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Il risarcimento del danno da anticipata cessazione della locazione
Il canone di locazione è il corrispettivo, versato dal locatario al locatore, per il godimento del bene preso in locazione, di solito un immobile.
Situazione non frequente è quella in cui il contratto di locazione viene risolto anticipatamente, rispetto alla sua naturale conclusione, per inadempimento del conduttore.
Nel momento in cui il contratto viene risolto, il bene locato torna nella disponibilità del locatore.
Se è pacifico che il locatario debba versare al locatore i canoni di locazione maturati fino al giorno in cui il bene locato torna nella disponibilità del proprietario, ugualmente pacifico non è il corretto trattamento di un eventuale maggior danno subito dal locatore.
Il punto sotto osservazione è appunto se, nella situazione in esame, un danno effettivamente c’è e, nell’eventualità, come questo possa essere quantizzato.
Infatti, se da un lato, con la risoluzione anticipata del contratto, viene lesa la legittima aspettativa del locatore di ricevere i canoni di affitto fino al termine del contratto, è anche vero che, nel momento in cui il bene torna nella disponibilità di questi, il canone per la privatizzazione del diritto non sarebbe dovuto.
Infatti, l’interesse che si valuta di tutelare non è il diritto alla percezione dei canoni non maturati, che non c’è, ma il risarcimento del danno derivante dal recesso anticipato.
In questo contesto, si sono contrapposte due diverse linee di pensiero sul tema:
- secondo un primo orientamento, una volta anticipatamente risolto il contratto, nulla dovrebbe essere dovuto al locatore, in conseguenza del fatto che il mancato percepimento dei canoni di locazione non rappresenta un danno subito, ma un mancato guadagno (fa eccezione il caso in cui lo stato in cui l’immobile viene lasciato non permette un corretto godimento del bene, motivo per cui sarebbero dovuti i canoni di locazioni anche per il tempo necessario al ripristino dello stato originario del bene);
- secondo diversa linea di pensiero, invece, il locatore, in caso di recesso anticipato del contratto di locazione, avrebbe diritto a percepire i canoni di locazione fino al giorno del reperimento di un nuovo conduttore.
La linea interpretativa oggi prevalente si pone in posizione di compromesso tra le due posizioni, ammettendo la possibilità che il locatore subisca un danno e che, in conseguenza di ciò, abbia diritto ad un risarcimento; ma l’ammontare del risarcimento dovrebbe essere deciso dal giudice in base alle circostanze del caso concreto.
Questa maniera di approcciarsi alla questione tiene conto della differenza tra “danno evento”, che si concretizza nel mancato percepimento dei canoni di locazione in conseguenza del recesso, e “danno conseguenza”, rappresentato dalle conseguenze pregiudizievoli derivanti dall’evento (il recesso anticipato); e tiene anche conto del fatto che il danno risarcibile è quello derivante dal “danno conseguenza”.
Di ciò si è occupata in modo analitico l’ordinanza interlocutoria numero 31276 della Corte di Cassazione, pubblicata il 9 novembre 2023, la quale a riguardo precisa anche che “il conduttore è tenuto in base all’articolo 1591 a corrispondere, a titolo risarcitorio, il canone convenuto fino alla restituzione”, ma resta “il margine, come è noto salvaguardato dalla norma, del «maggior danno»”.
Quello che deve essere chiarito, spiegano i giudici di legittimità, è se nel maggior danno contemplato dall’articolo 1591 del Codice civile possa rientrare il “danno conseguenza” prima esposto, oppure no.
Per fare ciò la Corte di Cassazione rimanda la questione alle Sezioni Unite che, decidendo, scioglieranno definitivamente i nodi di una questione dai notevoli risvolti pratici.
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Polizza Rischi catastrofali: nuovo obbligo in arrivo per le imprese
La Legge di Bilancio 2024 in vigore dal 1 gennaio 2024 ha previsto una novità sulle polizze per rischi catastrofali, vediamo cosa contiene.
Polizza Rischi catastrofali: cosa prevede la Legge di bilancio 2024
In dettaglio, con l’articolo 1, ai commi 101-111, modificato durante l’esame in Senato, si istituisce l’obbligo, per le imprese con sede legale o stabile organizzazione in Italia, tenute all’iscrizione nel relativo Registro, di stipulare, entro il 31 dicembre 2024, contratti assicurativi a copertura dei danni a terreni e fabbricati, impianti e macchinari, nonché attrezzature industriali e commerciali direttamente causati da eventi quali i sismi, le alluvioni, le frane, le inondazioni e le esondazioni. L’inadempimento dell’obbligo di assicurazione viene considerato nell’assegnazione di contributi, sovvenzioni o agevolazioni di carattere finanziario a valere su risorse pubbliche.
