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Ipoteca nulla se l’immobile non è identificabile con certezza
L’iscrizione ipotecaria può essere nulla quando le indicazioni contenute nel titolo o nella nota di iscrizione non consentono di identificare con certezza l’immobile gravato. Gli errori possono essere corretti mediante rettifica soltanto quando non producono incertezza su elementi essenziali della garanzia.
È quanto emerge dall’ordinanza della Corte di Cassazione n. 25519 del 18 settembre 2026, con la quale la Prima Sezione civile ha dichiarato inammissibile il ricorso presentato da una banca nell’ambito di una controversia relativa all’ammissione al passivo fallimentare di un credito fondiario assistito da ipoteca.
Il caso: il fabbricato non corrispondeva alla rappresentazione catastale
La vicenda prende origine dall’esclusione, nello stato passivo di una società fallita, della prelazione ipotecaria collegata ai ratei insoluti di un mutuo fondiario.
Il giudice delegato aveva rilevato un’obiettiva incertezza sull’identità dei beni gravati. Tale situazione emergeva dalla consulenza tecnica effettuata in una precedente procedura esecutiva immobiliare.
Dalla CTU risultava, in particolare, che la porzione di fabbricato indicata nell’atto di mutuo e nella nota di iscrizione era traslata e ruotata di diversi metri rispetto alla posizione risultante dalla mappa catastale.
Il fabbricato ricadeva in larga parte su una particella diversa da quella indicata nell’iscrizione; inoltre, parte del fabbricato e delle pertinenze insisteva su una strada vicinale e su altre particelle catastali. Il Tribunale aveva quindi ravvisato margini di incertezza non eliminabili mediante una semplice rettifica.
Quando gli errori nell’iscrizione ipotecaria determinano la nullità
Uno degli aspetti più rilevanti dell’ordinanza riguarda l'applicazione dell’articolo 2841 del Codice civile.
La Cassazione richiama il principio già affermato dalla giurisprudenza secondo cui non qualsiasi errore presente nella nota di iscrizione comporta l’invalidità dell’ipoteca.
La nullità può verificarsi quando omissioni, inesattezze o incertezze riguardano elementi essenziali, quali:
- l’identità del debitore o del creditore;
- l’ammontare del credito;
- l’identificazione del bene dato in garanzia.
Le inesattezze che riguardano elementi diversi e non generano una simile incertezza possono, invece, essere corrette mediante lo strumento della rettifica. Sul punto l’ordinanza richiama, tra l’altro, Cassazione n. 22534/2023 e Cassazione n. 14675/2003.
La Corte ribadisce inoltre che, considerata la natura di pubblicità costitutiva dell’iscrizione ipotecaria, quando un errore o un’incertezza nei titoli o nella nota rende incerta l’identità degli immobili gravati, può conseguire la nullità dell’iscrizione.
I confini catastali non bastano a superare l’incertezza
La banca sosteneva che il bene fosse comunque identificabile, perché nell’atto di mutuo e nella nota di iscrizione erano riportati anche i relativi confini.
La Cassazione non ha accolto l’argomento.
L’articolo 2826 c.c., osservano i giudici, nell’indicare gli elementi necessari per l’identificazione dell’immobile ai fini dell’iscrizione ipotecaria non menziona i confini.
Soprattutto, nel caso concreto, anche tenendo conto di questi ultimi, il fabbricato risultava comunque traslato e ruotato di diversi metri e insisteva in larga misura su una particella differente. Non risultava quindi chiaramente individuato il bene sul quale il creditore intendesse effettivamente iscrivere la garanzia.
Ipoteca iscritta in parte su beni altrui: la seconda ragione della decisione
C’è però un secondo profilo decisivo, il Tribunale aveva fondato il rigetto dell’opposizione su due autonome rationes decidendi:
- l’incertezza sull’identità del bene gravato, ai sensi dell’articolo 2841 c.c.;
- l’iscrizione dell’ipoteca almeno in parte su beni altrui, con riferimento all’articolo 2822 c.c.
La banca aveva contestato la prima ragione, ma non aveva formulato specifiche censure contro la seconda.
Per la Cassazione ciò è sufficiente a rendere irrilevante la contestazione relativa alla prima ratio: quando una decisione poggia su più ragioni autonome, ciascuna idonea da sola a sostenerla, l’impugnazione deve investire tutte le rationes decidendi.
L’identificazione del bene è una valutazione di merito
La Corte chiarisce anche un ulteriore principio processuale.
Stabilire concretamente se vi sia o meno incertezza sull’identità dell’immobile gravato costituisce un apprezzamento di fatto riservato al giudice di merito.
Quando questa valutazione è sorretta da una motivazione adeguata, la Cassazione non può procedere a una nuova lettura della documentazione catastale, delle perizie o degli altri elementi acquisiti al processo.
Per lo stesso motivo sono stati dichiarati inammissibili anche i motivi con i quali la banca cercava di ottenere una diversa valutazione della CTU e della documentazione prodotta.
La Corte ricorda infatti che l’omesso esame di singoli elementi istruttori non coincide con l’omesso esame di un fatto storico decisivo, che rappresenta invece il presupposto richiesto dall’articolo 360, primo comma, n. 5, c.p.c.
La decisione
La Cassazione ha quindi dichiarato inammissibile il ricorso della banca, lasciando ferma la decisione con la quale era stata esclusa la prelazione ipotecaria nello stato passivo.
La pronuncia richiama così l’attenzione sulla necessità che vi sia piena corrispondenza tra il bene oggetto della garanzia reale e gli elementi utilizzati per identificarlo nell’atto e nella nota di iscrizione.
Quando l’errore non riguarda un dato secondario, ma rende incerta l’identità stessa dell’immobile ipotecato, la semplice rettifica non è sufficiente e può essere compromessa la validità dell’iscrizione.
FAQ
Quando un errore nell’iscrizione ipotecaria rende nulla l’ipoteca?
