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Pubblici registri immobiliari: corretto utilizzo Sezione D di note e annotazioni
Con Circolare n.1 del 29 gennaio le Entrate si occupano di Pubblici registri immobiliari e normativa in materia di trattamento dei dati personali.
In particolare, si evidenziano gli aspetti critici del corretto utilizzo della Sezione D nelle note di trascrizione e di iscrizione e nelle domande di annotazione al fine di prevenire l’emersione di eventuali trattamenti illeciti e, all’esito, individuare le possibili aree di azione.
Con la circolare le Entrate intendono fornire alle categorie interessate opportune indicazioni sul corretto utilizzo dei modelli di richiesta delle formalità relative alla pubblicità immobiliare.
Sinteticamente, le entrate sottolineano che, nell’eseguire la pubblicità immobiliare occorre che non vengano riportate "informazioni eccedenti rispetto alle finalità del trattamento, come nel caso dei dati personali eventualmente presenti nell’atto ma non utili alla pubblicità stessa".
Vediamo maggiori dettagli sulle problematiche del quadro D dei modelli di pubblicità immobiliare.
Pubblici registri immobiliari: corretto utilizzo Sezione D di note e annotazioni
La Circolare si sofferma sulle note che vengono presentate al conservatore e sui dati che in esse vengono riportati, al fine di individuare se possano configurarsi eventuali trattamenti illeciti o eccedenti, con particolare attenzione alle parti della nota.
Con specifico riferimento alle nota, si ricorda come con l’automazione dei servizi di pubblicità immobiliare, le note sono redatte su appositi modelli specificatamente approvati che sono stati oggetto, nel tempo, di vari aggiornamenti
In coerenza con i modelli approvati da utilizzarsi, le note sono formate da quattro sezioni:
- la “sezione A”, riportante i dati relativi al titolo presentato per l’esecuzione della formalità (identificativi dell’atto, autorità emanante, ecc…)
- la “sezione B”, riportante i dati relativi agli immobili relazionati nella formalità (sostanzialmente, gli identificativi catastali degli immobili)
- la “sezione C”, riportante i dati relativi ai soggetti presenti nella formalità (identificativi dei soggetti e rispettivi diritti relazionati sugli immobili oggetto di formalità)
- la “sezione D”, riportante eventuali altre informazioni, non codificabili nelle precedenti sezioni, ritenute ugualmente necessarie per una compiuta pubblicità immobiliare nonché le informazioni previste ai fini dell’esecuzione della voltura catastale automatica.
Nelle prime tre sezioni (A, B e C), la cui compilazione è sostanzialmente obbligata, si devono indicare dati – relativi al titolo, agli immobili ed ai soggetti – corrispondenti a quelli richiesti dalla legge a pena di rifiuto (art. 2674 c.c.).
Si fa specifico riferimento ai dati necessari per la pubblicità immobiliare indicati rispettivamente dagli artt. 2659 e 2660 c.c. per le note di trascrizione e dall’art. 2839 c.c. per le note di iscrizione.
In tale ottica, i dati presenti in dette sezioni possono ritenersi lecitamente indicati, anche sotto il profilo della protezione dei dati personali, in quanto riportati in presenza di un’adeguata base giuridica rappresentata dall’obbligo normativo di indicazione imposto in materia di “tenuta di registri pubblici relativi a beni immobili”.
La sezione D della nota è costituita invece da un campo integralmente libero, utilizzabile per l’indicazione di eventuali altre informazioni ritenute necessarie ai fini di una compiuta pubblicità immobiliare e quindi rimesso, nella sua compilazione, alle relative valutazioni effettuate dalla parte richiedente.
Risulta evidente che i prospettati profili di criticità possono correlarsi tendenzialmente ai dati indicati dal richiedente nella sezione D delle note dove è possibile indicare “altri aspetti che si ritiene utile pubblicare”
La nota è tradizionalmente definita “atto di parte”, e deve configurarsi quale documento “autosufficiente” in relazione ai dati ivi contenuti e destinati alla conoscenza dei terzi, ovverosia ai fini di una compiuta pubblicità immobiliare.
In altri termini, è utile in questa sede richiamare i cd. principi di autosufficienza e autoresponsabilità della nota elaborati dalla giurisprudenza di legittimità.
