettagliatamente l'art 18 in bozza del DDL di Bilancio 2026, rubricato Modifiche alla disciplina dei dividendi prevede che al Testo unico delle imposte sui redditi, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917, sono apportate le seguenti modificazioni:
- a) all’articolo 59, al comma 1, dopo le parole «articolo 73», sono inserite le seguenti: «, nei quali è detenuta una partecipazione diretta nel capitale non inferiore al 10 per cento,» e il secondo periodo è sostituito dai seguenti: «Ai fini della percentuale di cui al primo periodo si considerano anche le partecipazioni detenute indirettamente tramite società controllate ai sensi dell’articolo 2359, primo comma, numero 1), del codice civile, tenendo conto della eventuale demoltiplicazione prodotta dalla catena partecipativa di controllo. Si applica l’articolo 47, per quanto non diversamente previsto dal primo e secondo periodo.»;
- b) all’articolo 89:
- 1) al comma 2, primo periodo, dopo le parole «lettere a), b) e c)», sono inserite le seguenti: «, nei quali è detenuta una partecipazione diretta nel capitale non inferiore al 10 per cento,» e, dopo il primo periodo, è inserito il seguente: «Ai fini della percentuale di cui al primo periodo si considerano anche le partecipazioni detenute indirettamente tramite società controllate ai sensi dell’articolo 2359, primo comma, numero 1), del codice civile, tenendo conto della eventuale demoltiplicazione prodotta dalla catena partecipativa di controllo.»;
- 2) al comma 3, secondo periodo, dopo le parole «lettera d)» sono inserite le seguenti: «, nei quali è detenuta una partecipazione diretta nel capitale non inferiore al 10 per cento,» e, dopo il quarto periodo, è inserito il seguente: «Ai fini della percentuale di cui al secondo periodo si considerano anche le partecipazioni detenute indirettamente tramite società controllate ai sensi dell’articolo 2359, primo comma, numero 1), del codice civile, tenendo conto della eventuale demoltiplicazione prodotta dalla catena partecipativa di controllo.»;
Le disposizioni di cui al comma 1 si applicano alle distribuzioni dell’utile di esercizio, delle riserve e degli altri fondi, deliberate a decorrere dal 1° gennaio 2026.
Nella determinazione dell’acconto dovuto per il periodo d’imposta successivo a quello in corso al 31 dicembre 2025 si assume, quale imposta del periodo precedente, quella che si sarebbe determinata applicando le disposizioni di cui al presente articolo.
Dopo ampie valutazioni, pare che la norma emendativa voglia prevedere una soglia di partecipazione al 5% anzichè al 10% come inizialmente previsto.
Secondo l'emendamento, si dovrebbe prevedere che:
- da un lato, l’obbligo di partecipazione per avere il regime agevolato non scatterà più oltre il 10% ma dal 5% in poi;
- dall’altro, la partecipazione deve essere mantenuta per almeno tre anni.
Il tutto a decorre dal 1° gennaio 2026 senza effetti retroattivi.
La relazione tecnica evidenzia che la disposizione della proposta emendativa interviene all’articolo 18 modificando le condizioni di esclusione dal trattamento fiscale dei dividendi percepiti dagli imprenditori e dalle società o enti residenti.
In particolare, viene limitato l’accesso al regime della c.d. esclusione, previsto come strumento di contrasto ai fenomeni di doppia tassazione, ai dividendi derivanti da partecipazioni detenute, direttamente o indirettamente tramite società controllate, in misura non inferiore al 5% ovvero di importo non inferiore a 0,5 milioni di euro.
Ai fini della stima degli effetti finanziari, si precisa che i dati dichiarativi consentono di identificare l’importo totale dei dividendi percepiti esclusi dalla base imponile, ma non contengono alcun dettaglio relativo alle partecipate che li hanno erogati.