Quando l’omissione, l’inesattezza o l’incertezza interessa un elemento essenziale, come l’identità del creditore o del debitore, l’ammontare del credito oppure l’identificazione dell’immobile dato in garanzia.
Gli errori catastali possono essere rettificati?
Sì, se l’errore non genera incertezza su elementi essenziali dell’iscrizione. Quando invece non è possibile individuare con certezza il bene gravato, può derivarne la nullità dell’iscrizione ipotecaria.
L’indicazione dei confini è sufficiente a identificare l’immobile?
Non necessariamente. Nel caso esaminato dalla Cassazione i confini non hanno eliminato l’incertezza, perché il fabbricato risultava materialmente traslato rispetto alla particella sulla quale era stata iscritta l’ipoteca.
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Reverse charge edilizia: i chiarimenti ADE per gli ATECO 2025
Con l’entrata a regime della classificazione ATECO 2025, cambiano anche alcuni riferimenti utilizzati per individuare le prestazioni soggette al reverse charge nel settore edilizio. Sul punto è intervenuta l’Agenzia delle Entrate nel corso di Telefisco del 24 settembre 2026, soffermandosi in particolare sul caso del restauro di edifici storici.
Il chiarimento assume rilievo perché alcune attività che nella precedente classificazione ATECO 2007 erano collocate nella sezione F, relativa alle “Costruzioni”, con ATECO 2025 sono state trasferite in sezioni differenti.
È il caso, appunto, della conservazione e del restauro del patrimonio culturale: il cambio di classificazione incide sul trattamento IVA delle prestazioni rese in subappalto.
Reverse charge edilizia: conta la classificazione ATECO vigente
La nuova classificazione ATECO 2025 è operativa dal 1° aprile 2025, dopo essere stata formalmente introdotta dal 1° gennaio dello stesso anno, e ha sostituito la precedente tabella ATECO 2007.
Per le prestazioni di servizi rese da subappaltatori nel settore dell’edilizia, il riferimento normativo è l’articolo 17, comma 6, lettera a), del DPR 633/1972.
La disposizione prevede il reverse charge per le prestazioni di servizi, diverse da quelle individuate dalla successiva lettera a-ter), rese nel settore edile da subappaltatori nei confronti:
- delle imprese che svolgono attività di costruzione o ristrutturazione di immobili;
- dell’appaltatore principale;
- di un altro subappaltatore.
La formulazione della norma non individua direttamente le singole prestazioni interessate.
Per delimitarne l’ambito oggettivo, l’Agenzia delle Entrate aveva quindi fatto riferimento alle attività comprese nella sezione F “Costruzioni” della classificazione ATECO.
In precedenza il riferimento era stato alla Tabella ATECOFIN 2004, come indicato dalla circolare n. 37/2006, e successivamente alla classificazione ATECO 2007, richiamata dalla circolare n. 14/2015.
A Telefisco l’Agenzia ha chiarito che, dopo l’aggiornamento della classificazione, l’applicazione del reverse charge continua a essere subordinata alla riconducibilità della prestazione alla sezione F della classificazione ATECO vigente.
Restauro di edifici storici: IVA ordinaria con ATECO 2025
Il caso affrontato riguarda le prestazioni riconducibili al restauro di edifici storici.
Nella classificazione ATECO 2007 tali attività erano comprese nel codice 41.20.00 “Costruzione di edifici residenziali e non residenziali”, appartenente alla sezione F “Costruzioni”.
Con la classificazione ATECO 2025, invece, l’attività è confluita nel codice: 91.30.01 – Conservazione e restauro del patrimonio culturale
Il codice è collocato nella sezione S, relativa alle “Attività artistiche, sportive, di intrattenimento e divertimento”, e non più nella sezione F.
Da qui la conseguenza indicata dall’Agenzia delle Entrate: per le prestazioni riferibili al restauro di edifici storici non trova più applicazione il reverse charge previsto dall’articolo 17, comma 6, lettera a), del DPR 633/1972.
L’IVA deve quindi essere assolta secondo le regole ordinarie, proprio perché l’attività, nella classificazione ATECO 2025, è stata ricollocata al di fuori della sezione F.
Il chiarimento evidenzia quindi come, ai fini dell’individuazione delle prestazioni interessate dal meccanismo dell’inversione contabile, assuma rilievo la classificazione ATECO attualmente vigente.
ATECO 2025: cambia anche lo sviluppo di progetti immobiliari
Il restauro del patrimonio culturale non rappresenta l’unico caso di attività che ha cambiato collocazione con la nuova classificazione.
Tra le modifiche figura anche lo sviluppo di progetti immobiliari, attività che nella classificazione ATECO 2007 era inserita nella sezione F.
Con ATECO 2025, invece, tali attività sono state trasferite nella sezione M dedicata alle attività immobiliari, nella nuova classe 68.12.
Il passaggio dalla vecchia alla nuova classificazione rende quindi necessario verificare la collocazione aggiornata delle singole prestazioni prima di applicare il regime IVA previsto per il settore edilizio.
Il criterio può riguardare anche gli altri servizi in edilizia
Le indicazioni fornite dalle Entrate potrebbero assumere rilievo anche per le prestazioni disciplinate dall’articolo 17, comma 6, lettera a-ter), del DPR 633/1972.
La disposizione riguarda le prestazioni di:
- pulizia;
- demolizione;
- installazione di impianti;
- completamento relative ad edifici.
Per queste attività la prassi amministrativa ha individuato l’ambito oggettivo di applicazione del reverse charge attraverso specifici codici ATECO, richiamati dalla circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 14/2015.
Anche in questi casi, quindi, le modifiche introdotte da ATECO 2025 possono rendere necessaria una verifica della classificazione delle prestazioni.
Reverse charge edilizia: cosa verificare dopo ATECO 2025
Il chiarimento fornito dall’Agenzia delle Entrate a Telefisco mette al centro la classificazione oggettiva della prestazione secondo ATECO 2025.
Per il reverse charge previsto dall’articolo 17, comma 6, lettera a), occorre quindi verificare se l’attività rientri ancora nella sezione F “Costruzioni” della classificazione vigente.