La polizza deve prevedere un eventuale scoperto o franchigia non superiore al 15 per cento del danno e l’applicazione di premi proporzionali al rischio.
Tali valori possono essere aggiornati con decreto del Ministro dell’economia e delle finanze e del Ministro delle imprese e del made in Italy, con il quale possono essere altresì stabilite ulteriori modalità attuative e operative degli schemi di assicurazione.
Attenzione al fatto che, in caso di accertamento di violazione o elusione dell'obbligo a contrarre, incluso il rinnovo, IVASS provvede a irrogare la sanzione amministrativa pecuniaria da 100.000 a 500.000 euro.
I commi da 108 a 110 recano norme finalizzate a contribuire all’efficace gestione del rischio da parte delle compagnie assicurative per la copertura dei danni in esame, autorizzando SACE S.p.A. a concedere una copertura fino al 50 per cento degli indennizzi (fino a un massimo di 5 miliardi di euro per ciascuno degli anni 2024).
Sulle obbligazioni di SACE S.p.A. derivanti da tali coperture è accordata di diritto la garanzia dello Stato a prima richiesta e senza regresso.
Il comma 111 prevede infine che le disposizioni di cui all’articolo in esame non siano applicabili agli imprenditori agricoli (di cui all’articolo 2135 del Codice civile), per le quali resta ferma la disciplina del Fondo mutualistico nazionale per la copertura dei danni catastrofali meteoclimatici alle produzioni agricole causati da alluvione, gelo-brina e siccità stabilita dall’articolo 1, commi 515 e seguenti della legge n. 234 del 2021 (legge di bilancio 2022).
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Nuovo OIC 34: in vigore per esercizio dal 1 gennaio 2024
Dal 1 gennaio è in vigore il principio contabile n. 34 sui ricavi che incorpora le modifiche intervenute a seguito del processo di consultazione.
Il nuovo principio contabile, in vigore per i bilanci relativi agli esercizi aventi inizio dal 1°gennaio 2024, prende il posto dei riferimenti contenuti nel principio contabile n.15 (crediti) redatto dello stesso OIC con lo scopo di risolvere diversi problemi applicativi.
E' stato redatto un principio specifico applicabile a tutte le transazioni che riguardano la vendita di beni e la prestazione di servizi,
Con il comunicato stampa diffuso dall'OIC all'atto della approvazione del principio n 34 (lo scorso aprile 2023) venivano gli aspetti di rilievo del nuovo principio OIC 34:
- la principale novità in arrivo riguarda l’introduzione di tecniche contabili volte all’identificazione e valorizzazione delle “unità elementari di contabilizzazione”. Un unico contratto di vendita può infatti includere prestazioni diverse che richiedono una contabilizzazione separata. Ad esempio, può essere il caso della vendita di un macchinario associata alla prestazione di un servizio di manutenzione per un certo numero di anni. In quell’eventualità il ricavato della vendita del bene – secondo il nuovo principio contabile – deve essere separato dal corrispettivo del servizio di manutenzione e contabilizzato a parte. È stata comunque prevista una procedura semplificata per le società che redigono il bilancio in forma abbreviata e per le micro imprese.
- altra rilevante novità del nuovo principio contabile riguarda la contabilizzazione dei ricavi per la prestazione di servizi. È stato chiarito in quali casi questi vanno rilevati al conto economico in base allo stato di avanzamento. Ad esito della consultazione pubblica, è stata tra l’altro inserita una specifica previsione riguardante le opzioni put or call (restituzione del bene oppure ricompra da parte della società). Si tratta in sostanza della forma traslata del diritto di reso, ipotesi già prevista per la cessione di asset materiali. Sia in caso di opzione call che di opzione put il venditore ne dovrà valutare la probabilità di esercizio. Qualora sia “ragionevolmente” certo che l’opzione di riacquisto non venga esercitata, l’operazione verrà contabilizzata come un’operazione di vendita. Diversamente l’operazione verrà contabilizzata come operazione di vendita con obbligo di riacquisto.
Per approfondimento leggi anche: L’OIC 34 “ricavi” definitivo per i bilanci dal 1° gennaio 2024
Attenzione al fatto che, per facilitare l’applicazione del nuovo principio contabile è stata aggiunta, in appendice, una guida applicativa con alcune fattispecie specifiche e diversi esempi che, seppure non sono parte integrante del principio, rispondono ad esigenze di chiarimento sollevate dagli stakeholder.
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Polizze vita: in arrivo il Fondo di garanzia
La Legge di bilancio 2024, tra le novità, prevede l'istituzione del Fondo di garanzia polizze vita.