La disposizione, inoltre, determina, inoltre, effetti analoghi sulle plusvalenze derivanti dalla cessione di strumenti partecipativi, acquisiti o sottoscritti dal 2026, nel caso in cui tali plusvalenze si riferiscano a partecipazioni rientranti nei limiti della quota del 5% e di una partecipazione inferiore a 0,5 milioni di euro.
Si attende la norma definitiva e quindi quella emendata con le modifiche
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Ritenuta universale all’1%: spunta in legge di bilancio 2026
Il Disegno di Legge 2026 dovrebbe essere approvato con norme emendate e norma di nuova introduzione entro il 22 dicembre prossimo.
Come sappiamo la legge di bilancio deve essere obbligatoriamente approvata e pubblicata in GU entro il 31 dicembre di ogni anno per entrare in vigore il 1° gennaio dell'anno entrante.
Tra conferme e novità della concitata fase emendativa spunta una norma preoccupante quella sulla ritenuta universale per le imprese, vediamo di cosa si tratta.
Ritenuta universale all’1%: spunte in legge di bilancio 2026
Con la Legge di Bilancio 2026 il Governo chiede un anticipo di tassazione per le imprese.
La ritenuta dell’1 per cento sulle fatture entra tra gli emendamenti alla Legge di Bilancio 2026 e come dichiarato dal viceministro al Ministero dell’Economia Maurizio Leo durante un webinar organizzato dal Consiglio Nazionale dei Dottori Commercialisti e degli Esperti Contabili, va vista come: “una sorta di scambio con quella relativa al divieto/blocco totale di compensazioni tra crediti fiscali e debiti fiscali e contributivi ”
La norma ancora in bozza e quindi ora soggetta a definitiva approvazione nei prossimi giorni conterrebbe una disciplina second la quale, dal 1° gennaio 2029 la ritenuta d’acconto dell’1 per cento si applicherà alle fatture relative a pagamenti per prestazioni di servizi e cessioni di beni tra soggetti B2B.
In pratica, sull’importo da pagare sarà decurtato un valore pari per l’appunto all’1 per cento, la ritenuta si applicherà sull’imponibile, al netto dell’IVA e sarà trattenuta dal committente, tenuto a riversarla all’Erario.
Ma attenzione, non scatterà quest'obbligo per chi aderisce al concordato preventivo biennale o all’adempimento collaborativo.
La ritenuta si applicherà ai pagamenti effettuati da soggetti che agiscono nell’esercizio di impresa o arte e professione,a partire dal 2029.
Dall’obbligo di tassazione anticipata saranno escluse le partite IVA trasparenti per il fisco ossia l’adesione al concordato preventivo biennale o al regime dell’adempimento collaborativo esonererà dal nuovo obbligo.
Attenzione anche al fatto che la ritenuta tra imprese non riguarderà le partite IVA in regime forfettario
Si attende il testo definitivo della norma ma intanto è utile evidenziare che la relazione tecnica dell'emendamento in oggetto evidenzia che La misura intende contrastare con finalità di recupero due tipologie di evasione l'assessment gap ovvero l'omessa dichiarazione cui consegue ovviamente il mancato versamento dell'imposta è il collection gap che consiste nel mancato versamento di tutto o in parte dell'imposta liquidata in dichiarazione
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IMU 2025 in ritardo: ravvedimento sprint fino al 30 dicembre e sanzioni mini
Dopo la scadenza del 16 dicembre 2025 per il versamento del saldo IMU, chi non ha pagato (o ha pagato in ritardo) deve considerare l’applicazione delle sanzioni per omesso o tardivo versamento.
La buona notizia è che, nella maggior parte dei casi, è possibile rimediare con costi ridotti grazie al ravvedimento operoso.
Il ravvedimento, disciplinato dall’articolo 13 del D.Lgs. n. 472/1997, consente di regolarizzare spontaneamente il pagamento con una riduzione delle sanzioni che cresce al crescere del ritardo: in altre parole, prima si paga, meno si spende.