Alla luce di tali principi, la nota deve essere “autoconsistente” sotto il profilo della funzione pubblicitaria e la responsabilità verso i terzi ricade sul soggetto che richiede la formalità relativamente ad un determinato atto, redigendone (o facendo redigere) la nota in un certo modo e con un apposito contenuto.
Pertanto è da escludersi che tale responsabilità possa ricadere sul Conservatore il quale è chiamato dall’ordinamento a svolgere controlli esclusivamente di tipo formale.
Quindi, il conservatore non potrebbe, per ipotesi, rifiutarsi di eseguire la formalità richiesta adducendo, a motivo di legittimo rifiuto, la presenza nella nota di dati illecitamente trattati, ad esempio perché non strettamente necessari ai fini della pubblicità immobiliare, o opponendo altre esigenze di tutela della protezione dei dati personali, né potrebbe, per tali medesimi motivi, ritardare l’esecuzione della formalità richiesta.
Pertanto nel documento in oggetto le entrate specificano che nell’eseguire la pubblicità immobiliare occorre che non vengano riportate "informazioni eccedenti rispetto alle finalità del trattamento, come nel caso dei dati personali eventualmente presenti nell’atto ma non utili alla pubblicità stessa" e ci si debba limitare all’ostensione dei dati strettamente necessari.
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Rivalsa in caso di errato reverse charge e IVA in pro-rata
Con Risposta n 20 del 26 gennaio le Entrate chiariscono come recuperare l'IVA corrisposta a titolo di rivalsa in presenza di un pro–rata di indetraibilità (articolo 60, ultimo comma, del DPR n. 633 del 1972) nel caso di errata applicazione dell'inversione contabile.
Le Entrate chiariscono che, in base a quanto disposto dall'articolo 60, ultimo comma, del decreto IVA, una volta effettuato il pagamento dell'IVA addebitata in via di rivalsa dal prestatore tramite emissione di una fattura, ex articolo 26, comma 1, del decreto IVA, per ciascun periodo d'imposta oggetto di accertamento, nella quale richiamare ogni fattura oggetto di integrazione, l'istante potrà esercitare il diritto alla detrazione della medesima alle condizioni esistenti al momento di effettuazione delle originarie operazioni, ossia applicando all'IVA addebitata in rivalsa il pro-rata di indetraibilità relativo a ciascun periodo d'imposta oggetto di accertamento (2015, 2016, 2017), e non anche la percentuale applicabile nel periodo d'imposta di corresponsione dell'IVA di rivalsa.
Vediamo ulteriori dettagli dal caso di specie.
Rivalsa in caso di errato reverse charge e IVA in pro-rata
L'istante pone un quesito in merito al recupero dell'IVA erroneamente versata nell'ambito di applicazione del meccanismo dell'inversione contabile.
Egli ha affidato ad un prestatore, i lavori di ristrutturazione, ampliamento e realizzazione di nuovi spazi all'interno dei propri edifici, effettuati nel corso degli anni 2015, 2016 e 2017.
Nei confronti del prestatore e per le annualità suddette, a seguito di verifiche fiscali, sono stati emessi processi verbali di constatazione, con i quali i verificatori hanno riscontrato come numerose prestazioni fossero state erroneamente fatturate in regime di inversione contabile nei confronti dell'istante in luogo dell'assoggettamento ad IVA secondo le regole ordinarie, ai sensi dell'articolo 21 del decreto IVA.
Per i medesimi periodi d'imposta, sono stati notificati nel 2022 gli avvisi di accertamento con i quali, in sintesi, per ciascuna annualità:
- con riferimento agli interventi di ristrutturazione […] è stata irrogata la sola sanzione di cui all'articolo 6, comma 9bis2, del decreto legislativo 18 dicembre 1997, n. 471, senza recupero dell'IVA,
- mentre, con riferimento ai lavori di fornitura e posa in opera e agli oneri di discarica e consulenze tecniche, è stata recuperata anche l'IVA dovuta ai sensi dell'articolo 21 del decreto IVA;
Il prestatore ha provveduto a versare l'IVA a debito accertata e, nel corso delle annualità oggetto di accertamento, ha integrato le fatture ricevute dal prestatore con l'IVA a debito, in applicazione del meccanismo dell'inversione contabile ai sensi dell'articolo 17, comma 6, lettera ater), del decreto IVA, annotandole sia nel registro acquisti di cui all'articolo 25 del decreto IVA, sia nel registro IVA vendite di cui all'articolo 23 che, essendo una struttura […], la cui attività consiste principalmente nell'erogazione di prestazioni […] esenti di cui all'articolo […] del decreto IVA e di altre operazioni imponibili, la stessa è soggetta all'applicazione del meccanismo del pro rata di cui all'articolo 19, comma 5, del predetto, sicché l'IVA relativa alle operazioni contestate è stata quasi completamente versata all'Erario.
