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IMU 2024: chiarimenti MEF per strumentalità immobili ENC
Il MEF ha pubblicato la circolare n 2/2024 sulle novità IMU per gli enti non commerciali (da Legge di bilancio 2024) applicabili a:
- immobili posseduti e concessi in comodato a un soggetto funzionalmente o strutturalmente collegato al concedente (Art. 1, comma 71, lett. a) della legge n. 213 del 2023)
- permanenza del vincolo di strumentalità alle destinazioni degli immobili per lo svolgimento delle attività meritevoli, anche in assenza di esercizio attuale delle attività stesse (Art. 1, comma 71, lett. b) della legge n. 213 del 2023).
Comodato di immobile a soggetto collegato all’ente comodante
La Circolare n 2/2024 del MEF con riferimento alla previsione di cui alla lett. a), fornisce precisazioni in merito al requisito del collegamento funzionale o strutturale tra comodatario e comodante.
Per quanto riguarda la nozione di collegamento “funzionale”, nell’ordinanza del 2 ottobre 2023, n. 27761 della Cassazione si è affrontato proprio il tema del riconoscimento dell’esenzione dall’IMU nell’ipotesi di concessione in comodato di immobili da parte di un’Università in favore dell’ESU, vale a dire l’Azienda Regionale per il Diritto allo Studio Universitario, stabilendo che “7. in tale contesto interpretativo va riconosciuta la peculiarità della fattispecie in rassegna, qualificata dal collegamento funzionale che lega l’Università all’ESU, che il Giudice dell’appello ha ravvisato nella parte in cui ha affermato che detta azienda regionale «è un ente non commerciale, funzionalmente strumentale dell’Università che (…) favorisce il diritto allo studio universitario di quella fascia di studenti meno abbienti».
In tale ambito la Suprema Corte ha altresì puntualizzato che può allora considerarsi corretta la valutazione del Giudice regionale, che ha ravvisato la sussistenza del requisito in esame nel rapporto di stretta strumentalità tra i due enti nella realizzazione di compiti e nello svolgimento di attività diverse (l’attività didattica in capo all’Università, quella ricettiva e di ristorazione in capo all’ESU), ma istituzionalmente connesse, […] riconoscendo una relazione servente, un rapporto funzionale delle prestazioni svolte dall’Azienda rispetto all’attività assicurata dall’Università nella prospettiva di assicurare il diritto allo studio ed altresì qualificata da una compenetrazione di tipo organico, in ragione della partecipazione dell’Università all’organo gestori
Ricorre, in tali termini, nella pacifica natura pubblica dell’ESU e della detenzione dei beni da parte di questa in base ad un contratto di comodato d’uso gratuito, il (parte del) presupposto oggettivo dell’esenzione, come riconosciuto dal Giudice regionale, non realizzandosi nella fattispecie alcun effetto distorsivo rispetto alle finalità tutelate dalla norma, in quanto i beni risultano programmaticamente destinati allo svolgimento di reciproci compiti istituzionali in un rapporto sinergico tra l’attività dell’azienda e quello dell’Università.
Pertanto, alla luce di quanto statuito dalla Corte di Cassazione, il collegamento funzionale può ritenersi sussistente ove le attività svolte dal comodatario nell’immobile rientrino nel novero di quelle agevolate, siano esercitate con modalità non commerciali e, al contempo, siano accessorie o integrative rispetto alle attività istituzionali dell’ente comodante, ponendosi con le finalità istituzionali di quest’ultimo in rapporto di diretta strumentalità.
Si ritiene che tale nesso di strumentalità sussista qualora l’attività non commerciale svolta
nell’immobile concesso in comodato sia legata alle finalità e alle attività istituzionali del concedente e risulti coerente e funzionale rispetto agli scopi dello stesso ente concedente.
Si pensi, ad esempio, all’ipotesi in cui il comodante svolga un’attività didattica e l’immobile concesso in comodato sia utilizzato dal comodatario per lo svolgimento, sempre con modalità non commerciali, di altre attività didattiche o assistenziali ricomprese tra quelle agevolate e funzionali a quella
IMU ENC: chiarimenti su strumentalità immobili
In merito alla norma di interpretazione autentica di cui alla successiva lett. b), del comma 71, dell’art. 1 della legge n. 213 del 2023 – la quale, si ricorda, prevede che “gli immobili si intendono utilizzati quando sono strumentali alle destinazioni di cui all’articolo 7, comma 1, lettera i), del decreto legislativo n. 504 del 1992, anche in assenza di esercizio attuale delle attività stesse, purché essa non determini la cessazione definitiva della strumentalità” – occorre precisare che anche tale intervento si pone nel solco della giurisprudenza venutasi ad affermare, ad opera della Corte di Cassazione, sul tema della strumentalità dell’immobile all’esercizio delle attività considerate.