IMU 2025 fino al 30 dicembre sanzioni “mini” con il ravvedimento sprint
La finestra più conveniente è quella del ravvedimento sprint, che copre i 14 giorni successivi alla scadenza del 16 dicembre: il termine utile è quindi il 30 dicembre 2025.
In questo caso, la sanzione ordinaria (pari al 25% dell’imposta dovuta) si trasforma in una penalità giornaliera, pari a 1/15 per ogni giorno di ritardo, cioè 0,083% al giorno.
Esempio: con un saldo IMU di 1.000 euro, se il pagamento avviene entro il 30 dicembre, la sanzione è pari a 11,67 euro (a cui si aggiungono gli interessi legali, calcolati giorno per giorno).
Ravvedimento IMU anche dopo il 30 dicembre: le percentuali aumentano
Se non si riesce a pagare entro il 30 dicembre, il ravvedimento resta comunque utilizzabile anche nei mesi successivi, ma con sanzioni via via più alte. Di seguito il riepilogo delle principali riduzioni previste.
Quando si paga Tipo di ravvedimento Sanzione ridotta Note Entro 14 giorni dalla scadenza (entro 30/12/2025) Ravvedimento sprint 0,083% al giorno (1/15 per giorno) Sanzione “mini”, più interessi legali Dal 15° al 30° giorno Ravvedimento breve 1,25% fisso Più interessi legali Dal 31° al 90° giorno Ravvedimento medio 1,39% Più interessi legali Oltre 90 giorni ed entro 1 anno Ravvedimento lungo 3,125% Più interessi legali Oltre 1 anno Ravvedimento lunghissimo 3,572% Più interessi legali Dopo comunicazione formale del Comune Ravvedimento post-controllo 4,17% Si paga comunque meno del 25% -
Piattaforme digitali: novità dal decreto terzo settore
Il testo del Decreto legislativo del 4 dicembre 2025 n. 186 che introduce disposizioni in materia di Terzo settore, crisi di impresa, sport e imposta sul valore aggiunto, con l’obiettivo di semplificare e razionalizzare la disciplina tributaria per:
- enti del Terzo settore
- procedure di crisi d’impresa
- enti e società dello sport dilettantistico
- alcuni istituti dell’IVA
entra in vigore dal 13/12/2025 giorno successivo alla pubblicazione in GU n 288 del 12.12.
Tra le norme ve n'è una che interviene sugli adempimenti delle piattaforme digitali, vediamo il dettaglio.
Piattaforme digitali: novità dal decreto terzo settore
All’articolo 13, il decreto suddetto abroga una disposizione inattuata contenuta nella legge di bilancio 2023 (articolo 1, comma 151 della legge n. 197/2022), ossia della norma che regola l'obbligo, per le piattaforme elettroniche (marketplace, portali), di comunicare all'Agenzia delle entrate i dati relativi alle vendite di beni mobili a cessionari non soggetti passivi Iva (consumatori finali).
L'abrogazione si rende necessaria per evitare una duplicazione di adempimenti, infatti una normativa successiva prevista dal D.lgs. n. 32/2023 ha già introdotto un obbligo di comunicazione simile, ma più ampio, per i gestori delle piattaforme.
La cancellazione della vecchia norma evita quindi un’inutile duplicazione di adempimenti per i gestori di piattaforme e riduce l’aggravio burocratico in capo all'amministrazione finanziaria, altrimenti tenuta a gestire un doppio ingresso di dati.
Ricordiamo che la norma aveva una finalità antifrode ma non è mai stata implementata
Il DLgs. 186/2025 ha abolito l’obbligo comunicativo previsto, quale misura di contrasto alle frodi, in capo ai soggetti passivi IVA che facilitano le vendite on line di beni nei confronti di privati consumatori.