Nel caso del restauro di edifici storici, il trasferimento nella sezione S comporta l’applicazione dell’IVA secondo le modalità ordinarie.
Per le altre attività interessate da riclassificazioni, e in particolare per quelle soggette alla lettera a-ter), resta centrale il confronto tra i codici richiamati dalla prassi amministrativa e la struttura della nuova classificazione ATECO 2025.
storici
Reverse charge e ATECO 2025: domande frequenti
Il restauro di edifici storici è soggetto al reverse charge?
Secondo il chiarimento fornito dall’Agenzia delle Entrate a Telefisco, con ATECO 2025 il restauro di edifici storici è classificato nel codice 91.30.01 della sezione S. Non rientrando più nella sezione F, l’IVA è applicata secondo le regole ordinarie.
Quale classificazione ATECO rileva per il reverse charge edilizia?
Per le prestazioni di cui all’articolo 17, comma 6, lettera a), del DPR 633/1972 rileva la classificazione ATECO vigente, quindi ATECO 2025.
ATECO 2025 può incidere anche sul reverse charge per installazione di impianti?
La nuova classificazione modifica il livello di dettaglio di alcune attività, compresa l’installazione di impianti elettrici. Il tema richiede quindi di verificare la corrispondenza tra le attività oggi classificate e i codici richiamati dalla circolare n. 14/2015.
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CPB 2026-2027, conviene aderire? I motivi da valutare e i rischi da non sottovalutare
Il Concordato preventivo biennale 2026-2027 entra in una nuova fase. Le modifiche introdotte dal D.Lgs. 148/2026 intervengono sui benefici per chi rinnova, sulle cause di decadenza ed esclusione e introducono anche un nuovo ravvedimento speciale per gli anni dal 2020 al 2023.
Il tema è stato affrontato anche durante Telefisco 2026, con un focus molto operativo sui motivi che possono rendere conveniente l’adesione e, dall’altra parte, sui possibili svantaggi da considerare prima della scelta.
La metodologia del CPB per i periodi d’imposta 2026 e 2027 è stata approvata con decreto MEF dell’11 maggio 2026, mentre il D.Lgs. 148/2026 ha successivamente introdotto ulteriori modifiche alla disciplina.
CPB 2026-2027: perché può essere conveniente aderire
Il primo elemento da considerare riguarda il rapporto tra reddito effettivo e reddito concordato.
Nel caso in cui il reddito effettivo risulti superiore a quello concordato, l’eventuale eccedenza non assume rilevanza ai fini delle imposte sui redditi e dell’IRAP secondo il meccanismo proprio del CPB. La disciplina prevede infatti l’irrilevanza degli eventuali maggiori o minori redditi rispetto a quelli oggetto del concordato, fermo restando il rispetto degli obblighi dichiarativi e contabili.
È questo uno dei principali motivi per cui il concordato può risultare interessante per chi prevede un miglioramento dei risultati economici nel biennio.
I motivi per rivalutare l’adesione al CPB
Nelle slide di Telefisco vengono individuate alcune situazioni nelle quali il contribuente potrebbe valutare l’adesione anche dopo aver compiuto scelte diverse in passato.
Tra queste rientrano:
- un 2025 peggiore rispetto agli anni precedenti, che potrebbe portare a una proposta di reddito o valore della produzione più contenuta;
- la previsione di un reddito 2026 sensibilmente superiore rispetto agli anni precedenti;
- la presenza nel 2024 di una causa di esclusione poi venuta meno;
- il superamento nel 2025 di 100.000 euro di ricavi o compensi, dopo un periodo precedente in regime forfettario;
- l’interesse per il ravvedimento speciale sugli anni pregressi, collegato al rinnovo del CPB;
- la volontà di ridurre il rischio di inserimento nelle liste selettive per i controlli;
- l’interesse per i nuovi benefici riconosciuti dal D.Lgs. 148/2026 a chi rinnova il concordato.
Si tratta di elementi che non rendono automaticamente conveniente l’adesione, ma che possono modificare il risultato della valutazione rispetto agli anni precedenti.
Vantaggi ISA e benefici aggiuntivi per chi rinnova
Un altro punto centrale riguarda il regime premiale ISA.
L’adesione al CPB consente di accedere ai relativi benefici, mentre il decreto del 2026 rafforza ulteriormente le agevolazioni per chi rinnova l’opzione.
Tra i vantaggi evidenziati a Telefisco rientrano anche l’anticipazione di due anni dei termini di accertamento e ulteriori benefici collegati al rinnovo del concordato.
Per il biennio 2026-2027, inoltre, il termine per aderire alla proposta di concordato è stato differito al 31 ottobre 2026 per i soggetti con periodo d’imposta coincidente con l’anno solare.
Ravvedimento speciale per gli anni 2020-2023
Una delle novità più rilevanti riguarda il ravvedimento speciale.
Secondo quanto illustrato a Telefisco, chi ha aderito al CPB 2024-2025 e rinnova l’opzione per il 2026-2027 può accedere, alle condizioni previste, alla regolarizzazione di uno o più periodi d’imposta compresi tra il 2020 e il 2023.
Il versamento può essere effettuato tra il 1° gennaio e il 15 marzo 2027, in unica soluzione oppure mediante la prima rata prevista.
Il ravvedimento offre una forma di copertura rispetto agli accertamenti, pur non essendo assoluta: la presenza di determinati atti già notificati prima del versamento può infatti impedire il perfezionamento della procedura.
Dichiarazioni integrative: cambia la disciplina della decadenza
Le modifiche del D.Lgs. 148/2026 intervengono anche sulle dichiarazioni integrative.
La presentazione di una dichiarazione integrativa non determina più automaticamente la decadenza dagli effetti del concordato anche quando l’impatto sulla proposta supera il 30%.
Secondo la sintesi illustrata a Telefisco, l’intervento del contribuente, eventualmente attraverso ravvedimento operoso, comporta però l’aggiornamento della proposta CPB e degli importi concordati.