Nella sentenza n. 27242 del 2022 è stato chiarito il principio secondo cui «[…] l’esenzione non spetta quando l’immobile perda il carattere di strumentalità all’esercizio delle attività considerate…» (cfr. Cass. n. 9948/2008) e che «il mancato utilizzo effettivo dell’immobile, per essere irrilevante ai fini del riconoscimento dell’esenzione, deve avere una «causa» che ne escluda il possibile significato che sia cessata la strumentalità del bene all’esercizio delle attività protette», così come, «pur essendo vero che la destinazione dell’immobile, per prevalere ai fini del riconoscimento dell’esenzione, non può essere una che resti concretamente inattuata, è altrettanto vero che non ogni mancato utilizzo sia capace di escludere il diritto al trattamento agevolato, ma solo quello che sia indizio di un mutamento della destinazione o della cessazione della strumentalità del bene» (cfr. Cass. n. 20516/2016, ma, nello stesso senso, anche Cass. n. 9100/2020)”.
La Corte, in detta sentenza, a maggior fondamento della propria statuizione, riconosce infatti “l’irrilevanza del mero temporaneo inutilizzo del bene per ragioni più o meno transitorie, contando, invece, ai fini della perdita del beneficio, il venir meno del carattere strumentale dell’immobile rispetto alle attività cui era destinato”.
A sua volta nell’ordinanza n. 9444 del 2023, la Corte riconosce che “in tema di ICI l’esenzione dall’imposta prevista dal D.Lgs. 1992, art. 7 comma 1, lett. i) spetta anche ove il bene non sia stato utilizzato, purché ciò sia avvenuto, come accertato dal giudice di merito, per una causa che non abbia comportato la cessazione della sua strumentalità rispetto all’esercizio delle attività protette, non potendo rilevare, come
elemento ostativo ai fini del riconoscimento del beneficio, un concetto quantitativo di utilizzo, del tutto estraneo alla previsione normativa (Cass. 12-10-2016 n. 20515)”.
In definitiva, la norma recepisce e sintetizza gli approdi cui è pervenuta la giurisprudenza sopra riportata e permette di affermare che, ai fini dell’applicazione dell’esenzione in parola, non tutti i mancati utilizzi degli immobili interessati determinano la perdita del beneficio fiscale, ma solo ed esclusivamente quelli che sono indice del mutamento della destinazione o della cessazione del rapporto di strumentalità rispetto all’utilizzazione del bene per lo svolgimento delle attività meritevoli cui gli stessi immobili sono stati destinati.
Pertanto, il mero inutilizzo del bene per ragioni più o meno temporanee – non predeterminabili astrattamente e, comunque, tali da non determinare “la cessazione definitiva della strumentalità” – non è automaticamente sintomatico del venir meno del carattere strumentale dell’immobile all’esercizio delle attività protette.
In altre parole, l’inutilizzo del bene non deve essere idoneo a far venire meno la persistenza del vincolo di strumentalità, il quale, una volta accertato, assicura la continuità del diritto all’esenzione dall’IMU.
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Plusvalenza da cessione immobile con superbonus: come si calcola nell’usucapione
Con la Risposta a interpello n 157 del 17 luglio le Entrate replicano ad un istante proprietario di un immobile abitativo, acquisito per usucapione, con sentenza del tribunale del 2020, oggetto di interventi edilizi per i quali ha fruito della detrazione da superbonus di cui all'articolo 119 del decreto legge n. 34 del 2020, esercitando l'opzione per la cessione parziale del corrispondente credito prevista dal successivo articolo 121.
Con riferimento alla restante parte della spesa sostenuta dichiara che intende fruire della detrazione nella propria dichiarazione dei redditi.
L'istante, avendo intenzione di vendere l'immobile oggetto degli interventi, che non è stato adibito ad abitazione principale, prima che siano decorsi dieci anni dal termine dei lavori e chiede come debba essere calcolata la plusvalenza di cui all'articolo 67, comma 1, lett. bbis), del Tuir. introdotta dal 2024.
Le Entrate chiariscono le modalità di calcolo, vediamole.