L’obbligo comunicativo (da effettuarsi all’Agenzia delle Entrate) avrebbe dovuto riguardare le operazioni “facilitate”, mediante interfacce elettroniche (es. piattaforme on line, portali, mercati virtuali o mezzi analoghi), aventi ad oggetto
- le vendite di determinati beni mobili, esistenti nel territorio dello Stato
- nei confronti di cessionari che non sono soggetti passivi IVA.
La comunicazione avrebbe dovuto comprendere sia i dati delle operazioni che quelle dei relativi fornitori.
La comunicazione è sostanzialmente sovrapponibile a quello che era stato previsto dalla legge di bilancio 2023 e quindi con l'abolizione, si permette di evitare una duplicazione di adempimenti, in ossequio allo Statuto del contribuente e con la finalità di non gravare l’Amministrazione finanziaria della gestione di un ulteriore flusso di dati.
L’abolizione evita il sovrapporsi di adempimenti comunicativi in capo alle imprese, in considerazione dell’approvazione definitiva del pacchetto “VIDA” dell'11 marzo 2025 da parte dell’Ecofin la quale consentirà una verifica incrociata dei dati delle operazioni transfrontaliere e un accrescimento della capacità di controllo delle Amministrazioni fiscali degli Stati membri, riducendo anche i costi di compliance delle imprese che operano in più Paesi.
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Reato di femminicidio punibile con l’ergastolo: dal 17 dicembre
Dal 17 dicembre è in vegore la Legge n 181 del 2 dicembre 2025 con "Introduzione del delitto di femminicidio e altri interventi normativi per il contrasto alla violenza nei confronti delle donne e per la tutela delle vittime".
Il testo è stato pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 280 del 2 dicembre 2025 .
Al codice penale, oltre all'introduzione del nuovo reato di femminicidio che si dettaglia di seguito, sono apportate le seguenti modificazioni
- all’articolo 572 è aggiunto, in fine, il seguente comma: «La pena è aumentata da un terzo alla metà se il fatto è commesso come atto di discriminazione o di odio verso la persona offesa in quanto donna o per reprimere l’esercizio dei suoi diritti o delle sue libertà o, comunque, l’espressione della sua personalità.»;
- all’articolo 585 è aggiunto, in fine, il seguente comma: «Nei casi di cui al primo comma, quando il fatto è commesso come atto di discriminazione o di odio verso la persona offesa in quanto donna o per reprimere l’esercizio dei suoi diritti o delle sue libertà o, comunque, l’espressione della sua personalità, la pena è aumentata da un terzo alla metà.»;
- all’articolo 593-ter, è aggiunto, in fine, il seguente comma: «Le pene stabilite dai commi precedenti sono aumentate da un terzo alla metà quando il fatto è commesso come atto di discriminazione o di odio verso la persona offesa in quanto donna o per reprimere l’esercizio dei suoi diritti o delle sue libertà o, comunque, l’espressione della sua personalità, la pena è aumentata da un terzo alla metà.»;
- all’articolo 609-ter, primo comma, dopo il numero 5-ter), è inserito il seguente: «5-ter.1) se il fatto è commesso come atto di discriminazione o di odio verso la persona offesa in quanto donna o per reprimere l’esercizio dei suoi diritti o delle sue libertà o, comunque, l’espressione della sua personalità;»;
- all’articolo 612-bis, dopo il terzo comma è inserito il seguente: «La pena è aumentata da un terzo a due terzi se il fatto è commesso come atto di discriminazione o di odio verso la persona offesa in quanto donna o per reprimere l’esercizio dei suoi diritti o delle sue libertà o, comunque, l’espressione della sua personalità.»;
- all’articolo 612-ter, dopo il quarto comma, è inserito il seguente: «La pena è aumentata da un terzo a due terzi se il fatto è commesso come atto di discriminazione o di odio verso la persona offesa in quanto donna o per reprimere l’esercizio dei suoi diritti o delle sue libertà o, comunque, l’espressione della sua personalità.».