Quali sono gli svantaggi del CPB
Accanto ai benefici, le slide di Telefisco evidenziano anche alcuni elementi di attenzione.
Il più importante riguarda il caso in cui il reddito effettivo risulti inferiore a quello concordato: in linea generale, il contribuente continua infatti a essere tassato sul reddito oggetto del concordato.
Un altro elemento riguarda il 2027, più difficile da stimare rispetto al 2026. La convenienza del concordato dipende quindi anche dall’affidabilità delle previsioni economiche sul secondo anno del biennio.
C’è poi il tema IVA: il CPB è finalizzato alla definizione del reddito d’impresa o di lavoro autonomo e del valore della produzione netta, mentre non determina direttamente l’IVA dovuta.
Infine, per chi ha già un punteggio ISA elevato, alcuni vantaggi del regime premiale possono essere già disponibili indipendentemente dal concordato.
CPB 2026-2027: la convenienza va calcolata
La sintesi che emerge dalle slide di Telefisco è chiara: il CPB può offrire vantaggi importanti, ma la convenienza non è automatica.
I fattori da mettere a confronto sono soprattutto il reddito concordato, il reddito che realisticamente si prevede di conseguire nel 2026 e nel 2027, il punteggio ISA, la possibilità di utilizzare il ravvedimento speciale e gli ulteriori benefici riconosciuti in caso di rinnovo.
Per molti contribuenti, quindi, la vera domanda non è semplicemente se aderire o meno, ma quanto il reddito concordato si discosta dalle prospettive effettive dell’attività nei prossimi due anni.
FAQ
Qual è la scadenza per aderire al CPB 2026-2027?
Per i soggetti con periodo d’imposta coincidente con l’anno solare, il termine è stato differito al 31 ottobre 2026.
Chi può utilizzare il ravvedimento speciale?
Secondo la disciplina illustrata a Telefisco, il beneficio è collegato al rinnovo del CPB 2026-2027 e riguarda, alle condizioni previste, uno o più periodi d’imposta dal 2020 al 2023.
Cosa succede se il reddito effettivo è inferiore a quello concordato?
In linea generale, il riferimento fiscale resta il reddito concordato, ed è questo uno dei principali elementi da valutare prima dell’adesione.
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Iperammortamento 2026, comunicazioni al GSE e criticità: i dubbi emersi a Telefisco
L’iperammortamento 2026, nell’ambito del nuovo Piano Transizione 5.0, torna a sostenere gli investimenti delle imprese attraverso una maggiorazione fiscale del costo di acquisizione dei beni strumentali nuovi.
A differenza dei crediti d’imposta Transizione 4.0 e 5.0, il beneficio opera ai fini della determinazione delle quote di ammortamento e dei canoni di locazione finanziaria, riducendo quindi l’imponibile ai fini delle imposte sui redditi.
La misura è stata introdotta dall’articolo 1, commi da 427 a 436, della legge 30 dicembre 2025, n. 199, Legge di Bilancio 2026.
Le modalità attuative sono state definite con il decreto interministeriale 7 maggio 2026, adottato anche alla luce del decreto-legge 27 marzo 2026, n. 38, convertito dalla legge 22 maggio 2026, n. 88.
Proprio sull’applicazione pratica della misura si è concentrato un approfondimento a Telefisco 2026, dal quale sono emersi alcuni aspetti operativi e diversi punti ancora da chiarire, soprattutto in materia di comunicazioni al GSE, momento di decorrenza della maggiorazione, beni immateriali e cause di decadenza.
Come funziona l’iperammortamento 2026
Sono agevolabili gli investimenti effettuati dal 1° gennaio 2026 al 30 settembre 2028 in beni materiali e immateriali nuovi destinati alla trasformazione tecnologica e digitale, ricompresi negli Allegati IV e V alla legge n. 199/2025 e interconnessi al sistema aziendale, oltre agli investimenti in beni strumentali nuovi destinati all’autoproduzione di energia da fonti rinnovabili per autoconsumo.
Per gli investimenti agevolabili la maggiorazione è pari al:
Quota di investimento Maggiorazione fino a 2,5 milioni di euro 180% oltre 2,5 e fino a 10 milioni 100% oltre 10 e fino a 20 milioni 50% La deduzione opera in dichiarazione dei redditi, non ai fini IRAP, secondo il piano di ammortamento fiscale del bene o la durata fiscale del leasing.
Iperammortamento e comunicazioni al GSE: i tre passaggi
Uno dei temi centrali è la procedura di accesso, che passa attraverso il GSE.
La prima è la comunicazione preventiva, nella quale devono essere indicati i dati della struttura produttiva e degli investimenti programmati, compresi categoria, costo, coefficiente di ammortamento e data prevista di completamento. Il GSE effettua le verifiche e comunica l’esito.
Segue la comunicazione di conferma, da trasmettere dopo l’esito positivo della preventiva. Deve documentare, tra l’altro, il pagamento dell’acconto necessario a raggiungere il 20% del costo di acquisizione di ciascun bene e riportare gli estremi delle fatture relative ai costi agevolabili.
Il MIMIT ha reso operativa questa fase dal 21 luglio 2026.
Infine vi è la comunicazione di completamento, successiva al completamento dell’investimento e all’avvenuta interconnessione per i beni interessati e comunque entro il termine previsto dalla disciplina.
Perizia tecnica e certificazione contabile
L’accesso al beneficio comporta anche specifici obblighi documentali, la perizia tecnica asseverata deve attestare la conformità dei beni alle caratteristiche richieste dalla disciplina, compresa l’interconnessione per i beni 4.0.
La certificazione contabile attesta invece l’effettivo sostenimento dei costi e la corrispondenza degli stessi alla documentazione contabile.
Il MIMIT conferma che effettività e conformità degli investimenti devono essere comprovate mediante perizia tecnica asseverata e certificazione contabile.