Si prevede l'istituzione di un Fondo finanziato con quote degli aderenti, vedremo chi è obbligato, che copre eventuali inadempienze delle compagnie assicurative, i dettagli dalla norma che lo istituisce.
Fondo di garanzia polizze vita: le novità della legge di bilancio 2024
L’articolo 1, commi 113-122, modificato durante l’esame in Senato, interviene sul decreto legislativo n. 209 del 2005 Codice delle assicurazioni private – CAP inserendo, nell’ambito delle misure di salvaguardia, risanamento e liquidazione delle imprese assicurative, un nuovo Capo che istituisce e disciplina il Fondo di garanzia assicurativo dei rami Vita (comma 113).
La norma specifica che sono tenute ad aderire:
- 1) le imprese di assicurazione italiane autorizzate ad esercitare l’attività in uno o più dei rami vita e gli iscritti al Registro unico degli intermediari assicurativi (RUI), quando l'importo dei premi annui, raccolti o intermediati, nei rami vita è pari o superiore a 50 milioni di euro;
- 2) le succursali di imprese di assicurazione extracomunitarie autorizzate ad esercitare l’attività in uno o più dei rami vita in Italia, salvo che partecipino a un sistema di garanzia assicurativo estero equivalente.
Il Fondo ha natura di diritto privato e la sua dotazione finanziaria è costituita mediante contributi degli aderenti, in modo che la stessa risulti proporzionata alle passività del Fondo e comunque pari almeno allo 0,4 per cento dell'importo delle riserve tecniche (livello-obiettivo da raggiungere gradualmente entro il 31 dicembre 2035).
Con riferimento all’ammontare dei contributi dovuti dalle imprese di assicurazione aderenti, che rappresenteranno almeno i quattro quinti della contribuzione annuale complessiva, viene previsto che gli stessi siano proporzionati all'ammontare degli impegni assunti nei confronti degli assicurati e al profilo di rischio delle imprese.
Il quinto restante è rappresentato dai contributi dovuti dagli intermediari aderenti, determinati in relazione al volume complessivo dei prodotti vita intermediati e ai ricavi ad essi associati.
Fondo di garanzia polizze vita: finalità
Il Fondo interviene effettuando pagamenti nei casi di liquidazione coatta amministrativa delle imprese di assicurazione aderenti.
Inoltre, se previsto dallo statuto, il Fondo può effettuare interventi nei confronti di imprese di assicurazione aderenti per prevenire o superare una situazione di crisi ovvero intervenire in operazioni di cessione di attività, passività, aziende, rami d'azienda, beni e rapporti giuridici individuabili in blocco, se il costo di tali interventi non supera il costo che il Fondo, secondo quanto ragionevolmente prevedibile in base alle informazioni disponibili al momento dell'intervento, dovrebbe sostenere per l’esecuzione delle prestazioni protette in caso di liquidazione.
Il Fondo rimborsa le prestazioni protette entro l’importo massimo di 100.000 euro a ciascun avente diritto, fatto salvo quanto previsto dal comma 3 dell’articolo 274-septies con riferimento a taluni prodotti assicurativi per i quali non opera il limite.
Il Fondo deve disporre di assetti di governo, di strutture organizzative e di sistemi di controllo adeguati allo svolgimento dell’attività ed effettuare con regolarità, almeno ogni 5 anni, prove di resistenza della propria capacità di effettuare gli interventi.
L’IVASS approva lo statuto del Fondo, vigila sul rispetto della disciplina in esame, può emanare disposizioni attuative della stessa e informa senza indugio il Fondo se rileva che un’impresa aderente presenta criticità tali da poterne determinare l'attivazione.
La mancata adesione al Fondo, o l'esclusione da esso, comporta la revoca dell'autorizzazione all’esercizio dell’attività assicurativa nei rami vita o la cancellazione dal RUI.
Decorsi ventiquattro mesi dalla costituzione del Fondo di garanzia assicurativo dei rami vita i soggetti obbligati ad aderire possono costituire e aderire a schemi ulteriori di garanzia, aventi le medesime finalità e caratteristiche del Fondo in esame.
Entro quarantacinque giorni dall’entrata in vigore delle disposizioni in esame, con decreto del Ministro dell’economia e delle finanze, di concerto con il Ministro delle Imprese e del Made in Italy, sentita l’IVASS, è prevista la nomina di un collegio promotore composto da tre persone, dotate di comprovata esperienza nel settore assicurativo o finanziario, col compito di convocare l’assemblea istitutiva del Fondo di garanzia assicurativo dei rami vita, che dovrà procedere alla nomina di un comitato di gestione provvisorio.