Femminicidio: diventa un delitto nel codice penale
La legge introduce il reato autonomo di femminicidio e una serie di interventi normativi finalizzati a contrastare in modo più incisivo la violenza contro le donne.
L'articolo 577-bis del codice penale è il fulcro del provvedimento e crea una fattispecie autonoma di reato che punisce con l’ergastolo l’omicidio di una donna motivato da dinamiche di genere, in particolare: "Chiunque cagiona la morte di una donna quando il fatto è commesso come atto di odio o di discriminazione o di prevaricazione o come atto di controllo o possesso o dominio in quanto donna, o in relazione al rifiuto della donna di instaurare o mantenere un rapporto affettivo o come atto di limitazione delle sue libertà individuali…".
Secondo il nuovo articolo, il femminicidio si configura quando l’omicidio è commesso:
- per motivi di controllo, possesso o dominio sulla vittima in quanto donna;
- per discriminazione o odio di genere;
- in reazione al rifiuto della donna di instaurare o proseguire una relazione affettiva;
- come atto di limitazione delle libertà individuali della vittima.
La riscrittura operata in sede referente ha rafforzato la determinatezza normativa, recependo le osservazioni emerse nelle audizioni di giuristi ed esperti, e allineando la disposizione ai principi di legalità e tassatività previsti dall’art. 25, comma 2, della Costituzione.
Femminicidio: tabella di sintesi delle principali novità
Vediamo una sintesi delle novità
Ambito
Novità introdotta
Reato di femminicidio
Introduzione dell’art. 577-bis c.p. con pena dell’ergastolo per omicidio commesso per motivi legati al genere.
Aggravanti
Estensione a reati come lesioni gravi, stalking, violenza sessuale, ecc., se commessi con le modalità previste per il femminicidio.
Maltrattamenti familiari
Inclusione delle vittime non conviventi legate da vincolo di filiazione.
Confisca dei beni
Confisca obbligatoria di strumenti usati per i reati, inclusi smartphone e dispositivi elettronici.
Tutele procedurali
Ascolto della persona offesa entro 3 giorni; notifiche obbligatorie su patteggiamenti e scarcerazioni.
Custodia cautelare
Non più automatica; possibile solo in presenza di esigenze cautelari concrete.
Intercettazioni
Eliminato il limite di 45 giorni per i reati di violenza di genere.
Tribunale monocratico
Estesa la competenza anche ai reati aggravati collegati al femminicidio.
Formazione obbligatoria
Obbligatoria per magistrati, sanitari e forze dell’ordine su diritti umani e normativa sovranazionale.
Educazione nelle scuole
Campagne nei licei sulla correlazione tra alcol, droghe e violenza sessuale.
Accesso ai centri antiviolenza
Possibilità per i minori di accedervi autonomamente dai 14 anni.
Relazione ministeriale
Relazione annuale al Parlamento con dati su condanne, aggravanti e sesso delle vittime.
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Iper ammortamento 2026: ulteriori modifice alla norma del DDL di Bilancio
Nella bozza di DDL di Bilancio 2026 al Titolo VI, con le misure in materia di crescita e investimenti vi è anche l'art 94 che riguarda l'iper ammortamento per i beni strumentali.
Il Ministro Giorgetti aveva annunciato di aver trovato le risorse per garantire alle imprese l’agevolazione fiscale fino alla consegna dei beni.
In particolare, il Governo riscrive gli emendamenti segnalati e il Ministro conferma che lo sconto fiscale dell’iperammortamento sarà su base pluriennale.
La maxi deduzione fino al 280% del costo di acquisto di beni strumentali finalizzati al risparmio energetico sarà riconosciuta alle imprese fino al 30 settembre 2028, data entro la quale le aziende potranno fissare la consegna del bene, sempre che abbiano versato almeno il 20% del costo di acquisto entro il 31 dicembre 2027.
In attresa di leggere l'emendamento definitivo alla norma in bozza della legge di bilancio, vediamo cosa contine la prima stesura dell'articolo e come lo si è modificato in progress.