Iperammortamento 2026: da quando parte la maggiorazione
Un passaggio importante riguarda il momento a partire dal quale l’iperammortamento può essere utilizzato.
Il decreto attuativo prevede che la maggiorazione rilevi ai fini delle imposte sui redditi dal periodo d’imposta nel quale l’impresa trasmette al GSE la comunicazione di completamento, a condizione che il bene sia entrato in funzione entro lo stesso periodo.
La fruizione resta subordinata all’esito positivo delle verifiche del GSE.
È proprio su questo meccanismo temporale che a Telefisco sono state evidenziate alcune questioni applicative.
Comunicazione di completamento nell’anno successivo: il nodo della prima quota
Tra i punti da chiarire figura il caso in cui l’investimento sia completato e il bene entri in funzione e venga interconnesso in un anno, mentre la comunicazione di completamento sia trasmessa nell’anno successivo.
La questione riguarda, in particolare, il calcolo della prima quota di iperammortamento e l’eventuale applicazione della riduzione prevista per il primo esercizio.
Beni immateriali acquistati con licenza d’uso
Un altro dubbio riguarda i beni immateriali dell’Allegato V acquisiti mediante licenza d’uso.
E' stata evidenziata la necessità di chiarire se, e in quale misura, continuino a trovare applicazione le istruzioni contenute nella circolare n. 4/E/2017.
Decadenza dall’iperammortamento: quando si perde il beneficio
Le norme attuative individuano inoltre una serie di ipotesi di decadenza.
Tra queste figurano:
- cessione del bene o delocalizzazione all’estero nel periodo di deduzione, salvo gli investimenti sostitutivi nei casi previsti;
- assenza dei requisiti di ammissibilità o documentazione irregolare;
- mancata conservazione dei documenti necessari a dimostrare i costi agevolabili;
- false dichiarazioni nelle comunicazioni al GSE;
- impossibilità di effettuare i controlli per cause imputabili al contribuente;
- ulteriori violazioni previste dalla disciplina.
Un ulteriore punto riguarda gli effetti della cessione senza investimento sostitutivo.
Risulta da confermare la perdita delle sole quote residue, senza recupero delle maggiorazioni già dedotte.
Controlli GSE e termini di accertamento
Il GSE effettua controlli documentali sui requisiti tecnici e sugli altri presupposti dell’agevolazione. L’impresa deve quindi conservare tutta la documentazione necessaria a dimostrare la spettanza dell’iperammortamento.
Se durante i controlli emergono irregolarità, il GSE ne dà comunicazione all’Agenzia delle Entrate.
Un ulteriore tema riguarda i termini entro cui il Fisco può effettuare gli accertamenti. Secondo quanto evidenziato, per gli investimenti realizzati dal 2027 dovrebbe trovare applicazione il nuovo termine previsto dall’articolo 22 del D.Lgs. 148/2026 per i componenti negativi con effetti su più periodi d’imposta.
In pratica, per l’iperammortamento il termine di controllo sarebbe collegato alla dichiarazione dei redditi nella quale viene indicata la prima quota della maggiorazione, e non necessariamente alle dichiarazioni dei singoli anni in cui vengono dedotte le quote successive.
Iperammortamento 2026: cosa resta da chiarire
Il quadro operativo è dunque definito nei suoi elementi essenziali, ma il confronto di Telefisco ha messo in evidenza alcuni snodi applicativi che richiedono particolare attenzione.
Tra questi spiccano il trattamento dei beni immateriali acquisiti in licenza, il coordinamento temporale tra entrata in funzione, interconnessione e comunicazione di completamento, la determinazione della prima quota quando le annualità non coincidono e gli effetti della cessione del bene ai fini della decadenza.
Per le imprese diventa quindi centrale non soltanto verificare i requisiti tecnici dell’investimento, ma anche gestire correttamente le comunicazioni al GSE e la documentazione, perché il mancato rispetto degli adempimenti previsti può incidere direttamente sull’accesso e sul mantenimento dell’agevolazione.
FAQ
Che cos’è l’iperammortamento 2026?
È una maggiorazione fiscale del costo di acquisizione di determinati beni strumentali nuovi, utilizzabile ai fini della deduzione delle quote di ammortamento o dei canoni di leasing.Quali comunicazioni devono essere inviate al GSE?
La procedura prevede comunicazioni relative alla prenotazione dell’investimento, alla conferma e al completamento, secondo le modalità e i modelli definiti dalla disciplina attuativa.Quando parte la deduzione dell’iperammortamento?
Dal periodo d’imposta nel quale viene trasmessa la comunicazione di completamento, purché il bene sia entrato in funzione nello stesso periodo e il GSE comunichi l’esito positivo delle verifiche. -
Rottamazione tributi locali: dal 15 ottobre l’ader renderà disponibili i debiti
Relativamente alla rottamazione dei tributi locali, dal 15 ottobre l'ADER mostrerà ai contribuenti interessati i carichi definibili per la propria posizione debitoria.
Ricordiamo che in proposito, l'Agenzia della Riscossione ha pubblicato in data 9 giugno il Modello da ultilizzare per la rottamazione dei tributi locali.
La Legge di conversione del Dl Fiscale ha previsto la misura agevolativa.
Si tratta della possibilità per i Comuni di aderire alla rottazione quinquies per i propri tributi locali affidati all'ADER.
La conversione in legge del DL n 63/2026 contiene tra le altre norme la conferma della proroga di alcuni termini relativi all’estensione della rottamazione-quinquies agli enti territoriali.
Il calendario della rottamazione-quinquies era inizialmente stringente e anche l’IFEL con una nota si era espresso con richiesta per ammorbidirlo.
Il DL 63/2026 individua nuovi termini per la procedura vediamoli di seguito.
Rottamazione per tributi locali: che cos’è
La Legge n. 88/2026, di conversione del DL n. 38/2026, ha introdotto importanti novità in materia fiscale.
