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Affitti commerciali 2019 prorogati al 2025: spetta la cedolare?
Con la Risposta n. 34/2026, l’Agenzia delle Entrate interviene sul seguente questito:
- è possibile applicare la cedolare secca alla proroga del 2025 di un contratto C/1 stipulato prima del 2019?
La risposta delle entrate è negativa, vediamo però il dettaglio del quesito del contribuente e come replica l’Amministrazione finanziaria, con implicazioni operative per consulenti e proprietari.
Cedolare secca per affitti commerciali 2019 prorogati al 2025
Il caso sottoposto all’Agenzia riguarda un immobile commerciale categoria C/1 locato con contratto stipulato il 1° agosto 2013.
Alla scadenza naturale del contratto, nel 2019, le parti hanno:
- prorogato il contratto per ulteriori 6 anni;
- esercitato l’opzione per la cedolare secca tramite modello RLI;
- applicato il regime sostitutivo previsto dalla legge di bilancio 2019.
Arrivati al 2025, in occasione di una nuova proroga, il proprietario chiede: È possibile continuare ad applicare la cedolare secca anche alla proroga 2025?
Secondo il contribuente, l’opzione esercitata nel 2019 dovrebbe ritenersi valida anche per la successiva proroga, richiamando l’art. 1, comma 59, della legge n. 145/2018 e i chiarimenti forniti con la circolare 8/E/2019.
L’art. 1, comma 59, della legge 145/2018 ha introdotto in via transitoria la cedolare secca sugli affitti commerciali, con queste caratteristiche:
- applicabile ai contratti stipulati nel 2019;
- riferita a immobili categoria C/1 (negozi e botteghe);
- superficie non superiore a 600 mq (escluse pertinenze);
- aliquota del 21%;
- applicabile solo se non vi fosse, al 15 ottobre 2018, un contratto in corso tra gli stessi soggetti per lo stesso immobile.
Si trattava dunque di un regime temporaneo e circoscritto.
Nel 2019 l’Agenzia aveva chiarito che, per evitare disparità di trattamento, si poteva assimilare a “contratto stipulato nel 2019” anche:
- un contratto precedente,
- scaduto naturalmente nel 2019,
- e prorogato nello stesso anno.
Questa assimilazione, però, era limitata all’anno 2019, cioè al periodo di vigenza del regime transitorio.
Con la Risposta n. 34/2026, l’Agenzia afferma un principio chiaro:
- “Conseguentemente […] l’opzione per il regime facoltativo, già fruito in sede di proroga, nel 2019, di un contratto stipulato antecedentemente, non possa essere validamente esercitata in occasione di ulteriore proroga contrattuale nell’anno 2025.”
E infine conclude:
“[…] l’Istante non può esercitare l’opzione di accesso al regime, ormai non più vigente, in occasione dell’ulteriore proroga del contratto nell’anno 2025.”
Nel caso oggetto di interpello:
- il contratto è stato stipulato nel 2013;
- la cedolare è stata esercitata nel 2019 in sede di proroga;
- ma il regime transitorio è ormai esaurito.
Secondo l’Agenzia:
- l’assimilazione tra contratto prorogato nel 2019 e contratto stipulato nel 2019 valeva solo in costanza del regime transitorio;
- nel 2025 non è più vigente la disciplina agevolativa;
- non è possibile esercitare nuovamente l’opzione per la cedolare secca.
Di conseguenza, alla proroga del 2025 il contribuente non può continuare ad applicare il regime della cedolare secca.
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Forfettari e investimenti in start-up: requisiti di ammissione
Con la Risposta n 29 del 10.02.2026 le Entrate chiariscono che anche i contribuenti in regime forfettario possono fruire del credito d’imposta previsto dalla legge n. 162/2024 per gli investimenti in start‑up e Pmi innovative.
Forfettari e investimenti in start-up: requisiti di ammissione
I contribuenti forfettari non sono soggetti ad Irpef ordinaria, ma ad un’imposta sostitutiva calcolata su una base imponibile a sua volta determinata secondo coefficienti di redditività sui ricavi.
Ne deriva che non è loro consentito ridurre l’ammontare dell’imposta utilizzando la detrazione.
In altri termini, trattandosi di una detrazione dall’Irpef lorda, la detrazione per gli investimenti in questione non può essere utilizzata dai soggetti che possiedono esclusivamente redditi assoggettati a imposta sostitutiva.
L'Agenzia però, relativamente al caso di specie, ricorda che la legge 162/2024 ha introdotto un meccanismo che consente di fruire della detrazione per gli investimenti in Start up e Pmi innovative in caso di incapienza del contribuente beneficiario, cioè quando la detrazione spettante supera l’Irpef lorda dovuta.
Tale meccanismo consiste nella trasformazione dell’eccedenza in credito d’imposta utilizzabile in dichiarazione o in compensazione tramite F24.