Iper ammortamernto 2026: le novità approvate
Secondo le ultime novità emedative alla prima bozza approvata dal Governo sul DDL di Bilancio 2026, sarà riconosciuto fino al 30 settembre 2028 e per tutti i beni, ossia senza più quindi la previsione di una maggiorazione in misura superiore in caso di investimenti “green” e condizionando la spettanza dell’agevolazione al fatto che gli investimenti abbiano ad oggetto beni “made in Eu”.
L’art. 94 del Ddl riscrive quindi in misura significativa l’agevolazione, ferma restando la previsione di un successivo decreto attuativo che ne definirà, tra l’altro, la procedura di accesso.
I nuovi iper-ammortamenti, inizialmente previsti per investimenti effettuati dal 1° gennaio 2026 al 31 dicembre 2026, o nel termine del 30 giugno 2027 in caso di prenotazione entro il 31 dicembre 2026, sono ora riconosciuti per gli investimenti effettuati dal 1° gennaio 2026 al 30 settembre 2028, quindi il nuovo termine del 30 settembre 2028 è generale.
Si applicherà la misura “base” ugualmente per tutti i beni, senza più il riconoscimento di una misura superiore in caso di investimenti con risparmio energetico.
Il costo di acquisizione dei beni è maggiorato, in linea generale, nella misura del:
- 180% per gli investimenti fino a 2,5 milioni di euro;
- 100% per gli investimenti oltre 2,5 milioni di euro e fino a 10 milioni di euro;
- 50% per gli investimenti oltre 10 milioni di euro e fino a 20 milioni di euro.
Attenzione al fatto che, viene invece eliminata la maggiorazione superiore nel caso di investimenti finalizzati alla realizzazione di obiettivi di transizione ecologica con riduzione dei consumi energetici, inizialmente fissata nella misura, rispettivamente, del 220%, 140% e 90%.
Però, vi sarà un vincolo per cui i beni oggetto dell’agevolazione devono essere prodotti in uno degli Stati membri dell’Unione europea o in Stati aderenti all’Accordo sullo Spazio economico europeo.
Novità anche per il fotovoltaico, per le zes, e per la transizione 5.0 disciplinati dall'attuale articolo 95 del DDL di Bilancio, ma per il dettaglio si resta in attesa della norma definitiva per ulteriuore approfondimenti dato che non si dispone del nuovo testo.
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Cedolare secca affitti brevi 2026: novità
Il DDL di Bilancio 2026 contiene come ormai noto una norma con delle modifiche alla tassazione degli affitti brevi. Dopo varie fasi emndative, entro la giornata dovrebbe arrivare il testo definitivo che intanto si da come anticipazione.
Vediamo il testo della norma approvata e in bozza e quello dell'emendamento che andrebbe a riscriverla totalmente.
Affitti brevi 2026: novità per la tassazione in legge di bilancio
Il DDL di Bilancio 2025 con l'articolo 7 reca modifiche all’articolo 4 del decreto-legge 24 aprile 2017, n. 50, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 giugno 2017, n. 96.
In sintesi, con le modifiche iniziali alla norma di riferimento, aumenterebbe al 26% la tassazione sugli affitti brevi, sia per i privati, sia per chi esercita attività di intermediazione immobiliare o gestisce portali telematici.