Ciò posto, l'istante chiede come recuperare l'IVA che le sarà addebitata dal prestatore a titolo di rivalsa ai sensi dell'articolo 60, ultimo comma, del decreto IVA, e che la medesima ha già versato quasi completamente all'Erario
Le Entrate specificano che l'articolo 60, ultimo comma, del decreto IVA, finalizzato a ripristinare la neutralità dell'IVA in caso di accertamento o rettifica dell'imposta, stabilisce che «Il contribuente ha diritto di rivalersi dell'imposta o della maggiore imposta relativa ad avvisi di accertamento o rettifica nei confronti dei cessionari dei beni o dei committenti dei servizi soltanto a seguito del pagamento dell'imposta o della maggiore imposta, delle sanzioni e degli interessi. In tal caso, il cessionario o il committente può esercitare il diritto alla detrazione, al più tardi, con la dichiarazione relativa al secondo anno successivo a quello in cui ha corrisposto l'imposta o la maggiore imposta addebitata in via di rivalsa ed alle condizioni esistenti al momento di effettuazione della originaria operazione».
Come chiarito con la risoluzione n. 75/E del 14 settembre 2016, la citata disposizione, introdotta per «garantire la conformità delle disposizioni interne ai principi di neutralità e di detrazione, previsti dalla normativa comunitaria in termini di caratteristiche immanenti all'intero sistema dell'IVA», consente al contribuente, che ha subito un accertamento ai fini IVA, di ri-addebitare a titolo di rivalsa al cessionario/ committente la maggiore imposta accertata e versata.
Essa prevede, inoltre, che l'esercizio del diritto a detrazione da parte del cessionario o committente sia subordinato, in deroga agli ordinari principi, all'avvenuto pagamento dell'IVA addebitatagli in via di rivalsa dal cedente o prestatore.
In tal modo è scongiurato l'ingiusto arricchimento che il cessionario o committente conseguirebbe se detraesse l'imposta senza provvedere al suo effettivo pagamento.
La norma mira a ripristinare, anche nelle ipotesi di accertamento, la neutralità garantita dal meccanismo della rivalsa e dal diritto di detrazione consentendo il normale funzionamento dell'IVA, la quale deve, per sua natura, colpire i consumatori finali e non gli operatori economici.
Tanto premesso le entrate chiariscono che, in base a quando disposto dal citato articolo 60, ultimo comma, del decreto IVA, infatti, una volta effettuato il pagamento dell'IVA addebitata in via di rivalsa dal prestatore tramite emissione di una fattura, ex articolo 26, comma 1, del decreto IVA, per ciascun periodo d'imposta oggetto di accertamento, nella quale richiamare ogni fattura oggetto di integrazione , l'istante potrà esercitare il diritto alla detrazione della medesima alle condizioni esistenti al momento di effettuazione delle originarie operazioni, ossia applicando all'IVA addebitata in rivalsa il pro rata di indetraibilità relativo a ciascun periodo d'imposta oggetto di accertamento (2015, 2016, 2017), e non anche la percentuale applicabile nel periodo d'imposta di corresponsione dell'IVA di rivalsa.
Non è, altresì, consentito recuperare in detrazione, direttamente in sede di dichiarazione annuale, quanto già versato a seguito dell'errata applicazione del meccanismo dell'inversione contabile poi ri-addebitato in rivalsa dal prestatore in deroga alle disposizioni che limitano il diritto a detrazione in presenza di un pro-rata di indetraibilità.
Al fine di garantire la neutralità dell'IVA, tuttavia, detto importo potrà essere chiesto a rimborso, ai sensi dell'articolo 30ter, comma 1, del decreto IVA, secondo cui «Il soggetto passivo presenta la domanda di restituzione dell'imposta non dovuta, a pena di decadenza, entro il termine di due anni dalla data del versamento della medesima ovvero, se successivo, dal giorno in cui si è verificato il presupposto per la restituzione».
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