L'Agenzia chiarisce che la norma non pone limiti soggettivi e subordina l’agevolazione ad un’unica condizione: l’incapienza dell’imposta lorda Irpef rispetto alla detrazione spettante.
Pertanto, anche i soggetti in regime forfettario possono, in caso di incapienza dell'Irpef lorda dovuta, utilizzare il credito d'imposta dell'articolo 2 della legge n. 162/2024 nella dichiarazione dei redditi in diminuzione delle imposte dovute o in compensazione.
Inoltre, si precisa che la compensazione può anche avvenire con il debito per l’imposta sostitutiva.Con la risposta a interpello n 29/2026 viene chiarito che i contribuenti in regime forfettario possono utilizzare il credito d’imposta per investimenti in start up e Pmi innovative, sia nella dichiarazione dei redditi in diminuzione delle imposte dovute, sia in compensazione tramite modello F24, anche a riduzione dell’imposta sostitutiva prevista dal regime forfettario.
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Locazioni brevi: proroga per la nuova soglia per l’imprenditorialità
La legge di bilancio 2026 ha introdotto una novità per le locazioni brevi.
In particolare è stato ridotto a due appartamenti il limite oltre il quale scatta l'imprenditorialità della attività.
In proposito il Commercialisti hanno proposto un recente studio che ha fatto emergere le varie criticità della faccenda soprattuto per le locazioni a cavallo d'anno.
Per il dettaglio del Focus n 1/2026 di ANDC leggi qui.
Per risolvere quindi le problematiche interpretative di questa novità per le locazioni brevi e le varie casistiche, si parla di una norma emendativa alla norma della legge di bilancio da introdurre nel Decreto Milleprorghe in conversione in legge.
Locazioni brevi: proroga per la nuova soglia dell’imprenditorialità
Il regime fiscale delle locazioni brevi è disciplinato dall’art. 4 comma 1 e ss. del DL 24 aprile 2017 n. 50.
Il comma 3-bis della norma prevedeva l’emanazione di un regolamento per stabilire i criteri in base ai quali l’attività di locazione breve “si presume svolta in forma imprenditoriale, in coerenza con l’articolo 2082 del codice civile e con la disciplina sui redditi di impresa (….), avuto anche riguardo al numero delle unità immobiliari locate e alla durata delle locazioni in un anno solare”.
La disposizione è stata abrogata senza che il regolamento fosse emanato, e sostituita, con l’art. 1 comma 595 della medesima legge, dalla previsione, che a partire dall’anno 2021, della presunzione di svolgimento dell’attività in forma imprenditoriale nel caso di destinazione alla locazione breve di oltre 4 appartamenti per ciascun periodo di imposta.
Dal 2026, come sappiamo dalla Legge di Bilancio, il criterio è stato ridotto a due appartamenti.
Numerose le difficoltà interpretative per applicare tale disposizione, ulteriormente aumentate dalla riduzione del limite per l’anno in corso senza una norma transitoria.
L'AIDC con il Focus n. 1/2026 ha interpretato varie crticità e tra quest ha indicato che il momento in cui scatta la presunzione di imprenditorialità è quello in cui si supera la soglia dei due appartamenti, a prescindere dal fatto che la locazione prosegua, anche se per pochi giorni, nell’anno successivo.
Ad esempio, se nell’anno 2026 proseguono tre locazioni brevi iniziate nel 2025, queste non farebbero scattare la presunzione di imprenditorialità in quanto iniziate in un esercizio in cui il limite numerico era più alto, ossia a quattro secondo la norma allora in vigore.
Lo stesso documento evidenzia come, se nel corso del 2026 il contribuente continuasse a stipulare nuovi contratti di locazione breve per tutti e tre gli appartamenti, ricadrebbe nell’attività imprenditoriale.
Tale ragionamento, in assenza di una norma transitoria che indichi una diversa decorrenza, deve però essere esaminato alla luce delle regole della imputazione dei redditi fondiari per competenza nei singoli periodi di imposta.
Potrebbe inoltre accadere che gli appartamenti siano prenotati, anche magari con il pagamento totale dell’affitto, nell’anno 2025 ma la decorrenza dei contratti sia nel 2026.
Le casisteche critiche sono numerose e per ovviare alle diverse difficoltà interpretative, è stato depositato un emendamento al Ddl. di conversionein legge del Milleproroghe, all’esame delle Commissioni alla Camera, che prevede il differimento di sei mesi (quindi al 1° luglio 2026), dell’applicabilità del nuovo limite di due unità, nonché una moratoria semestrale per chi superi per la prima volta la presunzione.