La norma sopprimerebbe la riduzione introdotta l'anno scorso della cedolare secca al 21% per uno degli immobili e inoltre la ritenuta effettuata dagli intermediari che intervengono nel pagamento del corrispettivo degli affitti brevi, sarebbe uguale alla aliquota della cedolare secca sulle locazioni brevi ossia al 26%, modificando l'attuale misura del 21%. Inoltre sarebbe a titolo di acconto in assenza di opzione per la cedolare secca
Con un testo emendativo all'articolo 7 si vorrebbe invece prevedere quanto segue:
"Art. 7 (Modifica alla disciplina degli affitti brevi)
1. All'articolo 4 del decreto-legge 24 aprile 2017, n. 50, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 giugno 2017, n. 96, il comma 2 è sostituito dal seguente:
«2. Ai redditi derivanti dai contratti di locazione breve, in caso di opzione per l'imposta sostitutiva nella forma della cedolare secca, si applicano
le disposizioni dell'articolo 3 del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, con aliquota:
a) del 21 per cento per i redditi derivanti dai contratti di locazione breve relativi a una unità immobiliare individuata dal contribuente in sede di
dichiarazione dei redditi;
b) del 26 per cento per i redditi derivanti dai contratti di locazione breve relativi ad un ulteriore unità immobiliare oltre a quella di cui alla lettera
a);
c) del 30 per cento per i redditi derivanti dai contratti di locazione breve relativi alla terza e quarta unità immobiliare oltre a quella di cui alla
lettera b).»
Vediamo se la norma emendativa verrà approvata e quindi se andrà a sostituire l'attuale arti 7 in bozza del DDL di Bilancio 2026.Sinteticamente quindi l'emendamento andrebbe a modificare come segue:
- cedolare secca al 21%, sul primo immobile locato per scopi turistici, anche per chi si affida a intermediari immobiliari o portali telematici;
- cedolare secca al 26% solo per la seconda casa,
- dalla terza in poi l’attività sarà considerata industriale con obbligo di aprire la partita Iva.
Inoltre dalla relazione tecnica agli emendamenti specifica che la disposizione, modifica l’articolo 7 prevedendo, di fatto, l’eliminazione dell’articolo 7, che, nella formulazione originaria, introduceva modifiche alla disciplina delle locazioni brevi di cui all’articolo 4, comma 2, secondo periodo, del decreto-legge 24 aprile 2017, n. 50.
Viene, pertanto, ristabilita la possibilità di optare per la cedolare secca con aliquota del 21% anche per i soggetti che abbiano concluso i contratti di locazione tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, ovvero soggetti che gestiscono portali telematici.
La disposizione, inoltre, limita la possibilità di applicare la cedolare secca solo in caso di locazione breve di non più di 2 appartamenti, anziché 4 come previsto a legislazione vigente.
Per un numero di appartamenti superiore a 2, infatti, l’attività di locazione, da chiunque esercitata, si presume svolta in forma imprenditoriale ai sensi dell'articolo 2082 del Codice civile.
Infine da una nota ministeriale veniva specificato quanto segue: "siamo tutti d’accordo sulla necessità di cancellare l’aumento dal 21 al 26% per chi affitta una sola casa" pertanto l'impianto parrebbe definitivo.
Cedolare secca: regole generali
Ricordiamo, in generale, che la cedolare secca è un regime facoltativo, che si sostanzia nel pagamento di un’imposta sostitutiva dell’Irpef e delle addizionali (per la parte derivante dal reddito dell’immobile).
Per i contratti sotto cedolare secca non vanno pagate l’imposta di registro e l’imposta di bollo, ordinariamente dovute per registrazioni, risoluzioni e proroghe dei contratti di locazione.
La cedolare secca non sostituisce l’imposta di registro per la cessione del contratto di locazione.
La scelta per la cedolare secca implica la rinuncia alla facoltà di chiedere, per tutta la durata dell’opzione, l’aggiornamento del canone di locazione, anche se è previsto nel contratto, inclusa la variazione accertata dall’Istat dell’indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati dell’anno precedente.
Come ricorda anche l'Agenzia delle entrate è possibile optare per la cedolare secca sia alla registrazione del contratto sia negli anni successivi, in caso di affitti pluriennali.
Quando l’opzione non viene esercitata all’inizio, la registrazione segue le regole ordinarie; in questo caso, le imposte di registro e di bollo sono dovute e non sono più rimborsabili.
Si tratta comunque di un testo di DDL in bozza che potrà nel corso della approvazione alcune variazioni.