In particolare, l'articolo 10-quinquies, prevede l’estensione della Definizione agevolata delle cartelle (cosiddetta Rottamazione-quinquies) anche a tutti i debiti, tributari e non, con esclusione di quelli derivanti da pronunce di condanna della Corte dei conti, risultanti dai carichi affidati all’Agente della riscossione dal 1° gennaio 2000 al dicembre 2023 dalle Regioni e dagli enti locali.
L’applicazione della misura agevolativa è subordinata all’adozione da parte dell’ente interessato, secondo le forme prescritte dalla legislazione vigente, di un apposito provvedimento da pubblicare sul proprio sito istituzionale e trasmettere ad Agenzia delle entrate-Riscossione entro il 30 giugno 2026, termine prorogato al 31 luglio, secondo le modalità che la stessa Agenzia pubblicherà sul proprio sito internet.
Rottamazione degli enti territoriali: il calendario da sapere
Con la legge n 113/2026 di conversione del DL n 63/2026 si prevede che:
- a decorrere dal 15 ottobre 2026 e non dal 15 settembre 2026, l’agente della riscossione rende disponibili ai debitori, nell’area riservata del proprio sito internet istituzionale, i dati necessari a individuare i carichi definibili;
- tra il 16 ottobre 2026 e il 15 dicembre 2026 e non tra il 16 settembre e il 31 ottobre 2026, il debitore presenta la dichiarazione con cui manifesta all’agente della riscossione la propria volontà di procedere alla definizione, con modalità esclusivamente telematiche;
- il pagamento delle somme dovute per la definizione è effettuato in un’unica soluzione entro il 31 marzo 2027 e non entro il 31 gennaio 2027, oppure in un massimo di cinquantaquattro rate bimestrali di pari importo;
- entro il 28 febbraio 2027 e non entro il 31 dicembre 2026, l’agente della riscossione invia ai debitori la comunicazione con l’ammontare complessivo delle somme dovute per la definizione, l’importo delle singole rate e le relative scadenze;
Per gli enti territoriali ( Comuni e Regioni) possibilità di aderire entro il 31 luglio.
Rottamazione enti locali: modello per i comuni e data per la domande
Il 9 giugno, l'Ader ha pubblicato il modello ufficiale da utilizzare per l'adesione da parte dei comuni.
Scarica qui il Modello Rottamazione quinquies per l'adesione da parte degli Enti
Il comunicato stampa della Riscossione oltre a riepilogare tutte le regole per aderire ha reso disponibile il Modello della Rottamazione quinquies dei tributi locali da inviare da parte dei comuni e solo allora i contribuenti potranno aderire.
In partcolare, dal 16 settembre sul sito di AdeR, dopo che l’ente territoriale abbia adottato e comunicato l’applicazione della Rottamazione-quinquies ai carichi affidati ad Agenzia delle entrate-Riscossione, i contribuenti potranno aderire in base alla procedura definita dal decreto legge n. 38/2026 i cui termini sono stati modificati dalla Legge di conversione del DL n 63/2026.
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Legge di Bilancio 2027 con la tassa piatta per affitti commerciali
Si avvia il cantiere Legge di Bilancio 2027 e dal ministro dell’Economia e delle Finanze, Giancarlo Giorgetti, arrivano le prime indicazioni sulle misure fiscali che potrebbero entrare nella prossima manovra.
In occasione di Telefisco 2026 il convegno de IlSole24ore il vice ministro Leo le ha confermate specificando alcuni dettagli.
In particolare Leo ha evidenziato tre priorità della Legge di Bilancio, prima specificando che resta sul tavolo il problema delle coperture che saranno assolutamente necessarie per tutte le misure che si vorrebbero attuare.
Leo ha specificato la priorità dell'ampliamento dell'aliquota irpef del 33% fino ai 60.000, la cosiddetta fascia reddituale del ceto medio.
Inoltre ha sinteticamente ricordato quanto già anticipato da Giorgetti relativamente alla flat tax per i redditi dei giovani, misura che come quella dello scaglione irpef dovrà trovare copertura finanziaria e si vorrebbe prevedere un ulteriore incentivo alle imprese che attueranno questa misura.
Terzo, Leo ha ricordato l'aliquota al 21% per la cedelora secca per gli immobili commerciali, che ha detto sarà possibile solo a certe condizioni e criteri.
Vediamo più in dettaglio quanto specificato invece dal Ministro Giorgetti.
Flat tax, Giorgetti apre all’aumento della soglia per le partite IVA
Una delle indicazioni di maggiore interesse fiscale riguarda il regime forfettario.
Giorgetti ha parlato della possibilità di innalzare ulteriormente il limite di reddito per l’applicazione della flat tax, oggi fissato a 85.000 euro.
Tra gli obiettivi vi è da tempo quello di portare la soglia a 100.000 euro, mantenendo l’imposta sostitutiva del 15 per cento per le partite IVA che rispettano i requisiti previsti dal regime.
La strada, tuttavia, non appare immediata. Come riportato dall'ANSA, presente al convegno, Giorgetti ha richiamato la necessità di superare il limite europeo, da lui giudicato ingiustificato, sottolineando quindi la necessità di un confronto con Bruxelles.
L’eventuale passaggio da 85.000 a 100.000 euro non può quindi essere considerato, allo stato attuale, una misura già acquisita alla Legge di Bilancio 2027. È piuttosto una delle ipotesi sulle quali il Governo potrebbe lavorare nei prossimi mesi, anche alla luce dei vincoli europei.
Tassazione agevolata per gli aumenti di stipendio, focus sui giovani
Un secondo fronte riguarda il costo del lavoro e la tassazione degli incrementi salariali.
Secondo quanto dichiarato dal ministro, si potrebbe intervenire attraverso un vantaggio fiscale collegato agli aumenti di stipendio riconosciuti dalle imprese, con un’attenzione particolare ai lavoratori più giovani.
Giorgetti ha prospettato una “tassazione agevolata, una sorta di flat tax” sugli aumenti salariali, da costruire in parallelo alla disponibilità delle imprese ad aumentare le retribuzioni.