Plusvalenza da cessione di immobile con superbonus: come si calcola nell’usucapione
Dopo aver riepilogato la novità introdotta a partire dal 1 gennaio 2024, dalla legge di bilancio, relativamente alle cessioni di immobili oggetto di superbonus, le Entrate chiariscono che nell'ipotesi di rivendita entro dieci anni dalla fine dei lavori di un immobile oggetto di interventi ammissibili al Superbonus, acquisito per usucapione, la plusvalenza di cui al citato articolo 67, comma 1, lett. bbis) , del Tuir si determina, ai sensi del successivo articolo 68, come differenza tra il corrispettivo della vendita dell'immobile e il valore della sentenza dichiarativa di usucapione, aumentato «dei costi inerenti al bene», determinato senza tener conto delle spese relative agli interventi ammessi al Superbonus in relazione alle quali è stata esercitata l'opzione ai sensi dell'articolo 121, comma 1, lett. a) e b), del decreto Rilancio.
Nel caso in esame, per effetto della vendita dell'immobile acquisito dall'Istante per usucapione, sul quale sono stati effettuati interventi rientranti nel Superbonus conclusi da meno di dieci anni al momento della cessione, si realizza l'emersione di plusvalenza tassabile ai sensi della citata lettera b bis), comma 1 dell'articolo 67 del Tuir determinata, ai sensi del successivo articolo 68, in misura pari alla differenza tra:
- il corrispettivo della vendita dell'immobile
- e il valore ricavabile della sentenza dichiarativa di usucapione,
- aumentato dei costi inerenti al bene da determinare come sopra indicato.
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Correttivo CPB: come renderlo più appetibile con l’imposta sostitutiva
La 6a Commissione Finanze e tesoro, esaminato l'atto in titolo, n 170 riguardante modifiche alle seguenti discipline:
- adempimento collaborativo,
- adempimenti tributari,
- concordato preventivo biennale;
ha espresso un parere con diverse modifiche e osservazioni relativamente al Concordato preventivo Biennale.
Il Governo dovrà tenerne conto nel correttivo ancora da definire che modificherà il Dlgs n 13/2024, vediamo i dettagli.
Parere della Commissione Finanza sui correttivi alla Riforma Fiscale
La legge n. 111 del 2023 prevede la facoltà di emanare disposizioni correttive e integrative della disciplina dell'adempimento collaborativo, degli adempimenti tributari e del concordato preventivo biennale, già oggetto di specifici decreti legislativi emanati ai sensi dell'articolo 1 comma 1 della citata legge
Ciò premesso la Commissione, per rendere più appetibile la misura del CPB, ritiene:
- di sottolineare il carattere sperimentale del concordato preventivo biennale, poiché da più parti è stato esposto il rischio di un mancato raggiungimento dell'equilibrio tra discrezionalità dell'Agenzia nel proporre il concordato e la tutela del contribuente nel vedersi riconosciuti tutti gli elementi (positivi o negativi) che concorrono ad un realistico risultato reddituale; la Commissione ritiene essenziale approfondire la necessità di garantire tale equilibrio pena la mancata adesione all'istituto innovativo del concordato; in tale prospettiva si sollecita il Governo a introdurre un regime di incisiva premialità per i contribuenti aderenti al concordato proposto, anche con il rinvio del versamento dell'acconto all'anno successivo con opportune rateizzazioni;
- di prevedere l'introduzione di un regime opzionale di imposizione sostitutiva del reddito incrementale concordato, in modo tale che, in entrambi i periodi di imposta di vigenza del concordato, i contribuenti possano optare per tale imposta sostitutiva calcolata su una base imponibile pari alla differenza, se positiva, tra il reddito di lavoro autonomo e di impresa concordato e il corrispondente reddito del periodo precedente a quelli cui si riferisce la proposta, rettificato applicando un'aliquota del 10, del 12 o del 15 percento, rispettivamente se il livello ISA del periodo di imposta precedente a quello del concordato, sia non inferiore a 8, non inferiore a 6 e inferiore a 8, ovvero inferiore a 6.
- in tema di adempimenti tributari prevedere l'estensione, con vigenza dal 1° Gennaio 2025 da trenta a sessanta giorni del termine per il versamento delle somme richieste a seguito del controllo automatizzato e formale delle dichiarazioni e della liquidazione dei redditi soggetti a tassazione separata (avvisi bonari).
Si specifica che le novità dovrebbero interessare sia i soggetti ISA che i forfettari, si attende il testo definitivo del provvedimento.