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Comunicazione interventi in condominio: nuove specifiche tecniche
Con il Provvedimento n. 50559 del 10 febbraio l’Agenzia delle Entrate ha modificato le specifiche tecniche approvate con il Provvedimento. n 53174/2024 relativo alle comunicazioni all’Anagrafe tributaria dei dati relativi agli interventi di recupero del patrimonio edilizio e di riqualificazione energetica effettuati su parti comuni di edifici residenziali.
Ricoriiamo che gli amministratori di condominio comunicano all’Anagrafe tributaria, entro il 16 marzo di ciascun anno, i dati relativi alle spese sostenute nell’anno precedente dal condominio con riferimento agli interventi di recupero del patrimonio edilizio e di riqualificazione energetica effettuati sulle parti comuni di edifici residenziali, nonché con riferimento all’acquisto di mobili e di grandi elettrodomestici finalizzati all’arredo delle parti comuni dell’immobile oggetto di ristrutturazione.
La comunicazione va effettuata utilizzando il servizio telematico Entratel o Fisconline, in relazione ai requisiti da essi posseduti per la trasmissione telematica delle dichiarazioni, utilizzando i software di controllo e di predisposizione dei file messi a disposizione gratuitamente dall’Agenzia delle Entrate. Gli enti possono avvalersi anche degli intermediari abilitati (D.P.R. n. 322/1998, articolo 3, commi 2-bis e 3).
Comunicazione dati spese condominio: implementate le specifiche tecniche per l’invio
In particolare, viene previsto che a partire dalle informazioni relative all’anno 2025, le comunicazioni riguardanti le spese per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio e di riqualificazione energetica effettuati su parti comuni di edifici residenziali, di cui al Provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle entrate n. 19969 del 27 gennaio 2017, sono effettuate secondo le specifiche tecniche contenute nell’allegato 1 del presente provvedimento.
Vengono modificate le specifiche tecniche approvate con il Provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle entrate n. 53174
del 21 febbraio 2024, successivamente aggiornate con pubblicazione sul sito internet dell’Agenzia delle entrate in data 13 gennaio 2025, riguardanti le comunicazioni all’anagrafe tributaria dei dati relativi agli interventi di recupero del patrimonio edilizio e di riqualificazione energetica effettuati su parti comuni di edifici residenziali.
Le specifiche tecniche sono state implementate con ulteriori informazioni al fine di consentire una compilazione sempre più completa della dichiarazione precompilata e di recepire le modifiche normative introdotte con la legge 30 dicembre 2024, n. 207.La legge di bilancio 2025 ha rimodulato i termini di fruizione e le percentuali di detrazione, prevedendo agevolazioni più vantaggiose per le unità immobiliari adibite ad abitazione principale da parte dei contribuenti, titolari di un diritto di proprietà o di un diritto reale di godimento sulle stesse.
Le percentuali di detrazioni individuate per l’anno 2025 sono state confermate anche per l’anno 2026 dalla legge 30 dicembre 2025, n. 199.
In particolare, per le spese sostenute per gli anni d’imposta 2025 e 2026 per interventi di recupero del patrimonio edilizio e di riqualificazione energetica, compresi gli interventi effettuati sulle parti comuni di un edificio, la percentuale di detrazione è stabilita in misura fissa per tutti gli interventi agevolati, pari al 36 per cento delle spese sostenute (30 per cento per le spese sostenute nel 2027).La percentuale di detrazione è elevata al 50 per cento (36 per cento per le spese sostenute nel 2027), nel caso in cui gli interventi siano realizzati dai titolari di diritto di proprietà o di diritto reale di godimento sull’unità immobiliare adibita ad abitazione principale.
Il tracciato della comunicazione è stato, quindi, implementato al fine di consentire agli amministratori di condominio di indicare, in via sperimentale e facoltativa, l’informazione attinente al requisito dell’abitazione principale dell’unità immobiliare.Tale informazione è trasmessa all’Agenzia delle entrate solo qualora il condòmino l’abbia comunicata all’amministratore di condominio entro il 31 dicembre dell’anno di riferimento della spesa. Per il primo anno di applicazione, ossia per il periodo d’imposta 2025, la trasmissione di questa informazione da parte dell’amministratore è comunque facoltativa.
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È stato, inoltre, rimosso quanto riferito al “bonus verde”, in quanto la detrazione per il suddetto intervento non è stata prorogata ed è stato inserito l’intervento di sostituzione del gruppo elettrogeno di emergenza esistente con generatori di emergenza a gas di ultima generazione, per il quale non opera la riduzione dell’aliquota che rimane ferma al 50 per cento.
Con riferimento agli interventi “Superbonus”, la cui percentuale di detrazione decresce in funzione dell’anno di sostenimento della spesa, è stata indicata l’aliquota applicata alle spese sostenute nell’anno 2025, pari al 65 per cento in misura ordinaria e al 110 per cento al verificarsi di particolari condizioni. -
IVA 2026: tutto pronto per l’invio
Con il Provvedimento n 51732 del 15 gennaio le Entrate hanno approvato il Modello IVA 2026 e le relative istruzioni da inviare entro il 30 aprile prossimo.