L’obiettivo sarebbe duplice: recuperare parte del potere d’acquisto eroso dall’inflazione e rendere più conveniente per i giovani lavorare in Italia, contrastando almeno in parte il fenomeno della fuga di professionalità verso l’estero.
Il riferimento fatto dal ministro è anche agli interventi già adottati con la precedente manovra sul fronte della fiscalità legata ai rinnovi contrattuali.
L’idea per il 2027 sarebbe quindi quella di proseguire lungo la strada della leva fiscale per favorire l’incremento delle retribuzioni.
Anche in questo caso, però, mancano ancora i dettagli essenziali: aliquota dell’eventuale imposta sostitutiva, soglie reddituali, platea dei beneficiari e modalità di applicazione dovranno essere definite nel corso della costruzione della manovra.
Banche ed extraprofitti: Giorgetti frena sul contributo del 5 per cento
Più prudente la posizione del ministro sul possibile nuovo contributo a carico delle banche.
La proposta prevede un contributo del 5 per cento a fronte degli utili realizzati dal settore, con l’obiettivo politico di recuperare 2-3 miliardi di euro da destinare al sostegno di famiglie e imprese e ad altre misure.
Giorgetti non ha tuttavia fatto propria esplicitamente questa soluzione.
Interpellato sul tema, il ministro ha spostato l’attenzione sulla concorrenza nel sistema bancario, osservando che una maggiore competizione può contribuire a ridurre rendite di posizione ed extraprofitti a beneficio della collettività.
Il tema delle banche resta quindi uno dei nodi politici della futura manovra, anche alla luce delle differenti posizioni presenti all’interno della maggioranza.
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Conferimento in società semplice: no al realizzo controllato
La risposta a interpello n. 176 del 21 settembre 2026 chiarisce che il regime dell’art. 177, comma 2, TUIR non può essere applicato se la conferitaria è una società semplice.
In assenza di un patrimonio netto contabile determinato secondo regole obbligatorie, torna applicabile il criterio del valore normale.
Il conferimento di partecipazioni in una società semplice non può beneficiare del regime del realizzo controllato previsto dall’art. 177, comma 2, del TUIR a chiarirlo è l’Agenzia delle Entrate con la risposta a interpello n. 176 del 21 settembre 2026, dedicata a un’operazione di riorganizzazione di una holding familiare.
Il punto decisivo non è l’acquisizione del controllo della società partecipata, requisito che nel caso esaminato sarebbe stato soddisfatto, ma la particolare struttura contabile della società semplice.
Secondo l’Amministrazione finanziaria, infatti, il meccanismo del realizzo controllato presuppone che sia possibile individuare in modo oggettivo e documentato la quota di patrimonio netto contabile formatasi presso la conferitaria per effetto del conferimento.
Conferimento in società semplice: il caso esaminato dall’Agenzia
Il quesito riguarda due persone fisiche che detengono, rispettivamente, il 98% e il 2% di una holding di partecipazioni.
Nell’ambito di una riorganizzazione del patrimonio familiare e della governance, i contribuenti intendono costituire una nuova società semplice alla quale conferire l’intero capitale della holding.
Per effetto dell’operazione, la nuova società semplice acquisirebbe quindi il controllo della holding ai sensi dell’art. 2359, comma 1, n. 1, del Codice civile.
Gli istanti chiedono se al conferimento possa essere applicato il regime previsto dall’art. 177, comma 2, TUIR, anche considerando le modifiche apportate alla disposizione dal D.Lgs. n. 192/2024 nell’ambito della riforma IRPEF-IRES.
Come funziona il realizzo controllato dell’art. 177 TUIR
Il regime del realizzo controllato rappresenta un criterio speciale per determinare il valore di realizzo delle partecipazioni conferite.
La disciplina, come ribadito dall’Agenzia, non configura una neutralità fiscale automatica dell’operazione.
Il risultato fiscale dipende infatti dal valore al quale il conferimento viene riflesso nel patrimonio netto della società conferitaria.
In particolare, quando l’incremento del patrimonio netto riconducibile al singolo conferimento coincide con l’ultimo valore fiscalmente riconosciuto della partecipazione conferita, non emerge una plusvalenza imponibile.
È il meccanismo comunemente definito di “neutralità indotta”.
La stessa Agenzia aveva già chiarito, con la circolare n. 33/E del 17 giugno 2010, che il regime previsto dall’art. 177, comma 2, è strettamente collegato al comportamento contabile adottato dalla società conferitaria.
Perché il realizzo controllato non si applica alla società semplice
È proprio il riferimento al patrimonio netto contabile a determinare, secondo l’Agenzia delle Entrate, l’esclusione della società semplice dal realizzo controllato.
Le modifiche introdotte dal D.Lgs. n. 192/2024 non hanno infatti eliminato il collegamento tra valore di realizzo e incremento del patrimonio netto della conferitaria.
La società semplice presenta però caratteristiche differenti rispetto alle società commerciali.
Non può esercitare attività commerciale e non è soggetta alle ordinarie regole civilistiche sulla redazione del bilancio di esercizio, né agli obblighi di tenuta delle scritture contabili previsti per l’imprenditore commerciale.
Gli amministratori devono rendere conto della propria gestione, ma il rendiconto previsto dalla disciplina della società semplice non equivale a un bilancio redatto secondo i criteri civilistici applicabili alle società commerciali.
Per l’Agenzia manca quindi un apparato contabile regolato dalla legge che permetta di individuare in maniera oggettiva, verificabile e documentata l’incremento del patrimonio netto generato dal conferimento. Venendo meno questo elemento, non può operare il particolare criterio di valutazione dell’art. 177, comma 2.
Società semplice: il conferimento è valutato al valore normale
L’esclusione del realizzo controllato comporta una conseguenza fiscale rilevante.
Per il conferimento delle partecipazioni nella società semplice si applica infatti la disciplina ordinaria dell’art. 9 TUIR, con determinazione del corrispettivo sulla base del valore normale delle partecipazioni conferite.
Questo significa che l’operazione può determinare l’emersione di una plusvalenza fiscalmente imponibile, calcolata sulla base della differenza tra il valore rilevante ai fini fiscali dell’operazione e il costo fiscalmente riconosciuto delle partecipazioni.
La scelta della forma giuridica della società conferitaria diventa quindi un elemento da valutare con particolare attenzione nella progettazione delle operazioni di riorganizzazione societaria e patrimoniale.
Cosa cambia dopo la riforma IRPEF-IRES
Uno degli aspetti più interessanti della risposta n. 176/2026 riguarda proprio l’interpretazione dell’art. 177 dopo le modifiche del D.Lgs. n. 192/2024.
Gli istanti sottolineavano, in particolare, che la nuova formulazione non prevede espressamente che la conferitaria debba essere una società commerciale o un soggetto IRES.
Per l’Agenzia, tuttavia, questo elemento non è sufficiente ad ammettere la società semplice al regime.
Il criterio di determinazione del valore di realizzo continua infatti a dipendere dalle voci di patrimonio netto formatesi presso la conferitaria.
La necessità di una base contabile oggettivamente determinabile resta quindi un elemento strutturale della disciplina.
Le conseguenze per holding familiari e riorganizzazioni
Il chiarimento assume particolare importanza nelle operazioni di riorganizzazione di partecipazioni e patrimoni familiari, nelle quali la società semplice viene frequentemente presa in considerazione per la sua flessibilità.
La risposta n. 176/2026 richiede però di distinguere il profilo civilistico e organizzativo da quello fiscale: il fatto che la società semplice possa acquisire il controllo della partecipata non determina automaticamente l’accesso al realizzo controllato.
Prima di procedere con il conferimento sarà quindi necessario valutare sia la struttura dell’operazione sia il possibile effetto derivante dall'applicazione del valore normale, verificando l’eventuale plusvalenza imponibile che potrebbe emergere.
FAQ
Il realizzo controllato si applica al conferimento in una società semplice?
Secondo la risposta dell’Agenzia delle Entrate n. 176/2026, no. La società semplice non dispone dell’apparato contabile obbligatorio ritenuto necessario per determinare il patrimonio netto rilevante ai sensi dell’art. 177, comma 2, TUIR.Come viene valutato il conferimento se la conferitaria è una società semplice?
Si applica la disciplina ordinaria e il criterio del valore normale previsto dall’art. 9 TUIR.Il D.Lgs. n. 192/2024 ha esteso il realizzo controllato alle società semplici?
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Secondo l’Agenzia no. Le modifiche non hanno eliminato il collegamento tra valore di realizzo e patrimonio netto contabile della conferitaria. -
Bollo auto abolito nel 2027: una macchina o moto a persona
Il Decreto n 162/2026 con misure urgenti per il caro carburanti tra le novità contiene la più significativa della abolizione del bollo auto per l'anno 2027.
Il decreto pubblicato in GU n 216 del 17 settembre è già in vigore, vediamo le regole per avere l'esenzione dal bollo.
Bollo auto 2027, come funziona l’esenzione
L’esenzione si applicherà ai versamenti della tassa automobilistica il cui termine ordinario di pagamento cade tra il 1° gennaio e il 31 dicembre 2027.
Ogni cittadino potrà beneficiare di una sola agevolazione.
La misura, quindi, potrà essere utilizzata per un’auto oppure per un motociclo o ciclomotore, ma non contemporaneamente per più veicoli intestati allo stesso proprietario.
Per il momento l’esenzione è prevista esclusivamente per il 2027.
Tuttavia, dalle indiscrezioni in sede di approvazione della legge di Bilancio l’abolizione del bollo dovrebbe essere resa strutturale.
Quali auto sono esentate dal bollo nel 2027
In base al decreto legge approvato dal Consiglio dei ministri, l’esenzione riguarderà le auto con una potenza fino a 80 kW, equivalenti a circa 109 cavalli vapore.
Secondo le stime riportate nella bozza del provvedimento, la misura potrebbe interessare circa il 70% dei veicoli in circolazione, pari a 14,5 milioni di vetture.
L’esenzione riguarderà anche motocicli e ciclomotori, a condizione che il proprietario non abbia già utilizzato l’agevolazione per un’automobile.
Non esiste una corrispondenza diretta tra potenza in kW e cilindrata. Un motore da 80 kW può infatti avere cilindrate differenti a seconda della tecnologia, dell’alimentazione e della tipologia di veicolo.
Indicativamente, per i motori aspirati a benzina la cilindrata può collocarsi tra 1.400 e 1.600 cc, mentre per i turbobenzina può scendere anche a 1.000-1.200 cc. Per i diesel, generalmente, si parla di cilindrate comprese tra 1.500 e 1.800 cc.
L’esenzione dal bollo auto avrà un costo stimato di circa 2,36 miliardi di euro, secondo quanto indicato nella bozza del decreto.
Nel testo non vengono specificate nel dettaglio le coperture, ma fonti di Governo indicano come origine delle risorse alcune economie del Pnrr, cioè grants e loans non utilizzati alla scadenza del 30 giugno 2026.
Per compensare la riduzione del gettito destinato a Regioni e Province autonome è previsto un trasferimento complessivo di 2,29 miliardi di euro per il 2027.
Gli importi spettanti a ciascuna Regione e Provincia autonoma saranno definiti entro il 31 marzo 2027.
L'A Automobile la rivista web dell'ACI ha pubblicato una interessante tabella di riepilogo che si indica di seguito
Accise diesel, diminuisce il taglio
Parallelamente all’esenzione del bollo auto, il Consiglio dei ministri ha approvato una nuova proroga di due settimane del taglio delle accise sul diesel.
Lo sconto, attualmente pari a 17 centesimi al litro, scenderà a 12,2 centesimi tra il 18 e il 25 settembre e successivamente a 6,1 centesimi al litro fino al 5 ottobre.
La riduzione progressiva del taglio delle accise accompagna quindi l’introduzione dell’esenzione dal bollo auto prevista per il 2027.