Sono approvati i seguenti modelli, con le relative istruzioni, concernenti le dichiarazioni relative all’anno 2025 da presentare ai fini
dell’Imposta sul valore aggiunto:- Modello IVA/2026 composto da:
- il frontespizio, contenente anche l’informativa relativa al trattamento dei
- dati personali;
- i quadri VA, VC, VD, VE, VF, VJ, VH, VM, VK, VN, VL, VP, VQ, VT, VX, VO, VG, VS, VV, VW, VY e VZ;
- Modello IVA BASE/2026 composto da:
- il frontespizio, contenente anche l’informativa relativa al trattamento dei dati personali;
- i quadri VA, VE, VF, VJ, VH, VL, VP, VX e VT.
Eventuali aggiornamenti saranno pubblicati nell’apposita sezione del sito internet dell’Agenzia delle entrate e ne sarà data relativa comunicazione.
Il giorno 11 febbraio sono state anche approvate le specifiche tecniche necessarie all'invio, scarica qui il file.
Modello IVA 2026: le principali novità
Il Modello IVA 2026 da inviare a partire dal 1° febbraio Reca le seguenti novità:
QUADRO VA
Il rigo VA15 è costituito da una casella la cui barratura è riservata alle società che risultino non operative ai sensi dell’art. 30 della legge n. 724 del 1994.
QUADRO VE
Nella sezione 4, nel rigo VE38 sono stati aggiunti i campi 2 e 3 che devono essere compilati per indicare l’imponibile e l’imposta relativi alle prestazioni di servizi rese a imprese di trasporto, movimentazione merci e logistica di cui all’art. 1, commi da 59 a 63, della legge n. 207 del 2024.
QUADRO VJ
Il quadro VJ è stato rinominato in “Imposta relativa a particolare tipologie di operazioni” ed è stato suddiviso in 2 sezioni. La sezione 1 è dedicata alla determinazione dell’imposta relativa a particolari tipologie di operazioni. La sezione 2 è riservata agli acquisti di servizi da parte di imprese di trasporto, movimentazione merci e logistica (art. 1, commi da 59 a 63, legge n. 207 del 2024) da indicare nel rigo VJ30.
QUADRO VX
Nel rigo VX4 è stato eliminato il riquadro che conteneva l’attestazione delle società e degli enti operativi. Prospetto IVA 26/PR
QUADRO VS
Nella sezione 1, il campo 4 è costituito da una casella la cui barratura è riservata alle società che risultino non operative ai sensi dell’art. 30 della legge n. 724 del 1994.
QUADRO VW
Il rigo VW21, che serviva ad estromettere dalla liquidazione Iva di gruppo i crediti trasferiti nel corso dell’anno d’imposta da società risultate di comodo, è stato eliminato.Modello IVA 2026: modalità di invio
In base all’art. 8 del d.P.R. 22 luglio 1998, n. 322 e successive modificazioni, la dichiarazione IVA, relativa all’anno 2025 deve essere presentata nel periodo compreso tra il 1° febbraio e il 30 aprile 2026.
Il d.P.R. 22 luglio 1998, n. 322, non prevede un termine di consegna della dichiarazione ai soggetti incaricati della trasmissione delle stesse, di cui all’art. 3, comma 3 del d.P.R. 22 luglio 1998, n. 322 (di seguito, intermediari), abilitati al servizio Entratel, che dovranno poi provvedere alla trasmissione telematica, ma viene unicamente stabilito il termine entro cui le dichiarazioni devono essere presentate telematicamente all’Agenzia delle entrate.
Ai sensi degli artt. 2 e 8 del d.P.R. 22 luglio 1998, n. 322, le dichiarazioni presentate entro novanta giorni dalla scadenza del termine sono valide, salvo l’applicazione delle sanzioni previste dalla legge.Quelle presentate, invece, con ritardo superiore a novanta giorni si considerano omesse, ma costituiscono titolo per la riscossione dell’imposta che ne risulti dovuta.
La dichiarazione, da presentare esclusivamente per via telematica all’Agenzia delle entrate, può essere trasmessa:
a) direttamente dal dichiarante;
b) tramite un intermediario;
c) tramite altri soggetti incaricati (per le Amministrazioni dello Stato);
d) tramite società appartenenti al gruppo, ai sensi dell’art. 3, comma 2-bis del d.P.R. 22 luglio 1998, n. 322.
La dichiarazione si considera presentata nel giorno in cui è conclusa la ricezione dei dati da parte dell’Agenzia delle entrate.La prova della presentazione della dichiarazione è data dalla comunicazione attestante l’avvenuto ricevimento dei dati, rilasciata sempre per via telematica.
- Modello IVA/2026 composto da: